物权法与物业管理知识讲解文档

物权法与物业管理林宇从物业管理的定义说起

物业管理的概念?物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。广西物管条例第二条物权法和物业管理物权在多业主建筑中叫--建筑物区分所有权。物业管理新的理解，多业主区分所有建筑物的管理就是物业管理,什么是建筑物区分所有权？房屋----所有权：占有、使用、收益和处分及排他性的权利房屋的共用部位----建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权：什么人是业主？《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。《广西物管条例》第六条本条例所称的业主包括：（一）房屋所有权证记载的房屋所有权人；（二）依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人；（三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋的人。（交付使用）什么人是业主？《物权法》第二章第三节第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。什么人是业主？《物权法》第二章第三节第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。举例说明所谓区分所有，就是一种土地立体空间的分割方式。以一个拥有100套房屋单元的物业小区为例，便在法律上被分割成101个物业或立体空间，即100个房屋单元空间块，以及100个房屋单元空间块之外的其余空间。这个其余的空间，101个空间就是小区的共用部分。这种既有专有部分，又有共有部分的建筑物称为区分建筑物。什么是专有部分？建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。什么是专有部分？专有部分有四个学说：1:壁心说。没有办法分楼板和墙壁2:空间说—没办法装修3：粉刷表层说—装一幅的困难4：混合说，在某种情况下采取壁心说，在某种情况采取粉刷层表层说建筑物区分所有权由三部分的权利构成：对专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权；

专有部分和共有部分的界限是什么？

一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

房屋共用部位

共有部分

共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

共有部分

共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等共有部分

法定共有部分

根据物权法第六章第七十三条的规定，法定共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。“需要指出的是，本条说的绿地、道路业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有”；共有的主体共有的主体问题。应当区分实际情况，划分不同的共有主体范围：（1）业主大会和业主委员会的范围界定全体业主的范围。（2）业主大会范围内的相对独立的自然小区，以及小区内相对独立，形成共有的部分。（3）具体的楼栋。案例：化粪池（4）甚至楼层也存在共有的问题。在实践中，应当区别具体情况，确定共有部分的范围。案例：电费分摊---产生电费的设备专有权、共有权、共同管理权的关系专有权决定共有权和管理权的大小。转让专有权时，必须同时转让共有权和管理权。不得单独转让共有权且不得要求分割。费用分担，收益分配——有约定从约定，无约定以专有部分占总面积的比例确定。（维修资金的交存、公共部位经营收益的分配）权利人可以放弃对共有权的占有，但是，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。（空置房物业费的缴纳）

某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的1幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。小区业主认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有。因此，开发商有权对该幢房屋进行出售。对此，业主想知道：能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？

案例:小区会所归谁所有？律师解疑：会所、学校、地下车库不属于业主共有

对此，《建筑物区分所有权的解释》予以了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就应当认定为专有部分。

律师解疑：会所、学校、地下车库不属于业主共有也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求，能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。业主的要求难以得到法院的支持。会所、学校、地下车库不能改变用途

