房地产开发用地获取

第四章房地产开发用地获取4.1我国现行土地制度4.2房地产开发用地的选择4.3房地产开发用地的取得4.4在建项目收购与项目公司入股4.5开发建设中的农地征用4.6房地产开发可接受的地价的测算主要内容4.1.1我国现行土地制度国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让；房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。土地使用权使用收益转让，将出让获得的土地使用权再转移的行为，包括赠与、交换、出售、分割、合并、分立等。抵押，指债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移土地使用权的法律行为。土地抵押是发挥土地金融作用的融通资金的方法。4.1.1我国的土地使用政策4.1.2房地产开发用地开发用地的必备条件

国有用地根据中华人民共和国《土地法》和《城市房地产管理法》的规定，在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，才可用于房地产开发；城市用地开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。4.1.2房地产开发用地开发用地的使用权根据我国《房地产管理法》的规定：对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度；开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。4.2房地产开发用地的选择1.地段影响因素分析◆市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬，好的地块。◆自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水量、自然灾害等。◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、社会治安状况、政局稳定情况等◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件1、市场供求行情2、地块的自然条件3、地块的社会条件4、地块的环境条件5、地块周围的经济条件6、政策限制7、人口因素8、城市规划因素9、心理影响10、国际关系1、地段的影响因素：

地块与市中心的距离土地承载力地形地势土地面积地块形状日照风力和风向温度降水量自然灾害

空气污染程度噪音大小绿化程度视觉效果清洁程度

地块附近的城市基础设施情况附近的房地产情况社会治安情况政局稳定情况

当地经济发展状况物价水平工资水平储蓄利率投资水平

价格限制税收限制优惠政策土地制度

人的数量人的素质家庭规模

土地用途容积率建筑高度交通道路行政隶属变更

地块风水土地号码名人效应风俗习惯2.地段选择的原则◆选择最有升值潜力的土地进行投资未开发的土地

地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的潜力取决于该地区的经济发展。开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区）

价格适中、投资后的增值潜力大已开发土地（指已经具备城镇规模的土地）西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投资地段。2.地段选择的原则◆总揽全局选择投资地段房地产投资地段仅是城市土地的一个组成部分，因此，必须从城市的整个布局、整个城市规划的全局角度来考察地块的投资利弊。在投资地段选择时，既要判断出近期的热点地段，又要判断出中长期的投资热点地段，还要判断出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先要用全局的观点来考虑问题；其次要认真调查研究，充分掌握第一手材料；再次要透过表面看本质，通过资料分析，找出关键所在。2.地段选择的原则◆积极稳妥，敢冒地段风险

风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一定的风险，只不过风险有大有小而已。世界上不存在只有收益没有风险的投资地段。在选择投资地段时，既需要认真分析，尽量规避投资地段风险，又要敢于冒险，以大无畏的勇气去争取投资的巨大收益。4.3房地产开发用地的取得方式按照《城市房地产管理法》的规定：获取土地使用权的基本方式有：土地划拨土地出让土地转让4.3.1土地划拨土地划拨

土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特点：无偿无限期划拨土地范围

（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）法律、行政法规规定的其他用地4.3.2土地使用权出让出让

指国家或其代表（省、市、县土地管理部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让方式

招标、拍卖、挂牌5.3.2土地使用权出让出让金

土地使用权出让金的本质，是土地所有者（国家）凭借土地所有权取得的土地的经济利益。构成：①一定年限内地租；

②土地使用权出让前国家对土地的开发成本；

③征地拆迁补偿安置等费用。1、招标出让招标出让

在指定的期限内，符合条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某宗土地使用权，出让方根据一定的要求择优确定受让方的土地使用权出让方式。程序招标投标开标、评标和决标签约、领取土地使用证实例2、拍卖出让拍卖

指政府或其代表，作为拍卖人在指定时间、地点、公开场合，组织符合条件，有意受让土地者竞投一定年期的土地使用权。拍卖主持人公布地块开发计划的细节及条件，竞投者用举手、举牌或口头报价的形式竞投报价，最后以“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种土地出让方式。2、拍卖出让拍卖程序前期准备工作拍卖出让文件编制发布拍卖公告竞拍申请与资格审查拍卖会签约、领取土地使用证书3、挂牌出让挂牌

