房地产开发项目评估方法

房地产开发项目评估方法一、房地产开发项目建设程序二、项目策划方法三、项目评估参数的确定四、市场分析方法五、财务评价方法六、举例分析第一页，共五十二页。一、房地产开发项目建设程序

■获得土地阶段（初步可行性研究）

↓土地报价的可行性研究报告↓董事会批准参加土地竞买重大事宜↓参加土地竞买■前期管理阶段

↓产品方案优化↓规划设计与方案优化↓可行性研究与项目融资（前期终点，三证评估，四证放款）■经营计划阶段↓■经营实施阶段（动态管理与控制）

↓开工准备↓项目开工↓开盘销售↓竣工验收■后评价阶段第二页，共五十二页。二、项目策划方法策划的真谛：优化方案，确定参数策划的内容：1、优化产品方案2、优化项目分期开发方案3、优化规划设计方案（总平面）4、优化融资方案（范围、金额、时机）

第三页，共五十二页。1、优化产品方案（1）优化准备——市场研究◆宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；◆产品定位分析，确定产品档次及价格；◆价格预测，确定未来若干年的产品价格。（2）产品方案优化◆以利润为目标，用线性规划方法◆确定每种产品用地面积、开发数量；◆产品方案优化必须在在项目规划前完成，在项目可行性研究和评估阶段进行优化意义不大。第四页，共五十二页。2、优化项目分期开发方案分期开发与利润每期开发规模与期数每期衔接与项目开发周期第五页，共五十二页。3、优化规划设计方案规划设计方案的作用满足政府用地规划要求、满足用户的需求、满足开发商效益最大化要求需经过政府审批，审批后不能轻易变动方案优化方法主要从开发商效益最大化角度，在满足政府要求和用户需求的前提下，用动态指标和方案比较方法优化。第六页，共五十二页。4、优化融资方案（1）满足项目融资条件：①资本金要求：权益资金占总投资比例不低于35%②四证要求：拿到土地证、土地规划许可证、建设规划许可证、施工证等四证才能放款。（2）资金需求规律：前紧后松（3）融资范围与方法：①分期融资：保证本期项目资本金占本期工程总投资的比例达到规定要求，由本期工程经营收入还款。②项目融资：一次承诺整个项目贷款，还款周期跨越多期工程，多期工程滚动开发。保证项目资本金占项目总投资的比例达到规定要求。③土地抵押贷款，以抵押物的价值作为贷款决策依据。（4）融资方案优化结果贷款金额、用款时间、还款计划第七页，共五十二页。三、项目评估参数的确定（1）基本参数（2）项目分期开发计划参数（3）开发产品经营计划参数（4）投资估算及使用计划参数（5）资金筹措计划参数第八页，共五十二页。财务评价参数汇总表序号项目名称单位合计数量指标名称指标单位指标1用地面积亩128.00以平方米为单位平方米85333.762开发产品数量

218750.00

2.1一期住宅平方米55000.00

2.2地下车库平方米33750.00

2.3一期地面车库平方米4687.50

2.4二期住宅平方米60000.00

2.5二期地面车库平方米5625.00

3产品平均价格

3.1一期住宅出售元/平方米6204.44

3.2地下车库出售元/平方米2068.15

3.3一期地面车库出售元/平方米5170.39

3.4二期住宅出售元/平方米6824.89

3.5二期地面车库出售元/平方米5687.39

4总投资万元87056.71

4.1建筑安装工程费用万元30725.00

4.1.1一期住宅万元6600.00单位造价元/㎡1200.004.1.2地下车库万元7425.00单位造价元/㎡2200.004.1.3一期地面车库万元375.00单位造价元/㎡800.004.1.4二期住宅万元7800.00单位造价元/㎡1300.004.1.5二期地面车库万元450.00单位造价元/㎡800.004.2土地费综合万元39780.00每平方米地价元/㎡4661.704.3前期费用万元1105.00占建安费用比例%3.604.4基础设施费万元3400.00单位建筑面积元/㎡155.434.5公共配套设施万元221.00占建安费用比例%0.724.6开发期税费万元1311.76占收入比例%1.004.7其他工程费万元442.00占建安费用比例%1.444.8开发间接费万元

