房地产项目建筑开发建设过程

第五章房地产开发的建设过程管理

房地产开发的建设过程分为四个阶段：项目建设准备阶段；招标投标（落实承发包）阶段；施工（监理）阶段；市政公建配套阶段。第一节

住宅建设项目的建管管理住宅建设项目的建管管理是指在住宅建设项目施工前，由政府建筑业管理部门对住宅建设项目报建开始到施工许可证发放为止的全过程管理。一、住宅建设项目建管管理工作的基本流程（二）住宅建设项目建管管理的工作流程图在图5-1的各个工作流程中，政府部门采用“电子身份证”的形式来进行管理，即采用工程项目IC卡来对整个住宅建设项目建管管理的工作流程中关键的节点进行管理。

工程报建*勘察发包*施工许可证申办*设计合同签证设计审图登记施工合同登记*质量安全监督申报*施工合同登记初步设计审批*一般项目初步设计审批*住宅工程项目施工图设计审查勘察合同签证施工监理合同登记设计审图登记施工监理招标发包*住宅项目发包资格审查*设计发包*施工发包*初步设计审批*施工监理招标发包*市政公用事业项目项目分类

二、住宅建设项目建管管理中的主要工作（一）

住宅建设项目工程报建2、住宅建设项目工程报建的范围凡在上海市进行建设的住宅建设项目，总投资在50万元以上（不含50万元）的，住宅建设项目的建设单位应当在住宅建设项目工程立项文件批准后30天内，且在住宅建设项目工程勘察、设计发包前向政府报建部门办理报建手续。3、住宅建设项目工程报建的管理部门市建委主管，交易中心组织实施和管理。区（县）建设主管，分中心实施。4、住宅建设项目工程报建的管理权限市建设工程交易管理中心负责全市建设工程总投资在1500万元以上的住宅建设项目和总投资在500万美元以上的非限制性中外合资的工程项目的报建管理。

各区（县），总投资在1500万元以下（含1500万元）的住宅建设项目和总投资在500万美元以下（含500万美元）的非限制性中外合资的工程项目的报建管理；5、住宅建设项目工程报建的内容工程名称；建设地点；总投资、总面积；当年投资额；资金来源；工程规模；预计开、竣工日期。6、住宅建设项目工程报建的程序住宅建设项目的建设单位向报建管理部门领取《上海市建设工程报建表》和《上海市建设工程报建信息卡》。住宅建设项目的建设单位填妥上述表格后随带建设工程立项批准文件原件和复印件、企业营业执照及有关证明文件的原件和复印件，报送市建设工程交易中心或各区（县）建设工程交易分中心审核。凡符合要求的住宅建设项目，市交易中心或分中心将当场予以办理手续，并发给项目IC卡。（二）

住宅建设项目工程发包资格审查1、住宅建设项目工程发包资格审查的内容住宅建设项目工程发包单位应具备下列条件：（1）是否有法人资格或系依法成立的组织；（2）是否有与建设工程相适应的资金；（3）是否有与建设工程相适应的人员。（三）

勘察招标发包

凡属本市设计招标范围的建设工程项目（总投资额在500万元以上的居住小区、高层住宅、公共建筑及其他民用建设工程和新建、扩建、技术改造的工业、市政工程等项目），其工程勘察任务必须进行勘察招标。（四）

设计招标发包

总投资额在500万元以上（含500万元）的居住小区、高层住宅、公共建筑及其他民用建筑工程；总投资额在100万元（含100万元）以上的市区广场、主要道路两旁和重要风景区的新建、改建、扩建的建筑物；总投资额在1000万元以上（含1000万元）的新建、扩建、技术改造的工业、市政工程等项目。（六）

住宅建设项目初步设计审批

1、建设项目初步设计的审批机关实行分级管理，建委（局）是建设项目初步设计的审批机关。2、建设单位送审初步设计时，应提交的文件资料（1）工程建设项目可行性研究报告的批准文件（复印件）；（2）规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见；（3）设计单位提供的全套初步设计文件（应加盖市建委统一颁发的出图专用章）；（4）批租地块的《土地使用权有偿出让合同》复印件；（5）相关土地批准文件。审批机关应组织住宅、环保、绿化等相关部门评审，并以住宅（房地产）部门为主。有关部门可能根据整个小区周围环境及国家的有关规定进行调整。初步设计审批合格，将由相应负责部门批复，其一经批准，不得任意修改。如需作较大修改，则须重新报原审批机关批准。（七）

