某房地产市场调研基础理

市场调研基础理论.（.....）专业提供企管培训资料第一页，共七十八页。注意事项

请各位学员将手机关闭,以确保培训效果;互动/讨论阶段请各位积极参与，各抒己见!.（.....）专业提供企管培训资料第二页，共七十八页。培训内容及安排第一部分市场调研概念

第二部分市场调研内容

第三部分市场调研方法

第四部分市场调研程序

第三页，共七十八页。第一部分市场调研概念.（.....）专业提供企管培训资料第四页，共七十八页。案例1台湾商界名人王永庆花400万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产商东棣氏和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用800万台币买下地块并建造办公楼一炮打响，赚了40亿。

第五页，共七十八页。案例293、94年时福州房地产市场，中心地段的现房销售率只有30％，一位发展商的两栋高层期房销售非常不理想。作了市场调研后发现，当时福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无所获。该开发商将高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，推出"福州第一栋五星级纯住宅"，高层奠基时销售率已达70％，被称为销售奇迹。.（.....）专业提供企管培训资料第六页，共七十八页。

房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助企业赚取相当大的利润。第七页，共七十八页。讲述内容：市场调研概念市场调研特征市场调研分类

市场调研

概念

内容

方法

程序第八页，共七十八页。什么是房地产市场调研？

市场调研--概念

房地产市场调研就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。

概念

内容

方法

程序.（.....）专业提供企管培训资料第九页，共七十八页。

分析房地产市场调研的概念，我们认为主要阐述了两方面的问题：

其一，房地产市场调研的内容。

房地产市场调研是以房地产为特定的商品对象，从宏观市场到微观市场，如从对房地产市场环境的调研细致到对个别楼盘的调研；从抽像的观念到具体的行为，如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜好、购物习惯与行为等，进行全方位的调查研究。

其二，房地产市场调研的目的。

主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策层或个人。市场调研的目的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。

市场调研--概念

概念

内容

方法

程序第十页，共七十八页。

房地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊性，主要体现在以下几点：

1、内容广泛房地产市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研，同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研2、针对性强

房地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。不同城市3、方法多样电话调研、实地调研、座谈会、……

市场调研--特征

概念

内容

方法

程序.（.....）专业提供企管培训资料第十一页，共七十八页。按调研目的分类

从调研的目的来看，市场调研主要可分为应用性市场调研和基础性市场调研。

应用性市场调研是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性；

基础性调研的目的是为现有在的理论提供进一步的证明或者对某一概念或现象获得更多的了解。按调研性质分类

按市场调查的研究性质分析，有探索性研究（Exploratoryresearch）,描述性研究（Descriptiveresearch）,因果关系研究（Causalresearch）和预测性研究（Predictiveresearch）几种类型。

市场调研--分类

概念

内容

方法

程序第十二页，共七十八页。方式探索性研究描述性研究因果关系研究目的发现想法和洞察内部因素描述总体特征或功能确定因果之间关系问题定义过程灵活、多样有事先提出的具体假设研究独立变量、控制中间变量结构特征非结构式的结构式的机构式的样本量小样本大样本大样本/小样本代表性无代表性，不具总体意义有代表性，可进行研究总体推断有代表性，可进行研究总体推断研究过程不需精确定义，可进一步解释推断结论性研究结果证实提出假设，验证探索性研究结论证实提出假设，验证探索性研究结论研究结果实验性的结论性的验证性的成果应用一般还需要作进一步探索性或结论性研究结果用作决策参考结果可支持或说明决策原因数据收集二手资料、定性调查二手资料、定量调查实验法信息分析原始数据的分析是定性的数据分析是定量的数据分析是定量的

市场调研--分类

三种研究方式的比较

概念

内容

方法

程序.（.....）专业提供企管培训资料第十三页，共七十八页。按资料来源分类

按资料来源分类，有文案调查和实地调查两种。

文案调查也叫二手资料分析或二手数据分析，是通过收集已有的资料、数据、调查报告、已发表的文章等有关的二手信息，加以整理和分析的一种市场调查方法，经常在探索性的研究阶段中使用。

