达观长沙上城金都国际公馆整合推广98

以智慧,重新定义豪宅第一页，共九十九页。绝对豪宅,领袖上层生活第二页，共九十九页。做亚洲最具智慧的国际公馆第三页，共九十九页。上城·金都国际公馆整合推广草案达观机构:1月13日第四页，共九十九页。从全世界最有智慧的建筑物比尔·盖茨的豪宅谈起第五页，共九十九页。比尔盖茨的超级智能豪宅第六页，共九十九页。耗时：７年

耗资：约１亿美元

占地面积：６６００平方米

房间：７个睡房，２４个浴室，６个厨房，１个图书馆

豪宅每年缴纳税金：超过１００万美元，是美国国民年平均收入的２５倍

豪宅坐落于华盛顿湖东岸，盖茨把岸边小山挖去一半建构豪宅，于是，前临水、后倚山，好个易守难攻的绝妙风水。这座被当地人称为“大屋”（ＢｉｇＨｏｕｓｅ）的豪宅，“大”仅是其特色之一，真正令人赞叹的，是这座豪宅的“人工智能”。它因此被称为全世界最有智慧的建筑物。豪宅简介第七页，共九十九页。用手机放满一池热水通常，盖茨会安排访客以乘船渡湖的方式进入豪宅，如果你有幸与盖茨“十年修得同船渡”，不妨稍稍得寸进尺地对他提出些许要求，例如在甲板上伸个懒腰，有意无意地自言自语：“好累啊！真想洗个热水澡！”只要暗示得够明显，盖茨或许就会拿起手机拨号，接通豪宅内的中央电脑，用数字按键与电脑沟通，让电脑对卫浴系统下达指令：“开始在大浴缸放满一池热水吧！”不只是放洗澡水，开启空调、基本的烹煮等，都能借助手机通讯，远距离交代宅内电脑，精准完成指令。远程遥控第八页，共九十九页。人与豪宅的神奇互动接下来，游艇就停泊在豪宅前的小码头，在走进豪宅之前，请先别上盖茨为你准备的专属电子胸针，这是所有访客体验这座科技豪宅的必要配备，胸针的功能，当然并非单纯作为识别之用，访客个人的相关资料已经输入其中，透过胸针内的微型发讯器，人与豪宅即将展开一连串的惊奇互动。

当你走进大厅，首先，空调系统会将室温调整至你最感舒适的温度，音响系统也会针对你的喜好播放音乐，灯光系统同时投你所好地增减明暗亮度，甚至墙上的屏幕会自动显示你喜欢的名画或影片，而这一切的环境变化都是完全自动的，不需要你或豪宅主人盖茨拿起遥控器来一一设定，且不止大厅，无论你是在餐厅、客房、健身室或图书馆等，这些空间就仿佛是为你“量身打造”的室内环境，随时依你的喜好转变。

整座建筑物埋设了８４公里长的光纤缆线；但有趣的是，墙壁上看不到任何一个插座，因为盖茨不喜欢“乱糟糟”的感觉。电子胸针第九页，共九十九页。把世界最大鱼当宠物

在盖茨的客厅里有一座水族馆，里面饲养着一条世界上最大的鱼——鲸鲨。

难以想象这个水缸要有多大，才能满足一条鲸鲨和其他众多鱼类的基本需要。要知道即使是它们生活所需的成吨的海水也需要一整套水力系统做支持，才能导入家中。超级鱼缸第十页，共九十九页。随时检测主人健康在比尔·盖茨的卫生间里，安装着一套用电脑系统进行控制、可以随时检测主人身体状况的马桶。如发现主人身体有异常，电脑会立即发出警报。马桶冲水前还会询问：“马桶冲水会造成大便无法回收，您确定要冲马桶吗？”当得到确定的回答后，马桶才会执行它的工作。

另外，盖茨豪宅中唯一带有传统特色的是一棵百年老树，先进的传感器能根据老树的需水情况，实现及时、全自动浇灌。智能马桶第十一页，共九十九页。在比尔盖茨的豪宅中我们看到什么?第十二页，共九十九页。此外，这些要素亦是不可或缺的顶级环境——园林斥资1亿美元顶级山水——背山面水，易守难攻人性化设计——墙壁上看不到一个插座大户型——6600平方米“智能化”已成为顶级豪宅的重要价值之一!我们看到:第十三页，共九十九页。上城·金都顶级豪宅大革命第十四页，共九十九页。我们的目标打造亚洲最具智慧的豪宅第十五页，共九十九页。为什么要打造中国最具智慧的建筑物？★

