特大型城市综合体开发全程解密

特大型城市综合体开发全程解密模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势

土地成本政策支持力度规模竞争和协同效应招商优势模块二：城市商业中心的规划定位要素

城市商业中心形成方式城市商业中心的形态（百货、家具、数码）交通的重要性市场调查的目的和要点

模块三：城市商业中心的商业组合

形态研究：购物中心、百货、家居建材、数码城、酒店、办公楼模块四：各个组成部分的招商和运营要点高星级酒店专业市场购物中心的规划设计模块五：招商实例

沈阳龙之梦亚太中心商业规划和招商沈阳龙之梦购物中心商业规划和招商模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势土地成本规模大、门槛高、竞争少商业和住宅价格差就业和税收对政府的吸引力政策支持力度新高度、新名片、新形象、新客厅周边带动作用明显，关注度高规模竞争

体量是竞争决定性因素之一

1、在培育阶段的不景气，排斥新竞争者进入同区域

2、培育完成后，新竞争者没有进入机会协同效应

1、酒店提高档次，促进销售和租赁

2、停车场、广场、便利店、银行、酒店设施充分发挥使用率

3、办公人群成为购物、餐饮、酒店设施提供庞大而稳定的高消费客源

4、办公和商业带来酒店客源。招商优势

1、对商家有震撼力和吸引力

2、谈判回旋余地大城市商业中心形成方式

1、长期、自然形成王府井、南京路

2、政府统一规划、协同推进上海的徐家汇、五角场

3、形成过程中，业态逐步丰富起来，通过市场的方式，不断地将承租能力低的业态挤出。购物中心、百货、数码城、电器卖场、建材家居、专业市场、超市

4、一次性建设，强力推进是有可能的统一规划、统一建设、统一招商、统一管理模块二：城市商业中心的规划定位要素交通的重要性

选址、选址、选址交通是最主要的、决定性的因素。综合各种交通方式，创造易达性和必达性。交通的形式

道路、机场、铁路、地铁、公交出租、自驾、自行车、步行案例1、美洲Mall立体停车库旅游车、酒店车泊位位置：上海市中山公园交通：地铁2、3和4号线

8条公交线始终点站

11条公交过境线功能组合：交通换乘、购物、休闲、娱乐、商务、酒店等多种功能于一体总建筑面积：20万平方米流线：环型流线中庭：三个椭圆形中庭走廊长度：总长4.2公里案例2、上海中山公园龙之梦购物中心1条地铁2条轻轨11条过境公交线8条始终点公交线中街12条始终点公交线，过境线24条案例3、沈阳市中街商业区中华路太原北街沈阳站18条始终点公交线，过境线18条案例4、沈阳市太原街、沈阳站区域13条始终点公交线，过境线21条案例5、沈阳市五爱商业区93814548814572区57254893大桥六线931855836830申闵专线大桥六线区320855920923926303申闵专线205504342023204450824徐闵线72303326326572712820957984985游十号线东坪专线申川专线徐闵专线机场三号线024393303326806824927957984985东坪专线机场三号线游十号线732122449275723261572315572区86423643205824920931712820830926946957徐闵线龙吴线隧夜1号线起始站点8条过境线路40条572区15区836770122案例6、上海市徐家汇836732案例7、上海市人民广场3条地铁起始站点13条过境线路31条龙之梦沈阳故宫沈阳市人民政府地铁一号线一环线东西快速高架干道地铁十号线津桥路市府大道案例8、沈阳龙之梦亚太中心三条城市交通主干道两条地铁三座车站7.3万8.7万4.3万东西快速干道沈海立交一环滂江街地铁十号线车站地铁一号线滂江街站龙之梦亚太中心公交枢纽长途客运项目周边交通条件·一期三公寓三总面三积约9.三2万m²3人/套x11三84套=35三52人次一期三总占三地17万m²一期三总建三筑面三积14三0万m²一期三酒店三总面三积约8.三8万m²2人/套x11三78套=23三56人次人流三量日三均峰三值26万人三次一期三商业三总面三积约90万m²营业三员按20m²/人=4.三5万人三次购物三中心30万m²10万人三次家居三中心25万m²1.三5万人三次数码三城10万m²4.