青海省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业资质管理模拟试题

青海省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业资质管理模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。

A：时间类参数

B：融资类参数

C：评价标准类指标

D：收益类指标

E：借款合同2、房地产开发项目施工现场的平安由__负责。

A．建筑施工企

B．监理企业

C．房地产开发企业

D．施工合同中规定的单位3、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。

A：拖欠的建筑工程材料费

B：拖欠的建筑工人工资

C：抵押担保债权

D：出租房屋租金

E：执行层的组织协调4、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。

A：1067

B：1070

C：1087

D：1141

E：工业用地的监测点评估价格5、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是。

A：吸纳周期是指房屋从打算租售到租售完成所需的时间

B：吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

C：在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

D：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

E：借款合同6、假如整个投资市场的平均收益率为15％，国债收益率为9％，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。

A：10.38％

B：11.07％

C：12.45％

D：13．62％

E：借款合同7、估价时点原委是现在、过去还是将来，是由确定的。

A：估价目的

B：估价师

C：托付人

D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格8、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建立的，土地运用权剩余年限为50年，预料将来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的酬劳率为6%，该宗房地产的价格为__万元。

A．833

B．2500

C．1250

D．10679、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。

A：房地产位置固定性确定了房地产市场是一个地区性市场

B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

C：房地产位置固定性确定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

D：房屋平移技术不能完全变更房地产位置固定这一特性

E：工业用地的监测点评估价格10、下列关于保险职能的说法有误的一项是__。

A．分散危急的职能是指有共同危急损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危急视同必定性危急，在危急发生之前就聚集资金，危急发生后将这笔资金用于遭遇损失的经济单位和个人，使损失分散给众人

B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为实行较低的保险费征收标准，汲取更多的保险费收入创建条件

C．在各种保险中，政策性保险最能体现安排职能

D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损实力

11、刘某与银行约定，当他的挚友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于。

A：信用贷款

B：保证贷款

C：信用保险贷款

D：定值保险贷款

E：执行层的组织协调12、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。

A：8571

B：10000

C：13393

D：15625

E：工业用地的监测点评估价格13、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公允合理的价值。

A．托付人

B．估价报告预期运用者

C．管理部门

D．中立14、在市场经济条件下，物业租金水平的凹凸主要取决于同类型物业的__。

A．市场供求关系

B．房地产管理部门

C．业主的愿望

D．建筑质量15、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是。(2005年试题)

A：12.35%

B：12.55%

C：12.68%

D：12.93%

E：借款合同16、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。

A．住房公积金管理中心

B．住房公积金管理委员会托付的银行

C．各个单位

D．全体职工17、征收集体土地，有偿运用土地的，应__。

A．预付足额的预付金

B．报乡(镇)级人民政府核签

C．出具征收单位财务状况报告

D．签订土地运用合同18、假设开发法是以__为理论依据的。

A．收益递增原理

B．均衡原理

C．预期原理

D．将来趋势原理19、下列费用中，不属于土地费用的是__。

A．土地运用权出让金

B．城市建设配套费

C．拆迁安置补偿费

D．基础设施建设费20、各种商品的需求弹性不同：为了揭示商品价格弹性凹凸，可以依据弹性系数的肯定值的大小进行比较，当|Ed|＝0，称需求为__。

A．单一弹性

B．缺乏弹性

C．富有弹性

D．完全无弹性21、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地运用权出让手续，土地运用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为__万元。

A．4091

B．4182

C．4250

D．500022、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地运用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．60

B．45

C．30

D．1523、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时__万元。

A．13.2

B．15.9

C．19.5

D．20.424、运用假设开发法估价的操作步骤不包括。

A：调查分析待开发房地产状况

B：预料待开发房地产的价值

C：预料后续开发经营期

D：进行具体计算，求出待开发房地产的价值

E：工业用地的监测点评估价格25、下列不属于房地产结合物的是__。

A．管理人

B．实物

C．权益

D．区位二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括__两种。

A．收集式

B．开放式

C．闭合式

D．检索式

E．收敛式2、保险的基本原则不包括。

A：最大诚信原则

B：最低保险原则

C：保险利益原则

D：近因原则

E：执行层的组织协调3、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。

A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工

B：城镇个体

C：城镇工商户

D：城镇自由职业人员

E：农夫4、保险合同的关系人有。

A：被保险人

B：受益人

C：保险人

D：投保人

E：保险代理人5、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是__。

A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制

B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%

C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工

D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分

E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次6、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括__。

A．营业执照

B．企业章程和验资证明

C．企业法定代表人的身份证明

D．专业技术人员的资格证书和聘用合同

E．企业纳税证明7、临时运用土地的期限，最多不得超过__，并不得变更批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。

A．1年

B．2年

C．3年

D．4年8、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是．(2008年试题)

A：房地产上市公司发行公司债券

B：权益型REITs

C：房地产上市公司发行股票

D：商业银行贷款

E：借款合同9、全部者权益中，合称为留存收益。

A：实收资本

B：资本公积

C：盈余公积

D：已安排利润

E：未安排利润10、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。

A：房地产抵押估价

B：房屋征收评估

C：房地产司法拍卖估价

D：房地产转让估价

E：房地产投资信托基金估价

11、开发商若托付物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价__的佣金。

A．1%～3%

B．0.5%～0.9%

C．3.5%

D．4%12、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是。

A：选出最佳方案

B：检验各风险因素

C：对评价指标的影响

D：对风险对策的建设

E：定量确定风险大小13、下列关于电梯，表述正确的是。

A：高层建筑应设消防电梯

B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯

C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯

D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等

E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成14、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是。

A：相关房地产类型的在建数量

B：吸纳率分析

C：相关房地产类型的存量

D：变更用途数量

E：借款合同15、等产量曲线主要有以下特点：。

A：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值

B：等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量

C：等产量曲线按产量大小依次排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越大；离原点越远的等产量曲线所代表的产量越小

D：等产量曲线图中的随意两条等产量曲线都能相交

E：等产量曲线凸向原点16、某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7．5％。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是万元。

A：3450．00

B：3466．88

C：3480．67

D：3483．88

E：借款合同17、申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的__。

A．20%

B．30%

C．50%

D．60%18、利率提高，对房地产投资的影响有。

A：导致房地产实际价值的折损

B：导致房地产实际价值的提高

C：加大投资者的债务负担

D：减缓投资者的债务负担

E：投资会提高19、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。

A：将影响商品需求的各种因素作为自变量

B：将需求作为因变量

C：将影响商品需求的各种因素作为因变量

D：将需求作为自变量

E：将供应作为自变量20、下列关于城市规划实施限制，表述不正确的是__。

A．一般来说，城市规划实施限制可以分为通则式和判例式

B．规划审批的主要依据是限制性具体规划，同时还考虑其他相关因素

C．我国的城市规划限制基本上属于通则式

D．我国的城市规划限制基本上属于判例式21、对收益性物业来说空置率提高将会导致（）以及新租客要求更大的租金折扣等后果。

A．租金收入削减

B．附加支出增加

C．物业资本价值下降

D．运营成本下降22、下列属于损益表内容的有。

A：负债

B：投资收益、营业外收入

C：销售收入、销售成本、销售税金、销售利润

D：营业外支出、所得税

E：净利润23、住宅小区物业管理委员会由__的代表组成。

A．住宅小区内房地产产权人和运用人选举

B．街道居委会确定

C．公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派

D．房地产管理部门确