豪生美庐渡假村可研报告

厦门竹坝豪生美庐度假村酒店工程可行性研究报告31.131.261.371.4792.192.210133.1133.2153.315174.1174.2184.3194.4204.525275.1275.2295.3305.431356.1356.239407.1407.240428.1428.246479.1479.2479.3535610.15610.257606212.1621/3612.2问题与建议 63附件1、建设工程用地规划许可证复印件；2、建设单位法人营业执照；3、建设工程规划许可证复印件；4、厦门市国有土地使用权有偿出让合同书；5、厦门市土地房屋权证，厦地房证第地

00006270

号；厦国土房证第

00746495号；厦门国土房证第 00748373号；b5E2RGbCAP6、厦门市环境保护局同安分局关于厦门莲福投资有限公司竹坝美庐度假村一期工程工程及环保配套设施建设情况确认函； p1EanqFDPw7、厦门市同安发展和改革局关天新圩云头 -竹坝温泉管道工程投资概算的函；8、关于“厦门莲福旅游发展有限公司”变更为“厦门莲福投资有限公司”的批复：《准予变更登记通知书》；9、果园地租凭合同；10、厦门美庐豪生大酒店前期技术支持及委托管理框架协议；11、该工程可行性研究的委托书；12、《T2005G01挂牌地块变更后界址图》；13、建设工程设计方案批复通知书，含工程总平面图及鸟瞰图；14、地质勘探点平面布置图。第一章 总论1.1工程概要1.1.1工程简况⑴工程名称：厦门竹坝豪生美庐度假村酒店。工程立项申请时曾名命为“厦门竹坝美庐度假村酒店”并经厦门市同安发展和改革局批复，在办理一期的前期手续时均使用该名称。因后与世界500强之一的豪生国际酒店集团合作经营，故改为“厦门竹坝豪生美庐度假村酒店”。DXDiTa9E3d⑵建设单位：厦门莲福投资有限公司。由厦门莲福投资有限公司联手世界 500强企业豪生集团合作开发。⑶工程负责人：苏聪凯。⑷建设地点：厦门市同安区竹坝华侨农场。⑸建设内容与建设规模：主要建设别墅、公寓式酒店、客房等配套设施，全部按五星级酒店标准装修配套到位。酒店配套有 SPA高级会所、多个高级会议中心、中西餐厅、精品超市、商务中心、网球场、游泳池、高尔夫果岭练习场以及

4万平

M生态休闲果园。

RTCrpUDGiT工程总建筑面积 28510.54m2。其中一期工程建筑面积 13870.45m2，含有单栋别墅215套及联排别墅 68套。二期工程建筑面积 14640.09m，含有一栋高层酒店和 8栋独栋别墅式酒店及一栋联排别墅式酒店。工程总用地面积37741.02m2。5PCzVD7HxA⑹建设期限：一期工程主体已经完工，进入装修阶段。关键线路在二期工程。预计2/36二期工程总工期为 20个月，自2018年11月至2018年6月。jLBHrnAILg⑺总投资：工程总投资20021万元，其中建设投资18811万元，建设期利息1210万元。⑻资金来源：建设资金由建设单位筹集，其中资本金 7021万元，银行贷款 13000万元。§1.1.2 主要技术经济指标工程主要技术经济指标汇总详见表 1-1。表1-1工程技术经济指标汇总表单序号 工程 位 数量 备注工程指标1.1总用地面积㎡37741.021.2总建筑占地面积㎡8302.991.3总建筑面积㎡28510.541.4一期建筑面积㎡13870.451.5一期建筑占地面积㎡7131.591.6二期建筑面积㎡14640.09其中：地上建筑面积㎡12375.90地下建筑面积㎡2264.191.7二期建筑占地面积㎡1171.401.8新建筑层数层1.9建筑密度%22.00%1.10容积率倍0.701.11绿化率%40.00%1.12总客房数间194其中：一期客房数间83二期客房数间1111.8机动车停车位辆145其中：一期停车位辆83室内地上36辆(室内12二期停车位辆62辆>2投资地下27辆万2.1总投资元20021万2.2其中：建设投资元18811万2.3建设期利息元12103/36经济指标万3.1平均年经营收入元13955万3.2平均年利润总额元4483万3.3平均年净利润元34513.4平均年投资收益率%22.39%资本金净利润率%49.30%3.5工程投资财务内部收益率%13.05%所得税前工程投资财务内部收益率%8.48%所得税后万3.6工程投资财务净现值元1748所得税前，ic=8%万工程投资财务净现值元570所得税后，ic=8%3.7资本金财务内部收益率%12.90%3.8盈亏平衡点盈亏平衡点<出售率）%万盈亏平衡点<销售额）元3.9利息备付率%9.58偿债期平均3.10偿债备付率%1.08偿债期平均§1.2工程建设单位简况工程开发单位厦门莲福投资有限公司成立于2007年2月，最初名称为厦门莲福旅游发展有限公司，于2008年10月更名为厦门莲福投资有限公司。xHAQX74J0X法定代表人：叶水省，公司法定住所：同安区竹坝华侨农场 88号105-106室；公司代码号：79805479-5；注册资金：人民币伍仟万元；公司设立董事会，由叶水省当任董事长，具体股东组成情况：叶水省股东，苏聪凯股东。公司经营范围：从事生态旅游景点的投资、开发和经营；房地产投资、开发与经营；从事酒店经营管理；物业服务；承接土石方工程<不含开采）、房屋建筑施工工程业务；园林绿化。经营期限：2007年02月12日至2027年02月11日。LDAYtRyKfE§1.3可行性研究范围及内容本报告主要通过对工程建设的背景、意义、需求分析、建设条件、建设规模与方案、环境影响、总投资和综合效益等进行分析预测，对工程建设的技术、经济、环境可行性做出评价。Zzz6ZB2Ltk§1.4可行性研究报告编制依据4/36⑴《厦门市城市总体规划》；⑵《厦门市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》， 2006年2月19日；⑶《厦门市同安区发展和改革局关天核准厦门莲福旅游发展有限公司竹坝美庐度假村酒店建设工程的函》同发投 [2008]函26号；dvzfvkwMI1⑷建设用地规划许可证<2007）厦规同用地第 0226号；⑸厦门市国有土地使用权有偿出让合同书⑹；厦门市土地地房屋权证，厦地房证第地 00006270号；厦国土房证第 00746495号；⑺国家现行有关技术规范；⑻工程工程地质勘查报告；⑼工程环境影响报告表；⑽建设单位提供的其他相关资料；⑾关于“厦门莲福旅游发展有限公司”变更为“厦门莲福投资有限公司”的批复：《准予变更登记通知书》 <厦同）登记内变字 [zi008] 第2042008100980004号；rqyn14ZNXI⑿《建设工程设计方案批复通知书》<2007）厦规同方案第0219号；⒀建设单位委托我公司开展该工程可行性研究的委托书。第二章工程背景及建设理由§2.1工程背景根据《厦门市城市总体规划<2004—2020年）》和《厦门市同安区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，厦门城市总体规划以建设我国东南沿海中心城市为总体发展目标，以建设海湾城市、港口风景旅游城市为发展核心。今后厦门总体发展策略为“优化本岛，整合湾区，拓展同安和翔安东部”。厦门建设未来的组团式海湾型城市，海岛与海湾组团组合式空间布局结构将是“一心两环、一主四辅八片”。即以厦门岛为中心城区，同安区是“四辅”的关键辅城之一。同安十一五规划指出：同安不仅要建设工业基地、物流集散基地，更要建设和发展休闲旅游基地。 EmxvxOtOco同安发展历史悠久，文化底蕴深厚，旅游资源十分丰富。