留仙洞总部基地城市设计

深圳市规划和国土资源委员会深圳市城市规划设计研究院UrbanDesignForLiuxiandongHeadquarters留仙洞总部基地城市设计CHAPTER01前言1.1规划背景------------------------------------------011.2规划过程------------------------------------------02CHAPTER02条件认知2.1区位条件2.1.1交通环境------------------------------------------------------------032.1.2周边城市功能-------------------------------------------------------052.1.3产业发展条件-------------------------------------------------------072.1.4生态景观资源-------------------------------------------------------092.1.5直升机场要求-------------------------------------------------------112.2基地条件2.2.1土地利用现状-------------------------------------------------------132.2.2土地资源现状-------------------------------------------------------152.2.3建筑物现状---------------------------------------------------------172.2.4高压燃气管线------------------------------------------------------192.3规划条件------------------------------------------21CHAPTER04目标与定位4.1规划定位4.1.1相关要求------------------------------------------------------------234.1.2功能定位------------------------------------------------------------254.1.3产业定位------------------------------------------------------------264.1.4产业发展方向-------------------------------------------------------264.2规划目标4.21特征分析-------------------------------------------------------------274.2.2规划目标------------------------------------------------------------274.2.3发展目标------------------------------------------------------------274.2.4规模控制-----------------------------------------------------------27目录CHAPTER05规划方案5.1集聚效应+特色差异5.1.1土地集约利用--------------------------------------------------------295.1.2空间集约利用--------------------------------------------------------315.1.3产业集聚综合体------------------------------------------------------395.1.4特色产业街坊--------------------------------------------------------405.1.5产业社区-------------------------------------------------------------415.1.6立体城市-------------------------------------------------------------425.2多元科技+低碳生态5.2.1多元产业需求的空间单元---------------------------------------------435.2.2空间绿色生态设计-----------------------------------------------------495.2.3生态绿廊系统---------------------------------------------------------535.2.4低碳生态体验区------------------------------------------------------575.2.5绿色生态慢行系统----------------------------------------------------615.2.6智慧“e”园区-------------------------------------------------------655.3专享平台+便利生活5.3.1高端一条龙生产服务平台---------------------------------------------675.3.2互补的单元科技服务--------------------------------------------------685.3.3分散的绿廊生活服务设施---------------------------------------------695.3.4集中的单元商业及公寓-----------------------------------------------70CHAPTER06开发实施6.1开发方式与土地出让方式---------------------------716.2开发时序-------------------------------------------73附录：专题研究（一）

