北京某项目营销策划建议书

****·****商住及商业部分销售建议目录项目简介商住产品解决方案商业产品解决方案占地面积4.34万平方米总建筑面积13.6万平方米（包括2.02万平方米的代征绿地）建筑类型1#商住楼、4#写字楼1.9万平米的商业配套2#、3#住宅楼本项目经济技术指标根据现有资料，只针对本项目的商住和商业部分，选取周边样本项目进行分析，并从价格、销售策略、产品改造三方面提出解决方案.内部优势因素分析内部劣势因素分析S1.毗邻金融街、中关村、公主坟等京城几大成熟商圈，地理位置优越。S2.两大高速公路，五条城市主干线，九座立交桥，两大客运交通枢纽，交通便利。S3.与占地44.6万平米的莲花池公园一路之隔，享受15万平米湖面景色，自然环境较好。S4.错层园林、空中瀑布设计，良好园林景观。S5.观光电梯设计。W1.该区域缺乏对高端项目的价格及租金支撑。W2.由于社区临近主路及社区的商业影响，将会产生较大的噪音问题。W3.产品面积与区域需求有一定错位。商住部分优劣势分析外部机会因素分析外部威胁因素分析O1.该区域商住产品缺少同类、同质产品的竞争。T1.国家宏观对房地产市场的调控政策。T2.来自周边低价位、低租金项目的竞争。商住部分机会与威胁分析1#商住楼建议周边竞争项目分析价格定位产品改造建议销售策略项目名称项目位置目前租金及售价莲花大厦丰台区莲花池西路2.5元/平米*天肇麟大厦丰台区莲花池东路2.5元/平米*天华宝大厦海淀区莲花桥西南角均价9000元/平米天莲大厦西二环莲花池东路售价12800元/平米中色建设大厦西客站南广场3.0元/平米*天亚视大厦西客站南广场西区3.4元/平米*天中企财大厦西城区西客站东2.6元/平米*天爱华大厦丰台区六里桥水口子33号3.5元/平米*天综合比较：周边竞争项目的租金价格普遍在2.5-3.5元/平米*天。上述均为老项目，基本没有园林景观，项目的档次及自身建筑条件较低。

周边竞争项目的租金价格（周边商住项目较少，主要选取写字楼项目或酒店分析）1#商住楼的价格定位根据周边项目考察分析，结合本项目的各项优势；依照租金反推法，以每天每平米2.5元计算，按照每年8%的回报率计算；本案1#楼合理的售价应为：日租金*365/8%=2.5*365/0.08=11406元/平米（不含精装修）1#商住楼产品改造建议户型建议：从户型配比上，建议加大中间主力户型150-200平米左右的户型比例；减少245平米、437平米的户型，将其分割为小单位面积销售。加快销售速度，达到尽快回款的目的。商住产品应尽量减少承重墙，管线尽量靠墙体布置，方便客户自由分割及组合，厨房空间大可不必提供燃汽,因此,厨房的设计可以不靠窗.并可设计为开放式厨房。产品改造示例立面改进建议公共区域装修建议物业顾问公司建议电话转接系统主要是利用中国移动、中国联通、中国网通等通讯网络的集群网内电话包月(固定月租)，相互间任打电话不收费的优惠政策实现节省话费、移动分机、移动公话等功能，从而真正实现无线享受、有线价格！增加内部设施智能化配置。通过低投入高回报，最终提升项目综合品质，实现均价14000元/平米。**劈燕**钥强大生的销稼售渠高道利用适**致**素本地瞎资源跟（中仔关村荐、金复融街踪蝶分行吼）与浪遍布道全国绿20镰多家歪分行骂的销肿售渠绍道对弯本项爱目进折行推浸广、姓直售杆。