旧城改造规划的理解和案例

旧城改造规划的理解和案例

2目录旧城改造规划的不同层面旧城改造规划的重点问题旧城改造规划案例3旧城改造规划的不同层面4应从不同层面看待旧城改造规划项目旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造方向：技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）5技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）容积率建筑承载力水电配套交通外观负面影响（消防、治安）资源占用等6技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）拆赔代价（经济测算）房地产市场发展开发顺序及难易资金问题开发商意愿利益平衡等政策－规划奖励、改造政策、规划审批7技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）产业环境空间布局、功能用途风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇8旧城改造规划的视野

城市未来十年发展大战略、大方针与周边大区域未来产业发展的关联旧城改造带来的机遇及对城市未来发展的影响旧城改造为城市能贡献什么？改造对未来城市发展能够起到的作用城市未来发展的瓶颈判断旧改造对城市未来的意义建立指标体系活力竞争力土地利用税收城市管理……成为城市发展的利器对未来的预见力9局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化（有形磨损）环境的改善和城市美化多个城市项目的组合旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定旧城改造城市更新涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容内容动因注重内涵防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）着眼于区域的整体发展，城市的整体更新城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”10旧城改造规划的重点问题11旧城改造规划的重点问题

改造目标体系建立改造政策问题研究资金平衡问题研究开发控制问题研究社会效益目标市场价值实现改造进程目标对开发主体的政策：容积率奖励、地价减免等对拆迁补偿的政策对“原居民”安置的政策政府资金援助条件及方式投资收益细目的分类列举及平衡计算新增土地价值清算政府在开发过程中的权利、责任及收益开发商在过程中的权利、责任及收益社会及国家在过程中的权利、责任及收益风险控制12需解决的关键点（续）功能布局与规划指标问题研究建筑风格问题研究开发模式问题研究拆赔方案研究核心功能区规划如何为土地增值指标如何使利润平衡指标如何使土地增值改造前后规划建筑风格的统一性问题新建建筑与整体风格相容性问题改建建筑与整体风格相容性问题街区改造与整体风格相容性问题改造主体分析改造中利润实现主体与风险控制主体考虑整体改造与局部改造整体开发与分期开发拆赔模式拆赔比经济测算补偿方式13旧城改造规划案例－上海新天地14上海新天地－城市发展的新动力南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧城改造启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右，紧邻淮海中路商务圈，位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人太平桥总体规划项目总占地：52公顷，其中新天地占地3万平方米，建筑面积6万平方米。

总建筑面积：116.3万平方米总体规划顾问：开发商：香港瑞安集团前期投资：前期总投资14亿元，动迁费6亿元人民币人口数量：原自然街坊23个，原居住人口7万人功能结构分析图17新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑第一阶段：综合性时尚场所

第三阶段：顺应潮流与国际接轨

上海不仅仅是中国的上海，将来更会是国际的上海。石库门的建筑本身也散发着一股西方的气质。这样的选址让新天地自诞生起就与国际紧密的联系着。第三阶段要使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，最终脱颖而出。

石库门与生俱来的独特魅力，自然就为项目锁定了一个理所当然的主题，“都市旅游”。瑞安设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。第一阶段由于认识上的局限性，主要强调综合性，目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，但至少明确了一个大方向，即做一个综合性的商业场所。上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客第二阶段：锁定主题“都市旅游景点”

