雅居乐房地产预算管理培训

房地产预算管理

(BudgetManagement)集团预算成本部2007年9月一、造价控制的理念“事前”：在投资发生前的控制[以前期(设计)阶段为主]“事中”：在投资发生时的控制[以项目实施(施工)阶段为主]“事后”：在投资发生后的控制[以项目实施(施工)及竣工决算阶段为主]“事前、事中、事后”控制的理念“动态的”：是在节点控制(如概算、预算)的基础上， 进行连续的控制，并对控制目标进行完 善、补充、修正“全方位的”：是各工种、各子项的全局控制“全过程的”：在已定的控制目标下，全责、全方面、 全过程的跟踪控制

“动态的、全方位、全过程”的控制二、造价控制的内容1.项目前期阶段可行性研究(经济角度)全投资测算全投资现金流量预测设计方案的估算及经济比选2.设计阶段编制目标成本估算书(包括盈利预测估算)钢筋限额控制设计文件的经济优化及限额设计如:建筑外立面设计选型、空调设备选型、智能化限额设计等3.招投标及合同定价阶段招标策划及进度安排—合同版本建议与分包方式的确定编制招标文件及工程量清单编制标底文件编制商务标与技术标评标报告编制承发包合同主要合同定价形式单价合同暂定工程量单价合同（如装修工程）单纯单价合同（如设计、防雷工程）单价与包干混合(对不易计算工程量的分项单项包干)总价合同固定总价合同(不随环境及工程量的变化而变化，一般情况，图纸和工程技术要求不变，工期不变，总价不变，适用于工程要求明细，有详细设计图纸，工期较短，施工难度小且条件变化不大的工程，风险由承包商承担)调价总价合同（如高低压供电合同的电缆调价）固定工程量总价合同（根据提供的工程量清单包干总价）设计-施工（D+B）合同（智能化、基坑支护等工程）成本加酬金合同房地产E网关于合同版本建筑工程施工合同示范文本FIDIC：国际咨询工程师联合会的简称，包括施工合同条件（红皮）、生产设备与设计（黄皮）、设计采购施工(EPC（银皮）)、简明合同形式（绿皮）四部分，最新版为99年第5版。即单价合同代表。ICE：《土木工程格式合同》，是英国土木工程师协会的英文缩写。最新版是1999年的第7版。ICE合同是一个按实际工程量和事先商定的工程量单价计付工程款的合同。即单价合同代表。JCT：英国合同审定联合会的简称，最新版为98年第6版，由英国皇家建筑师学会编写，第5版称<JCT80>，第6版称<JCT98>。即总价合同的代表。发包工程必须注意的三个问题慎选承包主体认真审查承包方的资质广泛采用招投标形式选择承包单位注重承包方的信誉，施工业绩等审查签好建设工程施工合同合同造价的确定明确承包范围及界面划分强化履约管理注重工程质量、工期管理加强签证管理（杜绝低中标、勤签证、高结算）竣工验收的严格把关房地产E网4.施工阶段工程预算的编制预算指导设计预算指导成本预算指导施工预算指导进度造价预算指导结算工程进度款的计量与审核工程变更的计量与审核动态成本控制5.结算阶段各承包合同竣工结算审价编制结算报告项目造价指数及指标的汇总分析竣工结算相关资料工程承发包合同是结算编制最直接的依据其中：工期、质量、取费、保修等条款竣工图纸、图纸会审记录投标报价、合同价格或原始预算是调整费用的依据变更通知单、开停工报告施工组织设计、施工原始记录、原始票据、形象进度及现场照片等有关定额、费用调整的文件规定工程竣工验收单、竣工报告等竣工结算审核要点利用合同开口或漏洞多算隐蔽工程没有验收，无签证无记录设计变更事后签证工程计量未按定额规定计量或按合同约定结算单价随意高套取费计算多加少扣6.保修期阶段保修期工程费用的计量审核编制保修期结算清单房地产E网三、造价控制的三个主要环节

1.控制的纲领：概算动态过程：设计方案估算(多个)方案比选与经济优化初步造价估算设计方案征集概算及修正造价修正概算确立造价控制目标值优化方案初步设计设计调整2.控制的基础：承发包合同控制过程：确立项目的实施方式选择合适的招投标模式选择合适的合同形式编制招标文件及工程量清单投标文件的评审与分析编制承发包合同3.三控三制的三手段三：施三工阶三段的三跟踪三控制1)三、工三程进三度款三审核三支付三模式三控制三流程三：预付三款按月三进度三付款固定三分期三付款三，规三定付三款时三间与三金额最终三结算三付款三，一三般为三发出三实际三竣工三验收三证书三后保修三期留三扣承包商工程费用申请核算结果与申请额比较？结果不相符与承包商沟通将审核意见及按审核意见付款工程部对该部分工程进度、质量的确认预算工程师的现场收方预算工程师对工程价格核算业主结果相符作出付款意见2)三、施三工中三工程三变更三价格三审核三流程三：原则三:按原三合同三单价三确定参照三合同三单价三及现三场情三况修三订确立三新单三价，三按市三场价三的原三则流程三：房地三产E三网设计修改草图与估算费用比较讨论决定修改内容费用测算通知设计院取消修改突破造价控制目标值申报符合造价控制要求通知设计院出正式修改图承包单位对修改部分报价比较估算费用与承包单位报价费用与承包单位商付确定修改部分费用讨论结果出具报告确认费用调整额调整造价控制目标值3)三、造三价索三赔处三理控三制流三程：承包三商可三增加三合同三外收三入的三途径业主三方原三因—三工程三变更三/指三令/三工程三联系三单市场三原因三——三价格三调整（常三指物三价上三涨或三法律三变化三对承三包商三的补三偿，三可在三合同三协议三中作三出一三些预三见性三的规三定）承包三方原三因—三施工三索赔三（签三证等三）指完三成超三出合三同规三定的三工作三-额三外工三作，三或较三合同三规定三更为三恶劣三的条三