抢占市场至高点：弥补长沙市场空白★树立项目差异性：针对竞争对手★形成消费者关注点：针对目标人群★提高销售额：针对销售任务第十六页，共九十九页。★

抢占市场至高点第十七页，共九十九页。长沙智能楼盘仍处在起步阶段相较于沿海发达城市，长沙智能化楼盘的起步较晚。最初的智能人楼盘公公停留在通讯技术与宽带网等信息服务的运用上。随着政策对智能化楼盘的硬性推广，目前智能化已基本进入住宅小区，主要体现在各种新型建筑材料与技术的运用上，如节能门窗、节能外墙等，且目前并不具有普通性。第十八页，共九十九页。长沙缺乏全智能楼盘目前，长沙楼盘智能化更深入的运用主要体现在价格高昂的别墅楼盘上。如智能灯光、窗帘，远程摇控等高科技设备的运用，这些手段的运用直接而快速地提升了楼盘的价值，尤其迎合高学历、高地位、高收入的精英人士的需求。但纵观整个长沙市场，智能化均只是作为一种附加价值依附于楼盘，不仅消费者没有意识到智能楼盘的价值，就连开发商也未发现其价值，在竞争日益激烈的长沙楼市，如适时提出全智能楼盘的概念，势必会激起一阵风潮，达到预期的效果。第十九页，共九十九页。★树立项目差异性第二十页，共九十九页。目前的竞争对手华盛·新外滩梦洁·金色屋顶第二十一页，共九十九页。其“沿江立体景观、首席水岸豪宅”与本项目豪宅部分相去甚远，其6000元/平米也与本项目即将制定的价格有一定差距。首先，我们在竞争对手中剔除华盛新外滩：梦洁·金色屋顶是我们最大最直接的竞争对手！其“世界顶级豪宅物业”的定位与最高达10000元/平米的售价对于本项目是一个不小的挑战。所幸其在明年3—4月份方才推出首批楼盘，且价格会首批定位在5000-6000元/平米左右，二批定位在8000-10000元/平米,我们可以趁此空档强力推出，避开直接正面的冲击。第二十二页，共九十九页。★

形成消费者关注点第二十三页，共九十九页。

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上市公司的主席★海归派的新贵★企业家★杰出运动员★演艺明星等社会精英阶层他们是处在金字塔尖的那一小拨人；他们普通年收入五十万以上，身价在千万以上；他们是生活的宠儿，是成功者，是所谓的富人。上城·金都豪宅的买家应该是他们：第二十四页，共九十九页。★以欧洲贵族阶层的高尚生活礼仪为支撑；★以顶级私人俱乐部为圈子聚会场所；★品酒非轩尼诗极品干邑不选；★喜爱文艺复兴大师油画与艺术品；★全球限量绝品跑车是心头最爱；…………他们的巅峰样榜生活：第二十五页，共九十九页。★已经有了区域的豪华住所，另有小屋与别墅；

★看上去有一辆不错的车，车的年代和型号通常令人咋舌；

★家里有最时髦的高级消费品，走在消费的最前头；★至少拥有一台顶级智能化手机，对智能化的高科技产品始终抱有热情★年收入在50万以上，主要指从事合法职业取得的合法报酬和经合法手续获得的私人财富，以及以合法方式拥有的正当收入报酬。他们的财富特征：第二十六页，共九十九页。他们往往与轿车、名表、名酒、高级时装、保龄球、高尔夫球、酒吧等为伴，这些人的消费特征是：★最大的消费投入是高品质的房产，150平方的大面积套房是他们的初级目标，200平方以上的别墅才是他们的理想目标；

