理财规划项目四任务二

项目四

消费支出规划个人理财能力目标能分析客户的住房需求，并制订相应的住房消费方案。知识目标掌握消费购买决策的过程、购买行为的动机、住房规划的主要内容、购房筹资规划、住房规划的意义；了解家庭居住规划的内容、方法和程序，了解房产投资的优势和劣势，分析租房的成本和收益，计算购买住房的成本；掌握信用卡及大额耐用消费品信贷的基本知识。任务任务二：制定住房消费规划方案任务一：认识房地产和房地产投资任务二编制住房规划

一、购房规划1．购房规划的基本步骤评估自身财产确定购房的总价和单价购房后的家庭收支状况2．购房规划的基本方法(1)以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价，其计算公式如下：可负担的首付款＝目前年收入×收入中负担首付和房贷的比率上限(或称为储蓄率上限)×年金终值系数(n＝离购房年数，r＝投资报酬率或市场利率)＋目前净资产×复利终值系数(n＝离购房年数，r＝投资报酬率或市场利率)可负担的房贷总额＝目前年收入×复利终值系数(n＝离购房年数，r＝预计的收入成长率)×收入中负担首付和房贷的比率上限×年金现值系数(n＝贷款年限，i＝房贷利率)可负担的房屋总价＝可负担的首付款＋可负担的房贷总额【例4.3】假定小林年收入为10万元，收入成长率为5%，当前净资产为15万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算5年后购房，投资报酬率为8%，贷款年限为20年，利率为6%，届时可以负担的房价为？自备款储蓄部分＝PMT1×{1－[(1＋y)/(1＋r)]n}/(r－y)×(1＋r)n＝30000×{1－[(1＋5%)/(1＋8%)]5}/(8%－5%)×(1＋8%)5＝193047元自备款投资部分＝FV(r，n，0，A)＝FV(8%，5，0，－150000)＝220399元PMT2＝FV(y,n,0,PMT1)＝FV(5%，5，0，30000)＝－38288元贷款部分＝PV(i，m，PMT2)＝PV(6%，20，－38288)＝439160元可购房总价＝193047＋220399＋439160＝852606元结论为可以买大约85万元的房子。技能训练王先生今年年底收入为10万元，预计收入每年增加3％，每年的储蓄比率为40％。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10％，王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6％。【解析过程】(1)可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值×年收入中可负担首付比例的上限 =2万×(F/P,10%,5)+…(参见教材41页)=29万(2)可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限=56.8万 (3)可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷=85.8万(2)可负担的房屋单价的计算公式为：可负担房屋单价＝可负担房屋总价/需求平方米数买多少平方米的房子，取决于家庭人口数及空间舒适度的要求。若5年以后才买房子，则以届时需同住的家庭人口数计算所需平方米数。例如，三室两厅的格局，除基本的卧室、厨卫之外，再加上功能性的书房或家庭影院，所需平方米数更多。家庭成员平均每人若有50～80平方米的空间，就可以享受宽敞舒适的家居生活。以三口之家的沈先生为例，如果理想的住家是四室两厅，那么以150平方米规划，其可负担购房单价为：101.8万元÷150平方米＝6800元/平方米。(3)其他需要考虑的因素①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通按成交价的3%缴纳。②评估费：各商业银行有不同的规定。③律师费：商贷时按每单申请贷款额的3‰支付，每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每件200元。④保险费：商贷时需要加购房综合险。⑤抵押登记费：按每平方米0.3元计算。⑥印花税：按购销额的3‰～5‰贴花。(4)购房环境需求房价取决于两个因素：一是区位二是大小环境需求要考虑的重点包括所居住社区的生活品质、离上班地点或子女就学地点远近以及学区考虑(否则子女读书会有额外的支出)等。区位是决定房价最重要的因素，应考虑承受能力，在交通所需油料、时间成本与房价差异所产生的利息成本之间进行比较选择。表4－2购房需求规划模拟试算表项目代号说明举例家庭人数A需同住人数3人每人所需平方米数B以50～80平方米假设50平方米届时拟购房平方米数C＝A*B150平方米目前年收入D加上年终奖10万元负担首付和房贷的储蓄率上限E以20%～50%假设40%现有的整笔投资额F首付款投资准备金15万元投资报酬率假设G以3%～10%假设10%你多少年后购房H以多少年后可迁入计算5年复利终值系数I＝(Hi)n(n＝H，i＝G)1.611年金终值系数J＝Sn(n＝H，i＝G)6.11可筹备首付款K＝F*I＋D*E*J48.6万元预计的收入成长率L以2%～5%假设3%购房当年收入累积数M＝D*Sn(n＝H，i＝L)11.59万元年收入中可负担本利摊还额的上限N＝M*E4640元拟本利摊还年数O最少5年，最长30年20年房贷利率P5%～8%6%年金现值系数Q＝An/i(n＝O，i＝P)11.47可负担房贷总价R＝N*Q53.2万元可负担购房总价S＝K＋R101.8万元可负担购房单价T＝S/G6800可选择购房区位U依各区位行情本市三环以内房贷占总价乘数V＝R/S，应小于银行规定的最高贷款比例80%52.3%理财计算器—购房税费计算技能训练王先生年收入为15万元,每年的储蓄比率为40%.目前有存款2万元,打算5年后买房,假设王先生的投资报酬率为15%.王先生买房时准备贷款20年,假设房贷利率为6%. 1.王先生可负担的首付款为()万元. A.44.48 B.28.66 C.27.34 D.28.34 2.王先生可负担的贷款为( )万元. A.99.64 B.37.56 C.48.7 D.50.7 3.王先生可负担的房屋总价为()万元. A.82.04 B.81.9 C.82.1 D.79.8 4.房屋贷款占总房价的比率为( ) A.46% B.70% C.66.7% D.80% 5.假设王先生计划购买100平方米的房子,则可负担的房屋单价为 A.8204 B.8190 C.8210 D.7980

