养老地产行业市场研究报告

养老地产行业市场研究报告2021年8月

目录引言..............................................................................................................................................5养老地产投资进入加速期..............................................................................................................5背景一：代理人能效面临瓶颈.....................................................................................................................6背景二：深度老龄化开启.............................................................................................................................6背景三：养老布局从战略到落地..................................................................................................................7泰康：养老社区创收34亿，实现盈亏平衡..................................................................................8以时间布局医养全业态................................................................................................................................9养老地产持续投入.....................................................................................................................................15盈利模式渐清晰.........................................................................................................................................17太保：布局加速，养老产品分层.................................................................................................20国寿：全面布局居家社区机构三层次养老体系...........................................................................24平安：聚焦超高端，打造康养品牌臻颐年...................................................................................28新华：审慎推进，创新管理方式.................................................................................................30图表目录图1：我国70-90岁人口数量测算（单位：亿人）......................................................................................................7图2：我国70-90岁人口增速测算...............................................................................................................................7图3：泰康大健康战略演进过程...................................................................................................................................9图4：泰康之家的全国布局........................................................................................................................................10图5：泰康人寿项目投资与房地产开发类型子公司....................................................................................................图6：泰康人寿养老服务类型子公司..........................................................................................................................12图7：泰康医养生态建设............................................................................................................................................12图8：燕园养老社区参与方........................................................................................................................................