占建安费用比例%

4.9管理费万元663.00占建安费用比例%2.164.1销售费万元5247.05占收入比例%4.004.11不可预见费万元1105.00占建安费用比例%3.604.12各种利息支出万元3056.90年利率%7.20第九页，共五十二页。（1）基本参数—开发周期序号项目名称单位数据或选项备注1项目周期单位

21-按月/2-按季/3-按年2项目周期（计算期）季20签定土地合同年月至最后一笔销售款收到为止3项目起始年份年2005签定土地合同年份或开始项目前期工作年份4项目起始季度季1签定土地合同季度或开始项目前期工作季度5土地交付使用年份年2005控制项目开工的最早年份6土地交付使用季度季3控制项目开工的最早季度7项目基准收益率%10

8土地契税税率%4

9项目分期开发期数期3

第十页，共五十二页。（1）基本参数--税率利率序号项目名称单位指标1营业税税率%52城建税税率%73教育附加税率%44所得税税率%255普通住宅土地增值税预征税率%16别墅土地增值税预征税率%27商铺写字楼土地增值税预征税率%28所得税预征税率%3.759公积金%1010最低偿债备付率%13011经营资金年利率%

12短期借款年利率%

第十一页，共五十二页。(2)项目分期开发计划参数项目分期开工年份开工季度竣工年份竣工季度120054200712200712008232008320094第十二页，共五十二页。单项工程（产品）开发计划参数项目

分期单项工程产品类型开发面积(㎡)开盘

年份开盘

季度开工年份开工季度封顶年份封顶季度竣工年份竣工季度容积率1一期高层住宅普通住宅550002006120054200612007121地下车库配套工程33750200612005420054200711一期地面车库配套工程4687.5200612005420061200712二期高层住宅普通住宅600002007220071200722008222二期地面车库配套工程5625200722007120072200823三期高层住宅普通住宅550002008420083200842009423三期地面车库配套工程4687.520084200832008420094第十三页，共五十二页。（3）开发产品经营计划参数产品名称数量(㎡)价格参数销售计划参数收款比例(%)开盘单价(元)增减幅度(%)变化周期(季)变化方式开盘年.季销售周期（季）合同首付比例(%)二次付款间隔(天)付款比例(%)一期小高层出售55000600021同比2006.16303070一期地下车库出售33750200021同比2006.16303070一期地面车库出售4687.5500021同比2006.16303070二期小高层出售60000660021同比2007.26303070二期地面车库出售5625500021同比2007.26303070三期小高层出售55000720021同比2008.45303070三期地面车库出售4687.5500021同比2008.45303070第十四页，共五十二页。（4）投资估算及使用计划序号工程或费用名称计算基数数量基数单位估算指标指标单位估算价值(万元)计入取费基数1一期工程费用

1.1一期小高层按建筑面积55000.00平方米1200.00元/平方米6600.00是1.2一期地下车库按建筑面积33750.00平方米2200.00元/平方米7425.00否1.3一期地面车库按建筑面积4687.50平方米800.00元/平方米375.00否

合计

14400.002二期工程费用

2.1二期小高层按建筑面积60000.00平方米1300.00元/平方米7800.00是2.2二期地面车库按建筑面积5625.00平方米800.00元/平方米450.00否

合计

8250.003三期工程费用

3.1三期小高层按建筑面积55000.00平方米1400.00元/平方米7700.00是3.2三期地面车库按建筑面积4687.50平方米800.00元/平方米375.00否

合计

8075.00工程费用估算指标第十五页，共五十二页。其它费用估算指标(第一期)序号工程或费用名称计算基数数量基数单位估算指标指标单位估算价值(万元)2土地征用费用地面积85000平方米4500元/M238250.003前期工程费按建安费比例14400万元5%720.004基础设施建设费按建筑面积93437平方米200元/M21868.755公共配套设施费按建安费比例14400万元1%144.006开发期税费按收入比例43561万元1%435.627开发间接费

8其他工程费按建安费比例14400万元2%288.009管理费用按建安费比例14400万元3%432.0010销售费用按收入比例43561万元4%1742.4611财务费用