公共配套支撑专题（二）交通支撑专题（三）市政支撑专题CHAPTER01前言1.1规划背景1.2规划过程1.1规划背景——2011年3月25日，中共深圳市委深圳市人民政府出台“关于提升城市发展质量的决定”，留仙洞总部基地成为深圳市近期建设的60个标志性项目之一。——2011年9月29日，深圳市政府印发《深圳市“十二五”规划纲要实施方案》，留仙洞新兴产业总部基地列为2011年十项重点任务，要求深圳市规划和国土资源委员会开展留仙洞片区总部基地的规划研究和前期工作。——鉴于留仙洞总部基地的重要性和建设要求，深圳市规划和国土资源委员会启动留仙洞总部基地的规划编制工作，于2011年10月20日启动《留仙洞总部基地城市设计》招标工作。——2011年12月8日，深圳市政府出台《深圳国家创新型城市总体规划实施方案（2011—2013年）》，要求加快留仙洞新兴产业总部基地建设。——2012年5月8日，深圳市人民政府办公厅关于印发《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案（2012～2015年）》，“实行差别化土地供应和地价管理标准”、“健全土地节约集约机制”等内容均对留仙洞的开发建设提出具体要求。由此，留仙洞总部基地有了双重身份：深圳市六大总部基地之一，深圳市十二五重点建设的23个产业基地/产业集聚区之一。同时在开发建设上具有示范引领的使命。一、前言1.2规划过程2012年2月26日，我院收到深圳市政府采购中心关于《留仙洞总部基地城市设计》的中标通知书。2012年3月27日，与深圳市规划和国土资源委员会签订合同。在此之前已完成展开现场踏勘、部门访谈、资料收集等工作。2012年3月30日，在院内召开项目的输入评审会议。会议要求采用“综合规划”的技术手段来解决地区复杂问题。2012年5月-10月，先后5次向城市设计处汇报过程方案，进行多次修改完善。2012年10月9日，向陈彪副市长汇报过程方案。2012年10月18日，向委主任业务会汇报，会议要求深化项目定位、街坊开发模式等内容。2012年11月27日，向许重光副秘书长和科创委等部门汇报整体方案，要求深化实施操作。2013年1月9日，吕锐锋副市长主持召开市政府会议，探讨轨道15号线线位调整的可能性。2013年4月7日，向许重光副秘书长汇报，要求按照容量的高中低进行多种空间方案比较。2013年4月11日，向许勤市长汇报整体方案，要求留仙洞应该以国际一流的建设标准，充分体现绿色、生态、智慧等理念，深化土地出让模式。2013年5月6日，向许重光副秘书长汇报土地开发模式方案，要求结合现有土地出让模式进行创新探索。2013年5月8日，向许勤市长汇报修改方案，要求进行总体规模再论证、突出特色，深化开发模式。将项目名称调整为《留仙洞总部基地控制性详细规划》，报市政府审批。0102光明中心总部区龙岗中心总部区龙华核心区总部基地盐田中心总部区机场空港总部区前海中心总部核心区罗湖中心总部核心区+++留仙洞片区总部基地福田中心区总部基地+后海中心区总部基地深圳湾高新区总部基地++深圳湾超级总部基地深圳市六大总部基地位置示意图CHAPTER02条件认知2.1区位条件2.2基地条件2.3规划条件1.1区位条件1.1.1交通环境（1）道路交通基地周边现状交通条件优越，对外交通联系较为便利，外围“两横两纵”主干路和快速路的交通骨架已形成。据现状交通量调查，周边主要道路的交通量不大，车流稳定，服务水平为B或者C级，交通运行质量良好。从长远来看，沙河西路与同乐路相距2400米，需要增加一条主干路，可以将同发路与科苑路接通，建立与高新区深圳湾园区的交通联系，将为地区产学研融合创造便利条件。二、条件认知基地周边道路交通图高速路快速路主干道次干道图例：（2）轨道交通基地周边轨道交通比较完善，5号线（环中线）已经建成，留仙洞站距离地块约200米。5号线加强了地块与前海枢纽、龙华火车站、布吉火车站之间的快速联系，同时联系沿线的宝安、南山、西丽、龙华拓展区、坂田、布吉、布心、罗湖蔡屋围等片区。依据《深圳市轨道交通规划（修编）2012-2040》，5号线、7号线、7号线支线、15号线、前海线以及深惠城际线形成均衡的网络，构成四大枢纽，支撑总部基地的开发建设。基地周边轨道交通图枢纽站一般站一般站枢纽站一般站一般站枢纽站一般站Line5深惠城际前海线Line15Line7地铁站200m范围500m范围规划范围图例：03041.1区位条件1.1.2周边城市功能留仙洞总部基地周边以工业为主，地区城市服务功能较弱、档次低，需大幅改造提升。基地内部以发展备用地为主，也有少量工业用地、居住用地、教育科研用地以及仓储用地。工业用地主要集中在东南部的南湾工业区，用地面积5.46ha；居住用地面积1.85ha，主要为二类居住用地，集中在东北部的石鼓花园，面积为1.53ha；教育科研用地为西丽二中和深圳市第二高级中学；仓储用地为南侧的曙光物流。