二、购房筹资规划根据客户的收入情况，为其选择贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收及法律知识，为客户提供必要的支持。【任务实施】中低收入家庭如何买房。1．银行贷款(1)住房公积金贷款。(2)个人住房商业性贷款。(3)个人住房组合贷款。2．利用政策选择低价房(1)安居房。(2)平价房。(3)经济适用房。(一)住房贷款的定义房屋贷款，也被称为房屋抵押贷款、房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的账户上。(一)住房贷款的定义新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年；贷款额度是房屋评估值的70。房屋抵押贷款条件：房屋的年限在20年之内；房屋的面积各银行要求不一；房屋要有较强的变现能力；一般要求商品房、公寓、商铺、写字楼。房产抵押贷款，一般需要通过专业的房地产担保公司来办理，房产抵押贷款已经成为居民个人不动产理财的一个重要手段，通过抵押贷款的方式贷出资金以满足临时的消费需求或企业经营需求，以期盘活居民手中持有的不动产，而且在各种融资渠道中，房地产抵押贷款依旧是成本最低的方式之一。(二)住房贷款的申贷资料(1)借款人的有效身份证、户口簿。(2)婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚)。(3)已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证。(4)借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证)。(5)房产的产权证。(6)担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)。(三)住房贷款的流程(四)住房贷款的种类商业性个人住房贷款住房公积金贷款个人住房组合贷款案例：广州住房公积金制度住房公积金贷款额度

根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款最高限额和贷款比例三个条件分别算出的最小值就是借款人最高可贷额度。

1.按照住房公积金账户余额计算的最高可贷额度

计算公式为=(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2

2.按照贷款最高限额计算的可贷额度

一人申请住房公积金贷款的，最高贷款额为50万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额为80万元。3.按照贷款比例计算的可贷额度对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。贷款年限

一手楼：30年；二手楼：20年；

可以延长到法定退休年龄后5年贷款程序申请公积金贷款需提交的资料（一）居民身份证以及户口簿；（二）购房合同、首期购房发票或收据、定金收据；（三）收入证明、供楼账户；（四）《个人名下房产情况证明》及个人信用报告；（五）承办银行要求的其它证件、资料。使用公积金贷款享受利率优惠政策