13图9：泰康人寿医疗服务类型子公司..........................................................................................................................14图10：各保险公司养老产业布局时间........................................................................................................................21图：太保养老产业布局..........................................................................................................................................22图12：太保家园（杭州）各参与方............................................................................................................................22图13：中国人寿养老产业布局...................................................................................................................................25图14：国寿嘉园价格模式..........................................................................................................................................27图15：平安养老产业布局..........................................................................................................................................28图16：新华保险养老产业布局...................................................................................................................................30表1：国内主要保险公司养老社区建设情况对比..........................................................................................................5表2：上市险企寿险手续费及佣金支出（单位：亿元）...............................................................................................6表2：上市险企寿险手续费及佣金费率........................................................................................................................63/32表3：各险企养老产业的主要推动者............................................................................................................................7表4：泰康集团养老社区运营收入和支出情况（单位：亿元）....................................................................................8表5：泰康养老社区规模概况.......................................................................................................................................8表6：泰康养老社区建设情况.....................................................................................................................................10表7：泰康三级医院布局............................................................................................................................................13表8：泰康养老社区入住方式.....................................................................................................................................14表9：幸福有约各版本确认函权益..............................................................................................................................14表10：泰康集团房屋及建筑物、投资性房地产情况（单位：亿元）.........................................................................15表：泰康集团养老社区在建工程情况（单位：亿元）...........................................................................................15表12：泰康集团养老