不动产商品及投资管理分析

不動產商品及投資第一页，共六十七页。不動產之定義「不動產」，依民法第六十六條規定為「土地及其定著物」。「定著物」則泛指建築物、道路、停車場及水電、瓦斯設施等。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部份。即其包括了土地和其上在建或已完成之建築物。至於「不動產之出產物」應是指農作改良物而言。而國人習慣上將不動產稱之為房地產，有時不動產與房地產亦互為通用。第二页，共六十七页。不動產的特質不可移動性耐久性昂貴性異質性所有權可分割性流動性低且變現性差抗通貨膨脹性多樣性生活機能依賴性商品之互補品替代性-不同類型的不動產具替代性開發及使用具外部性投資與消費雙重性供給具有限性需求具穩定性交易具高費用第三页，共六十七页。本资料来源第四页，共六十七页。不動產具不可移動性土地之位置為固定且無法移動。附著於土地上之建物亦為固定且無法移動，但伴隨著科技的進步，建築物已非不可移動了。由於不可移動性使的不動產市場成為一區域性市場，無法像其他商品一樣藉由交通工具將商品由供給剩餘地區輸往不足地區。由於不可移動性使的不動產市場容易產生供需失調、價格大起大落。第五页，共六十七页。不動產具耐久性（一）

理論上土地之存在為恆久不滅的，故土地具恆久性。建築改良物雖可耐久使用，但其並不具恆久性，實務上其應只具耐久性。土地上之建築物在適當的設計、施工及建材選用下，其壽命少則達一、二十年，多可達百年至數百年之久。第六页，共六十七页。不動產具耐久性（二）

耐久性之優點：優良擔保品、易取得長期融資。耐久性之缺點：不動產老舊後易造成區域衰退、價值下降並阻礙新的商品供給。耐久（恆久）性亦使不動產成為置產保值的手段。耐久或恆久之不同，使得會計上對其折舊需做不同之處理。第七页，共六十七页。不動產具昂貴性

不動產常常是許多人一生中所購買或投資最貴的商品，少則百萬，多則千萬，因此大家購買或投資時都應該非常慎重的考慮，仔細比較，才決定是否投資。亦因不動產之昂貴特質，使得「不動產證券化」逐漸受小額投資人之歡迎。第八页，共六十七页。

亦稱「唯一性」。因為區位條件、建築型式、鄰里環境等各個因素都可能不相同，因此房地產商品沒有辦法像其他商品般生產完全相同的房地產，這便產生房地產市場價格不容易統一的結果。因此就房地產投資者，應了解所投資房地產的異質性何在，這些異質性的價格差距是否合理。

不動產具異質性第九页，共六十七页。不動產所有權具可分割性

傳統上多認為不動產具不可分割性：其看法為投資不動產不可能像黃金、股票般分割購買，而在投資不動產時，投資者不僅僅投資該不動產本身，也同時投資購買了其周圍環境、公共設施、鄰居關係等。因此投資不動產應認清房地產整體內涵。但是如將不動產視為一商品，就法律層面及實務層面而言，不動產之所有權則具可分割性。例如公寓大樓之土地持份即為常見之情況。第十页，共六十七页。不動產之流動性低且變現性差

因為價格昂貴，加上異質性造成價格差異，房地產交易需花很長時間，當有急用時，不易將房產變成現款。第十一页，共六十七页。不動產具抗通貨膨脹性

就專家學者以往之觀察研究，認為不動產為一種具抗通貨膨脹之標的。通貨膨脹率與不動產價格具有同方向變動的關係第十二页，共六十七页。不動產商品具多樣性

不動產商品可提供多樣化之使用，例如住宅、商業、工業、農業、休閒等使用。第十三页，共六十七页。不動產商品間具依賴性

各種不動產商品間具有高度之依賴性，例如住宅不動產需要有產業活動來支持，像是商業活動之存在，因為其可提供居民各類財貨及服務；另外，工業不動產亦需住宅不動產之存在，以供勞工之居住需要。第十四页，共六十七页。不動產商品間具互補性

