上海闵行吴泾镇某地块产品策略报告

闵行吴泾镇***地块产品策略报告2008年8月1第一部分：问题提出2嘉华吴泾项目初步认知项目位于吴泾镇区与紫竹组团之间，紫竹组团是闵行新城规划的5个组团中唯一一个教育科研片区，其中的紫竹科学园区又是闵行近期（2010年）重点打造的产业园区，规划进驻19万人口，发展潜力巨大；交大和华东师大的闵行校区逐渐成为两所高校的主校区，并与科技园区相联动，教育人口逐渐得到升级；规划中有两条轨道交通通达区域范围，但非城市主要轨交线，因此建设年限和具体规划具有不确定性。本项目地块编号为闵行区185地块，南邻紫竹组团，西邻华师大宿舍区，隔马路东北侧为万科花园小城，位于吴泾老镇与紫竹园区的中间位置。项目的基本情况：新老交界的中间位置/规划中的轨道交通-----3根据房地局2007年13号公告，闵行区吴泾镇***地块将实行建筑面积９０平方米以下的房型超过总建筑面积７４％的政策规定。项目将产生大体量的小面积产品在这种单一的产品约束条件下，项目产品的市场竞争力将如何保证，必须寻找一个恰当的市场定位点。政策的约束：嘉华闵行吴泾项目７４／９０政策-----嘉华吴泾项目初步认知4根据房地局2007年13号公告，闵行区吴泾镇***地块中包含商业用地28109.6平方米，容积率1.0，限高30米；但是区域目前极为荒凉，而且吴泾镇本身和紫竹园区规划有大面积商业，项目的商业如何在夹缝中生存？在市场与人气的双重压力下，项目商业是否有其他定位机会点存在？土地的属性：大体量的商业面积-----嘉华吴泾项目初步认知《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网

海量房地产资料免费下Q:690317895问题一：房产新政下的本案产品的市场竞争力如何加强？问题二：大体量商用物业差异化定位的机会点在哪里？土地的属性：由此可见：项目成功运作必须解决的两大问题点在于-----嘉华吴泾项目初步认知政策的约束：6土地属性市场竞争客户来源基于问题的特殊性，我们将从以下三个方面对项目进行分析-----问题解决途径7项目客户研究分析——由土地属性导入的客源分析行导入徐家汇导土地属性较低的市场价格紫竹科学园区交大、华师大等配套日益完善龙吴路快速道路导入类型价差导入型产业导入型区域导入型交通导入型教育导入型客源结构闵行、徐汇的差价客紫竹园区职员、管理层本地改善居住客户徐家汇工作的新上海人大学教职工、学生土地属性导入的客源理论上应该成为本案的目标客群，但是我们需要实践来验证客户定位的准确性……8万科花园小城客源分析交通导入——徐家汇客源项目客户研究分析——由竞争项目导入的客源分析主要是新上海人，他们通过龙吴路导入，在此购买物业的剩余总价可以购买经济型的汽车以补足地域劣势产业导入——紫竹科技园区产业客源是一个伴随区域发展而不断升级的客群，万科的品牌对他们具有足够的号召力教育导入——大学教职工虽然这部分客群不多，但是他们的经济实力和综合素质较高，对于万科树立区域形象起到促进意义本地导入——改善居住客群主要是吴泾镇当地居民的二次置业或改善居住需求的客群差价导入——闵行区的差价客源主要集中在莘庄、春申板块，居高不下的房价难以弥补二手房市场的大量供应，从而转向万科区域唯一竞争项目万科花园小城的客源与土地属性导入的客源完全吻合，在这样的背景下，本案的客户该如何定位……差价导入——徐汇区的差价客源主要集中在长桥、梅陇等区域，南向居住思维惯性降低了他们对吴泾的抗性9项目客户研究分析——客户构成客户来源客户结构从土地属性和对万科花园小城的客户构成来看，本案的客户来源主要有三部分：新上海人（60％）、本地居民（25％）、徐汇、闵行分流客（15％）由于本案的地理位置特殊，因此构成本案的主要客源是新上海人，而上海客源中，以当地改善型居民为主，闵行、徐汇的差价导入客源为辅由于龙吴路贯穿南北，且路况较佳，驱车前往徐家汇仅需20分钟，因此本地块吸引了大量徐家汇工作的新上海人，其年龄层多在25－35岁之间另外产业人员和大学教师、学生成为辅助客源，由于目前在售项目较少，这部分客源的需求被遏制，当区域不断成熟之后，这部分客源将会得到升级10项目客源定位——本案客群总体定位城市新生代具有浓厚徐汇情结的新上海人

11项目客源定位——客户特征分析

25－35之间为主

多为年龄白领，在国有企业、私营企业、外资企业、政府机关任职居多，都处于事业的起步期或创业期，经济能力有限

以结婚丁客小家庭和孩子读幼儿园或小学的三口之家为主体，或者与父母共同生活的两代或三代之家。非主体群体为准新婚族、单身丁客他们有活力，青春、健康、喜欢网络、流行音乐、愿意和其他人交流；他们追求高尚社区生活，不能承担市区高尚住宅的价格。追求身份，渴望认同，但不随波逐流，有基于自信的理性判断生活方式，渴望做生活的主人此年龄段的群体普遍受过良好的大学及以上教育，注重事业，喜欢新生事物，善于接受新的观念，喜欢交际，渴望自由和浪漫生活，追求时尚和个性，感性消费观念强于理性消费观念青春、健康、动感、活力、互动、网络、自由、交流年龄特征职业特征家庭特征性格描述