指市、县国土资源部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价格申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。3、挂掘牌出犬让挂牌程烦序前期准牧备工作挂牌权出让涌文件刘编制发布恨挂牌横公告竞拍申昆请与资绣格审查公布挂忆牌信息报价挂牌缎截止现场壳竞价签约实例土地使昆用权出左让合同握一般都效采用书趴面标准数合同的也形式，辱合同的遭主要条是款、格丘式等均陆由出让垃方提出堂，受让党方只能往接受，药必要时蛮可以提腊出自己砖意见，封作原合喊同的补驾充。5.陡3.艺3土地使韵用权转女让转让拥有添国有绩土地蜜使用喉权的罗用地牧者，喉通过棋合法马方式疼将其毁使用更权转键移给巷他人湿的行陵为。方式买卖、话合资、胸合作建捧房、交茧换、作岛价入股土地朴使用休权转叔让的绸原则转让时灵，土地忘使用权绩合同和琴登记文葵件中所介载的权雪利义务仔随之转个移。土地使的用权与横地上建哲筑物所移有权同乘时转移钩。土地施使用烟者通爹过转麻让方搞式取捏得的标土地烤使用浮权，犬其使障用年坛限为翅原土六地使玻用权激出让旋合同队约定纵的使盐用年战限减除去原异土地驶使用垫者已虽经使从用年突限后费的剩炸余年平限。5.山3.蚁4土地使奇用权收友回和终后止一、骗土地谎使用锻权收亩回土地使连用权届绑满公共利箩益收回粘土地违反土蔽地使用怖权出让负合同约住定的司法机习关强制退收回的二、拼土地盲使用单权终薪止土地帝消失土地被缸人抛弃§5.4在建项奥目收购茂与项目惑公司入或股5.恰4.骆1在建衣项目写收购在建个项目瓦收购是指扰通过丸在建趣工程性转让酬的方配式，朽获取置项目觉所用坚土地停使用陕权、单地上蚀在建违工程典、行思政批掠文及演各类较权益若，同级时继窝续承迷担项灾目所影负的互各项口义务日的经浩济活筐动。（1）在建项休目收购卷的程序在建东项目课收购更在实挺际操城作中申一般裙需要旬遵循思以下改几个工程序弄：在建蒸项目谣初步砌调查炕。专业尼调查税。专业尺意见辈发表蜘。项目谈漆判。转让协骨议签订蔬。项目过战户手续纠办理并公告。（2）在建项铁目收购贪注意事械项在建项级目收购追需要注搬意以下疏事项：权属合享法与完哭整性法律织文书贱的完贺善性合作协圆议的合胞法性、吴合理性赤与执行蓄情况工程点进度新与投锻资进荷度工程来质量财务茧状况5.德4.参2项目公奴司入股项目紧公司裙入股是指贵投资挎方按弃照对固房地好产开柏发项割目公怎司的蔬评估鼓价格脾购买警该项戒目公屡司的男股权押或按妹照比持例新寨入股届该项刊目公渗司，恢主要臂包括参股、控股和全资收但购三种箭方式我。如果项顿目公司朋的所有股吼东对该吊项目驳不再讯具有秩投资超意向具或无回资金贡进行被投资常，会舅选择整体妻出售项目公霉司，由衫收购方忙（投资掠方）进息行全资聪收购。如果项贯目公司滋的部分嘉股东对该愉项目贡不再帖具有虚投资恼意向轿或无眨资金列进行菠投资桌，一昨般会惊选择部分发股权失转让，或者刚项目公趁司从引倘进战略肾投资者认的角度赔考虑也蕉会选择撑部分股蛋权转让资或增加携股东，协由收购妥方（投矮资方）苹对项目趋公司进柏行参股蛇或控股撑。（1）项目脊公司我入股日的程配序项目渣入股刘的程络序一辣般包绳括：尽职计调查架。专业盗问题夫协商第与解达决。股权也价值疯评估贝。入股谈茂判。入股改协议乞签署酱。入股淘后续伟事项贝（包倘括公寻告）愤。为了顺肆利实现市项目公舞司入股含，一些郊不具有蚂经验的毕收购方晌会选择港财务顾霞问或投觉资顾问辱做项目心公司入常股全程厘策划、现咨询。（2）项目包公司芝入股排的优馋势手续简窜单。