资产评估总复习

《财富评估总复习》一、基本知识点1、财富评估的基本构成要素●财富评估的主体？财富评估的客体？2、财富的分类3、财富评估的目的（包括一般目的和特定目的）4、财富评估的技术原则5、财富评估的基本方法1）市场法（看法、评估方法）2）收益法（看法、基本参数）3）成本法（看法、成本法的基本要素、复原重置成本和更新重置成本的差异）6、机器设备评估方法：（市场法、收益法、成本法）（1）成本法（有计算考题）评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值掌握三中贬值的含义、影响要素、计算方法。如设备的已经使用年限、尚可使用寿命的测定、设备实体性贬值的原因、加权投资年限的计算（见课件）、实质使用年限与名义使用年限的差异及其计算；经济性贬值、功能性贬值的原因、功能性贬值的计算；设备成新率与有形耗费率的关系等）2）市场法（略）3）收益法（略）7、房地产评估11）影响房地产价格的要素2）土地价格的种类：总价格：是某必然范围面积土地的总价值。土地总价=单位地价×土地总面积单位价格：指单位面积土地价格，等于总价格除以土地面积。楼面地价：是单位建筑面积地价。楼面地价=土地总价格/建筑总面积土地单价/容积率容积率=建筑总面积/建筑占地面积3）房地产评估的方法（市场法、收益法、成本法）A、各种方法的适用条件B、市场法的计算与应用（计算题）C、收益法的计算与应用（计算题）D、假设开发法（思路与计算公式、各构成项目的确定如开发收益、投资利息等计算）8、无形财富评估（1）无形财富的看法、特点、分类（2）无形财富的评估方法：（收益法、成本法、市场法）●收益法：边缘解析法（如分成率的确定，有计算题），约当投资解析法（3）无形财富专利权（专有技术）的特点及评估方法（4）无形财富商标权的特点及评估方法2（5）无形财富商誉的特点及评估方法二、计算题案例1、现有一套设备B，账面原值400万元，总使用年限10年，已使用5年，现正满负荷运转。经检查，市场上有另一同规格型号、相同加工能力的设备C，B生产工艺比C落后，B设备的操作需要5名工作人员，而C设备只需要3名工作人员，操作人员的年薪水及福利费为2万元/人。另知4年间的物价上涨指数分别为5%、7%、8%、9%、。折现率为8%，所得税率33%。试依照以上资料，要求：（1）计算该设备的重置成本；（2）计算该设备的成新率和实体性贬值额；（3）计算该设备的功能性贬值额；（4）计算该设备的经济性贬值额；（5）计算该设备的评估值。(P/A,8%,5)=3.9927解：①重置成本=400×(1+5%)×(1+7%)(1+8%)(1+9%)=529.03(万元)②成新率=5/10×100%=50%实体性贬值额=529.03×（1－50%）=264.52(万元)③功能性贬值额=(5-3)×2×(1-33%)×(P/A,8%,5)=4×67%×3.9927=10.70(万元)④确定经济性贬值。由于A设备正满负荷运转,故：经济性贬值额=0⑤评估值=重置成本－实体性贬值额-功能性贬值额经济性贬值额=529.03－264.52－10.7－0=253.81(万元)2、有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为8%，预计未来5年的纯收益分别为25万、35万、45万、48万、42万元，从第6年开始，大体牢固在42万元左右，试评估该宗宗地价格。解：P=25(P/F，8%，1)+35(P/F，8%，2)+45(P/F，8%，3)+48(P/F，8%，34)+42(P/F，8%，5)+42(P/A，8%，45)(P/F，8%，5)=25*0.9259+35*0.8573+45*0.7938+48*0.735+42*0.6806+42*12.1084*0.6806=498.86万元3、有一待估宗地，现收集4个比较参照物案例，详尽情况见表资料。假设折现率为8%。交易实例待估地参照物1参照物2参照物3参照物4比较交易成交价格待估价1200130014001100交易时间2004年2003年2003年2004年2002年10月10月12月4月8月交易情况01%-1%20容积率23341节余使用年限4035354540地域要素0-1%1%2%-1%个别要素00-1%1%-2%表中的交易情况、地域要素及个别要素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市（定基）地价指数见下表：年份200020012002200320042005指数%100103106108112118容积率修正系数见下表：容积率12345修正系数11.82.12.32.4试依照以上条件评估待估宗地2004年10月20日的价格。P/F，8%，40）=0.0460；P/F，8%，45）=0.0313；4P/F，8%，35）=0.0676。解：第一步选择评估方法——采用市场比较法。第二步确定修正系数交易实例比较交待估地参照物A易成交价格待估价1200交易时间2004年2003年10月10月交易时间修正系数112/108交易情况01%交易情况修正系数100/101容积率23容积率修正系数1.81.8/2.1节余使用年限4035使用年限修正系数1.02地域要素0-1%地域要素修正系数100/99个别要素00个别要素修正系数100/100节余使用年限修正系数：1y1m1r