住宅工程项目施工图设计审查1、住宅工程项目施工图设计审查、送审、内容审查单位是具有设计审图资质的审图公司。送审单位是承担住宅工程项目施工图设计的设计单位。内容：（1）是否符合有关的法律、法规和现行的技术、标准规定的要求；（2）提供审查的设计文件是否齐全和符合程序；（3）是否按照经批准的初步设计文件进行施工图设计，施工图设计文件是否达到规定的设计深度标准要求；（4）基础处理是否妥当，基础最终沉降计算值、偏心距计算值、倾斜率计算值是否符合本市有关规定；（5）上部结构设计是否安全等。

（八）施工监理招标发包1、施工监理招标的范围

根据国家的有关规定，实施施工监理招标的范围为：国家和本市重大建设工程；大、中型公益事业工程；住宅工程；利用外国政府或者国际金融组织赠款、贷款的工程等。2、施工监理招标的管理部门上海市建设工程交易管理中心监理分中心负责本市范围内上述工程的施工监理交易活动的管理。（九）施工监理合同登记1、施工监理合同登记的范围：凡监理公司所承接的所有施工监理项目。2、施工监理合同登记的管理部门：上海市建设工程交易管理中心监理分中心负责承办施工监理合同的登记手续。3、施工监理合同登记需提交的材料：建设项目IC卡（仅限应当通过招标方式选择监理单位的项目）；监理企业IC卡、交易席位证；建筑总平面图一张（复印件）；标准施工监理合同本及复印件等。4、进行施工监理合同登记的单位。施工监理合同登记应由住宅建设单位和施工单位共同前往办理。（十）住宅建设项目施工招标发包1、住宅建设项目施工招标投标的管理部门

上海市建设工程招标投标管理办公室及各区（县）的建设工程招标投标管理办公室。2、住宅建设项目施工招标投标的范围总投资额在50万元（含50万元）的住宅建设项目。3、住宅建设项目施工招标投标的管理权限市建设工程招标投标管理办公室负责全市建设工程总投资在3000万元及以上的生产性建设工程项目，总投资在1500万元及以上的非生产性建设工程项目的施工招标投标管理；区（县）招标投标管理办公室负责本区域内总投资在3000万元以下的生产性建设工程项目，总投资在1500万元以下的非生产性建设工程项目的施工招标投标管理。4、专业分包管理

凡本市地域内建设工程的土方、石方、桩基、建筑幕墙、金属结构等专业承包或分包的交易都必须进入相应的交易市场公开交易。

（十一）住宅建设项目质量、安全监督申报1、住宅建设项目质量、安全监督的范围本市范围内除个人建造自住房屋外的房屋建筑、土木工程、工程设备安装、管道敷设等新建、改建、扩建的建设工程。2、住宅建设项目质量、安全监督的管理部门由市建设工程质量监督总站及各区（县）质监站负责。申报的工程中含有人防工程的，建设单位应将其中人防工程部分向上海市民防建设工程质量监督站办理民防工程质量核验监督的申报。

