房地产开发成本构成与控制

房地产开发成本构成与控制第一部分房地产开发成本构成第二部分房地产开发成本控制第三部分建筑设计常识与诀窍第四部分前期谈判实战经验谈讲义提

纲第一部分房地产开发成本构成房地产开发成本主要由以下九个方面构成：房地产开发成本构成土地成本营业税金建安造价行政事业收费企业管理费用财务费用营销费用勘察设计监理配套设施产品竞争主要有差异化、低成本竞争两种形式。商品房要做出大差异化很难，房地产最容易克隆，无知识产权保护，所以还是要降低成本，在不降低品质的前提下，成本越低，市场竞争力越强，利润越高。地价可通过容积率折算成楼面地价(即每建筑平方米里的土地成本)。简单的公式是——1、土地成本举例：地价100万/亩，容积率3.0，楼面价为500元/㎡；地价60万/亩，容积率3.0，楼面地价300元/㎡。楼面地价

=

地价（单位：元/亩）÷666.67÷容积率楼面地价

=

地价（单位：万元/亩）×15÷容积率容积率经验系数多层容积率约1.5左右（最大不能超过2，超过2的也有，但品质相对差）小高层容积率约2.0---2.5高层容积率约2.5以上容积率与土地的形状和大小有密切的关系，同样的建筑形态，地块越大，容积率会越小，因为牵涉到楼间距等规划限制。而地块形状与容积率的关系总结如下——同样大小的地块南北越长、东西越短,则容积率越小；而东西越长，南北越短，则容积率越大。按配套较全（含煤、暖、热水）档次中高的住宅来说——砖混多层：700元/㎡小高层（10-17层）：950元/㎡(不含电梯)，一部电梯16万为基数，每层加5000元。摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。控制得好，小高层含电梯的建安成本在1000～1050元/㎡左右。钢筋含量是高层建安造价的重要指标。国标为68㎏/㎡，目前我国的项目多在45-50㎏/㎡，不过有的最高的达80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本约5元（含人工费）暖气成本约合30元/㎡，高档房、低档房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。2、建安造价包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，成本约120-150元/㎡。大片区开发中单位成本可低至4元/㎡（建筑面积）。合计一般不超过20元/㎡3、配套设施4、勘查、设计（施工图）监理等5、营销费用

营销代理费主要有营销代理和广告两项费用，约3%左右。6、财务费用

财务费用一般约为180元/㎡。

经验公式：财务费用=总成本×50%×年贷款利率×27、企业管理费用

根据公司和开发项目规模不同，差别较大，一般为15-20元/㎡8、行政事业收费

公关后行情在160元/㎡左右。举例说明：人防工程收费：如自建人防工程，则成本为：

多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊）。

如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下：

高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数

多层：6级人防，单位成本=1500元/层数

但实际现状高层为20-30元/㎡9、营业税

营业税+大修基金+所得税…=11.7%。

成本约为150～250元/㎡。第二部分房地产开发成本控制▲售价一定的情况下，开发成本控制能力决定企业的赢利水平；▲在一定意义上讲，成本控制能力其实是企业综合实力的体现；▲房地产开发最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。开发成本控制的重要性1、土地成本控制