但如果业主们有明确的证据可以证明，开发商在项目销售时，就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体、确定的说明和允诺，并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方式追究开发商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任。业主三使用三房屋三不能三损害三他人三合法三权益可以三分为三四大三类：一、三是危三害建三筑物三安全三的行三为；二、三是侵三占共三有部三分的三行为三、三是破三坏公三共环三境的三行为三；四、三是拒三绝公三共费三用承三担的三行为三。因为三共有三所以三不行损害三他人三合法三权益三的十三四种三行为（一）三损害三、拆三改房三屋承三重结三构、三主体三结构（二三）损三害或三者违三章使三用电三力、三燃气三、消三防设三施（三三）在三建筑三物内三放置三危险三（存三放超三过安三全标三准的三易燃三、易三爆、三剧毒三物品三）、三放射三性物三品等三危及三建筑三物安三全或三者妨三碍建三筑物三正常三使用三，三排放三有毒三、有三害物三质;（四三）违三反规三定破三坏、三改变三建筑三物外三墙面三的形三状、三颜色三等损三害建三筑物三外观三；（五三）违三反规三定进三行房三屋装三饰装三修（六）三破坏三房屋三外貌三，擅三自改三变房三屋用三途；（七三）违三法搭三建建三筑物三、构三筑物（八三）违三章搭三建、三加建三、改三建，三侵占三、挖三掘公三共通三道、三道路三、场三地或三者其三他共三有部三分（九三）侵三占或三者损三坏物三业共三用部三位、三共用三设施三设备三，擅三自移三动共三用设三施设三备或三者擅三自改三变共三用设三施设三备用三途；损害三他人三合法三权益三的十三四种三行为（十）三随意三倾倒三或者三抛弃三垃圾三、污三水和三杂物三，往三楼下三抛弃三物品三；排三放超三过规三定标三准的三噪声（十三一）三侵占三绿地三，毁三坏绿三化；（十三二）三随意三停放三车辆三，妨三碍消三防通三道和三道路三畅通（十三三）三违反三规三定饲三养动三物（十三四）三拒付三物业三费（依三据审三建第三十五三条、三《物三权法三》第三八十三三条三、广三西物三业条三例四三十六三综合三而成三）损害三他人三合法三权益三的十三四种三行为业主三使用三房屋三不能三损害三他人三合法三权益解读三：1、首三次把三不交三费列三为损三害他三人合三法权三益的三行为三，这对三物业三服务三企业三催缴三费用三是十三分有三利的三。2、三破坏三公共三环境三是行三为很三多，三包括不可三称量三物的影三响，三如电三磁波三的影三响3、三“损害三他人三合法三权益三的行三为”的三范围三。其三中包三括对三外墙三面形三状和三颜色三的违三规破三坏和三改变三，例三如擅三自装三防护三窗或三者擅三自涂三漆等三。车库三、车三位产三权归三属的三争议建筑三区划三内，三规划三用于三停放三汽车三的车三位、三车库三应当三首先三满足三业主三的需三要。建筑三区划三内，三规划三用于三停放三汽车三的车三位、三车库三的归三属，三由当三事人三通过三出售三、附三赠或三者出三租等三方式三约定三。占用三业主三共有三的道三路或三者其三他场三地用三于停三放汽三车的三车位三，属三于业三主共三有。车库三、车三位产三权归三属的三争议建设三单位按照三配置三比例三将车三位、三车库三，以三出售三、附三赠或三者出三租等三方式三处分给业三主的三，应三当认三定其三行为三符合三物权三法第三七十三四条三第一三款有三关“三应当三首先三满足三业主三的需三要”三的规三定。前款三所称三配置三比例三是指三规划三确定三的建三筑区三划内三规划三用于三停放三汽车三的车三位、三车库三与房三屋套三数的三比例三。车位三可以三出售三给小三区外三的人三吗？《物三权法三》第三74三条第三1款三规定三：“三建筑三区划三内，三规划三用于三停放三汽车三的车三位、三车库三应当三首先三满足三业主三的需三要。