实地调查与文案调查不同，必须在制定详细的调查方案的基础上，由调查员直接地向被访者收集一手资料，再进行整理和分析，从而写出调查报告。按调研对象分类

按市场调查的访问对象分类，有消费者调查和非消费者调查。

消费者调查中，调查的对象是购买商品、使用商品的消费者，或者是可能购买、使用商品的潜在消费者。

非消费者调查指的是调查对象为消费者以外的其他调研对象。在房地产调研中主要是指竞争楼盘、企业等主要包括房地产市场环境调研、房地产市场供求关系调研、房地产市场客户需求的调研和房地产市场营销活动调研四个方面的内容

市场调研--分类

概念

内容

方法

程序第十四页，共七十八页。第二部分市场调研内容.（.....）专业提供企管培训资料第十五页，共七十八页。讲述内容：调研的一般内容调研内容的框架不同营销阶段的调研内容

调研内容

内容

概念

方法

程序第十六页，共七十八页。

基本内容

供给情况调研需求情况调研价格情况调研客户情况调研

内容

概念

方法

程序第十七页，共七十八页。内容框架组成点——单个楼盘线和面——区域市场体——宏观环境对房地产市场的切入，我们习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。

内容

概念

方法

程序.（.....）专业提供企管培训资料第十八页，共七十八页。内容框架组成单个楼盘调研内容地理位置产品设计价格组合广告策略销售执行

内容

概念

方法

程序第十九页，共七十八页。

内容框架组成

区域环境调研交通路线发展规划区域特征区域市场调研内容区域产品调研区域需求调研楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好

内容

概念

方法

程序.（.....）专业提供企管培训资料第二十页，共七十八页。

内容框架组成

宏观环境调研内容政治社会经济因素行政法规国家运作体制房地产投资、城市化进程政治安定状况

内容

概念

方法

程序国际间经济、军事、政治等环境……国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……第二十一页，共七十八页。内容框架组成定位阶段调研内容项目地块现状调查项目交通状况调查项目周边景观调查商务圈和商圈调查区域基本信息调查相关项目基本信息调查客户产品需求调查

内容

概念

方法

程序.（.....）专业提供企管培训资料第二十二页，共七十八页。不同阶段的调研内容推广阶段调研内容竞争项目基本信息调查竞争项目销售信息调查客户需求和媒体接触习惯调查

内容

概念

方法

程序第二十三页，共七十八页。不同阶段的调研内容销售阶段调研内容市场推广调查和测评成交客户问卷调查销售难点调查

内容

概念

方法

程序.（.....）专业提供企管培训资料第二十四页，共七十八页。不同阶段的调研内容三级市场调研内容价格调查客户调查报盘区域和成交区域调查竞争状况调查

内容

概念

方法

程序第二十五页，共七十八页。第三部分市场调研方法.（.....）专业提供企管培训资料第二十六页，共七十八页。市场调研方法

概念

程序

内容

方法访问法试验法问卷访问法座谈会实地调研法将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果深度访问电话调查观察法实地观察法实际痕迹测量法行为记录法第二十七页，共七十八页。市场调研方法项目定位阶段市场推广阶段销售阶段三级市场市场调查常用方法1.实地调研法2.座谈会1.实地调研法2.座谈会3.二手资料收集1.实地调研法2.座谈会3.成交客户4.问卷调查1.实地调研法2.二手资料收集

概念

程序

内容

方法各阶段市场调查常用方法第二十八页，共七十八页。第四部分市场调研程序.（.....）专业提供企管培训资料第二十九页，共七十八页。市场调研程序确定调研目标制定调研计划及操作方案一手资料二手资料质量控制数据处理分析形成报告

