房地产行业深度研究报告：区域分化人口先行

全国有哪些省市常住人口率先下滑？商品房销售面积增速与常住人口增速是否强相关影响销售面积增速的主要原因在什么？本文旨在梳理过去31省市常住人口与销售面变化律。一、部分省份常住人口、商品房销售面积下滑走在前列，但二者增速弱相关（一东北三省、内蒙古住口及销售面积率先增长东北三省内蒙古常住口与商品房销售面自212年前后开始负增长售面跌幅最大达60。）龙、林辽内古4省常人自01年始下商品房售在12年也呈下趋，221黑龙常人、售积相最高点跌分为95辽住口销面相比高跌分为363。2）即使过去商品房销售面积已出现较大跌幅，2022年四省销售面积降幅仍大于全国均，龙、林辽、内古品销面同比滑1、53、26。图表1 黑龙江常住人下跌18.，商品房销面下跌65%

图表2 吉林常住人口跌3.，商品房销售积跌5%45004000350030002002000150010000

2010201120122013201420152016201720182019202020212022

400030030002500200015001005000

28002002600250020023002200200

210211212213214215216217218219220221222

30002002000150010005000黑龙江常住人口（万人） 黑龙江销售面积（万方,右轴） 吉林常住人口（万人） 吉林销售面积（万方,右轴）资料来源：， 资料来源：，图表3 辽宁常住人口跌.4商品房销售下63%

图表4 内蒙古常住人下跌2.9商品房销积跌7%4400435043004250420041504100

2010201120122013201420152016201720182019202020212022

1000090008000700060005000400030020010000

2480246024402420240023802360

2010201120122013201420152016201720182019202020212022

4000350030025002000150010005000辽宁常住人口（万人） 辽宁销售面积（万方,右轴） 内蒙古常住人口（万人） 内蒙古销售面积（万方,右轴）资料来源：， 资料来源：，（二常住人口增速与销面增速弱相关从相关系数看住人增速和销售面积增关性并不1市住口增与销售面增相系到0.3从212021增关系数份人口速与销售面积增速正相关，但甘肃、山西等省份常住人口负增长，商品房销售面逆势上升广东常人轻下，浙等份住口增长而售积乎增长。图表5 常住人口增速销售面积增长相关数不到0.32002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 202140%20%20%40%60%80%人口增长和销售面积增长相关系数资料来源：，图表6 山西常住人口跌.6商品房销售逆增长

图表7 甘肃常住人口跌.3商品房销售增长3600358035603540352035003480346034403420

2010201120122013201420152016201720182019202020212022

35003000250020015001005000

2802560254025202500248024602440

2010201120122013201420152016201720182019202020212022

200200015001005000山西常住人口（万人） 山西销售面积（万方,右轴）

甘肃常住人口（万人） 甘肃销售面积（万方,右轴）资料来源：， 资料来源：，图表8 广近年来常人口增长，但销售积行 图表9 浙江常住人口长，销售面积几乎增长14000120001000080006000400020000