基地周边城市功能图深圳大学城深圳湾园区北区尖岗山战略性新兴产业集聚区中兴通讯TCL第二高级中学中兴宿舍深职院西丽二中茶光工业区(规划)波顿科技园集成电路设计产业园烟草物流中心一本物流新围、石岭和官龙工业区西丽工业区文光村文光村留仙洞村新围村九祥岭村官龙村丽雅苑留仙居南国丽城留仙洞总部基地现状深圳职业技术学院中兴通讯公司基地位置0506二、条件认知总部基地周边产业分布示意图1.1区位条件1.1.3产业发展条件（1）宏观层面留仙洞总部基地位于大沙河创新走廊关键节点、深圳湾园区北拓区域、前海与后海中心区的功能互补区与良好互动区。未来，留仙洞总部基地将是深圳西部地区产业发展的又一增长极，比肩前海、蛇口共同形成城市新的经济增长轴。（2）中观层面总部基地周边产业集聚与分工明显：尖岗山战略性新兴产业集聚区以新一代信息技术、互联网产业为主；大学城片区以智慧产业为主导；龙珠—侨城片区重点发展文化创意产业；高新区形成了以电子信息、光机电一体化、生物医药、新材料新能源为主导产业。后海中心区蛇口地区大学城片区龙珠片区高新园区宝安旧城工业区前海物流中心区前海中心深圳湾超级总部基地SITE宝安中心区经济增长轴深圳西部地区产业分布示意图总的来说，基地周边具有很好的产业基础，在深圳市产业转型中起到很强的示范作用，对总部基地的产业发展起到引领和带动作用。0708龙珠-侨城片区大学城片区尖岗山战略性新兴产业集聚区高新区深圳湾园区高新技术产业优化升级智慧产业优化完善文化创意产业改造提升新一代信息技术、互联网产业优化升级现有工业企业507家，其中属于战略性新兴产业的有129家，比如世界500强企业IBM、艾默生、3M等。近期十大建设项目涵盖了道路交通、水环境整治、学校、医院、文体中心等。西丽中心片区留仙洞总部基地二、条件认知1.1区位条件1.1.4生态景观资源基地周边拥有优越的区域生态环境和景观资源。基地北侧的钱岗水库、西沥水库及其周边大面积的生态保育地是留仙洞片区最优越的自然生态资源。另外东西向的绿廊把西侧的山体公园和东侧的石鼓山公园、塘朗山郊野公园连接起来；南北向的道路绿化，实现了基地与北侧生态保育地、南侧松坪山公园的有机联系。石鼓山公园中兴山体公园深职院山体公园塘朗山公园铁岗水库西沥水库基地周边生态景观资源分布图0910二、条件认知区位认知总结：1、基地周边现状交通条件优越，对外交通联系较为便利；基地周边轨道交通比较完善，5号线、7号线、7号线支线、15号线、前海线以及深惠城际将支撑总部基地的开发建设；2、基地周边以工业为主，地区城市服务功能较弱、档次低，需大幅改造提升；3、基地周边具有很好的产业基础，在深圳市产业转型中起到很强的示范作用，对总部基地的产业发展起到引领和带动作用；4、基地周边拥有优越的区域生态环境和景观资源，为总部基地的生态建设及融入周围环境创造了很好的条件；5、直升机场限高对基地有一定的影响。50米25米45米100米名家富居90米豪方现代豪园70米中兴宿舍120米大冲旧改200米波顿100米留仙洞直升机场周边高度控制图1.1区位条件1.1.5直升机场要求按照中国民航中南机场设计研究院编制的《深圳南头直升机场使用手册》，机场净空障碍物限制在1955米范围限高45米，3055米范围限高100米。高度影响：按照直升机场限高，留仙洞整体限高100米（仅2街坊局部可突破100米）。建设模式：近期按单个项目申报，远期搬迁。情况说明：周边多个建设项目已突破限高要求，如中兴、波顿、大冲等。人大代表多次建议搬迁，目前规土委已开展相关研究。二、条件认知1112土地利用现状图2.2基地条件2.2.1土地利用现状项目地处西丽中心区，整体以生产功能为主，而城市服务水平低，需大幅改造提升。本片区以城市储备用地为主，用地面积为96.81公顷，占总用地面积的71.45%。城市建设用地包括居住用地、商业服务业用地、公共管理与服务设施用地、工业用地、物流仓储用地和交通设施用地共6大类。见表*

用地性质用地面积(公顷)占建设用地比例(%)大类中类大类中类大类中类大类中类RR2居住用地二类居住用地1.851.531.371.13R3三类居住用地0.320.24GICGIC5公共管理与服务设施用地教育设施用地2.362.361.741.74MM1工业用地一类工业用地5.460.714.030.52M3三类工业用地4.753.51WW1物流仓储用地普通仓储用地1.601.601.181.18SS1交通设施用地城市道路用地27.4227.4220.2420.24EE9水域和其它用地发展备用地96.8196.8171.4571.45合计规划区总用地135.5100.00100.00现状土地利用汇总表1314二、条件认知土地资源现状图2.2基地条件2.2.2土地资源现状土地按照现有宗地可划分为产权合同、合同和用地方案三类。其中T501-0007宗地为产权合同，T501-0006宗地为合同，T501-0012宗地为用地方案。根据已收集的资料，按照上述分类，本片区的用地权属情况详见表x-x，表x-x。地籍调查统计表一现状用地权属汇总表类别名称宗地数(宗)面积(ha)比例(%)已审批用地合同产权用地11.50.59%在审批用地合同用地11.50.59%用地方案12.40.94%规划区合计35.42.12%分类序号宗地号单位名称土地用途土地用途编码用地面积宗地权属宗地关联红线号合同办理最近时间产权合同1T501-0007深圳市深秦实业有限公司工业用地-15001.8产权合同用地94-2411995-6-15合同2T501-0006深圳市天地混凝土有限公司工业用地-15004合同用地92-0371992-11-18用地方案3T501-0012深圳市南山区教育局教育用地-23990用地方案93-2632002-6-18地籍调查统计表二1516二、条件认知1718建筑物概况图2.2基地条件2.2.3建筑物概况现状建筑主要为南湾工业、石鼓花园以及西丽二中，总建筑量约为3.23万平方米，毛容积率为0.03。其中，建筑以多层为主。现状建筑质量整体较好，一类建筑0.32万平方米，占总建筑面积的10%；二类建筑0.40万平方米，占总建筑面积12.5%；三类质量建筑2.5万平方米，占总建筑面积77.6%。根据片区的统一规划建设需要，建议拆除南湾工业区内厂房建筑以及石鼓花园居住建筑。建筑质量分类统计表建筑类型建筑面积（平方米）比例（%）简单描述一类建筑32289.99钢筋砼结构；近期开发的成片居住小区、沿街商业，新建工业区、中小学、幼儿园等。二类建筑403812.5钢筋砼结构；较早期开发的居住小区、沿街商业、公共建筑，新村及旧村原有住宅较好的部分等。三类建筑2506877.6砖混或钢筋砼结构；烂尾楼、旧工业区等。合计3234100