★其次就是私人汽车，像奔驰宝马、VOLVO、奥迪等世界名车，高档次、高价位的车子是其显示身份与实力不可或缺的标志之一；

★在其他方面的消费上，他们更是讲究品牌与品味，在诸如居住场所、时装、日常生活消费品，甚至是一个打火机都有品位的选择。他们的消费观：第二十七页，共九十九页。★

提高销售额第二十八页，共九十九页。明确方向利润最大化——出奇制胜10—29楼售价：每平米八千八百元第二十九页，共九十九页。优劣势分析风险大8000元/平米的售价必须获得项目本身的强大支撑周期长不同定价决定不同人群，各项准备工作周期限将延长，销售周期也将拉长利润大售价提升，一旦为客户所接受，利润更是成倍增长；影响大如操作得当，不仅楼盘卖好，开发商更是一举成名，在接下来的开发过程中将会占尽人和。第三十页，共九十九页。不是山水别墅不是一线江景我们需要挖掘与创造项目本身的更多卖点第三十一页，共九十九页。我们将打造一个怎样的智慧建筑物？第三十二页，共九十九页。[

公馆的发现]第三十三页，共九十九页。上海西区颇具诗意的白公馆所谓“白公馆”，是指上海汾阳路150号那幢气势非凡的灰白色洋楼，因为白崇禧、白先勇父子居住过而名噪海上。第三十四页，共九十九页。“杜公馆”曾是旧上海滩三大亨之一杜月笙的馆舍。该公馆既有中国南方的庭院建筑风格，又融入法国舒适典雅的别墅建筑特点，它承载几多繁华与沉沦，成为老上海浮华与欲望的象征。浮华与欲望的白公馆第三十五页，共九十九页。公馆一词由来已久。古代和近代多指达官贵人的私邸。公馆不仅是财富和奢华的代表，更应该代表了一种文化内涵，甚至是居者身份的象征。尊贵性、安全性、私密性、舒适性、多功能性和稀缺性是公馆的共同特征。公馆，因其主人的地位和名望，成为人物功勋、地位的佐证，形成一种神奇的文化传承。我们发现：★★★★第三十六页，共九十九页。我们发现：长沙的公馆文化亦是由来以久，如富雅里的陋园，如营盘街中段的湘绮楼，如荷花池葵园……尽是名流学士之居所，演绎着独特的公馆文化。第三十七页，共九十九页。[

可以提炼的元素]国际公馆智能建筑江岸豪宅黄兴路首席豪廷★★★★第三十八页，共九十九页。项目定位亚洲最具智慧的江岸豪廷第三十九页，共九十九页。“智慧”释义智能化的，高科技的；人性化的，高品味的；价值感强的，尊贵的；第四十页，共九十九页。项目广告语一种智慧，荣耀一座城第四十一页，共九十九页。备选广告语绝对主场，上场主人智能·智慧·绝版豪宅智能·智慧·智宅居优越之上国际典范，超然生活第四十二页，共九十九页。智能化系统建议第四十三页，共九十九页。外观部分1、真正的金装豪廷