三5万人三次百货三商场10万m²3万人三次商业三总人三数23三.5万人三次一期三办公三总面三积约20万m²按10m²/人=2万人三次公交三枢纽商业三人流三测算一层三平面三图公交三入口公交三出口公交三出口公交三出口公交三站台公交三站台公交三枢纽三平面三图公交三车入三口公交三车出三口公交三车出三口公交三车出三口进站三为14米宽三四车三道公交三枢纽三平面三图长途三客运三枢纽龙之三梦亚三太中三心公交三枢纽地铁三出口各种三交通三方式三和商三业的三组合三关系交通三干道龙之三梦购三物中三心入三口及三中庭蓝中三庭红中三庭龙之三梦购三物中三心公交三枢纽地铁三出入三口公交三、地三铁和三商业三组合三关系公交三枢纽地下三换乘三通道公交三地面三换乘公交三地铁三换乘购物三中心三一层时尚三百货三一层地铁地下三一层地下三一层地下三一层通过三地下三通道公交三枢纽三、地三铁和三购物三中心三立体三连通地下三一、三二层225215266134286228276298156237116131207257150222248287296118211中街三地区11条公三交线项目三周边10条公三交线11三613三120三715三022三224三828三729三611三821三122三521三526三613三428三622三827三629三815三623三725三7中街三地区11条公三交线项目三周边10条公三交线引入三公交三枢纽11三613三120三715三022三224三828三729三611三821三122三521三526三613三428三622三827三629三815三623三725三724514723025421816838413324327438521915113238621条始三终点三线16条过三境线运营三网络三图公交三枢纽三、地三铁和三购物三中心三立体三连通三条三城市三交通三主干三道一环三线通三行能三力最三强的三滂江三街段沈阳三唯一三的一三条市三内高三架快三速干三道津桥三路—北顺三城路--市府三大路公共三交通三配置三汇总沈阳三首个三交通三换乘三枢纽40条公三交线三路的三公交三枢纽长途三客运三枢纽56条公三交线三路现有16条过三境市三内公三交线三路中街三地区11条线三路延三伸项目三周边10条线三路的三始发三站迁三移新增三市内三公交三线路19条两条三地铁三三座三车站地铁三一号三线滂三江街三站位三于基三地东三北角规划三地铁三十号三线在三基地三东侧三设两三座车三站建设公交枢纽能推进城市公交一体化，引导城市交通良性发展，构建现代化交通体系。2、通过建设公交枢纽可以实现地铁，公交的紧密衔接，系统性地发挥城市公共交通的综合运能，提高客运效率。4、大型商业中心与公共交通枢纽相互依存，削峰平谷，为城市交通开辟新的模式，有效地改善区域道路交通环境。3、建设现代化的室内公交枢纽有利于提升城市公共客运交通的服务水平，改善乘车环境，改变城市人的出行方式。地点三：北三中街25三7，28三7，11三8，29三6终点三站地点三：白三塔路38三4、38三5、38三6路终三点站三停车三场11三6，15三0，20三7终点三站中街三周边三现有三公交三线路三环境三状况21三1，22三2路终三点站三停车三场公交三线路三站务三室现三状沈阳三北站三公交三枢纽原中三街公三交换三乘中三心东三移的三设想中街三周边11三8路调三整示三意图第2条三始三发线11三8路原中三街公三交换三乘中三心东三移的三设想中街三周边13三1路调三整示三意图第3条三始三发线13三1路原中三街公三交换三乘中三心东三移的三设想中街三周边15三0路调三整示三意图第4条三始三发线15三0路地下三车行三道停车三场：80三00个车三位车行三道：三宽12三-1三8米层三高三：7.三3米转三盘三：2个出入三口：5个转三盘出入三口项目三内部三交通模块三三：三城市三商业三中心三的商三业组三合城市三商业三中心三项目三实例沈阳三龙之三梦亚三太中三心，三一期14三5万平三方米三商业上海三智富三名品三城，16三0万平三方米三商业海口三现代三美居三城，14三5万平三方米三商业用地三面积55三.7三5公顷容积三率6覆盖三率70三%总建三筑面三积43三7万平三方米地上三总建三筑面三积33三4万平三方米办公三楼20万平三方米酒店19万平三方米公寓28万平三方米商业16三7万平三方米住宅10三0万平三方米地下三建筑三总面三积10三3万平三方米一期三工程沈阳三龙之三梦亚三太中三心龙之三梦购三物中三心红星三美凯三龙家三居广三场五星三级酒三店精品三百货四星三级酒三店时尚三百货数码广场公三交三枢三纽大型主力三百货时尚百货津三桥三路滂江街地铁三滂江三街站沈三海三立三交东西快速干道长途三客运三枢纽(规三划)一期三工程三商业三组合公交枢纽五星级酒店4万平米精品百货3.5万平米大型主力百货10万平米时尚百货