三”这一三规定三主要三是针三对“三现实三生活三中有三的开三发商三将车三位、三车库三高价三出售三给小三区外三的人三停放三”的三现象三而对三车位三、车三库的三流转三所作三的必三要的三限制三，在一三定程三度上三体现三了法三律对三市场三的干三预。车位三可以三出售三给小三区外三的人三吗？首先三满足三业主三的需三要《物三权法三》第三74三条第三1款三在“三首先三满足三业主三的需三要”三之前三使用三了“应当三”一语三，属强三制性三规范。准三此以三解，三如果三建设三单位三违反三“首三先满三足业三主的三需要三”的三规定三，将三建筑三区划三内规三划用三于停三放汽三车的三车位三、车三库通三过出三售、三赠与三或者三出租三等方三式处三分给三业主三以外三的人三，其三交易三即因三违反三法律三的强三制性三规定三而无三效，三这种三无效属于三自始三、当三然、三确定三、永三久无三效。车位三可以三出售三给小三区外三的人三吗？“业三主”三——三购买三了商三品房三的“三业主三”三，而三不是三仅购三买了三车位三、车三库的三“业三主”既然三建筑三区划三内的三车位三、车三库可三以构三成建三筑物三的专三有部三分，三当然三可以三独立三作为三交易三的客三体，三买受三人也三就自三然地三成了三该建三筑区三划内三的业三主。三准此三以解三，车三位、三车库三“首三先满三足业三主的三需要三”即三无意三义。理解三为首三先满三足业三主需三要是三解决三车位三、车三库问三题的三基本三原则三和前三提条三件三。车库三、车三位产三权归三属的三争议那么三是业三主、三还是三开发三商所三有呢三？由于三业主三与开三发商三之间三的地三位是三不平三等的三，依三照双三方约三定则三很容三易置三业主三于不三利的三地位三。一三般来三说，三不可三能是三业主三，而三只可三能是三开发三商。三换言三之，三车库三、车三位产三权的三初始三所有三权是三开发三商的三。由此三推论三，判三断是三否为三开发三商所三有，三关键三是看三规划三中，三是否三有车三位、三车库三的明三确约三定，三有应三该确三认是三开发三商所三有，三否则三为全三体业三主所三有。律师三解疑三：车三位权三属分三两类三，“专有”、“共有”看规三划。根据三《建三筑物三区分三所有三权的三解释三》第三五条三及第三六条三解释三，再三结合三《物三权法三》的三基本三规定三，要三判定三某一三建筑三区划三内的三停车三位权三属首三先应三当查三验小三区规三划：三如果三该停三车位三为规三划确三定用三于停三放汽三车的三车位三则开三发商三可以三出售三、附三赠或三出租三等方三式处三分给三业主三，作三为业三主所三有的三专用三部分三；如三果该三停车三位属三于建三筑区三划内三在规三划用三于停三放车三辆的三车位三之外三，占三用业三主共三有道三路或三者其三他场三地增三设的三车位三，则三应当三认定三为业三主共三有的三车位三，对三于该三部分三车位三，开三发商三无权三进行三任何三形式三的处三分。案例三：三开发三商有三权出三租车三位吗三？陈小三姐于三年初三正式三搬入三了自三己位三于北三市区三某小三区的三新居三，并三以每三月1三80三元的三价格三向开三发商三租赁三了一三个紧三挨自三家楼三下的三露天三停车三位来三停放三自己三的爱三车。三然而三，不三久前三，陈三小姐三在小三区业三主群三里听三说：三按照三相关三规定三，小三区内三的露三天停三车位三都应三属于三小区三业主三共同三所有三，开三发商三无权三处置三或是三出租三，甚三至有三业主三提出三应当三向开三发商三收回三露天三车位三的所三有权三及管三理权三，并三提议三业主三间应三采用三先到三先停三的原三则使三用小三区内三有限三的露三天车三位。三陈三小姐三希望三了解三自己三所租三赁的三停车三位究三竟是三否属三于业三主共三有车三位？案例陈小三姐的三案例三，如三小区三业主三对于三小区三内露三天停三车位三的权三利归三属有三较大三争议三的，三可以三要求三开发三商提三供小三区规三划相三关指三标及三图纸三，以三确定三相关三车位三是否三属于三规划三车位三。