武昌凤X大厦项目策划案

武昌凤X大厦项目策划案1、凤X大厦项目概况凤X大厦位于武昌区中山路312号，武昌区政府正对面，前眺沙湖，背靠凤X山，俯视两江四岸，与洪山广场里应外合，聚山水之灵气，纳居行之便利，占尽天时、地利、人和。大厦用地面积8520平方米，由裙楼及A、B二座生态观景建筑组成。A、B二座均为21层，楼体总高为80.02为。裙楼1-5层为商务办公用房，6楼为设备层及业主会所，7层以上为高品质生态观景住宅，顶层是空中花卉市场，地下是超大型停车场。由武昌物业经营发展总公司全资建设，武昌区政府重点支持，中南建筑设计院倾力设计，武汉新八集团、武汉联发监理公司强强联手，精心打造百年基业。大厦外墙采用高级釉面砖，三段渐变式色配，现代风格屋顶，流线型立面格局，玻璃幕墙，三维绿化。大厦造型明快流畅，内部功能齐全，智能配套先进完备：双回路供电，变频供水，水、电远程收费，管道煤气一卡通。安全三重防卫，一重防卫：固定岗保安盘查、登记，流动岗保安昼夜巡查；二重防卫：24小时电子巡更，红外线探头防攀爬，自动摄像跟踪，大屏幕中央控制系统显示监控；三重防卫：防盗门、可视对讲，室内紧急求救按钮，消防、烟感、温感、防煤气泄漏等自动报警系统。大厦更多采用高科技环保材料，如第四代塑钢门窗，厨、卫变压式排气道，PP-R绿色环保进水管，PVC消声排水管，国际品牌——优力维特电梯，大理石公共走道、厅堂，优雅灯饰，多功能的房型设计，尽显尊贵身份，厅、卧全阳光采景，层高3-3.2米。多个观景台令您生活的空间超越想象。室内动静分区，洁污分离，室外视野开阔，阳光充沛，推窗见景，层层景不同，既饱览一湖两江三山四岸，又坐亨居行之便利，都市之繁华。珍贵的奇花异草，加以艺术化的匠心布局，使空中花卉广场独具风味。空中健身中心尽享运动之情趣，各种雕塑、小品、雅座与水景、音乐、灯光相映成趣，构成心旷神怡的空中世外桃源。在一处依山望水的楼台散步、品酒，看春花秋色，采日月精华，尊贵的感觉在空中飞翔……大厦周围密布的名校、医院、金融、证券、区政府职能中心，生态绿化带、绿化广场为凤X大厦提供稳固的都市生活支点，至尊经典的豪宅品质，将非富即贵的风采演绎得淋漓尽致。2、凤X大厦市场分析(一)营销环境分析A、武汉房产分析•武汉市地理位置及房地产地产营销环境武汉市位于中国中部地区，长江和其最大支流汉江交汇于此，武汉交通便利，素有“九省通衢”著称，也被称做是“东方的芝加哥”是中国少有的集铁路、水路、公路、航空、邮政、电信于一体的重要交通枢纽。这里也是千年荆楚文化的发源地，是我国的历史文化名城之一。今天，武汉已发展为中国中部地区工业、金融、商业、科学、文化教育中心。随着长江沿岸的开放开发，武汉将建设成为集现代化钢铁、汽车、商贸金融和高新技术产业为一体的国际性城市。地理位置极其优越。2003年全年完成生产总值1662.40亿元，按可比价格计算，比上年增12.1%，城乡居民生活继续得到改善。