房地产估价基本知识二

房地产估价

单元一房地产估价基础知识主要内容房地产的概念及特点房地产的类型房地产价格的概念和类型房地产估价机构的组成房地产估价的概念学习目的1．了解房地产的类型合肥局部房地产价格情况2．熟悉

房地产价格的含义房地产评估机构的构成与组建3．掌握房地产的概念房地产估价的概念能力要求会调查和分析房地产市场；根据影响房地产价格的因素会判断房地产市场的走势；会判定某一案例符合的估价原则。任务1认识房地产1.何为房地产？2.房地产有什么特征？3.房地产有何用途？房地产(RealEstate)：房产与地产的合称，即土地、建筑物、构筑物及其地上定着物。1.土地：从地下到地表上空的所有空间。一、房地产的概念土地按所处的状态不同，可分为生地、毛地和熟地。归谁所有？可以用几年？年限多长由什么来决定？生地是指不具备城市基础设施的土地。毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。2.建筑物建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等）等组成的整体物。3.构筑物构筑物：一般是指人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。4.其他定着物其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。二.特征经济属性商品属性保值增值性宏观调控性自然属性—物理特性固定性—不可移动寿命长久性异质性有限性另外：用途多样性、相互影响性、易受限制性、难以变现性、价值高大性三、房地产的类型1.按房地产开发程度划分----可分为土地、在建工程和建成后的物业2.按用途来划分3.按是否产生收益来划分收益型与非收益型4.按使用方式来划分----可分为自用型和投资型（出租、出售、营业）按房地产的用途来划分公寓、住宅、别墅写字楼购物中心、娱乐中心、宾馆工业厂房特殊用途的房地产任务2认识房地产价格1.什么是房地产价格？2.房地产价格是如何形成的？3.房地产价格都有哪些？4.影响房地产价格的因素有哪些？一、房贺地产价礼格的概起念价格：商偿品价药值的轿货币吊表现集。价拳值是帮商品笼在形拨成放过坑程中扬所消文耗的蒜全部攻社会独必要旱劳动启。房地亲产价咏格：房地丧产价值璃的货币偷表现，块指房地志产在开朋发、建破设、经盘营过程库中，所绝消耗的舍全部社剪会必要川劳动而续形成的霞价值与械土地使回用权价韵格综合侄的货币黑表现。双重实破体价格：1.房屋龄建筑捕物价徒格与烧土地比价格躁的结播合体辈。建偏筑材死料的按价格斯与土锣地的蹲价格却都会减影响语到房斜地产豪的价仪格。2.房地产辱开发、炎建设所建耗费的骆社会必临要劳动壳所形成离的价值进与土地泥所有权默价格综鉴合的货课币表现唇。二、房浴地产价缝格的形近成条件1.房地产旋的有用江性--别--使用价成值或效纸用--非--指房地根产能满丸足人们冻的某种森需要或蹲欲望2.房地产诸的稀缺津性3.房地产蕉的有效前需求---矮-有购买可能力支屑持的需择要，不星是有价盼无市，慈不但愿棉意购买浪而且有添钱。三、房地森产价吸格的咐类型（一）旬按房地封产价格冤形成原治因（成期因）不像同划分1.市场岩价格2.成交价桃格3.理论炎价格4.公开市窃场价值5.评估樱价格(二)政府这对价警格管孔理或歼干预淹的程夕度有酸关来愈划分1.市场调姨节价2.政府指宁导价3.政府洞定价(三)按房地辈产权属颠划分1.所有权溜价格2.使用意权价屯格3.其他权蚊益的价闷格(四)按使用跪目的不蜂同划分――买卖价剃格、租轮赁价格暮、抵押统价值、闪典价、网保险价敞值、课土税价值朋和征用超价值(五)按房请地产项公共张价格两管理盏划分1.基准撕地价2.标定地光价3.房屋重制置价格(六)按房地肿产交易娃方式来呈划分――拍卖价袋格、招叙标价格满、协议蚕价格(七)按商演品房模销售浴中出扩现的厨价格赵划分1.起价2.标价3.成交东价4.均价(八)按房地钥产的表淘示单位态划分――总价格达、单位疤价格、滨楼面地够价(九)按估猪价方烦法划纠分1.收益价区格：指摧采用收予益法评快估出的盒房地挥产价格2.比准谨价格弓：指不采用悼市场礼比较宁法评原估出比的房姑地产亮价格3.积算城价格裕（成稠本价贼格）渐：采天用成廊本法救评估棕出的粉房地裁产价显格(十)按房冒地产色拍卖吉中出土现的晒价格幕划分1.保留笔价2.起拍享价3.应价4.成交宽价(十一)按付款刊方式不昆同而形惨成的价摄格划分1.实际再价格2.名义价百格(十二)按房杰屋的测存在吩形式壁划分――现货价格（现房蚂价格）虚和期货蓝价格（变期房价侍格）现货价逆格＝期坊货价格腐＋储存库费用(十三)按照换房地俱产的士存在排形态血划分――土地羞价格责、建冻筑物阻价格匹、房渐地价苏格四、己影响两房地偏产价俊格的壶因素社会氛围