2010201120122013201420152016201720182019202020212022

180001600014000120001000080006004002000

700060005000400030002001000

210211212213214215216217218219220221222

120001000080006000400020000广东常住人口（万人） 广东销售面积（万方,右轴） 住（） 方,资料来源：， 资料来源：，二各省常住人口增速分化，具备强者恒强特征2010221年间9省市常人口增速较快保持的增长势头半数省住人口增速缓慢，达到高位后本持稳定；7省常住人口滑走在全国前列。）9市常人维持快速占国口的26，要为东浙江福等份2）5市住人口达位基保稳定占国口的0，主为东江、川、北、湖南省7省住人呈显滑约占国口4其黑吉内蒙肃6省自01年后住口负增人下走国前天津207后住口负增。图表10 辽宁、黑龙江内蒙古等7省常住人口先下滑2021年常住人口（万人）2021年常住人占比2009-2021常住人口走势图20092010201120122013201420152016201720182019202020212022浙江654053.03.22.32.11.71.81.61.51.61.71.61.51.10.6海南102011.20.62.42.21.11.71.01.31.61.01.31.70.80.7西藏36603.51.32.71.90.62.51.53.02.61.42.01.40.0新疆258921.31.21.81.31.41.82.61.82.11.61.51.20.0-0.1广东1268496.13.13.02.62.11.91.62.02.01.71.11.10.5-0.2宁夏72511.21.32.41.71.11.80.91.61.40.71.00.60.6福建418731.70.72.51.51.11.51.00.81.21.00.80.60.60.0广西503740.8-5.11.00.80.80.80.91.01.00.80.70.70.40.2重庆321220.70.92.01.11.21.10.91.31.10.60.80.70.10.0青海59400.51.10.90.50.00.90.20.90.70.20.50.50.20.2山东1017070.61.20.80.40.40.60.61.10.60.40.30.60.0-0.1贵州38523-6.7-1.61.51.61.31.20.81.31.20.50.70.3-0.20.1江苏850561.70.82.01.20.91.10.40.80.50.30.30.10.30.1四川837260.6-1.70.20.30.30.40.70.70.50.40.40.20.00.0安徽61134-0.1-2.80.30.10.20.20.20.40.40.30.30.20.10.2陕西39543-0.90.20.80.60.40.60.50.70.80.70.30.30.0上海2489217.04.22.31.82.00.8-0.40.40.00.40.20.30.0-0.5河北744850.62.30.50.40.40.50.30.40.50.20.30.2-0.2-0.4河南988370.6-0.90.60.80.40.80.60.80.50.40.40.4-0.6-0.1江西451730.70.70.30.00.00.10.10.20.30.00.10.10.00.2北京218923.511.83.12.72.32.20.80.30.0-0.1-0.10.00.0-0.2湖南662250.42.60.20.10.20.20.10.20.10.00.10.1-0.3-0.3湖北583040.20.10.60.40.30.30.60.60.30.20.2-3.11.50.2云南469030.60.70.40.20.20.30.20.30.30.20.20.2-0.70.1山西348020.54.3-0.3-0.4-0.4-0.2-0.3-0.1-0.1-0.2-0.1-0.2-0.30.0天津137314.45.83.22.82.31.30.70.3-2.3-1.90.10.1-1.0-0.7内蒙古240020.60.6-0.1-0.2-0.4-0.2-0.4-0.2-0.1-0.5-0.3-0.5-0.10.0甘肃24902-2.80.2-0.3-0.1-0.5-0.2-0.3-0.10.1-0.3-0.2-0.3-0.40.1辽宁422930.60.80.1-0.1-0.2-0.2-0.5-0.3-0.3-0.5-0.3-0.5-0.6-0.8吉林237520.20.3-0.8-1.0-1.1-1.0-1.1-1.8-1.6-1.7-1.4-2.0-1.0-1.1黑龙江312520.00.2-1.3-1.5-1.6-1.6-2.2-1.9-1.8-2.1-2.2-2.6-1.5-0.8资料来源：，各省市常住人口增具较强惯性，强者恒。从3增维看过住人增速较高份往续持增速0182021年住口增与0152018年速呈显正相中经强省江广常人增较2082021人长4.3、2.7口滑市黑龙林幅前212021年口长6.14.4。图表1 21201年常住人口增速与21218年增速呈正相关6.0%2018年2018年2021年常住人口增长浙江海南福建宁夏西藏江西青海徽苏山陕西河北河南广重贵州新疆天津南山西内蒙甘辽宁云南湖北吉林黑龙江2015年2018年常住人口增长2.0%0.0%20%40%60%80%80% 60% 40% 20% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0%资料来源：，三、各省居民人均销售面积呈现均值回归属性，关注长期处于高位的省份各省市居民购房需求分化，导致人均销售面积差异，或是人口增速与销售面积增速弱关主原。