全年职工平均工资11719元，比上年增长16.7%城区居民人均可支配收入8524.52元，增长9.0%；2003年武汉市居民消费价格总水平比上年上涨2.3%，其中居住类价格上涨6.0%，是各类消费品中增长最快的，2003年房地产总投资为169.5亿元，同比增长27.92％，其中：住宅投资124.83亿元，同比增长25.6％，占总投资的73.65％；经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.56%；写字楼投资6.45亿元，同比增长4%；商铺投资9.91亿元，同比增长7%。同时施工面积稳步增长2003年施工总面积为1955.49万平方米，同比增长15.7%。其中：住宅1620.42万平方米，占总施工面积的82.87%，同比增长16.8%;经济适用住房144.1万平方米，占住宅施工面积8.89%;写字楼98.04万平方米,同比增长26.5%;商用138.34万平方米,同比增长5.1%。2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.3%。其中：住宅新开工69.53万平方米，同比增长3.8%;经济房新开工78.79万平方米，占总新开工面积的10.41%;写字楼新开工22.68万平方米,同比增长103.8%;商铺新开工45.85万平方米,同比增长29.2%。自1998年国家房改政策出台以来，武汉市房地产没有新的政策支撑房价仍不断递升，保持了应有的增长速度。这表明：武汉市房地产市场需求强劲，拉动型的投资在持续增长。B、凤X大厦项目营销环境从今年的房地产形式看，沙湖区域房地产开发形式良好６０００亩沙湖是武昌城区内最大的自然湖，亲水是这一片区最大的卖点。该区域内的湖北大学、华师附中，给这一片区赋予了文化氛围。此外，该区域东南的徐东商圈与西南边的中南商圈，使这一区域有了商业背景。向北隔几条主干道能见长江，远眺两江四岸。武汉市武昌沙湖边，有挂牌出让土地４２９亩，容积率１．２，可建居住及公建面积２９７，０００平方米，挂牌价３．６４亿元。去年１２月１２日，此地块经２９４轮争夺，武昌沙湖边的地块以８亿元天价被武汉福星惠誉房地产有限责任公司拍得，折合楼面地价每平方米２８００多元，该公司将这一项目取名为“福星惠誉•碧海蓝天”，准备投资３０亿元将其建成国家级的超大型生态示范社区。而同期武汉住宅均价为每平方米２０００元出头。业内人士认为这次交易对武汉一、二级市场的震荡是翻天覆地的。如果该地块能成功开发，将彻底改变武汉地产市场格局。沙湖地块成了黑马地王。（还有其他如新长江地产业在此地开发地产）这些景况表明，未来的今年内沙湖区域将成为武昌区的又一繁华地带。贱（二）消费统者分析菊一、消费者闯描述：初•亮目标消费者跪：私企老板昼、个人创业转者、企业中孩高级管理者插、家庭投资亭者殃年纪：28证岁－－50膛岁爬居住区域：慎主要是武汉妇市区从置业次数：脾首次置业、虹部分为二次泛、多次置业妹•耐购买目的与撑动机：多1.办公场重所伶2.伴“叫SOHO一叉族辅”平及个人工作图室中3.家庭投百资者的投资业4.接近繁幸华地段，较山为方便啦5.地段较翅优，增值较言为容易脉•病信息来源：早武汉晚报、痕楚天金报、破户外广告、旬互联网、房叛展会、口碑柳传告烫二、客户未来源：烫1.武汉地片区中小型企躬业近2.周围企袋事业单位员恰工（住宅或亮投资）缓3.凭借凤条X的比较优汗势吸引的其顿它区域购买夫人群驶三、客户诱蒜导方式眯1.售楼的比优惠政策农2.有效宣细传，时效促任销改3.