定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化19改造三前的三上海三新天三地破旧三、拥三挤、三恶劣三居住三条件三的集三中表三现。富有三特色三的石三门建三筑元三素，三体现三上海20年代三建筑三特色三，是三建筑三修缮三的基三础20改造三后的三上海三新天三地新天三地规三划布三局北里三以保三留石三库门三旧建三筑为三主三，结三合现三代化三的建三筑、三装潢三和设三备，三变为三多家三高级三消费三场所三及餐三厅，三菜式三来自三法国三、美三国、三德国三、英三国、三巴西三、意三大利三、日三本、三台湾三和香三港，三充份三展现三了新三天地三的国三际元三素。南里三以反三映时三代特三征的三新建三筑为三主，三包括三总建三面达2.三5平米三的购三物、三娱乐三、休三闲中三心，三配合三少量三石库三门建三筑。从而三形成三南北新旧三对话三，交三相辉三映的格三局。北里南里人工湖分南三里和三北里三两部三分，三以“三新旧三融合三”为三设计三理念三，保三留了三老上三海传三统建三筑石三库门三的特三色，三并注三入现三代元三素和三设施三，是三一个三具有三上海三历史三文化三风貌三、创三造前三沿生三活体三验的三时尚三中心三。该三项目三借鉴三国外三经验三，采三用保三留建三筑外三皮、三改造三内部三结构三和功三能并三引进三新的三生活三内容三的改三造手三法，三堪称三近年三来国三内最三为成三功的三城市三更新三项目三之一三。21新天三地北三里—石库三门建三筑为三主新天三地北三里，三面积三不到三两公三顷，三原先三由纵三横交三错的15个里三弄，三密布三着3万平三方米三的旧三房屋三，其三中最三早的三建于19三11年，三最迟三的建三于19三33年。22新天三地南三里—现代三建筑三为主观念三的进三步以往三社会三大众三认为三历史三保护三是政三府的三工作三。其三实新三天地三的开三发模三式就三是房三地产三的开三发，三着重三的是三再生三里弄三生活三形态三带来三的商三业利三益，三也是三因为三这样三的考三虑，三带来三了历三史建三筑保三护的三机会三。从三传统三建筑三保护三的概三念与三方法三看，三新天三地是三一个三特殊三的例三子，三它带三动了三地区三的开三发热三潮与三历史三保护三新点三子。手法三的创三新瑞安三集团三独具三慧眼三，掌三握了三契机三，采用三的作三法是三保留三建筑三物的三表层三，改三变内三部的三结构三与使三用机三能，类三似法三国巴三黎对三于城三市旧三建筑三的做三法。三传统三与现三代的三融合三、新三与旧三的交三融不三仅表三现在三建筑三形式三方面三，更三多的三是体三现了三中西三合璧三、兼三容并三包的三上海三石库三门居三住文三化。优越三的区三位不但三拥有三先天三的传三统文三化元三素，三而且三拥有三浓厚三的商三业、三商务三氛围三，便三于集三聚城三市中三最有三活力三的人三群。统一三的开三发统一三的开三发主三体保三证开三发理三念的三全面三贯彻三和实三施。瑞安三集团因为三保留三中共三第一三会址三和大三片旧三里弄三住宅三，有三更好三的利三基与三政府三商议三，三要求三给予三更好三的投三资条三件，三不管三是增三加容三积，三容积三转移三，以三兴建三高楼三，创三造商三机，三或彻三底修三建里三弄，三以增三添观三光据三点，三有了三更好三的投三资效三益；政府因为三解决三了里三弄窳三陋问三题，三增加三更多三的绿三地、三水景三公园三，以三及因三城市三开发三带来三丰硕三的税三收、三租金三与地三区整三体发三展而三受益三；社会三大众三及国三内外三旅客也因三为有三了独三特的三、更三新的三、更三好的三旅游三据点三而受三益。多赢三的局三面新天三地项三目成三功因三素总三结24新天三地项三目不足三之处新天三地提三供了三市场三条件三下政三府和三企业三合作三进行三旧城三更新三的新三模式三，具三有有三益启三示，三但在三政府三、开三发商三和居三民三三者对三弈中三仍缺三少最三为关三键的三主体——居民三的身三影。三因此三，其三成功三在于三商业三运作三上的三轰动三效应三，而三非旧三城可三持续三发展三的胜三利。三这些三居民三让渡三出原三有的三城市三空间三，获三得一三定的三补偿三，同三时搬三迁至三城市三周边三区域三，生三存环三境得三到改三善。三然而三，居三民实三际上三在项三目进三程中三没有三多少三话语三权，三无法三表达三最真三实的三意图三，缺三乏主三动参三与机三会，三只能三被动三接受三结果三，因三而与三政府三和开三发商三不可三避免三地会三产生三一些三矛盾三和分三歧。25对比三：上三海田三子坊三“自三下而三上”田子三坊是三一种三政府三引导三、居三民自三主、三自下三而上三的小三规模三、多三元化三、渐三进式三更新三方式三。田三子坊三深藏三闹市三中，三原是三上世三纪50年代三典型三弄堂三工厂三群。19三98年艺三术家三陈逸三飞带三工作三室来三此后三，开三启了三地区三更新三篇章三。在三旧厂三房和三部分三民居三通过三转让三置换三变成三画廊三、陶三艺馆三、摄三影棚三等各三类艺三术工三作室三的过三程中三，以三艺术三家自三筹资三金为三主要三形式三的社三会资三本，三完善三了地三区建三筑物三与公三共空三间的三改造三与美三化，三推进三了地三区基三础设三施的三完善三。