费用雪节省芝。开发快牧捷。（3）项目安公司悦入股泛注意你事项房地站产项罩目公峡司入涌股方援式尽抽管有仓上述疯优势锦，但焦也存倚在不利月之处，即债陪务风险借难以控盼制，如腊是否对霜外提供催过保证滤担保的标风险以和及是否陷对外签才有已构悦成违约饺合同的毯风险等喉等。因此，杏收购者甘务必要讯对所收惊购公司滥在收购胳之前的债权债纪务有一个水清楚的尾了解，候具体可姐通过委陷托审计绘来查清搭公司的完资产负仗债。5.呆5开发剑建设省中的严农地益征用5.5齐.1农地征办用宪法稿修正成案草阔案将钳宪法震第十逐条第允三款打“国干家为准了公究共利溉益的雨需要僻，可医以依严照法走律规逢定对签土地排实行急征用朵。”恐修改狡为：译“国锅家为忙了公瓦共利沟益的法需要盘，可中以依骨照法曲律规叶定对庭土地实行征设收或者槐征用，酿并给予根补偿。”篮这辅样修崭改，驳主要支的考颤虑是利：征耳收和虚征用批既有拦共同柏之处捕，又悬有不屯同之帖处。隐共同脱之处颗在于中，都阵是为她了公藏共利萄益需举要，牌都要高经过忌法定肠程序阀，都忧要依合法给睬予补延偿。患不同矩之处印在于虽，征很收主双要是循所有谁权的犯改变念，征宗用只叛是使港用权弄的改嚼变。农地瞎征用吓的类洒型为公登共目附的而内进行殿的征撕用，循如为着国防永、国梨家机博关等乘公共粒公益慢事业魔发展腊所需您用地晨进行鼓的农付地征受用；为非鹊公共爸目的喇，即劲为满害足城辽市土燥地市颗场一还般需晓求而汽进行唱的农情地征汤用，贵如为创房地拌产开屯发需论求而稍进行斩的农费地征爬用。土地她所有妥权发松生转惧移集体土事地所有险者征用壤土地卡所有辱权政府补偿转移滋土地冻所有大权开发企荒业支付哪补偿5.英5.而2集体土京地征用戒原则熟：（1）珍皆惜耕深地，庙合理筹利用魔土地胞的原缓则：在鲁征用迎土地替时，驻必须烦坚持至“以恳要吃袍饭、临二要很建设冲”的钉方针洲，必层须坚跌持“买十分怖珍惜锐每寸沾土地漫，合堤理利钓用每才寸土虽地”招的基领本国略策。烦一切碧征用传和使辞用土我地的帅单位窗和个迎人，害必须框坚持秋精打担细算仅，能船少占隔土地含就不穴多占械，能贞利用颈荒地待就不演占用奇耕地段坚决陕反对演征而肆不用紫，多哗征少董用，事浪费秒土地喷的错转误做讲法。（2）保证国筋家建设野用地原咏则：在征用笼土地时臭，应反防对两个结极端，每一是以拣节约土禾地为理剑由，拒并绝国家帜征用；屈二是大龄幅度提君高征地告费用，耕以限制彩非农业言部门占谢用土地窄。（3）妥善跪安置被峰征地单阁位和农钢民的原弯则：既不要咸因为征蜂用土地流而降低闪被征地泄生产单域位的生罩产水平垒和农民番个人的甜生活水良平，也数不要因杀征地而伞过大的夫提高农滩民的生沿活水平痛或者超餐过当地怒的生活酬水平。（4）有偿知使用土抬地的原浮则：有偿躁使用负土地甜，是俗土地纯使用落制度蚁改革恩的核饼心内茫容，获是管跌好土半地、淡促进余节约旋用地伍和合慢理利免用土衰地、棋提高竞土地处经济孙效益黎的经须济手润段。（5）依葛法征篮地的滤原则河：建设单欲位征用染土地，轧必须根惑据国家吵的有关段规定和席要求，基持有国壤家主管丹部门或递者县级配以上人扒民政府荣批准的你证书或塔文件，网并按照润征用土幻玉地的程驰序和法拥定的审棒批权限听，依法冰办理了铸征用手纳续后，锅才能合合法用地悟。开发鸽建设邪中的婚农地让征用雕补偿（1）土暑地补粘偿费窑。国家你征用衔集体虾所有吐的土贩地时似直接地对土士地支家付的笑补偿断费用等，其团实质柜是对河土地趣收益膏的补相偿。1.征用土勾地的补默偿费，签为该耕帖地被征竹用前三占年平均恳年产值侵的6至10倍。2.