有利的恐性价比像4.整合传凡播渗透索（三）竞争纠态势分析绩•渡主要竞争对牢手分析表（肃略）味很明显的，钢凤X大厦的规出售价位在巡同行竞争处缴于中高档的友水平，谨在结武昌区内，粒活跃在其身谁边的市场上铅的几大卖家终，阜华，樱炕花，还有嘉描禾订•予阳光水岸。怀相对于小高段层的阳光水笑岸，处于高啊层的凤X大壳厦无疑已经砖高出一个档岩次，从而在席定位上理应珠面对更为不脱一样的群体车层面。批而樱花大厦跃由于其周边柏的环境并未泰切实的发展佣成熟起来，参虽然拥有较陕为良好的发母展潜在优势鲜，但在近期举内并不足以肉成为凤X的秤强劲对手。掠与此同时我示们还可以看术到，在较之骗强势的阜华口大厦高价位因出手逼人的吵风头下，凤音X以其优越凶的商业医疗猛教育环境，饮交通便利，费环境的得天宿独厚，以及雕其自身优良掀的服务配套峡设施，使得苦它能以合理呀的价位享受将物美超值的滩高品质生活旗的姿态呈现语在受众面前饥，成为别的短商家无法企懂及的一个大复的卖点。狸（四）凤X槐大厦SWO征T分析悉（1）项目撒优势（St对rengt掌hs）薄1、区位优怕势：本案位肠于沙湖区域持，观湖赏江貌，周围有批惕发市场，金煮融、证券、旬区政府职能夜中心。先2、面积优照势：户型面凯积为118橡m摇——祥288m，冶消费者定记位在钩3、环境优击势：绿化率栏较高，亲水歉地段，空气迹质量较好环洁境优雅。长4、人文优盈势：周遍小墓学、中学、见高等院校林旋立，文化气式息较浓。壮5、配套优渴势：三维绿呜化，空中花钻园，中山路喉上首席生态美景观高层住敬宅，大厦内荷智能配套先桂进完备，休墨闲娱乐场所恰；大厦外商扯店、购物、荒生活设施齐辞全。痕6、进度优形势：项目为炊现房，可感捞受产品成熟慈价值。腿7、信誉优广势：由武昌消物业经营发授展总公司全苦资建设，武近昌区政府重亿点支持，武虑汉新八集团位武汉联发监虹理公司强强穗联手打造，之信誉极好。失（2）项目侧劣势(We甜aknes莲ses)：脆1、价值劣乐势：沙湖区椒域属于新开乖发地段，消塑费者不能直朽接的看到地扔产存在的价涨值。微2、周遍劣舱势：项目周掠边的老建筑撇偏多，且比象较嘈杂。凤3、产品劣突势：建筑外地力面相对有善些落后，下枝面商用部分费设计不是很夏合理。炮4、景观劣债势：周遍尚宅没有公园、泄文化广场。狠（3）存在耳的机会（O粮pport帐uniti营es）：购1、沙湖区纵域房地产开迎发被看好，俗将成为武汉步新的黑马地失王，未来的树几年内沙湖浑区域将变成犬武汉有一繁墙华地带。拆2、据武汉肌市环保局第南20号提案幻“绣加强武昌沙闪湖环境治理乎，把沙湖建挠成武汉市新离的风景区拘”控这表明武汉派市政府，将缎加大对沙湖腾的环境建设苏投资。党（4）存在茧的问题（T鸦hreat掩s）：焦1、亲水的矛主题同时被慰采用，概念傻炒作同质，圣没有太强的买竞争力。喝2、消费者血对背阳的客吗厅存在着较键大的抗性。膀3、竞争对浮手勇—件嘉和纹•婶阳光水岸相迹继推出，时办尚现代的外丹力面即将呈叔现。购4、售楼中捆心外部的装隙饰太差，不渴能给消费者专一个好的印喉象，和凤X税大厦的气魄火也不相符合巡。难5、售楼员月的销售技巧搁及公关礼仪河缺乏专业的死培训。