12预备费按建安费比例14400万元5%720.0013流动资金

合计

44600.83第十六页，共五十二页。土地费用使用计划参数

项目名称1期工程2期工程3期工程第1次付款年份2005

第1次付款季度1

第1次付款比例（%）30

第2次付款年份2005

第2次付款季度2

第2次付款比例（%）40

第3次付款年份2005

第3次付款季度3

第3次付款比例（%）30

第十七页，共五十二页。(5)资金筹措计划数据长期借款还本付息条件资金筹措计划过桥贷款还本付息计划第十八页，共五十二页。长期借款还本付息条件借款名称项目分期年利率(%)偿还方式宽限期(季)偿还期(季)贷款放款时间一期银行借款第1期7.20按输入的先后顺序还60

过桥贷款第1期18指定还本利31二期银行借款第2期7.20按输入的先后顺序还11

三期银行借款第3期7.20按输入的先后顺序还17

第十九页，共五十二页。项目启动资金筹措方法1）启动资金从拿土地到具备一期工程开工条件（四证齐全），这段时间需要支付的全部费用。2）项目资本金

最低自有资金>=项目总投资×35%，3）启动资金的筹措当“项目资本金≥启动资金”时过桥贷款=0当“项目资本金<启动资金”时过桥贷款=启动资金-项目资本金第二十页，共五十二页。4）资金筹措方法举例项目2005年4季度开工，开工前所需资金为启动资金，计算如下：一期启动资金=3882.65+5334.53+4482.92=13700.1（含土地契税）二期启动资金=4211.51+5615.34+4211.51=14038.36（含土地契税）三期启动资金=3860.65+5147.53+3860.65=12868.83（含土地契税）需要：启动资金=13700.1+14038.36+12868.83=40607.29计划：启动资金=41000需要：项目资本金=项目总投资*35%=86692.08*35%=30342.23计划：项目资本金=31000计划：过桥贷款=41000-31000=10000，（到期连本带息一起还）资金筹措：项目资本金31000过桥贷款10000二期=14038.36;三期=12868.83;一期=31000-14038.36-12868.83=4092.81，10000第二十一页，共五十二页。资金筹措计划（第一期）序号项目名称合计2005.12005.22005.32005.42006.11投资使用计划33122.973748.165345.544543.422742.564573.172资金筹措计划24092.8114092.81

10000

2.1权益投资4092.814092.81

2.1.1用于建设投资4092.814092.81

2.1.2用于经营资金

2.2经营资金借款

2.3长期借款2000010000

10000

2.3.1一期贷款10000

10000

2.3.2过桥贷款1000010000

第二十二页，共五十二页。资金筹措计划（第二期）序号项目名称合计2005.12005.22005.32005.42006.11投资使用计划26588.284049.535399.374049.53

2资金筹措计划14038.374211.525615.344211.51

2.1权益投资14038.374211.525615.344211.51

2.1.1用于建设投资14038.374211.525615.344211.51

2.1.2用于经营资金

2.2经营资金借款

2.3长期借款

2.3.1二期贷款

第二十三页，共五十二页。资金筹措计划（第三期）序号项目名称合计2005.12005.22005.32005.42006.11投资使用计划25109.733712.164949.553712.16

2资金筹措计划12868.833860.655147.533860.65

2.1权益投资12868.833860.655147.533860.65

2.1.1用于建设投资12868.823860.655147.533860.64

2.1.2用于经营资金

2.2经营资金借款

2.3长期借款

2.3.1三期贷款

第二十四页，共五十二页。过桥贷款还本付息计划序号项目名称合计2005.1季2005.2季2005.3季2005.4季1一期贷款

1.1借款本金100001.2应计利息00018001.3还本金100001.4还利息

0001800第二十五页，共五十二页。四、市场分析方法（一）市场分析的最终结果（二）价格趋势分析（三）市场定位分析方法（四）产品定价与竞争能力分析（五）项目评价价格预测第二十六页，共五十二页。（一）市场分析的最终结果项目的产品适合以什么价格和速度买出去。