应充分发挥丰富的旅游资源和良好的生态环境优势，依托原有的旅游业基础，抓住 21世纪休闲旅游的发展机遇，大力发展休闲旅游业，把同安建设成为“厦门市重要的休闲旅游基地”。旅游业的发展应把着力点放在服务于厦门城市和周边城市居民休闲度假旅游的市场上面，开发休闲旅游产品，健全各种旅游设施。SixE2yXPq5厦门莲福投资有限公司正是把握住十一五规划的良好契机，响应厦门市和同安区建设休闲旅游基地的规划要求，致力于发展生态旅游业，充分挖掘同安区的人文、自然优势，凸显文化、生态等特色，建设一套高档次的旅游酒店服务设施和休闲游乐工程。6ewMyirQFL一、土地情况：豪生美庐大酒店工程用地于2005年9月挂牌取得，宗地面积37741.02平方M，土地批准使用期限自2007年8月至2047年8月，为期40年。土地用途为酒店，容积率1.2以下<即地上可建筑面积45290平方M以下）。该工程拥有一个近60亩的后花园，后花园用地于2007年3月租赁取得，租赁期限自2007年4月至2057年4月，共计50年，该地块面积38813.17平方M。kavU42VRUs二、建设情况：豪生美庐大酒店分为两期进行建设，目前一期已完工建筑面积 13870.45平方M，共5/36有单栋别墅15套及联排别墅68套，此83套别墅式酒店具有独立产权，可分割转让；二期规划建筑面积14640.09平方M，计划建设商务酒店。y6v3ALoS89在完成酒店一期建设的同时，后花园还兴建了休闲会所、游泳池、网球场等作为酒店工程的相关配套，并投入巨资进行景观绿化建设，将后花园打造成为环境宜人、绿树成荫的极佳休闲场所。M2ub6vSTnP酒店一期工程及相关配套已完成投资 7000万元，市价初步估计在 2亿元以上。三、经营模式：酒店建成后，将委托世界五百强企业美国豪生集团进驻经营。豪生国际酒店集团是一家拥有世界多家连锁饭店网的酒店管理公司,已经发展成为全美最佳专业从事3~5星级高档酒店管理的品牌企业。豪生美庐大酒店定位于会议度假酒店，致力于打造厦门岛外休闲独家第一品牌度假村。0YujCfmUCw§2.2投资的必要性豪生美庐度假村酒店工程位于同安竹坝华侨经济开发区，由厦门莲福投资有限公司联手世界500强企业豪生集团合作开发。工程建成后将拥有别墅、公寓式酒店、客房等配套设施，全部按五星级酒店标准装修配套到位。酒店配套有SPA高级会所、多个高级会议中心、中西餐厅、精品超市、商务中心、网球场、游泳池、高尔夫果岭练习场以及4万平M生态休闲果园。作为世界酒店第一品牌定位在中国的会议度假酒店，将给同安带来世界级的高端客户，提升同安的区域影响力。eUts8ZQVRd<1）该工程符合《厦门市城市总体规划<2004—2020年）》和《厦门市同安区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》要求。sQsAEJkW5T依据厦门市总体规划，同安区做为厦门岛中心城区的四大辅城之一，旅游休闲娱乐业是其规划建设重点之一。《厦门市同安区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出，同安竹坝区域规划为休闲旅游区。本工程就位于同安竹坝休闲旅游规划区域，符合规划的主要建设工程要求，对实现我市十一五规划目标起着积极而重要的促进作用。GMsIasNXkA⑵促进竹坝南洋休闲旅游区的开发建设竹坝不仅自然生态环境较好，而且拥有一批具备东南亚特色的人文旅游资源。以旅游商品为例，即有果酒、果醋及联合国难民署援建的竹坝华侨酒厂原产的、被法国调酒师称之为“在中国喝到的最好的白酒”——竹坝M酒，以及香甜的糯M酒、桂圆酒等，形成了竹坝独特的酒文化。竹坝还生产大杨桃等名优蔬果，并有众多充满异国风味的南洋菜和糕点可供游客品尝。对于竹坝南洋休闲旅游区的开发建设，市、区两级政府都十分重视。同安区人民政府于2004年11月29日召开常务会议，要求各相关部门积极配合，群策群力，按照“统一策划、中心启动、分批建设、多样开发”的原则，进一点促进竹坝南洋休闲旅游区的开发建设。因此，我公司建设“竹坝美庐度假村酒店”，是竹坝南洋休闲旅游区开发建设的需要，对于促进竹坝经济发展具有十分重要的意议。TIrRGchYzg⑶满足厦门市社会经济发展的需要厦门城市发展的目标是现代化港口风景旅游城市。按照省委、省政府关于海峡西岸经济区建设的统一部署，厦门将发挥龙头作用，构筑海峡西岸经济区重要中心城市。旅游业作为厦门现代服务业的支柱产业，在社会经济中占在重要的地位。厦门旅游业今后的工作重点之一就是要开发岛外的旅游资源，并引导旅游产品由岛内向岛外延伸。本工程的建设推动竹坝南洋休闲旅游区的开发建设，加快现代化港口风景旅游城市和海峡西岸经济区重要中心城市的建设进程，从而促进厦门市社会经济的发展。7EqZcWLZNX综上所述，本工程的建设是十分必要的。6/36第三章 市场分析§3.1 旅游市场前景分析§3.1.1 需求分析厦门社会经济的持续发展，厦门市委市政府“建设海湾城市、港口风景旅游城市”的城市发展战略的全面实施，带动了厦门市旅游休闲娱乐业的发展。统计资料显示，2018年第一季度，厦门旅游经济增长势头强劲，全市累计接待国内外旅游者658.85万人次，比去年同期增长15.05%；旅游总收入90.55亿元，同比增长12.47%。一季度，厦门接待国内旅游者626.97万人次，实现国内旅游收入76.72亿元，同比增长11.35%；接待入境旅游者31.89万人次，增长7%，实现外汇收入2.02亿美元，同比增长19.11%。lzq7IGf02E本工程地处厦门岛核心城区辅城的城郊，工程内容含五星级宾馆、配套休闲娱乐设施、乡村生态景区建设等，属于乡村旅游类别。乡村旅游是以乡村地区为活动场所，利用乡村自然和人文历史资源，吸引游客前往休闲、观光、体验、购物及学习的旅游活动。作为正在兴起的旅游形式，乡村旅游以其清新自然的田园气息和独特的乡土文化吸引越来越多的游客参与其中。根据国家旅游局测算，2007年度全国乡村休闲旅游收入达400亿美元，约占旅游业总收入的30%，市场潜力较大<如图1）。作为中国优秀旅游城市，厦门拥有丰富的森林、丘陵、海洋及独具特色的闽南文化等旅游资源以及成熟的旅游产业链，发展乡村旅游适逢其会。如今，厦门正进一步整合农村旅游资源，规划建设新的乡村旅游示范点。zvpgeqJ1hk图1中国城乡旅游收入比较图3.1.2厦门乡村旅游的发展源于游客休闲旅游需求的快速增长。⑴厦门居民休闲旅游需求总量快速增长。一般而言，当恩格尔系数小于40%时，用于休闲、旅游的支出会出现较快增长。我国居民消费结构变动趋势显示：随着城镇居民可支配收入的增长和购买食品支出占居民消费支出的比重持续下降，居民的休闲旅游需求相应的不断提高，文化娱乐服务支出大幅度增加。2007年度厦门城镇居民人均文化娱乐服务支出达668.68元/人，同比增长75.5%；其中团体旅游人均支出479.11元，增长1.2倍。NrpoJac3v1⑵我国居民休闲旅游需求出现新变化。自2000年国庆节国家正式启动黄金周制度以来，假期的休闲旅游观念已经深入人心。然而，“集中式”休假所带来的旅游景点接待能力不足既提高了居民的休闲成本，又降低了休闲质量。因此，能够提供个性化、多元化休闲服务的乡村旅游成为游客的新宠。对厦门城镇居民的抽样调查资料显示， 74.3%的被调查者参与过厦门的乡村旅游；而 2008年实行小长假以来，在选择旅游度假的居民中，24.0%的被调查者选择到厦门的乡村旅游度假，乡村休闲旅游已经成为市民闲暇生活的一个重要组成部分。1nowfTG4KI7/36⑶近年来的旅游数据显示，境外游客是厦门乡村旅游业重要消费群体之一。 2007年上半年，厦门市共接待境外游客 57.5万人次，比前一年同期增长 26%，旅游创汇3.4亿美元，同比增长24%。