就需求面而言，兩種不同的不動產商品間具負的交叉彈性時，此時，此二種不動產商品間具有所謂的「互補」關係。例如住宅不動產與商業不動產的需求之間便具「互補」關係。因為住宅不動產需求的增加將引起對商業不動產的需求的增加。第十五页，共六十七页。不動產商品間具替代性

就需求面而言，兩種不同的不動產商品間具正的交叉彈性時，此時，此二種不動產商品間具有所謂的「替代」關係。例如住宅不動產中之套房與一房一廳兩種商品的需求之間在某些情況下便具「替代」關係。就供給面而言，兩種不同的不動產商品間具負的交叉彈性時，此時，此二種不動產商品間具有所謂的「替代」關係。例如從資金面來看，資金會從低利潤不動產產品轉往投入高利潤不動產產品，使得此二種不動產商品之供給產生「替代」關係。第十六页，共六十七页。不動產開發及使用具外部性

不動產開發及使用常產生不由不動產開發者及使用者承受之成本或利益，此類成本或利益稱之為外部成本或外部利益。例如伴隨工業區之開發，亦會開闢連外道路，此時，對環境生態所造成之衝擊或破壞為典型之外部成本；而周遭居民將受惠於道路開闢後之便利，此則為典型之外部利益。第十七页，共六十七页。不動產具投資與消費雙重性

不動產不像股票等證券一般只有投資性，但是不動產除可作為投資標的賺取租金或買賣差價外，亦同時也可以作為居住使用產生消費性，因此深獲大眾的喜好，增加置產與投資意願。

第十八页，共六十七页。不動產具消費財與資本財雙重性

不動產除了直接提供人們消費使用外，亦提供作為生產其他財貨之用，即不動產亦為資本財。直接消費使用：如住宅、休閒不動產等。生產其他財貨之用：如工業不動產。第十九页，共六十七页。不動產供給具有限性

由於土地取得、施工期限等因素限制，短期內無法提供新建之不動產，故一般認為不動產供給短期較沒有彈性，但長期還是有彈性。第二十页，共六十七页。不動產需求具穩定性

不動產需求一般分為「自然需求」及「投資需求」。不動產的自然需求隨所得及人口的增加而增加，其速度平緩。短期在缺乏供給彈性下，房價若太貴，則延緩自然購屋需求。投資需求或稱投機需求，亦稱假性需求。第二十一页，共六十七页。不動產交易具高費用不動產交易除了個人時間與精力的花費外，還有許多稅及費用需支付，例如交易所得稅（賣方若對出售房屋有賺錢時，需依所得稅法繳交出售不動產之所得稅）、土地增值稅（依規定繳納義務人為賣方）、契稅等。若委託不動產專業人員處理不動產交易，尚有仲介費（一般為成交價5％，賣方支付1％，買方支付4％）及代書費等。此外，若辦理不動產貸款，則另需考量貸款相關之其他費用，例如抵押權設定之規費（抵押設定金額的千分之一）、申請時銀行所需收取之之費用、房屋所需投保之保險費及代書費等。第二十二页，共六十七页。不動產銷售產業代銷業仲介業第二十三页，共六十七页。不動產銷售業分類

代銷業主要的銷售標的物是整批的預售屋。 佣金約為成交金額的5%。 廣告預算通常是銷售金額的2%。仲介業的銷售標的物為房地產次級市場的中古屋介紹買賣為主，屬於個案零星銷售。第二十四页，共六十七页。房地產銷售業主要工作

市場調查產品定位(預售屋)產權調查(中古屋)廣告企劃定價銷售售後管理第二十五页，共六十七页。代銷業

興起-台灣五十及六十年代的經濟起飛目前最大的代銷公司為新聯陽和甲桂林代銷公司一般的業務範圍：

純企劃代銷包銷第二十六页，共六十七页。仲介經紀業「不動產仲介經紀業者」為一家經營不動產仲介或代銷業務之公司或商號；其業務內容為從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。又因品牌經營方式的不同，可分為獨立品牌、加盟品牌連鎖及直營品牌連鎖等經營方式。