听3、凤X大礼厦销售策略裳（一）入市卖时机及姿态阿一个项目销屿售的成功与备否是与其销音售时机的把筐握密切相关扫的，销售时华机把握准确幕与否，直接梅影响到项目语的销售与推倚广效果。只乌有把握好销添售时机，才效能实现预期星的销售目标多，否则会对黑全盘的策划笛销售造成不凑利的影响。盐作为沙湖区呢域开发较早庙的地产项目暖，凤X大厦即是由武昌物蜘业经营发展遥总公司全资州建设，武昌存区政府重点求支持，武汉勿新八集团、似武汉联发监旷理公司强强挥联手，精心忽打造的高品重质生态观景混住宅，各种荐现代化设施赠配套齐全，每环境优美，趣地理位置优蝶越，武昌区闷政府重点支迷持，开发商黎信誉好，凤弃X大厦的基赠本户型较大剑，目标消费遣群体是那些忌社会阶层处攻于中高阶层薄的私企老板队、个人创业杂者、企业中耻高级管理者牙、家庭投资场者，鉴于武滴汉市房地产猾市场日益成还熟，置业群懂体已越来越勉理性，其对泥物业的结构受、户型功能工、景观环境恐、交通配套享等要求也越太来越严格，椅所以以高品纳质高层次的燕中高端形象冶入市才能够趣吸引目标消叫费群体。状2003年组五月一日武谁汉房产会作巧为本项目导餐入期，配合五相关宣传与西销售策略。债（二）价格奴策略及定价勾原则鸟1、定价策星略耕定价的影茫响因素：再•效位置交通状胶况：地处中访山路与友谊侨大道的交叉伴口，居行便崇利挎•偏周边环境款：武昌区捧委、区政府赚、湖北省高家级法院、湖刘北彩电中心健、湖北有线域电视台、湖匠北无线电管损理中心、武垦昌交通大队厌、江南水果庙批发市场、皮江南钢材市玉场、江南汽占车配件市场贪等，武昌地亏税局、申银杠万国证券公筒司、长江广胀场已在兴建蜻、商场：再中商平价，四华联邮局激：中华路乌邮局银行笑：商行，萄建行，招行兆，人民银行澡医院：蜡中医学院，痰附一、三医管院炮•臣配套设施于：原装进口宾品牌电梯、率超大型地下侮停车场、双只回路供电、匀变频供水、厌大理石公共级走道台•翼社会公共教低育设施：武品汉中学、湖惜北中医学院打、湖北美术冰学院、湖北奇大学•规模：本•钢内部规划设隔施：个性化轮房形设计、奋厅卧全阳光暑采景、空中康花卉广场、叛空中健身中盏心。横•鸟景观：前眺氧沙湖，背靠撑凤X山，俯妈视两江四岸购，与洪山广沾场里应外合丑，聚山水之狐灵气，纳居毒行之便利士•店户型结构：荒2*2抱3*2壶4*2尿复式结构遮•净发展商信誉副：武昌物业睬经营发展总笔公司全资建蝶设，武昌区芦政府重点支叉持。导•收交楼标准：统现房医•雀物业管理：厨武昌物业经泳营发展总公眼司调2、定价的夕基本原则金结合市场需划求及房地产式业内经验，默评定上述定磨价影响因素执之权重，综左合分析评定氧物业综合素块质：恰各定价影响萝因素之权重纸分析图收参考同区睬同类楼盘之躲综合素质及刑价格水平，拌利用辉“或市场比较法石”助制定价格；激在给各住宅吹单位具体定数价时，充分膀考虑景观、棕朝向、户型苍结构、通风润透气、噪音素、同层位置玉、楼层等因吵素。根据上纺述综合因素如来给物业的盯不同方位、万不同面积、会不同层数给裙楼盘定不同地的价位，采蹦用差价策略着。购参考同区同老类楼盘之综瞒合素质及价扎格水平，利呈用四“规市场比较法麻”便制定价格；融在给各住宅颂单位具体定玉价时，充分甘考虑景观、漏朝向、户型跟结构、通风慰透气、噪音程、同层位置疗、楼层等因播素。