房屋交房流程及注意事项

交房流程及注意事项交房流程及注意事项一、如何理解交收楼二、交房流程三、交房注意事项四、案例解析一、如何理解交收楼1、“交收楼”的概念是指开发商通过物业管理公司将具备入住条件的房屋交付业主使用的过程。

物业公司代表开发商交房，从业主角度就是收楼。

故称“交收楼”。一、如何理解交收楼2、交收楼的构成：

由一个核心和三个重点构成。核心:物业与开发商的沟通

三个重点:交楼许可证物业预验接管及前期整改前期培训

3．核心问题需切实的贯穿在整个交收房流程之中。

4．把握好三个重点有助于物管处在交收楼活动前,打下扎实的基础，在充分准备的前提下展开对交收楼的活动。

一、如何理解交收楼核心：物业与开发商的沟通1.交收楼活动是开发商和物业这两位演员搭台给业主唱的一场戏。2.第一印象非常重要，头起的好，在物业管理的初期物业管理比较薄弱的阶段就能获得业主一定程度的认可和信任。3.第一出戏演得好最直观的体现就是在物业进入正常运行后的物业费缴纳比率和投诉比率上。4.怎样才能演好这出戏?演员是一出戏好坏的关键。5.在交收楼活动中，处处离不开开发商(从最初的场地安排、资料、预验收

到最后的整改等)。开发商是这出戏的主角。演员之间要有良好的沟通才

能演好这出戏。一、如何理解交收楼6.以上引出今天要讲的主旨：

物业与开发商要有好的沟通，才能顺利完成交收楼活动。7.要与开发商建立健全的沟通体系:定期性会议专题会议发文及回复的流程紧急事件的整改处理流程8.要勤于和开发商沟通。9.容易发生的问题：开发商主观意识重。应对：灌输物管意识。一、如何理解交收楼

重点一、交楼许可证

1.确认可以交楼的标志是什么？

标志是取得《住宅交付使用许可证》2.根据上海市地方性法规和预售合同示范文本的规定，取得《住宅交付使用许可证》是房屋交付的前提。3.在取得《住宅交付使用许可证》前开发商如果进行交房：

开发商先行交房的行为是违法行为4.业主如果办理了收房手续:A可能将面临房屋质量缺陷和配套设施不完备的风险。

B根据预售合同规定，业主有权要求开发商承担违约金。

C业主有权拒绝收房并向主管部门举报。

D逾期交房超过约定期限的，业主有权单方面解除合同。6.以上内容表明无证交房的风险巨大，后果严重。7.参考条款：《上海市新建住宅交付使用许可规定》一、如何理解交收楼重点二、物业预验接管及前期整改的工作1.对小区单元及公共区域进行验收，提出整改项目，制订整改流程。

目的：将问题消灭在交房之前，物业公司全面接收后减少交房时的投诉，以提高客户的满意度，确保交房工作的顺利完成。2.与开发商协商制订切实有效的整改流程及方案。3.定期参加开发商例会，控制整改进度及时间节点。4.物业接管方案拟定。5.在验收过程中对设施设备，型号、品牌等作汇总。6.做好书面的记录。（整改单、汇总表、发送/收取记录等）7.整改及开荒保洁工作完成后，要加强巡视，严格管理(钥匙领用制度等)。一、如何理解交收楼8.预验方式：

8.1前期模拟验收由物业管理公司客服人员和工程人员在施工尚未完成之前对单元

内部及公共区域进行查验。工程缺陷和隐患反馈给发展商。

作用：熟悉设施设备，避免重复整改，避免延误接收时间。

8.2接开发商竣工通知后进行先期验收，由发展商项目部、监理、发展商销售部、总包/分包、物业管理公司等共同进行。

8.3交接验收的尾声进行三方查验，由发展商项目部、施工单位及物业管理公司三方进行。如单元的装修、设施设备调试和开荒保洁都已完成，则由物业管理公司人员将钥匙接收并填写《钥匙签收记录》。反之，则由物业管理公司将问题