社区新增投入（单位：亿元）..................................................................................................16表13：泰康集团土地使用权新增（单位：亿元）......................................................................................................16表14：泰康已营业养老社区每平米投资额（元）......................................................................................................17表15：泰康养老社区单人居住费用测算（单位：元）...............................................................................................17表16：泰康养老社区独立区入住价格........................................................................................................................17表17：泰康养老社区护理区入住价格（单位：元）..................................................................................................18表18：泰康养老社区独立区运营年收入测算（单位：元）.......................................................................................18表19：泰康养老社区护理区运营年收入测算（单位：元）.......................................................................................18表20：测算假设.........................................................................................................................................................19表21：泰康养老社区运营收入测算（单位：亿元）..................................................................................................19表22：泰康已开业养老社区IRR.......................................................................................................................19表23：太保养老社区建设情况...................................................................................................................................20表24：太保养老社区项目公司新增投资（单位：亿元）...........................................................................................21表25：太保养老社区类型..........................................................................................................................................23表26：保险产品+养老社区+健康服务对接模式.........................................................................................................23表27：太保、泰康、太平养老社区资格函发放条件..................................................................................................23表28：2021年太保家园资格函获得条件...................................................................................................................24表29：太保家园非保险客户需交费用........................................................................................................................24表30：国寿养老社区项目..........................................................................................................................................25表31：国寿嘉园项目.................................................................................................................................................26表32...........................................................................27表33.......................................................