周边环境

个体特质

人口密度/人口构成地段位置经济发展规模/速度交通条件地质/地势/地形产业结构/布局基础设施造型/结构物价水平配套设施设备/材料政治/法律/政策景观工艺/质量习惯周边同类房地产数量/价格层次/朝向/光照、通风/管理/服务任务3熟悉房割地产估半价原则知识目份标：让锐学生了德解房地染产估价熊原则的器概念认识遵昼循房地脏产估价减原则的擦理由殃掌握房困地产估灿价五大可原则能力目政标：会害判断某态一案例沟符合的伶估价原禁则教学目模标教学重也点：估听价时点认原则教学难短点：房壳地产估跟价原则潮的判断重点难商点导入图语房地春产估仔价，狱毫无月疑问煮应当候做到汉客观漏、公直正、径科学舰、合愁理。格而要因做到问这些孔，就搏必需候遵循蕉房地匀产价寻格形篇成运惯动的客观巷规律。房诸地产物估价座人员美运用之自己敲对房透地产临价格装形成菠运动赠客观贤规律滨性的棋认识己与掌捐握，符通过添评估芹活动袋，把眠房地迅产的文内在驶价格迹反映尺出来房诚。房地产厕估价原疯则：--个--走--人们永在对核房地求产估博价的引反复释实践巨和理剥论探洽索中豆，逐呼步认债识了订房地板产价滴格形郑成运尼动的罪客观自规律治，并垦总结堤了一乞些简透明扼尾要的自在估贺价中应当朴遵守权的法源则、尾标准若或应句注意孤的问潜题。估价痕人员黎应正握确地顷理解寻房地黑产估爱价原揉则，丘并以经此作段为行始动的眉指南蛙。一、合法留原则--盏--前提条甲件某宗房朵产位于玩小区入滤口处的字第一层僻，规划细限定为而居住用膏途，但固因为它魄靠近路周边，适赶合于商殖业用途四，在交末易评估重过程中窄，一专盏业评估陡人员便面以商住扛用途评眨估其单招位价格震为150勤00元/m2，请段问是蔽否可皆行？合法原企则定义：指房稼地产估浩价的对牵象必须溪是由国返家法律粪、法规抬确认和忍保障的潮合法使井用的房押地产，稠即合法革产权、迈合法使瞒用、合树法处分慈的房地欠产。1.合法励产权--障--以房爬地产唤属权怒证书干和有腐关证铸件为往依据土地：国有故土地使满用证、争集体土谜地所有艺证、集赵体土地鱼使用证宽、土地排他项权绘利使用怠证。房屋：房妇屋所幅有权沿证/房屋制共有蜂权证/房屋他骂项权证统一敏的房拜地产垮权证度书：房昆地产服权证/房地产聋共有权河证、房铺地产他镜项权证注：临笛时建筑肆，违章钻建筑，论产权有绩争议的味房地产栗，无产鼠权、部宾分产权类和共有积产权房唯地产，市划拨性忘质、集直体性质循土地的浮估价。2.合法使般用---佩-以城市货规划/土地乒用途辈管制劣等为昌依据房地产构估价必衬须依法顶进行，朵即遵循港国家和峡所在地哪区政府析的有关摩法律、叮法规、斥政策和爆城市土健地利用窝规划。如城市蚀规划规趁定了土洗地的用惩途、容见积率、含覆盖率投、建筑视高度与罩建筑风厉格（特代别是旅颗游城市渐）等，数那么房肢地产估饱价就必垦须在房申地产的菜使用符貌合这些闭限制的礼范围内午进行。3.合法处蛋分：应支以法律客、法规炼或合同榴允许的买处分方吼式为依帖据。4.其他方位面：如因评估出哑的价格陕必须符剪合国家替的价格刚政策，心如房改胜售房，盟政府定溉价房，策经济适环用房。20吵03年7月，苍灾南金乡颂住户金等某以自撒有的一著间产权嗓房屋向吗银行申作请抵押膛贷款，贡房屋经撒专业人违员评估赏为60万元，贵金某获定得了30万元柳贷款宗额，壤贷款候期限天定为2年。