獨立品牌經營之定義:

為單一公司或商號，以自行訂定之公司名稱或是品牌名稱來經營之不動產房仲業者。

加盟品牌經營之定義:

為一公司或商號，為了增加作業商機，以及結合各個區域的店頭力量，所為經過品牌總部加盟授權之經營行為。各個加盟店仍是獨立擁有及經營。

直營品牌經營之定義:

為一公司或商號，為了增加在各個區域的服務據點，而所成立的直接營運控管之店頭。第二十七页，共六十七页。房屋仲介發展的歷程1970-1985年間，「零星戶代銷公司」。在民國63年明令禁止以介紹房屋買賣為業務的公司辦理登記。民國73年底經濟部開放以「房屋仲介」為行業名稱辦理登記。民國74年，由太平洋建設集團轉投資的「太平洋房屋公司」取得第一張合法營業執照。第二十八页，共六十七页。台灣主要仲介業者的相關資料

公司住商信義太平洋中信力霸永慶僑福ERA巨東台灣成立日期65.870.374.674.1177.1177.67888.1066.875.3經營型態加盟直營直營加盟直營直營直營加盟加盟高普專高普專收費標準賣方4%賣方4%賣方4%賣方4%賣方4%賣方4%賣方4%賣方4%賣方3-4%賣方4%違約金4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%第二十九页，共六十七页。台灣地區主要的仲介商97年2月公司台灣家數大陸家數永慶(直營＋加盟)43724東森392住商不動產32870中信25421世紀(直營＋加盟)211信義203108北區(直營＋加盟)127太平洋(直營＋加盟)108第三十页，共六十七页。房屋仲介業的經營方式

高普專式高普專式的特色為產品樓面經營(無店面租金)，給薪制度採低(無)底薪高獎金制度，因此其經營成本較低。員工教育較偏重業務技巧的訓練，對企業形象的投入較少。第三十一页，共六十七页。房屋仲介業的經營方式店頭式店頭式又分成直營和加盟，或是兩種形式混和的經營方式，給薪制度採高額底薪保障，前3-6個月，保障底薪有30,000-40,000元/月。在開發及行銷方面，較重視鄰里關係和商圈的經營，因為重視廣告形象，較有利開發，銷售較不積極，交易重視透明化，經營受景氣影響較小；員工教育偏重品質管制之訓練，因此人員素質高，而公司對整體形象廣告的投入也較多。第三十二页，共六十七页。如何找合適的仲介公司(1)選擇品牌佳、形象好，提供各項購屋保障的仲介公司購屋。(2)事先了解契約內容的合理性並謹慎簽約。看有無成屋履約保證。(3)做好產權與房屋現場調查。(4)資訊愈透明的公司愈佳。