如三果查三实陈三小姐三所租三赁的三车位三为开三发商三在规三划之三外占三用业三主共三有道三路或三其他三场地三增设三的车三位，三则开三发商三与陈三小姐三所签三订的三车位三租赁三协议三将存三在无三权处三分的三效力三瑕疵三，如三陈小三姐因三此遭三受损三失的三，陈三小姐三有权三要求三开发三商予三以赔三偿。街道三办事三处负责三指导三业委三会成三立换三届广西三物管三条例第四三条乡镇三人民三政府三、街三道办三事处三在县三级人三民政三府房三产行三政主三管部三门指三导下三，具三体负三责指三导本三辖区三业主三大会三成立三和业三主委三员会三换届三工作三，协三调物三业服三务与三社区三管理三、社三区服三务的三关系三，调三解业三主、三业主三委员三会、三物业三服务三企业三相互三之间三的物三业纠三纷。业主三共同三决定三事项下列三事项三由业三主共三同决三定：（一三）制三定和三修改三业主三大会三议事三规则三；（二三）制三定和三修改三建筑三物及三其附三属设三施的三管理三规约三；（三三）选三举业三主委三员会三或者三更换三业主三委员三会成三员；（四三）选三聘和三解聘三物业三服务三企业三或者三其他三管理三人；（五三）筹三集和三使用三建筑三物及三其附三属设三施的三维修三资金三；业主三共同三决定三事项（六）三改建三、重三建建三筑物三及其三附属三设施三；（七三）有三关共三有和三共同三管理三权利三的其三他重三大事三项。决定三前款三第五三项和三第六三项规三定的三事项三，应三当经专有三部分三占建三筑物三总面三积三三分之三二以三上的三业主三且占三总人三数三三分之三二以三上的三业主三同意。决三定前三款其三他事三项，三应当三经专三有部三分占三建筑三物总三面积三过半三数的三业主三且占三总人三数过三半数三的业三主同三意。审建三解释第七三条改变三共有三部分三的用三途、三利用三共有三部分三从事三经营三性活三动、三处分三共有三部分三，以三及业三主大三会依三法决三定或三者管三理规三约依法三确定三应由三业主三共同三决定三的事三项，三应当三认定三为物三权法三第七三十六三条第三一款三第（三七）三项规三定的三有关三共有三和共三同管三理权三利的三“其三他重三大事三项”三。业主三共同三决定三事项物权三法第三七十三六条三第二三款和三第八三十条三规定三的专三有部三分面三积和三建筑三物总三面积三，可三以按三照下三列方三法认三定：（一三）专三有部三分面三积，三按照三不动三产登三记簿三记载三的面三积计三算；三尚未三进行三物权三登记三的，三暂按三测绘三机构三的实三测面三积计三算；三尚未三进行三实测三的，三暂按三房屋三买卖三合同三记载三的面三积计三算；（二三）建三筑物三总面三积，三按照三前项三的统三计总三和计三算。专有三部分三面积三确定三后，三建筑三物总三面积三则应三以按照三同一三标准三计算三的专三有部三分面三积的三总和三计算物权三份额三计算物权三份额三计算三：专有三部分三面积三∕专三有部三分总三面积（三其面三积应三按照三同一三标准三计算三）业主三人数三计算物权三法第三七十三六条三第二三款规三定的三业主三人数三和总三人数三，可三以按三照下三列方三法认三定：（一三）业三主人三数，三按照三专有三部分三的数三量计三算，三一个三专有三部分三按一三人计三算。三但建三设单三位尚三未出三售和三虽已三出售三但尚三未交三付的三部分三，以三及同三一买三受人三拥有三一个三以上三专有三部分三的，三按一三人计三算；（二三）总三人数三，按三照前三项的三统计三总和三计算。《审三建》三第九三条规三定，业主三人数三原则三上应三当按三照专三有部三分的三数量三计算三，一个三专有三部分三按一三人计三算。三但在三一人三（包三括建三设单三位）三拥有三数个三专有三部分三的情三况中三，如三果同三时复三计人三数将三导致三该人三双重三优势三。因三此，三司法三解释三特别三规定三，建三设单三位尚三未出三售和三虽已三出售三但尚三未交三付的三部分三，以三及同三一买三受人三拥有三一个三以上三专有三部分三的，三按一三人计三算。业主三人数三计算投票三人数三计算人数三计算三：一证三一人三；例外三，建三设单三位按三一人三计算三，同三一买三受人三在一三个物三业管三理区三域拥三有一三个以三上专三有部三分的三，按三一人三计算三。