楼盘加权项目价格定位

楼盘加权项目价格定位针对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对于本项目做如下的价格定位。**市商住项目及写字楼分布比较分散，相互之间产品的差异性较大。为了能够准确地把握市场上价格的分布规律，本项目定价采用可比楼盘加权定价法。可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的**市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目商住部分和写字楼部分在**市整体房地产市场上的客观合理价格。楼盘影响因素、指标及权重确定依据**市房地产市场的发展现状，结合目前写字楼及商住项目的产品特征，我们共列出10个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这10个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。具体见表格1定级因素、指标分值。定级因素、指标与分值表格SEQ表格\*ARABIC1注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。商住部分均价的确定伐为了科学地较计算出本项污目的市场客醉观合理价格澡，我们将选誓取系列与本违案具有一定模相似性的楼合盘作为比较孩标准，依据毕可比楼盘定讽价法求取本注案的商住楼废的市场客观列合理价格。狭对**市的阴商住项目进防行仔细筛选芦后，抽取其季中5个具有收代表性的项鸽目，作为本斧次定价的主况要参考依据亩，具体定价辜过程如下：诵商住可比项塑目分值的判安定与计算墨注：以上十国个因素的权蹲重系数是根煌据行业对消测费者的问卷阳调研来确定斯的。奏上表对于所简选的五个可授比楼盘的分览值的评定依形据来自于对挖**市商住同项目的整体臭市场状况的乒把握和对个害案的深度调置研。买商住可比项叉目楼价与相摸关分值分析毅商住部分可贡比楼盘综合萍因素量化统畅计表若伐详装沫表格吹SEQ赤表格看\*A领RABIC后都3篮原便纤始瓶标数府分据沿计际挺背算友鼓值两序号研楼盘名称葡楼盘得分保(X)如楼价云(Y)箩XX滥YY瓦XY烈1滩中大世纪城锤7.8挤3400河60.84畅11560勤000闯26520简2龄长春国际商输务中心收8.8粥3600裕77.44屠12960佣000阁31680醋3纹SOHO桌国际公寓梯6.1开2600搅37.21壤67600撞00辱15860蝴4宵鼎盛国际孩12.2范4600沉148.8香4义21160扑000幅56120除5随宜家国际公绿寓代10刑3600贷100框12960疏000捉36000俱合昏抚细计医44.9开17800邮424.3俘3逗65400取000捏16618析0傲本荐辣权案源8.9梳3536院胶——明注：表中的戴楼价为均价晶（元/妈㎡享）奇将表中给出跟的原始数据构代入事先建盒立的线性回累归方程，求鬼得线性回归哈系数搅，若耍值接近于1书，方可找出良**市商住夕项目产品与腿市场合理价伶格之间的线李性函数关系六，进而结合炕本项目的实歼际情况，将篮本项目的分亏值代入到所屈求得的线性域回归方程显中，就可以山求出本项目珠在**市房厨地产市场中白的定价时点抱上的客观合跌理价格。桨解得：怠，说明所选脊的商住可比