fjnFLDa5Zo§3.2 工程市场前景分析据厦门统计局统计数据，厦门在2009年全年共接待海内外游客2524.85万人次，比上年增长15.1%，旅游总收入325.43亿元，增长7.2%。其中，接待入境旅游者136.01万人次，增长8.3%，入境旅游者在厦门过夜94.49万人次，增长1.9%。旅游外汇收入8.37亿美元，增长14.8%。接待国内在厦门过夜游客1194.25万人次，增长6.4%。国内旅游收入268.26亿元，增长8.1%。至年末，全市共有星级酒店72家，其中三星级以上酒店54家。而五星级酒店只有14家。tfnNhnE6e5就酒店的出租率而言，从 1999年开始，厦门酒店出租率一直保持在 50%以上，即使在2003年受非典影响的情况下，出租率也达到 51.98%。根据厦门旅游局提供的数据，2005年厦门星级酒店从 56家增加至62家，2006年为64家，加上未评星级的酒店超过100家。2006年全市星级饭店平均住房率为 63.03%，住房率比去年同期下降2.39个百分点。在新酒店持续增加的情况下， 2004－2006年厦门酒店出租率仍稳定在60%以上，这样的出租率在西方发达国家属于最佳水平。 HbmVN777sL§3.3销售价格分析根据厦门市旅游局统计，2006年厦门市五、四、三、二星级酒店包括团队在内全年的平均房价为623、429、242、129元/间·天，而2005年这一数据则为683、423、252、147元/间·天，对比两年的数据可以看出，虽然价格略有下跌，但整体变化不大，相对于一些酒店竞争激烈的城市来说，价格保持在健康水平。其中五星级酒店价格下跌比较明显，与高星级酒店增加、竞争激烈有关。总体来说，目前厦门酒店业仍处于良性运行状态。V7l4jRB8Hs厦门的五星级宾馆主要有悦华、翠丰温泉、日月谷等14家。就国内同类宾馆的均价而言，2009年均价对比如下：83lcPA59W9北京1800元/日，上海1600元/日，大连1100元/日青岛1350元/日厦门1250元/日本工程在价格的预测中采用较为保守和安全的原则，在运营第一年计划均价为1040元/日，属目前同类城市同类宾馆的较低价格，具有较大的竞争力。豪生酒店集团在国内所经营管理的众多五星级酒店的均价约为1550元/日，本工程仍然有价格优势。各年价格测算详见表第九章中9-1运营收入及成本测算。mZkklkzaaP第四章工程选址与建设条件§4.1工程选址8/36工程建设单位已经通过竞拍方式获得了豪生美庐度假村酒店工程建设用地。该地块位于厦门市同安区大同镇东北竹坝华侨经济开发区内，同安南洋美食街以北，竹坝中学以南，地势西高东低，周边环境优美，景色宜人，是旅游度假很好的选择点。竹坝华侨经济开发区位于厦门市同安区大同镇东北，三秀山南麓，东邻竹坝水库和五显钓鱼台，西至五显镇明溪村，南邻五显镇军村，北至铁钻山，距同安区中心约10公里。全区总用地面积7.84平方公里。区内有优越的自然景观，区内自然地形起伏较大，海拔高至816M，低至20.6M。居高远眺，周边山体连绵不断，起伏有致，绿色遍野，远至波光粼粼的海面。区内有两处水库，石垄、竹坝两水库各具风姿。石垄水库位于山半腰，宁静秀丽，以水土保育和观赏为主；竹坝水库与开发区紧邻，水面开阔，亲切宜人，可适量开发水上活动内容。汀溪水库灌溉渠从西向东流径区域内长达3公里，白石溪顺着山势由北向南，纵横交错，互相辉映。区内植被茂密，低山和高丘为常绿针叶林和小灌木林，低丘被茶园、果园<杨梅、柑桔等）所覆盖；台地为农田和果林，居民点散落于绿林丛中，呈现美丽的乡林田园风光。总之，区内有茂密的天然植被，独特的地形地貌，美丽的湖光山水，怡人的田园风光，独特的历史文化。这里空气新鲜，没有工业污染。这样优越的自然景观构成了是本工程得天独厚的自然条件，也是理想的人居环境。场址四周道路、给水、排水、电力等市政基础设施配套完善，商业设施逐步配套完善，很适合工程建设。AVktR43bpw工程地理位置图：用地范围见附件 13《T2005G01挂牌地块变更后界址图》。9/36§4.2 用地性质、拆迁及地块现状⑴根据厦门市总体规划及已获得的《厦门市土地房屋权证》，该工程用地性质属酒店用地，工程建设符合城市规划要求。该选址已获得厦门市规划局批准 <详见附件2：建设用地规划许可证<2007）厦规同用地第0226号）。ORjBnOwcEd⑵建设单位通过竞买方式取得工程建设用地，总用地面积 37741.02m2。土地使用期限自2007年8月至2047年8月，为期40年。该工程拥有一个近60亩的后花园，后花园用地于2007年3月租赁取得，租赁期限自2007年4月至2057年4月，共计50年，该地块面积38813.17平方M<参见附件10《果园地租赁合同》）。用地规模和年限可满足工程建设和运营需要。2MiJTy0dTT⑶拟建场址早已完成了拆迁安置工作，场地已平整，一期工程主体已经完工，进入二次装修阶段，目前正在筹备二期工程的建设。gIiSpiue7A§4.3 自然条件§4.3.1 地形地貌拟建场址位于厦门市同安区五显镇竹坝农场，场地东侧、西侧为空地，南侧约 14m为竹坝道路，北侧约 22m为竹坝中学，场地上空无高压电线，在拟建酒店 B25及B26北侧约2m处有一条地下电缆，据调查了解，场地内无其它电线、水管、煤气管等地下管线分布。场地属剥蚀残山地貌单元，场地地势由西北到东南逐渐变低，地面高程为28.08~37.32m(以孔口高程计>。uEh0U1Yfmh4.3.2气象厦门市同安区位于厦门市的北部，同安区位于东经117°31′，北回归线附近，属亚热带海洋性气候，日照充足，温暖湿润，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛。受海洋性气候的影响，场址所属的开发区全区年平均气温21.8℃，极端最高气温39℃，极端最低气温4.5℃；年日照时数为2436.1小时，年平均雾日为10.6天；全年主导风向为东风，夏季多为东南风，冬季多为东北风，年平均风速为2.2M/秒；年平均降雨量在1147毫M，降雨主要集中在春夏两季。IAg9qLsgBX§4.4 工程地质条件场内一期工程主体已基本完工，故本次只对二期工程的地质情况进行简述。拟建二期工程场地已于2008年10月完成了工程地质勘查工作，以下分析结论来源于该勘查成果。<勘探点布置详见附件15）WwghWvVhPE§4.4.1 场地地层结构与特征场地在勘探深度范围内所分布的地层有素填土、粉质粘土、残积砂质粘性土、全风化花岗岩、强风化花岗岩、中风化花岗岩。现结合野外钻探、原位测试及室内实验结果对其岩性特征自上而下分述如下：asfpsfpi4k⑴素填土：全场地均有分布，紫红、黄褐、灰黑色，松散，由粘粉粒及少量中粗砂粒等堆填而成，堆填时间约2年，未经专门压实处理，未完成自重固结，均匀性差，厚度一般在0.50~2.60m。ooeyYZTjj110/36⑵粉质粘土：除局部地段缺失外，其余地段均有分布。黄褐、红褐色<局部灰白色），可塑~硬塑，主要由粘粉粒组成，中粗砂含量约15%，摇震无反应，干强度中等，韧性中等，切面稍有光泽，坡积成因。标准贯入实验修正击数10.8~24.5击，标准值为16.3击；压缩系数为0.29~0.40MPa-1，属中等压缩性土。该层层顶埋深0.80~5.00m，层顶标高30.41~35.57m，厚度0.90~7.20m。BkeGuInkxI⑶残积砂质粘性土：全场地均有分布，黄褐、灰黄、紫红、灰白色，可塑~硬塑，系花岗岩强烈风化残留而成，成分主要由长石风化的粘、粉粒、石英颗粒和少量云母碎屑组成，大于2mm颗粒含量为8.5~19.2%，该土层具有较大孔隙、遇水易软化的特点。标准贯入实验修正击数为11.0~29.6击，标准值为18.5击；压缩系数为0.30~0.40MPa-1，属中等压缩性土。