例题三：一三个住三宅小三区，三专有三部分三的总三面积三为1三2万三平方三米，三业主三人数三为1三00三0人三，如三果张三三的三投票三权数三为7三万平三方米三、人三数为三80三0人三，而三李四三的投三票权三数为三8万三平方三米、三人数三为7三00三人，三那么三应该三谁胜三出而三当选三业主三委员三会委三员呢三？双重三标准三如何三选举三业主三委员三会委三员？计算三：张三三＝三7∕三12三×5三0%三＋8三00三／1三00三0×三50三%＝0三.2三9＋三0.三4＝0三.6三9李四三＝8三／1三2×三50三%＋三70三0／三10三00三×5三0%＝0三.3三3＋三0.三35＝0三.6三8∵三0三.6三9＞三0.三68∴三张三三胜三出如果三数值三一样三，投三票权三数大三的胜三出。案例按照三物权三法第三七十三七条三规定三，“三住改三商”三行为三的合三法性三需要三满足三两个三条件三：1、三遵守三法律三、法三规以三及管三理规三约；2、三应当三经有三利害三关系三的业三主同三意。未经三有利三害关三系的三业主三同意三，其行三为仍三不具三备合三法性。据三此，三物权三法第三七十三七条三实际三上已三经成三为“三住改三商”三业主三对由三此产三生的三损害三后果三需承三担相三应民三事责三任的三法律三依据三。关于三“住三改商三”关于三“住三改商三”司法三解释三特别三规定三，将三有利三害关三系业三主的范围三原则三上确三定为三在本三栋建三筑物三之内三。此外三，对三本栋三建筑三物之三外的三业主三也与三“住三改商三”行三为存三在利三害关三系的三情况三，但三这部三分业三主的三范围三难以三统一三划定三，实三践中三确实三有可三能出三现建三筑区三划内本栋三建筑三物之三外的三业主也与三“住三改商三”行三为存三在利三害关三系的三情况三，为三防止三利害三关系三业主三范围三的无三限制三泛化三，司三法解三释另三外规三定，三其应证三明利三害关三系的三存在。住改三商能三不能三少数三服从三多数三？住改三商须三经全三楼业三主同三意，三，只三要有三1名三利害三关系三人向三法院三主张三不同三意，三就可三以“三1票三否决三”。将住三宅改三变为三经营三性用三房的三业主三以多三数有三利害三关系三的业三主同三意其三行为三进行三抗辩三的，三人民三法院三不予三支持三。在公三民个三人权三利的三剥夺三或限三制上三，是三无法三藉由三“少三数服三从多三数”三的民三主原三则来三予以三决定三的。三否则三，就三有可三能形三成“三多数三人的三暴政三”。在这三些受三“住三改商三”影三响的三业主三(即三有利三害关三系的三业主三)中三，每三一个三业主三的权三利都三同等三重要三，同三样不三可忽三略。三即便三多数三业主三同意三，也三不能三经由三“多三数决三”就三剥夺三了少三数业三主的三合法三权利三。住改三商能三不能三少数三服从三多数三？业主三车辆三被盗三物业三负不三负责三？20三07三年4三月，三居住三在大三东区三的刘三先生三新买三的电三动自三行车三在自三家楼三下丢三失，三刘先三生以三物业三公司三没有三尽到三管理三责任三将物三业公三司告三上法三庭。刘先三生认三为，三在物三业管三理服三务协三议中三约定三，该三园区三实施三封闭三式管三理、三警卫三24三小时三对园三区进三行执三岗、三巡逻三，自三行车三在小三区内三被盗三物业三应该三负有三责任三。业主三车辆三被盗三物业三负不三负责三？在法三院庭三审过三程中三，物三业公三司方三面称三刘先三生没三有证三据证三明其三电动三自行三车是三在园三区内三丢失三，而三且监三控录三像由三于看三不清三，物三业公三司没三有将三录像三资料三保存三。法院三审理三认为三，虽三然物三业公三司与三刘先三生之三间并没三有财三产保三管关三系，但三是基三于双三方签三订的三物业三管理三服务三协议三的约三定，三物业三公司三负有维护三园区三正常三秩序，负三责该三园区三内的三保安三工作三的义三务。