万科超高层住宅设计

万科超高层住宅设计研究

一、什么是超高层

1、规范中的定义根据我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。

2、超高层住宅的特点超高层住宅视线无遮挡，看到的景观效果更好，而且高处的湿度小，不易潮湿，远离汽车尾气尘埃，空气质量优良，同时通风条件更好，受干扰程度小。超高层住宅土地利用率高，能够承载更多的居家。超高层住宅由于其体型巨大，功能复杂，容纳人员众多，投资十分庞大。超高层住宅的建设和维护要耗费大量财富。超高层住宅设计、施工和管理维护诸多方面与普通住宅都有很大的差异性。

3、结论从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化100米高度带来的质的变化户型成本实用率安全性物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高消防楼梯增加每50米设置避难层实用率多在70％左右成本比高层高出15%～25%对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异独栋、双拼、联排叠拼、洋房、多层小高层高层、超高层对高度的感知对空间的感知低中低中高有天有地，独门独院邻里空间，亲近院落空中感受，俯视园林开阔视野，远眺景观从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感高度：能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观：同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：看不到景观的楼层与高层均价相差无几；可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾2008年8月4日，均价16000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米二、户型设计户型，形象主导模式追求利润，一个交通核往往有三户三梯、三户四梯、五户四梯；价值主体两户两梯、三户三梯、两户三梯，舒适性高价值主体一个交通核往往有两户两部电梯、三户三部电梯、两户三部电梯，舒适性高；形象主导模式，一个交通核往往为三户三部电梯、四户三部电梯、五户四梯上海世茂滨江花园一梯二、一梯三三梯三户、三梯两户三梯三户、三梯四户两梯两户南京世茂滨江新城珠海金域蓝湾，31层以下为三梯四户，31层以上为三梯三户ABCCD深圳金域蓝湾以四梯五户为主户型，价值主体模式从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高；形象主导模式满足基本舒适性前提下，赠送面积为最大卖点开阔江景卧室与客厅；双层中空钢化玻璃落地窗，主人生活区与佣人服务区分隔明确附赠约11平米双南向花园平台；附带约7平米独立休闲空间；主卧区可设置独立衣帽间，附带卫生间天津金域蓝湾上海世茂滨江花园客房飘窗设计，法式园林尽收眼底；主卧大面积观景窗；主卫飘窗设计客厅配以观景大阳台深圳金域蓝湾南北通透，全海景阳台每户独有两层高阳台主人房附超大凸窗形象主导模式户型亮点满足基本舒适性需求入户花园、挑高露台等大面积赠送比价值主体模式户型亮点功能房景观最大化，客厅、主卧、卫生间落地玻璃窗，看一线江景；舒适度高，如双主卧、生活区主仆分离等南京世茂滨江新城三、立面及增值设计建筑风格，采用现代都市风格，价值主体模式项目更展现滨海建筑风情建筑风格均采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配（啡红色与白色、暖灰色）、轻巧飘逸的形体符号（如大面积阳台、飘板、遮阳百叶）部分项目展现滨海建筑风情。如珠海金域蓝湾通过凸凹有致的体块交接、构造精致的建筑节点、充满韵律感的错层阳台立体构图来捕捉阳光与阴影，表达一种清新明快的热带滨海建筑风情芜湖世茂滨江福州世茂外滩南京世茂滨江珠海金域蓝湾低层抗性处理，通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度扩大等有效解除低层无海景客户抗性整个地基抬高5米，公寓楼底层与江岸防护堤基本齐平，提高了观景视觉度抬高地基，更将大自然水景与小区绿化融为一体，创造人与自然和谐共生的滨水环境。架空层的高度(超过7m)，使层数比较低的户型就能享受到海景，实现多数楼层都看海的目标架空层本身也不单调，而是设计成不同标高台廊、阁、观景亭，使观海角度及空间趣味性得到丰富深圳金域蓝湾南京世茂滨江新城上海世茂滨江花园园林尺度扩大，提高绿化率，实现低层看社区内风情景观，进而解除抗性不看海之朝向及楼层，通过园林景观最大化，达成销售成本控制，形象主导模式做足全方位成本控制，价值主体模式基于城市运营战略往往较少进行阶段性成本控制价值主体模式基于城市运营、综合体发展等战略往往较少进行阶段性成本控制，而是大手笔投资；相比形象主导通过各种策略进行全方位成本控制。力求成本最小，利润最大化。17层，33层为避难层（设计要求每16层有避难层），做到47层（顶层为复式），用足设计，控制成本超高层建筑有抗风要求，项目在29层以上开始设置抗风玻璃幕墙，控制成本世茂滨江系列上海世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城投入成本总投资达50亿4.01亿元地价31．5亿成交价18亿买地，总投资100亿世茂滨江系列缘于大规模购地、一线江景稀缺资源、综合体发展战略、城市运营商等因素，投资更有长远意识，较少计较阶段性成本控制避难层处理，超高层避难层可做空中花园，基于成本考虑超高层可争取减少建避难层香港凯旋门将避难层做成空中花园，成为项目一大卖点；基于成本考虑超高层可争取减少建避难层南京世茂滨江新城仅做地下两层防空层，类似避难层；珠海金域蓝湾也未做避难层香港凯旋门62层避难层做成7大小型主题空中花园，联合组成4层空中会所，成为项目一大卖点香港凯旋门“我们没有做避难层，但我们楼梯是剪刀梯、楼梯、电梯多，可以避免安全问题。”——南京世茂滨江新城销售员四、核心筒设计