概念

方法

内容

程序第三十页，共七十八页。市场调研程序

概念

方法

内容

程序常规调研：有计划的积累信息个案调研宏观环境监测政策法规解析知识库积累流程图备注1、分析师及实习大学生2、技术部3、项目负责人4、副经理和项目负责人.（.....）专业提供企管培训资料第三十一页，共七十八页。市场调研程序

概念

方法

内容

程序项目调研：有针对性的收集信息项目实地调研项目竞争调研项目专题调研第三十二页，共七十八页。案例分析.（.....）专业提供企管培训资料第三十三页，共七十八页。案例背景大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建30万平方米，1、2期项目均已交房入住，此次需定位的为其3期项目，预计上市时间在2008年左右。三期项目经济指标：总用地面积：49156M2

住宅用地：38952M2

学校用地：10204M2总建筑面积：125208M2

住宅建筑面积：93020M2学校建筑面积：6710M2公建建筑面积：5052M2综合容积率：2.13住宅容积率：2.52学校容积率0.66总户数：498第三十四页，共七十八页。调研思路项目调研竞争调研专题调研.（.....）专业提供企管培训资料第三十五页，共七十八页。市场实践项目调研内容项目调研竞争调研专题调研

1、土地属性调研

2、市场情况调研第三十六页，共七十八页。土地

属性调研项目调研竞争调研专题调研1、项目位置和范围2、片区在上海发展中的角色3、宗地片区现有状况4、宗地片区与城市关系

市场实践第三十七页，共七十八页。华东政法学院中山公园华东师范大学长风公园凯旋路轻轨站金沙江路轻轨站.（.....）专业提供企管培训资料第三十八页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研地理区位

项目所处板块位于内环内，地处市中心，地理区位佳。河滨景观

项目东南面临苏州河岸，河面开阔，河滨景观带较长。人文环境

项目周边华东师范大学、华东政法学院等名校云集，人文环境极佳。生态环境

项目西邻长风公园，南与中山公园隔河相望，区域生态环境良好。交通条件

项目立体交通优势突出，交通可达性极佳。板块支撑

项目处大中山公园板块，区域开发成熟，认知度高，配套佳。结论：市场实践.（.....）专业提供企管培训资料第三十九页，共七十八页。

市场

情况调研项目调研竞争调研专题调研1、在售楼盘调研2、二手房情况调研3、未来供应调研

市场实践第四十页，共七十八页。区域楼盘名称地址二手房单价销售时间房龄普陀水岸豪庭光复西路1185号110002002-7-11----2003-10-313年江南名庐曹杨路619号113002004-1-16----2005-5-301年上海春天宁夏路287号120002001-2-18----2003-3-13年绿地世家宁夏路366号125002002-9-28---2004-5-212年逸流公寓一期武宁路189号128002002-11-9-----2003-12-13年世纪同乐顺义路100弄130002002-2-20----2003-8-313年大华清水湾２期凯旋路1555弄140002003-3-28----2004-1-312年长宁虹桥新城长宁路1661弄140002000-10-25----2002-6-303年大家源三期长宁路1306号150002001-10-1----2002-12-314年圣约翰名邸长宁路1188弄180002000-8-18----2003-3-13年园林天下长宁路888号200002002-11-30----2004-4-12年项目周边二手房汇总（1公里范围内）项目调研竞争调研专题调研市场实践第四十一页，共七十八页。项目周边未来供应汇总（1公里范围内）项目名称区域板块现状预计上市时间预计售价属性规模(总建面积)长宁区2005年3号公告88街坊32-8丘地块长宁中山公园土地平整未开工200825000商住;办公;商铺242803绿地顺义路、白玉路项目普陀内普陀未动迁200920000住宅110000尚诚国际普陀内普陀在建2006年底15000住宅80000逸流公寓二期普陀内普陀在建200714000住宅100000蔚蓝水岸普陀内普陀动迁中200817000住宅28000上海之春公寓普陀内普陀在建200813000住宅20000风华水岸二期普陀长风在建200713000住宅20000项目调研竞争调研专题调研市场实践.（.....）专业提供企管培训资料第四十二页，共七十八页。楼市现状

