课时第一章房地产估价概论

第五节中地产估价行业发展概第一节对房地产估价的基本认识非专业估价的价格。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）责任。参见P2。【例题·多选题】与非专业估价相比，专业估价的特点有（）『正确答案』『答案解析』专业估价与非专业估价的五大不同。参见P2一般情况划、房地产项目评价、房地产最高最佳利用分析，房地产市场竞争力分析、房地产状况评价、房地产定大多称为RealEstateAppraisal。和韩国称为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。中国1评估房地产的价值，而不是价格2013版解释了我国这么叫的原因——的劳动价值论。于定价决策、个人偏好或者者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对流沟通，应当2房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价 学中的4PS，其中很重要的一个P就是定价，而定价方法也非常因此，房地产估价不是房地产估价师的随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入了解房地产市场行情的基础3 【例题·单选题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）C.为上市公司涉及房地产的关联确定价格提供参『正确答案』P74误差5由于真实价值不可得知，出现了两种替代真实价值的选择：一是实际价格；二是合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是在一系列正常假定条件下最可能的价格，而实际时的情况不⑤间接方法——履行估价程序是否存在瑕疵。即通过估价师和估价机构在履行估价程序上有无【例题·单选题】关于房地产估价误差的说法，错误的是（）『正确答案』艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。参见P9。常不完全相同，这主要是因为（）。B.做出的估价师不同『正确答案』免）。参见P8～9。【例题·判断题】（判断题）一般来说，不宜直接使用实际价格来判断估价结果的准确性。（『答案解析』判断估价误差大小，一般不与实际价格相比，因为实际价格不见得是正常合理价行比较。参见P9。【例题·单选题】从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）『正确答案』有了操作性的限制，则只有D为正确答案。参见P8～9。5【例题·多选题】下列关于房地产估价本质的说法中，正确的是（）『正确答案』价值意见，而不做价格保证，C错误。参见P5～10。【例题·单选题】关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）『正确答案』『答案解析』根据估价的本质特点，只有B是正确的。参考P5～10【例题·多选题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）『正确答案』P11 和工具 行为，不仅房地产需要估价，在房地产抵押、征收、、等活动也需要房地产估价。因此，对房地开发项目策划、房地产项目评价、房地产分析、房地产资产管理等业务。第二节房地产抵押是指人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行的担保，人不履卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，用于担保履人或者第三人将其有权处分并且不属于规定不得抵押的房地产抵押给债权人，并要求金⑤抵押房地产处置估价，即人不履行到期或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵——抵押前，除了提供房地产抵押价值评估，通常还提供房地产项目评价、抵押成数（率）——抵押后，除了提供抵押房地产及其价值或价格动态评估，还可为抵押权人提供有关风险提示【例题·多选题】下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）『正确答案』【例题·单选题】在前期需要提供的房地产估价服务是（）『正确答案』『答案解析』抵押前，除了提供房地产抵押价值评估，通常还提供房地产项目评价、抵押成（抵押率）测算等服务。参见P15——房地产被征收后损毁的，补偿为“使用上的补偿（相当于）＋损毁前后的价差——被征收人房屋采取调换时，补偿为“被征收房屋和调换房屋的调换差价”调换差价＝被征收房屋价值－用于调换房屋价值。需要以公平合理的计税价值（或）为参考核定计税依据。认为核定的计税依据不合理 ①国有土地使用权出让、土地使用权和房屋，为价格。价格明显低于市场价格并且无 因使他人房地产污染，造成他人房地产价值减损的因未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他停缓建，给他人造成损失的因对房地利行使不当限制，如错误，给房地利人造成损失的因异议登记不当，造成房地利人损害的其他房地产损害赔偿。例如，《物权法》第九十二条规定：“不动利人因用水、排水、通1-1】某办公楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的基础不均匀沉降、墙体开55006060况下的市场价格为6000元/㎡，平均每套住房的市场为2000元/月，在受损状况下的市场价格为52001000200060＝264.00（万元264（看作是成本）341（看作是收0.1×2＋0.2×6＋0.6×3%×5500÷60＝3.05（万元房的市场为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/㎡；如果对该住宅楼进行修复，恢复工150613005%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。6.5『正确答案』 [5000×（1-5%）-4500]×10000=250参见P20～21。后需放置3个月方可使用。若月率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。 『正确答案』在时点。50000×1.005－1.5＋3000×0.9×0.005-1×（1－1.005－6）=65547.57元。参见P22。的15%。若月率为0.5%，则室内空气质量不符合给李某造成的损失为（）元 『正确答案』『答案解析』损失之和＝污染治理费用＋损失的净收益的现值元参见P22。七、房地产的需房地产对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估标的的实际价值，为投保人和人约定险金的数额提供参考依据。此外，在期间标的的价值明显减少的，需要评估标的的价房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过、互 国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的，将国有建设用地使用权在一定年限内让与土地房地产投资基金REITs的估价需要涉及房地产违法和行为的涉案价值量第三节 款人（如商业银行）使用；还可能是给不特定的第使用，如上市公司委托的关联估价报告是上市公在房地产司法拍卖估价中，是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价押、房地产征收征用、房地产、房地产司法拍卖、房地产分割、房地产损害赔偿、房地产、房地产转让、房地产租赁、国有建设用地使用权出让，企业改制、资产重组、上市、转让、租赁、合资、合而不同估价目的下的评估价，如价格，评估价值，计税价值，彼此之间可能是不相同的。价方法进算；7.确定估价结果；8.撰写估价报告；9.审核估价报告；10.交付估价报告；11.估价资料归对象所在地的有关地方性，所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地颁发（也称为实例比较法、市场比较法、市场法）、收益法（也称为收益资本化法、收益还原法）和成本期开发法、开发法）、长期趋势法、路线价法、基准地价修（也称为基准地价系数修）等。在比较上进行的价格有所不同。出现这种情况的原因，不一定是估价结果有问题，而可能是价格受到者的个别情况的影响，或者房地产比较状况和估价对象状况因日期与价值时点不同而发生了第四节例如，在房地产抵押估价中，与借款人串通高估抵押房地产的价值骗取较多的；在房屋征收估密，不得个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料， 估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低、给予回扣、贬低、虚假宣传等不正当承揽估价业务，不得、或谋取估价委