根据上借述综合因素峡来给物业的省不同方位、轨不同面积、转不同层数给桂楼盘定不同咸的价位，采值用差价策略属（三）销售哥阶段安排跨将整个销售键推广过程分批为以下5个储阶段，每个锯阶段将采取群不同的，具居针对性的销砍售推广策略依（原则：每辟一阶段所面零临的问题，参策略能达到想怎样的效果姥）：合第一阶段形淋象树立期2米003/5妹/移—扇2004/瑞8（为期3真个月）摘“郊短扮”“易平亏”“四快监”要的策略，广示告宣传持续崭，销售速度双要快。以《小武汉晚报纸维》、《楚天赴金报》、《梨武汉楼市》屯武汉电视台谎等媒体宣传程和精美楼书亩为配合，高制姿态进入武凤汉房地产市秩场，对销售专人员进行专男业技能与公赏关礼仪的培倒训。以住宅么楼销售为主持，销售完成债总套数的1懒0%。随•廉销售策略：参购买前三套等住宅的业主罩享受8折优肺惠，买第四市套至第十套炒的业主享受袄9折优惠。越•邻目的:吸引锤人气，为以多后的进一步恳销售造势亦第二阶段销诸售提升期角2003/樱9/01奥—就2003/未11/01峰（为期3疏个月）杯根据市场现与状，以武汉说房展会为平判台，楼盘价抢格稍微上调盟，给潜在业孤主造成紧迫壮感。这样给僻买家一种抓剑紧时间下定雪的感觉，时航间越往后价友格越贵。同春时做好售后值服务，展开锻公关活动，窝注重口碑效伟用的传播。酷预定销售总栋套数的15域%盲第三阶段旺剃销期200熄3/12/哗01惨—菠2004/最2/01羡（为期3个鼠月）疼根据武汉市驾房地产过热锦的现状，在伶本阶段可以捞考虑再次提利价，达到开吓发商原计划束定价。营造毕热销楼盘的潮氛围。间断逗发布广告及涨促销活动信箱息。注重广貌告的累积效该果。销售目声标为总套数锡的45%离—挤50%巩第四阶段持爹续期200晴4/2/0裤1害—悉2004/祥52/03晃（为期4个醉月）包前期业主售概后服务完善耽，销售控制检时机的把握络。广告媒体誓组合的调整贷，销售重点逮转移到商务盖办公用房。舱在广告宣传以策略上，注次重沙湖区域胶潜在地段优福势。销售堵目标在总套挺数的15%代—砖20%。词裙楼二万平文方米，10零00平方米织起，整体租芽售。与此同损时还可实施剪招商活动。金第五阶段清坑盘期200暮4/12/敬04---景-----壶-卡发布间歇性饺告知广告，苦适当调整价栏格。跟已下送定的业主做促好公关，创那造良好口碑愧。销售余局下的总套数航的5％。尖4、凤X大席厦宣传推广胜策略什一、凤X大师厦项目推广陶主题薯1、关于案升名昂炕“吓凤X大厦闸”渣前眺沙湖，披背靠凤X山爸，俯视两江兔四岸，与洪抗山广场里应匹外合，聚山塑水之灵气，方纳居行之便文利，占尽天添时、地利、最人和，寓意团吉祥富贵。导2、主题分过析蜜赋予项目一男种独特概念捐，就是赋予疾项目精神与降灵魂，使纯提物化的楼盘锈具有鲜活的隆新生命特征浑，给予项目乔更高的附加爬值。独特的彩概念可以引喇领时尚生活悠潮流，区别顺于竞争楼盘花，获得更大揭差异性，从沫而形成独特六的销售主张阵，避免差异知化的恶性竞龙争。亩二、项目广自告策略占1、广告阶匠段策略融第一阶段：鱼以软性新闻乎广告为主，揉配合硬性形剧象广告广告摩和公关活动趣推广。以软窃性新闻广告棉为主介绍开材发商的新形帖象，社区的通文化概念，域建设规划概土念主题。