项目所处板块处于销售真空期，竞争较小。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处于销售间隙期。二手房源

项目周边二手房主力价格段处于13000-18000元/平方米，去化情况良好。本项目前期房源价格为普陀地区最高，长宁区域最高为园林天下，价格在20000元左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。地块稀缺项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。区域前景

项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在16500元/平方米。据保守预测，其项目价值以年10%以上递增。结论：项目调研竞争调研专题调研市场实践第四十三页，共七十八页。项目定位上海西区标志性高档住宅提升差异化附加值打造区域标杆住宅项目调研竞争调研专题调研市场实践.（.....）专业提供企管培训资料第四十四页，共七十八页。项目定位报告一、项目理解

[一]区位分析[二]项目现状及经济指标[一]SWOT分析二、市场分析

[一]供求关系分析[二]热点板块分析[三]供求关系分析[四]重点项目分析三、项目定位

[一]市场定位[二]价格定位[三]客户定位[四]产品定位

项目调研竞争调研专题调研市场实践第四十五页，共七十八页。调研思路项目调研竞争调研专题调研第四十六页，共七十八页。竞争调研内容

1、竞争板块（项目）调研2、各板块标杆项目调研项目调研竞争调研专题调研市场实践.（.....）专业提供企管培训资料第四十七页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研借鉴板块调研

河滨项目调研

竞争板块（项目）调研市场实践第四十八页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。1、分布和供应现状2、价格调研3、产品调研4、未来供应调研5、河滨景观设计

河滨

项目调研市场实践.（.....）专业提供企管培训资料第四十九页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研大华清水湾中远两湾城泰欣嘉苑新湖明珠城苏堤春晓天山河畔花园仁恒河滨花园河滨项目分布图普陀楼盘长宁楼盘市场实践第五十页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研在售河滨项目汇总楼盘名称区域规模容积率建筑形态建筑风格可售面积新湖明珠城二期普陀558262.8高层;小高层现代建筑设计风格49413苏堤春晓普陀1800003.2高层欧洲建筑风格31097泰欣雅苑普陀1470002.5高层

现代建筑设计风格11108中远两湾城四期普陀5602173.3高层现代建筑设计风格23719天山河畔花园三期长宁723003.2高层现代建筑设计风格21486仁恒河滨花园长宁390000

3.03高层现代建筑设计风格21185

汇总

136823市场实践.（.....）专业提供企管培训资料第五十一页，共七十八页。楼盘名称区域价格主力总价新湖明珠城二期普陀14500180万苏堤春晓普陀19000230万泰欣雅苑普陀16500240万中远两湾城四期普陀13000135万天山河畔花园三期长宁15500170万仁恒河滨花园长宁23000460万在售河滨项目价格分析汇总项目调研竞争调研专题调研市场实践第五十二页，共七十八页。楼盘名称区域规模主力房型主力面积段类型比率装修标准(元/M2)装修配置新湖明珠城二期普陀18209二房120-13024%毛坯

苏堤春晓普陀180000三房121-20043%1,500夏普派离克系列冷暖空调;“欧琳”整体厨柜、水槽及龙头、炉灶、油烟机、消毒柜，厨柜五金配件采用德国海蒂诗、意大利法拉利品牌，板材为意大利进口SIA品牌、能率热水器、派离克冰箱;“亚细亚”或“斯米克”品牌面砖;内墙涂料采用多乐士五合一系列产品;免漆柚木实木地板泰欣雅苑普陀147000三房150-16065%2,500双开门冰箱、嵌入式烤箱及微波炉、散盐煤气灶及脱排油烟机、16升热水器、净水器及软水器;独立淋浴间配恒温雨淋及手握花洒、双面盆、座厕及铸铁浴缸、电地热系统、电防雾镜及镜前灯、挂壁电话插座及卫洗器的水、电接口中远两湾城四期普陀560217二房99-12353%毛坯