第三十三页，共六十七页。一般房屋仲介公司應有哪些售後服務

1.漏水保固服務、免海砂屋幅射屋保證

2.戶籍遷出、遷入辦理

3.房屋用途變更之申請辦理

4.自用地價稅之申請辦理

5.回饋活動。包括：

a.生日卡寄發

b.免費雜誌贈閱

c.認同卡

d.不動產系列講座

f.年節、聖誕卡賀卡寄發

7.優惠稅率申請提醒

8.裝修資料提供第三十四页，共六十七页。房屋類型第三十五页，共六十七页。實務上常用的市場分割變數1.土地使用：以住宅、商業、工業等不同使用型態劃分次市場。2.建物屋齡：如全新、中古屋或預售屋。3.經濟因素：如低、中、高或頂級豪宅之價位等。4.地理區位：如市中心、市郊或鄉間等。5.行政區域之選擇：如鄉、鎮、市或直轄市等，此類選擇應與學區及居民福利有關。6.產權的權屬狀態：分為自有和租賃兩種7.產品類型：在自有住宅的次市場中，又可區分為獨棟、透天、雙併透天、連棟透天、公寓、大樓等。第三十六页，共六十七页。住宅大樓住宅大樓通常有電梯及管理員負責門戶安全，每月需繳一筆管理清潔費一般位在都市內較佳的地段，增值潛力佳、抗跌性也高；因大樓內建材較高級，故使用年限也較長久都會區的住宅大樓，容易遭商業入侵，被當做辦公室用途，出入份子複雜，門戶較不安全；如果其中還開設餐廳或其他較易污染生活空間的店面，則生活品質將降低，有時反比不上公寓住宅來得清靜假如管理不良，出入份子複雜，則安全性亦為堪慮第三十七页，共六十七页。透天厝即一般所謂「頂天立地」式的建築，可以完整的擁有一樓地面庭園及屋頂的使用權，但坪數較正統別墅小一般市場上常見的「透天厝」之規劃設計琳瑯滿目，透天厝最大的缺點是連棟建築、基地狹長、正面寬度不夠、通風採光欠佳，並且室內樓梯多，佔空間、實坪少，且透天厝因其區位環境及庭院大小之不同而在價位上遠較正統別墅為低尤其建商為了獲取高額的利潤，往往做密集式的規劃第三十八页，共六十七页。透天厝透天厝可說是台灣最早的房屋型式，但目前這種住宅在都市中已不多見，多半散置在郊區或鄉鎮。居住透天厝鄰居關係較好，人情味較濃，但建材品質較不固定，也乏「公共設施」，且透天厝通常為連棟建築、通風採光欠佳、平面規劃也較零亂。

第三十九页，共六十七页。別墅儘管建商一概以別墅的「高級、稀有、尊榮」為宣傳訴求點，但基本上別墅產品之間還是有等級上的差別。別墅共可分正統別墅、雙併別墅、連棟別墅、雙併重疊別墅、連棟重疊別墅等。所謂正統、純正的別墅，除了在建築法規上有最小寬度、深度的限制外，它應是「頭頂著天腳踏著地」的獨棟建築，土地與建物為同一人所有，將來可自行將建物翻修或改建，即「一戶一建照」之別墅，它不必與其他住戶分攤土地或建物，因此是「零虛坪」，且私密性與其他別墅產品相比也最高。不過相對的，因為這些「血統純正」的別墅擁有較大的地坪，所以每年必須負擔較高的地價稅，在轉手時也將會面臨較高的增值稅稅賦。第四十页，共六十七页。別墅除了正統別墅外，其他類型的別墅，不論是雙併、重疊或是連棟別墅，都非正統的別墅，屬於別墅的變相！而在這些別墅產品中，以雙併別墅與正統別墅的等級較為接近，同樣皆為有天有地、有前後院的產品。不過，由於雙併別墅都是整批申請建築執照，所以各住戶都是持分土地產權，日後若要改建，就跟一般公寓或電梯住宅大樓一樣，須徵得所有住戶的同意，此外，雙併別墅的私密性當然較正統別墅差一些，不過這也可算是其優點，因為有「近鄰」為伴。第四十一页，共六十七页。套房投資套房須兼顧收益及增值雙重經濟效益。首先必須就每年出租期計算其收益，出租套房大多以戶為出租單位，較少按坪計算租金，因此坪數差異不大的套房租金相差無幾。由此看來，投資坪數不大、總價較低的中古套房較具經濟效益。其次要注意的重點是投資個案的特性，主要是生活機能及交通便利性。尤其是工作地點的距離，以及休閒、娛樂、資訊等各項設施取得的方便性也是考慮重點。另一個重點便是該個案的安全及隱私性。小套房由於坪數小，同一層樓擁有戶數較多，使得出入者眾，再加上流動率大，份子也較複雜，所以儘量尋找單純化的套房也是投資成功與否的關鍵。此外，建材設備與公設比的計算也是不容忽視的，精緻的建材設施可使出租或出售時有較高行情。但也要注意公設的面積坪數，才不致平白負擔過多的虛坪。