1、核心筒类型1）中央型WWWWABCDWWW2）外围型

W

此种能得到其有高度灵活性的大房间，适用于各层功能不同，层高不同的复合结构。W3）特殊型

W中央核心用于垂直交通外围为竖井核心主要用于垂直交通，设备竖井分散布置2、核三心筒三占标三准层三总面三积的三比例:通常三情况三下为25三%左右当核三心筒三占比三例达三到28三%以上三时，三则表三明有三效使三用面三积在三降低三其结三果是三不经三济的三，解三决的三方法三有几三种：电梯三系统三：提高三电梯三的运三行速三度，三加大三载重三量采用三双轿三厢系三统，三减少三井道三空间采用三区中三区系三统疏散三系统三：两台三消防三电梯三与疏三散楼三梯合三用一三个前三室，三可减三省4.三0㎡五、三避难三层设三计设置三范围三：《高层三民用三建筑三设计三防火三规范三中规三定：三建筑三高度三超过10三0米的三公共三建筑三，应三设置三避难三层（三间）三。规范三对纯三超高三层住三宅没三有提三出设三置要三求，三但通三常实三际项三目中三，超三高层三住宅三大部三分和三酒店三、办三公、三商业三等结三合在三一起三形成三综合三楼，三则也三应该三设置三避难三层（三间）三。设置三原则三：起始三高度三为±0三.0三0层，三第一三个避三难层三距室三外地三面宜三在50三m左右相隔三楼层三数宜三为15层宜结三合电三梯运三行分三区避难三空间三的形三式选三择避难三面积三的计三算：三净面三积按5人/平方三米应设三置消三防电三梯出三口设置三形式三：六、三垂直三设计1、超三高层三住宅三电梯三系统三的布三局概三念1）多三区段2）多三区域/空中三大厅良好三的配三置：高层区低层区中层区3）电梯三数量三的计三算方三法国际三通用三软件三：EL三EV三AT三E三OT三IS电梯三决策三工具电梯三分区三布置三方式分区三方式三一般三分为三三种三：即传三统分三区方三式、三双层三轿厢三方式三以及三快速三梯与三分区三梯结三合式三与立三体电三梯厅三方式电梯三分区三可分三为单三区电三梯系三统、三多区三电梯三系统三以及三双层三轿厢三系统三和区三中区三电梯三系统1、单三区系三统多用三于10层左三右且三建筑三面积三不大三的建三筑2、多三区系三统当楼三层超三过20层以三上时三，楼三内竖三向交三通宜三分区三设置三，各三个区三由不三同容三量与三速度三的电三梯服三务，三形成三运行三周期三短、三运转三效率三高、三电梯三台数三少等三有利三因素三，分三区原三则：1）高三、低三二区三系统一般三用于三由不三同功三能组三成的三综合三性建三筑如三：酒三店与三办公三、办三公与三信宅三等，三分区三后提三供的三服务三即安三全、三方便三、经三济、三快速三。2）高三、中三、低三三区三系统将高三楼垂三直分三成三三区，三或按三楼宇三功能三分成三三区3）低三、中三低、三中高三、高三四区三系统通常三用于三规模三较大三的高三层建三筑、三接近40层或40层以三上4）低三、中三低、三中、三中高三、高三五区三系统当层三数达三到60三F或更三高时三，宜三采用三五区三电梯三布局三，为三提高三运载三能力三和效三率，三采用三双层三厢电三梯或三大容三量的三单层三厢电三梯七、三防火三设计1、防三火设三计要三点1）总三平面三消防三设计三：三消三防环三路三消三防登三高面2）建三筑平三面中三的防三火设三计：三消防三电梯三疏散三楼梯三疏三散距三离三疏三散门3）防三火分三区及三防烟三分区三：三防火三分区三及三防烟三分区三面积4）防三火、三防烟三构造三：防三火分三区间三、幕三墙间三防火三封堵三挡三烟垂三壁5）安三全疏三散：2、超三高层三建筑三火灾三对策1）全三面保三护2）局三部控三制，三严格三分区3）防三烟排三烟4）利三用乘三客电三梯作三快速三疏散三工具5）设三置避三难层6）屋三顶救三援八、三结构三设计1、常三用结三构形三式框三架结三构体三系剪力三墙结三构体三系框架—剪力三墙结三构体三系框—筒结三构体三系筒中三筒结三构体三系束筒三结构三体系2、特三殊结三构形三式型钢三混凝三土三结构三（代三号SR三C）钢管三混凝三土结三构（三代号CF三S）全钢三结构三（代三号S或SS）。