花第二阶段：夕以硬性广告复为主，宣传极楼盘户型、刘功能配套、架景观绿化、猴社区生活等邀第三阶段：依以促销性与逐提醒式广告平，刺激消费暂。架2、广告偶创意策略欢•在报纸广告创撤意歌《地段篇酸》：舒标题：凤X祖大厦，中山趁路上，赏湖披观江渡广告语：中察山路上首席耗观景高层住昆宅。文案：前临沙湖，起背倚凤X山违，瓦立于浓荫翠叨绿间，内远眺中华名娘楼，菜静观一湖二渗江三山四岸袜，森在家中享受馒自然绵——编清新的空气圾……钱开阔的视野扰……霞宁静的健康田……凤X大厦，击住高层的感告觉不一样选择高层，湿也就选择了籍高贵的生活蹈！携《生活篇》点：应标题：凤X驰大厦，量身书而造，居家色之美文案：冤与政府为邻禽，显赫地利痕，抛为您量身而女造，全面满壮足您居家之姥美绕徜徉于诗画穗之颠，方汲艺术之灵蜜，华而不喧辅，秃前临沙湖背锋倚凤X山，远晀长江，免纵情山水间秆，掌享健康生活达，风高云淡，娇与蓝天为伴界，着引领时尚居滴住空间，纲彰显人生品刮味嫂《品质篇》跨：值标题：建筑竟，是生活的坛珍藏文案：斧多采用高科委技环保材料响，第四代塑锄钢门窗，厨披、卫变压式绣排气道，P忠P-R绿色荣环保进水管蹲，PVC消卧声排水管，递国际品牌-桃-优力维特斧电梯，大理悠石公共走道收、厅堂，优砍雅灯饰，多兽功能的房型交设计，尽显丸尊贵身份，纽厅、卧全阳弟光采景，层闻高3-3.倒2米。多个蹦观景台令您港生活的空间撞超越想象。严在一处依山低望水的楼台慢散步、品酒蝶，看春花秋战色，采日月树精华，尊贵醒的感觉在空俭中飞翔庆……粥凤X大厦，叠用一种无需个张扬的厚实驾，一种自然译的坚持和充丧满激情的睿烈智，表现出遵它该有的生戏命承载力！抽•绝软文宣传题瓶要：战标题：加强调武昌沙湖环楼境治理，把耀沙湖建成武只汉市新的风赤景区文案主题：困据武汉市环勉保局第20木号提案倡“费加强武昌沙粱湖环境治理贴，把沙湖建躺成武汉市新芝的风景区毯”服这表明武汉母市政府，将柿加大对沙湖询的环境建设角投资。中•拴户外广告：寒中南路路牌衫、公交车站奋牌广告、主史干道路旗广毕告稍三、项目公忙关策划漏1、活动推洋广的目标构1）塑造悔公众心目中筛良好形象，帖以依山傍水和为基点，湖葛光山色像辉丰映，让每个失进驻业主充只分、享受水蜡景交融的现槽代高品质生运活；熊2）营造人林气与浓厚的技销售氛围，椒引起的轰动恭与关注；倡3）填补广劫告的空白与畅加深广告的让记忆；三4）协助广卡告加快销售左进度，缩短文销售周期；垫2、活动推涝广定位堪运用活动提霸升凤X大厦抓的良好形象诊与高美誉度尿，塑造出凤探X全新的经稿营理念与良章好的公众形举象，倡导一台种新的生活州方式，一种让新的生活理假念。从而扩甚大与消费群恶体的沟通渠烦道，在此基材础上为凤X否大厦做良好艺口碑的传播阔者。翁3、活动推桨广诉求重点荣1）活动推甲广的重点阶白段在项目的讯导入期押2）表达项纲目的优势；辆3）填补广增告的空白点冈；粪4）加深广物告记忆，创崖造口碑效应秆；薪4、活动推纽广的方式蚕活动推广的装方式有很多屿种，依据活头动推广的定双位，遵守活臣动推广的原侵则，建议活岛动推广用以偿下方式：近1）会公益候活动：蔑•好赠送道路垃稍圾箱（上面简的公益文案于）蓝——“斯关爱城市，寄爱护家园膏”耻活动介绍：择在中山路、侧中南路、友再谊大道三条物主干道定点善放置带有淡“哪凤X大厦伏”控标志的精美过垃圾桶10免0个。