多个松独家沟写字扛楼策喉划与久代理艘积累连了大锦量客拿户,建立共了强竞大的钩CR百M客权户资歇源系淹统多家煎地铺仗的销蛋售渠干道**幅**巾双月特刊结合胀项目劣特点夏，借反助*委**盟*的库销售丢渠道中，*摘**摇*可砖以在姑1年览的销晕售周反期内乳使商亮住部口分的悲销售吐率达过到9制0%者！前提肠条件投:由于俩商住周客户张除投冒资客谷外,宏大部娃分为团成长晌型的元小型内企业膝,对顷项目贱的工冶程形丸象有蓝一定必的要俭求,竖因此拥,建床议在揉项目烂主体沾形象肆达到爬1/句3的凉时候廉进行国销售猜!销售葱周期预计膜项目子9月纵份可超以正损式开蚂盘销免售总销售面积26000总销售套数120单价14000时间销售比例销售面积套数总销售额第一季度30%780036109200000第二季度20%52002472800000第三季度25%65003091000000第四季度15%39001854600000尾盘10%26001236400000合计100%26000120364000000需要疲的销胆售支牲持商住女部分纲的产芝品与率之前炮的住吴宅产嘴品相庭比,艳所面拳对的欠客群活和需勺要的紫项目忙形象册是完顺全不共同的虫。因剥此，你需要只重新雷树立丽商住易部分锐的产述品形闷象。探商住梯部分忙的销跟售总非额预申计为笛3亿腾元人陪民币愤，按系照常胸规的扇营销赢费用稳计提僵比例霜为2鸣%，税如果印能够松借助砍**敲**递的营盆销渠拌道和痰客户腐资源城，将遥会节受省部偷分推滩广费萌用，普营销碑费用栏按照朵1.州5%貌计算占，营初销费居用总悄额为缓：3.尸64亿*1巡寿.5统%=造54挂6万4#跌楼的绞部分1#宝楼的心销售抱成功棉,可歉以提胜升整坑体工爹程形变象,机改善厕区域剂和项致目的柔商务镇氛围珍.为4处#楼沾的成奏功销喇售打届下良释好的吹基础义,商业拴部分具存在哀问题1、逃体量息过大暗，集聋中销煮售难笨度较绩大；2、烈大部补分面闻积在似地下废，商拐业价富值不晌高，仆销售莲难度守大；3、秋大规煮模商挖业所间需的泄车位呜等条眉件不败能充声分满系足；销售非方式周边罩大型押商业哥租金扬价格商业丛价格销售差渠道商业仿建议商业内销售该方式姨建议整体鸡招商敲；产权煌式分就割一部典分整柿售，新一部走分散品售商业达销售橡方式筑建议嗽方案郊一整体宽招商将商须业部煮分集怕中招之商给吊某一锄个大冠型商洋户，促再寻兔找大像型基矛金和啄机构扩进行鄙销售总；1、更优势婶：开发饮商1保-2狸年内症快速羽回笼球资金炸；整体膀销售万能保搭证不逃存在脱销售花死角刃；有利溪于商哪业管饱理；2、遗劣势廊：租金嗽水平貌较低盲，后忆期售锡价比牲当时楼市场无同类板散售偷价格忙略低奔；需求玻如此内大面发积商平业的阵客户焦有限尖,适赶合的肉客户耍面较弓窄；商业娘销售妄方式轰建议劲方案赤二产权裳式分芦割将商们业部普分小画面积拴分割棉进行巡寿销售晋,并氏提供脂相应胡的后滤期保全障!1、揭优势刃：能使脏资金铁快速撞回笼望；适合钩的客灾户及绪业态五较多液，有矿较大树的选跑择空纳间；2、王劣势愚：需承缸担投漂资回场报的迁风险阶;不利盲于后饮期整垮体管锻理；商业档业态漠很难子控制矮，形吩象难箱以统芽一，艘易将木项目阵品质灭降低打；商业营销售阶方式枕建议浊方案绪三部分冒整售歇，部满分散兄售部分福面积洪租赁激给某枪品牌验的大湾型商六户以塑聚拢睛人气更,其斑余部鲜分以仓小面断积分成割的稀形式在进行阴销售丈,并掌可附皮带一填定额导度的赠回报气!1、彻优势观：利用炊大型膝商业播品牌算带动时散售他商业震,可以冶提高象散售诞部分璃的售炎价；2、辆劣势浅：同样睛存在机提供袖投资奸回报番的风妄险。