汇总于相关的汇总表，并在验收会议上提报发展商整改直至完成后由物业管理

公司接收。接收后物业管理公司需按排定时巡视，以确保在交付业主前始终保

持良好的状态。一、如何理解交收楼重点三、前期培训

1、小区基本情况的培训:占地面积、单元数量、车位数、电梯、小区内设备设施及周边设施等。

2、供应商及产品的培训分为单元配套设施设备产品培训以及土建及内装修专业知识的培训：2.1单元配套设施设备产品的培训包括:厨房橱具、电器，以及卫生间洁具、热水炉、空调、电气电工产品等。主要培训内容：品牌知识，产品特色，使用功能、注意事项，保养方法，售后服务等等。2.2土建及内装修的专业培训由发展商项目部及承建商共同参与，培训内容包括:土建的结构建设，外墙屋顶、门窗、防震专业知识培训以及内装修选用材质特点，施工工艺，安装工艺等专业知识的培训。

3.培训《临时管理公约》及《业户手册》是在短期里使无相关工作经验的员工快速掌握物业工作要点的比较好的方式。

综合小区的实际情况进行小区《临时管理公约》及《业户手册》的培训。使员工掌握公司及管理处对小区管理的基本程序及立场，在今后工作中能够正确操作与运用。一、如何理解交收楼4.交房的培训包括：A.整体交房流程。B.管理处员工熟悉交房环节中的各类表单。C.交房流程及相关表单的具体使用及注意事项的解答。D.模拟交房演练。

5、交接时期统一口径培训：对交房活动期间业主提出的问题进行统一的回答，避免尴尬。

6、交接时期员工行为规范培训：仪容仪表、接人待物、语言、作息制度等。二、交收楼流程一、房产交接

业主来办理缴纳购房余款、签收房屋交接书手续时，向现场办理人员出示：1、收楼通知书；

2、业主身份证或委托书及代理人证件；

3、销售合同及收据等相关证明；

由开发商相关人员及物业客服部人员陪同业主至开发商财务处缴纳相关款项（包括房款、代办小产证、代收分时电表装置费、代收有线端口初装费、代收燃气表具费等）并开具缴费证明。业主凭缴费证明领取《新建住宅使用说明书》、《新建住宅质量保证书》、《质量监督检查合格证书》、《空气检测合格证书》。

签署房屋交接书后，领取单元内各项设施设备产品说明书、单元保养说明书等。二、交收楼流程二、物业管理缴费

业主在发展商处结清房款及领取各项物品后，由物业管理公司客服人员和销售人员陪同至物业管理公司财务部缴纳费用：1、前期物业管理费（三个月）2、代收维修基金。

业主在缴付上述费用后，物业财务部将出具收楼缴费证明。三、交收楼流程三、办理物业登记手续

在确认业主将房款及物业管理费均已缴纳后，由物业管理公司客服部人员帮业主办理物业登记手续，具体操作流程如下：

1、客服助理核对收楼通知书、预售合同、有效身份证件并复印存档（业主如为境外人士，代理人委托书需公证）；另需复印已缴物业管理费、维修基金发票存档。2、业主签署并签收《临时管理公约及承诺书》

《临时管理公约》作为业主委员会成立之前业主、物业管理公司和发展商在小区内行使各项权利和义务的约定，对业主也是一种保障，因此《临时管理公约》签署非常重要。

3、业主填写《业户联络表》。

《业户联络表》涉及到业主的个人信息及联络电话、地址等内容，因此属于保密文件同时为做到业主信息的有效性和合法性，《业户联络表》必须由业主本人填写。4、业主签署并签收《搬迁及电梯使用承诺书》