3.5万平米购物中心30万平米办公楼高245米20万平米公寓酒店3万平米精品百货3.5万平米家居广场25万平米数码广场10万平米公寓10万平米一期三工程总建三筑面三积14三5万平三米其中三零售三商业90万平三米百货酒店办公三楼酒店家居三广场购物三中心大型三百货亚太三数码三城下沉三式休三闲广三场时尚三百货大型三屋顶三游乐三场公三寓快捷三酒店黄中三庭绿中三庭蓝中三庭红中三庭购物三中心三内景红星三美凯三龙家三居广三场案例三二、三上海三智富三名品三城城际三铁路三站本案龙昆南路迎宾大道货三运三大三道学院路本案0.三5公里1.三2公里案例三三、三海南三现代三美居三生活三城整体三形态地上三建筑三功能三平面三图酒店三公寓总体指标总用地面积（万m2）60.2建筑基底面积（万m2）26.3地上总建筑面积（万m2）99.5容积率1.65建筑密度43.70%分项指标(单位：万m2)业态名称建筑面积地上建筑面积地下建筑面积用地面积红星美凯龙201735数码电器城86.51.52.5欧亚达1111-4.6商品批发市场1212-5.4旅游岛旅游产品市场33-3.3酒店餐饮物料中心66-5.3专业建材街9软装饰2.5-8.1灯饰1.5-陶瓷瓷砖1-卫浴洁具1-五金配件1.5-基础建材1.5-配送中心44-4服装城33-4风情街（含海天3万m2）109113.5酒店公寓22-广百44-4.5乐购633影城11-商务中心33-总部办公33-园区管理中心33-地下车库37-37-总计14599.545.560.2模块三四：三各个三组成三部分三的招三商和三运营三要点高星三级酒三店专业三市场购物三中心三的规三划设三计高星三级酒三店酒店三的投三资回三报率三平均三在8-三9%，在三商业三地产三类别三里回三报期三是最三长的三，但三是一三定要三做。1、树三立企三业和三项目三的品三牌高星三级酒三店是三建设三过程三最复三杂、三管理三最精三细的三地产三项目三。最三直观三、最三有说三服力三的展三示企三业品三牌形三象实三力和三企业三文化三。2、平三台和三桥梁三作用三。3、投三资稳三定性三好，三投资三风险三不大三。4、成三长性三比较三好。5、最三后是三现金三流的三作用三。酒三店的三经营三会形三成稳三定的三、较三大量三的现三金流三。专业三市场义乌三的中三国小三商品三城三虎三门的三服饰三批发三市场华南三城三海三宁皮三革城三成三都的三荷花三池批三发市三场上海三七浦三路服三装市三场三北京三潘家三园古三玩市三场20三10年上三半年三，义三乌集三贸市三场总三成交三额达24三8亿元三，其三中中三国小三商品三城成三交额16三9.三12亿元三，中三国古三商经三中有三“成三行成三市”三的说三法。三大型三专业三市场三规模三大、三影响三力大三，辐三射面三宽，三吸引三力强三。购物三中心在万三象城三，不三仅仅三是购三物，三更多三的应三该是三一种三生活三。去三那里三，可三以有三太多三太多三的选三择，三不想三购物三可以三散步三；累三了，三可以三坐下三来喝三茶；三饿了三，可三以去三餐厅三悠闲三就餐三；想三活动三，可三以去三溜冰三场；三闷了三，看三场电三影；三进修三，可三以参三加各三类培三训课三程，三给孩三子报三个早三期教三育的三兴趣三班……在这三里，三可以三从上三午到三深夜SH三OP三PI三NG；可三以一三个人三、一三个下三午、三一杯ST三AR三BU三CK的咖三啡；三可以三一家三人、三一整三天、三一次三信步三闲庭三的旅三行；三可以三和朋三友看三电影三、去K歌，三不醉三不归三；可三以和三陌生三人，三邂逅三、相三识、三成为三知己三；可三以在三红酒三的晃三影中三看车三河、三看霓三虹、三看万三象人三生；三可以三在精三油的三香薰三里闭三上眼三、想三未来三，读三自己三；可三以一三个人三私享三，可三以一三群人三分享三，可三以一三家人三共享三；可三以有三你想三的一三切可三能，三万象三城为三杭州三带来三了更三多可三能。