3、结三构形三式经三济性三对比框架—剪力三墙或三框—筒结三构体三系三的剪三力墙三或筒三体是三很好三的抗三侧力三构件三，常三常承三担三了大三部分三的三风载三和地三震荷三载产三生的三水平三侧力三，总三体刚三度大三，侧三移小三，且三能满三足玻三璃幕三墙的三外装三饰要三求。超高三层建三筑的三楼板三和屋三盖具三有很三大的三平面三刚度三，是三竖向三钢柱三与剪三力墙三或筒三体的三平面三抗侧三力三构件三，同三时使三钢柱三与各三竖向三构件三（剪三力墙三或筒三体）三起到三变形三协调三作用三。三一般三钢结三构建三筑物三的楼三板和三屋盖三，都三采用三轧制三的压三型钢三板加三现浇三钢筋三混凝三土（三简称三钢承三混三凝土三）楼三板和三屋盖三，厚三度一三般不三小于15三0m三m.采用三钢梁三与钢三承混三凝土三楼板三共同三作用三，简三称MS三T组合三梁，三可以三节约三楼层三和屋三盖钢三梁的三用钢三量20三%左右三，而三且不三需对三钢梁三进行三稳定三验算三。4、结三论由于三超高三层住三宅建三筑结三构的三特殊三性，三建筑三内部三的梁三柱将三会不三可避三免的三存在三，在三结构三设计三中三一方三面考三虑异三型柱三的使三用，三另一三方面三在户三型设三计中三要充三分全三面考三虑梁三柱的三影响三、规三避及三利三用三。九、三消防三弱电三系统三设计1、火灾三探测三器的三布置三标准三较高一般三超高三层建三筑中三除了三顶层三外，三各层三屋顶三为平三顶（三即层三顶坡三度为三零）三，层三高不三超过6米。三在此三条件三下，三一般三建筑三的感三烟探三测器三保护三面积三一般三为60平方三米，三保护三半径三为5.三8米，三但三对于三超高三层建三筑，三消防三主管三部门三往往三要求三提高三标准三，例三如要三求保三护面三积为40～50平方三米，三保三护半三径从三严掌三握，三依探三测器三位置三形成三的矩三形长三宽比三确定三。显三然，三探测三器的三布置三以接三近正三方形三布三置较三为经三济。三感温三探测三器设三于地三下室三、厨三房及三允许三吸烟三的场三所，三在平三顶条三件下三，保三护面三积三为20平方三米，三保护三半径三为3.三6米。三需要三注意三，问三题往三往出三在建三筑平三面上三的边三角处三，探三测器三的三保护三半径三达不三到审三核要三求。三此类三在一三般建三筑中三可通三融的三问题三在超三高层三中是三应严三格执三行规三定三的。三另外三，在三变配三电室三、发三电机三房、三皮带三输送三机以三及电三缆桥三架上三，除三了设三气体三灭火三装置三（一三般三在土三建后三由业三主自三建）三外，三还应三考虑三设置三缆式三烟感三器。2、报三警手三段除了三烟感三器、三温感三器、三手报三按钮三、消三火栓三按钮三等，三超高三层建三筑中三的车三库、三厨房三应增三设可三燃三气体三探测三器等三。在三各重三要机三房（三有人三值班三），三特别三是一三层的三消防三控制三室中三，应三设11三9专用三消防三电话三，与三市电三话局11三9交换三设备三直通三，至三于报三警层三灯一三般全三设，三而报三警电三铃或三蜂鸣三器，三因三其制三造人三为恐三慌与三混乱三，在三有紧三急广三播的三条件三下，三多不三采用三。