什么样的地可买？宗地的形状及其周边环境决定容积率，容积率直接影响楼面地价。

举例：美仑凤凰城占地30亩，建筑面积为6万㎡

中泰新城占地30亩，建筑面积为10万㎡

因此在买地时应该综合考虑能建多少房子，而且也要求将来小区的环境也不错。

2、建安成本控制

建安成本的控制要“过五关”——第五关现场管理第一关规划设计第四关材料设备采购第三关工程招标第二关工程造价与决算要通过前期策划做发产品定位，确定房子的档次及规模。以前是说结构决定造价，现在我们认为，方案决定造价，结构设计影响造价。在实际施工过程中可以适当修改，但不能修改得太多，否则在验收时设计院不盖章。我们认为，平面形状简单、结构方正、对称规则可以降低成本，一些装饰性的东西能免就免。［建议大家上网上查一下“极简主义”、“少就是多”“lessismore”］第一关：规划设计规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理层高也不是越高越好，要注意“高粗比”。抗震要求墙应该全部是通的，不超过50CM的视为通墙。砖混结构的外墙开洞率不能超过40%。从刚性的角度考虑，高层建筑一般是三角形、圆形、正方形的，承重墙不能“里出外进”。墙如果不是通的，就得增加钢筋含量。砖混结构的错层不能超过50㎝。方正的设计也许会被说成呆板，设计和营销是有矛盾的，根据规定，构造柱见墙角就要有。立面丰富是好看，但是值不值？加些线条是不是就好得不得了？是不是有必要为此增加成本？规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理这一点孟在实际护操作过遇程中有贫很多经浓验，有红的决算悔能被审肾掉一半吼。规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理第二悉关：剖工程质造价叉与决巷算根据费有关丧规定挪，七份层以日上按树1类题取费亏37亲%，七层以糖下按4以类取费率21.聚6%苍。建筑忍市场竞音争也非患常激烈渐，在实框际操作脊过程中汉，有的志开发公冈司对七抄层以上胁的建筑袖工程招申标是按故4类下补浮5%忌。规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理第三关们：工程泳招标规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理这方面机很难把涨握，可盆以规定叨“货比轨三家”僵，但就祝是这样沙也很难橡控制。喷在招标逼过程中折可以找孝三家以马上，然铺后选两乎家报价废低的再夏往下砍战价。第四勤关：涨材料改设备筋采购规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理现场喷管理恶更难趟，比胡如一海些图惠纸上瓶没有犁的东赏西要简进行睡“签该单”很，这付个过雨程也香很难芦直接静控制国。第五盘关：沿现场誓管理第三部委分建您筑设计铲常识与诀窍建筑设州计几个上槛：▲6层及寇以下，夜不装电山梯；▲6层以延上，必旷须装电谦梯；▲11茫层及赵以下棕，可黎只装拔一部摸电梯茫，并士且楼怎梯间迎与电紫梯间紧可以仪连通▲12层拌开始，洁必须装搭两部电老梯，其搁中一部业作为消识防电梯▲19层惰及以上洋必须设出两条步遮梯或者礼剪刀楼机梯电梯罩的成鸣本：以18野层为例减，电梯鸦成本约并25万搅，每增坝加一层闪电梯成起本约提等高50蔽00元2.烂8米嗽层高质的来茅历：房间的托层高应却小于等权于面宽会。圈梁祝+楼板花=40炉㎝，窗缝高1.谊5米，咱窗台高啊0.9尾米，合准起来就诵是2.鹅8米。外墙缎面积测算：外墙逗面积一般民约为号建筑窑面积支的1捞/3丢（可乒作为政外墙号贴砖堡面积壶估算弟的依既据）榨。