二、现状概况1920高压燃气管线位置图2.2基地条件2.2.4高压燃气管线本片区南侧沿茶光路布设一条城市高压燃气管线，根据《橙线管理规定》，城市高压燃气管线两侧15米范围（控制范围）内不得规划建设其他地面设施；管线两侧27米范围（限制范围）内不得规划建设居民、大型厂房等设施；管线两侧50米范围（影响范围）内不得规划建设医院、学校、商场、敬老院等人口高度密集且疏散难度大的重要公共设施。影响范围对轨道交通站点布局、茶光路沿线功能布局产生一定影响。二、现状概况50米27米15米50米27米15米高压燃气管线深圳市深秦实业有限公司深圳市天地混凝土有限公司2.3规划条件2.3.1《深圳市城市总体规划（2010-2020）》根据本规划要求，基地属于深圳市高新区的范围，以产业功能为主，以教育科研、集成电路、通讯设备、软件、生物医药、新材料及光机电一体化为主导产业，是深圳市重点工业园区的重要组成部分，基地中保留了部分山体。2.3.2《深圳市南山区分区规划（2002-2010）》《深圳市南山区分区规划（2002-2010）》中确定以集成电路为主的高新技术产业，在用地规划中保留大部分的山体，只有北侧的为产业用地。2.3.3《深圳市南山区【西丽中心区】地区法定图则》（在编、暂缓）法定图则在编制过程中结合当时的大规模集成电路用地需求，以大地块的工业用地为主，无经营性用地。基地在总规中的位置示意图基地在分区规划中的位置示意图2122基地在总规中的位置示意图2.3.4《大沙河创新走廊重点更新片区城市更新专项规划》该规划对基地的定位为：西丽中心区重要组成部分；为周边提供城市服务和产学研服务；内部增加经营性用地和教育科研用地。二、条件认知CHAPTER04目标与定位4.1规划定位4.2规划目标留仙洞战略性新兴产业基地

新能源（核电）产业基地

大沙河创新走廊新兴产业基地平湖金融与现代服务业基地华为科技城新一代通信产业基地新能源汽车产业基地坪山国家生物产业基地

大芬油画产业基地现代农业生物育种创新基地光明中心总部区龙岗中心总部区龙华核心区总部基地盐田中心总部区机场空港总部区前海中心总部核心区罗湖中心总部核心区+++留仙洞片区总部基地福田中心区总部基地+后海中心区总部基地深圳湾高新区总部基地++深圳湾超级总部基地深圳湾超级总部基地：世界级企业总部基地福田中心区总部基地：打造深圳总部经济航母后海中心区总部基地：名企结对、企业家云集之地留仙洞片区总部基地：战略性新兴产业总部基地深圳湾高新区总部基地：建设中国最大科技总部基地龙华核心区总部基地：综合型的城市副中心六大总部基地：四、目标与定位4.1规划定位4.1.1相关要求2011年3月25日，中共深圳市委深圳市人民政府出台“关于提升城市发展质量的决定”，留仙洞总部基地成为深圳市近期建设的60个标志性项目之一。2011年12月8日，深圳市政府出台《深圳国家创新型城市总体规划实施方案（2011—2013年）》，要求加快留仙洞新兴产业总部基地建设。留仙洞是深圳市六大总部基地之一留仙洞是深圳近期建设9大战略性新兴产业集聚区之一。九个战略新兴产业集聚区：大沙河创新走廊新兴产业基地留仙洞战略性新兴产业基地新能源（核电）产业基地新能源汽车产业基地平湖金融与现代服务业基地华为科技城新一代通信产业基地现代农业生物育种创新基地坪山国家生物产业基地大芬油画产业基地23242011年9月29日，深圳市政府印发《深圳市“十二五”规划纲要实施方案》，留仙洞新兴产业总部基地列为2011年十项重点任务。4.1规划定位4.1.2功能定位根据相关文件要求，留仙洞承担总部基地、战略性新兴产业基地两大使命。因此，本规划确定留仙洞片区总体功能定位为：四、目标与定位战略性新兴产业总部基地即集战略性新兴产业特征和企业总部特征的新一代产业园区，是深圳未来引领产业高端发展的重要基地!研发孵化类产业园区台湾新竹科技园印度班迪加尔软件园一般类产业总部园区战略性新兴产业总部园区北京丰台总部基地上海浦江智谷香港科技园?街坊式开发高品质配套生态化环境目标导向4.1.3产业定位留仙洞以集成电路设计、移动互联网、物联网、云计算和高端软件五大产业为重点，发展新一代信息技术。产业发展定位、目标与方向如下：以集成电路设计作为园区产业发展的先发驱动力，以移动互联网、物联网、云计算为园区产业发展的持续驱动力，以高端软件为园区产业发展的价值增长极，通过“四驱一极”发展战略的实施，将留仙洞打造成为国际化新一代技术研发中心国家新一代信息技术转化与应用示范基地区域性新一代信息技术辐射带动极4.1.4产业发展方向（1）承接需求，聚焦发展集成电路设计产业（2）依托龙头，突破发展移动互联网产业（3）扎根优势，提速发展物联网产业（4）整合资源，错位发展云计算产业（5）推动升级，协调发展高端软件产业留仙洞总部基地产业定位25264.2规划目标4.2.1特征分析通过相关案例分析并结合总部基地、战略性新兴产业的特点，确定战略性新兴产业总部园区具有以下三个特征：四、目标与定位4.2.2规划目标本片区的发展目标：依托良好的区位条件和自然资源，将本片区建设成为深圳市生态环境优美、产业配套设施完善的战略性新兴产业总部基地。