3、报三警探三测器三安装三场所超高三层中三凡超三过5平方三米的三房间三均应三设探三测器三，即三使卫三生间三也不三例外三。此三外，三楼梯三间是三火灾三逃生三通道三，应三设探三测器三。电三气竖三井不三论大三小，三因其三火灾三发生三可能三性大三，作三用重三要而三必须三逐层三设置三。手三报的三设置三半径三为步三行距三离30米，三一般三设于三楼梯三间及三出口三等逃三生通三道附三近，三以便三人员三在逃三离火三场是三方便三报警三。4、避三难层三的消三防设三计通常三在保三证人三员躲三避三火灾三需要三的前三提下三，设三置部三分设三备机三房，三如防三烟正三压风三机、三排烟三风机三、空三调机三组、三新风三机组三等三，并三且要三求避三难层三的正三压进三风系三统独三立设三置，三送风三量不三小于三每小三时30立方三米。三避难三层的三排三烟风三机和三正压三风机三在火三灾时三用同三时工三作区三段，三排烟三口和三进风三口不三应贴三邻布三置。避难三层的三烟感三器布三置条三件也三是保三护半三径不三大于5.三8米（三如设三置温三感探三测器三，保三护面三积不三大三于20平方三米）三，手三动报三警按三钮也三是设三于出三入口三近旁三，每三个防三火分三区至三少设三置一三个手三报，三每三个手三报的三负责三范围三半径三不大三于30米，三一般三距地1.三4米左三右墙三上安三装。三超高三层大三多为三塔楼三形三状，三每层三至少三一个三防火三分区三，但三通常三每层三大多三一个三防火三分区三。5、挡三烟垂三壁的三设置超高三层消三防从三严把三握的三一个三体现三是消三防措三施齐三全，三手段三多样三，互三为补三充。三根据三火灾三的一三般三规律三，初三始阶三段产三生大三量烟三雾，三烟雾三先向三上升三到天三花板三，然三后沿三天花三板横三向蔓三延。三针对三这三一规三律，三在地三下各三层及三裙房三各层三（这三些地三方一三般易三燃物三品多三）设三置挡三烟垂三壁，三当火三灾发三生三时，三挡烟三垂壁三下垂三（一三般1.三5米）三，使三产生三的烟三雾在三短时三间内三限制三在预三先设三定的三区域三，争三取三人员三逃离三、救三火的三宝贵三时间三、延三缓火三灾危三害扩三张的三速度三。显三然，三在超三高层三建筑三中设三挡烟三垂三壁，三并与三消防三控制三室的三联动三控制三柜相三连是三十分三必要三的。6、电三动防三火卷三帘门三的设三置电动三防火三卷帘三门主三要起三隔离三作用三，其三设置三位置三一般三在地三下汽三车库三、裙三房商三业区三及自三动扶三梯三周围三，按三建筑三的防三火分三区界三限安三排。三一般三的电三动防三火卷三帘门三内外三侧各三设一三对烟三感器三、温三感三器，三除了三控制三箱（三一个三）可三设在三内侧三或外三侧外三，内三外侧三还应三各设三一个三手动三启停三按钮三，距三地1.三4米左三右明三装，三而位三于自三动扶三梯周三围的三电动三防火三卷帘三门，三其烟三感器三、温三感器三只设三在外三侧三（本三层工三作区三一侧三）。十、三节能三环保三设计1、超高三层住三宅建三筑的三不利三影响三，主三要表三现为三：①超三高层三建筑三要比三同等三面积三的多三层建三筑消三耗更三多的三资源三、人三力和三财力三。②超三高层三住宅三建筑三为保三持正三常的三运作三，在三电梯三、空三调、三供水三、供三暖、三管理三等方三面要三多消三耗三大量三的能三源。③超三高层三住宅三建筑三如遇三地震三、火三灾等三灾害三，易三造成三更大三的伤三亡和三损失三。④超三高层三住宅三建筑三体量三巨大三，在三城市三空间三、日三照、三电磁三辐射三、几三环境三和景三观等三方面三都容三易三对城三市环三境及三周围三建筑三产生三不利三影响三。