玻璃幕样墙的成田本约3永00元虚以上，度而普通盟铝合金贴窗成本杆约18吵0元/槽㎡建筑之箱间东西芬间距：多层航不小量于8选米，猫而小粥高层圾和高躬层不历小于约13关米。节能住呼宅与普锻通住宅筑的差别销：▲外墙做圈保温处酬理（节倚能比普录通高8归0元/稠㎡，墙剖面面积杠）▲北向榆不宜票开飘称窗▲窗户尽挤量采用斧塑钢双稠层中空纸玻璃。▲节能糊住宅改的成富本比第四部分前期谈书判实战辨经验谈商务图谈判父是所有工作中佣的重要割一环，蛛成功的便谈判是览做成业助务的前凯提。如嘱果谈判岁者能灵苹活掌握叔并动用腹一些谈吨判原则思和实用乔技巧，抓就可能敏在谈判季桌上取啄得主动签，起到巧“兵不述血刃”洞、“不谦战而屈你人之兵梢”的作堵用，为符最终取胖得所期乓望之结龙果奠定顽基础。商务恼谈判营有技自巧1、谈临判前溪准备初次见响开发商循需配“三把刀”——第一益刀：入地第二刀：削魂第三刀：还姐魂实地查粱看地块悉及周边封特征，怎目的是寇确定楼摆盘区位倚特征、子档次熟悉点一切税项目蓄相关骑资料熟，以最快埋的速罪度形兼成项薯目整归体轮青廓，棉勾勒耕项目刷的灵么魂调研绘当地录主要作楼盘往，找跃一个敞市场咏特质皂与本迟项目枣类似啦的楼碌盘作捎为参减照，辽以初搅步确酸定项毙目的轿规划肚档次非、销佣售价染格2、谈害判原则与敏技巧个人箱体会堡总结更，前璃期谈及判有袖这么闻实用帮“八锡招”——第一招将心比扒心第二招突出越优势第三招模拟含演习第四招底线鬼界清第五招了解弓对手第六招要有耐吨心第七招随机应毕变第八招埋下局契机第一招将心比志心谈判最挥忌以己桶方观点吨，需索伯无度，应从川对方者的角条度出利发，将心比迷心，合作凤的最碧后达花成一绝定是锈兼顾先双方丛利益馅的。第二招突出赔优势对于对方立展场、观盛点都有叨初步的摩认知后亮，再将蜘自己在屿此次谈圣判事项杂中所占厅有的优流、劣势啄及对方咬的优、君劣势，幸进行严宿密周详滔的列举顽，尤其皂要将己隐方优势志，不管钥大小新亲旧，应涛全盘列辛出，以霸作为谈柱判筹码论。而己胶方劣势互，当然电也要注洋意，以帅免仓促疏迎敌，轰被对方渔攻得体今无完肤，比如汤驻马店部项目洽腔谈。第三招模拟蛛演习将各种张可能发启生的状载况，预丝式先模拟斤，以免误实际遭凯遇时人线慌马乱绘，难以腿主控战龙局。在晚了解优赢、劣后包，就要拜假想各窗种可能加发生的嚷状况，西预作策等划行动斜方案。层小至谈革判座位挺的摆放慌都要详俩加模拟天。第四招底线笼界清通常瓣，谈捐判时冷，双丢方都退带攻辆击性矛，磨赤刀霍快霍，乱跃跃营欲试闻。双遵方只凯想到碰可以匆“获穿得多稻少”遣，却似常常熊忽略压要“片付出请多少英”，税忽略烤了谈席判过霜程中钟己方月要让眼步多钻少，夹方可地皆大及欢喜类。所麻以，忠在谈撒判前跨，务卫必要园把己屿方的安底线绞界清过：可没让什游么?全要让粗多少血?如奔何让胳?何摧时让啄?为盗何要召让?治先行肤理清典，心骨中有陈效。真否则庭，若晋对方尼咄咄桐逼人万，己爸方束紫手无黎策任挺由对译方宰忆割，呢那就耳失去悄了谈督判的佳本意委。比如袖正常小的合冷同要突点拉帜锯砍认价第五招了解州对手孙子辜兵法丘的“型知己谨知彼掀，百居战不夹殆”怀众所辞皆知榜。谈窝判前准，了验解对桨方谈判启负责得人的熄喜好家，投碎其所逝好能候尽快妇获得妥对方笛的好储感。有助谈睬判达成牢。比如忠杨总余带领唉洽谈乖的汝价州项浴目，扣对方确有留召学经豪历；寇彭总患带领谊洽谈央的东辣方今汉典项惊目等生等，灰每一桐次都文应尽填可能悉的多维了解释对手测资料。第六招要有糕耐心古语怪有云君：“神病急贱乱投排医”复。故甘在谈偏判中乡丰要时骗刻暗残诵默烈念“怠戒急涨戒躁瓶”，考尤其君在剑累拔弩设张、泽激烈夹火爆初之际备，更圾要遵疯行。纽