征用打其他负土地志的补献偿费滤标准朴由省贿、自取治区贝、直至辖市司参照酿征用船耕地阔的补拘偿费晒标准萍规定刘。开发建犯设中的程农地征启用补偿（2）安恋置补养助费霸。安置补思助费是魔指国家祸征用农画地时，壳为了妥连善安排垂被征地轿单位的蹈生产和委群众生闸活所支扑付安置鸡补助费忽用，包拨括劳动脚力安置泽费和生苍活补助乱费。安置补睛助费按照房诚需要族安置报的农业汗人口呆数计验算。每一垒个需要勿安置的渗农业人架口的安概置补助亩费标准伸，为该缎耕地被树征用前3年平均晃年产值粪的4至6倍。但研每公杀顷被者征用散耕地由的安勤置补籍助费筹，最滨高不打得超坟过被昂征用俊前3年平均节年产值西的15倍。开发建弟设中的租农地征洪用补偿（3）土刺地附是着物巴。土地凭附着吸物是西指经闹集体避组织召或农钓民个升人投予入形径成的息地上铜建筑腹物、宽构筑烟物或谨其他赢设施堡如房尚屋、肚树木唤、水毅井等作。（4）青苗校补偿费俘。青苗是拨指从播傻种以后纯到收获馋之前生镇长在耕逢地中的特农作物叨。它与召地上附帖着物一苏样属农柳民对土奸地的投蔬资。开发伸建设芝中的害农地已征用祖补偿（5）临时掘建设用慌地补偿渣费。在临炎时使里用的膀土地责上，成开发方企业揪不得已修建阵永久态性建蛾筑物秒。使病用期报满，踢开发矩企业投应当凳恢复味土地肆的原箱状，革及时杂归还哨。（6）税绕费。耕地丧占用铲税新菜地蛾开发建铜设基金眼。征地管热理费5.6房地产信开发可旗接受地愤价的测宋算房地满产开求发企潜业在悼参加控土地梅招标精或是么土地鸦拍卖公前，轮特别民要做存好地肆价测惜算工豆作，坡房地辛产投拾资大罗，地绵价比斜例又菜非常版高，伴高水涌平的再地价亚测算牧是房凳地产谱投资织成功某的第匙一步存。政府葵出让告土地闯使用对权，均事前更会公些布土商地的铜概况清及使俊用要复求，智如土地位写置、面域积、形弦状、用陷途、建广筑覆盖崇率、建召筑层数榴、容积迹率、设轰施配套缎要求等指赏标，仁这些扔指标任都和泥地价忍有密增切的砌关系姑。投资者善既要遵外守土地化使用的沾限制规颠则，又翅要利用锣好一切弓没被限暗制的因出素，构凭思出一伶个土地哄最佳的雕经营方催案。1、土地的煎用途。土地辆商业用芦途时地提价最高薄。2、土蛛地的匹容积狸率。秋容积百率决牺定可缎建面雪积，聪土地拿价格谅也随呀之不箱同。影响肺地价置的两魂大因妨素：用对烟比法暑推算地价有茄关的概肃念：地价（垦单价）/亩，昼公顷获，平唐方英萝尺楼面地撞价：是途平均到屯每单位毛建筑面侧积上的卸土地价廉格。楼面地安价=土地揉总价/总建筑氧面积=土地单意价/容积率容积率阿：反映短和衡量公建筑用斤地的使筑用强度跟的重要叼指标。容积率=总建筑脏面积/建筑用案地面积地价测话算公式由：楼价=土地趁成本酿与利眠息费城用+工程深成本帅与利员息费偶用+各种涉税金+目标利领润可设单币位面积编土地价闪格为X，则有厕：土地财成本备与利侵息费叨用=（X+详X*猎N*摄i）/A（A为容柄积率逆，N为地渔价贷斧款使嫩用期俊限，i为利翼率）则地价稍为：1+N*iA（楼价-工程成本与利息费用-各种税金-目标利润）X=1+N*iA（楼价-工程成本与利息费用-各种税金-目标利润）X=注：该雄公式中瓣工程成庸本与利浮息费用禽、各种油税金、关目标利骂润均为适单位建钻筑面积士的相关丧费用。X也为单辞位土地似面积地灭价。如不异考虑子单位蹈成本仓，而昆是各妙项总较成本磨。则梁公式钱为：注：此见处楼价司为所有投建筑面栏积的销悲售总收寄入。X’为总地用价。1+N*i

楼价-工程成本与利息费用-各种税金-目标利润X’=基础弊数据搬指所建楼彩宇的预纺期楼价和楼宇配建造济成本。推算所少需基础温数据参考条竹件相似侨的楼宇丹实际成庙交价格参