第四十二页，共六十七页。公寓公寓土地持分較大，地價稅偏高，多位居較都市化地區；一般而言樓層高度在四、五層樓以下，沒有電梯，建材也較大眾化，造價稍低。公寓格局以雙併式為主，多半為三房兩廳兩衛，以自住為主，因而增值潛力有限；然而，也擁有住戶少、公共設施比例分攤較少的優點。第四十三页，共六十七页。依完工階段分預售屋新成屋中古屋第四十四页，共六十七页。預售屋預售屋指建商未開始興建或興建中的房子自備款約10%~30%，貸款約60%~90%優點缺點付款方式較輕鬆，在房子興建期間或完成後，再按期繳付貸款無法立即使用，必須等完全建好，完成交屋後才可預售時，可以選擇的戶數及種類較多，並且可以更改格局會有實際成品與合約不符情況第四十五页，共六十七页。新成屋剛建好但尚未有人住的房子，又可分為二種情況；1.建商在預售期出售的餘屋；2.購屋人買下預售屋，等到完成後再出售自備款約20%~50%優點缺點屋齡較新，尚未使用過，屋況較佳價格較中古屋高由於是成品，不易發生實際成品與合約內容不符的情況自備款較多可立即入住可能居住環境還有許多空屋，較無法掌握居住品質建商若急於出清存屋，購屋人的議價空間較大第四十六页，共六十七页。中古屋有人住過的房子，稱之為中古屋房價較預售屋及新成屋便宜自備款需較高優點缺點屋齡較高，售價較低自備款較高由於住過一段時日，社區及房屋品質較易掌握房子易漏水預售屋較集中於少數地點，可選擇的中古屋較分散買到瑕疵品的機會較大，如產權不清及交屋糾紛等第四十七页，共六十七页。土地的區分以土地法則分為四大類

第一類為建築用地

第二類為生產用地

第三類為交通水利地

第四類為其他土地

第一類地目則包含建、雜、祠、鐵、公、墓

第二類地目則包含田、旱、林、養、牧、礦、鹽、池

第三類地目則包含道、線、水、溜、溝

第四類地目則分為堤、原

第四十八页，共六十七页。如果是都市計畫分類有以下五種

一、住宅區：以建築住宅為主

二、商業區：以建築商店及供商業使用之建築為主

三、工業區：以供工業使用為主，有危險性及公害應特別指定工業區

四、其他行政、文教、風景、保護、農業等使用區...以供其規定目的使用為主

五、特定專用區：不得違反其特定用途之使用

第四十九页，共六十七页。如果是非都市計畫土地得劃定為十種使用區一、特定農業區：有經過重大改良及經會同農業主管機關認為必須加以保護而定

二、一般農業區：特定農業區以外一般供農業使用的土地

三、工業區：為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者

四、鄉村區：農村居住及配合政府興建住宅之政策需要

五、森林區：保育森林資源

六、山坡保育區：保護自然生態資源、景觀、環境

七、風景區：維護自然景觀

八、國家公園區

九、河川區：保護水道、確保河防安全及水流宣洩

十、其他使用或特定專用區：為利各目的事業推動業務之實際需要第五十页，共六十七页。非都市土地十八種使用地一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者