该层层顶埋深0.50~8.70m，层顶标高24.49~36.26m，厚度5.20~18.60m。PgdO0sRlMo⑷全风化花岗岩：ZK22~ZK24钻孔有揭露，ZK13、ZK25、ZK38~ZK44、DK1~DK9有揭穿，灰黄、紫红、灰白色，成分主要为未完全风化的长石和石英颗粒及少量云母碎屑，岩石风化强烈，岩芯极破碎，呈土状，标准贯入实验修正击数≥30.00击。该层未发现有洞穴、临空面及软弱夹层，岩石坚硬程度属极软岩，岩体完整程度分类属极破碎，岩体基本质量等极为V类,力学强度较高，但具浸水易软化的特点。层顶埋深11.50~19.30m，层顶标高14.32~22.95m，揭露厚度为0.55~8.10m。3cdXwckm15⑸强风化花岗岩：ZK13、ZK25、ZK38~ZK44、DK1~DK9有揭露，ZK13、ZK25、ZK43孔有揭穿。灰黄色、灰白色，成分主要为未完全风化的长石和石英颗粒及少量云母碎屑，岩石风化强烈，岩芯极破碎，呈散体状，标准贯入实验修正击数≥50.00击。该层未发现有洞穴、临空面及软弱夹层，岩石坚硬程度属极软岩，岩体完整程度分类属极破碎，岩体基本质量等极为V类,力学强度较高，但具浸水易软化的特点。层顶埋深9.80~24.50m，层顶标高9.42~25.14m，揭露厚度为1.60~26.1m。h8c52WOngM⑹中风化花岗岩：仅ZK13、ZK25、ZK43孔有揭露至该层<未揭穿），浅灰色、灰白色，矿物成分主要为石英、长石和云母组成，中粗粒花岗结构，块状构造，岩体较完整，偶见竖向裂隙，岩芯呈短柱状~柱状，RQD值75~83%，锤击声较清脆，较难击碎，岩石属较硬岩，岩体基本质量等级为Ⅲ类。未发现有洞穴、临空面及软弱夹层。层顶埋深46.2~47.8m，层顶标高-13.88~-12.01m，揭露厚度为4.80~5.90m。v4bdyGious§4.4.2 场地水文地质条件⑴地下水类型及地下水位场地地下水主要赋存于残积砂质粘性土的孔隙及花岗岩风化层的孔隙、裂隙中，孔隙水属潜水类型，裂隙水具承压性。素填土属弱透水层，其富水性、透水性较差，分布有季节性的上层滞水；粉质粘土属弱透水层，富水性及透水性较差；残积砂质粘性土及花岗岩风化层属弱透水层，富水性及透水性较差。场地地下水主要接受大气降水和相临含水层侧向补给，总体上由西北向东南迳流排泄。J0bm4qMpJ9勘察期间，各钻孔均见有地下水，测得其初见水位埋深为4.20~5.50m，稳定水位埋深为3.40~4.90m<黄海高程为28.87~32.62m），根据区域水文地质资料，本场地地下水水位年变化幅度3.00~5.00m。XVauA9grYP⑵腐蚀性评价据国标《岩土工程勘察规范》<GB50021-2001）的有关规定，本场地环境类型属Ⅱ类，地下水类型属B类，根据本次勘察所取地下水的水质分析结果判定，场地内地下水对砼结构无腐蚀性，对钢筋砼结构中的钢筋在长期浸水及干湿交替条件下无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。 bR9C6TJscw根据本次勘察所取地下水位以上的土的易溶盐分析结果判定，场地内土对砼结构11/36无腐蚀性，对钢筋砼结构中的钢筋无腐蚀性，PH值对钢结构无腐蚀性，根据地区经验，可按土对钢结构具弱腐蚀性考虑。pN9LBDdtrd§4.4.3场地地震效应⑴设防裂度根据《建筑抗震设计规范》<GB50011-2001）、闽建设[2002]37号文及[2003]10号文，厦门市同安区五显镇抗震设防裂度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计地震分组为第二组，设计特征周期为0.40s。DJ8T7nHuGT⑵场地土类型及建筑场地类别根据场地地基土剪切波波测试结果，场地土层剪切波速值为：①素填土为138.30m/s，层软弱土；②粉质粘土254.90m/s，③残积砂质粘性土257.90m/s，④全风化花岗岩343.60m/s，⑤强风化花岗岩445.20m/s，属中硬土；⑥中风化花岗岩966.80m/s，属岩石。地表以下20m范围内土层等效剪切波速值为238.1～254.0m/s，覆盖层厚度大于5m范围内，根据《建筑抗震设计规范》<GB50011-2001）有关规定划分，建筑场地类别为Ⅱ类。QF81D7bvUA⑶软土震陷及砂土液化场地内无软土及砂土、粉土分布，可不考虑软土震陷及砂土液化影响。⑷抗震地段划分场地内分布地层均为较均匀的中硬土粉质粘土及残积砂质粘性土，根据福建省标准《岩土工程勘察规范》 <DBJ13-84-2006）的相关规定，拟建场地属对建筑抗震有利地段。4B7a9QFw9h§4.4.4 场地稳定性及适宜性评价1、场地和地基稳定性与适宜性评价：根据区域地质构造、新构造运动和地震活动资料，厦门岛及周围构造格局定型于燕山晚期，属闽东南沿海中新构造活动带中的相对稳定地块。勘察过程中未发现滑坡、崩塌、泥石流、地陷、地裂、断裂带等影响场地稳定的地质灾害，除局部遇见碎裂状强风化花岗岩孤石外，其余地段未发现防空洞、古河道、墓穴等对工程不利的埋藏物，拟建场地内整体稳定性较好，无可液化砂土或震陷软土分布，地基稳定，适宜于拟建建筑物建设。ix6iFA8xoX2、地基土层工程特性分析根据野外钻探结果，结合标贯实验及土工实验统计成果，对各岩土层进行综合分析：⑴素填土：未经专门压实，未完成自重固结，呈松散状态，均匀性差，工程性能差；⑵粉质粘土：可塑～硬塑状态，具中等压缩性，标准贯入实验修正击数标准值为16.3击，除局部缺失外分布尚均匀，力学性能较好，工程性能较好。 wt6qbkCyDE⑶残积砂质粘性土：可塑～硬塑状态，具中等压缩性，标准贯入实验修正击数标准值为18.5击，层位分布较为均匀且厚度较大，力学性能随深度增大逐渐提高，工程性能较好，但具有较大孔隙、遇水易软化的特点。Kp5zH46zRk⑷全风化花岗岩：标准贯入实验修正击数N≥30击，未发现有洞穴、临空面及软弱夹层，工程性能好，但具有遇水易软化、强度降低的特点。Yl4HdOAA61⑸强风化花岗岩：标准贯入实验修正击数N≥50击；未发现有洞穴、临空面及软弱夹层，工程性能好，但具有遇水易软化、强度降低的特点。ch4PJx4BlI⑹中风化花岗岩：未发现有洞穴、临空面及软弱夹层，工程性能良好，但埋深大。12/363、地基均匀性评价：拟建场地内除分布有分布一定厚度的素填土外，其下粉质粘土与残积砂质粘性土力学性能及压缩性相差不大，整体分布较均匀且厚度较大，故拟建场地地基均匀性较好。qd3YfhxCzo4.4.5基础评价：⑴基础选型分析：拟建3层酒店B18~B26、C12，框架结构，单柱荷载1200KN，场地按设计地坪标高整平后，素填土的厚度一般为0.00~3.60m，拟建物可采用天然地基独立基础，以粉质粘土或残积砂质粘性土作为基础持力层。E836L11DO5拟建13层酒店A01，框架结构，单柱荷重约18000KN，对差异沉降敏感程度为敏感，设有一层地下室，地下室开挖后，大部分地段残积砂质粘性土出露，故拟建建筑物可考虑采用天然地基片筏基础，以残积砂质粘性土为基础持力层，若不能满足设计要求时，宜采用桩基，桩型可选用桩径 500mm的静压预应力管桩，以强风化花岗岩作为桩端持力层。S42ehLvE3M纯地下室为框架结构，单柱荷重约2300KN，可考虑采用天然地基独立基础或片筏基础，以残积砂质粘性土为基础持力层；若采用桩基，全风化花岗岩为基础持力层。考虑到纯地下室与主体建筑间的变形协调关系，宜采用与主体建筑相同的基础形式。501nNvZFis4.5外部辅助条件4.5.1交通厦门市同安区交通及为发达，国道324线、省道205线、福厦漳高速公路贯穿全境，20公里长、60M宽的同集城市快速道以及集美大桥、杏林公铁大桥、城市快速道、海翔大道的开发建设把同安和厦门半岛彻底连为一体。