消费行为

12项目客源定位——客户购房需求分析由客户特征而推导的客户需求有助于对产品进行准确的定位……需求类型需求表现项目的灵魂所在，没有了它就没有了精神支柱，也就没有了居住在此的原动力，项目在市场上的形象也就代表了这群人在社会中的形象家庭结构决定了面积不需要很大，但他们注重功能的实用性，适合单身或者一家三口居住即可，目前市场的小面积产品很受这些人的喜爱职业特征决定了他们的收入，他们没有能力去支付市区里的房款，哪怕是首付，因此低总价对他们是很不错的诱惑力，10－30万的首付是他们可以接受的精致是他们的诉求，需求高档植被，不苛求热带植物，景观的设计和氛围的营造才是他们说看中的，同时注重景观的使用功能，需提供交流空间物管尽可能的提供个性化服务，针对这些人群的职业特征采用人性化的手段进行管理；注重商业环境的营造甚于商业业态的定位概念需求面积需求价格需求景观需求物管、配套等需求13市场接受度：原来以动迁房为主的吴泾市场，随着万科花园小城的出现提升了区域的整体档次，市区客户对于区域的抗性已经逐渐消除；市场竞争度：目前区域市场竞争个案极少，仅万科花园小城一个项目在售，未来竞争主要来自于紫竹森林半岛，差异化竞争的产品定位是项目成功的关键。公寓市场机会点存在，但是在产品的定位与塑造方面需要有创新的突破。住宅定位构想及论证从市场接受度与市场竞争度两方面得出住宅市场机会点存在：14客源主要由区域客和外区域客2大块组成；区域客包括动迁客户和吴泾本地客，因动迁房基本为05-06年的新房，因此其改善购房的需求基本不存在，而吴泾本地改善型客户因目前价格上涨过快，导致其购买力受到限制，这点可以从万科3房的低去化率看出；外区域客包括园区（紫竹和大学）和市区客户，因为区域原因和交通属性他们会选择在此购房，但是因为经济实力方面原因，他们首选的必然是小面积产品；由此可见，小面积产品是定位的首选，但是大体量的小面积产品必然无法提升项目，而且将造成极大内耗。那么产品定位的突破点在哪里？客户特征:⊙住宅消费者构成：闵行、徐汇区居住的本地客源；在市区上班的新上海人；紫竹园区工作的职工以及周边大学校区的教职工；住宅定位构想及论证15经济型联排别墅是定位的发展方向。寻找市场的空缺：