随三着文三化创三意产三业逐三步发三展为三地区三主导三产业三；人三口构三成由三单一三走向三多元三，原三先的三封闭三社区三开始三向艺三术家三甚至三游客三开放三；田三子坊三地区三的艺三术氛三围得三以形三成。第一三阶段三：艺术三家的三进驻26田子三坊的三新特三征让三商人三看见三了获三利的三可能三性。三经过三市场三试验三，最三初入三驻田三子坊三的商三家获三得了三商业三成功三，随三之产三生的三示范三效应三让田三子坊三吸引三了更三多商三业资三本的三目光三。商三家的三竞相三进驻三将田三子坊三城市三更新三进程三带到三一个三新阶三段（三约20三05年）三。由三于商三人有三更多三资本三和财三税支三付能三力，三从而三更有三力的三推动三了地三区空三间形三态与三基础三设施三的改三善升三级。三另一三方面三，商三业对三土地三的需三求竞三争，三带动三房屋三租金三快速三上涨三；同三时，三商业三的大三量进三驻也三带来三了私三密性三、安三全性三等问三题。三这些三因素三促使三许多三原住三民和三艺术三家外三迁或三维权三。地三区在三功能三与人三口构三成上三出现三以商三业和三商人三为主三导的三单一三化趋三势。以艺三术家三的进三驻为三起点三，以三商人三的进三驻为三转折三，田三子坊三历经三了两三个阶三段的三更新三历程三。尽三管第三一阶三段的三城市三更新三在城三市形三态与三基础三设施三上取三得的三进步三没有三第二三阶段三显著三，但三是它三塑造三了一三个多三元的三混合三街区三，为三上海三市培三育了三一块三文化三高地三。而三第二三阶段三的城三市更三新则三推动三田子三坊从三一个三多元三化的三城市三地区三逐步三演化三成单三一的三商业三地区三，商三业氛三围取三代了三原有三的人三文气三息。三长远三来看三，人三文资三源是三该地三区的三比较三优势三。失三去了三艺术三家和三居民三的田三子坊三与一三般商三业地三带并三无太三大差三异，三持续三的快三速发三展将三难以三得到三维持三。因三此综三合来三看，三田子三坊地三区的三城市三更新三正从三成功三走向三平庸三。第二三阶段三：商人三的进三驻案例三小结27旧城三改造三规划三案例三－三亚三市月三川村主城三区是三全市三的中三心，三同时三也是三三亚三热带三海滨三风景三名胜三区的三服务三基地项目三地点三紧邻三三亚三市中三心城三区，三位于三城市三中心三轴线三上月川三村位三于三三亚河三及临三春河三围合三而成三的三三角地三带，三是三三亚市三历史三发源三地月川三村紧三靠三三亚市三主城三区，三隶属三于河三东区三，为三城市三的发三源地三之一三亚三市主三城区三亚三河面积三：15三0亩位置三及现三状：迎宾三路北三侧，三片区三内大三部分三已被三平整三，仅三剩零三星旧三建筑三，另三外，三在片三区东三北侧三有一三木材三加工三厂商三在生三产面积三：19三2亩位置三及现三状：月川三小学三片区三北部三已经三被某三开发三商收三购，三部分三已被三开发三成房三地产三，靠三近迎三宾路三部分三开发三为装三饰材三料城月川三小学三后面三部分三为财三政局三的财三苑小三区面积三：88三0亩位置三及现三状：片区三是村三民的三主要三聚居三地，三大多三为村三民住三宅，三东部三有少三量菜三地和三鱼塘月川三村村三口民三的主三要居三住之三地行政三中心三片区月川三村目三前分三为三三部分三：行三政中三心片三区、三月川三小学三片区三和月三川旧三村片三区月川三旧村三片区月川三小学三片区其中三月川三小学三和行三政中三心两三片区三已经三被征三用，三规划三为城三市绿三带用三地和三行政三中心滨河三公园征地三拆迁三：片区三南部三的土三地已三被政三府征三用建三设三三亚河三滨河三公园三，现三场拆三迁工三作已三基本三完成规划三目标三：充分三利用三环境三资源三，探三索和三示范三热带三城市三河湖三湿地三与城三市公三园的三有机三统一三建设三，营三造一三个生三态良三好、三景观三独特三，既三满足三城市三居民三和游三客休三闲游三憩需三求，三又满三足生三物多三样性三要求三的“三人与三自然三和谐三共处三”的三滨河三公园三，“三打造三世界三一流三生态三河道三”三。行政三中心土地三均已三被政三府征三用，三局部三土地三已经三平整三，未三来将三建成三行政三中心三大楼项目三的研三究范三围：三月川三旧村三，占三地88三0亩，三现状三分为三老干三部安三置区三、村三民居三住区三和菜三田三三部分老干三部安三置区三：81三.9亩菜田三：13三0亩老干三部安三置区菜田村民三居住三区第一三部分三：项目三背景三研究研究三内容月川三村现三状分三析村民三改造三意愿安置三补偿三要求改造三范围三内总三建筑三面积63万平三米，三容积三率为1.三1，建三筑密三度70三%。村内三建筑三以三三、四三层砖三混结三构为三主，三建筑三质量三参差三不齐违建村民三共11三72户，三其中三原居三民93三4户，三外来三户23三8户，村民三受教三育程三度普三遍较三低。村民三就业三率低，房三租为90三%村民三的唯三一生三活来三源，逐渐三演变三成“三食租三阶层三”，三不参三与社三会分三工，三与现三代社三会脱三离。租户约2万人三左右三，以低三端从三业人三员为三主，主三要为三酒店三服务三人员三、工三地工三人和三出租三车司三机。37另月三川村三目前三还拥三有海三航学三院对三面的47三2亩土三地地块三现状海南三航空三旅游三职业三学院凤凰三路军粮三供应三站综合三行政三执法三局行三政大三楼体育三会展三中心为达三到改三造目三标，三政府可提三供海三航学三院对三面的一地三块作三为安三置用三地。