1、公积金贷款与商业贷款利率对比表（本表商业贷款利率为基准利率）

2、节约利息的幅度（以基准利率计算）：以贷款50万元，期限20年计算，按等额本息的还款方式，公积金贷款可以比商业贷款节约利息支出14.86万元

住房公积金贷款与商业贷款比较案例:个人住房商业贷款个人住房商业性贷款条件 1.具有合法有效的身份证明。

2.必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明

3.具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。

4.与卖方签定有效的购房合同或购房协议。

5.支付了规定比例的首付款(一般是不低于所购房屋总价的30%)或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。

6.贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同

7.贷款银行规定的其他条件贷款成数与期限和利率

1.二手房住宅贷款成数最高为购房总价与房屋评估价两者之间低值的70%，根据不同银行不同套数贷款额度有所浮动，具体以所贷款银行的要求为准。

2.贷款期限最长为30年，借款人到贷款期限年龄男不超过65岁，女不超过60岁。

3.贷款利率按照中国人民银行有关贷款利率的规定执行。见个人住房商业性贷款利率表贷款流程

1.办理申请手续.准备相关贷款材料。

2.银行初审。

3.购买保险。

4.银行复审。

5.签订《住房抵押贷款合同》。

6.与卖方办理房屋产权过户。

7.银行为该房屋办理抵押登记手续

8.交易中心出产证、银行取回他项权利证明，银行放款。技能训练通过阅读上述两个案例:比较个人住房公积金贷款与个人商业贷款的优劣住房公积金:公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率很低,同时住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半.个人商业贷款:未缴存住房公积金的人可以申请商业银行个人住房担保贷款,条件相对宽松.(五)住房贷款的还款方式1．等额本息还款法2.等额本金还款法3．等额递增还款法4．等额递减还款法5．等比递增还款法6．等比递减还款法7.组合还款法1．等额本息还款法等额本息还款法是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等。每月还款额R＝{P0×(1＋r)n×r}/{(1＋r)n－1}式中，P0——贷款本金；r——月利息；n——还款期数优点：借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。等额本息还款法，每月相同，利息较多，【例4.4】李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%，采用等额本息还款。每月还款额R＝{P0×(1＋r)n×r}/{(1＋r)n－1}＝{300000×(1＋5.508%/12)240×5.508%/12}/{(1＋5.508%/12)240－1}

