房地产销售培训：住宅户型

住宅户型分析房地产销售培训专业性：户型标准合理性：人居标准市场性：民俗标准住宅户型分析要点专业性：户型标准户型分类

户型

高层豪宅三房二厅一工三卫150—180四房二厅一工三卫180—200五房二厅一工三卫220—240大户型二房二厅二卫85—95三房二厅一工二卫120—130四房二厅一工二卫140—160

中户型二房二厅一卫75—85三房二厅一/二卫90—100四房二厅二卫110—120小户型一房一厅一卫35—45二房一厅一卫55—65三房二厅一卫70—80住宅户型分类参考表(单位：㎡)住宅性能参考标准（套内面积）

户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积（㎡）≥16≥14≥12≥10其它卧室使用面积㎡≥14≥12≥9≥7小卧室使用面积（㎡）≥12≥10≥8≥7客厅使用面积（㎡）≥30≥25≥12≥10客厅开间（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客厅实墙面长度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐厅使用面积（㎡）≥16≥12≥8≥6餐厅采光通风状况采光通风

采光通风生活阳台进深（m）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2服务阳台进深（m）≥1.2≥1.2≥1.2≥1.0储藏间使用面积（㎡）≥4≥3≥1厨房使用面积（㎡）≥8≥6≥4≥3厨房净宽（m）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5厨房厨具操作面长（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1单间卫生间使用面积（㎡）≥3.5≥2双卫生间总使用面积（㎡）≥8≥7≥6.5三卫生间总使用面积（㎡）≥10≥9层高（m）3.13.02.92.8市场对户型的关注点客户在购房时考虑居室各部分优先顺序：客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立，通风采光厨房：宽敞实用，有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适宜阳台：生活阳台的休闲、观赏性，服务阳台的实用

在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评审。功能空间分类住宅的“八大”使用功能起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、学习、阳台住宅的“三类”空间

公共空间：客厅、餐厅、阳台

私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间

服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、服务阳台功能分区合理动静分区：活动区和休息区分开动区：客厅、餐厅和厨房——应靠近入户门设置静区：卧室——位置应比较深入动区与静区之间：卫生间

——方便使用，室内交通线尽可能便捷厅、室分设的户型是户型发展的主流方向动区静区动区静区动静分区案例错层设计最易实现“动静分区”平面户型也可以作到“动静分区”合理性：人居标准空间尺度合理各功能空间尺度合理、舒适客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观；开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2；要留出摆放家具的稳定空间卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12㎡,且应带有主卫生间；次卧：面积应不小于10㎡餐厅：餐厅和客厅宜相对独立．既有关系又有分隔厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台卫生间：净宽不宜小于1.6米阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明面积比例适宜除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一

各房室具有与其户型相匹配的比例：大户型不应出现过小房间；主卧应明显大于次卧；三户室客厅与卧室的比例应把握在1.5：1以内：三房：240㎡二房：220㎡三房：115㎡二房：84㎡三房：68㎡二房：55㎡同样是两梯四户的经典蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能、布置亦会不同。户型与定位一致通风采光室内四明明厅、明室、明厨、明卫公共空间通风采光电梯厅、楼梯/消防楼梯、公共走道一梯18户能够作到公共空间的通风采光，则显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心通风采光通风采光一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题通风采光通风采光通风采光公共空间通风采光案例客厅空间独立客厅开口不易过多，要有两面完整的墙方正开阔方正完整，是实用的布局；开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米长宽比不应失调深度开间比不宜大于2：1入口设玄关入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡，避免内厅被外人一目了然，保障私密性各房室合理性要求客厅开口过多案例客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具。餐厅

相对独立

►餐厅和客厅空间宜相对独立►餐厅和客厅既有关系又有分隔

►餐厅至少要有两面墙夹一角

与厨房应有关联又独立成区

►西式厨房与餐厅在空间上实现一体化

厨房

►应靠近餐厅

►离大门不要太远（进出杂物多）►直接对外采光通风

►厨具按洗、切、烧的顺序合理布置

►有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备►厨、厕最好不要做紧邻

各房室合理性要求餐厅不占角案例餐厅不独立案例◆餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用◆左图采用中式厨房，餐厅采光较差。◆右图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件。西式

厨房改善餐厅案例◆上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促◆下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立餐厅独立案例餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用。餐厅

占角

案例主卧室►扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增加►最好有好的朝向（南向），比客厅的南向要求更甚►大户型的主卧室应带一个专用卫生间

►进入式衣帽间（WALK－IN－CLOSET）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势次卧室

►次卧室的面积宜大于10㎡►按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些

卫生间

►应有明窗通风和采光►公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利►仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室储藏室（工人房）►对于面积标准较高的户型应设储蓄空间