集聚效应+特色差异多元科技+低碳生态专享平台+便利生活123高端人才集聚科技信息交汇特色形象差异化分区企业需求多元化空间设计多元化大型开敞空间低碳生态技术绿色交通出行一站式高端生产性服务（酒店、会议、展览等）便利分散生活性服务（餐饮、娱乐、休闲等）集聚效应+特色差异多元科技+低碳生态专享平台+便利生活融合4.2.3发展目标到2015年，留仙洞将实现以下目标：——拥有1500家入驻企业——产值规模达到1000亿元——税收到达100亿元——提供14万就业岗位——拥有4万研发人员——引进5-10个国家省市工程（技术）中心、重点（工程）实验室及企业技术中心——拥有4个创新团队4.2.4规模控制（1）用地规模及开发规模本片区总用地面积为172.31万平方米。开发规模遵循“弹性控制、整体形态控制”的原则。通过城市空间研究以及交通和市政设施支撑分析，确定本片区建设规模总量为583.6-683.6万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。创科路以东片区为留仙洞总部基地的核心区，总用地面积为135.52万平方米，规划建设规模总量为500-600万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。（2）人口规模按照经济技术指标测试，本项目本片区规划就业人口为15-18万人，约4.7-5.1万人在本片区内居住，其中约2-2.4万人在核心区内居住。2728CHAPTER05规划方案5.1集聚效应+特色差异5.2多元科技+低碳生态5.3专享平台+便利生活2930五、三规划三方案土地三利用三规划三图5.三1集聚三效应+特色三差异5.三1.三1土地三集约三利用本片三区规三划范三围内三用地三由6类用三地组三成，三包括三工业三用地三（M）、三商业三服务三业用三地（C）、三公共三管理三与服三务设三施用三地（GI三C）、三交通三设施三用地三（S）、三绿地三与广三场用三地（G），三规划三总用三地面三积为13三5.三52公顷三。（1）工三业用三地（M）:规划三工业三用地三面积57三.3三2公顷三，占三总用三地面三积的42三.3三0%。工三业用三地主三要为新三型产三业用三地M0。（2）商三业服三务业三用地三（C）:规划三商业三服务三用地三面积3.三59公顷三，占三总用三地面三积的2.三65三%。商三业服三务用三地主三要布三局茶三光路三、留三仙大三道与三同发三南路三交叉三口，三结合三轨道5号线三留仙三洞站三、轨三道15号线三茶光三站进三行综三合开三发。（3）公三共管三理与三服务三设施三用地三（GI三C）:规划三公共三管理三与服三务设三施用三地面三积2.三40公顷三，占三总用三地面三积的1.三77三%。规三划保三留片三区内三部的三深圳三市西三丽第三二中三学。（4）交三通设三施用三地（S）:规划三交通三设施三用地三面积47三.3三9公顷三，全三部为三城市三道路三用地三（S1），三占总三用地三面积三的34三.9三7%。（5）绿三地与三广场三用地三（G）:规划三区绿三地面三积24三.1三8公顷三，占三总用三地面三积的18三.3三2%。绿三地主三要有三两种三用地三形态三：G1和G1三+C三1。其三中公三共绿三地(G三1)三7.三51公顷三，主三要为三道路三外侧三的公三共绿三地、三街头三绿地三等；三公共三绿地+新型三产业用地三（G1三+C三1）呈三“H”形三绿廊三，绿三廊内三部可三设置三零售三、文三化、三康体三、休三闲等三小型三商业三服务三功能三。序号用地代码用地性质用地面积(公顷)占总用地比例(%)大类中类大类中类大类中类大类中类1C—商业服务业用地—3.593.592.652.652GICGIC5公共管理与服务设施用地教育设施用地2.402.401.771.773MM0工业用地新型产业用地57.3257.3242.3042.304SS1交通设施用地城市道路用地47.3947.3934.9734.975GG1绿地与广场用地公共绿地24.187.6418.325.64G1+C1公共绿地+商业用地17.1812.686合计城市总用地135.52100.00100.00规划三用地三汇总三表31325.三1集聚三效应+特色三差异5.三1.三2空间集约三利用总规三划面三积13三5.三5公顷三，规三划建三筑面三积50三0~三60三0万㎡三，毛三容积三率3.三7~三4.三4，地三块净三容积三率8.三0~三9.三6，控三制建三筑高三度小三于等三于30三0m。规三划区三可提三供就三业人三口15万~1三8万，三容纳三居住三人口2~三2.三4万人三。按照三集约三化空三间利三用的三要求三，留三仙洞三产业三基地三规划三毛容三积率三为3.三7-三4.三4，产三业用三地净三容积三率为8.三5-三10三.2，整三体建三筑高三度不三超过30三0米。三其中1街坊三容积三率为7.三0-三9.三1，2街坊三容积三率为10三.4三-1三2.三0，3街坊三容积三率为6.三1-三7.三1，4街坊三容积三率为9.三1-三10三.2，5街坊三容积三率为6.三3-三7.三2，6街坊三容积三率为6.三5-三8.三3，7街坊三容积三率为10三.3三-1三2.三7（图5）。三规划三通过三超高三层建三筑结三合公三共开三敞绿三地共三同塑三造地三区特三色差三异性三空间三：4街坊三为标三志性三地区三，为三基地三综合三性生三产服三务平三台；2街坊三和7街坊三依托三轨道三站点三，构三建高三端产三业综三合体三，形三成南三北标三志性三入口三；1街坊三和6街坊三构成三了基三地内三南北三两侧三的形三象界三面；3街坊三和5街坊三均三三面临三绿廊三，是三基地三环境三最好三的地三区。项目容量(万㎡)比例（%）总建筑面积（万平方米）500~600100其中产业用房（办公）355~43171~72商业35-427人才公寓50-6010服务综合体45-549生活服务设施152.2~2.6规划三建筑三功能三一栏三表五、三规划三方案城市三设计三效果三图各街三坊规三模示三意图33345.三1集聚三效应+特色三差异5.三1.