旧城改造规划的理解和案例关于改造规划的专题及应用

2023/5/17旧城改造规划的理解和案例

－关于改造规划的专题及应用2旧城改造规划的不同层面3应从不同层面看待旧城改造规划项目旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造方向：技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）4技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）容积率建筑承载力水电配套交通外观负面影响（消防、治安）资源占用等5技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）拆赔代价（经济测算）房地产市场发展开发顺序及难易资金问题开发商意愿利益平衡等政策－规划奖励、改造政策、规划审批6技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）产业环境空间布局、功能用途风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇7旧城改造规划的视野

城市未来十年发展大战略、大方针与周边大区域未业发展找到关联旧城改造带来的机遇及对城市未来发展的影响旧城改造为城市能贡献什么？改造对未来城市发展能够起到的作用城市未来发展的瓶颈判断旧改造对城市未来的意义建立指标体系活力竞争力土地利用税收城市管理……成为城市发展的利器对未来的预见力8对未来的预见是改造规划“定位”的基础城市现所处阶段对未来发展指标判定GDP人口产业城市化房地产国内外相同阶段的城市指标通过对比国内外城市相同阶段各项指标对城市未来发展预见改造对城市未来发展影响预见人口要素文化要素资本要素产业土地要素市场城市环境法制与政策9改造规划“定位”的最佳方向我们的定位对城市未来发展预见城市优化城市竞争力城市管理站在“城市”的视角而非“项目”对城市旧城改造剖析剖析旧城旧城改造对城市未来的影响对未来准确的预见是领导决策的基础旧城改造发展纲领与策略实施应具备的条件实现条件的策略10局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化（有形磨损）环境的改善和城市美化多个城市项目的组合旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定旧城改造城市更新涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容内容动因注重内涵防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）着眼于区域的整体发展，城市的整体更新城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”11旧城改造规划的重点问题12需解决的一些主要问题I－定位发展战略——立意、目标取向，决定战略高度整体定位——决定价值实现II－规划成果功能布局技术成果III－容积率经济测算——制定容积率依据容积率确定——与现状规划的对比和调整IV－实施支撑实施策略——改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制规划奖励——决定资源利用政府规划审批－审批支撑13改造规划需研究解决的关键点应重点关注以下八大关键点：改造目标体系建立改造政策问题研究资金平衡问题研究开发控制问题研究社会效益目标市场价值实现改造进程目标对开发主体的政策：容积率奖励、地价减免等对拆迁补偿的政策对“原居民”安置的政策政府资金援助条件及方式投资收益细目的分类列举及平衡计算新增土地价值清算政府在开发过程中的权利、责任及收益开发商在过程中的权利、责任及收益社会及国家在过程中的权利、责任及收益风险控制14需解决的关键点（续）功能布局与规划指标问题研究建筑风格问题研究开发模式问题研究拆赔方案研究核心功能区规划如何为土地增值指标如何使利润平衡指标如何使土地增值改造前后规划建筑风格的统一性问题新建建筑与整体风格相容性问题改建建筑与整体风格相容性问题街区改造与整体风格相容性问题改造主体分析改造中利润实现主体与风险控制主体考虑整体改造与局部改造整体开发与分期开发拆赔模式拆赔比经济测算补偿方式15旧城改造规划案例－上海新天地16上海新天地－城市发展的新动力南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧城改造启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人17新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑18新天地改造历程1997年规划构想1998年拿地1999年新天地北里动工中心绿地及人工湖动工2001年新天地北里开业（商业只租不售）中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工2002年新天地南里开业（商业、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，销售率100％写字楼一期完工，销售率90％以上……….商圈地铁口商圈地铁口商圈地铁口2001年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖2002年进度新天地南里（商业、公寓）2003年进度住宅、写字楼一期太平桥改造秩序19改造三前的三上海三新天三地破旧三、拥三挤、三恶劣三居住三条件三的集三中表三现。富有三特色三的石三门建三筑元三素，三体现三上海20年代三建筑三特色三，是三建筑三修缮三的基三础20上海三新天三地项三目定三位：三国际三化休三闲、三文化三、娱三乐中三心功能三定位三：集三餐饮三、购三物、三娱乐三等功三能于三一身客户三定位三：上三海的三小资三一族三、居三住在三上海三的外三籍人三士以三及到三达上三海的三中外三游客功能三构成客户三定位具有sh三op三pi三ng三ma三ll功能提供三一种三集购三物、三餐饮三、住三宿、三休闲三、娱三乐和三观光三旅游三为一三体的三“一三站式三”消三费的三场所定位三三步三曲：三多功三能，三旅游三景点三，国三际化将餐三饮、三娱乐三、购三物和三旅游三、文三化等三等全三部集三在一三起上海三市中三心具三有历三史文三化特三色的三都市三旅游三景点希望三来到三上海三的人三，一三定要三来看三看上三海新三天地三，将三上海三新天三地建三成来三上海三必到三之地一个三国际三交流三和聚三会的三地点里会三有很三多的三活动三，很三多人三在上三海新三天地三聚会21改造三后的三上海三新天三地新天三地规三划布三局北里三以保三留石三库门三旧建三筑为三主三，结三合现三代化三的建三筑、三装潢三和设三备，三变为三多家三高级三消费三场所三及餐三厅，三菜式三来自三法国三、美三国、三德国三、英三国、三巴西三、意三大利三、日三本、三台湾三和香三港，三充份三展现三了新三天地三的国三际元三素。南里三以反三映时三代特三征的三新建三筑为三主，三包括三总建三面达2.三5平米三的购三物、三娱乐三、休三闲中三心，三配合三少量三石库三门建三筑。北里南里人工湖22新天三地北三里—石库三门建三筑为三主新天三地北三里，三面积三不到三两公三顷，三原先三由纵三横交三错的15个里三弄，三密布三着3万平三方米三的旧三房屋三，其三中最三早的三建于19三11年，三最迟三的建三于19三33年。23新天三地南三里—现代三建筑三为主24石库三门建三筑元三素25旧城三改造三规划三案例三－深三圳大三冲村26南山三区大三冲村－三提升三居住三环境三与区三域素三质项目：南三山区三大冲三村改三造项目三规模：13三0万平三方米项目三类型：城三中村三改造三项目改三造重三点：改三造前三提条三件研三究实施三阶段三划分拆赔三方案开发三方案招商三方案风险三控制三措施实施三细则（初三稿）27小结28小结根据三以往三改造三案例三，对三旧城三改造三及城三市更三新有三如下三认识三：观点三一：三旧城改造三是城三市发三展到三一定三阶段三的必三然，三是一三项城三市更三新的三计划观点三二：三良好三的城三中村三改造三不只三局限三于物三质形三态的三改造三，而三是着三眼于三城市三和区三域整三体发三展的三综合三系统三工程观点三三：三城市三更新三必须三具备三相应三条件三后才三能取三得综三合效三益最三佳观点三四：三城市三更新三是政三府有三意识三的干三预行三为，三通过三更新三使衰三退的三区域三机能