►全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上阳台（港人称“露台”）

►保证客厅有良好的视野和采光►客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性各房室合理性要求精致三小户三型案三例“麻雀三虽小三，五三脏俱三全”，小三户型三亦可三设计三得几三近完三美（三有时三卫生三间难三免为“黑房”）20三01年建三设部科技三委等三单位三主办三的的“三新户三型时三代”全国三精品三户型三设计三夺标三活动三并获三得全三国唯三一的三组委三会特三别金三奖,户型三设计三说明:1．面积三标准三：二室三二厅三双卫(三室三一厅三一卫)一般三控制三在10三0-三13三0㎡。二三室二三厅双三卫(二室三一厅三一卫)一般三控制三在85三-9三5㎡。一三室一三厅一三卫一三般控三制在65三-7三0㎡，复三式跃三层一三般控三制在15三0-三19三0㎡。2．开间三要求三：客厅>3三.9米，三主卧>3三.6米，三厨房>2三.4米，三卫生三间>1三.8米3．户内三主要三面积三分配三：三室三户：三客厅25三-3三0㎡，主三卧13三-1三6㎡，次三卧12㎡左右三，厨三房5.三5-三7㎡，卫三生间三（公三用）6-三7㎡二室三户：三客厅25三-3三0㎡，主三卧13三-1三6㎡，次三卧10三-1三2㎡，厨三房5.三5-三7㎡，卫三生间三（公三用）6-三7㎡4．玄关三设计三：每户三入口三处均三设置三或通三过装三修有三条件三设置三更衣三、换三鞋、三搁置三雨伞三等过三渡空三间，三有条三件的三设置三了小三门卫三，方三便居三民使三用。5．日照三设计三：每户三均设三置南三向大三客厅三和南三向主三卧室三，户三户阳三光充三足。6．穿堂三风设三计：板式三建筑三，户三户设三有南三北穿三堂风三，不三存在三死角三。门-窗形三成较三好的三自然三风的三流动三，起三到通三透、三凉爽三的作三用。7．阳台三设计三：每户三均设三置南三北阳三台，三南向三阳台三深度三均大三于1.三5M以上三；北三向阳三台浅三而小三，供三厨房三、餐三厅使三用。三阳台三分区三明确三，体三现生三活阳三台和三服务三阳台三的作三用。8．卫生三间设三计：二室三二厅三户型三设置三一卫三，三三室二三厅及三以上三户型三均设三置二三卫，三公用三卫生三间设三计为三干湿三分离三，方三便使三用。9．贮藏三间（三柜）三设计三：尽量三设置三步入三式贮三藏间三；没三有条三件的三设贮三藏柜(壁柜)。10．空调三器设三置设三计：设置三固定三的冷三凝水三收集三管，三外观三结合三立面三美化三设计三。11．隔声三降噪三设计三：注意三管道三井和三电梯三井的三布置三，尽三量避三免管三道井三相邻三卧室三、客三厅，三如果三相邻三，均三采用三双层三墙，三内贴50厚隔三声材三料，三从面三为居三民提三供一三个安三静的三居住三环境三。合理三性案三例市场三性：三民俗三标准风水三的市三场性广东三沿海三一带三，包三括潮三汕人三、福三建人三，对三住宅三的选三择，三无论三是城三市、三农村三都极三信风三水，三山区三尤甚尊重三而不三迷信市场三中，三为数三不少三的客三户在三讲究三“风三水”三，从三研究三客户的购三房心三理与三行为三着手三，我三们不三得不三研讨三居家三风水评价三户型三可能三存在三的风三水问三题顺应三市场三需求三，作三为一三个评三审户三型的三一个三环节三，使三讲究三风水三的客三户选三择到三理想三户型尊重三市场三研究三民俗居家三风水三是研三究居三住房三屋与三其土三地和三四周三环境三的关三系的三中国三传统三居家三理论住宅三风水三就是三人类三环境三卫生三学“居三家风三水”三的实三际上三是由三于户三型设三计中三的忽三略，三造成三客户三在居三住中三的不三适，三成为三一种三心理三障碍三而影三响情三绪与三生活居家三风水三科学三解释阳宅三三要三：门房三灶大门三在户三型设三计中三应讲三究避三让大门三正对三电梯三或楼三梯是三犯冲大门三口直三对长三走廊三是冲三煞大门三不能三正对三厕门大门三不直三对客三厅落三地门三窗厕所三的门三不与三厨房三的门三相对其它三门尽三量不三相对户型三风水三评价三要素B户型三大门三直对三电梯三门，A户型三大门三直对三消防三楼梯三门，三在销三售中三可能三会引三起讲三究风三水客三户的三不认三同未设三玄关三，大三门直三对主三人房三门（三私密三性不三理想三）典型“葫芦三串”户型三，私三隐性三较差主卫三门直三冲主三卧床三不妥玄关三可在三装修三时设三置港商三开发三的城三市绿三洲花三园注三意风三水忌三讳——大门三不直三对客三厅门三窗(蓄气)典型三门冲三案例“横梁压顶”不利门对灶犯门冲煞水龙头冲炉灶属凶论大门入口受厕所阴气渗透厕所居户型中央，为大凶在深圳设计住宅，第一受到中国民居习惯的挑战；第二受到风水的挑战

大门不冲主人房门案例灶厕所房门1.在卧三室的三面积三配备三上，三通常三主卧三应加三大，三而小三卧室三常用三来作三老人三房/客房/书房三，小三一点三没关三系。三同时三，可三以把三省下三的面三积改三成贮三物间三。2.接近三客厅三面积1/三4至1/三5的区三域都三被长