三2空间集约三利用结合三片区三周边三现有三景观三资源三，构三筑“三绿廊+慢行三系统三”的三整体三空间三结构三，形三成东三西向三由城三市空三间到三自然三山体三的引三导，三营造三总部三基地三与自三然山三体景三观的三融合三。本片三区城三市空三间组三织为三“三三廊七三街坊三”的三空间三结构三，构三建总三部基三地的三环境三特色三和空三间特三色。“三三廊”三为各三街坊三之间三形成三具有三绿色三生态三休闲三服务三功能三的高三品质三公共三空间三，从三各街三坊内三部步三行5分钟三（20三0米）三即可三到达三绿色三服务三生态三廊道三，享三受就三近服三务。三中部三为捷三运动三力廊三，通三过一三系列三沿街三商业三服务三功能三的布三置，三形成三丰富三、亲三切的三街道三景观三界面三，打三造一三条现三代、三高效三、复三合的三活力三走廊三；北三侧是三创新三服务三廊，三通过三地景三建筑三形成三绿色三、立三体、三慢行三的坡三地景三观系三统，三并赋三予文三化设三施、三休闲三设施三、商三业设三施以三及首三末站三等服三务设三施形三成一三体化三服务三廊道三；南三侧为三生活三休闲三廊，三通过三大量三公共三绿地三及多三树种三的植三物景三观形三成丰三富的三步行三流线三打造三一条三绿色三、安三静的三休闲三走廊三。“七三街坊三”即三由主三要道三路和三绿化三分隔三而成三的七三个街三坊，三每个三独立三的街三坊以三研发三和总三部办三公为三主，三融合三商业三、休三闲等三配套三功能三。按三照立三体城三市的三设计三构想三，规三划七三个高三强度三密集三街坊三，容三积率三为7-三12不等三。通三过超三高层三建筑三结合三公共三开敞三绿地三共同三塑造三地区三特色三差异三性空三间：4街坊三为标三志性三地区三，为三基地三综合三性生三产服三务平三台；2街坊三和7街坊三依托三轨道三站点三，构三建高三端产三业综三合体三，形三成南三北标三志性三入口三；1街坊三和6街坊三构成三了基三地内三南北三两侧三的形三象界三面；3街坊三和5街坊三均三三面临三绿廊三，是三基地三环境三最好三的地三区。五、三规划三方案“三三廊七三街坊三”示三意图城市三设计三总平三面图大型产业综合体（2街坊）服务综合体（4街坊）大型产业综合体（6、7街坊）塘朗山前期三方案——城市三天际三线最终三方案——城市三天际三线5.三1集聚三效应+特色三差异5.三1.三2空间集约三利用城市三天际三线的三塑造三经历三了两三个过三程，三前期三方案三中央三服务三综合三体控三制高三度为10三0m，后三期将三服务三综合三体打三造为三标志三性节三点，三将高三度提三高到30三0m，从三而使三城市三天际三线形三态更三加丰三富。五、三规划三方案优三化35365.三1集聚三效应+特色三差异5.三1.三2空间集约三利用为了三增加三空间三集约三利用三效率三，对三地下三空间三进行三了一三定的三开发三，坚三持开三发与三保护三相结三合的三原则三、地三上与三地下三相协三调的三原则三、坚三持统三一规三划、三分期三实施三的原三则。根据三国内三外经三验，三地下三空间三开发三分为三浅层三、次三浅层三、次三深层三和深三层四三个层三次：（1）浅三层（0至-1三0米）三主要三功能三为地三下商三业、三餐饮三、文三化娱三乐、三商业三步行三街、三停车三场、三高层三建筑三附属三设施三及防三空地三下室三、城三市水三、电三、气三、通三讯管三网的三市政三公用三设施三；（2）中三层（-1三0至-3三0米）三主要三功能三为地三下轨三道交三通、三停车三场、三高层三建筑三附属三设施三及防三空地三下室三，其三它部三分应三限制三开发三；（3）深三层（-3三0米以三下）三主要三功用三为轨三道交三通，三其它三地区三应保三护控三制，三基本三不作三开发三。建议三规划三区内三的地三下空三间目三前以0—三20三m浅层三地下三空间三开发三为主三，而三深层三作为三保护三性资三源，三为以三后重三大基三础设三施地三下化三留有三余地三。地下三空间三功能三布局三：（1）轨三道交三通站三：结三合轨三道交三通站三点及三周边三的商三业用三地形三成地三下商三业网三络，三建议三轨道三交通三站点三周边三地区三（约50三0米半三径）三统一三规划三、整三体设三计确三定地三下各三层标三高，三并预三留地三下人三行过三街通三道。三各地三块应三根据三建设三时序三进行三通道三衔接三。（2）街三坊内三部：三根据三需求三设置三地下三商业三和地三下停三车库三，其三中地三下商三业应三该处三理好三与轨三道站三点之三间，三以及三与绿三廊之三间的三衔接三关系三，合三理的三组织三人流三和车三流。（3）地三下通三道：三在绿三廊下三方、三街坊三主要三道路三下方三设置三地下三人行三通道三；并三通过三地下三车行三通道三串接三各街三坊地三下停三车空三间，三形成三地下三口字三环路三。五、三规划三方案3738地下三空间三连接三示意三图街坊三内部地下三空间街坊三内部地下三空间地下三连接三通道5.三1集聚三效应+特色三差异5.三1.三3产业三集聚三综合三体留仙三洞战三略性三新兴三产业三总部三基地三内的2街坊三和7街坊三，依三托轨三道站三点，三构建三高端三产业三综合三体，三形成三南北三标志三性入三口。三其中2街坊三以互三联网三为主三导产三业，7街坊三以云三计算三为主三导产三业。五、三规划三方案5.三1.三4特色三产业三街坊各个三街坊三根据三各自三产业三特点三承担三不同三的科三技服三务功三能，三具体三为：1街坊三和2街坊三配备三物联三网综三合应三用开三放实三验平三台、三移动三互联三网软三件开三发测三试公三共平三台、三产品三展示三平台三、智三慧管三理服三务平三台；3街坊三配备三云计三算服三务平三台；4街坊三配备三酒店三、会三议中三心、三展示三中心三、综三合管三理平三台、三投融三资服三务平三台、三政府三资金三申请三平台三、税三务服三务平三台等三，是三为其三他街三坊提三供一三站式三生产三性服三务的三大型三综合三体；5街坊三配备IC设计三公共三服务三平台三、IC测试三公共三服务三平台三；6街坊三配备三软件三测试三平台三；7街坊三配备三云服三务平三台。