第二十七页，共五十二页。（二）价格趋势分析方法理论：供需关系与当前价位共同决定价格走势宏观趋势分析内容：◆供需分析——土地储备水平↓需求量预测↓供应量分析↓供需分析◆价格变动趋势↓当前价位分析——房价收入比↓当前价位与变动趋势分析——理性回归幅度↓用供需关系修正价格变动趋势——确定理性回归幅度第二十八页，共五十二页。需求量预测指标：一个城市住宅总量、每年新增需求量住宅总量=人均住宅面积×城市人口序号项目单位20002001200220032004200520062007200820091市区人口万人2072102122172232292362432512582人均居住面积万M216.217.217.818.619.520.421.422.523.624.83住房面积①×②万M233573603378140344339467650535472591263984新增面积万M22471772543043373774194404875拆迁量万M2

401301802002002002002002006需求量④+⑤万M2

2873074345045375776196406877累计需求量万M2

2875941028153220692646326539054592第二十九页，共五十二页。供应量分析指标：年末存量土地商品住宅可开发量序号项目20012002200320041土地累计投放量(1.1+1.2)6011087157521251.1存量土地553

1.2新增土地供应量484864885502商品住宅可开发量(2.1+2.2+2.3)9326987007832.1存量土地可开发量704

2.2存量房160

2.3新增土地可开发量686987007833商品住宅累计可开发量9321630233031134累计已开发量287594102815325年末存量土地商品住宅可开发量(3-4)645103613021581第三十页，共五十二页。供需分析土地储备水平（年）=存量土地可开发面积/未来3～5年平均需求量储备水平<2年偏紧；储备水平=2-3年正常；储备水平=3-4年偏松，储备水平>4年供过于求未来三年3年平均需求量=（537+577+619）/3=578土地储备水平（年）=1581/578=2.74

第三十一页，共五十二页。当前价位与变动趋势分析方法◆当前价位：房价收入比=人均住房面积×当前房价/人均可支配收入◆预测合理房价合理房价=预测人均收入×合理房价比/人均预测面积◆房价合理增长幅度（%）：预测一年=[（合理房价/当前房价）-1]×100预测二年=[（第二年合理房价/当前房价）-2-1]×100预测三年=[（第三年合理房价/当前房价）-3-1]×100预测四年=[（第四年合理房价/当前房价）-4-1]×100预测五年=[（第五年合理房价/当前房价）-5-1]×100第三十二页，共五十二页。目前价位判断方法第三十三页，共五十二页。人均可支配收入项目名称20002001200220032004200520062007200820092010人均收入927410515115851236114451161551806020189225702523128206第三十四页，共五十二页。苏州房价变动趋势（合理房价收入比6）项目名称单位20002001200220032004200520062007200820092010调查平均房价元/M2

18272271274036944460

合理平均房价元/M2

27012842302230903441359937663941412243134513房价增幅1元/M2

44603599

房价增幅2元/M2

446041133766

房价增幅3元/M2

4460428741143941

房价增幅4元/M2

44604376429142074122

房价增幅5元/M2

446044314401437243424313

房价增幅%

-19.3-8.1-4-1.95-0.67

第三十五页，共五十二页。苏州房价变动趋势（合理房价收入比8）项目名称单位2000200120022003200420052006200720082009调查平均房价元/M2

18272271274036944460

合理平均房价元/M2

3602378940304120458847995022525454965751房价增幅1元/M2

44604799

房价增幅2元/M2

446047325022

房价增幅3元/M2

4460471049745254

房价增幅4元/M2

44604699495152165496

房价增幅5元/M2

446046934938519654675751房价增幅%

7.66.15.615.365.22第三十六页，共五十二页。苏州房价变动趋势（合理房价收入比10）项目名称单位2000200120022003200420052006200720082009调查平均房价元/M2

18272271274036944460

合理平均房价元/M2

4502473650375150573559996277656868717188房价增幅1元/M2

44605999

房价增幅2元/M2

446052916277

房价增幅3元/M2

4460507457736568

房价增幅4元/M2

44604969553661676871

房价增幅5元/M2

446049075399593965357189房价增幅%

34.518.613.811.410.0第三十七页，共五十二页。用供需关系修正价格走势预测供求关系调整房价合理涨幅供不应求，调高合理涨幅基本平衡，合理涨幅不变供过于求，调低合理涨幅第三十八页，共五十二页。（三）产品定位分析方法分析内容：具体产品或产品档次的供需状况和价格。分析方法：各种套型供应量占比、各种套型需求量占比，找出供需有缺口的产品，作为项目定位。产品档次衡量的指标：总价总价=面积×单价第三十九页，共五十二页。（四）项目产品定价与竞争能力分析方法竞争能力分析与产品定价方法之一：