经济型别墅市场供应量极少，而且市场接受度良好；客户的基础：

区域中高端的改善类客户向往有天有地的别墅生活，但其需求无法得到释放；避免未来竞争：

未来紫竹供应的别墅类产品定位高端，面向全市客户。住宅定位构想及论证16紫竹商业中心规划39万平米，建成后将辐射整个紫竹组团，成为组团内商业、文化、娱乐活动中心39万平米区域商业中心项目2.8万平方米的商业如何定位？在2大商业中心夹击范围内的本项目，大体量集中商业存活的几率极低；那么，项目2.8万平方米的商业出路在哪里？北部：以永德路为中心的老城区商业，商业成熟，但档次较低商业定位构想及论证17北侧为铁路，对于老城区客户前来消费的阻隔作用明显东侧为主干道龙吴路，且对面为厂房，商业氛围低落西侧为华师大学生宿舍，但与项目有围墙隔挡南侧为规划路，连通龙吴路与华师大，具有一定的商业价值规划路连通区域2条主干道，且贯通华师大，因此以沿街底商形态出现的商业将具有一定的市场机会点；而且，有利于项目追求快速的现金流。商业定位构想及论证18项目东西方向长度在600米左右，去掉两侧退建和出口位置，可用长度在500米左右；按市场接受度比较高的10米进深、2层建筑来计算，未来沿街商业总建筑面积估计在10000平方米左右，与规划的2.8万平方米有1.8万平方米的差距；那么是否可以从别的方面来考量剩余的商业面积？商业定位构想及论证19闵行烘区办果公楼抖市场况供不糟应求喂，市瓦场需脚求强星劲，但是柴目前怕主要箭集中庆在1号线秃沿线播；紫竹具产业片园区组的信徐息数槐码港犬，依般托园短区的察整体稻规划神，目前垄出租世情况劈燕良好救，但是医它是励以高玩标准螺、高券品质尼、纯僵办公旺的形杠态出颂现的袖，面扒积大劫且租哄金贵败；周边兼大学膨园区吧学生圣自主挠创业附的需脑求存帮在，链而与捧紫竹际园区启有关校联的猪下游吓小企再业也瞎需要俩一些雨小面斜积的将办公害场所俘，但是勒这类壶产品撞市场以缺乏穗。由此踢可见暂，具异有办陪公功乎能的打创意已公寓笼的市重场机谅会点坚存在证。从供丧应、中市场刑与需竿求三滨方面携得出瓣的机薄会点续：商业骡定位捏构想珍及论武证20“竞忍合”比策略以万之科的摔品牌粮号召轨力，裳和紫专竹森婆林半赚岛的击规模井，项巨目与险其直花面竞吼争胜债率是脱很低仅的，我们吴应该靠利用启紫竹助森林凡半岛哲对于投整个标区域乌规划仙的提视升作千用，揪和万传科市巧场领圣头羊饮的示僵范，蹲共同善把市云场做茄熟；在竞腐合关躁系中缠，我杆们共共享自横然资隙源、颗市政啦资源需、商脱业资迈源和搂人脉猜资源伪，只苍有进详行区丈域联葬合，元充分被发挥粗每个恭项目菜不同喝的资童源优送势，北提倡练资源恒互补瞒，避调免资吵源浪姥费，奔才能敌降低叉开发宗成本擦，大神幅拉瓜升区浅域的采整体阀品质撇；共同魂“造塑市”态，需递要竞例合，惠房地费产商姨品所竞固有惜的不份可移温动性岩，意型味着宜只有切聚气旗才能倍聚财引，只池有制格造“希热点垃”地代区，医才能典造就沾区域飞市场英的整加体繁造荣和肯规范团；这皇样才僚能达孕到资酷源整惰合、敬共同烘做大终的目装的则。市场煌策略21项目枕开发叹功能诱主题嘉华先吴泾竿项目——魅力况紫竹膜新生筐活特色房诚居住允新境器界1234完善各的休剥闲生戴活配印套，凭让项艘目的俗住户槐享受尺到便题利的叉生活涨氛围充分茫利用楼项目婚较低没容积兼率的认优势宏，提盲供更秆多的诉住宅董产品拦选择项目垒不但棵是青怨年人捞生活称、休跟闲之歼所，点更是躁他们接创业删的起芦点项目柴定位绝为青矮年郡寇，不制但凸维现产肌品的喊年轻剂化，与更应贵突出茄其与奏区域闹其他软项目堤的差拦异利用斥区域程功能算完善宾带来昂的机症遇，勿整合南周边讯优势盈资源塔，将盏项目启打造立一个服新型俘的：22项目马产品凤定位LI刃VE徐汇乞南/滨江/青年恳郡Li元ve黄-H缎ou途se乐活挠住宅概念泡吸引巨点：俘主题尽，时成尚，京精品重点肉打造株南区凤青年阔生活精圣地主要稍吸引舍大西熟南区绞域的馆新上烧海人Li注ve贸-L勾of凑t创意抽公寓概念阶吸引笑点：蜻主题勿、双牺层、催商住通过石高创陕意的再形象灯塑造跨，强乓势吸稠引具米有创率业激尝情的往青年荷人打造猛区域场最具许活力敞气质楼的创麻业基馅地Li更ve索-B搏lo裳ck生活颠街区概念康吸引犯点：刑学校贴，人疲流，拥配套区域寄最具馅活力谨与人胁气的涨生活啄街区主要斜服务裙于周熟边学蔬校和约项目帮本身柏客户LI旁VE（拉珠阔生烛活）逢，自牧由、匹动感毁、互漂动的封生活荣模式删与生撒活空现间集特甜色办鲁公、也休闲刚商业净、青飘年住虾宅为卵一体害的中烂高档卖综合钳性社革区现场傍、生球命力码、生傅机勃属勃Li通ve源自23第二盯部分蛛：研莫究正旱文24研究宿框架区域虚交通鱼属性区域何产业而属性区域敌人口晨属性区域损规划飘属性住宅兴市场替机会深分析商业忙市场耽机会泛分析办公子楼市衰场机础会分牌析项目碗定位功能充建议产品陷建议土地属性研究市场机会分析物业发展建议客户研究分析客户稠来源看分析客户除购买挎行为欢分析客户条购买斯心理叠分析25项目捕区位快认知货运计铁路化工捞区华东殿师大紫竹蒜园区地块昏现状地块俗现状茧较佳地块倡目前仁为农蔬地，帐没有俩动迁权压力很，地视势平耍坦，劝施工液条件袖较佳铁路炒影响纵居住肯品质地块赢北侧哨的货简运铁星路虽茎然流魂量较呢少，肃但对词于购知房者祥的心签理抗陡性较节大化工塞区成黎为最借大污旗染从地您块朝表北看谦可以侨明显叮发现顽化工席区的能排烟锅管道鱼，严桨重影渔响乐码居住赏质量教育傲、产神业资招源成虎为重炊要客犯源紫竹洽产业跨和华扑东师蚀大、早交大优等教危育资大源带妈来了珠较高吨收入茫和素梳质的吧人群快速偷道路陶龙吴肥路成竹为本斩案与欢市区浊联通招的主剃要通重道26区域赞规划屡发展——紫竹石组团规划单位置位于境规划午机场态高速怠以南秤、黄可浦江赞西北柜、莘忽奉金欢高速稍公路熊以东候，规划虑用地拒面积22敢.8平方今公里吨，规划直人口20棵20年规馋划常欺住人什口19京.0万（包其中13万为允大专恶院校换人口果），浩城镇膛建设品用地19野.5平方般公里功能砍定位规划捉依托援紫竹饼科学桂园区隔、上朵海交胸大、验华师底大等裳的科锅教、互研发事优势外，发晌展高呈新技筐术和辱研发墨产业宇，形伪成上荣海的惑高科滋技研肯发基遇地现有平产业以微阁电子时技术闷、光半电子抓技术腰、数问字技随术、爱软件架技术骄、纳觉米科辞技、削生命述科学遍等六究大类黄产业捡作为戒园区怪的主卫导产臣业，粪重点志吸引潜高科盖技企短业总票部、进研发率中心暴、风翠险投帅资公裁司入乳驻园广区紫竹烦组团洋是闵劣行新牲城规掌划的5个组姥团中投唯一岭一个智教育戴科研型片区稀，其摧中的己紫竹匠科学暴园区宾又是乐闵行丙近期沸（20练10年）秀重点妹打造吸的产警业园疏区，六规划丈进驻19万人浙口，区发展势潜力糖巨大27区域涂交通允属性——机场宅高速栋公路项目皮介绍浦东化机场劲高速当公路竞（A1区5）西柏起浙汤江与坡上海哥交界下处的缺枫泾际镇新灿园村养北，患连接狡申嘉剖杭高闻速，往东至赵浦东灰国际箱机场柳，项淹目全简长83辜.4公里季，工衬程按梅双向忙六车沾道高剧速公慈路标柿准设谊计，程全封饭闭、闸全立魄交，精设计育行车逼速度12主0k某m/纱h主要曲功能这条吗高速障公路泰将为基上海圆郊区减及周损边江渗浙城燥市提至供直强达浦惭东机症场的仍一条耕快速猛通道船，以嚼减少茄绕道类，减羞轻外阳环线群的负泰担。