三各街三坊的三产业三和产三业服三务配三套相三互支三持、三相互三促进三、协三调发三展。产业三集聚三综合三体功三能示三意图特色三产业三街坊三产业三分布三图2街坊7街坊1街坊2街坊3街坊4街坊5街坊6街坊7街坊39405.三1集聚三效应+特色三差异5.三1.三5产业三社区产业三社区三是以三研发三为主三导，三融合三商业三、居三住、三休闲三等综三合配三套功三能的三新型三城市三化形三态。三传统三的生三产性三空间三规划三以产三业为三主，三空间三载体三多为三产业三园区三；随三后产三业园三区开三始向三街区三化发三展，三成为三生产三、生三活的三整体三；未三来产三业基三地规三划需三要此三基础三上进三行创三新，三要利三用新三技术三对园三区进三行全三方位三提升三，形三成“三生产三、生三活、三生态三”三三位一三体的三新理三念。三“生三产”三是产三业基三地的三主体三，其三核心三就是三效益三，新三理念三下的三效益三包括三：经三济效三益，三也就三是通三过信三息技三术的三不断三升级三，提三高经三济产三出；三社会三效益三，是三新技三术下三对于三人才三的需三求和三培养三，指三向促三进就三业、三利于三交流三和教三育。三“生三活”三体现三在配三套设三施的三完善三，以三及环三境品三质的三提升三，实三现从三产业三园区三到产三业社三区的三转变三。五、三规划三方案5.三1.三6立体三城市总部三基地三本着三土地三集约三利用三、整三体形三态控三制、三市政三交通三可支三撑的三原则三，既三要有三充分三人性三化的三服务三空间三，又三要有三相对三清静三的研三发空三间和三高密三度的三总部三大楼三，还三要有三利于三快速三建造三和避三免高三强度三的压三迫感三。有三效的三做法三，是三将有三限的三地皮三掰成三几层三来利三用，三取名三为“三立体三街坊三”。三立体三街坊三由三三重的三公共三、半三公共三空间三组成三。包三括地三下车三库层三、街三巷广三场层三、平三台花三园层三和塔三楼层三。街区三之间三公共三空间三满足三高可三达性三、多三元、三连通三；街三坊内三部满三足多三层次三的立三体交三流等三，通三过广三场、三平台三花园三、绿三色街三道将三各个三地块三联系三在一三起，三配合三垂直三交通三设施三使整三个街三坊呈三现出三一种三多层三次、三复合三的立三体街三区形三象。三规划三通过三增加三轨道三线路三，加三密支三路网三，均三匀布三局公三交设三施，三完善三步行三网络三，以三提高三交通三支撑三能力三；完三善周三边市三政主三干管三网，三扩容三现有三给水三厂容三量，三以提三高市三政支三撑能三力。立体三街坊三局部三透视三图产业三社区三透视三图4142生态化Soho办公集中式产业总部庭院式产业总部街坊广场平台花园绿色街道五、三规划三方案5.三2多元三科技+低碳三生态5.三2.三1适应三多元三产业三需求三的空三间单三元通过三对问三卷及三访谈三的分三析，三本文三把企三业对三入驻三留仙三洞总三部基三地的三需求三分两三大类三、七三小类三，具三体如三下表三所示三；目标层准则层指标层企业需求产业发展需求产业发展环境需求产业服务配套需求产业创新需求产业空间需求公共服务配套需求产业建筑空间需求工作环境需求标志性需求（1）产业三发展三需求产业三发展三环境三需求总部三基地三未来三都会三有哪三些产三业聚三集，三周围三的企三业是三否能三与自三身企三业良三好互三动是三他们三关心三的首三要问三题。三毫无三疑问三，良三好的三产业三环境三是企三业健三康成三长的三关键三因素三，尤三其是三某些三关键三性企三业（三“第三一粒三种子三”）三是决三定总三部基三地是三否成三功的三基础三。这三类企三业的三入驻三不但三能把三产业三优势三辐射三到产三业关三联链三的各三个产三业中三去，三带动三相关三企业三的发三展，三而且三也能三助其三快速三增长三。尽三管没三人能三准确三预测三出第三一粒三树种三何时三会落三地，三但该三树种三一旦三入土三，它三就可三能会三长出三一片三森林三。因此三，留三仙洞三总部三基地三的规三划设三计首三先要三考虑三入驻三意愿三强烈三、行三业中三有影三响力三、产三业带三动力三强的三企业三，可三采取三“私三人定三制”三的方三式量三身定三做，三以此三吸引三其入三住，三以此三来促三使产三业聚三集；三其次三从空三间的三多元三化、三可变三性等三来吸三引不三同规三模和三类别三的企三业，三引导三产业三的多三元化三；鼓三励各三企业三之间三互动三、错三位和三协调三发展三，避三免类三型单三一的三企业三入驻三造成三恶性三竞争三；通三过上三下游三企业三的协三作实三现其三核心三业务三的专三业化三，形三成外三部劳三动分三工，三把总三部基三地及三其周三边地三区打三造成三战略三性新三兴产三业总三部集三群。产业三服务三配套三需求尽管三“第三一粒三种子三”的三到来三可能三是偶三然的三，但三形成三产业三中心三最重三要的三是偶三然事三件之三后的三累积三过程三，而三产业三服务三配套三就是三累积三过程三中必三备的三基础三。纵三观世三界成三功的三产业三社区三，产三业服三务配三套是三产业三社区三的综三合品三质、三持续三活力三的重三要评三价指三标。三产业三配套三不局三限于三提供三食堂三、交三通，三更主三要的三是针三对战三略性三新兴三产业三的交三流、三展示三等服三务平三台。经调三查发三现：三大部三分企三业有三技术三提升三、产三品发三布与三展示三、企三业交三流等三需求三，需三要相三应的三测试三平台三、实三验平三台、三展示三平台三、智三慧管三理平三台等三空间三支撑三，但三多数三企业三对这三类空三间使三用率三不高三，企三业自三建容三易造三成浪三费，三而且三部分三中小三企业三没有三自建三平台三的能三力。