该地三块在三凤凰三路南三侧，西面三是建三设中三的体三育会展中三心，三对面三是海三航学院和三执法三局大三楼，三东面有军三粮供三应站地块三内部三有两三个水三洼，其余三均为三荒地三，地三面有青草三覆盖三，局三部已三被平整项目三所在三地3k三m研究三内容月川三村现三状分三析村民三改造三意愿安置三补偿三要求村民三对现三状不三太满三意，三支持三改造三，但三前提三条件三是必三须合三理赔三偿70三%对目三前生三活环三境不三满意——乱，三脏，三没有三规划三，配三套不三足80三%对目三前生三活方三式不三满意——主要三出租三生活三，没三有其三他收三入；三没有三技能三；孩三子没三有工三作80三%支持三改造三，但三必须三合理三补偿研究三内容月川三村现三状分三析村民三改造三意愿安置三补偿三要求10三0%就地三安置——月川三村改三造的三基本三条件10三0%三村民三要求三住联三排别三墅——有天三有地82三%村三民要三求宅三基地三+货三币补三偿——最低12三0㎡的宅三基地+不低三于建三房成三本的三货币三补偿90三%以上三村民三要求三改造三后有三稳定三的生三活收三入或三工作三机会村民三对安三置补三偿的三要求村民三安置三补偿三要求三归根三结底三要解三决村三民的三生活三来源三，且三改造三后收三入不三能低三于改三造前是否三能合三理补三偿就地三宅基三地补三偿12三0-三15三0m2房屋三补偿三不能三低于三目前三的建三筑成三本生活三是否三可持三续解决三生活三来源孩子三是否三有工三作培三训机三会养老三怎么三办改造前后第二三部分三：安置三补偿三方案研究三内容城中三村改三造关三键要三点安置三补偿三方案三设计操作三方式备选三安置三补偿三方案顺利三推进三城中三村改三造必三须要三考虑三到以三下几三点股份三公司村民谈判三时间政府三代价政府三决心城中三村成三功改三造最三重要三是获三得村三民的三支持三，安三置补三偿必三须符三合大三多数三村民三要求村三民城中三村改三造存三在着三诸多三的风三险和三不稳三定因三素，三暴力三抗法三，集三体上三访等三重大三社会三不稳三定时三间随三时可三能发三生。三在渔三农村三改造三的初三期，三有的三村民三甚至三提出三了以三死抵三制改三造。村民三身份三可以三一夜三改变三，但三农民三意识三的转三变是三一个三漫长三的过三程，三如果三忽略三掉农三民意三识的三本质三，那三么改三造工三作很三做到三感情三到位三，方三法到三位和三目标三到位三。近年深圳市一直在推行的城中村改造项目成功案例渔民村满足了大部分村民的安置补偿要求渔农村蔡屋围老村岗厦河园未成功案例鹿丹村改造从2002年已经开始运作，但内部利益无法协调，不能满足城中村大部分村民的补偿要求，目前都在前期谈判阶段，没有拆迁大冲村沙河五村盐田三、四村西丽龙井村福田十五村罗湖七个村桂庙新村社区三（股三份公三司）熟悉三村民三情况代表三村民三利益承担三管理三职责股份三公司三成员三是由三村民三选举三产生三，并三和村民有三着千三丝万三缕的三关系三，在三村民三中有三一定的威三望，三在改三造中三起着三可已身作三则，三起到三拆迁三带头三作用村民三的基三层管三理组三织，三承担三着一三部分三政府管理三职责三，在三改造三中又三必须三协助三政府三，来做好三村民三的思三想工三作，三完成拆迁三补偿三安置三，保三证改三造的顺利三实施三。股份三公司三对村三民信三息掌三握全三面，三熟悉三村民三心理三，在三村民三的联系、三召集三、组三织、三确权三、谈三判过三程中三能起三到重三要作三用，三能减少过三程中三产生三的矛三盾城中三村改三造股三份公三司必三不可三少股份三公司城中三村改三造牵三涉利三益群三体众三多，三风险三大，三拆迁三谈判三不可三能在三短时三间内三完成拆迁三谈判三时间项目拆迁谈判时间占地面积规模深圳渔农村14个月30亩13万㎡深圳岗厦村5年225亩52.5万㎡深圳渔民村5年2.1万㎡7万㎡武汉罗家墩2年300亩46.6万㎡郑州国贸中心2年80余亩48万㎡三亚月川村预计2~3年880亩63万㎡鉴于三月川三村的三自身三情况三，预三计本三项目三至少三将历三时两三年49多数三旧城三改造三，政三府需三要付三出一三定的三代价三，才三能保三证城三中村三改造三经济三上可三行政府三代价政府三需要三极大三的决三心和三毅力三，并三成立三专门三机构三负责三改造三，强三力推三进城三中村三改造政府三决心50研究三内容城中三村改三造关三键要三点安置三补偿三方案三设计操作三方式备选三安置三补偿三方案51村内三所有三村民三一致三要求三就地三安置三，满三足村三民就三地安三置的三要求三是月三川村三改造三的前三提条三件全部三村民三都要三求就三地安三置月川三村是三一个三风水三宝地三，祖三祖辈三辈都三生活三在三三亚，三是老三三亚三人，三月川三村比三三亚三还要三早成三立。三所以三一定三要就三地安三置……要就三地安三置，三村子三已经三有几三百年三的历三史了三，……不愿三意搬三出村三里在月三川村三已经三有几三百年三了，三搬出三去是三不可三能的三，只三要在三村里三，具三体位三置都三可以三。要就三地安三置，三村子三已经三有几三百年三的历三史了三，从三上一三代到三现在三，家三里没三人生三病，三月川三村是三风水三宝地三，不三愿意三搬出三村里三。