整栋公馆用金箔包装，打造成长沙第一座真正的金装豪廷；2、真正的原石豪宅整栋公馆用大理石贴面，原石豪宅,历久弥新,高贵品质,百年不变；3、真正的节能豪宅整栋公馆采用最新科技的节能保温材料,力图使其整体节能提升2-3倍;4、与故宫同质的铜宫摒弃普通的铝合金窗框,我们采用与故宫同质的紫铜框窗,为星城富豪阶层营造出与皇宫同质的百年豪廷;5、与白宫同级的钢化玻璃摒弃普通的双层中空玻璃,我们采用最新的高强度钢化玻璃,可抵御强风,甚至可以抵御子弹;第四十四页，共九十九页。铂金外墙包装将豪宅的外观整个用铂金包装起来，形成一片金碧辉煌的建筑外观，尤其当夜晚灯光闪亮的时候，流光溢彩，不仅最大程度地吸引人的眼球，彰显其尊贵感，价值感，更重要的是它将会成为长沙的地标性建筑之一。第四十五页，共九十九页。节能门窗与中空玻璃节能门窗与中空玻璃具有防潮、防腐、保温、隔音等优点，不仅保证开发质量，在接下来的居住宅区中也将节约更多的生活成本。这也是建筑材料的新趋势。第四十六页，共九十九页。公共部分1、五星级酒店大堂以五星级酒店标准对大堂进行包装，着力体现富丽堂皇的风格；2、防弹玻璃门厅采用具有防弹性能的大面积落地玻璃，提升档次，并确保居住者安全性；3、乡村私家俱乐部设立私家级俱乐部，仅限于国际公馆居住者方具入会资格；4、总统级安防系统安装红外报警探头和门窗报警磁控开关，以及紧急报警按纽，最大限度保证居住者安全；5、指纹电梯采先国际先进的指纹电梯，对应的指纹只能进入固定的楼层，访客需通过可视对讲设备取得进入权；6、大厦管理自动化系统整个大厦采用智能化管理系统，如监控系统到停车管理系统，公共电机智能系统等7、一卡通消费系统建立一卡通系统，将大厦内的所有权限集中在一张卡上，同时，持卡人可用磁卡在大厦内进行任意的消费，如缴纳物管费、停车费等等。第四十七页，共九十九页。智慧家居智慧家居，是利用先进的计算机技术、网络通讯技术、综合布线技术，依照人体工学原理，事例个性需求，对家居生活进行网络化的综合智能管理，实现更舒适、更安全、更惬意、更便捷的全新家居生活方式第四十八页，共九十九页。第四十九页，共九十九页。智慧家居产品配置图第五十页，共九十九页。第五十一页，共九十九页。第五十二页，共九十九页。第五十三页，共九十九页。第五十四页，共九十九页。第五十五页，共九十九页。其它智慧家居配置1、户式中央空调系统全自动中央空调系统，各户室可自由调节温度并远程调控；2、新风系统安装可控式中央新风系统，24小时不间断地向室内输送新鲜空气，用户可自由调节；

3、真空吸尘系统中央真空吸尘系统，清除屋内看不见的灰尘，给居住者一个健康的居住空间；4、电暖地板采暖系统全户室电暖地板采暖，驱除冬日寒冷与春日潮湿；5、远程遥控智能家电所有家电均支持远程摇控，凭电话或网络便能远程控制自己的各种家电；6、隔音地板隔音地板，隔除噪音，满足居住者私密性的要求；7、一键通报警、服务系统第五十六页，共九十九页。1、超大空中花园每户均增送一个20平米以上的超大空中花园，满足居住者休闲会客之用；2、直升飞机停机坪在楼顶预留直升飞机停机坪位置，以供看房直升机着陆；配套部分第五十七页，共九十九页。智慧管理服务体系第五十八页，共九十九页。智慧服务管理体系拥有完整系统的服务流程，业主利益受到法律保障，两方租约，资产管理委托三方合约，互相监督，公开有效。第五十九页，共九十九页。业主委托开发商寻找优质租客开发商委托优质代理行寻找优质租客；获取意向租客并最终签订业主、租客的两方租凭协议；业主在有开发商起监管作用的三方合约中委托品牌物业管理公司进行资产管理；品牌物业管理公司代业主管理出租物业，向租客提供增值性服务并向业主提供财务管理服务。业主服务流程第六十页，共九十九页。智慧管理服务体系第六十一页，共九十九页。智慧管理拟定战略合作伙伴第六十二页，共九十九页。第六十三页，共九十九页。1、英式贵族管家服务为居住者提供全程的英式私人管家服务，高品质的物质管理，提供完美无暇的人文关怀；2、私人助理客户一旦通过身份审查成为VIP客户，便为其配备一名私人管家，它将尽力完成主人交代的任务：3、直升飞机看楼为通过身份审查的客户提供直升飞机接送看楼的服务；4、劳斯莱斯预约看楼市内看楼者则以顶级劳斯莱斯进行接送。其它服务第六十四页，共九十九页。菜单式豪华精装第六十五页，共九十九页。邀请曾连续三年获室内设计奥斯卡之称——“全球著名室内设计师”的梁志天担纲本案首席设计师。上城金都国际公馆超级菜单式精装修，针对不同的户型进行不同风格的设计，21款不同设计任客户选择，确保每户风格绝不雷同。全球著名设计师“度身设计你的家”第六十六页，共九十九页。全线国际名品装饰在装修档次上，也要与上城金都的小户型公寓拉开差距，主要以国际品牌为主。如美标卫浴、史密斯OA热水器、德国柯诺地板、意大利水晶吊灯等国际著名的一线品牌品牌。第六十七页，共九十九页。我们将如何推广这一最具智慧的国际公馆？第六十八页，共九十九页。在长沙掀起一场“豪宅大革命”！第六十九页，共九十九页。革命周期划分第一阶段筹备阶段（2007年元月—3月）销售部门分工与职责明确第二阶段造势阶段（2007年2月—3月）推出形象代言人——苏格兰贵族第三阶段开盘热销（2007年3月—6月）