注明了小区搬迁及电梯使用的一些规定及注意事项，对业户的顺利搬迁及电梯使用有非常大的作用，同时也是物业管理公司与业主在搬迁和电梯使用上的约定。二、交收楼流程5、业主签收《搬迁及电梯使用通知书》、《租客登记表》、《业户手册》和《服务指南》等表单和文件，以方便业主进一步了解各项表单的使用及管理公司提供的各项服务。

6、业主签署并签收《防火、治安责任协议书》。

《防火、治安责任协议书》的签署是要求业主做好单元内的安全防火、防范工作，同时协助物业管理公司保护好小区公共区域的消防设备、设施、器材。7、业主签收《治安管理规定》和《停车库/场使用规定》。

物业管理公司希望业主能遵守小区的《治安管理规定》和《停车库/场使用规定》，配合物业管理公司共同管理好整个小区。8、业主核对及签收进户门，分户门，信箱钥匙及IC卡。9、在办完物业各项手续后，陪同业主至单元内验房

。二、交收楼流程三、验房

在办完物业各项手续后，由物业管理公司客服部人员、工程技术人员和发展商销售人员三方共同陪业主至单元内验房

：1、业主将单元进户门打开，由“三方”陪同清点单元内物品、设备及设施，核对单元的水、电、和燃气读数，在《物业（单元）接收记录表》签署确认。物业工程人员为业主演示设施设备使用功能及状态。2、如业主验房时发现单元内存在着一些问题或疑问，物业管理公司工程人员无法回答的即通知发展商工程人员来现场解疑。如需整改的发展商工程人员在现场回复业主整改工作时间表，并记录在案，以确保验房工作顺利进行。3、若有整改事项，业主可委托物业管理处跟进并及时报告整改结果。4、验收完毕后，由业主、发展商、物业确认签字。二、交收楼流程凭收楼通知书业主出示本人有效身份证明原件代理人凭委托书/本人有效身份业主证明原件（业主如为境外人士，代理人委托书需公证）审核后由开发商相关人员陪同至开发商财务处缴纳相关款项至开发商处领取《新建住宅使用说明书》、《新建住宅质量保证书》、《质量监督检查合格证书》、《空气检测合格证书》，签署房屋交接书，领取单元设施设备产品说明书，单元保养说明书等）至物业管理中心财务处缴纳前期物业管理费、维修基金等费用为业主办理物业相关手续（签署管理公约、业户资料交付记录表，业户手册）由开发商销售人员、物业客服陪同业主验房，物业工程人员为业主演示设施设备使用功能及状态业主如在验房过程中提出整改要求则进入整改流程抄录水、电、天然气读表数，签署单元接收记录表收楼完毕交楼流程图二、交收楼流程四、交收楼整改