匙同时教高速饲公路脸将与势上海技的郊残环、宴嘉金袍、莘嗽奉金物等多隙条高掀速公锯路相御交目前观进度项目州于20招05年动毫工，恒目前医尚在笼施工涉阶段与项妖目的禁关系该条招高速触与项横目相呢隔约50滑0米，坦部分棍高层建筑碎的高敲区可器能会泼受到晋噪音特污染登；但指是与此犯同时猾，其符在A4高速垦出设伟有匝改道口坊，有助于什导入峡江浙椅地区百往来怕的人盈流机场谊高速筝在起追到缓声解主争城区清通往地浦东付机场舰拥堵满交通图作用狡的同幅时，扬带来抽了来此往于形江浙夺地区党的客倦流28区域亲交通维属性——轨道意交通在闵用行新课城范卵围内巩规划洽有6条轨骆道交赤通线，其赢中1号线疾（R1）、5号线称（莘究闵轻咱轨）券已建宪成，9号线贞（R4）在厦建中述，规唐划轨倚道交漫通长尼度合谱计约78公里救，其猴中现宗状线跳路18强.3公里云，在宇建线钓路3.牌8公里辣，规始划线价路55赤.8公里歪。另鼻外在容沪杭根外环萍线东咏侧规说划有2条磁驻浮交脉通线属，分盘别连列接虹科桥综碰合交肤通枢婆纽和沸浦东酒国际款机场炎、虹软桥综痕合交遗通枢晒纽和舒杭州朱方向动，其柱线路稻沿规引划铁籍路的魂东侧毫走行扮，并典通过索设在丑莘庄眨铁路轨三角卖区的青联络竹线连州接。通达酷本项俘目地闭块的葱是15、16号线规划静中有堵两条诱轨道昼交通袖通达贸本区筋域，俱将导艇入大窜量外准区客蜓源，扶但非鉴城市篇主要籍轨交甲线，饺因此筋建设农年限双和具亩体规陶划具险有不牺确定颜性29区域际产业枯属性——紫竹喇产业浴园区规划那位置贩：海紫迅竹科拢学园扛区位镰于上午海市东中心抖区域暂闵行雕区的贵东南矛角，记两面勒环绕衔上海浩的母湿亲河客黄浦稳江；壮西邻A4高架吼公路投，通汉过专习设的悬剑川睁路立纺交五散分钟故车程歌内即例可方饿便上胆下，虎并连梅接沪誉杭线谁、沪托宁线躺、延赠安高伴架与情内环径高架骂及徐劲浦大鸣桥等老，构跪成了阵立体磨化交傅通网确络规划差用地捉面积莲：13平方纠公里见；规划春人口议：4万人湖；规划祝产业宴：以微袖电子啊技术虹、光者电子泡技术掩、数本字技势术、桌软件忌技术俘、纳妹米科扬技、壶生命宝科学婆等六截大类仁产业急作为接园区烤的主谷导产走业；功能淋定位北：1）基础限设施车配套茧完备岸，环图境娘优美迎，商颈住功她能齐激全，轻集产罗、学熔、研注为一旧体的缓高科笼技产录业集陆聚的疗上海稿市现足代高童科技古新兴蔑综合迈城镇奇；2）以逗上海航交通齐大学文、华既东师炕范大柔学等士高校展为依商托，舌形成范上海季市高敢层次已人才斤培育痰基地扬；3）使毯上海拾紫竹知科学卷园区范成为戒上海宾市新共兴高约科技朗产业击和战笔略性含产业零孵化貌基地以美支国硅图谷为看参考艘模式傍的紫岭竹产甲业园蝇区将蛛带动泊区域涉成为伸产、烛学、见研一枣体的上海续现代芹高科豆技新药兴综芽合城邻镇30区域费产业废属性——教育持产业上海镇交通角大学稿：是教椅育部姐直属多、教百育部锯与上曲海市坝共建屯的全崭国重杂点大膊学，畅学校渴现有21个学原院/直属瓶系，慕有专猎任教辉师29捞78名，慢其中翁教授72责2名；门中国枯科学嘴院院什士15名，门中国也工程移院院饺士18名，含全日讨制本庄科生19滥59羽6人，想全日渴制硕僵士研殿究生91瓶73人，锣博士联研究摆生46框29人，却上海辛交通仙大学鞠已经牺成为千一所怠“综山合性贞、研架究型闷、国级际化做”的蛇国内仆一流触、国借际知四名大辩学，细并正凡在向瞒世界材一流撇大学耻稳步玻迈进渴，二期多建成旨后的迁闵行代校区滑成为饺最大孙的主描校区华东轻师范美大学浆：华东惩师范跑大学蹦是国适家教排育部关直属随全国案首批16所重零点大耳学之桶一，绸学校同创建杆于19毒51年10月16日，亿现由仙普陀掌和闵自行两任个校脆区，19个全李日制劳学院折，3个高介等研衡究院敲，含45系，63个本锄科专赏业；命教职稠工4,晴00旺0余人政，中衫国科冠学院偏和中裕国工葡程院掠院士12人；样全日幻玉制在扯校学猎生25炮,0组00余名向。闵行软校区长最终际将导轧入本反科生11脖00浴0名，赔研究堵生60界00名东海语学院熊：上海肚东海岭职业刷技术锯学院途（简禽称东库海学羽院）侵创建需于19剂93年。19琴99年7月经浊国家晴教育汉部批讨准为马具有苏颁发席国家嗓学历搁文凭紫资格样的全蒸日制葡普通慨民办虫高校目，学虏校共纱设26个专桂业，目前径在校坟生48毅73名交大屡和华酷东师酸大的皇闵行餐校区剑逐渐忽成为合两所泽高校党的主横校区财，并难与科钞技园撑区相克联动屠，教丙育人促口逐昏渐得不到升浓级，念成为餐当地香经济犁发展优的主摇要支为撑31区域埋人口鸟属性现有人口结构常住人口其他流动人口总计450893000075089未来人口结构紫竹园区人口浦江森林半岛花园小城交大、华师大等高校其他人口合计4000020000389413000（其中教师5300人）50000288983未来府人口发构成圣主要脖由紫哈竹园敏区、微高校瓦、各很个居搁住区翅和当雪地居娇民组蓄成未来柳可能们导入金的人妹口总庆计为28万之煌余，林其中筝含13万学心生人级口对于要居住箱项目薄的导税入人隐口而彩言，地紫竹岛园区贵的4万人怕和高壁校53区00人教匪职工供人口球将是禁潜在轧的挖苗掘对碗象未来尤不断糕导入客的人塌口将五成为淋本案娃主要悲的、参稳定鱼的客免源，红而且抓这些竹人口退的综矮合素由质较孕高，侦具备伴不断悔升级平的基丢础32研究陈框架区域女交通辉属性区域症产业倍属性区域旬人口记属性区域决规划桌属性住宅阳市场魂机会周分析商业悬市场拌机会云分析办公串楼市帝场机着会分清析项目柱定位功能条建议产品赤建议土地属性研究市场机会分析物业发展建议客户研究分析客户夸来源疤分析客户鲁购买悦行为耽分析客户惕购买药心理劲分析33市场鬼机会眉论证13住宅交市场择论证商业魔市场呢论证办公政楼市占场论支证重点嚷个案借研究2434住宅皂市场肺论证35住宅遣市场宏观市场区域市场供应昌特征:供应击多集您中在贷江川厦板块,以多萍层、鸽小高础层为消主力,别墅奶项目颈稀缺;销售指特征:区域重小户春型、病低总安价项次目热止销，20菌0万以喜内联辜排别香墅去凯化情映况较炉好；价格抽特征:板块葬目前赴销售饱均价价由万撒科花退园小权城拉胆升至90元00元/平方弯米；客户策特征:闵行效、徐姐汇区专居住音的本苗地客敢源；介在市截区上掩班的丸新上毫海人术；紫算竹园牛区工船作的锄职工颈以及申周边闲大学静校区范的教轮职工乖。未来供应未来穷供应办量达21灿7.飞5万平却方米,竞争银激烈哥：20肚08膊-2洁01艺0年闵呀行区原住宅廊可售拆量将消达到57俩6万平纹方米疤；江鬼川紫旺竹板系块供客应量局较多伍，为15信99仿83葵6平方即米，盛占总弃体供贡应的24网%。华泾凤板块闲未来毙几年侍供应燃较大淘，达57絮.5评6万平备方米鼓，08压-0刚9年每哨年供笛应量园较为著平均绕。对本终案的染启示注重怒产品尺人性姐化设召计和泽社区辆整体初品质,树立主品牌日想象;普通膛住宅忍受宏汽观政虏策扶仅持，俗区域涌小户乡丰型、鹊低总角价房惰型热胜销，渔应打弟造此于类物躲业达广到顺征利消冒化；未来醉市场挽竞争呜激烈宜，应浓考虑次走差猫异化姓路线婆，区勾域别材墅项罪目稀矛缺，斯应适章当考捡虑开与发此给类物挡业并计控制甘开发辩比重呜；上海餐住宅坡市场秤理性年回归刚，本贯区域哥将凭滔借未酿来规俭划、双人口梳导入掀等因小素而饰呈现命长期素的发股展潜把力。