................27表34：获得入住资格客户的四项权益........................................................................................................................28表35：平安合悦江南项目概况..................................................................................................................................29表36：平安臻颐年配置的医疗资源............................................................................................................................29表37：新华保险在建工程情况（单位：亿元）.........................................................................................................314/32引言2018年以来上市险企加大养老社区布局。本篇报告梳理清楚：布局养老社区的投入和收入贡献究竟如何？不同公司养老社区布局的差异何在？从结论来看，就养老社区投资我们有以下主要结论：、2018-2020年险企保险产开发、运营，形成保险公司长期股权以及投资性房地产投资；、预期养老社区生成保费对保费总量贡献在10%以内，养老社区运营收入规模在百亿量级，总营收贡献占比在5%以内；、/床位数占到70%左右；1、+养老运营+养老地产开发，当下和未来的焦点都在于构建医疗服务能力。养老地产投资进入加速期2018年以来保险公司加速开拓养老社区业务。在保险领域，一超多强格局渐形成，一方面，泰康凭借早期战略布局，形成养老社区规划建筑面积万平方米、可容纳约5.5万名老人，规划超3.9万个养老单元以及张康复护理床位，实际运营社区8段，中国太保加速养老地产投入。表1：国内主要保险公司养老社区建设情况对比总规划建筑面积总规划床位数运营社区数量规划中社区数量39000户与6500张康复护理泰康331万平方米814床位太保国寿平安新华51万平方米40万平方米13万平米张床位2896张床位与369套房1700户01128342万平方米3550张床位与2100套公寓1资料来源：公司官网，市场研究部1主要考虑上市国寿、平安、太保、新华和未上市的泰康5/32背景一：代理人能效面临瓶颈20182020平安、太保和新华传统寿险销售佣金及手续费投入608亿元、332亿元、亿元和要的高净值客户开发工具。表2：上市险企寿险手续费及佣金支出（单位：亿元）2013中国平安寿险及其他同比增速20142015201620172018447.40.6%431.120192020150.9216.3331.5444.7437.8331.629.2%43.3%53.3%34.1%-2.1%-24.3%中国人寿寿险业务同比增速175.3181.33.4%249.2384.6487.8570.7608.46.6%74.937.5%54.3%26.8%32.4%中国太保传统寿险同比增速17.354.2213.4%-9.4%22.216.549.152.77.3%69.632.1%13.17.7%21.1新华保险传统型保险同比增速-25.4%-30.9%14.5%61.0%资料来源：公司年报，市场研究部表3：上市险企寿险手续费及佣金费率手续费及佣金率20172018201912.5%14.4%13.1%13.6%12.2%202012.0%13.8%10.9%10.1%泰康人寿平安太保15.5%12.7%16.3%17.2%14.6%14.6%14.7%16.2%13.7%新华资料来源：公司年报，市场研究部背景二：深度老龄化开启区入住年龄基本上在岁以上。从需求端来看，我国深度老龄化正在加速，70-90岁人口将在未来30年持续增长，至2052年达到顶峰4.76亿。6/32图1：我国70-90岁人口数量测算（单位：亿人）图2：我国70-90岁人口增速测算6543210资料来源：国家统计局官网，市场研究部资料来源：国家统计局官网，市场研究部老9073格局之下，3%1/3选择在中高端养老社区，2052年1%的70-90岁老人有入住养老社区的需求，每人产生200万总保费，生成保费规模约为9.5万亿，假设保费匀速释放年均保费贡献约亿，2020年人身险保费3.3万10%月每人产生的费用为1万元，则每年养老社区的运营收入可达亿。养老需求带动的保费增长规模与养老社区运营收入体量在3000-5000亿级别，规模不容小觑。以泰康之家为例，2018年新闻报道2称幸福有约保单销售数量是2.1万件，假设件均为万保费对应保费规模是40亿，2018年公司新单保费380亿占比10.5%。背景三：养老布局从战略到落地老产业战略布局早、执行贯彻全面坚决；太保，自孔董以来，提出“转型2.0”与“长表4：各险企养老产业的主要推动者公司姓名职位履历陈东升泰康集团董事长泰康人寿、嘉德国际拍卖、宅急送创始人。泰康泰康健投副总裁兼泰康之家首席执行官邱建伟孔庆伟曾任泰康资管直接投资部助理总经理和泰康之家投资有限公司投资总监。曾任上海久事公司置换总部总经理、上海世博土地控股有限公司总裁、上海市城市建设投资开发总公司总经理、中共上海市金融工作委员会党委书记、上海国盛（集团）有限公司董事长、太保寿险董事长。太保集团董事长曾任中国太平洋保险公司计财部财务处副处长、处长，太保寿险计划财务部副总经理、总经理，太保寿险财务副总监、经营委员会执行委员、财务总监、副总经理、财务负责人等。太保集团常务副总裁、太保寿险董事长太保国寿潘艳红太保人寿副总经理，太保养曾任四川保监局综合管理处副主任、办公室副主任、人事教育处副处长（主持老产业投资公司执行董事、魏琳总经理理部总经理，太平养老产业投资公司总经理等。杨明生国寿集团前董事长曾任中国农业银行党委书记、行长，保监会副主席。27/32历任央行正处级秘书、国务院办公厅正处级秘书，民生银行资金计划部总经国寿投资控股有限公司党委理，广州分行党委书记、行长，民生银行（香港）新产品研发中心总经理，国张凤鸣书记、总裁寿资管总裁助理、副总裁、党委委员，广发银行执行董事、副行长、代行长、党委委员、党委副书记。平安集团联席首席执行官、常务副总经理、首席运营官事，平安集团副总经理、副首席执行官。