（十三）施工许可申办1、施工许可申办的管理部门市建设工程交易中心或市建设工程交易中心派出分中心或区（县）分中心为施工许可申办的管理部门。2、施工许可申办的管理范围凡在本市行政区域内新建、改建和扩建的建设工程施工前，建设单位应当办理建设工程施工许可证手续。施工许可证应放在施工现场，随时备查。带下三列资三料申三领建三设工三程施三工许三可证三：（1）建三设工三程规三划许三可证三；（2）资三金入三账凭三证；（3）通三水、三通电三、通三路以三及场三地平三整等三有关三证明三；（4）建三设工三程承三发包三合同三副本三和廉三洁协三议；（5）监三理合三同（三应当三实行三监理三的工三程）三；（6）建三设工三程质三量和三安全三监督三申报三材料三；（7）项三目施三工登三记卡三（中三标单三位）三；（8）勘三察、三设计三、施三工中三标（三交易三成交三）通三知书三；（9）住三宅新三开工三审核三通知三单；（10）《三住宅三建设三项目三配套三建设三条件三审核三申请三表》三审核三意见三通知三单等三。根据三规定三，未三领取三建设三工程三施工三许可三证的三住宅三建设三项目三，不三得进三行施三工。第二三节三住宅三建设三项目三招标三投标三管理一、三住宅三建设三项目三招投三标住宅三建设三项目三招投三标是三住宅三建设三项目三发包三的一三项重三要方三式，三它可三分为三勘察三招标三、设三计招三标、三监理三招标三和施三工招三标。（一三）住三宅建三设项三目勘三察、三设计三、监三理招三标住宅三建设三项目三勘察三、设三计、三监理三招标三有一三个共三同的三特点三，就三是其三费用三在一三般情三况下三，各三投标三者的三报价三基本三相似三，因三为国三家对三勘察三、设三计、三监理三的收三费都三有明三确的三指导三价。三因此三，招三标单三位在三评标三时，三不应三将商三务标三作为三主要三的评三分标三准，三而应三以技三术标三作为三评标三时的三依据三。进入市场参与投标YesNoNoOrYes委托代理机构发包方补充条件满足发包条件满足承发包条件签订承包合同进入建筑市场直接发包议标发包承包方选择发包方式补充条件招标发包满足发包条件3、施三工发三包方三式根据三现行三的做三法，三施工三发包三的方三式，三主要三可分三为：招标三发包三（又三可分三为：三公开三招标三、邀三请招三标）三；议标三发包三；直接三发包三三种三。4、施三工承三包（1）施三工承三包的三基本三概念施工三承包三是指三具有三资质三证书三或者三承接三业务三许可三证的三建筑三施工三单位三在规三定的三业务三范围三内承三包建三设工三程施三工的三过程三。二、三施工三招投三标程三序（一三）施三工招三标程三序政府招标管理部门职责审核合同草稿鉴证中标通知书监督、见证开标核准招标补充文件审核投标申请者审核招标文件审核招标项目登记表签订承包合同签发中标通知书评标、定标开标接受投标文件编制招标补充文件组织现场踏勘、答疑分发招标文件接受投标报名进行资格预审编制招标文件发布招标信息招标登记成立评标小组成立招标工作小组监督、见证评标、定标评标阶段准备阶段招标阶段（二三）“三无标三底招三标，三有标三底评三标”三的实三施方三法上海三市在三施工三评标三中试三行“三无标三底招三标，三有标三底评三标”三的评三标办三法，三其做三法如三下：1、公三开择三优选三择施三工投三标单三位假设三择优三选择三了6家符三合其三各方三面要三求的三施工三投标三单位三，分三别设三定为A1、A2、A3、A4、A5和A6。2、公布三建设三工程三项目三的参三考工三程造三价编制三该项三目的三参考三工程三造价三，向三各个三参加三竞争三的施三工招三标单三位公三布（三一般三公布三在招三标文三件里三）。三设定三该项三目编三制的三参考三工程三造价三为b。3、施三工投三标单三位自三主报三价设定三：a3（最高三）＞a4＞a6＞a1＞a2＞a5（最低三）去掉三一个三最高三的报三价a3和去三掉一三个最三低的三报价a5。设定三为：规定三：有三效区三间的三系数三在+三2%三～-三6%三间。三那么三不舍三去的三有效三区间三在（三1+三2%三）～三（1三-6三%）三范围三里。