——月川三村民国家三、河三东区三、村三居委三会对三改造三的态三度《中共三中央三关于三构建三社会三主义三和谐三社会三若干三重大三问题三的决三定》中指三出：三“着三力解三决土三地征三收征三用、三城市三建设三拆迁三、环三境保三护、三企业三重组三改制三和破三产、三涉法三涉诉三中群三众反三映强三烈的三问题三，坚三决纠三正损三害群三众利三益的三行为三。”《月川三旧城三改造三开发三思路》表明三“目三标一三是确保三拆迁三安置三项目三符合三绝大三多数三群众三的要三求，最三大限三度的三照顾三村民三的利三益；三目标三二是三安置三好村三民…；”5282三%村民三要求三宅基三地+货币三补偿三；10三0%村民三要求三住联三排别三墅；90三%以上三村民三要求三改造三后有三稳定三的生三活收三入或三工作三机会82三%村民三接受三货币三＋宅三基地三补偿三，其三中货三币补三偿标三准不三能低三于现三在的三建房三成本三，宅三基地三补偿三不能三低于12三0㎡由于三目前三村民三已经三没有三土地三，也三没有三工作三，故三基本三依靠三房租三生活三，改三造后三希望三也能三有租三赁用三房，三使家三庭能三有稳三定收三入…………希望三赔偿三一块三地，三补偿三地后三的房三子要三自己三建，三可以三设计三、规三划好三后——月川三村民90三%村民三希望三未来三能有三稳定三的收三入来三源希望改造三后建三设一三些经三营性三物业三，由三村里三来经三营，三使村三里的三就业三增加三，这三样就三能获三得固三定的三收入三，如三果一三次性三补偿三，就三算再三多钱三也会三花完三，最三终根三本无三法维三持生三计……补偿三土地三后再三入股三股份三公司三是最三好的三了，三以后三可以三分红——月川三村民所有三村民三均反三对公三寓安三置，三要求三住联三排别三墅要改三造月三川？三可以三啊！三把方三案拿三出来三啊！三…三…我三们住三不惯三公寓三啦，三不给三地建三房子三？那三还谈三什么三，不三用谈三，肯三定不三可能三的改造三了肯三定要三比现三在好三啦，三不然三改做三什么……我们三不要三住高三楼，三住什三么？……当然三要住三有天三有地三、独三门独三户的三房子三啦！——月川三村民53考虑三月川三村民三要求三和可三能的三补偿三内容三，通三过六三项补三偿内三容的三组合三来设三计补三偿方三案补偿三内容货币宅基三地12三0㎡养老三保险工作三和培三训集体三经济三发展三预留三地15亩出租三公寓90三㎡养老三保险三、工三作培三训对三村民三参与三社会三分工三，获三得生三活保三障极三为重三要，三因此三包含三在每三个安三置方三案中村民三宅基三地、三货币三补偿三是改三造的三基本三条件54补偿三水平三从低三到高三，提三出三三个补三偿方三案村民三利益补偿三方案三一股份三公司三利益无利三益分三享现有三物业三按13三8号文三货币三补偿就地三返还三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）补偿三内容现有三物业三按13三8号文三货币三补偿就地三返还三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）赠送三村民三每户90三㎡公寓三（三可作三出租三用）补偿三方案三二补偿三方案三三现有三物业三按13三8号文三货币三补偿就地三返还三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）赠送三村民三每户90三㎡公寓三（三可作三出租三用）无偿三提供三给股三份公三司15亩集三体经三济用三地（三村民三可参三股）三）村民三房屋三现金三补偿有天三有地三别墅三居住24三0㎡三(三层)别墅三一层三做商三铺可三出租养老三保险工作三培训可将三村民三出租三公寓三联合三经营提供三工作三机会村民三房屋三现金三补偿有天三有地三别墅三居住24三0㎡(三层)别墅三一层三做商三铺可三出租90三㎡公寓三可出三租养老三保险工作三培训可将三村民三出租三公寓三联合三经营可将15亩用三地入三股，三参与三开发三建设三，获三得集三体物三业提供三工作三机会村民三房屋三现金三补偿有天三有地三别墅三居住24三0㎡(三层)别墅三一层三做商三铺可三出租90三㎡公寓三可出三租股份三分红养老三保险工作三培训55土地三出让三分为三两种三模式三：净三地出三让和三捆绑三出让改造三项目三列入三政府三项目运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划基础三设施安置拆迁三谈判拆迁三补偿三安置土地三开发管理三运营补偿政府三出资三金，三拆迁三谈判三安置开发三商缴三纳土三地出三让金三后，三进行三项目三开发净地三出让（拆三迁安三置完三毕，三土地三出让三）开发三商缴三纳土三地出三让金三后，三进行三拆迁三补偿三安置三和项三目开三发捆绑三出让（拆三迁安三置前三，土三地出三让）56因此三项目三产生三的收三益有三两种三：一三级开三发收三益和三二级三开发三收益产生三一级三开发三收益产生三二级三开发三收益拆迁三谈判安置三区建三设市政三道路三、水三电施三工建三设挂牌拆迁三谈判安置三区建三设市政三道路三建设熟地三招标三、拍三卖、三挂牌三获取一级三开发三利润通过三毛地三土地三开发三，获三取开三发利三润挂牌开发三产生三收益57补偿方案出让模式容积率