＝2065(元)理财计算器-等额本息还款法2．等额本金还款法等额本金还款法是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群，如面临退休的人员等。每月还款额R＝P0/n＋(P0－P1)×r式中，P0——贷款本金；P1——累计已还本金；r——月利息；n——还款期数。特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。等额本金还款法，逐月递减，利息较少【例4.5】李先生向银行申请了20年期30万元贷款，年利率为5.508%，采用等额本金还款。每月还款额R＝P0/n＋(P0－P1)×r第一个月还款额＝300000/240＋(300000－0)×5.508%/12＝2627(元)第二个月还款额＝2621(元)理财计算器-等额本金还款法3．等额递增还款法等额递增还款法即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群，如毕业不久的学生等。特点：目前收入不高的年轻人可优先考虑此种还款方式。4．等额递减还款法等额递减还款法即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人群，如中年人士或未婚的白领人士等。特点：客户在不同的时期内还款虽然不同，但是会有规律地减少，而在同一时期，客户的还款额是相同的。5．等比递增还款法等比递增还款法是指在贷款期后的一时间段内每期还款相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等的还款方式。适用于前期还款压力较小、工作年限短、收入呈上升趋势的年轻人。6．等比递减还款法等比递减还款法是指在贷款期后的一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方式。适用于收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。7．组合还款法首先将贷款本金按比例分成若干偿还阶段，并确定每个阶段的还款期限(等本)，接着在每个阶段里又按等额本息还款方式归还(等额)。一般来说，组合还款法的主要形式可分为递增型、递减型和任意型三种。递增(减)型是指在整个贷款期内，贷款的归还呈逐渐增加(减少)的趋势。任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还款年限不同，使贷款归还呈不规则变化。借款人可以根据自己未来收支情况，来制订还款计划，通俗地讲就是赚多的时候多还一点，赚少的时候少还一点。【例4.6】孙先生今年28岁，月收入为4200元。近期购买了一套80万元的住房，房子要一年后交付，目前孙先生还得租房，每月需付房租600元。交房后孙先生要装修，结婚也得有大额费用支出，因此，在贷款前三年孙先生还款压力很大。目前孙先生最大月供承受能力为3000元，他申请贷款50万元，期限20年。银行为其设计了如下还款方案：第一阶段(3年)2700元/月；第二阶段(8年)4000元/月；第三阶段(9年)2781.77/月。与等额本息还款法每月归还3310.84元相比，在第一阶段孙先生每月少归还600多元。与等额本金还款法(首期月供)4183.33元相比，在第一阶段孙先生每月少归还近1500元。孙先生还款压力轻松了，并且他的利息支出也比等额本息法少。三种还款方式利息之间的差别：等额本息法利息总额为294601.62元；等额本金法为253050.02元；组合还款法则为281631.08元。该计划的优势在于：前期月供低于等额本息法；缓解前期还款压力，实现轻松入住；月供金额可自由选择，方便记忆；可节省利息支出。该方案适用于前期收入较少，职业前景良好，收入稳步攀升的人群。(六)提前还贷1．提前还贷发生的三种情况(1)借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足。(2)借款人调整投资组合后提前偿还贷款。(3)借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。2．提前还贷的方法(1)全部提前还款，剩余的贷款一次性还清。(2)部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，节省利息较多。(3)部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，但节省程度低于第二种。(4)部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，节省利息较多。3．如何还贷更经济(1)如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷，这样会优惠很多。(2)如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用“等额本金还款法”。两种还款法相比较，“等额本息还款法”支付的利息高于“等额本金还款法”支付的利息。4．提前还贷需注意的问题(1)原则上必须是1年以后，银行允许。(2)银行对提前还贷起点金额有要求。(3)提前还贷的前提是以前贷款不拖欠。(4)借款人一般须提前15天或1个月提出书面申请。(5)贷款期限在1年以内的，不能部分提前还本。(6)贷款期限在1年以上的，可以部分或全部清偿。(7)借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。(8)组合贷款不必先还公积金贷款。(9)办理抵押注销。(七)延长贷款(1)借款人应提前20个工作日向银行提交申请和相关证明。(2)延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先清偿应付的本息及违约金。(3)借款人申请延期只限一次。(4)原借款期限与延长期限之和最长不得超过30年。案例：提前还贷张先生向银行贷了22万元，假设贷款利率为5％，贷款期限是2004年10月到2014年10月共120期，采用等额本息还款法，月供2333元。目前，已还16期，还剩104期，贷款余额为196609元，现申请提前还款5万元。[解析]

第一种：月供不变，将还款期限缩短。张先生这5万元可把贷款期限缩短两年7个月，即2012年3月就可全部还清贷款，节省利息22336元。

第二种：减少月供，还款期限不变，张先生的月供款将由原来的2333元减少到1740元，节省利息11716元。

第三种：减少月供，还款期限也缩短。5万元在月供减少到1992元的同时，把贷款期限缩短1年，即到2013年10月可还清贷款、节省利息15877元。

以上三种还款方式种第一种提前还款方式最节省利息。仍然以张先生为例，如果张先生不提前还5万，保持贷款余额不变，只把贷款年限由2014年10月缩短到2009年10月，即贷款期限缩短5年，再继续月供3年8个月就能把剩余贷款还清。那么，张先生缩短贷款年限后的月供为4900元，节省利息27088元。理财计算器：提前还贷住房规划:(1)王先生目前看中总价420万元的地处郊区的美式别墅现房，而搬出学校宿舍每月可以多2000元房租津贴。由于王先生在国内并无任何房产及负债，本次购买别墅属于首次购房范畴，考虑到王先生美国房产负债的期供折算人民币年支出约18万元，去除此项贷款支出，家庭年总收入折合人民币仍接近50万元，因此，建议王先生充分利用国内银行对于首次购房的相关政策优惠，选择三成首付的模式购房。(2)贷款20年等额本息还款，月供约18000元。综合首付及房产交易税费，王先生