如果氧采取君第一阴与第裳三种绪销售膊方式失，建涝议马速上开穗始大末型商追业的默招商厌洽谈虚工作忧，针遣对大款型业拥态采煤用定卧制化营商业家模式桂，吸陶引大恐型商反业业梅态的蛙进驻滑。选择君与大呢型百环货类今、超均市类求业态姓合作殊，聚急集人炕气，杀带动妹散售顷部分膝，并把为散虏售部邮分预饲留涨谱价空焦间，凶达到越利润武最大拢化。商业躁销售狮方式干建议商业征价格抵建议周边副大型什商业稿业态炊所接溪受的爷租金名普遍缎较低尸，平害均在固2.业0元承左右孩/平笨米*思天，偶如易腿初莲俱花、坟家乐红福。由于霉该区策域产够业、疫经济切结构晓、居输民特寸点等尸因素声的影怖响，幼使得菜该区祝域的降消费敬能力挤相比配中关兔村、伤金融陆街、你CB朝D等找成熟全区域陈较弱惹，因昆此该惨区域谁目前庙还没助有中贯高档购次的件大型刑百货匪类商栏业客膊户的欲进驻挪，只怪有大借型超透市类较的商遭业客恳户进台驻。纸对于碰吸引搁、聚稻集周再边人划气缺流乏足菊够的日支持亮。周边华商业罪状况柏分析根据存周边料大型雷商业察所承话受的扮租金刚价格干；依照娘租金拜反推跃法,丛以每锅天每严平米织2.划3元厕计算基金伸公司痕可接戏受之沉市场寨长线声投资滔回报兽底线脖在每挺年6障%—译8%将，按历照每涨年6界.5而%的影回报抬率计风算：如果蚀整体堡销售咳，则别目前争时段最的商针业价煌格为暂：日租忙金*互36游5/凶6.涉5%己=2仔.3馅*3沙65勒/6先.5毅%=冰12抓91剂5元壁/平迈米商业似价格饥建议牧一如果妙采用稼划小浆铺位泛，给种予一义定投眼资回答报的疏方式堡进行则销售烂，则友散售泰部分咬的价鸦格，讨可根掩据开篇发商卵前期愿定位凭、引眯进商司户之众号召趣力及楼投资觉回报驼比例孔（8裳—1糊0%岛）等邪内容肠进行氧确定嫁。当晌前时装段，召此种树方式灿的销疫售价杀格应吉略高让于市身场平窗均售稼价。商业灿价格盆建议但二由于兼散售题的铺疤位分色割面开积较捆小，签单元疫铺位康的总场价不妥高，方故而找有利纷于拔映高物矩业的台租售涛价格含。一退般情拼况下戴，市佛场中桨此类隔型商始业的话租金渡可在距5—蚀7元反/天·㎡诸（使格用面锡积）愿，按泼投资抗回报漏率估则算，柿其销歪售均纽奉格可米维持制在22雹00欲0—卫27交00颜0元·㎡之嘴间商业柳价格非建议泪三本项羡目部锯分整咳售，赠部分抵散售遇的操央作方构式，约可采指用分雁开定熄价的猴原则经：1.驱主力游型商畜业：需求桃面积族较大赔，后苏期可科带来巨大流坏消费鸽人群榨，租丈金承辉受能闻力较辜低，若对楼掩层少扶有特锣殊要碍求。炮故而锈，在弄本项灾目之零商业眠部分放，可端考虑阔将其希引入币B1托层。谷而市秀场中叙常见属的主歇力型迹商业稀，如拥：卖忽场、怀电器册、家奴居和彩百货委等业投态的捧租金弱一般启会在筋2—轰3元跨/天骡·平蛋米（刮建筑造面积灾)。2.置其余盛业态主力户型商迷业为检本项景目后淘期经鼻营提摸供了凝消费品人流做的保摇障，序所以棋，位往于其恨余楼屈层的悟优势赵面积迫，在孝租售凉价格棋方面午将有糊较大死幅度伤的提足升。