三刘先三生的三电动三自行三车丢三失是三因犯罪三行为三所致三，与三物业三公司三无直三接因三果关三系，但三是该三园区三实施三封闭三式管三理，三车辆三丢失三后，三已向三物业三公司三进行三反映三并向三公安三机关三报案三。物三业在三安全三防范三中疏于三管理三，应三承担三违约三责任。一三审法三院认三定，三物业三公司三对刘三先生三的财三产损三失有三过错三，应三承担三一定三的赔三偿责三任，三判决三被告三物业三公司三赔偿三原告三刘先三生财三产损三失4三00三余元三（电三动自三行车三费用三的2三0%业主三在小三区被三伤害三物业三负不三负责三？某花三园A栋16三04房业三主李三某深三夜回三来时三在小三区内三被不三法分三子袭三击受三伤。三李某三以某三物业三管理三公司三未尽三物业三管理三职责三，安三防人三员不三合格三导致三小区三不安三全，三业主三人身三受到三伤害三为由三将某三物业三公司三告上三法庭三，要三求物三业公三司赔三偿医三疗费三、交三通费三、误三工费三、营三养费三、护三理费三及精三神损三失费三共计三人民三币10三86三05元。业主三在小三区被三伤害三物业三负不三负责三？一审三法院三经审三理认三为：三原告三与被三告订三立的三物业三服务三合同三系双三方自三愿，三合法三有效三。被三告某三物业三管理三公司三虽在三合同三中承三诺24小时三安全三防范三服务三，但治三安管三理是三一项三社会三责任三，物三业公三司的三这种三安全三防范三服务三仅限三于防三范性三安全三保卫三活动三，并三不能三要求三完全三根除三治安三案件三。被告三某物三业管三理公三司确三已在三小区三设置三了门三岗及三安全三防范三人员三，并三实施三了24小时三安全三防范三值班三。李三某不三能提三供其三被袭三击系三物业三管理三公司三不履三行职三责所三致的三证据三，帮三其要三求被三告某三物业三管理三公司三承担三侵权三的赔三偿责三任缺三乏事三实和三法律三依据三，法三院不三以支三持。三被告三某物三业管三理公三司自三愿补三偿人三民币30三00元，三于法三无悖三，可三予准三许。三故做三如下三判决三：（1）原三告要三求被三告赔三偿人三民币10三86三05元的三诉讼三请求三不予三支持三。（2）被三告某三物业三管理三公司三在本三判决三生效三之日三起十三日内三补偿三原告三人民三币30三00元。一审三判决三后，三李某三不服三提出三上诉三，坚三持原三审诉三称理三由，三要求三二审三法院三撤销三一审三法院三的第三一项三判决三。二三审法三院经三审理三认为三，本三案双三方在三物业三服务三合同三中没三有关三于人三身、三财产三损害三赔偿三的特三别约三定，三故某三物业三管理三公司三不承三担李三某人三身损三害的三赔偿三之责三。一三审法三院在三事实三认定三及判三决上三是正三确的三，判三决驳三回上三诉，三维持三原判三。业主三车辆三被盗三物业三究竟三负不三负责三？本案三中的三李某三虽然三在其三居住三的小三区内三遭受三不法三侵害三，但三并不三能因三此认三定物三业管三理公三司在三履行三安全三防范三义务三上存三在过三错。三物业三管理三企业三不可三能确三保所三有公三共所三所内三人身三和财三产的三安全三，也三不可三能接三受这三种义三务。三因此三，物三业管三理企三业对三业主三在电三梯、三楼道三等公三共场三所遭三受侵三害所三致的三损失三，如三果没三有证三据证三明物三业管三理企三业存三在管三理上三的过三错，三就不三承担三民事三责任三。业主三家中三被盗三物业三究竟三负不三负责三？20三06年8月，三著名三乒乓三球运三动员三江嘉三良和三妻子三吴玉三芳（三曾获三得百三花奖三影后三）所三居住“水清三木华”小区三发生三多起三盗窃三案，三由于三江家三当时三正巧三家中三无人三，很三多贵三重物三品被“洗劫三一空”。20三06年12月6日，三夫妻三俩向三法院三提起三了诉三讼，三要求三物业三公司三及开三发商三上海三证大三三角三洲置三业有三限公三司（三以下三简称三证大三置业三）赔三偿共三同赔三偿经三济损三失5万元三，精三神抚三慰金10万元三。业主三家中三被盗三物业三究不三负责三？。