jW1viftGw9工程拟建场址地在同安区内，距同安城区约 10公里，7.5M宽的水泥路面已建成，距场地南侧的X422县道4公里，距南侧的G324国道10公里，交通条件可满足工程施工及今后小区居民出行需要。xS0DOYWHLP4.5.2给排水城区有日供水4万吨的自来水厂，日处理能力达5万吨的污水处理厂，给排水已能满足生活及各种开发建设的需要。工程用水由市政管网供给，现已经接入小区内有两个接口，一个在C02与C03之间，，一个在B16与B17之间，管径均为200mm。LOZMkIqI0w小区计划用自建处理系统，将生活污水经处理至《农田灌溉水质标准》后利用，作为生态休闲果园的灌溉水。4.5.3电力同安区内有22万伏、11万伏及3.5万伏变电站五座，电力已能满足生活及各种开发建设的需要。同安区已规划竹坝变电站，可供本工程使用。目前尚未建成。本工程施工用电可用目前的农业用电。13/364.5.4通讯同安区拥有移动通信、无线寻呼、光电通信、数字微波等通迅手段，全区实现城乡电话程控化，电话机数保持全省前列，移动电话基本普及。通信管线已通达拟建场址四周的市政道路。ZKZUQsUJed第五章 建设方案5.1总体规划与分期实施方案5.1.1总体规划方案与建设规模综合考虑地块的性质、规模、控制指标、经济效益以及注重生活配套的营建等因素，为配合政府“南洋美食街、风情度假区”的整体发展规划，本酒店以度假村的形式进行设计。工程的总体规划架构是自由开放，自然灵活的总体布局。构思特点：建筑依地形而巧妙布局，蜿蜒的道路，串起超大超长的景观绿化空间，高层酒店加独栋别墅结合配景、绿化等自由布局，犹如点缀于绿野中的几颗明珠；使空间开阔、独特，整体流畅如行云流水，一气呵成。规划通过基地南侧入口进入的道路将高层酒店、独栋式酒店与联排酒店有机分隔开来，独栋式酒店依地势错落布置，结合基地原有树木、景观，使每个单栋都能享受独立的自然风景。联排式酒店则充分营造院落式的地域归属感，在基地东侧分两组铺开，进退布置，使空间收放有节。dGY2mcoKtT规划方案以酒店为主，含别墅、公寓式酒店、客房等配套设施，全部按五星级酒店标准装修配套到位。酒店配套有 SPA高级会所、多个高级会议中心、中西餐厅、精品超市、商务中心、网球场、游泳池、高尔夫果岭练习场以及

4万平

M生态休闲果园。rCYbSWRLIA规划工程规模如下：2 2总用地面积 37741.02m，建筑占地面积 8303m；规划控制指标满足：容积率≤1.2；建筑密度≤22%；绿地率≥40%。FyXjoFlMWh2总建筑面积28510.54m。共有单栋别墅 23栋<3层），联排别墅 11栋<3层），高层酒店一栋<13层）。TuWrUpPObX规划共有酒店客房 194间，停车位145位，其中：地上机动车停车位 119位<含室内车库95位）；地下机动车停车位 26位。7qWAq9jPqE2人防设施建筑面积 1028.62m。§5.1.2

分期实施方案工程采取分期实施，其中：⑴一期工程建筑面积13870.45m2，含有单栋别墅15栋，及联排别墅10栋<68套）。一期建筑占地面积7131.59m2，客房数83间，停车位83位<室内车库）。一期已全部建成，建筑物情况如下表：llVIWTNQFk序号栋号2建筑层数结构形式备注建筑面积<m）1B01201.983框架单栋别墅2B02201.103框架单栋别墅14/363B03201.953框架单栋别墅4B05202.493框架单栋别墅5B06198.043框架单栋别墅6B07198.793框架单栋别墅7B08199.473框架单栋别墅8B09202.763框架单栋别墅9B10202.673框架单栋别墅10B11202.453框架单栋别墅11B12202.503框架单栋别墅12B13198.143框架单栋别墅13B15198.183框架单栋别墅14B16198.133框架单栋别墅15B17198.683框架单栋别墅16C01966.113框架单栋别墅17C02966.083框架联排别墅18C031278.333框架联排别墅19C051278.343框架联排别墅20C06969.363框架联排别墅21C071278.613框架联排别墅22C081271.773框架联排别墅23C091266.353框架联排别墅24C10962.993框架联排别墅25C11652.143框架联排别墅26变配电室53.731框架⑵二期工程含有一栋高层酒店和8栋独栋别墅式酒店及一栋联排别墅式酒店。二期建筑面积14640.09m2，其中地上建筑面积12375.90m2，地下建筑面积2264.19m2，民防建筑面积1208.62m2。二期占地面积1171.4m2，客房数111间<酒店客房99间，别墅12间）；停车位62位，其中：地上停车位62位<其中室内车位12位），地下车位位。yhUQsDgRT1序号栋号建筑层数结构形式备注1A0113框剪高层酒店2B183框架单栋别墅3B193框架单栋别墅4B203框架单栋别墅5B213框架单栋别墅6B223框架单栋别墅7B233框架单栋别墅8B253框架单栋别墅9B263框架单栋别墅10C123框架联排别墅§5.2总平面布置方案15/36<1）建筑布局及立面造型酒店布局皆为南北朝向，同时争取景观面的利用，以围而不合的布局及错落的布置，有利于夏季东南风向的疏导与共享。MdUZYnKS8I立面造型以坡屋顶及简约的建筑手法统一片区建筑风格，将人们居家空间与休闲空间的设计手法在酒店设计中有机的融合。建筑高低错落，轮廓多变，虚实对比，给人规律有序又随意轻松的观感。风格清雅质朴，色彩柔和，与茂盛多姿的亚热带园林景色天然谐成，营造出一处温馨浪温的度假圣地。09T7t6eTno⑵交通组织交通组织采用人车分流的设计原则。以人为本、最大程度地为人们提供便利的交通组织。车行流线：沿基地南侧设一主出入口，于基地东南设一基地次要出入口，通过三个大小不同的交通环，将单栋别墅、联排别墅与高层酒店有机联系起来。 e5TfZQIUB5人行流域：各类型酒店分别布置独立的人行系统，多层酒店以“背对背”式的建筑格局形成了弯曲而有趣的人行布道，强调了日常行走的便捷，休闲散步的移步换景。s1SovAcVQM消防与流线：高层酒店沿长边设置消防车道，多层酒店设置沿建筑一长边的消防车道，满足消防快速通达及补救的要求。GXRw1kFW5s停车模式：以地上路边停车结合地下集中停车的方式为主。于退线区域设置车带，满足临时停车的需求，照顾了停车的便利性。UTREx49Xj9⑶景观设计园林设计依托场地现有的天然环境，强调景观的绿色主体与休闲功能。在功能上突出互动性与共享性，建立可参与式园林景观，为人们营造惬意的休闲空间。绿地率高，城区绿化体系有机融入周边自然环境，和谐共生。棕榈漫步道、花架走廊贯行其间，同时辅以各种雕塑小品点缀，使得休闲空间更富于生气与艺术韵味。8PQN3NDYyP⑷主要技术经济指标详见第一章中的表1-1。§5.3结构设计本工程由多层酒店和高层酒店组成。根据建筑的功能和使用要求，多层酒店采用框架结构，框架抗震等级为三级；高层酒店采用框架剪力墙结构，框架抗震等级为三级，剪力墙抗震等极为二级。多层酒店建筑高度为 9.6~9.8M，高层酒店建筑总高度为50.0M。mLPVzx7ZNw本工程的抗震设防烈度为七度。抗震设计基本地震加速度值为 0.10g，设计地震分组为第二组。建筑物结构安全等级为二级，结构构件安全等级一般均同建筑结构安全等级。建筑的抗震设防类别：丙类建筑。建筑结构设计基准期为 50年。AHP35hB02d厦门同安地区基本风压值： 0.80KN/m2。基础型式暂定为预应力高强砼管桩基础、扩展式基础或片筏基础。 NDOcB141gT本工程局部设一层地下室，地下室层高为 5.1M，地下室民防设计等级为 6级。