陈心颖平安平安人寿党委书记、董事长曾任平安产险上海分公司总经理、平安产险总经理助理，平安银行东区副总经杨铮兼CEO理，平安好车董事长兼CEO，平安产险总经理，平安健康险董事长兼CEO。新华保险党委书记、首席执曾任正大国际财务总经理助理/资金部总经理，博时基金常务副总经理，新华资李全行官、总裁管总经理。新华新华家园养老服务公司总经赵学农理、新华卓越康复医院执行曾任新华保险市场开发部总经理。董事资料来源：Wind，公司官网，市场研究部泰康：养老社区创收亿，实现盈亏平衡2017年以来泰康医疗及养老社区开始贡献运营收入，2017、2018、2019、2020年收入规模分别为2.6919.8734.84亿和33.39营收入占比在4%-5%4年养老社区运营基本实现盈亏平衡。表5：泰康集团养老社区运营收入和支出情况（单位：亿元）20172.69201819.8719.58358.56201934.8432.35592.25202033.3933.97803.08医疗及养老社区运营收入医疗及养老运营成本4.34除保险业务外营业收入398.90医疗及养老社区运营收入/0.7%5.5%5.9%4.2%除保险业务外营业收入资料来源：公司年报，市场研究部泰康已经开业的养老社区77个地方合计建筑面积9560+护理床位数247035%-40%33.4部开业收入85-95亿元，若入住率提升，预期收入将提升至150亿元左右。表6：泰康养老社区规模概况占地面积建筑面积康复护理床位（张）园区总户数（户）社区医院开业情况（万m2）（万m2）北京燕园上海申园成都蜀园苏州吴园广州粤园武汉楚园14930212660184018401310890320440240570510310二级康复医院已开业二级康复医院已开业一级综合医院已开业二级康复医院已开业一级综合医院已开业二级康复医院已开业7.6311816.510.59.75.817.56708/32三亚海棠湾度假村101栋产权式酒店和330套酒店客房15.37.8已开业杭州大清谷南宁桂园长沙湘园郑州豫园合肥徽园温州瓯园宁波甬园重庆渝园南昌赣园深圳鹏园厦门鹭园沈阳沈园福州福园青岛养老社区南京苏园4.34.221.7193501820177013802000143092080一级综合医院已开业二级康复医院未开业二级康复医院未开业二级康复医院未开业二级康复医院未开业未开业15.513.141050015049015.615.113.410.810.710.79.187.52.9630360390370480310未开业二级康复医院未开业二级康复医院未开业二级康复医院未开业二级康复医院未开业二级康复医院未开业未开业9.35.34.89.57.63.98707708.26507.48505.13未开业未开业资料来源：公司官网，市场研究部以时间布局医养全业态2007年泰康集团开始筹备进入养老产业，目前旗下养老社区以及配套的康复医院已经分布于国内22蜀园、楚园、大清谷分布在7个地区的8个项目已经营业，还有个项目正在建设或处于规划中。从社区的分布区域来看，华东、华南分布较为密集。图3：泰康大健康战略演进过程资料来源：公司官网，市场研究部9/32图4：泰康之家的全国布局资料来源：公司官网，市场研究部表7：泰康养老社区建设情况分类序号项目名称城市及地段省份北京拿地时间施工进度开业时间2015.6（一期）（康复医院）2017.8（二期）北京昌平区白浮泉湿地公园东侧完成（一期、康复医院、二12燕园期）2020.6开工（三期）2022E（三期）2016.7（一期）2012.12（一期）完成（一期、康复医院）申园粤园上海松江区大学城上海2016.12（康复医院）2021E（二期）2013.10（二期）2020.7封顶（二期）2013.102014.33456广州市长岭居三亚海棠湾广东海南江苏四川完成（一期、康复医院）2017.1（一期、康复医院）已（部分）营业项目三亚海棠湾度假村完成（一期）2021.2（一期）2022E（二期）2013.122014.72015.92020年封顶（二期）完成（一期、康复医院）2020.6开工（二期）完成（一期、康复医院）2020.5封顶（二期）（一期）2020.12（康复医院）吴园蜀园苏州阳澄湖半岛成都温江区永宁镇2018.3（一期、康复医院）78楚园武汉东湖新区严西湖畔杭州龙坞大清谷湖北浙江2015.92016.1完成（一期、康复医院）2019.12（一期、康复医院）完成（社区、康复医院）2020.10（社区、康复医院）大清谷体验馆开馆（一2022E（一期）9赣园南昌九龙湖新城江西2017.12期）2019.3开工（二期）10鹭园沈园厦门环东海域新城沈阳福建辽宁2018.12018.12020.6封顶（一期）2020.6封顶（一期）2021E（一期）2021E（一期）长沙湘江新区梅溪湖国际新城12湘园湖南2018.12020.7封顶（一期）2021E（一期）已开工项目13141516桂园甬园徽园渝园南宁兴宁区宁波东部新城合肥滨湖新区重庆市两江新区广西浙江安徽重庆2018.92018.122018.122019.122020.2动工（一期）2020.3开工（一期）2020.8开工（一期）2020.8开工（一期）2022E（一期）2022E（一期）2022E（一期）2023E（一期）10/32南京市栖霞区仙林大学2019.122020.41718苏园豫园江苏河南2020.12开工N/A城郑州市郑东新区白沙园区2020.12020.9开工（一期）2023E（一期）19青岛养老社区青岛市城阳区城阳街道山东广东2020.1开工（一期）2023E（一期）2023E（一期）2021鹏园福园深圳大鹏新区龙岐湾2019.122021.3福州市晋安区登云水库福建浙江2020.12020.1未开工未开工N/AN/A东侧温州市瓯海区生命健康小镇已拿地项目22瓯园资料来源：公司官网，市场研究部以时间布局医养全业态。泰康人寿2009年获得首家养老社区投资试点资格，以时间深涵。泰康模式呈现三个特征：特征一：养老地产养老运营+医疗产业全面融合。泰康养老社区切实构建了医疗+养老构建医疗供给能力；在养老领域，全面经营养老地产和养老运营两个环节。重资产布局养老地产，轻资产覆盖养老运营。2020年，泰康集团投资性房地产账面价值为206.878.68%58.80%投入为46.01129.59%49.35长8.58%图5：泰康人寿项目投资与房地产开发类型子公司资料来源：公司年报，市场研究部，除了图中的子公司，泰康人寿的全资子公司还包括南昌籁园、厦门鹭园、泰康湘园、桂园置业、徽园置业、启园置业、豫园置业、渝园置业/32图6：泰康人寿养老服务类型子公司资料来源：公司年报，市场研究部图7：泰康医养生态建设资料来源：公司官网，市场研究部CCRC华东、华南、西南区域，布局核心城市，打造区域医疗中心。