波但到20弯05年的7月份案，金穷某却弦以家朵中无豆钱拒阔绝还则款，嫌银行嫌便申诞请给斜予房赶屋拍屑卖，明而拍骗卖所略得才12万元，术后经市娘场调查窄，这样角一间房傍屋在当送地当时绩最高价甩格也就15万元左械右，而200糕3年7月价格愈还不到15万元。朗原来当的时评估木此房屋忆的评估结人员为千金某的溪亲戚。二、公妖平原则公正性俱原则指房妄地产悉估价虽人员朵必须观站在炼公正济的立钟场上增，遵春循房终地产粮价格喉形成炕理论往及其喉运动厌规律曲，并遇运用妖科学嘴方法股，实落事求献是地换对评沟估标悼的物追评估扩出一欺个客闻观的捏科学口的合经理的秤价格绩。原因：一是刘房地贤产估邮价人减员是落有主佣观意坦识的写，这破种主轰观意钩识会概影响锐估价饼的结夫论；育若估荡价人逐员不船能廉忆洁奉亡公，胁就偏绒袒一底方，伴而使筐另一统方受县到损韵害。二是房提地产是络大商品窝，价值我额大，塞稍微偏名一点，稳就会使福有关经宽济主体震蒙受巨随大的经钓济损失络。三.最高约最佳圾使用谅原则土地估拢价的原乞则又称舍最优衡使用肤原则嫁、最梳佳效列益原义则，抽指在彩合法捧的前贷提下历，以惑待估魄房地汤产最躺有效索使用矮的方赴式为转估价栋基础路进行候估价纲。某处舒房地炕产，立城市热规划纯规定还既可龙作商郑业用涌途，先也可亚做住产宅用踪蝶途，拘如果册作商饮业用访途能票够取胞得最颂大的叮收益割，则赶估价仆时以包假定腾为商拌业用影途使龄用为艺前提惹，反份之则粥以作挡为住绍宅用送途为圾前提若。这羊一原耕则是掩房地稼产交旱易竞晃争的绕结果烧。(一)最高庄最佳响使用款原则揉具体贤包括3个方面雕：1.法律斗许可茫范围茄内最谅佳的岔用途--莫--犯--选择能后最大限煤度发挥扣房地产冤效用的酷用途2.均衡沃原理经：最既佳规晓模、孝最佳舞集约轻度3.适合原矛则：以假房地产号整体对使外部环风境是否衰保持均骆衡，来千判断其错最有效敬使用。(二)用最高伞最佳使吩用原则摩来选择学估价对像象1.保持现夏状前提2.重新利务用前提3.转换派用途嚷前提4.装修会改造社前提5.上述情库形的某薯种组合岔，最常挪见：第2种和第3种(三)寻找熟最高坊最佳串使用偶的方殿法---栗---是先尽允可能地嚷设想出增各种潜剑在的使刃用方式工，然后粗从下列4个方搭面依潜序筛狂选：1.法律上腿的许可侵性;2.技术上苹的可能蛋性：建见筑材料曾性能，逢施工技嘉术;3.经济标上的趣可行龄性;4.能否使程估价对似象的价时值最大杀。在同祖一市坦场上堂，对镇于两贤种或讨两种告以上利价格时不等盾而效臂用相甚等或星效用出可相寨互替逮代的宜商品泳，人年们总皮是选赌择价撞格偏目低的怎；当韵价格模相同怀时，财人们禽又总格是选伍择效逐用较习大的某。这劳样可顿使相际互替琴代的输商品沿的价腔格趋弹于一愈致。四、替斥代原则在评腿估一立宗房甘地产扬的价淹格时皮，如罚附近廊地区偿有若葱干相诉近效净用的团房地格产价彩格存乡丰在，休则可隶依据钳此原摘则推液断出冈估价爷对象功房地贷产的验价格伤。替代原侄则成为连房地产我估价方浙法——市场听比较顶法的羞理论失基础粥。五、估听价时点远原则估价搁时点：也称时估价期券日，指圆估价对筒象房地圣产的估慕价额所执指的具无体日期廉，通常督以年、纱月、日旗表示。要把誓不同遗时间仍的比荷较实三例的铃价格衰都修束正到淹某个反标准支时间透，即旦以估瞎价期缺日为夹标准租时间絮，这界样，应这些击实例皱才能尸作为失等价菜的替弓代物石，即柜可比老。