（相尽关事宜和相刚关政府部门团进行协商）差•捉《凤X山高•贷为亲人种一翠棵祝福树》扇活动介绍：撒集中在植树侨节举行大型于植树活动，杆免费赠送树旦苗（约50匪0棵），提猾供工具剂，提高人们胸的环保意识怠，关爱城市猾，爱护家园刮。进行媒体裤相关软文宣负传。并进行忘免费长年树胀木后期维护介。（这次活渣动为凤X大蚀厦五月份的佛导入造势和靠蓄势）商2）促销活目动：柔•而第一销售阶别段：衰A．房展会役安排：在榆“久五一俊”篮和皇“剩十一大”质的房展会上资进行现场咨擦询活动、赠炉送精美楼书添、展示楼房芽实体模型。岩举办座“锣空中花园自影助餐会难“励，在楼书上吹进行宣传，盾并向前来咨蔑询的潜在客孙户分发请柬屈。阔要求：对员撇工进行相关获培训，热情散，礼貌，服灯务周到，训评练有素，精挨神面貌好。收统一着装。晋B．留“政空中花园自麻助餐虚”云安排：一周黎后的周末1燕3:00-每--19：大00，地点敏：凤X大厦疑空中花园，熊供应食品：政茶水饮料，醉水果，西点押。所需物品哲：大型遮阳酬伞，一次性管餐具，桌椅篮，餐巾，音鹊响设施。什目的：给消透费者营造一辰个良好的看凤房环境，促污进交流，促弊进行动。千C．销售策祖略：购买前聚三套住宅的责业主享受8葵折优惠，买蓄第四套至第梯十套的业主宴享受9折优处惠。佣•团第二阶段目——绕第三销售阶济段：进行相说关广告软新怎闻发放，以驾扩大知名度狠，促进销售甜。颂具体策略：照在《楚天都雅市报》、《漆楚天金报》男、《武汉晨亩报》上投放邪软文广告和仅全版、半版哈企业形象广肚告和楼盘广值告。投放频花率：每周四质一次。宅•驳第四销售阶醉段：进行统承计，查漏补矿缺，针对销基售情况进行精相关策略调节整。对此阶足段销售形势落不太有利的摆户型和楼层库采取打折策镇略。默•群第五阶段：讨对剩余楼盘鸣采取买房送父装修策略，叼进行清理。横（毛坯房装阿修）咽•策其他相关活辰动：袍A．200牛4年《珍爱剖生命，热爱堡健康》百名批入住业主签兔名活动览B．春节前稠夕赠送春节愧门联、日历折海报、台历铃等萍C．业主联坏谊会捉D．售房部抚的消费者协勺会与房奉管局咨询电谜话喉四、项目现日场包装策略灾1、项目现稻场包装的目诸的宇1）突显项着目的形象；热2）项目对羽外的整体形讽象的体现；涉3）广告的慰强有力的支教持点；耍4）有力促假进销售；瓦2、项目现周场包装的内侄容良1）销售现岗场的包装温•妙提前售楼中尝心的装修施鹿工，增强购傲买人群对物预业品质的信浙心夕•买尽快做出样炒板间，营造梦家的氛围乐通过内外一乏体的物业体怀验开启体验狗经济大门望旧•愿售房部内吊线旗氛围的营傅造梁•材春节前夕，雷大门下挂起浇大红灯笼，比烘托喜气洋面洋的热闹气属氛，恭贺新荣春的条幅。坦2）售楼处淡道路的包装榜•弹中山路及售冷楼部的PO钓P广告钩•貌附近及商业霜繁华区的路易段公益垃圾颗桶巷•群中山路段灯穗箱广告牌誓五、媒体组蜓合策略逗1、广告媒炸体分析庭•员媒介特点、饭效果分析腊《楚天都市袭报》是省内购第一报，发辅行量达13敢0万分，《鸭楚天都市报弯》全省发行纵，武汉市场爽为重中之重塘，占总发行仙量的70%个，超过武汉伸市场其它综辛合性日报发害行量之和，骑极具影响力溉大，信息量工大，辐射面决大，读者层卫次广泛，其谅“姓家园房产专弱刊超”贷集权威性听、知识性、绳指导于一体赢。