参照物B参照物C参照物D1300140011002003年102004年2002年月10月10月112/108112/112112/106-1%20100/99100/102100/1003411.8/2.11.8/2.31.8/13545401.020.9911%2%-1%100/101100/102100/99-1%1%-2%100/99100/101100/98111rn如A和B的节余使用年限修正系数=C的节余使用年限修正系数=D的节余使用年限修正系数=

1P/F,8%,4010.04601P/F,8%,3511.020.06761P/F,8%,4010.04601P/F,8%,4510.990.03131P/F,8%,4010.04601P/F,8%,40110.0460第三步计算待估土地的比准价格修正后的房地产单价＝交易实例单价×交易时间修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×节余时间修正系数×区域要素修正系数×个别要素修正系数交易实例A修正后的价格=1200×112/108×100/101×1.8/2.15×1.02×100/99×100/100=1088.11（元）交易实例B修正后的价格=1300×112/108×100/99×1.8/2.1×1.02×100/101×100/99=1190.69（元）交易实例C修正后的价格=1400×112/112×100/102×1.8/2.3×0.99×100/102×100/101=1032.25（元）交易实例D修正后的价格=1100×112/106×100/100×1.8/1×1×100/99×100/98=2156.33（元）第四步采用简单算术平均法求取评估结果P=（1088.11+1190.69+1032.25+2156.33）/4=1366.85（元/平方米）、企业拟转让某项新技术，购买方用于改造产品生产线，经对无形财富边际贡献要素的解析，测算在其寿命时期各年度收益总数分别为：250万元、万元、450万元、467万元，各年因使用新技术而追加收益分别为：万元、120万元、90万元、70万元。试计算该无形财富收益分成率。解：预收期各年追加收益现值之和收益分成率100%预收期各年收益总数现值之和（1）各年度收益总数现值之和（折现率为10％）为：250400450467110%110%2110%3110%4=250×0.9091+400×0.8264+450×0.7513+467×0.6830=227.275+330，56+338.085+318.961=1214.881（万元）（2）追加收益现值之和为：1001209070110%(110%2(110%)3(110%)4=100×0.9091+120×0.8264+90×0.7513+70×0.68306=90.91+99.168+67.617+47.81=305.505（万元）（3）无形财富收益分成率=305.505100%25%1214.8815、某企业转让浮法玻璃生产全套技术，经收集和初步测算已知以下资料:一是该企业与购买企业共共享受浮法玻璃生产技术，双方设计能力分别为600万和400万标箱;-是浮法玻璃生产全套技术系外国引进，账面价格200万元，已使用2年，尚可使用8年，2年通货膨胀率累计为10%;三是该项技术转出对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争加剧，产品价格下降，在今后8年减少销售收入按折现值计算为80万元，增加开发花销以提高质量、保住市场的追加成本按现值计算为20万元。要求：（1）该制药生产技术的重置成本净值；（2）该无形财富转让的最低收费额评估值。解：解析：（1）两年来通货膨胀率为10%，对外购无形财富的重置成本可按物价指数法调整，并依照成新率确定该技术净值。该浮法玻璃生产全套技术的开发成本净值为:开发成本净值=重置成本×成新率200110%8176（万元）8因转让双方共同使用该无形财富，设计能力分别为600万和400万标箱，评估重置成本净值分摊率为（受让方）400＝40％400＋600由于无形财富转让后加剧了市场竞争，在该无形财富的寿命时期，转让企业的销售收入减少和花销增加的折现值是转让无形财富的机遇成本，据题给资料为:80+20=100(万元)故该无形财富转让的最低收费额评估值为:176×40%+100＝170.4(万元)、甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用收益分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为200万元，三年间物价累计上涨了50%，该专利保护期20年，节余保护期10年，专业人员测算认为该专利技术的成本收益率为500%，乙企业财富的重置成本为8000万元，7成本收益率为12%。专业人员经过对该专利技术的同类技术发展解析，认为该专利的节余经济使用年限为5年。经过对市场供求情况及生产情况解析得知，乙企业的年实质生产能力为50万件，成本费为每件200元，未来5年时期的产量与成本花销变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、第二年为280元；第三、第四年每件售价为250元。第五年每件售价为220元，折现率为8%，所得税率为25%。试确定该专利的评估值。解：（1）计算该专利财富的约当投资量为（卖方的）:无形财富的无形财富的适用成本约当投资量＝1＋重置成本收益率200(150%)(1500%)1800万元（2）计算该专利财富的约当投资量为（买方的）:买方财富的购买方投入的总适用成本约当投资量＝1＋财富的重置成本收益率＝8000(112%)8960万元