站在购房者角度用价值工程方法分析1、计算功能得分

竞争态势矩阵评价指标=各项目的性能得分2、计算功能系数（市场占有率）

市场占有率=各项目的性能得分/∑各项目的性能得分3、计算成本系数

成本系数=各项目的售价/∑各项目的售价4、计算价值系数

价值系数=功能系数/成本系数

第四十页，共五十二页。竞争能力分析举例内容权数本项目城南某新区本区某项目中心城区其他地段区位0.355155物业管理0.15535环境0.355543容积率0.21533功能得分15.754.23.64.053.9功能系数10.2670.2290.2570.247清水房售价223005500480060006000成本系数10.2470.2150.2690.269价值系数

1.0811.0650.9550.918第四十一页，共五十二页。根据租金推算售价的方法销价=租金×（1+iC）T/[（1+iC）T-1]×iC式中：iC——基准收益率T——土地使用权年限举例：iC取8%，T=68,合理租金400元/平方米售价=400×12.43=4972元/平方米

iC取6%，则：售价=400×16.35=6540元/平方米第四十二页，共五十二页。竞争能力分析与产品定价方法之二

从开发商角度用类比方法分析类似地块楼面地价资料序号地块坐落面积容积率中标价时间方式楼面价1玻纤路7号（油墨厂部分）55281.2521422004.1.10挂牌

31002市区枣市街150号、151号13553286002004.5.17拍卖31733西园路16号（原苏州轴承厂、铸件厂）1021471.2398002003.10.26拍卖32474虹桥路6号（原苏州电声厂、打字机厂）197031.290502003.7.31拍卖38285苏福公路148号892071.6382002003.10.26拍卖26766高新区运河路西、玉山路北侧636061.6310002003.10.26拍卖3046第四十三页，共五十二页。类似地块最低售价及本项目售价分析

项目盈亏平衡点内部收益率10%临界点开发成本售价（元/M2）售价（元/M2）（元/M2）苏福公路148号522055944915高新区运河路西、玉山路北侧564960715342

项目当前售价分析结论：

从购房者角度分析，本项目所处地段与高新区运河路西地块相当，目前该地段当前平均售价5600元，上述地块尚未开盘销售。略低于该地块的盈亏平衡点5649元。本项目当前售价按5600元计算。第四十四页，共五十二页。（五）项目评价价格预测由当前价格预测项目一期工程开盘时的售价：第t年价格=当前定价（1+价格变动幅度）t较悲观估计=5600（1-8.1%）1.5=4934（元/M2）最可能值=5600（1+5%）1.5=6025（元/M2）最乐观估计=5600（1+10%）1.5=6400（元/M2）项目基本分析第一期开盘单价取6000元/M2第四十五页，共五十二页。五、财务评价方法1、开发投资、开发成本与经营成本的关系2、征税方法与工业项目不同3、财务分析需要分期或整个项目试算4、预售收入用于投资，增加融资方案优化难度

第四十六页，共五十二页。1、开发投资、开发成本与经营成本的关系投资估算表序号工程或费用名称合计1期工程2期工程3期工程1开发建设投资86652.7434349.6526804.5825450.921.1建筑安装工程费30725.0014400.008250.008075.001.2土地费用（含契税）39776.0212868.8214038.3712868.821.3前期工程费用1105.00330.00390.00385.001.4基础设施建设费3400.001100.001200.001100.001.5公共设施建设费221.0066.0078.0077.001.6开发期税费1311.76435.27441.47435.021.7其他费用441.94131.94156.00154.001.8开发间接费

1.9管理费用662.91197.91234.00231.001.1销售费用4970.721603.901626.741740.081.11不可预见费用1104.95329.95390.00385.001.12开发期利息2933.442885.85

2经营资金

3项目总投资86652.7434349.6526804.5825450.92第四十七页，共五十二页。1、开发投资、开发成本与经营成本的关系开发产品成本估算表产品名称一期住宅地下车库一期地面车库二期住宅二期地面车库产品数量(㎡)55000337504687.5600005625开发产品总成本(万元)23445.1410258.99645.5226025.51779.07建筑安装工程费(万元)660074253757800450土地费用(