判断标准

NPV≥0IRR≥12%利润财务可行性村民安置补偿方案补偿方案一净地出让-3.73亿元＜0-3.7亿元货币补偿+还建120㎡捆绑出让R=2.5-1.59亿元＜01.3亿元R=3-0.93亿元＜03.0亿元补偿方案二净地出让-6.08亿元＜0-6.1亿元货币补偿+还建120㎡

+公寓90㎡捆绑出让R=2.5-3.32亿元＜00.3亿元R=3-2.38亿元＜00.4亿元补偿方案三净地出让-6.55亿元＜0-6.6亿元货币补偿+还建120㎡+公寓90㎡

+集体经济用地1万㎡捆绑出让R=2.5-3.82亿元＜00.3亿元R=3-2.98亿元＜00.3亿元通过三模型三测算三，安三置补三偿方三案无三论一三级开三发还三是二三级开三发财三务都三不可三行58但能三满足三大部三分村三民的三安置三补偿三要求三，保三证改三造后三村民三生活三的可三持续三性改三造三后月收三入股份社会三保险安置三补偿三要求工作三机会居住三环境配套VS改造三不能三降低三收入三水平由25三20元提三高为48三30元有股三份分三红有社三会保三险可提三供80三0元/月的三工作三机会别墅三居住三，有三天有三地配套三齐全三，学三校、三医院三和公三共空三间保证三生活三的可三持续三性养老三有保三证还要三有工三作，三具有三一技三之长就地三别墅三安置配套三齐全59研究三内容城中三村改三造关三键要三点安置三补偿三方案三设计操作三方式备选三安置三补偿三方案60在财三务不三可行三的情三况下三，一三般有三两种三操作三方式政府三补贴三资金三或捆三绑海三航土三地，三引进三开发三商，三进行三市场三化运三作政府三自己三成立三项目三公司三运作三，不三考虑三平均三利润三，进三行半三市场三化运三作61补贴当政三府补三贴资三金时三，有三两种三补贴三方式三：补三偿现三金或三捆绑三海航三地块补贴三方式补贴三资金直接三补助三开发三公司三资金捆绑三土地与海三航地三块捆三绑安置补偿方案出让模式政府代价安置补偿方案一一级开发3.7亿元或123亩土地二级开发1.6亿元或53亩土地安置补偿方案二一级开发6.1亿元或203亩土地二级开发3.0亿元或100亩土地安置补偿方案三一级开发6.6亿元或220亩土地二级开发3.7亿元或123亩土地62政府三与开三发商三共同三拆迁三，然三后进三行土三地出三让，三获取三卖地三收益一级三开发三模式三建议三亚三市政三府拆赔三谈判拆迁三补偿土地三平整挂牌签订三协议月川三村拆迁三工作三小组安置三房建三设市政三府相三关部三门股份三公司开发三商河东三区土地三出让三收益63政府三与开三发商三共同三拆迁三，开三发商三进行三土地三开发三，获三取卖三房收三益三亚三市政三府项目三公司拆赔三谈判拆迁三补偿土地三平整二级三开发签订三协议月川三村拆迁三工作三小组定向三摘牌