⑤超三高层三住宅三建筑三将大三量人三员聚三集在三一起三，势三必给三城市三交通三带来三极大三的压三力。⑥超三高层三住宅三建筑三使人三远离三地面三和自三然环三境。三容易三形成三对人三类健三康不三利的三室内三环境三，诱三发三高层三综合三症。2、结三论超高三层住三宅建三筑后三期维三护费三用较三高，三在设三计过三程中三优先三考虑三后期三维护三的节三省原三则；三前期三投三入一三次到三位，三采用三高品三质优三良材三质，三延长三使用三年限三，便三利后三期维三护；三节能三材料三、节三能工三艺三、节三能设三备广三泛运三用；三采用三优化三建筑三位置三及朝三向设三计、三优化三围护三结构三墙体三设计三等方三式来三达三到降三低能三耗的三效果三。香港三超高三层住三宅设三计发三展小三结1、两联三体超三高层三建筑三，或三成排三超高三层建三筑群三，以三调整三视觉三的建三筑高三宽比三与稳三重感三。2、外三窗玻三璃采三用浅三绿玻三、浅三蓝玻三，将三建筑三外墙三窗户三色彩三作为三建筑三色彩三的重三要部三分，三。3、建三筑立三面色三彩明三快，三没有三灰色三系建三筑。三加强三竖向三线条三，横三向作三细部三处理三。近三年采三用白三色线三条，三以增三加色三彩反三差，三使建三筑显三得更三加挺三拔俊三朗。4、建三筑色三彩丰三富，三至少三有三三种以三上建三筑外三立面三色彩三（含三窗户三玻璃三色彩三），三且有三丰富三的色三彩细三部。三往往三与绿三玻配三色，三外墙三采用三暖色三系色三彩。三仅有三两种三色彩三外墙三的建三筑，三多是三已经三遭遇三淘汰三的旧三建筑三。5、外三墙采三用瓷三砖，三不用三涂料三。6、具有三个性三，绝三不与三临近三建筑三群相三混。三在全三港的三超高三层建三筑之三间也三决不三雷同三，禁三止抄三袭，三注重三原创三。7、除三非是三超级三海景三景观三面，三一般三少有三整面三玻璃三幕墙三，一三控制三成本三，二三尊重三国人三居住三习惯三。8、全三部凸三窗，三少见三阳台三。增三加“三赠送三面积三”，三缓解三“实三用率三低”三矛盾三。9、景三观大三窗，三开启三小窗三。强三化建三筑高三空的三景观三视野三，减三弱高三空风三大影三响。10、统三一空三调室三外机三安装三，以三前多三是窗三式空三调，三近年三采用三分体三空调三。11、楼三顶飘三板彰三显超三高层三建筑三个性三，夜三晚楼三顶灯三光强三化建三筑昭三示性三。12、塔三楼采三用现三代建三筑风三格，三裙楼三多用三新古三典造三型（三后现三代设三计手三法）三，以三增加三超高三层建三筑的三典雅三与高三贵。13、裙三楼结三合商三业、三停车三场布三置，三外墙三装饰三奢华三，多三采用三镜面三石材三。14、超三过15三0米的三超高三层住三宅建三筑多三设置三避难三层（三结合三设备三层）三。香港三超高三层住三宅设三计实三例日本三超高三层住三宅设三计小三结客户三抗性消除三抗性三举措1、安三全上三的不三安感三。2、心三理上三的不三安感三。3、没三有与三地面三的接三触感三。抗性三探究普通三成人三生活三形态三探究三：超高三层隔三离人三与自三然的三直接三接触三；给避三难和三消防三活动三带来三了更三多的三困难三；住宅三低部三发生三旋风三问题三带来三的不三适感三；对地三震、三强风三所引三起的三“摆三动”三抱有三不安三感。超高三层居三住的三自豪三感和三心理三优势三；通风三、采三光、三景观三更加三优越三；可以三营造三出配三备有三高级三设备三、设三施的三居住三环境三；制定三令人三放心三的防三灾、三避难三体制三。普通三成人三