三如果a3＞（三1+三2%三），那么三，决三定a3舍去三；如三果a5＞（三1-三6%三），决定a5不舍三去。4、计三算正三式确三定后三的算三术平三均值计算5家报三价的三算术三平均三值，三设定三为，三则：5、随三机抽三取报三价算三术平三均值三的权三数规定三报价三算术三平均三值的三权数三范围三在0.三60～0.三70这八三个数三之间三。由三评标三小组三的组三长在三这八三个数三码签三中当三场抽三取。三假如三抽取三的数三码签三为0.三65，那三么报三价算三术平三均值三的权三数是0.三65，而三参考三工程三造价三的权三数就三是0.三35了。6、计三算加三权平三均工三程造三价，c=三0.三65×+0三.3三5×b。7、随机三抽取三加权三平均三工程三造价三的下三浮率假定三规定三的下三浮率三范围三在1%～3%之间三。由三评标三小组三的组三长在1.三0%、1.三1%、1.三2%、…三、3.三0%的数三码签三中当三场抽三取。三假如三抽取三的数三码签三为2.三3%，那三么下三浮率三就是2.三3%。设三定期三望工三程造三价为d，则d=（1-三2.三3%）×c=三0.三97三7c，即为三在“三无标三底招三标，三有标三底评三标”三中的三评标三标底三。8、给三各个三施工三投标三单位三的报三价打三分根据三招标三文件三中评三标办三法的三规定三，假三如规三定的三商务三标的三满分三为6三0分三，报三价偏三离标三底，三上浮三1%三，扣三2分三；下三浮1三%，三扣1三分。三据此三给各三投标三单位三打分三。即三：三若为三正值三，选三用公式三计算三；若三为负三值，三选用三公三式计三算。（三三）施三工投三标获取招标信息授标、签约询标参加开标会、确认有效标递交投标文件准备投标保函编制投标标书参加答疑会研究招标文件、踏勘等取得招标文件投标申请参加资格审查成立投标小组、进行投标决策（四三）投三标应三注意三的几三个问三题投标三活动三是一三个系三统工三程，三每一三个环三节都三要认三真对三待，三要做三到：三加强三信息三管理三，把三握投三标机三会；三研究三投标三决策三，化三解市三场风三险；三解读三投标三须知三，防三止废三标产三生；三编好三投标三文件三，造三价技三术并三重。同时三要注三意防三止导三致废三标原三因的三产生三，因三为投三标标三书列三为废三标，三一切三努力三将前三功尽三弃。三通常三废标三产生三的原三因有三：投三标文三件没三密封三、标三书无三印鉴三、格三式不三对、三超时三送达三等。第三三节三房三地产三开发三工程三的监三理通过三恰当三的方三式和三途径三，对三工程三质量三、工三程进三度、三工程三造价三、工三程设三计、三竣工三验收三等重三要环三节实三施必三要的三管理三和监三督。一、三工程三监理三概述（一三）工三程监三理的三基本三含义建筑三工程三监理三，是三指由三具有三法定三资质三条件三的工三程监三理单三位，三根据三建设三单位三的委三托，三依照三法律三、行三政法三规及三有关三的技三术标三准、三设计三文件三和建三筑工三程承三包合三同，三在施三工质三量、三建设三工期三和建三设资三金使三用等三方面三，代三表建三设单三位对三工程三施工三实施三专门三的监三督活三动，三以求三用最三少的三人力三、物三力、三财力三和时三间获三得符三合质三量要三求的三产品三。（二三）监三理工三作的三主体三及其三职能1、政三府监三理政府三监理三是指三各级三人民三政府三建设三行政三主管三部门三和国三务院三工业三交通三部门三对工三程建三设实三施阶三段建三设行三为实三施的三监理三，以三及对三社会三监理三单位三监督三管理三。政府三监理三的主三要内三容包三括：三制定三并监三督实三施监三理法三规以三及相三关的三建设三法规三；审三批建三设监三理单三位资三质；三归口三管理三所辖三区域三的建三设监三理工三作；三对工三程建三设项三目实三施直三接监三理，三如建三设项三目是三否符三合国三家经三济发三展总三体要三求，三是否三符合三环境三保护三要求三等。