嫣然慈善基金活动（暨云顶美墅拍卖）挪亚游轮开盘仪式名车名酒名盘品鉴会第四阶段持续热销（2007年6月—10月）现代艺术品拍卖活动湖南名人高尔夫挑战赛影响湖南10大商界领袖评选第五阶段尾盘清销（2007年10月—12月）奢侈品展览会法拉利豪情长沙游等精英服务计划第七十页，共九十九页。革命范围与内容销售革命推广革命售楼部革命样榜间革命第七十一页，共九十九页。销售革命部门分工计划苏格兰贵族代言计划铂金服务计划促销计划★第七十二页，共九十九页。部门分工计划周期：2007年元月—3月目的：配合豪宅销售，提供最佳的服务，实现内部最佳人员配置内容：1、对部门进行重新配置，为接下来的一对一营销奠定基础；2、将销售部门分成情报部、业务部、服务部三个部门；3、情报部主要负责搜集全中南中区富豪级人物的各项资料，包括个人及家庭基本资料、生活习惯、消费习惯等全方位资料；业务部则负责一对一营销，负责带领客人看楼，并根据不同需求制定不同的置业计划书；服务部人员则主要负责对通过身份审查的客户实行全方位的铂金服务计划。第七十三页，共九十九页。苏格兰贵族代言计划推出时间：2007年3月推出目的：树立项目的高档形象，以法国贵族的形象衬托项目，在城中形成热点话题，引起人们兴趣。代言人邀请：苏格兰阿盖尔公爵十三世代言人特征：在他以“阿盖尔公爵十三世”的身份出现时，前方5步远处总有一名威势十足的中年管家，在他出场、祝酒甚至只想说一句话前严肃地摇铃，示意大家尊重贵族。具体做法：邀请其担任上城金都国际公馆形象代言人，赠送云顶美墅二十年居住权。第七十四页，共九十九页。铂金服务计划时间：2007年3月——12月目的：提升产品价值感与尊贵感对象：通过身份审核的客户即VIP客户内容：1、售楼全程服务：即在看楼与售楼全过程中提供尊贵的贴身服务。2、私人管家服务：不局限于楼盘服务，从生活各方面全方位服务客户。第七十五页，共九十九页。私人管家服务凭借私人管家服务，上城金都国际公馆足以征服全中南地区的富豪级人物。客户一旦通过身份审查成为VIP客户，便为其配备一名私人管家，它将尽力完成主人交代的任务：抢购08北京奥运会门票，接送情人等不可能的任务都可以！并且随叫随到！拥有上城金都国际公馆，便如同拥有一张上层社会通行证，是身份的彰显。第七十六页，共九十九页。售楼全程服务1、直升机看楼：全中南地区客户看楼均可安排直升机接送；2、IC卡进入：为客户发放IC卡，凭IC卡进入售楼部；3、五星级门僮迎宾：进门处安排身高难度80CM的门僮迎宾；4、VIP室接待：除公共部分，售楼部设立多个VIP室，专程接待VIP客户5、私人管家全程陪同：私人管家不仅服务客户看楼买楼，更全程陪同，尽管家之应尽之责。第七十七页，共九十九页。促销计划第一步品牌联盟促销在造势阶段即客户积蓄阶段即与全球知名品牌，如宾利汽车、施华洛奇珠宝、顶级百货等名达成合作联盟，凡成为上城金都VIP客户均可享受合作品牌的折扣优惠。第二步超大阳台大赠送开盘首推阶段即推出“30平米超大阳台大赠送”促销活动，从产品本身特点出发进行促销第三步凡购房者送三年月供持续热销期酌情推出赠送三年月供活动第七十八页，共九十九页。推广革命情报收集计划活动营销计划推广渠道计划★第七十九页，共九十九页。情报收集计划时间：从2007年元月开始功能：全方位收集目标对象的个人资料，为楼盘定位、销售等提供强有力的消费者支撑。