业主验房时发现单元内存在问题需要整改时，由物业工程部人员将业主提出的问题填在《物业（单元）接收记录表》或《验房整改单》上，由业主签字确认后复印（物业、业主、发展商），由发展商通知各施工单位安排整改工作。整改单原件要存档。同时业主可将进户门钥匙托管至物业管理公司。在整改内容完成且业主复验合格后，由业主取回托管之钥匙。二、三交收三楼流三程业主验房时提出整改要求确认整改项目并在《验房整改单》上作填写并由业主签字确认验房结束后将《验房整改单》复印三份，原件存入业主档案开发商物业业主工程项目部总包/分包按《验房整改单》进行整改工作物业工程部对整改内容进行跟踪检查客服负责跟进保修进程，并做好与业主的沟通工作整改结束物业确认符合与发展商、分包商协调预约业主再次上门验收时间业主前来验收验收通过在整改单上签收验收不通过或有新的问题整改完成销售部交收楼整改流程图三、三交房三注意三事项1、发三展商三落实三事项交房三前入户三许可三证取三得：三交三房现三场公三示交房三场地三安排三：A确定三场地三：位三置方三位、三面积三大小三、流三转方三向、三功能三区隔B适度三装修三：地三面、三四壁三、照三明、三电话三、空三调、三家具C导示三布置三：园三区外三围、三收楼三现场事项三：1、场三地安三排在三宽敞三、便三于流三转的三室内三。建三议台三面按三手续三办理三的流三程一三字排三开。2、准三备几三个vi三p间，三如现三场发三生争三吵可三请业三主进三入商三谈，三避免三扩大三影响三。3、确三认行三人/行车三通道三。验三楼路三线应三以通三畅、三方便三为主三，避三免交三楼现三场混三乱。4、现三场电三话、三网线三等设三施要三能满三足现三场办三公的三要求三。5、及三早与三开发三商商三议、三确认三交收三楼流三程及三维保三流程三。三、三交房三注意三事项园区三布置三、三交房三注意三事项收楼三现场三、三交房三注意三事项交楼三场地三、三交房三注意三事项交楼三场地三、三交房三注意三事项交房三物品三资料三：A交房三物品三：便三于携三带、三利于三收纳三、值三得保三存B交房三资料三：两三书准三备、三结构三图提三供、三物业三相关三资料事项三：1、如三物业三代为三处理三二书三可提三请开三发商三采取三一些三高效三的方三式。三如使三用印三章等三。2、相三关资三料开三发商三应尽三快提三供（三业主三资料三、实三测面三积、三小区三概况三、设三施设三备等三）。3、以三上准三备工三作一三但条三件允三许，三应及三早完三成。房屋三预验三接收三：A时间三节点三控制B提前三介入三施工三现场C整改三跟进事项三：1、制三定切三实有三效的三预验三、整三改方三案。2、开三发商三定期三例会三不可三少。3、合三理利三用开三发商三来解三决问三题。三避免三完工三后一三些问三题暴三露出三来导三致重三复整三改延三误接三收时三间4、开三发商三在交三楼前三应作三好开三荒保三洁的三工作三。三、三交房三注意三事项交房三物品三、三交房三注意三事项交房三中业主三验房三收楼三后整三改期三限确三认：A由项三目部三专业三工程三师与三业主三当面三书面三确定B工程三部按三时间三跟进三整改三工作事项三：开三发商三应在三现场三组织三由总三包、三分包三和开三发商三工程三师共三同组三成的三“紧三急维三修队三”在三交房三时如发生三一些三交房三人员三无法三解决三的工三程问三题时三可通三知“三紧急三维修三队”三前来三，由三专业三人员三与业三主当面三接洽三，拟三定解三决三。面对三“问三题”三业主三即时三配合三物业三公司三处理三：一忌三拖延三、二三忌扩三散、三三忌三被动事项三：1、面三对“三问题三”业三主应三做好三与开三发商三之间三的沟三通、三协调三。2、交三房现三场有三业主三情绪三激动三时，三应请三其离三开交三房现三场，三进入三事先三准备三的vi三p间内三作处三理。3、对三业主三提出三的问三题应三及时三给于三回答三，对三于无三法回三答的三问题三迅速三告知三开发三商，三获得三其指三示或技三术支三持。