天山河畔花园三期长宁72300二房102-10935%1,000洁具：浴缸、座厕及洗手盆（“TOTO”或同等品牌）。配以冷热水龙头及花洒（“TOTO”或同等品牌），以及手纸盒、毛巾架（环）。淋浴房：除2房2厅以外，其余住户单元的主卫生间均设有玻璃淋浴房。洗手台：台面配石材，台面下配储物柜，台面上配镜子。灯具：筒灯/射灯。采暖：顶角线电加热片（“马利”或同等品牌）。空调：“特灵”或同等品牌挂壁机天花：乳胶漆，配灯座带灯泡。欧琳厨房龙头、摩思不锈钢水槽。日立空调仁恒河滨花园长宁390000

四房200-25056%2,500科勒品牌洁具，人造大理石洗面台并配有墙镜，进口高仪品牌龙头，配置电热地采暖。三星台面和洗涤池、净水器，SMEG品牌脱排油烟机、燃气灶具及微波炉，另配进口容积式热水器。配置固定厨或柜、分户门为沙比利饰面防火防盗门、数控门锁、室内为沙比利饰面木门项目调研竞争调研专题调研在售河滨项目产品分析市场实践.（.....）专业提供企管培训资料第五十三页，共七十八页。项目名称区域板块现状预计上市时间预计售价属性规模(总建面积)时代欧洲公寓闸北不夜城在建200720000住宅25000海怡公寓闸北不夜城在建200728000商办30000新梅太古城闸北不夜城在建200828000商办280000达安河畔雅苑静安北静安在建200722000住宅20000项目调研竞争调研专题调研河滨项目未来供应汇总市场实践第五十四页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研苏堤春晓新湖明珠城河滨楼盘景观借鉴市场实践.（.....）专业提供企管培训资料第五十五页，共七十八页。供应现状

目前市场上在售河滨楼盘主要集中在普陀、长宁两区，可售量在1.3万平方米左右。价格分析在售河滨项目价格范围在13000-23000元/平方米之间，价差主要来自区域地段和产品品质的不同。产品分析房型面积和设置跨度较大，二房以100-120平方米为主，三房面积在130-200平方米之间。全装修产品较多，装修标准在1500-2000元左右。未来供应河滨项目未来供应主要集中在闸北区，供应量在30万平方米左右,且象本案一样直接临河的项目基本绝迹，进一步提升了本案价值。景观设计加强苏州河堤岸的景观设置，改变单一水景布置，较多采用坡地花园、社区花园、组团花园、入户花园相结合的立体平均式景观布局。结论：项目调研竞争调研专题调研市场实践第五十六页，共七十八页。1、借鉴板块确定2、区位概念3、产品调研

借鉴

板块调研项目调研竞争调研专题调研本案预计售价将达到25000元/平方米，此价格将引领区域市场更上一个台阶。因此，我们对市场上目前成交均价在25000元/平方米左右的板块主力在售楼盘进行了统计分析，并与本案进行比较，对本案的定位、设计提供帮助。市场实践.（.....）专业提供企管培训资料第五十七页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研黄浦豫园板块静安南部板块徐汇内徐汇板块长宁古北板块借鉴板块分布图市场实践第五十八页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研借鉴板块楼盘名称售价（元/平方米）区位特色景观优势长宁古北板块强生古北花园22000上海国际化高档社区的首要代表涉外高档国际化社区虹桥绿地古北瑞仕花园25000古北国际花园18000静安南部板块静安四季30000市中心高档稀缺区域，交通便捷，配套齐全市中心城市景观经典茂名32000徐汇内徐汇板块汇宁花园30000徐家汇商业中心，交通、生活便利城市景观，徐汇绿地永新花苑三期25000黄浦豫园板块上海滩花园一期20000上海传统老城厢，历史人文氛围浓郁，外滩沿线景观优势明显濒临浦江，老城厢风貌太阳都市花园23000区位概念市场实践.（.....）专业提供企管培训资料第五十九页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研产品分析可比区域楼盘名称规模容积率建筑形态建筑风格主力房型主力面积段类型比率价格长宁古北板块强生古北花园1290093.8