《小区三入住三须知》中明三确写三明了“小三区主三要出三入口三及公三共设三施、三公用三部位三等地三方，三皆有三物业三管理三人员24小时三值班三和巡三逻，三出于三职责三要求三，管三理人三员会三对陌三生人三询问三身份三”。10月25日13时30分，三上海三市浦三东新三区人三民法三院陆三家嘴三法庭三对此三案作三出一三审判三决，三判决三第一三被告三上海三证大三物业三管理三有限三公司三（以三下简三称物三业公三司）三赔偿三原告三江嘉三良夫三妇经三济损三失人三民币80三00元，三对江三嘉良三夫妇三其余三诉讼三请求三不予三支持.认定三物业三有如三下过三错：1、物业三保安三对于三进入三小区三的人三员并三不进三行盘三问、三登记三。2、8月8日，三江家三所住三大楼三的门三禁系三统失三灵，三物业三对此三并没三有采三取三及时三的安三全防三范措三施，三一直三拖到24日才三予以三修复三。物业三服务三欠费三纠纷欠费三纠纷三是物三业服三务纠三纷的三主要三类型三，如三果①三业主三提出三不需三要有三关物三业服三务，三②因三出国三等原三因没三有享三受物三业服三务而三拒绝三缴费三，应三如何三处理三？答：三业主三委员三会根三据《物业三管理三条例》的规三定，三与业三主大三会依三法选三聘的三物业三服务三企业三签订三的物三业服三务合三同，三是业三主自三治权三行使三的结三果，三全体三业主三都应三遵守三。在三没有三成立三业主三大会三的时三候,物业三公司三与建三设单三位前三的合三同是三有效三的在物三业服三务企三业已三经按三照约三定以三及规三定全三面履三行了三相应三义务三的情三况下三，有三的业三主以三未享三受物三业服三务企三业已三经提三供的三服务（比三如业三主提三出其三因出三国而三未享三受服三务或三者无三需接三受相三关物三业服三务）三（三比如三低楼三层业三主提三出其三从未三乘坐三电梯三等）提出三抗辩三。选三聘物三业服三务企三业是三业主三共同三作出三的决三定，三只要三物业三服务三企业三按照三合同三约定三提供三了相三关服三务，三则物三业费三的交三纳义三务对三全体三业主三而言三都是三均等三的。三除非三管理三规约三或者三物业三服务三合同三等有三另外三的规三定或三者约三定，三业主三以前三述理三由所三提的三抗辩三属于三权利三滥用，有三损业三主自三治机三制和三物业三服务三秩序三，所以三不应三得到三法院三支持三。物业三服务三欠费三纠纷20三07年1月，三某小三区与三北京三甲物三业管三理公三司签三订物三业服三务合三同。三某住三宅小三区由三甲物三业管三理公三司管三理。20三07年8月，三上海三的江三先生三入住三某住三宅小三区后三，一三直没三有缴三纳过三物业三费，三当物三管公三司催三促他三缴纳三物业三管理三费时三，江三先生三认为三自己三买了三房子三自己三住，三自己三管理三，不三需物三业管三理公三司的三管理三，江三先生三拒绝三承认三物业三管理三公司三与业三主委三员会三签订三物业三服务三合同三为由三拒绝三缴纳三。在这三个案三例中三，江三先生三的抗三辩理三由是三否成三立？物业三服务三欠费三纠纷物业三合同三对业三主的三约束三力？物业三合同三由建三设单三位或三业委三会与三物业三服务三企业三签订三，根三据合三同的三相对三性的三传统三理论三，既三然，三业主三不是三合同三一方三当事三人，三那么三，其三就不三应当三被物三业服三务合三同直三接约三束。三实则三不然三，20三09年10月1日起三施行三的《最高三人民三法院三关于三审理三物业三服务三纠纷三案件三具体三应用三法律三若干三问题三的解三释》第一三条规三定：物业三服务三合同三对业三主具三有约三束力三。业主三以其三并非三合同三当事三人为三由提三出抗三辩的三，人三民法三院不三予支三持。物业三合同三对业三主的三约束三力？《审理三物业三管理三纠纷》：第六三条规三定：三“经三书面三催交三，业三主无三正当三理由三拒绝三交纳三或者三在催三告的三合理三期限三内仍三未交三纳物三业费三，物三业服三务企三业请三求业三主支三付物三业费三的，三人民三法院三应予三支持三。物三业服三务企三业已三经按三照合三同约