模式三一：三所有三店铺三直接三面向三中庭特点三：1、规三模适三中2、中三庭呈三直线三型或三者环三形走三向，三顾客三不走三回头三路3、黄三金小三铺和三小门三脸、三大空三间的三主力三店两三种铺三面形三态4、国三内外三一线三城市三的顶三级时尚三购物三中心一般三采取三该模三式案例1：新三加坡VI三VO三CI三TY案例2：韩三国PA三RC三1-三YE三OU三ID三O案例3：深三圳华三润万三象城案例4：上三海西三郊百三联案例5：北三京来三福士三广场案例6：北三京金三融街三购物三中心案例7：深三圳海三岸城案例9：上三海正三大广三场模式三二：三传统三百货三商店三模式特点三：1、铺三位平三均2、中三央设三置中三庭3、多三条购三物流三线案例1：横三滨地三标模式三三：三既有三线性三中庭三，又三有辅三助小三街特点三：1、主三中庭三沿线三气氛三热烈三，小三街较三为冷三落2、小三街上三一般三设置三日用三零售案例1：北三京新三中关三购物三中心模式三四：三几种三模式三混杂三、但三段落三明晰特点三：1、规三模巨三大2、国三际一三线品三牌和三普通三百货三同时三入驻3、根三据商三品类三型进三行分三区，三比如三“家三居广三场区三”三、“三内衣三睡衣三区”三等案例1：北三京华三茂城三新光三天地案例2：香三港海三港城案例3：日三本LA三LA三PO三RT模式三五：三古典三鱼骨三型特点三：1、一三条主三街和三若干三支路2、源三自西三方古三典街三道拱三廊购三物街三形态3、店三铺进三深一三般不三大案例1：英三国麦三多霍三尔购三物中三心英国三最大三的购三物中三心之三一/1三99三0年开三业/1三3.三2万平三方米/郊区三型/与交三通枢三纽相三连/公共三交通三引导三型开三发TO三D,三Tr三an三si三t三Or三ie三nt三ed三D三ev三el三op三me三nt美国三购物三中心1、主三力店三往往三是多三个百三货，三超市三较少2、单三店面三积大三，进三深较三大3、注三重服三务设三施（三卫生三间和三停车三场）三，代三客停三车4、娱三乐设三施吸三引力三大5、商三家组三合更三丰富三，按三摩、三减肥三、旅三游信三息等三应有三尽有6、美三食广三场宽三敞明三亮美洲Ma三ll芝加三哥Wo三od三fi三el三d三Ma三ll达拉三斯Ga三ll三er三ia三M三al三l达拉三斯No三rt三h三Ce三nt三re三Pa三rk三M三al三l一、三组织三架构商用三物业三运营三管理三按照三“三三权分三立”三原则三，成三立商三业经三营公三司和三物业三管理三公司三，实三现所三有权三、经三营权三以及三管理三权的三分离三。推三动所三有权三、经三营权三、管三理权三相分三离，三明确三权责三，协三调发三展。1、置三业管三理公三司作三为发三展商三的代三表，三拥有三资产三管理三权：资产三保值三增值三；资三产证三券化三；物三业管三理。具体三工作三包括三：制三订经三营目三标，三选择三经营三公司三，评三估经三营绩三效，三审批三年度三预算三、大三修计三划等三。2、商三业经三营公三司负三责从三初期三招商三到后三期的三整体三营销三和服三务监三督等三职能三。3、物三业管三理公三司负三责保三安、三清洁三、维三护和三保修三等工三作。模块三五、三招商三实例二、三招商三推进1、招三商办三法：三委托三招商三、自三主招三商两三条腿三走路2、团三队目三标：三建立三一支三朝气三蓬勃三、团三结协三作，三务实三高效三的招三商团三队，3、人三才选三拔原三则：一是三细化三分工三，提三高专三业化三；二是三新老三结合三，提三高稳三定性三。4、招三商八三大原三则：规划三先行三整三体经三营顺序三招商三同三业差三异、三异业三互补主力三店布三局三特殊三商户三优惠共担三风险三放三水养三鱼三、三经营三理念服务三商户三，尊三重商三户，三诚信三至上1、商三场作三为一三项长三期增三值物三业持三有，三产权三统一三，经三营管三理方三牢牢三把握三主动三权，三大业三主小三租户三心态三妨碍三经营三业绩三提升三。2、购三物中三心和三专业三市场三是统三一管三理、三分散三经营三。从经三营目三标上三来看三，是三追求三租金三水平三和出三租率三的不三断提三升；关注三的重三点是三租户三与顾三客，三强调三对租三户的三服务三；经营三方面三，每三个店三铺都三是独三立法三人，三强调三的是三独立三经营三；促销三推广三更多三是整三合资三源，三为租三户搭三建一三个经三商的三平台三。3、商三场搭三台，三租户三唱戏三。四、三市场三推广建立三量化三考核三体系三，将三市场三推广三常态三化。1、综三合运三用电三视、三报纸三、网三络等三方式三，提三高商三用物三业的三品牌三知名三度和三认可三度。2、制三定商三用物三业和三商家三促销三活动三年度三计划三，考三核与三推广三效果三挂钩三。客三流量三、销三售额三、交三易频三次等三。3、挖三掘场三地潜三力和三调动三商家三积极三性，三提高三商用三物业三的品三牌知三名度三，设三立广三告收三入考三核指三标。优惠三停车三、免三费停三车；溜冰三场举三办邀三请赛三、表三演赛三、生三日会三、体三验课三、学三校体三育课三；电影三院举三办影三迷见三面会三、电三影鉴三赏沙三龙等三各种三活动三；短期三出租三