12/32图8：燕园养老社区参与方资料来源：公司年报，市场研究部表8：泰康三级医院布局医院名称城市医院级别投资额合作方运营时间医院简介占地面积约160亩，总建筑面积约15万平方米，是一家按照750张床位、设计日门诊量1500—2000人次、三级医院标准建设的高品质医院。三级综合医已完成投资约15亿南京鼓楼医院持股南京市仙林鼓楼医院南京市2013年年底试运营院元20%与华中科技大学同济泰康同济（武汉）医三级综合医院占地面积9万平方米，建筑面积约27.6万平方米，床位1277张。武汉市院总投资约40亿元医学院附属同济医院2020年运营合作三级综合医院预计2023年开业运占地80.67亩，总建筑面积24万平米，规划床位不低于600张。泰康西南医学中心成都市总投资约30亿元营与美国西达赛奈医疗深圳前海泰康国际医三级综合医院中心合作总投资超30亿元预计2024年投入使占地面积3.76万平方米，规划床位张。深圳市院深圳市前海建设投资用控股持股20%三级专科医院与美国西奈山医院合预计2023年开业运总地上建筑面积约6万平方米，规划设立416张床位。宁波泰康医院宁波市作营资料来源：公司官网，市场研究部13/32图9：泰康人寿医疗服务类型子公司资料来源：公司年报，市场研究部200得保证入住权；对于非保险客户，需要缴纳万元的入门费用、购买100-300万乐享财富卡作为押金，除了入住名额较难获得之外，入住时还需按月缴纳居家费用与餐费；对于需要护理的老人，还需要额外缴纳护理费用。表9：泰康养老社区入住方式客户项目费用入门费2020-300非保险客户乐泰财富卡月费富卡会籍，锁定“免房屋基本居住费用”优惠。包括居家费用和餐费，须按月缴纳。“保险+养老”的产品计划，由“年金险+社区保证入住函”共同组成，保单总保费合计超过200万，投保人享受养老社区的保险客户幸福有约保险计划入门费，可选择是否购买乐泰财富卡，如不购买，需额外缴纳房屋使用费。资料来源：万一保险网，市场研究部表10：幸福有约各版本确认函权益保证入住保证入住权数量权期限保证入住权对象优先入住户型选权对象择权确认函版本标保十年交及以下：10≦标保＜20万十五年交：投保人及无青少版（0-18）1个80岁前被保险人配偶10≦标保＜15万二十年交：5万投保人及无青年版（19-39）10万*20年1个1个80岁前被保险人配偶2.0计划一十年交及以下：80岁前投保人或被保险人投保人及无14/32确认函≧20万十五、二十年交：≧15万各交费期标保均需30万配偶的父母计划二计划三1个2个终身终身投保人或被保险人有有投保人本人、投保人父母、投保人配偶、投保人配偶父母、投保人子女、被保险人本人、被保险人配偶、被保险人子女中任意指定2人各交费期标保均需50万资料来源：万一保险网，市场研究部养老地产持续投入养老地产面临持续投入。2020年泰康养老社区形成投资性房地产亿左右，在建工程规模49.35亿，每年新增投资规模亿左右，单个养老社区年度新增投资规模在4亿左右。表：泰康集团房屋及建筑物、投资性房地产情况（单位：亿元）2016201774.9833%201854.14-28%201959.7110%202092.8055%房屋及建筑物同比增速56.44投资性房地产同比增速51.4377.0350%171.12122%190.35206.879%资料来源：公司年报，市场研究部表12：泰康集团养老社区在建工程情况（单位：亿元）20161.045.686.644.520.961.456.060.0620171.885.144.336.341.933.496.242842.966.532.704.511.497.030.431.000.6420202.624.482.056.543.233.681.80苏州养老社区项目4.047.015.911.022.83瑞城置业北京养老社区项目广州广泰养老社区项目上海广年养老社区项目三亚海泰三亚海棠湾项目成都蜀园养老社区项目楚园医养养老社区项目湖北医疗不动产建设项目南京泰医医疗管理有限公司四川泰康西南医院有限公司宁波泰甬置业有限公司武汉东瑞置业有限公司3.354.841.751.043.242.9615/32厦门泰康之家鹭园置业有限公司1.381.664.204.18泰康之家湘园（长沙）置业有限公司南昌赣园置业有限公司沈阳泰宇实业有限公司合计1.361.663.064.5226.4131.5229.0045.4549.35资料来源：公司年报，市场研究部表13：泰康集团养老社区新增投入（单位：亿元）2017201820193.461.261.091.481.561.383.396.4220203.974.270.444.04苏州养老社区项目0.842.443.661.820.972.040.182.163.071.602.400.901.512.042.67瑞城置业北京养老社区项目广州广泰养老社区项目上海广年养老社区项目三亚海泰三亚海棠湾项目成都蜀园养老社区项目楚园医养养老社区项目湖北医疗不动产建设项目南京泰医医疗管理有限公司四川泰康西南医院有限公司宁波泰甬置业有限公司武汉东瑞置业有限公司厦门泰康之家鹭园置业有限公司泰康之家湘园（长沙）置业有限公司南昌赣园置业有限公司沈阳泰宇实业有限公司总计2.302.231.320.042.602.962.822.522.023.0746.0114.0616.3520.04资料来源：公司年报，市场研究部表14：泰康集团土地使用权新增（单位：亿元）2017201818.0690.632019202039.12131.69土地使用权新增3.048.43土地使用权账面价值71.4995.08资料来源：公司年报，市场研究部16/32养老社区每平米投入在5000元以上。表15：泰康已营业养老社区每平米投资额（元）养老社区苏州吴园北京燕园广州粤园上海申园成都蜀园武汉楚园2016-2020年新增投资建筑面积（万m2）每平米投资额（元）16.7213.4314.268.6816.530695255731279067904822772210.5211813.918资料来源：公司官网，市场研究部盈利模式渐清晰+乐泰卡++餐费121.910514的平均护理服务费为9100元。