运营管理安置三房建三设二级三开发三模式三建议市政三府相三关部三门股份三公司开发三商河东三区①开发三商+村民三股份三公司按股三份分三享开三发利三润64市政三府相三关部三门股份三公司利用三三亚三旧城三改造三资金三，政三府成三立项三目公三司进三行拆三迁和三开发三建设三，不三以盈三利为三目的三亚三市政三府项目三公司拆赔三谈判拆迁三补偿土地三平整二级三开发签订三协议河东三区政三府月川三村拆迁三工作三小组三亚三城投定向三摘牌

运营管理安置三房建三设三亚三城投河东三区商业三银行债务/股权三融资信托/私募三基金国家三开发三银行注资三入股村股三份公三司65宁波三市鄞三奉片三区位三于城三市未三来的三核心三区，三市政三府期三望将三鄞奉三片区三改造三成宁三波的三新商三务区案三例项目三位于三宁波三三江三口目三前核三心区三的外三围区三域，属于三核心三区一三级辐三射圈三；目三前为三旧的三居住三区和工三业厂三区，三区域三认知三度较三低，三属于三产业三衰落区三；北三靠南三塘河三，南三临奉三化江三，拥三有奉三化江的三一线三江景三，地三块呈三现狭三长形三，滨三水景三观面大三。宁波三市政三府期三望将三鄞奉三片区三打造三成一三个富三于表三现力和体三现区三域价三值的三标签——三“宁波三湾”；一三个以三宁波支三柱产三业为三核心三，最三具积三聚力三的主三题商三务集三聚区——宁波三高新三经贸三港；三和一三条代三言宁三波历三史、三现代和三未来三的“宁波三走廊”；66鄞奉三片区三改造三采用三政府三主导三，宁三波市三城投三和海三曙区三政府三组成三的海三城公三司主三持实三施的三开发三模式宁波三市政三府海城三公司拆赔三谈判拆迁土地三出让签订三协议鄞奉三片区三改造三工作三领导三小组基础三设施街道三办事三处海曙三区政三府相互三配合市国三土、三规划海曙三区政三府51三%宁波三市城三投49三%宁波三市城三投资金67研究三内容城中三村改三造关三键要三点安置三补偿三方案三设计操作三方式备选三安置三补偿三方案68若利三益驱三动村三民居三住公三寓或三说服三海航三地块三异地三安置三，则三有两三个补三偿方三案村民三利益补偿三方案三四股份三公司三利益补偿三内容补偿三方案三五村民三房屋三现金三补偿大面三积公三寓居三住别墅三一层三做商三铺可三出租股份三分红养老三保险工作三培训村民三房屋三现金三补偿有天三有地三别墅三居住18三0㎡公寓三可出三租丰厚三的股三份分三红养老三保险工作三培训现有三物业三按13三8号文三货币三补偿公寓三还建三（30三0㎡）赠送三村民三每户90三㎡公寓三（三可作三出租三用）无偿三提供三给股三份公三司15亩集三体经三济用三地（三村民三可参三股）三）现有三物业三按13三8号文三货币三补偿海航三地块三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）赠送三村民三每户18三0㎡公寓三（三可作三出租三用）无偿三提供三给股三份公三司50亩集三体经三济用三地（三村民三可参三股）三）可将三村民三出租三公寓三联合三经营可将15亩用三地入三股，三参与三开发三建设三，获三得集三体物三业提供三工作三机会可将三村民三出租三公寓三联合三经营可将50亩用三地入三股，三参与三开发三建设三，获三得集三体物三业提供三工作三机会69公寓三安置三只有三在二三级开三发时三，财三务才三可行三性补偿方案出让模式容积率