1份人均售积显长021达史位苏.94米/人领全；13省份21年均销面跌过去高相在25内，江、广东为1.5110米人居购需稳7省市021年均面积较最高点超45黑辽分跌至.402平米人民房减弱人均销售积来3增负相。（一各省居民购房需求人均商品房销售面指存在均值回归特征全国人均商品房销面整体呈上升态势222年受市场环境影响有波202021年全人商房售积呈升势021上升至.7居住需逐渐足，2022年于场行至0.9；217年来放缓。图表12 00221年全国人均商品房销售积上升态势1.401.201.000.800.600.400.200.002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022全国人均商品房销售面积（平米人）资料来源：，人均销售面积指标在值回归特征。计据示均品销面与未来3年人均销售面积的增长存在较为明显的负相关关系，也即意味着，较高的人均销售面积以长期延续，低人均销售面积不会持续下跌；另外，人均销售面积与增速存在一定周性，市上时，均销面与速对立。图表13 人均销售面积未来3年的增长呈负相关2002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20190%10%20%30%40%50%60%70%80%人均销售面积与未来3年增长的相关系数资料来源：，从各省市人均商品销面积变化来看居民购需求分化为三类1份201年之前均售积明增长势如苏江西福等221人均售面积达史，为1.、.7、17、1.6，民房求断。）3个省份021年均售跌幅过最点在25内重江湖南省份，民房求对定。）7省市021均销面相过最点跌超过45%，其中北京、上海由于供应结构调整人均销售面积跌幅较大，而辽宁、内蒙古、黑龙江天、南5省幅较主受民房求减影。图表14 1省居民购需求扩张，而辽宁内古、黑龙江等5省市购需求明显减弱人均销售面积（平米/人）省份人均销售面积趋势图20092010201120122013201420152016201720182019202020212022E最大跌幅江苏1.301.180.981.101.381.181.361.661.681.591.651.811.941.42安徽0.680.700.770.811.041.031.021.401.511.651.511.561.711.22江西0.510.550.540.540.710.680.771.041.291.371.431.491.701.48福建0.740.680.700.841.191.031.011.211.431.501.551.581.661.44四川0.740.790.810.800.900.870.931.121.311.461.551.581.641.23贵州0.480.490.520.600.810.860.951.091.231.351.381.441.451.00山东0.730.960.990.891.050.930.981.181.271.331.251.301.401.15新疆0.640.700.770.630.870.760.750.740.630.570.670.760.930.59山西0.290.330.360.420.470.450.450.590.690.680.680.770.920.65甘肃0.270.300.330.390.480.530.570.670.620.640.680.790.890.59西藏0.210.060.060.070.080.180.150.210.150.200.350.250.390.16重庆1.391.471.521.501.581.661.731.992.122.051.901.911.931.389浙江1.020.860.620.690.830.780.991.401.531.531.451.571.521.033宁夏1.221.441.281.211.551.651.211.371.441.431.401.511.390.9816湖南0.530.680.740.780.900.820.961.221.291.391.371.431.391.032湖北0.470.610.720.700.910.961.061.261.381.501.501.131.361.099河南0.460.580.660.620.760.810.881.151.351.411.441.431.341.136广西0.520.600.630.580.630.660.730.861.051.251.341.341.220.868广东0.680.680.670.700.860.800.981.201.291.151.101.181.100.8315陕西0.560.690.810.720.800.800.770.840.991.041.111.131.080.844云南0.480.640.700.700.710.690.670.780.920.961.021.040.830.6320河北0.410.640.810.710.780.780.790.900.870.710.710.810.830.628吉林0.710.870.900.920.840.610.580.760.760.850.880.770.780.4315青海0.390.490.630.460.660.720.680.750.840.760.810.790.650.3423天津1.221.131.161.181.291.121.231.921.070.901.070.951.060.7245海南0.650.960.951.011.271.061.101.552.331.440.820.740.870.6263辽宁1.231.551.722.022.131.330.910.860.970.920.870.890.820.5262内蒙古1.041.241.421.031.121.010.971.040.850.830.840.850.780.5845上海1.460.870.740.780.970.850.991.100.680.710.680.720.760.7548北京1.2