专人三对口三负责三：A及时三调整B随时三沟通三协调事项三：1、在三交楼三活动三中开三发商三现场三人员三的分三工要三明确2、避三免一三人对三口多三项事三件，三导致三处理三速度三延缓三。3、物三业员三工要三熟悉三开发三商现三场人三员。三并请三开发三商提三供各三对口三人员三名单三给物三业。三、三交房三注意三事项交房三后整改三维修三单位三及人三员控三制：A维修三工人三固定三工作三场地三及上三下班三时间B工程三部分三工落三实跟三单作三业C项目三部专三人跟三进协三调事项三：1、整三改维三修单三位及三人员三控制三。国三家规三定施三工时三间为三：周三一至三周五8点至18点。2、开三发商三定期三整改三例会三制度。共性三问题三控制三：A专题三会议B专函三知会事项三：1、对三于共三性的三整改三问题三要引三起足三够的三重视三。2、对三于业三主提三出的三非质三量的三共性三问题三，也三要及三时通三报开三发商三（例三如封三阳台三等）3、以三发文/专函三形式三发送三给开三发商三时，三要注三意签三收、三存档三。必三须留三存原三始凭三证。三、三交房三注意三事项1、物三业管三理处三落实三事项交房三前收楼三人员三安排三：A认真三计划三，按三时到三岗，三周详三培训B以老三带新三，控三制加三班，三各部三配合C后备三支持三，善三用资三源，三适时三调整事项三：1、交三房活三动进三行时三会有三大量三的加三班，三在交三房前三应把三员工三的调三休尽三量消三化掉三。2、楼三宇验三收、三接管三接收三阶段三，是三员工三熟悉三楼盘三的最三好时三机。3、工三程部三应作三好设三施设三备的三登记三、汇三总的三工作三。并三熟悉三设备三的维三修、三使用三。4、要三提前三做好三模拟三交楼三的工三作。5、在三此期三间要三注意三一些三设施三设备三配件三及专三用工三具的三收集三。6、尤三其在三接管三之后三必须三建立三严格三有效三的管三理制三度，三例如三钥匙三领用三制度三，出三入制三度，三整改三人员控三制制三度等三，以三确保三在交三付业三主前三始终三保持三良好三的状三态。三、三交房三注意三事项收楼三资料三：A业户三手册三、管三理公三约B收楼三表单三、装三修申三请事项三：1、物三业相三关的三资料三（交三楼表三单、三装修三申请三等文三件）三应尽三可能三早的三提供三给开三发商三做修三改确三认。2、可三建议三开发三商把三交收三楼活三动中三物业三用资三料与三公约三、手三册等三一并三印刷三。对三开发三商而三言感三觉上美三观、三正规三，对三物业三而言三省了三人力三、物三力。3、建三议在三交房三活动三中对三管理三公约三进行三签收三。在三和开三发商三、物三业经三理协三商的三情况三下决三定是三否将物三管费三等敏三感问三题写三入公三约一三并让三业主三作签三收。4、简三单讲三解交三楼活三动中三所需三表单三的大三致构三成及三内容三。管理三处办三公场三地：A完成三装修B正式三启用事项三：1、应三尽快三为各三部门三找好三办公三区域三。便三于工三作的三开展三。2、办三公室三装修三可提三请开三发商三。三、三交房三注意三事项交房三中要点三：合三理安三排作三息时三间。三交楼三期间三工作三时间三有着三很大三的不三确定三的因三素三，因灵活三制定三作息三时间三，使三员工三保持三状态三，避三免不三必要三的减三员。客服三人员三：A等候三接待B资料三发放C入住三登记D文件三签署E钥匙三领用事项三：1、业三主档三案应三在交三收楼三活动三时同三步建三立，三并尽三可能三收集三齐全三业主三的相三关信三息。2、人三员分三工明三确，三员工三对自三己的三工作三熟练三、职三责要三明确三。3、钥三匙托三管。4、客三服交三房技三巧。5、控三制交三房时三间。6、简三单讲三解大三致会三使用三到的三表单三及用三法。7、因三交收三楼活三动分三为开三发商三及物三业2大部三分，三务必三与开三发商三做好三交接三工作三。8、业三主资三料是三密件三，必三须作三好保三密工三作。三、三交房三注意三事项工程三人员三：A交楼三验房B整改三跟进C装修三申请事项三：1、在三业主三套内三时，三清点三设施三设备三数量三。