2、社三会监三理社会三监理三是指三社会三监理三单位三受建三设单三位的三委托三，对三工程三建设三实施三阶段三建设三行为三实施三的监三理。社会三监理三单位三可以三是专三门从三事监三理业三务的三工程三建设三监理三公司三或事三务所三，也三可以三是兼三承建三设监三理业三务的三工程三设计三、科三学研三究、三工程三建设三咨询三单位三等。社会三监理三的内三容非三常广三泛，三从投三资决三策咨三询的三建设三项目三前期三准备三阶段三，到三工程三保修三阶段三，贯三穿整三个工三程的三全过三程。（四三）工三程监三理的三总任三务工程三监理三有四三项主三要任三务，三即建三设项三目的三三大三目标三控制三与合三同管三理。三大三目标三是费三用控三制目三标、三总工三期目三标和三质量三目标三。通三过对三这三三大目三标在三项目三实施三过程三中三的动三态控三制，三及时三跟踪三纠偏三，有三利于三达到三预期三目的三。三、三监理三工作三的内三容与三方法（一三）工三程投三资监三理工程三投资三监理三是对三工程三的投三资可三能性三、投三资量三、投三资分三配形三式和三方案三等作三具体三的研三究、三考证三和管三理。1、投三资监三理的三内容（1）投三资决三策阶三段的三投资三监理（2）设三计阶三段的三投资三监理（3）施三工招三标阶三段的三投资三监理（4）施三工阶三段的三投资三监理3、投资三监理三的方三法投资三监理三的主三要技三术经三济分三析方三法有三：（1）方三案比三较法（2）盈三亏分三析法（3）回三归分三析法（4）决三策树三法（5）价三值分三析法（二三）建三设工三程进三度监三理工程三建设三进度三监理三是指三对工三程建三设项三目的三各建三设阶三段的三工作三顺序三和持三续时三间进三行规三划、三实施三、检三查、三协调三及信三息反三馈等三一系三列活三动的三总称三。建三设项三目进三度监三理的三总目三标是三建设三工期三，通三过监三理单三位的三咨询三和监三督活三动，三确保三如期三完成三工程三。1、工程三进度三监理三的方三法（1）横三道图三法工序ABCABC周实际进度计划进度（三三）建三设工三程质三量监三理工程三质量三监理三是指三建设三工程三在准三备和三实施三过程三中，三监理三单位三通过三对市三场调三查、三设计三、采三购物三资、三加工三订货三、施三工、三试验三和检三验、三安装三和试三运转三、竣三工验三收、三用后三服务三等一三系列三环节三中的三作业三技术三活动三的检三查和三督促三，使三建设三工程三在性三能、三寿命三、安三全性三、可三靠性三、经三济性三等方三面都三达到三一定三的标三准的三活动三。质三量监三理贯三穿工三程建三设的三始终三，是三整个三建设三工程三的重三要组三织部三分。3、设工三程质三量监三理的三内容工程三质量三监理三从内三容上三看主三要包三括以三下三三个方三面：（1）对三原材三料的三监理（2）对三混凝三土浇三灌的三试验三监理（3）对三施工三程序三的监三理（四三）建三设工三程成三本（三造价三）监三理是防三止预三算超三概算三，决三算超三预算三的重三要手三段。1、建设三工程三成本三（造三价）三监理三的任三务和三控制三方法在项三目建三设实三施过三程中三，工三程成三本（三造价三）监三理的三任务三是按三预算三成本三阶段三、分三部位三地进三行成三本控三制，三不使三其一三个部三位或三一个三项目三超出三预算三规定三，否三则就三要进三行比三较分三析，三找出三原因三。工程三成本三（造三价）三监理三与传三统管三理方三法的三重要三区别三是：三传统三管理三是一三次拨三款，三竣工三后决三算，三对工三程的三预控三工作三难以三落实三，往三往是三亏盈三既成三事实三；而三工程三成本三（造三价）三监理三则正三好弥三补了三传统三管理三的缺三陷，三实行三工程三建设三过程三的预三先控三制，三发现三问题三及时三分析三处理三，并三采取三补救三措施三。1、招标三承包三工程三的成三本（三造价三）监三理（1）详三细分三析中三标者三的标三书和三报价三，并三根据三合同三预算三，组三织双三方签三订合三同，三并以三此作三为工三程结三算的三依据三。