价格趟走势：近特两年昼呈现揉持续蹲上涨谜的趋疼势，站至07年末悄达到10悟96胞6元/平方绣米的举高点兔，同董比大救幅上劣涨了22职%；紫竹中板块供小含于求,受区劲位影推响板遇块成望交价芹格略搂低,2胞00基7年为62橡37元/平方皱米;需求促市场:需求趴旺盛,市场象一度棒出现切供不洲应求递的状周态.2桃00恋7年第舰四季价度受扬宏观贷政策眉影响吓供需杏明显绢减少,市场偶向理耀性回仿归；36闵行地区宏慨观市卵场研偶究供需恋量：⊙06年房陵地产计市场裂开始岗复苏轿，刚毛性需灯求得倚到释独放;⊙07年市纹场投青资性结需求嚼增强躲，市摇场需块求增碍长幅峰度大北，供谋不应螺求局巨面持缎续显胡现，惊近期例受宏逢观政惑策影拔响，07年四闷季度胳供需准较前膨两季化度减下少明青显。价格胖走势剃：闵行坚区住炮宅价圈格在线经历暴了05年的霜低谷权后，某在市榆场需吴求增耐长下姨，近混两年锦呈现梦持续艘上涨懂的趋粥势，内至07年末兴达到10撑96秘6元/平方叠米的铅高点粮，同堤比大规幅上首涨了22扔%。37供需罢量：⊙07年1－12月，爱闵行拆各住冻宅板灾块内阅，皂以颛杰桥板抖块供希应需杯求最凤为旺姨盛；江川固紫竹亲板块泰年度逮供应垮面积蹲则为40攻53昌54衡(京㎡)，成两交面当积60出30去28清(排㎡)；价格代走势棋：闵行碧区各递住宅酸板块律价格痒在市忧场需壳求增昼长下隙，呈盾现持气续上仇涨的爬趋势族，07年1－12月，览成交苦均价席分析湾中可技以看件出偿，除园马桥偿因别鹊墅项述目较祥多，坦提升圣了总还体价常格水熔平外辽，其竟余各堵板块屿的梅成交叔均价超均高穗于80裁00元/M2；但江浊川紫砍竹板挽块因稀其地岛理位告置相端较于摆其他撞板块刻略为障欠缺熟，受示交通置等因恒素影罩响，某其成桑交均拌价仅虏为62胶37逐.0坚9元/M2.闵行抹区宏滑观市惰场研趣究38竞争愉板块胜住宅石市场界研究根据干项目涉的地宽理位细置，约下面遭选取丝式与项缝目地职段关抖联度股高的聚板块窗，进致行分姻析39竞争寻板块话住宅罩市场堆研究捐／分炮布特翁征分布掉特征:⊙与本办案关桌联度他较高心的板芒块整恭体供祝应量龟不多欲；⊙目前起以个斥案计,分布释主要王以江疮川板露块最尾为集假中;⊙本项税目周剧边供努应量塘稀缺证，仅霸万科棋阳光骄苑一赖例，还总建器筑面杠积约24万平豪方米堆。项目名称板块地址假日景苑江川金平路328弄畅馨园江川剑川路1099号华银坊二期江川华宁路1399弄合生城邦二期江川金平路518弄万科阳光苑一期紫竹龙吴路5536号徐汇臻园华泾华发路8号(龙吴路口)40竞争蹄板块倘住宅抵市场葬研究粘／产坡品分量析项目总建面（平方米）容积率产品形态主力户型面积(㎡）假日景苑2200001.48小高层、多层二房80-100畅馨园1060001.49小高层、多层三房130-140华银坊二期3700001.48小高层、多层二房84-104合生城邦二期2000001小高层;低层联体别墅164-181万科阳光苑一期1300001.49小高层、多层二房80-100徐汇臻园1475571.3公寓-别墅100二房；250联排产品干特征:⊙大多撕项目啊规模迁集中北在10绒-2模0万㎡速，疤个别旦大规元模项抖目如毛华银罚坊规园模达暑到37万平愿方米削；⊙产品含形态游，小议高层坛、多生层产朋品占欲市场希绝对搜主导亲，别忽墅项差目稀货缺；⊙户型悟面积笋，以2R去:8匙0-观10首0㎡、3R棍:1唐30鸟-1来40秤㎡为主组；⊙建筑弯以欧贩式风天格为绳主。41竞争拖板块捞住宅夸市场遭研究布／价给格分玩析项目名称板块均价主力总价假日景苑江川9000-1000070-90万畅馨园江川7000-9000100-130万华银坊二期江川6000-700050-90万合生城邦二期江川公寓7600-8000联体9000-10000145-185万万科阳光苑一期紫竹8500-1000070-100万徐汇臻园华泾公寓14000联体20000-22000250万-400万价格封特征:⊙各板瞎块间爸价格抗差明淋显，痛江川朋板块甲由于遭项目壤档次盟层次牛不齐决，公寓劳类销脂售均赶价基玩本控杨制在80政00元/平方亿米左仿右；紫扩竹板胞块、锯华泾该板块昨在售轧项目们稀少忘，但严价格要颇高唯，分查别为90餐00元/平方娃米、14四00脉0元/平方划米；⊙市场渡主打胃舒适俩性大否户型煎住宅机的成编交总酷价主完要集世中在10贴0万以礼上，时如畅迎馨园丛、合拨生城完邦二霜期；⊙万科贿阳光丑苑利口用小牧户型愤、低幕总价军优势键拉升爷了区郊域销裙售均穷价；徐汇夫臻园僚相对兄区位老优势损明显沫，加剪之高柄单价妥、大愤面积窝创区答域最县高销丘售总块价。42竞争鞋板块酷住宅臣市场净研究溜／销领售分斑析项目名称板块均价总户数推出套数已售套数月均去化假日景苑江川9000-100001800840727364畅馨园江川7000-900085944242030华银坊二期江川6000-700029001620144376合生城邦二期江川公寓7600-8000联体9000-1000014001086104252万科阳光苑一期紫竹8500-1000012981221944135徐汇臻园华泾1400080980980930销售荷特征:⊙市场伟需求霞力强维，整体孙去化它速度退较快，平桥均销数售速裳度在19挣7套/月；⊙价格是影柄响销颤售的饭重要差原因毅：公寓镰：如假疮日景揉苑、缎万科影阳光撤苑都摩以小户极型、庄低总救价优势杯取胜绵；万霉科大水面积3房明轮显去演化速灭度很音慢；畅馨夺园以矮大面殊积三滴房为躺主，婆主力筝总价责在10礼0万以研上，销售练去化堤最慢奏，市贫场接设受度体低；联排锹别墅扶：市场浓稀缺腔产品拨，总膜体去掘化情校况较钱好；合生绍城邦由的小承面积怪联排旺别墅油市场豆接受辆度很愈高。区域并别墅废项目基应控档制面逼积和灯总价杂。43竞争彼板块守住宅盯市场卫研究朗／客腊户特挥征客户隐特征:⊙住宅湖消费攻者构欧成：曾闵行晓、徐之汇区俯居住斧的本要地客致源；卡在市袍区上缎班的据新上蓄海人包；紫恭竹园纳区工和作的探职工拉以及洋周边怀大学文校区弃的教事职工困；⊙购房骑客户详主要脾职业膀构成葵丰富暑，专厦业技论术人松员、蒙公务颠员、忠企事粉业单惯位、准私营居业主册、个深体户纽奉、企符业管蛋理层颂和职饼员等燃；⊙由于敬区域餐规划缸及价迷格优配势吸紧引客马源置添业能川力较鬼强，廊但是膨目前蛇供应很量严袜重不荐足，宵刚性粱需求涂得不紫到释导放。44闵行持区住录宅市祸场研持究／盖江川辰紫竹狸板块伶未来车供应板块08年可售（㎡）09年可售（㎡）10年可售（㎡）合计（㎡）古美、梅陇板块870756588930063183027金虹桥板块32907419001256476575562华漕板块880007860314740181343七宝板块1520551375310289586莘庄板块451655370001139313960969春申板块1782001165920294792颛桥板块42901633597496484861474江川紫竹板块6010375439354548641599836马桥板块78333395640117897浦江镇板块1192779051356600651684477合计（㎡）2183722245323611220055758963江川肉紫竹叼板块锁、浦脊江镇丢板块饲将成转为未恐来闵损行区洽住宅摄集中侮上市板区域⊙20橡08幻玉-2报01委0年闵防行区衫住宅窑可售舰量将黎达到57杠6万平伐方米负；⊙江川顺紫竹袭板块每供应因量较赛多，为15根99荐83苍6平方盖米，输占总舍体供垂应的24扇%。45闵行丛区住册宅市吵场研齿究／叙华泾例板块蛛未来句供应编号地块地址建筑面积（万m2）容积率项目进程预计上市时间1华臻449街坊华泾镇449街坊1/1丘华发路南、449街坊2丘长华路东17.56/已报建20092中华企业华泾地块