确立振估价悼期日文原则哀的意流义在锯于：恋估价蔽期日盘是责扬任交观待的瓦界限宗和评葡估房裳地产火时值烘的界姜限。一般称将估灰价人器员执妥行现候场查犯戡的猛日期柜定为起估价哑期日珍，或佛因特摔殊需败要将因其他堡日期边指定萄为估部价期棕日。估价屑作业统日期母：是尘正式独接受唉估价污委托森的年填月日坊至完荡成估套价报杂告的豪年月拦日。估价赠时点巡寿与估扣价所白依据卧的估配价对耍象状狗况和影房地足产市库场情盗况的客关系舱：估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去过去现在过去现在现在未来未来未来未来估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况过去（回顾性估价）未来（预测性估价）估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（未来）时的状况估价时点估价对象状况为过去某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况估价对象为历史状况现在估价对象为现时状况估价对象为未来状况估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（现在）时的状况估价对象状况为未来某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况案例乔：某棍房地睁产估粥价机糕构承筐接了再一住回宅烂昂尾楼练转让辈价格括的评胞估业吗务，液估价头时点则为200泰6年6月15日。根棉据委托筛方提供灰的资料羽，该烂权尾楼项权目的土债地是20遇01年6月通架过出愿让取活得，200股2年6月开始育建设。废委托方裹提供的泥实际成雁本价格息为180枪0元/㎡，包括修土地取押得成本妻、开发柏成本、缸管理费畅用、销耀售费用.销售税截金和期削望利润况，并计下算了自200窃1年6月至罪估价慨时点获的投厉资利遵息。语估价袭人员荣经调璃查核翻实.认为愈委托宋方所渔列支渠的各州项实兵际成匙本费慕用符活合支篇出当挣时的义正常赤市场锋情况该，为日此，踢在采躺用成个本法件估价喜时确姑定该甲房地娃产的灾重置辱价格令为180尼0元/㎡.请问：抛估价人社员这样疾确定该期房地产览的重置捕价格有宅哪些错岸误?错误有蔑：①应采恳用符合披估价时伶点市场胁情况的级各项成条本费用鼓。②应根燃据估价粉对象的胜规模，便确定客电观合理烂的开发烤周期，略以此计浊算投资国利息。③利评润应拘是估辈价时迈点市薪场上吸的客选观正扑常利饮润水血平。本模块斩小结合法卵原则公平原疾则最高最水佳使用伍原则替代原防则估价时姐点原则任务4熟悉房智地产估创价机构房地产诊估价机签构的概蓄念房地东产估轮价机僚构的降设立房地述产估钱价机弄构的道组织油结构房地同产估辱价专世业人羡员相稍关要诵求一、虏房地军产估倦价机税构1.概念衫：是值指依尼法设灿立并疫取得忽房地馆产估栏价机搏构资度质，仙从事乘房地羽产估半价活项动的崭中介党服务膛机构候。条件等级注册资本

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