高层;小高层现代三房135-15355%22000古北瑞仕花园1373863.24

高层;小高层欧式三房150-18070%25000古北国际花园1162002.9高层;小高层现代三房146-18256%18000静安南部板块静安四季700005高层现代二房三房110-130140-16070%30000经典茂名250004.76高层现代二房三房130-140180-19089%32000徐汇内徐汇板块汇宁花园219793.8高层现代三房180-24090%30000永新花苑三期561612.5

高层;小高层多层现代三房110-18065%25000黄浦豫园板块上海滩花园一期859983高层ARTDECO二房三房100-130140-15095%20000太阳都市花园430003.3高层欧式三房170-18070%23000市场实践第六十页，共七十八页。可比区域楼盘名称装修标准(元/M2)装修配置长宁古北板块古北瑞仕花园3200卫生间,地采暖系统,高级面砖,科勒品牌洁具

客厅1,高级柚木地板,环保涂料,RHOSS户室中央空调

卧室1,高级柚木地板,环保预料,RHOSS中央空调

厨房1,防滑地砖,环保涂料,容积式燃气热水炉、SMEG电器、管道净水、进口高仪水喉静安南部板块静安四季3000厨房：意大利Snaidero整体橱柜或同级，Franke龙头或同级产品，Smeg炊具、GE烤箱、GE对开门冰箱或Smeg冰箱，杜邦台面

客厅地面高级大理石或木地板；卧室木地板，配木制踢脚线

卫生间瑞士Laufen品牌或同级产品洁具，Grohe品牌或同级龙头。配制半抛盆，悬挂式坐便器、浴缸或者冲淋房

空调新风系统：日立或同等品牌中央空调，一房为分体式空调经典茂名3000

卫生间：高级防滑地面砖、高级瓷砖至天花吊顶线，天花防水纸面石膏板吊顶乳胶漆饰面、德国KAREMAG或TOTO浴室洁具及配件，瑞士zehnder(森德)卫浴散热器，配备电须刨插擎、玻璃及抽气扇。主人浴室另设玻璃沐浴间，人造大理石台面及镜子、卫浴小五金

卧室实木复合地板、高级涂料粉涂，天花防水纸面石膏板吊顶乳胶漆饰面

客厅：实木复合地板、高级涂料粉涂，天花防水纸面石膏板吊顶乳胶漆饰面、日本大金VRV小型中央空调并配备大金VRM新风系统

厨房：高级地砖、高级瓷砖，天花防水纸面石膏板吊顶乳胶漆饰面、整体配置徐汇内徐汇板块汇宁花园3000厨房德国POGGENPOHL高级厨柜，DuPont“CORIAN”工作台面连不锈钢洗涤盆SIEMENS燃气灶具、抽油烟机、烤箱、微波炉、冰箱

卫生,天然石材,天然石材和瓷砖,KOHLER明厂洁具

阳台,防滑瓷砖,涂料乳漆,SIEMENS洗衣干衣机永新花苑三期2500-3000装修建材和生活设备均选用世界知名品牌.大金中央空调

卫生间/厨房:科勒卫浴洁具,不锈钢洗涤盆SIEMENS燃气灶具、抽油烟机、烤箱、微波炉、冰箱,高档地砖

客厅/卧室:地面榉木实木地板,墙面高档涂料黄浦豫园板块上海滩花园一期2300客厅:大理石、实木复合地板,涂料、约克空调/大金空调

厨房：防滑地砖、墙砖、涂料、美国通用抽油烟机、美国通用嵌入式燃气炉、美国通用冰箱、美国通用垃圾粉碎机、佛兰卡水槽、能率16升燃气式室外热水器、海蒂诗五金器件

卫生间：防滑地砖、墙砖、涂料、乐家雪梨座厕、乐家普林无裙防滑底浴缸、乐家方泰娜面盆、高仪水喉、高仪花洒太阳都市花园3000客厅：地面榉木实木地板，走廊为大理石地面；墙面高档涂料，花梨木墙板，配中央空调