华发路以北,淀浦河以南,长发路以东,龙吴路以西

201.53地已平2008/20093华浦地块华济路以北、龙吴路以东规划滨江路以西、规划路以南201.5动拆迁基本完成2008/2009华泾大板块版将成购为未牲来徐秆汇区垒供应炼主力⊙徐汇秤中心盲区域限供应淡逐渐距减少猪，供鬼需热露点转毒向华泾集；⊙华泾转板块践未来致几年神供应普较大储，达57寇.5掉6万平方米模，08警-0赞9年每纹年供坡应量裳较为鹿平均丈。46重点驼竞争斜个案助分析47万科偿花园疼小城-基本布概况1万科衡花园买小城诵座落炭于上医海城馋南闵膊行区呢吴泾胳镇中贤心，念总建婆筑面刘积约24万平硬方米时，分缎两期塔开发调，一衰期总闷建筑刃面积衣达13万平丑方米腹。项目吹以6层的斑多层辣和11层的剥小高涌层为宋主导球，容绿积率1.箱5；引美入浪浴漫简巧洁的思西班壁牙建讨筑风厕情，忧八大呢主题伟园林挑景观壁与泛被会所台设施缓；主尊要以母一房躲、二屿房为纠主的吧中小壤户型丹，打笑造合体理实盲用、痕方正孝紧凑怜、功亩能性零强的颈户型盯设计赢与生而活空高间。项目沃是目写前片戚区内乳规模侨最大领的高究品质柔社区峰之一比。48万科征花园关小城—推盘运及销羽售情拍况1大视品牌态下的脉低总吴价小样户型推出时间推出套数销售套数2007年6月17日3742602007年7月28日78982007年8月18日1081892007年9月1日602612007年9月22日2622007年12月8日339152合计1221960市场辆受宠暂度高,总体艺销售配率78捷%,销售浆均价罗一路右攀升49万科拿花园鲁小城—借鉴之意义1面积范围总套数比重一房55-6431225%二房78-94723套60%三房109133-150186套15%⊙万科蜡摸准脆市场恳热销泪点，片开发55顶-8泥0平方睬米产品，蓝同时听以78具-9瘦4面积流为主旅力产裙品。⊙利用评市场萄差异让化产逢品达类到快唐速去熔化的狼目的含。⊙但滤就房舞型本绘身而工言，持就显匠得比参较的亏缺乏箭亮点，极洽为普软通。万科晚花园柴小城错户型铜配比大品枪牌下谨的低允总价杆小户厅型对海城市熄西区稍的青竿年客规源吸商引力裹强大50紫竹堵森林络半岛—基本籍概况2紫竹粉森林轰半岛边位于轿紫竹妙科技回园区弯的东亭南面绸，东、域南面嘴紧靠盆黄浦洗江，沿西至扁江川壳路、以紫星市路，凤北挨应东川岭路，涝靠近丧上海瞎的两鹅所知芳名高柿校——上海店交通汤大学潮和华谋东师丧范大怨学，教气育氛过围浓研厚。项目阵总占饮地接晃近3.物3平方址公里引。项目脖紧靠价黄浦享江27违0度拐恰角，柄地理铜位置系非常烫优越她。除默拥有店黄浦耐江景外籍，项苹目内锤规划幕有46公顷员水体目景观射，东相南角炕还将犯规划18洞高售尔夫馅球场贡。整帮个项挣目的谦自然患环境单非常语优美淘。紫竹胜浦江脱森林填半岛扫规划必建造典高质腰量的时国际毅文化酒生态字居住氧园区芝。项目傅的主赴要功禾能是提供镇舒适页、宽准松和陵功能紧齐全浙的居住菜、生书活等谈相应闷的配疤套居民住环使境和企生活仁环境竟。51紫竹城森林专半岛—产品键规划2经济值技术曾指标建筑类型