判断标准

NPV≥0IRR≥12%利润财务可行性补偿方案四现金补偿+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地净地出让-1.46亿元＜

0-1.5亿元捆绑出让R=2.5-0.21亿元＜

04.2亿元R=30.84亿元＞06.4亿元70但全三部村三民均三要求三住联三排，三对公三寓楼三非常三排斥三，该三方案三实施三风险三较大三，可三操作三性较三低财务三可行毛地三挂牌三：IR三R>三0；净现三值>0三;村民所有三村民三一致三要求三住联三排，三在观三念上三排斥三住公三寓楼71海航三地块三异地三安置三有较三高利三润补偿方案出让模式容积率

判断标准

NPV≥0IRR≥12%利润财务可行性政策安置补偿方案补偿方案五净地出让2.5亿元＞02.5亿元现金补偿+海航地块120㎡宅基地+180㎡出租公寓+50亩集体用地捆绑出让R=2.51.3亿元＞015亿元R=32.7亿元＞019亿元72但不三能满三足村三民就三地安三置的三基本三要求三，实三施风三险较三大，三可操三作性三较低财务三可行净地三挂牌三：盈三利2.三5亿；毛地三挂牌三：IR三R>三0；村民全部三村民三一致三要求三就地三安置三，对三月川三村民三而言三，就三地安三置是三其基三本要三求73村民三要求三与政三策标三准集三中反三映在三村民三还建三房类三型村民三还建三联排三别墅村民三还建三公寓三房方案三四村民三意愿政府三意愿可开三发土三地面三积74若能三部分三别墅三还建三、部三分公三寓还三建，三则形三成折三衷方三案六村民三利益补偿三方案三六股份三公司三利益补偿三内容村民三房屋三现金三补偿有天三有地三别墅三或大三面积三公寓别墅三一层三做商三铺可三出租股份三分红养老三保险工作三培训现有三物业三按13三8号文三货币三补偿部分三别墅三还建三（12三0㎡）+公寓三还建三（30三0㎡）赠送三村民三每户90三㎡公寓三（三可作三出租三用）无偿三提供三给股三份公三司15亩集三体经三济用三地（三村民三可参三股）三）可将三村民三出租三公寓三联合三经营可将15亩用三地入三股，三参与三开发三建设三，获三得集三体物三业提供三工作三机会75在卖三地情三况下三，反三向推三算可三知财三务平三衡时三，还三建别三墅面三积<0，项三目不三可行测算三前提补偿三村民三出租三房90三㎡/户补偿三股份三公司三集体三经济用地15亩政府三土地三开发三零收三益部分三联排三别墅部分三公寓财务三平衡三时能三提供三给村三民多三少还三建土三地呢三？还建三房中三联排三别墅三和公三寓的三比例三如何三呢？当土三地价三格为30三0万元/亩，三成本三收益三平衡时，三反向三推算三可知需要三提供三可出三让用三地33三3亩剩余三村民三安置三地26三1亩其中三，补偿三村民三出租三房需三用地22亩返还三股份三公司三集体三经济三用地15亩村民三还建三房需三用地22三4亩已知三：总还三建面三积21三3亩还建三联排三别墅三部分三建筑三密度50三%村民三还建三联排三别墅三时的三宅基三地面三积为12三0㎡三/户还建三公寓三部分三建筑三容积三率为2.三0村民三还建三公寓三时的三还建三建筑三面积三为30三0㎡三/户计算三还建三用地三面积s别墅和s公寓S别墅+S公寓=2三24亩S别墅×5三0%三÷1三20三㎡/户+S公寓×2三÷3三00三㎡/户=1三20三0户S别墅=还建三联排三别墅三需用三地=－12三2亩S公寓=还建三公寓三需用三地=三3三46亩76捆绑三出让三整体三开发三下，三反向三推算三可知三，可三最多三提供三村民37三2亩安三置用三地，三联排三别墅三安置48三3户，三公寓三安置71三7户，三具有三一定三的操三作性测算三前提补偿三村民三出租三房90三㎡/户补偿三股份三公司三集体三经济三用地15亩项目三整体三开发三达到三行业三基准三收益三率当房三地产三价格三为50三00元/㎡，项三目财三务内三部收益率三达到三行业三基准三收益三率时三，反三向推三可知三：需要三提供三可出三让用三地22三2亩剩余三村民三安置三地37三2亩其中三，补偿三村民三出租三房需三用地22亩返还三股份三公司三