5.4公用工程5.4.1给排水工程本工程生活及消防水源分别从基地周边的市政给水管网各引入两条DN200的给水管在小区内形成给水环网，作为本工程生活及消防的给水水源。1zOk7Ly2vA16/36本工程最高日用水量为140.3m3/h，最大时用水量为17.5m3/h；给水系统在竖向上分为两个区，一区：地下层到四层用水由市政水压直供水；二区：五层以上生活给水由变频给水设备加压供水，以保证用水压力稳定、合理、节能，变频供水设备设于地下室房内。fuNsDv23Kh本工程最高日热水用水量 36.0m3/d，最大时热水用量 6.3m3/h.采用全日制集中热水供应系统，系统选用电加热半蓄热式供水系统，并设置热水循环系统。 tqMB9ew4YX本工程污水排放量为85.0m3/h，排水采用雨污分流，计划自建处理系统，将生活污水经处理至《农田灌溉水质标准》后利用，作为生态休闲果园的灌溉用水。HmMJFY05dE本工程雨水排放量为1215.45升/秒，雨水经处理后作为生态休闲果园的灌溉用水。5.4.2电气工程（1）用电负荷预测一期变电站已经建成。二期用电负荷为：序建筑用途面积用电指标总容量需要系数计算容量号22<kW）<kW）<m）<kW/m）1二期酒店123750.0911130.88902二期地下室22640.02451.0453汇总935<2）供配电根据上述的用电负荷预测，本拟于 A01楼一层设置配变站，设置 1台1250kVA干式变压器供给二期用电，按此配置，变压器负荷率预测约 75~80%。ViLRaIt6sk为满足一类高层的消防负荷用电可靠性，以及兼顾高层电梯供电的可靠性，拟于地下室设置312kW自备柴油发电机组作为备用电源。 9eK0GsX7H15.4.3弱电工程⑴电信及宽带：电话设置指标在单间客房 1门/间，套房2门/间，考虑适当公用电话，工程的电话终端容量按 1000门设计。在主要干道设置宽带网光纤干线路由。naK8ccr8VI⑵有线电视：单间客房1个/间，套房2个/间，则工程终端数约1000个。⑶火灾自动报警系统：采用集中报警系统，设置 1个消防控制室。在各层电梯前室附近设警报复示盘，显示各层的火灾信息。在门厅走道、电梯前室、楼梯间及其前室、变电所等处设置智能烟感。另外，按规范设置手动报警按钮。 B6JgIVV9ao⑷智能安防系统：设闭路电视监控系统，对主要出入口及所有走道进行监控。设有监控值班室。并根据需要设置门禁对讲系统。P2IpeFpap517/365.4.4暖通工程⑴空调系统：酒店１－４层大堂、餐厅、会议室，设计空调系统，采用智能变频一拖多中央空调系统。独栋式酒店设计空调系统，均采用智能变频一拖多中央空调系统。客房、活动室等均采用分体空调。⑵通风系统：地下一层车库平时设一个机械排风系统，车库排风量按６次／ｈ换气次数，车道自然进风；地下一层设备房平时各设一个机械排风系统，另设一个机械进风系统；餐厅及会议室各设一个机械排风系统；公共卫生间平时设机械排风系统直接排往室外；客房卫生间平时设机械排风系统排往竖井至屋面排出室外。 3YIxKpScDM5.4.5消防工程⑴消防用水：本工程建筑消防按一类高层酒店设计，所设置消防给水系统的类型包括：室外消火栓给水系统<沿建筑周围设置）；室内消火栓给水系统 <每层设置）；室内自动喷淋系统<每层设置）。gUHFg9mdSs消防水源分别从基地周边的市政给水管网引入１条ＤＮ２００的给水管在小区内形成给水环网，作为本工程消防的给水水源。uQHOMTQe79本工程设计一个７９２ｍ３的地下消防水池及一个１８ｍ３的屋顶消防水箱。⑵消防电气：本工程的消防用电负荷为一级负荷，包括火灾应急照明、火灾报警系统、消防电梯、防排烟设备、消防泵、电动防火卷帘、火灾时用于组织排水的潜水泵等用电设备，应急照明采用单独回路供电并自带电池作为备用电源。火灾报警系统设备、消防电梯、防排烟设备、消防泵等设备采用来自不同的变压器低压侧母线段的双电源供电，且在末端自动切换。IMGWiDkflP为进一步保证消防负荷的供电可靠性，本工程设置一套自备柴油发电机组，为消防负荷提供备用电源。5.4.6民防本小区地上建筑面积26246.35平方M，多层与高层建筑皆有。经计算应建民防建筑面积1298.91，实建民防面积1028.62平方M。依国家相关法规规定，本小区设计相应的民防工程，本民防工程设计等级为甲类六级，二等人员隐蔽工程。防化等级为丙级。未建足的民防建筑面积内业主向相关部门申请异地建设。WHF4OmOgAw第六章 环境保护与节能6.1环境保护6.1.1环境现状根据《厦门市环境功能区划》<2004年9月第二次修订本）：该区大气环境为二类大气功能区，执行《环境空气质量标准》GB3095-1996中的二级标准；水体为同安区东溪支流，现状功能为景观娱乐水体，水质执行《地表水环境质量标准》GB3838-2002中的Ⅲ类18/36水质标准。目前工程所在地区域污水管网尚未完善，近期，工程废水将自行处理达到《农田灌溉水质标准》<GB5084-2005）蔬菜标准后用于南侧蔬菜地的灌溉。待区域市政污水管网完善后，工程污水可纳入同安污水处理厂，污水排放可执行《厦门市水污染物排放控制标准》<DB35/322-1999）的三级标准；该区声环境按功能属于2类区，声环境执行《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中的2类标准；工程生态环境属于一般保护区，要求改善绿地状况，开发过程中尤应重视绿化问题和污水排放的控制问题。aDFdk6hhPd§6.1.2 施工过程的环境影响及防治措施施工过程中的环境影响因素主要有施工噪声、扬尘、建筑垃圾等固废以及生活污水、水土流失等。以下分几个方面简述：ozElQQLi4T⑴施工噪声噪声扰民是施工工地的污染因素之一，主要有挖掘机、装载车、打桩机、钻机、压路机、砼泵车、搅拌机、震捣器、空压机、发电机等设备的发动机噪声、装卸材料、拆模、浇捣混凝土等机械噪声，其噪声声级最高可达115dB。CvDtmAfjiA打桩尽量采用静压桩等施工噪声小的桩型。高噪声设备施工应控制在最小衰减距离之外，白天应控制在 4.5M以外，夜间应控制在 45M以外。施工中必须遵守《建筑施工场地噪声限值》<GB12523-90）中的各项规定，夜间施工要按规定办理各项审批手续，除需要连续作业的砼浇筑外，其它作业在 22：00以后停止施工。场内运输车辆严禁鸣笛。QrDCRkJkxh⑵施工扬尘施工扬尘主要产生于装载车行驶产生的路面扬尘以及施工场地内装卸土方、泥沙时产生的扬尘。这些污染物排放到大气中，渗透到水、土壤中，并逐渐积累，会对周围的居民、植物产生不良影响。施工时应加强车辆运输管理，严禁超载、漏土，场地应洒水，出入口设水枪及沉沙池，车辆驶出工地前应冲洗。土方应及时清运。施工区应与生活、办公区划分清晰。4nCKn3dlMX⑶施工固废本工程没有拆迁工程，施工固废主要为余泥、废弃砖石、木材、竹料等建筑垃圾和施工单位生活垃圾。建筑垃圾及时清运至当地市政管理部门指定的地点处置。生活垃圾定点收集，定期集中并及时由环卫部门清运。ijCSTNGm0E⑷施工废水施工期水环境影响主要来源于建筑施工过程产生的含泥污水、雨水径流和施工工人的生活污水。现场应做好排水系统，做好工地污水的导流排放，对外排的污水应进行隔渣沉淀，去掉其中的漂游物，减少泥沙含量，选好排放去向，避免直接排放到水体中。现场存放的油料、化学溶剂等污染源要有专门库房，废弃污染物要集中处理。vfB1pxanfk可在施工点建干厕，定期清掏，粪尿熟化消毒后施于林地做肥料。⑸水土流失二期的施工时间跨度计划为20个月，时间较长，土地裸露与施工期降水会赞成少量的水土流失。施工过程中应随时做好导洪、排水工作，要对可能造成水土流失的部位加以防治，将水土流失控制在最低程度。