总占地容积率总建面(万m2)(万m2)启动区20.11.122电梯公寓区7F29.91.236湖畔高层区3.81.86.84江景公寓区16.01.828.8花园洋房区10.271.010.2联排别墅区27.150.6517.55高档别墅区19.310.356.75总计135.11.0128.05水体召总面庙积：46万平悟方米紫竹笑森林掠半岛傻共规眉划六煎种产旬品线松，多安重化房诚的板且块分牙区及厚相应摧的产慢品塑态造能砌丰富阴本案鼠的产模品线,并可罪以扩闲大客抓源层,带来辜更多培样化毯的产绘品开克发及老产品芹选择.。52紫竹鉴森林稻半岛—对本趴案的仇威胁2⊙大盘忧的影判响力项目邮规模津大，复总建倚筑面呀积超芦过10晒0万平检方米文，导末入居丹住人润口约2万人窜，将报成为初区域党内具洋有规坚模优苦势的树第一婶大盘惰；⊙具有陷独特眨的地屠理位耍置与饺景观宜优势位于甩黄浦屠江90度转巷角的珍位置袭，江吩景资赛源突涂出；浪占地36彼.2万平忙米的们人工棕湖，蚁具有主上海重惟一平的景显观资祖源；⊙与科表技园初区、皆大学蚕园区呢的有虑机互拐动处于今紫竹世科技俘园区滋和大期学园芬区的文范围梁内，毯良好谜的教废育文们化氛初围和谜高素罚质人索群的叼聚集隙是上速海市萌少有搬的。紫竹舌森林观半岛吓在规甜模、瞒景观饼、产扎品线示等方悉面具覆备独忠特优流势，必对本秒案将感产生氧极大赶的威胁，植应避嚼开正筋面竞而争，坑走差误异化会路线注是项赛目定摇位的坦关键息。53商业卫市场攀论证54区域填商业始现状市场现状未来供应区域商业支撑区域桌内现淡有一路条永胆德路萄步行尸街，瓣成为势区域辛内主疏要的咐商业精配套另外偶，各治个小同区门薄口皆蚕有沿份街商怜铺，亏菜场气和集且贸市舱场都单能够茫满足岔周边歉居民诉日常交的配灭套需侄求但是悟对于恩园区随内部省和高鬼校师剂生而荡言，弓并没比有相脸关配羡套可沫以满舅足之区域邻内本岔地居缠民的络高层票次消或费仍鲁然无垄法得岗到满巴足未来效最大贴供应让来自伪紫江阅的30万平皇米区貌域及孔商业阳中心该商灿业中至心具胆备了驼传统吐商业铃、文甘化服指务和究市政替配套顷于一监体，冶传统革商业爹中分局为购之物中杆心、患休闲姐娱乐静商业堤等，克市政茂配套义内还身将引专入瑞冲金医驳院建成云后的后紫竹记商业刮中心陡将辐鄙射整周个紫毒竹组伍团，课包括恭园区禁、高要校和社居住当区政府贞规划束的紫招竹组额团到20胜20年将盆导入19万人竞口（奋包括糕高校轰的13万学勾生）根据欺我们搬的计豆算，尸产业带人口4万，介高校搁教师5万左请右将克成为浴我们这潜在套的，捡可挖避掘的螺客户另外都、花殊园小转城、没浦江草森林弊半岛士的居翠住区盘人口脉综合设素质搏较高旦，消堂费力守强，穿成为尺支撑却区域寄内商磨业的伴稳定使客源对本踢案的旁启示本案夺商业晨面临教最大进的威群胁是易紫江亚的39万平西米的绑区域衬商业守中心刺；同时间在地秤块周厚边还赛有一悟条永饼德路粉步行具街，翠虽然缘瑞档次艘不高皱，但侄也能餐基本零满足业镇区斩居民滴的商熄业需植求；因此导如何可在这依样的梨夹缝遥中取刃得生突存，进行送差异袖化定泡位，猫走出妄具有皂自身仗特色别的道击路，棋才是或我们烂需要胜认真钥思考誉的55区域单商业裳研究——区域近商业治总体龄布局项目名称位置体量(平米)档次剑川路商业街剑川路8000以上中低档永德路步行街永德路8000以上中档枫华景苑底墒宝秀路西北侧8000以上中档龙吴路沿街商业龙吴路5000-8000中低档吴泾商厦龙吴路5000-8000中档万豪休闲中心宝秀路西南侧2000-5000中档广南路沿街商业广南路2000-5000低档区域闷内体裙量80栗00㎡以科上的际商铺市位于俊永德扑路、阶剑川唯路，稳沿街严分布类；50什00－80物00㎡之贯间的鼓商铺假主要过集中届在龙瞧吴路姨，其追中单异体面肤积最陆大的西商铺挨为位越于龙泊吴路守的吴局泾商框厦，船建筑题面积盒在50制00㎡左右界；宝秀输路段纪和广拆南路裕段则跌为较胆小规腔模商朱铺，象体量晃在20品00花-5稼00效0㎡灵左右却。56区域展商业泄研究——区域岭商业仆总体本布局永德副路步钟行街广南墨路沿顶街商态铺宝秀辉路沿冈街商党铺吴泾胃商厦幕及吴新泾路歪商业登街57区域步商业储研究——区域腐商业国业态肝分析商业陷业态搞主要臭集中到在中斤低档恒的餐裤饮、觉服饰寄、便舅利超泪市、嘉美容黑美发场等，忠以满暖足居葛民日乎常生川活需红求业态休闲娱乐服饰餐饮便利店手机通讯美容美发菜场家电药店银行其他数量139124873723393105325业态闷统计桑：58区域罢商业兽研究——区域角商业婶经营挽模式雨分析项目名称租金经营模式剑川路商业街1.5-6.0销售永德路步行街4.5-7.8销售枫华景苑底墒1.8-6.6销售龙吴路沿街商业3.0-6.0销售吴泾商厦4.0-6.0租赁万豪休闲中心1.5-3.0租赁广南路沿街商业1.0-1.5销售区域盆内的妙商业跌主要石为沿城街商进业，无因此燥在经汪营模圾式上枯多以国销售久为主灶，再已由小免业主圾对外华租赁目前蹄区域香内租具金集攀中在3.遇0-好6.架0之间，差厉异比钟较大敲；其扇中，占永德迟路商婆业的君租金永较贵厚，在4.女5-启7.当8之间陷，而朵离镇展中心保较远荒的广何德路智商业弟街的恢租金美则为1.峰0-歉1.委5元/平米/天之准间6.给03.考059未来秃潜在蝴竞争——紫竹秒商业株中心商业类型说明面积（平米）总计（平米）传统商业购物中心60000130000休闲商业42000其他商业28000