渠道：1、通过公开资料收集：诸如行业年鉴、技术报告、专利文献、政府出版物、报纸杂志、互联网等渠道；2、通过相关机构、人员进行侧面收集：像有关的咨询策划公司、会计师事务所、上下游关联企业，包括一些新闻媒体都是相当有效的情报源。3、通过实地的观察与访谈进行收集：直接到实地进行观察并对目标对象进行访谈，也不失是一种直接而有效的收集方式。4、通过建立全员调查制度而广泛开展人际网络收集5、通过其它一些特殊手段收集第八十页，共九十九页。活动营销计划挪亚游轮开盘仪式嫣然基金慈善活动高尔夫系列休闲活动名车名酒名盘品鉴会第八十一页，共九十九页。挪亚游轮开盘仪式活动目的：告知开盘信息，介绍产品，彰显顶级、高价值的项目形象活动时间：2007年3月（开盘当天）活动时长：2—3小时活动形式：名流酒会活动内容：在一场“心灵之旅”中开展一次别开生面的开盘仪式，仪式邀请代言人苏格兰贵族与王菲李亚鹏参加。第八十二页，共九十九页。嫣然天使计划活动目的：1、以慈善活动形式吸引目标人群关注，引起其共鸣；2、紧扣热点，关注慈善，邀请王菲李亚鹏为项目宣传造势；活动时间：2007年3月（开盘热销期）活动主题：慈善主场，上城主人活动内容：1、举办“上城金都慈善拍卖会”，拿出四套顶层“云顶美墅”进行拍卖，2、邀请王菲、李亚鹏夫妇现场助阵，形成轰动效应。并将拍卖所得10%捐给慈善机构。第八十三页，共九十九页。高尔夫系列休闲活动活动目的：1、打造一个交流平台与信息收集平台，直击目标人群；；2、形成“圈子效应”，令其成为一个长期有情谊的聚富豪会。活动时间：2007年3月开始活动主题：运动主场，上城主人活动内容：1、定期举办高尔夫系列休闲活动比赛；2、邀请国际高尔夫高手裁判指导。第八十四页，共九十九页。借国际公馆开盘之日，联手中汽南方公司与某法国名酒，于项目现场举办名车名酒名盘品鉴会。邀请对象：老业主、意向客户、社会名流、记者等；优势：1，迅速吸引众多市民亲临现场，拉台现场人气，制造良好口碑；2，进一步提升项目的形象与档次。名车名酒名盘品鉴会第八十五页，共九十九页。推广渠道计划在推广渠道上，除用一般地打众媒体打造知名度，树立项目形象之外，将针对目标人群的阅读习惯与消费习惯以小众媒体为主体，以高品质、高价值的感受与形式介入媒体，形式如下：高尔夫场所户外广告机场与机场子高速户外广告；五星级酒店与私家俱乐部场所及户外广告；高尔夫杂志；航空杂志社；各种DM杂志；…………第八十六页，共九十九页。售楼部革命★第八十七页，共九十九页。打造一个全智能售楼部！第八十八页，共九十九页。服务人员——越多越好在客户参观过程中，除客户专属的私人管家外，同时需配备一个至少六人的服务队伍，时刻为客户提供最全面最细致的服务。投影——越大越好在售楼部中央设立一个大型投影，并配合各种声光效果，形成视觉冲击，有条件的话可在各个VIP室同样配备小型投影设备。沙盘——越轻巧越好可以一改过去传统的实物沙盘，将其换成触摸屏的电子沙盘，客户只凭手指一点便可获知想知道的所有信息，包括户型说优势等各个细节。氛围——越豪华越好整个售楼部的装修需要突出华丽风格，建议以欧式古典为主，大气华丽，价值感无限。第八十九页，共九十九页。样榜间革命★第九十页，共九十九页。打造全中国最具智慧的样榜间！第九十一页，共九十九页。推出目的：让目标客户直观感受自己即将居住的“智慧之家，激发其购买欲。”推出时间：2007年1月开始筹备3—5月间推出推出命名：