卫生间：地砖，配置科勒卫浴装修标准第六十一页，共七十八页。

本案虽然享有一定景观资源，但相比市场上25000元/平方米单价的楼盘，其不具有传统高尚居住区概念，优势并不十分明显；全装修成为市场必备条件，建议本案装修标准达到3000元/平方米；三房在这些板块中占据主力，面积有放大趋势，160-240将成为主力面积段。结论：项目调研竞争调研专题调研市场实践第六十二页，共七十八页。1、调研对象的确定2、和板块其他楼盘的差异性调研

各板块标杆项目调研项目调研竞争调研专题调研本案欲打造区域标杆。因此，我们对市场标杆楼盘进行筛选，通过对其与板块内其他楼盘差异性调研分析，对本案的定位、设计提供帮助。市场实践.（.....）专业提供企管培训资料第六十三页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研借鉴板块分布图万里板快中环凯旋宫新天地板块华府天地不夜城板块绿洲雅宾利市场实践第六十四页，共七十八页。竞争板块楼盘名称规模容积率建筑形态建筑风格主力房型主力面积段类型比例价格开发商新天地华府天地700004高层新古典主义四房300-35096%60000-100000上海置业翠湖天地130004高层、小高层ARTDECO古典主义三房180-19045%40000-80000瑞安集团万里中环凯旋宫2700002.25高层、小高层哥特复兴式建筑三房169-17736%14000-19000上海中鹰置业有限公司中环花苑1436852.2小高层、高层现代二房90-11060%8500-9500上海中环投资开发（集团）有限公司不夜城绿洲雅宾利5000003.2高层artdeco二房9840%17000-18000上海硕城置业蒙特利名都城2000003.45小高层高层古典二房130-14016%15000-16000上海泰宇集团新红厦公寓200003高层现代三房156-15833%10000-11000上海铁路分局房地产开发经营有限公司

项目调研竞争调研专题调研市场实践.（.....）专业提供企管培训资料第六十五页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研竞争板块楼盘名称装修标准(元/M2)装修配置新天地华府天地5000进户门：高级实木防火防盗钢木子母门,并配进口门锁

走廊：进口品牌石膏板、进口品牌乳胶漆

窗材：高级铝合金钢窗、双层中空玻璃、圆弧部分为单层玻璃

大堂：天花板为进口品牌石膏板、进口品牌乳胶漆；墙面为进口大理石、进口品牌墙砖、高级壁布、进口品牌乳胶漆；地面为进口大理石、进口品牌地砖、进口地毯、品牌实木地板

车库电梯间：墙面为进口大理石；地面为进口大理石、进口品牌地砖

电梯厅：墙面为进口大理石；地面为进口大理石、进口品牌地砖

电梯品牌：日本FUJITEC

备注：窗配件：德国ROTO或同级产品。主人梯：载重800kg,速度2m/s,空调系统，TFT液晶电视。

空调新风系统：日本大金、三菱或同级产品（VRV带新风、新冷媒R410A）；

其他配置：客厅、餐厅、卧室、主卫、书房均配备地暖系统，次卫配备散热架采暖。

主卫采用日本进口Toto智能化全自动坐便器，德国Hoesch、意大利Teucoh或同级产品按摩浴缸。

次卫采用德国Duravit、德国Villeroy&Boch或同级坐便器，配置德国Kaldewei或同级产品浴缸。

厨房德国Miele电器、德国EBKE、意大利Scavolini或同级产品橱柜；德国Miele或同等级产品厨房电器；德国Blanco或同级产品厨房水槽；美国DupontCorian或同级产品橱柜台面翠湖天地4000玻化砖、高级人造大理石、高品质柚木实木地板、防滑地砖、安保系统：i-home可视对讲系统；IC卡电子门锁、CCTV监控系统；单元内预装煤气泄漏探测器；空调新风系统：“松下”的小型家庭中央空调；