文化部分演义1700060000展览展示38000市政配套5000

服务部分医院120000200000学校80000总计390000占地梦：70恳0亩；建筑许面积泪：39万平委米区域询位置：东疯至龙薄吴路突、南斗到东送川路肆、西级临虹戚梅南抱路、表北靠移自然愚河道专；从侵大区按域概圣念来绩看，横该商网业中院心南行倚大朝型居瞒住社贿区浦乖江森愧林半桃岛，结西靠排紫竹怠科学禾园区半，且盼位于唐闵行秘新城庭规划界的紫规竹组颤团的扭核心依区位功能宫定位脂：集演续艺、蝇市政骄中心斤、展诵示中尖心、靠医院腿、学顿校、舰购物显中心锦与一防体的哪，提丢供市西民商尺业、疯文化暑和服尺务功茅能的匙区域卡级商凡业中始心紫竹茧商业招中心环规划39万平撕米，建牲成后回将辐搜射整垄个紫绘竹组上团，结成为乳组团隐内商历业、鼻文化促、娱俊乐活慈动中临心60办公虹楼市粉场论去证61写字氏楼市漏场区域市场价格朝走势：受习个案脾成交井影响都，闵毫行区哈写字挎楼整咸体成免交价值格波龄动较散大，05年四补季度声达到酸最高廉峰值崖为16继79墙3元/平方要米；需求帜市场例：市场叶供应糟略大某于需眨求，法受个斥案供揉应影旬响，脉市场潮供应分与需有求呈寇现集罚中势色态；产品犯特征振：大多未为中加端产彻品，兔高端筒写字鸽楼缺床少；分布沾特征榆：主要诵分布割在沪驶闵路锄高价境沿线申、商途业中趴心附申近；租售冷特征说：高端弄产品五去化饱速度徐快，患出租若率高累；客户户特征娇：贸易椒、电蹈子、彩房地惨产、守咨询斯是主智要行切业客剧户，扭中导开企业音占主棚导，吃对办概公的际面积王需求悬在50暖-2重50平方尿米。个案借鉴依托产业华：“学浸区、士园区校、生去活区宴”三锡区联期动可仪以完顺善区乡丰域地抱产的聚内部欧价值船循环肿链；辛聚集望大量阿的中槐端和旷高端找客户灯群体抖，为灵写字犬楼带摆来稳爪定的窝高品谷质客会源；规模我庞大伐：整个挣紫竹将工业裂园区酸规模盛巨大循，借彼鉴了都国际虎化复温合型清产业连园的领开发磁模式刮，高债起步枯，从蔬规划已、建丙设、手配套当的标烈准上隶全面撕接轨毒国际狗水平锋。对本炒案的叮启示商务抚办公算郊区榆化：优势汤将为胀本项朵目提士供长颗期支以持；园区对区脉域的性提升领：紫竹朵科技散园区醋和大闸学园辫区所勉形成矮的良素好教甘育文给化氛捐围和侮高素拣质人墓群的场聚集麻是上夕海市霉少有阁的，陡对于揉整个午区域庭的品途质提打升作城用明国显；上海艰紫竹宁信息谊数码铸港依庆托紫弱竹森慨林半冈岛和帐大学意园区逢，在产厅业、版规模承等方勉面具盗备独浊特优防势，而这建些优谜势对扬于一傅个办迹公氛宋围低漆落的肃区域屑作用授明显杂；根据妨市场煎供应殖格局供和产诊品特滔征确怒定合群理的投产品喊策略奶以规送避市扁场风议险。未来供应内环尸内：20常08篇-2高00溪9年,上海啊内环阁内办娃公土成地供触应量布少;市中浆心土这地供努应稀传缺，鞠办公由中勒心区享向周鞭边扩学散趋愁势明阵显；闵行粪区:20课08伟-2成01鞋0年闵挤行区涉商办绩物业牲供应冬量为28万平狼方米详，主凝要集页中在熔华漕讨板块。62闵行厅区写陵字楼爹宏观险市场镰分析供需疮情况彩：⊙05年一冻季度秒至今,区域平市场病供应呈量为27途.3万平婶方米,成交握量为23排.9及2万平匀方米,供求编比达1:没0.筐87权,区域破市场茫供大爽于求锄；⊙06年三调季度至供应训达到编了顶呀峰为96疗12闸2平方卫米,主要父由于像中电即项目撤和绿姨地蓝烟海的爪上市禾带动厦了整双个区登域的坡供应春。同链年第揪四季腰度成倘交量沫达到猎了三递年的阅最高浙峰为66各99辆5万平烫方米属；成交爽价格挠：成交夫均价嗓受个徒案成源交影脖响较割严重,由于薯南方洽休闲遵广场裕商务泻大厦冰的成违交使渐得05年四菠季度胀的成表交均食价达仁到16度79扒3元/平方哈米；63总建竞筑面嫩积：11喇00骡0㎡租赁榴报价:0羽.1史3-呆0.善18美元/㎡镇.天空置纤率：20共%总建赌筑面啦积：16碧41蛋9㎡租赁照报价:0态.4游7-欧0.瓣53美元/㎡貌.天空置币率：50环%总建岸筑面耐积：90药00异0㎡租赁罪报价:0篮.4冈5-做0.挠50美元/㎡强.天