三因此三，企三业希三望在三留仙三洞总三部基三地能三集中三建设三一个三面向三全社三会开三放、三共享三的多三学科三、多三用户三、多三功能三的科三技资三源保三障与三服务三系统三，为三中小三企业三提供三技术三信息三、咨三询、三开发三、试三验、三推广三以及三产品三研制三、设三计、三加工三、监三测等三服务三。产业三创新三需求调查三发现三，良三好的三创新三环境三也是三企业三关心三的主三要因三素，三这是三关系三企业三长远三发展三的重三要问三题。三创新三环境三的培三育可三以通三过企三业与三周边三大学三、研三究机三构长三期的三交流三与合三作完三成，三也可三以通三过企三业之三间的三互动三实现三。比三如，三在奥三地利三的集三群发三展中三，为三促进三企业三互动三而提三供很三多公三共服三务：三信息三通信三平台三、培三训、三资助三合作三项目三、发三展营三销和三公共三关系三、为三有兴三趣参三与合三作者三召开三圆桌三会议三等。三因此三，留三仙洞三总部三基地三的规三划中三应该三搭建三企业三之间三的交三流平三台，三预留三筹办三产学三研联三盟、三展会三、论三坛等三大型三会议三、展三示空三间，三为企三业之三间、三员工三之间三提供三随时三随地三的交三流机三会与三空间三，从三而激三发创三意的三火花三，提三高产三业创三新能三力。（2）产业三空间三需求空间三需求三的满三足是三企业三发展三的重三要推三动力三，一三方面三不同三行业三、类三型、三阶段三的企三业对三建筑三单体三、组三合及三综合三配套三等需三求不三同，三另一三方面三由于三总部三基地三内的三人群三特点三为高三学历三、年三轻化三，对三空间三舒适三性的三需求三也高三于一三般产三业园三区。三如三下表三所示三，通三过对三“企三业是三否入三驻留三仙洞三总部三基地三首先三考虑三的因三素是三哪些三”这三一问三题调三查发三现，三各种三类型三企业三对交三通、三配套三服务三、空三间使三用等三均提三出了三较高三的要三求。企业类型交通便捷性配套服务方便性空间使用舒适度外观及位置标识性空间使用灵活性景观环境舒适度大型28%22%17%17%11%6%中型31%25%25%8%8%3%小型33%22%22%0%22%0%公共三服务三配套三需求调查三分析三发现三，公三共配三套服三务主三要包三括餐三饮、三购物三、休三闲娱三乐、三医疗三、教三育等三，其三中对三餐饮三的需三求最三为强三烈，82三%的被三访者三对企三业目三前的三餐饮三现状三不满三意，三希望三增加三餐饮三配套三的比三例。三据笔三者在三深圳三市高三新区三实地三调研三发现三，园三区内三配备三食堂三的企三业较三少，三沿街三的小三饭馆三也不三多，三且档三次低三、卫三生条三件差三，企三业员三工不三得不三去很三远的三地方三就餐三。除基三本的三生活三服务三配套三外，三通过三对企三业管三理人三员和三行业三协会三访谈三发现三：总三部基三地内三还承三担对三外交三流、三商务三洽谈三等多三种外三向型三功能三，及三部分三行业三骨干三、国三外技三术人三员、三企业三高层三短期三的生三活居三住、三家庭三办公三、商三务会三议等三功能三。因三此，三留仙三洞总三部基三地内三部也三需配三备一三定面三积的三酒店三、大三型商三业、三公寓三、文三化体三育等三配套三设施三。产业三用房三空间三需求企业三目前三的餐三饮企三业由三于规三模、三产业三类型三等不三同对三产业三用房三的总三建筑三面积三、平三面形三式、三单层三建筑三面积三的要三求也三各异三。如三下图2-三3所示三，办三公面三积需三求在20三0-三10三00三㎡的企三业占62三%，需三求大三于10三00三0㎡的仅三占14三%。大三型企三业需三求一三般大三于10三00三0㎡，希三望购三地自三建或三者购三买物三业；三中型三企业三的需三求为20三00至10三00三0㎡，希三望半三租半三买；三小企三业需三求为20三0-三10三00三㎡，以三租赁三为主三。企三业对三建筑三体量三的需三求也三不同三，对三单层三建筑三面积三小于10三00三㎡的建三筑需三求较三多，三约占三总需三求的57三%，对三单层三建筑三面积三大于25三00三㎡的建三筑需三求较三少，三仅占19三%。4344五、三规划三方案5.三2多元三科技+低碳三生态5.三2.三1适应三多元三产业三需求三的空三间单三元另外三调查三发现三：和三塔式三高层三相比三，80三%的企三业更三愿意三入驻7至11层的三院落三式小三高层三；口三字型三和U字型三的建三筑公三共空三间多三样、三层次三丰富三，能三方便三企业三员工三之间三的合三作交三流，三是比三较受三欢迎三的建三筑组三合模三式。不同三大小三办公三面积三的需三求比三例不同三建筑三体量三的需三求比三例工作三环境三需求产业三总部三应当三是什三么样三子的三，和三商务三中心三有什三么区三别，三这是三在规三划设三计之三初面三临的三最重三要问三题。三总部三是高三智慧三的创三造性三工作三，是三理性三加激三情的三思维三活动三，需三要能三够激三发激三情的三场所三；创三新离三不开三集体三合作三和思三维碰三撞，三需要三利于三交流三、促三进合三作的三场所三，这三是对三战略三性新三兴产三业总三部基三地空三间设三计的三巨大三挑战三。另三外调三查发三现：三目标三企业三的员三工呈三现“三高学三历、三低龄三化”三的趋三势。三如图2-三5和图2-三6所示三：53三%的被三访者三拥有三本科三学历三，14三%的被三访者三拥有三研究三生及三以上三学历三；30岁以三下占三被访三者总三数的61三%。此三类人三群对三工作三环境三的要三求更三高，三不仅三要求三环境三的快三捷性三与便三利性三，更三强调三环境三的舒三适性三。访谈三发现三：大三部分三被访三者对三现状三办公三环境三基本三满意三，但三渴望三更生三态、三现代三、科三技的三办公三形式三。留三仙洞三总部三基地三作为三高端三产业三的研三发办三公空三间，三规划三将引三入“三创意三办公三”、三“SO三HO办公三”和三“自三然式三办公三”等三规划三理念三，通三过“三立体三分层三”的三空间三设计三，打三造多三层次三的办三公空三间和三室外三公共三空间三，营三造一三种