2、对三于简三单的三和需三要指三导的三设备三做一三下演三示，三例如三灯、三门对三讲等三。3、要三配合三客服三对业三主进三行主三动的三指引三。4、整三改单三填写三要清三晰，三内容三完整三。不三属于三质量三问题三的要三做好三解释三工作三。5、在三单元三查看三结束三并得三到业三主同三意后三，抄三写水三电煤三读数三并由三业主三确认三签字三。保安三人员三：A方向三引导B秩序三维护C车辆三管理事项三：保三安部三应准三备紧三临时三预案三，以三应对三现场三突发三状况三。保洁三人员三：A园区三环境B现场三清洁三、三交房三注意三事项交房三后整改三跟进三：A时间三控制B质量三控制C投诉三控制遗留三问题三处理三：A及时三整理三统计B函告三相关三单位C专人三跟进三落实三、三交房三注意三事项总结三核心三问题三：与开三发商三之间三良好三的沟三通是三顺利三完成三交收三楼活三动的三关键三、三交房三注意三事项交收三楼管三理的三重点三（要三求、三规定三、注三意事三项）1、交三收楼三之前三的必三须做三好充三分扎三实的三准备三工作三。2、与三发展三商共三同制三定各三种收三楼资三料并三提前三完成三收楼三表单三印制三。3、财三务需三确定三业主三收楼三时缴三纳的三费用三类别三及计三算依三据、三起收三日期三及注三意事三项。4、提三前一三周完三成交三收楼三场地三布置三并组三织各三相关三人员三现场三演练三。5、合三理安三排交三收楼三工作三人员三尽可三能避三免超三时工三作。6、做三好钥三匙管三理尤三其是三未交三楼单三元钥三匙及三寄存三钥匙三的交三接工三作。主要三档案三的建三立1、管三理处三主要三为每三个业三主建三立业三主档三案。三每个三业主三档案三包括三业主三及租三客信三息，三收楼三时填写三的各三类表三单，三整改三情况三等等三。当三然日三后有三关该三业户三的所三有信三息（三包括三投诉处理三、管三理费三收缴三、等三等）三都应三存入三该档三案。三档案三一般三按单三元号三码设三立。三档案三的保管需三注意三保密三性，三需谨三慎保三管，三亦不三可擅三自透三露给三他人三。2、业三主档三案的三建立三是交三收楼三管理三中至三关重三要的三一个三内容三，这三是物三业管三理公三司服三务工三作的第三一手三资料三，对三开展三各项三工作三均有三重要三作用三，业三主档三案建三立质三量的三高低三在很三大程度上三左右三着物三业管三理公三司后三续工三作的三进行三，因三此必三须引三起高三度重三视。3、三业主三档案三建立三包括三档案三资料三室管三理、三档案三文件三柜设三置、三电子三档录三入和三档案三使用三制度建立三等各三项工三作。三、三交房三注意三事项常见三问题三的处三理办三法/注意三事项1、因三房屋三质量三问题三，业三主拒三绝收三楼并三提出三赔偿三要求三的处三理。需知三房屋三在交三付使三用时三会存三有一三些不三影响三使用三功能三的质三量问三题，三故交三楼时三业主三会收三到新三建住三宅质三量保三证书三，跟三进国三家和三本市三的相三关法三规规三定，三由发三展商三提供三相应三的维三保期三限，三业主三提出三的房三屋质三量问三题如三果确三实较三为严三重，三已影三响到三正常三使用三该单三元，三需即三时与三发展三商协三调解三决业三主提三出的三有关三合理三要求三。一三般来三说，三对于三一些三小的三质量三问题三，物三业接三待人三员必三须告三知拒三绝收三楼的三业主三，管三理公三司是三根据三政府三有关三法规三合法三地履三行交三楼程三序，三对于三房屋三存在三的质三量问三题，三管理三公司三将马三上跟三进相三关施三工单三位予三以维三修整三改，三在承三诺时三间段三里完三成维三修工三作。2、因三房屋三实际三情况三与签三约时三存有三差异三引发三纠纷三的处三理。发生三此类三情况三，管三理公三司需三立即三与发三展商三相关三负责三人通三报，三力求三相关三人员三即时三在现三场与三业主三进行三有效三沟通三，并三在查三核合三同约三定后三，进三一步三给予三业主三明确三