小区设集中污水处理系统和垃圾集中处理系统；poggenpohl橱柜、gaggenau炉灶/电烤箱/微波炉/抽油烟机、kuraray料理台、pentair纯水器、Franke纯水器龙头、kuppersbusch双开门冰箱/洗碗机、Franke水槽、kohler水槽龙头、kohler卫浴洁具及配套龙头/花洒、comemonLCD电视机（仅限1-2号楼主卫生间）、decorlux卫浴五金件、Nexans配备地暖系统、kohler卫浴洁具及配套龙头/花洒、comemonLCD电视机（仅限1-2号楼主卫生间）、decorlux卫浴五金件、Nexans配备地暖系统、服务阳台配置Teka洗衣机及干衣机、恒热热水器、闻洲洗涤池、AOLEISHI洗涤池龙头市场实践.（.....）专业提供企管培训资料第六十六页，共七十八页。竞争板块楼盘名称装修标准(元/M2)装修配置万里中环凯旋宫1500-3500客厅：顶面：ICI多乐士乳胶漆;

卧室：顶面：ICI多乐士乳胶漆;顶面线条：三达利石膏线条;木门饰面：枫木木皮饰面;门套饰面：枫木木皮饰面;五金：瑞高;窗台：天然大理石。安保系统：家庭防盗报警系统，无线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统；

智能化设施：IC卡门禁系统，楼宇可视对讲系统，家庭防盗报警系统，无线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统；

供水系统：24小时热水供应，中央分质供水系统(供水具有中央热水系统，户内冷热水管均采用焊接铜管,净水进户)；

中环花苑毛坯

不夜城绿洲雅宾利2500美国约克品牌家用中央空调、高级实木复合门、德国菲林格尔品牌橱柜、意大利华伦帝品牌厨房电器、瑞士富兰克品牌厨房水槽、美国科勒品牌的洁具、浴缸、龙头，意大利的阿里斯顿品牌的热水器、蒙特利名都城1500日立分体空调、TOTO台面盆，坐便器，立盆及摩恩冷热混合龙头，乐家浴缸，白兔牌冲淋房，奥普浴霸、美时整体厨具，伊莱克斯脱排油烟机，能效热水器，煤气灶新红厦公寓毛坯

项目调研竞争调研专题调研市场实践第六十七页，共七十八页。市中心水岸豪宅水景提升附加值打造舒适型豪宅

产品定位项目调研竞争调研专题调研市场实践第六十八页，共七十八页。

一、竞争个案的筛选二、竞争个案总体分析

1、竞争个案的产品分析2、竞争个案的价格分析3、竞争个案的广告分析4、竞争个案购房群体分析5、竞争个案产品与营销整体分析点评三、项目产品初步定位

1、房型设置定位

2、景观设计定位

3、建筑风格定位

4、装修标准定位

5、会所功能定位

6、新技术新材料运用

……

竞争调研报告项目调研竞争调研专题调研第六十九页，共七十八页。调研思路项目调研竞争调研专题调研.（.....）专业提供企管培训资料第七十页，共七十八页。产品调研内容项目调研竞争调研专题调研

1、产品规划调研

2、产品细节调研

3、会所案例调研

4、物业管理案例调研市场实践第七十一页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研市场实践

1、产品规划调研.（.....）专业提供企管培训资料第七十二页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研

2、产品细节调研市场实践第七十三页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研

3、会所案例调研市场实践第七十四页，共七十八页。项目调研竞争调研专题调研

4、物业管理案例调研市场实践.（.....）专业提供企管培训资料第七十五页，共七十八页。ThankYou!.（.....）专