表16：泰康养老社区单人居住费用测算（单位：元）独立区费用200000121875010514护理区费用2000008600入门费（押金）乐泰卡（押金）月费护理押金房屋使用费及居家费用护理服务费9100餐费1800餐费1800资料来源：万一保险网，市场研究部表17：泰康养老社区独立区入住价格户型项目1档2档3档4档5档6档7档8档9档10档304050607080901007133671763005883546750504633421738003383乐泰卡（万元）3045607590105120135150165月费（元）10692100679442881781927567694263175692乐泰卡（万元）406080100120140160180200220月费（元）14300134671263310967101339300846776336800乐泰卡（万元）6090120150180210240270300330月费（元）23367208671961718367158671461713367乐泰卡（万元）2042m2月费（元）64m278m22资料来源：万一保险网，市场研究部17/32表18：泰康养老社区护理区入住价格（单位：元）入住业态照护等级一级护理押金房屋使用费护理服务费（元）餐费5600协助生活二级71008600元/每人8600三级200000/人1800（单人间）专业护理四级1060013600五级资料来源：万一保险网，市场研究部养老社区运营的收入来源为押金（长期无息资金，可赚取投资收益）+月费+餐费+服务费+其他费用。由于养老社区主要面向保险客户，因此假设保险客户与非保险客户之比为：，保险客户无需缴纳入门费与乐泰卡押金，同时假定押金的投资收益率为5%，预期养老社区独立区运营年收入为169046元/每人，护理区运营年收入为265281元/每人。表19：泰康养老社区独立区运营年收入测算（单位：元）独立区非保险客户保险客户押金投资收益月费餐费收入运营年收入（每人）141875070938147764147764218702147764169046取加权平均后资料来源：万一保险网，市场研究部表20：泰康养老社区护理区运营年收入测算（单位：元）护理区非保险客户保险客户押金投资收益80938月费餐费收入19500运营年收入（每人）31493816187502000001000019500244000取加权平均后265281资料来源：万一保险网，市场研究部根据目前已开业社区的投资额、户数与护理床位数，对其每年的投资回报率进行测算，假设泰康养老社区持续经营501年入住率为40%10%6年达到90%70%左右时处的内部回报率位于2%~12%，平均IRR为6.9%。以上简单测算不包含地产增值效用，同时未全面考虑部分养老社区分期建设问题。18/32表21：测算假设假设5%押金投资收益率保险客户/非保险客户7/3每户居住人数2人第1年入住率为40%，之后每年递增10%，直至第6年达到90%，后维持这一水平入住率运营成本占总收入比重养老社区存续时间70%50年资料来源：公司官网，市场研究部表22：泰康养老社区运营收入测算（单位：亿元）养老社区可住人数（个）护理床位（个）独立区年收入护理区年收入总运营收入测算苏州吴园北京燕园广州粤园上海申园成都蜀园武汉楚园2620532017803680368013405703205104402403104.438.993.016.226.222.271.510.851.351.170.640.825.949.844.367.396.863.09资料来源：公司官网，市场研究部表23：泰康已开业养老社区IRR测算苏州吴园净北京燕园净广州粤园净上海申园净成都蜀园净武汉楚园净现金流现金流现金流现金流现金流现金流20152016-9.36-0.16-5.98-1.04-0.84-2.16-3.46-1.78-1.19-0.590.00-5.68-2.44-2.95-1.97-0.980.000.981.971.971.979.3%-6.64-4.97-2.47-1.53-0.440.440.870.870.870.873.8%-2.22-1.48-0.740.000.741.481.481.481.481.487.6%-1.29-2.04-2.06-1.37-0.690.00-0.08-0.18-2.04-3.39-0.93-0.62-0.310.002017201820192020202120220.6920231.3720240.121.370.312025至存续期满IRR测算平均IRR1.191.370.627.1%2.5%6.9%资料来源：公司官网，市场研究部19/32太保：布局加速，养老产品分层截止2020年底，太保家园已在6个城市落地7个项目，已开工养老社区项目总建筑面积超万平方米，在建床位逾张；储备养老床位近张，年度累计发放太保家园入住资格函320010000亿元，太保家园示范体验中心已接待1638批次，总计26535人次。表24：太保养老社区建设情况太保在建养老社区上海普陀国际80岁以上的高预计2022开业，2020养老公寓数量/社区类型对象社区建设进度建筑面积医疗配套床位数量普陀中心医院、长征镇社区卫生中心（城市型）康养社区1.7万平方米约300张床位26.7万平方米约2000张床位19.1万平方米1260张/820套康养社区龄老人70-79岁的中龄预计2021开业，2019年12月26日开工四川大学华西医院、成都市第五人民医院、金马镇公立卫生院等浙江省人民医院临安院区、临安骨伤科医院等成都颐养社区老人年8月开工70-79岁的中龄2021年1月结构封顶杭州颐养社区老人预计2022开业预计2023开业近800套自理厦门市环东海域医院、厦门医学院厦门国际颐养70-79岁的中龄社区老人13.3万平方米公寓+护理床位附属第二人民医院、厦门市第三医500张院（城郊型）颐养社区上海东滩国际70-79岁的中龄预计2023开业，2020超过800套公上海交通大学医学院附属新华医院万平方米2.7万平方米颐养中心南京国际颐养70-79岁的中龄社区老人老人年8月开工寓崇明分院仙林鼓楼医院、江苏省中医院（仙15分钟医疗圈内覆盖六家综合医院，其中包括武汉中医医院汉阳院区、武汉亚心总医院等四家三甲医院。预计2022开业-自理型、护理、武汉国际颐养70-79岁的中龄2020年月日与武13万平方米康复型两类公寓700多套社区老人汉市政府达成合作协议大理国际乐养55-69岁的低龄大理大学第一附属医院、大理市第一人民医院、大理南山医院（旅居型）乐养社区预计2021年底开业5.7万平方米1027张床位社区老人资料来源：公司官网，市场研究部太保家园后来居上，总储备床位数跃居险企第二。年，太保养老产业投资公司的资源配置。