（2）工三程开三工后三，要三逐月三进行三成本三分析三，具三体核三算实三际成三本与三计划三价格三、投三标报三价、三合同三预算三、施三工预三算之三间的三各分三部分三期工三程及三各阶三段差三别，三进行三比较三和盈三亏分三析。三如果三发现三问题三，应三及时三采取三有力三措施三，确三保施三工过三程中三的实三际成三本始三终在三计划三价格三幅度三之内三，直三至工三程竣三工结三算。（3）逐三步建三立检三查制三度和三程序三，进三行定三量工三作，三制定三切实三可行三的措三施（三负责三人、三执行三人等三），三从而三保证三计划三的实三施和三目标三的实三现。（4）根三据工三期计三算工三程造三价的三监理三程序三，应三先根三据建三设单三位提三出的三工期三计算三造价三，编三制二三或三三个不三同工三期的三进度三计划三方案三，详三细计三算每三个方三案的三造价三，然三后求三得最三低造三价的三工期三即为三最优三工期三。第四三节住宅三配套三建设三管理一、三住宅三区市三政、三公用三配套三设施（一三）住三宅区三市政三、公三用配三套设三施的三内容三和设三置要三求1、住三宅区三市政三、公三用配三套设三施分三类住宅市政、公用配套设施地上设施地下设施环境建设市政公用设施市政设施公用设施绿化环境设施市政公用设施雨水管网污水管网市政道路上水管网电力线网燃气管网通讯线网有线电视网垃圾收集设施二、三住宅三区公三共建三筑配三套建三设内三容和三设置三要求（二三）住三宅区三公建三配套三建设三的内三容和三设置1、住宅三区公三建配三套建三设的三内容主要三包括三：教三育系三统的三中、三小学三，幼三儿园三、托三儿所三；交三通系三统的三公交三站点三、邮三政所三等；三建设三系统三的物三业用三房、三管养三段、三煤气三营业三所、三环卫三分所三（道三班房三）、三公共三厕所三及小三区公三园前三期征三地；三地区三系统三的街三道办三事处三、派三出所三以及三居委三会；三社区三服务三的托三老所三、活三动中三心等三；商三委系三统的三街坊三级部三分商三业网三点；三小区三及居三住区三级的三商业三用房三、体三育场三（馆三）、三图书三馆、三敬老三院、三民政三福利三用房三、文三化娱三乐中三心等三。2、住三宅区三公建三配套三建设三的设三置居住三区公三建配三套费三用基三本上三都纳三入住三宅成三本，三但投三资方三式具三体有三两种三：一三种是三开发三商按三规定三交配三套费三，除三经营三性项三目由三开发三商按三规划三要求三直接三投资三建设三外，三其他三公建三项目三由主三管部三门立三项统三一安三排建三造。三二是三开发三商经三批准三不交三配套三费，三所有三公建三项目三都由三开发三商直三接投三资，三包干三建设三。居委三会虽三然是三群众三性组三织，三但是三它和三居民三的日三常生三活密三切相三关，三因此三，目三前其三用房三仍实三行开三发商三无偿三转交三的方三式进三行，三居委三会拥三有使三用权三。三、三居住三区绿三化环三境建三设居住三区绿三化能三充分三发挥三植物三在防三尘、三遮阳三、隔三音、三降温三、防三灾等三方面三的综三合功三能，三达到三改善三住区三小气三候的三目的三，创三造人三与自三然和三谐共三存，三贴近三自然三的自三然环三境。（二三）总体三要求居住三区是三人居三环境三最直三接的三空间三，应三充分三体现三“以三人为三本”三，以三创造三舒适三、安三全、三健康三、宁三静、三平衡三的生三态环三境为三目标三。总三体要三求是三：1、力三求自三然活三泼的三风格三，创三造景三观各三异、三丰富三多彩三的人三工植三物群三落。2、合三理的三地形三设计三。进三行地三形设三计是三为了三丰富三景观三，为三植物三生长三创造三条件三。3、从三居住三的特三定功三能出三发，三做到三因地三制宜三，绿三化不三影响三居室三的通三风、三采光三。4、高三层、三小高三层住三区的三绿化三规划三设计三还必三须充三分注三意鸟三瞰效三果，三满足三住在三高楼三上的三居民三俯视三欣赏三园林三构图三的色三彩美三、艺三术美三，给三人以三赏心三悦目三的享三受。5、充三分运三用我三国传三统园三林设三计手三法。（三三）配三植建三议1、居三住区三的绿三化建三设应三坚持三乔木三为主三的原三则，