二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者

三、丙種建築用地：供森林區、山坡保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區內建築使用者

四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者

五、農牧用地

六、林業用地

七、養殖用地

八、鹽業用地

九、礦業用地

十、窯業用地

十一、交通用地：鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等使用

十二、水利用地：供水利及其設施使用

十三、遊憩用地

十四、古蹟保存用地

十五、生態保護用地

十六、國土保安用地

十七、墳墓用地：供喪葬設施使用

十八、特定目的事業用地：供各種特定目的事業使用

第五十一页，共六十七页。第五十二页，共六十七页。台灣房屋市場概況第五十三页，共六十七页。最新的全國住宅統計指標名稱指標內容資料時間戶數(戶)7,491,91696年第3季住宅存量(宅)7,622,49296年第3季本季核發建照執照宅數(宅)25,88496年第3季本季核發使用執照宅數（宅）35,85496年第3季法院拍定成屋總件數(件數)3,53796年第3季住宅區都市地價指數106.4996年3月底平均每人居住面積(坪)12.5695年底住宅自有比率(%)87.8395年底第五十四页，共六十七页。住宅居住水準狀況年報表2006年區域別平均每戶建坪(坪)平均每戶人數(人)平均每人居住面積(坪)總計42.843.4112.56台北市30.753.349.21高雄市42.873.3112.95台北縣31.883.289.72宜蘭縣46.803.3713.89桃園縣49.383.7013.35新竹縣55.173.9214.07苗栗縣54.603.4915.64台中縣53.053.7514.15彰化縣53.343.8014.04南投縣54.143.5315.34雲林縣49.973.3414.96嘉義縣41.833.3212.60台南縣48.823.4814.03高雄縣49.223.2215.29屏東縣49.013.3614.59台東縣38.202.9113.13花蓮縣41.992.8314.84第五十五页，共六十七页。住宅權屬年報表

區域別自有(%)租賃(%)其他(%)總計87.837.264.90台北市81.029.998.98高雄市82.957.119.94台灣省89.386.843.77台北縣88.438.882.69宜蘭縣93.204.122.68桃園縣90.297.352.36新竹縣95.132.872雲林縣95.562.591.85嘉義縣94.631.553.83台南縣90.394.744.88高雄縣90.406.533.07屏東縣91.684.164.16台東縣83.378.197.77花蓮縣86.476.017.52第五十六页，共六十七页。94年11月份成屋成交行情表第五十七页，共六十七页。影響房價或不動產價格的因素因素說明總體經濟若國家經濟情況(GNP,GDP)良好，表示國民所得增加，則房價易上漲人為炒作投資客或財團炒作，往往是房地產大幅上漲的動力貸款利率貸款利率影響購屋人繳交房貸利息，利率下跌會刺激購屋需求貨幣供給額供給愈多，民間資金愈多，房價易上漲空屋率空屋率愈高，表示房市供過於求，房價易跌銷售率銷售率愈高愈快，則房價易提升房屋居住品質公共建設房地產周邊之交通建設或公共建築等第五十八页，共六十七页。94年11月份大台北地區住宅產品成交行情表

行政區平均權狀坪數(坪)平均成交總價(萬)屋齡(年)平均銷售天數(天)士林區34.1894.423.839.5大同區22.9766.027.650.0大安區30.21162.917.736.1中山區25.5664.818.056.7中正區15.5528.811.341.3內湖區33.5733.517.030.5第五十九页，共六十七页。94年11月份台北市店面產品成交行情表

行政區平均權狀坪數(坪)平均成交總價(萬)屋齡(年)平均銷售天數(天)士林區36.21080.036.825.5北投區52.51692.515.930.5大安區151.46359.015.239.0中山區24.71389.53.673.3中正區15.31755.010.013.0內湖區59.01920.014.735.0松山區51.81800.01.014.0信義區52.41700.033.0158.0南港區25.1560.020.084.0第六十页，共六十七页。94年11月份台北縣店面產品成交行情表

行政區平均權狀坪數(坪)平均成交總價(萬)屋齡(年)平均銷售天數(天)三重市25.9562.036.882.0土城市48.82000.012.929.0中和市29.41365.030.752.5永和市29.11824.721.454.0板橋市25.9701.02.064.5蘆洲市45.21230.07.139.0新店市38.1750.015.884.0新莊市60.91250.011.484.0樹林市29.11370.09.590.0第六十一页，共六十七页。94年11月份別墅產品成交行情表

行政區平均權狀坪數(坪)平均成交總價(萬)屋齡(年)平均銷售天數(天)北縣汐止69