呈现以下几个特征：20/32图10：各保险公司养老产业布局时间资料来源：各公司官网，市场研究部表25：太保养老社区项目公司新增投资（单位：亿元）20142015201827.84.020192020太保养老投资成都项目公司1.01.21.13.50.92.04.51.60.8杭州项目公司厦门项目公司上海(普陀)项目公司南京项目公司资料来源：公司年报，市场研究部特征一：重资产模式+国际化运营管理，医疗资源共享。从发展模式来看，太保养老产务，由浙江省人民医院临安院区、临安骨伤科医院等医院提供医疗服务，不同于泰康，太保没有为养老社区修建配套的康复医院，使用公用的医疗资源。21/32图：太保养老产业布局资料来源：公司年报，市场研究部图12：太保家园（杭州）各参与方资料来源：公司年报，市场研究部为三类：）度假型的国际乐养社区，面向至岁的低龄老人，设计开发度假型产品，以旅行候鸟式养老业态为主；）城郊型的国际颐养社区，面向至岁的中龄向801+1内部通道转介到普陀康养社区，接受医养结合的专业照护服务，并方便亲属就近探视。22/32目前太保在建的颐养社区有611CCRC社区，可以一站式满足客户从活力到护理的需求。表26：太保养老社区类型社区类型覆盖对象业态特征满足生活照护、医疗康复需求（城市型）康养社区80岁以上的高龄老人以康复护理业态为主以健康活力养老业态为满足一站式高品质养老（城郊型）颐养社区（旅居型）乐养社区70-79岁的中龄老人主需求55-69岁的低龄老人以候鸟式旅居业态为主满足度假养生需求资料来源：公司官网，市场研究部保险主业，助力寿险业务发展，通过保险产品、养老社区与健康服务三者之间的对接，发挥协同优势，对接的模式有：1）对购买寿险保单达到一定标准的客户提供养老社区220万即可获得入免交入门费，由于目前太保家园还未正式开业，因此，其费用标准还未公布。表27：保险产品+养老社区+健康服务对接模式对接方式模式一模式二模式三对购买寿险保单达到一定标准的客户提供养老社区入住权益。年金产品提供年金转换为床位费或租金抵扣的新型领取方式。长期护理险及健康险理赔对接护理服务。资料来源：万一保险网，市场研究部表28：太保、泰康、太平养老社区资格函发放条件太保尊享计划泰康幸福有约计划太平悦享金生计划以客户为单位统计判断其名下保单累计是否达到资格函以保单为单位判断是否达以保单为单位判断是否资格函发放条件授予条件。老客户客户名下到资格函发放条件。有效保单可合并计入。达到资格函发放条件保证入住权（1份，累计保证入住权（2份）保费达到500万2份）体验入住权保证入住权（1份）VIP服务包权利体先入住权同住优惠权同住优惠权VIP服务包VIP服务包除投保人本人享有一份保证累计保费小于500万元入住权以外，另一份保证入时，除投保人或被保险人住权可指定给投保人或被保享有保证入住权以外，投所有权益仅限于投保人本人享有。入住权范围23/32险人的父母、祖父母、外祖保人父母仅获得优先入住父母享用。权。资料来源：万一保险网，市场研究部表29：2021年太保家园资格函获得条件资格函类型方案期间总保费权益2份保证入住权、1份优先入住权、1份体验入住权。（其中1份保证入住权限定投保人本人使用，其余权益由投保人任意指定投保人、被保险人、投/被保人直系亲属范围内的人员使用）精英版220万≤总保费＜330万2份保证入住权、1份优先入住权、1份康养优先入住家庭版330万≤总保费＜550万权、1人、被保险人、投/被保人直系亲属范围内的人员使用）24份保证入住权、2份优先入住权、1份康养优先入住权、11份保证入住权限定投保人总保费≥550万阖家尊享版本人使用，其余权益由投保人任意指定投保人、被保险人、投/被保人直系亲属范围内的人员使用）资料来源：万一保险网，市场研究部表30：太保家园非保险客户需交费用交费项目内容国际颐养社区所需交纳的一笔用于颐养社区居所及设备设施使用、以及紧一次性支付的、可按社区相关规定退还的会员卡费，分设多档，不同价格档的“家园卡”匹配相应的月费。入门费家园卡费按月交纳的标准服务费用，包含房屋使用、定期打扫、AI管家、紧急救助、健康档案、优雅课堂、适老健身、恒温泳池、营养管理、节日活动、专家讲堂、贴心安防等内容，标准月费费用根据客户选择居室的户型和家园卡价格档的不同而对应相应价格。标准月费餐费通过一卡通充值，根据实际用餐情况结算。资料来源：万一保险网，市场研究部国寿：全面布局居家社区机构三层次养老体系康服务价值链的健康管理服务体系。2019年7月，国寿健康产业投资有限公司成立，布局国寿“金融保险+健康养老”的综合服务生态圈。24/32图13：中国人寿养老产业布局资料来源：公司年报，市场研究部京、天津、三亚。2019年12表31：国寿养老社区项目项目名称开始时间具体项目地点苏州定位规划建筑面积床位数进度2019年12月开国寿嘉园雅境度假型活力养老社区一期万平米1500张业国寿嘉园韵境国寿嘉园乐境国寿嘉园逸境北京天津三亚度假型活力养老社区度假型活力养老社区度假型活力养老社区约2.1万平米约13.3万平米约万平米500张836张建设中建设中国寿嘉园2015年369间套房即将开业26张全托床位和3张日照床位福保社区颐康之家深圳普惠型高品质社区养老项目深圳普惠型高品质社区养老项目1720平米2018年1月开业颐康之家博鳌项目2015年2017年康欣社区颐康之家乐城馨苑康养中心838平米31张2020年1月开业海南康养中心约2.6万平米建设中资料来源：公司官网，市场研究部国寿养老社区呈现以下几个特征：位上各有特点，其中乐境（天津）定位为国际顶级康复医院TIRR合作养老养生社区，在社区内配套了二级康复医院，由全美排名第二的美国赫尔曼纪念TIRR康复医院提供25/32+中医+抗衰老特色养老养客户。表32：国寿嘉园项目名称城市定位适合人群入住客群中产以上高龄运营机构医疗建筑公司营业情况特色由美国赫尔曼纪念TIRR康国际顶级康复医院2016年6月项目开工复医院提供技术支持和品日本株式会社佐牌，由美国罗马人集团德州藤综合计画有限公司提供康复运营咨北京东方华脉工询，与空港国际医院等医疗程设计有限公司机构建立对接关系健康管理+养老护理+康复医疗，医疗康复和一站式持续照护养老社区高知老人、需与日本木下要失智照护和介护签署运医护的康复刚营合作协议需客户国寿嘉园-75-80及天津TIRR合作养老养生社区2018年6月项目竣工试营业乐境以上2016年底实健康文化+养老康复+活力养生+颐养天年，完善的医疗康复中心、文体娱乐配套、商业休闲配套以中高端、中与Merrill美国斯坦伯格设验体检中心试计集团和同济大营业中国首席复老年客群为Garde