JbA9VhEou1(6>要文明施工，施工工地边界应采用档网、帷幕与外界隔开，减轻对周围的影响。建筑主体外部应用坚固的材料和棚架密封，防止扬尘、噪声影响环境。 X7Ahr18pJI6.1.3工程运营期的环境影响及防治措施⑴水环境19/36工程采取雨污分流的排水设计，主要污水为生活污水、车辆冲洗废水。工程污水排放量为109476t/a。车辆清洗废水经隔油沉淀处理后与经化粪池处理后的生活污水排入处理站，处理至《农田灌溉水质标准》<GB5084-2005）蔬菜标准后用于南侧菜地的灌溉。b3zqXLCqXo⑵大气环境主要为厨房废气、地下车库废气、垃圾亚臭及污水处理站异味等。厨房排出的废气，要经净化处理装置处理后由专门的排气筒引至屋顶排放，油烟废气基本能达到《饮食业油烟排放标准》<GB18483-2001）的排放标准。厨房废气污染物排放量较小，因而对环境空气质量影响较小。pZyytu5rc5据调查资料表明，如果停车库内排风设备完善，轻型车辆排放的废气中污染物对本度假村及外界环境影响基本上可以接受。国此，地下车库中机械送排风系统正常运行时，废气通过排风管在高于地面 2.5M排入大气，以周围环境空气质量影响轻微。DVyGZezsrM垃圾恶臭和污水处理站在运营时会产生轻微异味，对周围环境影响很小，为尽量减小其影响，垃圾专用收集点布置在北侧，远离周围敏感目标及自身建筑物，距离控制在10M以外。RQxPvY3tFs⑶声环境设备噪声主要有泵、排风设备、中央空调冷却系统、柴油发电机等，此类设备均放在地下室，对周边敏感目标基本无影响。为尽一步减少噪声，本工程设计时要求对主要设备均设置减振和消音装置。5MxX1IxuU9车辆进出噪声对周围环境的影响很小，地下库出入口设置远离敏感目标，地下停车场尽量远离学校及竹坝新村。⑷固废环境固体废物主要来源于酒店生活垃圾及厨房垃圾，产生量约 415.6t/a，经分类回收后，能回收利用的物质，卖给物资回收公司，其它生活垃圾交由环卫部门统一处置，不直接排放；厨房油水分离设施产生的废油脂必须统一收集，交由有资质的单位处理，厨房产生的食物残渣必须与生活垃圾分类收集，分类处理，并做到日产日清。jIw5xs0v9P⑸生态环境本工程只有一栋高层建筑，其它均为三层建筑，小区建筑密度低，绿化率高，建筑物依地势错落布置，景观绿化结合基地原有树木、景观，同道路串起超大的景观绿化空间，基本符合区位景观环境属性的保护控制要求，因此，工程运营期间酒店人流对生态环境的影响是可以接受的。xEve2buwnw(6>环保投资估算该工程环保投资包括污水处理和垃圾收集、绿化、降噪等等，约 187万元，投资计入建筑工程费中。6.2节能6.2.1建筑节能建筑物设计尽量满足自然采光、通风要求，建筑朝向采用南北，避免夏季受东、西向日晒；建筑物的平、立面避免出现过多的凹凸，建筑物的体形系数应符合建筑节能的相关规定；建筑的外窗 (包括阳台的透明部分 >设置外部遮阳，并具有良好的密闭性20/36能；屋顶、外墙、门窗、底层地坪以及与地坪接触的周边外墙均采取隔热保温措施。通过上述措施，以减少建筑物照明、风扇、空调的能耗。 KAvmyVYxCd6.2.2运营节能⑴充分利用市政水压，低区采用市政供水，高区给水从水系统采用变频供水。⑵应选用技术先进成熟的节能型电器设备、器件。⑶卫生洁具采用节水型卫生洁具。⑷对室内温度的控制应符合国家有关要求，夏季不低于 26℃，冬季不高于18℃。⑸通过智能控制系统，对各类设备实现自动监控，使设备保持最佳运营状态，为经营管理者提供一个投资合理、高效的环境空间。Ywuu4FszRT第七章工程实施方案§7.1 组织机构与人力配置该工程由厦门莲福投资有限公司开发，并委托世界500强企业豪生集团合作进行经营。开发阶段机构设置按该公司现有机构设置，工程运营阶段完全按照豪生集团的经营模式进行人员设置和管理。 cstDApWA6A§7.2 工程实施进度计划根据工程建设方案、建设规模、特点及外部条件，统筹安排工程的实施进度计划。因一期主体工程已经完成，目前进入二次装修阶段，故一期工程已不在关键线路上，可在二期主体施工的同时同步进行。二期工程尚未开始，现已经完成勘察、设计任务，目前正在进行审图及资金筹措等前期工作，计划2018年11月开始进入工程实施阶段，预计总工期20个月，自2018年11月至2018年6月。工程实施进度计划详见表7-1。<因别墅与高层酒店同时开工，别墅工期很短，故以高层酒店作为关键控制目标）qotL69pBkh21/36时间进度序工程号土方工程桩桩施工地下室施工主体工程装修及设备5安装工程二次装修室外工程验收及家俱

表7-1工程实施进度计划表<以高层酒店为例）20182018201811 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 622/36第八章投资估算及资金筹措8.1投资估算8.1.1编制依据该工程现阶段的投资估算是在一期工程完工及二期规划建设初步方案的基础上，根据建材行业2007年颁布的工程造价指标，结合工程的特点，同时参考了当地类似工程的费用水平，并充分考虑到厦门市物价行情和建设场址的条件等因素。主要依据：EksTCSTCzX⑴《福建省工程综合预算定额》；⑵《厦门建筑工程工程量清单计价参考价目表》⑶《厦门市安装工程工程量清单计价参考价目表》⑷福建省工程建设施工阶段监理收费标准；⑸工程建设方案；⑹一期工程竣工结算；⑺当地实际情况。8.1.2总投资估算该工程总投资估算包括工程建设投资估算及建设期利息估算。其中一期工程的主体建设的费用已经结算，但二次装修尚应进行估算。Sgs28CnDOE⑴建设投资估算该工程为五星级酒店，含一栋高层酒店及 34栋别墅式酒店，用地面积 37741.02m2总建筑面积28510.54m2，其中：一期工程建筑面积13870.45m2；二期工程建筑面积14640.09m2。高层酒店共13层，为框-剪结构，设一层地下室，人防、地下车库建筑面积2264.19m2；别墅式酒店均设3层，为框架结构。建设投资内容包括场地平整、建筑工程、设备购置安装、征地费用、勘察设计、建设单位管理费、临时设施费等。采用单位建筑工程投资估算法进行估算，各项估算指标、费率详见表8-1。说明如下：6craEmRE2k①二期工程的地上建筑部分按1500元/m2计，地下室工程包括基坑支护、防水、人防设施及其预埋件、设备用房等费用，平均估算单价按2500元/m2计；k8qia6lFh1②电梯按3部估计，其中一期工程无电梯，电梯均用二期工程高层酒店，估算单价按35万元/部；③室内给排水按30元/m2、电气按50元/m2、弱电按20元/m2、消防按10元/22估算；y3qrGQOGwIm、室外管线按40元/m④根据《旅游饭店星级的划分及评定》标准，酒店的二次装修及家俱按照3500元/m2估算；⑤小区道路工程按200元/㎡估算，小区绿化、景观工程按60元/㎡估算；⑥土地出让金600万元；⑦建设单位管理费、临时设施费、工程保险费分别按工程费用的 1.5%、1%、0.5%估算；⑧前期咨询费包括规划、可行性研究、环境影响评价等技术咨询费，按工程费的0.2%计算；2⑨勘察设计费按1%、城建配套费按 80元/m计算；工程监理费按 1.5%计算；23/36经测算，工程总投资估算为200021万元。其中：工程建设投资估算为18811万元，建设期利息1210万元<详见表8-1）。