《楚天金象报》是湖北柳省暨武汉市奥仅次与《楚慕天都市报》签的第二大报悉纸，发行量羽超过50万虫份，是深受圣知识分子、北财富人物、框时尚男女喜舟爱的特色鲜油明的强势媒绳体，其究“芦家园金刊懒”烈内容详实，凳指导性强。追《武汉晨报孩》覆盖面以爪武汉市及周寸遍县市为主危，发行量达豪30万份，蜜其傻“木楼市周刊强”骂更是武汉地葛产的理想传述播载体。市趁内较好大型蜡广告牌选择厉人流量大，鞭影响面广，另又与项目较石近的主要交恩通口，位置红优越。效果棵持久车体广坏告途经城区销的主要交通寒干道的公交多车体，覆盖加区域与项目嘱区域定位一勇致。效果持故久户2、媒体发仰布策略营1）以《楚粗天都市报》绝、《楚天金现报》、《武语汉晨报》报肾纸广告为主也向目标贺2）置业者走做重点诉求乐，贴3）争取报旺纸广告达到来最广泛的覆莫盖面，同时霜将各种促销兔活动内容信他息告知消费楼者。婚4）向目标箭客户介绍楼鲁盘的整体规跨划、景观设耐计、物业管需理的信息。融5）以挂旗炒广告、路牌晶广告对消香费者进行提价醒诉求，以显促使他们采诚取购买行为黎六、凤X大逃厦广告工作峰推进一览表匆（一）形象垫树立：20牢03年5月烛——伙6月任务要点：湾•尿整合照“摔凤X大厦素”觉资源称•地树立良好口扮碑及•威确定企划案冲具体执行副•粱完成销售准扯备棕1、广告宣鱼传程序确定讽：4月25产日丘排定媒体计满划税2、售楼员尿的到位与培好训：4月2恭6日体掌握来人来桐电艰预告公开日校期疑以确定释方式缝来人来电统撞计及追踪聪3、楼盘V箱I的核心设漠：LOGO彼系统确立：胁4月26日奸4、包装及蜘卖场包装：容4月27日误展示中心标轮牌等林主要干道挂规期实体展板短5、软性新堂闻的发布：隐4月28忽日稼（二）楼书千等平面系列误形象期建立逃：2003何年5月劈——落8月任务要点：符•玉扩大宣传面秩、开发潜在购客源饶•围延续销售期悲进入第一阶梢段售现场狼以楼书等宣热传品为主闻困难产品（猾滞销产品）半突破孝项目系列形跑象广告：脱报纸型海报里爽系列软广告禁发布比媒体广告发粘布惹（三）强销架期：200鲁3年9月详——膛2004年矮3月咏1、第二阶挠段强销：2剧003年9摄月--12烟月衫阻力产品促舍销斩来人来电过测滤撒实施销售控简制海促销活动方盏案拟订实施轰勺2、第三阶次段强销：2瘦004年1没月御—术2004年谜4月脚成交客户分给析及追踪阅客户反映统洁计分析谷媒体反应组嫂合烘周四周五周哗六派发宣产膊品定点看板海报损3、续媒体演组合、持续介期：200携4年7月丰—腿2004年剖12月剪有希望客户右全力争取彻对竞争对手汉采取顺势策拴略饺七、凤X大植厦项目广告昂推广全程项输目表吐1、广告定等位确定广告系基本风格及叨品牌格调定西性场2、广告主丘题确定系列越广告的主题依内容，及软腥文的主题思在想圈3、广告策幸略主要是广火告发布的阶县段性投放策盛略，媒体有乌效组合策略钩，广告主题加表现策略，怨户外广告组喇合及表现策此略物4、媒体组萝合策略及费渠用预算针对轧各媒体不同拜的覆盖面和神各受众的不梁同形态，进贷行媒体具体傅费用预算以铅及发布安排终5、广告效策果预测和跟踢踪广告执行失后，对广