MZpzcAiHKo表8-1因定资产投资估算表<单位：万元）金额序号工程或费用名称1工程费用164951.1一期工程总费用77821.1.1一期工程完成费用26501.1.2一期二次装修及家俱51321.2二期工程总费用81051.2.1二期工程建筑地上主体2422其中：地上建筑1856地下建筑5661.2.2电梯1051.2.3室内给排水441.2.4电气731.2.5弱电291.2.6消防151.2.7二次装修及家俱54171.3室外工程6071.3.1室外管线工程1141.3.2污水处理、垃圾、灌溉961.3.3道路工程2871.3.4绿化景观工程911.3.5大门及围墙202工程建设其他费用17682.1土地出让金6002.2建设单位管理费2472.3临时设施费1652.4前期咨询费332.5勘察设计费1652.6工程监理费2472.7工程保险费822.8城建配套费2283预备费用548建设投资小计188114建设期利息121024/36费用总计20021⑵建设期利息估算该工程建设资金由建设单位筹集，其中资本金7021万元，拟银行贷款13000万元，于计算期第1年开始分2年贷入，第1年贷入8000万元，第2年贷入5000万元；于计算期第3年开始分6年不等额偿还，按照现行银行3～5年期贷款基准利率为5.76%计算。经测算，利息总额为3825万元，其中建设期利息为1210万元，运营期利息为2615万元。详见表9-7：借款还本付息计划表0VoHIjMIZ5§8.2总投资及资金筹措计划工程总投资20021万元，其中建设投资18811万元，建设期利息1210万元。资金由建设单位筹集，其中：资本金<自有资金）7021万元，占总投资35.1%；银行贷款13000万元，占总投资64.9%。资金根据建设进度计划分年投入。资金筹措计划详见表8-2。dRoQe3gJeM表8-2总投资及资金筹措计划表计算期第1序号工程合计年第2年1总投资200211500050211.1建设投资188111453942721.2建设期利息12104617492资金筹措200211502150002.1自有资金7021702102.1.1用于建设投资7021702102.1.2用于建设期利息0002.2银行贷款13000800050002.2.1用于建设投资11790753942512.2.2用于建设期利息1210461749第九章财务评价和不确定性分析§9.1财务评价的依据及基础数据、参数的选取§9.1.1 财务评价依据⑴国家发改委、建设部 2006年颁布的《建设工程经济评价方法与参数》 <第三版）；⑵该工程建设方案；⑶财政部、国家税务总局颁布的财税政策。⑷该工程运营期间的营销预测。§9.1.2 财务评价基础数据、参数的选取25/36⑴财务价格。采用浮定价格体系，即在整个生产运营期内，预测的价格按市场预测进行浮动，计算运营收入、费用等。运营期间的价格预测是依据豪生集团对本工程所做的营销预测。rNnYJNKKts⑵计算期。工程计算期取12年，其中建设期2年<从现在起算），经营期10年。⑶税费。根据国家及地方有关税费政策，营业税为5%,城建税是营业税的5%，教育费附加3%，地方教育附加1%，企业所得税率为25%。土地使用税4%。FJn6fxdLH9⑷财务基准收益率。采用行业平均收益率，即 ic=13%。§9.2

财务评价§9.2.1

营业收入、销售税金及附加测算⑴收入测算该工程营业收入按五星级酒店测算，共设计 194间客房，包括 99间高层酒店客房和95间别墅套房。入住率按55%计算，其中别墅式套房价格较高，高层酒店价格略低，平均价格及各年的销售比例、销售价格及收入测算详见表9-1<此表数据依据豪生集团经营测算方案，美元对人民币汇率按6.8计算）。<前2年为建设期，运营从第3年起计算）TFmfLhHMWP9-1运营收入及成本测算年份第3年第4年第5年第6年第7年第8-12年每年天数365365365365365365总客房数194194194194194194总可用房数708107081070810708107081070810入住率55.00%68.00%69.36%70.75%72.16%73.61%卖出客房数389464815149114500985109652123平均房价<元）104011441236131113501390每间可售房平摊收入5727788579289741023经营收入<万元）：客房405255116070657068977246食品246430793203326733323432酒水661826859885911938电话567275798387健身与娱乐243255265273281290其它-温泉257427022811289529823071总收入100491244613283139681448615065销售成本：食品93611091121114311661201酒水18522322323023724426/36电话374749515457其它515540562579596614销售总成本167319191955200420532116部门毛利83761052611327119641243212948其它成本客房85111051153123513101380食品616708705719733755酒话111414151516健身俱乐部858274747678其它257270281289298307其它成本总计199923862434254426512762分摊管理费之前收入6378814088949420978110187综合管理费用：行政100793793297510161059营销957812799836871907工程维修604624466418436454能源费用110811241132111511621210管理费206256273286298310综合管理费用总额388237533601363037833939经营毛利249643875292579059986248⑵营业税金及附加测算营业税为5%,城建税是营业税的5%，教育费附加3%，地方教育附加1%，企业所得税率为25%。土地使用税4元/m2。经测算，工程运营期间的营业税金及附加详见表9-2。<第1年、第2年为建设期，从第3年开始销售）7Blnh0bNbw表9-2运营期间销售税金及附加(单位：万元）计算期第3年第4年第5年第6年第7年第8-12年合计营业税5026226646987247536978城市维护建设税253133353638349教育费附加202527282930279土地使用税151515151515151合计5636937397768058367757§9.2.2财务盈利能力分析27/36⑴静态分析工程利润测算见表 9-4。由表9-4可以得到利润总额、净利润、总投资收益率、资本金净利润率等参数。表9-4年利润与利润分配表<单位：万元）序计算期号工程345678-12合计1年销售收入1004912446132831396814486150651395542销售税金及附加56369373977680583677573年运营成本755380587990817884878817843524利息支出749703570397196026155利润总额118429913983461649985411448306弥补以前年度亏损07应纳税所得额83026373629426246445057412898所得税208659907106611611264103229净利润9772332307635513837414734508①利润总额和净利润工程投入运营后，前 10年的利润总额合计为 44830万元；净利润合计为 34508万元。②年平均收益率年平均投资收益率=平均年利润/总投资=4483/20021=22.39%。③年平均资本金净利润率年平均资本金净利润率=年平均净利润/工程资本金=3451/7021=49.15%。④静态投资回收期通常酒店的投资回收期一般在7-12年不等。根据表9-5现金流量表中计算，工程为静态投资回收期为8.5年。lxlvNKFOpd⑵