猾本项钓目之处商业骗部分仙，在追后期芒可考尺虑引越入餐潜饮、梅服装呈、电徒讯、骆精品劝小百闹货和懒休闲弓等业两态，口以提菜高租汉售价猜格。位置业态分配租金水平(元/平米/天)租金反推售价(元/平米)地下卖场\电器29000首层社区配套5.5-625000一层快餐\社区配套3.5-417000二层大型餐饮1.8-2.111000商业界部分愈的价玻格推揉算租金鼻回报祖率按剩照8执%的而比例贩计算方案条三之块各楼程层的克价格竖定位地上促三层可可以拣实现爱的均趣价：蔽地上借销售管总额衰/地笋上销未售面嚼积=部18涉37梁2.浪88抵元/霸平米楼层面积单价总价地下8000900072000000首层450025000112500000二层40001700068000000三层33001100036300000合计1980014585.86288800000商业绵改造农建议对物桥业的党结构凯和能坦源等理方面勉，进臂行合轧理化惜改造饮，以纳满足具各种盛业态领的进匠驻需耽求（根店据多之种业蔑态的跪开店墨指标消）以首示层为闭例卸货平台滚梯位置货梯滚梯位置**救**怪渠道**压**曲招商省部拥示有广料泛的撕大、怀小型丛商户车资源摔。**反**么拥有楼长期葛合作辈的基抢金运辨作资妹源**地**阵外地熔分行必的招举商渠喜道**樱**坐商业晚招商最渠道建优势根据字前面察三种罪销售排方式虑和价仿格的滨定位茄，*滑**颂*认网为部剥分整押售部驴分散傲售的旬方式魄更适材合本纺项目寺。适合俩的业斥态形毯式更山多，值面对汪的客陈户群侧体更习广泛激；价格葱更高四，实婶现更弹高利衡润；关于押商业怕的后报期管评理商业行的后磨期管围理可宇由物侧业公楚司直载接负样责；物业熔公司厦成立嘱专门做的租辞赁部沙负责匪后期策的租悬赁管习理；不建头议寻咸找专稻业的消商业作管理珍公司轧进行造管理碰；商业手部分泼对于凡商住凭产品描的意沸义商业尊的成推功会草带动惊项目咐整体妨人气落的提叉升,厌对商焰住氛兵围起球到很皇好的牛促进妇作用塘;商业桐内的姐部分扬业主此可能叼会就川近选垮择办裙公地澡点,价商住挖部分鸣会是已他们剃最最省贴近惹的选唇择,敢给商射住产貌品的嗽销售搁又起乳到一少定的绍促进赤作用洒;逸成授东苑帜住宅简区商财业和平越新城西单萌文化亡广场仍77吼街丰富羊的商疫业项尿目策听划、波招商竟市场立经验鼎能疑南中盐轴路北辰兽绿色凉家园这商业系项目星城折国际丰富序的商机业项迹目策薪划市盐场经吸验凯旋酸城火炬短大厦GO悟GO果新世受代方庄归世纪刺星丰富忍的商说业项谷目招餐商市雅场经词验远洋狐山水凝商业开纠发耗商：痰北京照中远罚房地刊产开毯发有思限公顽司总建踢筑面孟积：处15济0万黎平方陵米商业删面积淡：2炎0多诊万平干方米服务抽范围族：商蚁业策蛙划丰富营的商来业项稻目招究商市陈场经厕验首创界A－巾Z疗TO想WN怀爱这讯城绿地首创柱酒仙火桥电叶子城严商业同项目竟全案肃策划首创性石榴老庄项扁目全莲案策赛划丰富著的商满业项陵目市库场营益销经垒验王府狼井大贤厦二宏期位率置：裕王府煎井大夫街西行侧委引托误人：受北京苦金德拖商业咏管理保有限望公司商业违面积织：1速0万蕉平方近米服务锅范围手：前屈期策屯划桃园静二期厦危改贤小区蛛B4粉地块激前期虏策划幸福蠢一村矩前期都策划丰富华的商订业项左目营窑销市良场经贝验锦绣石大地势物流选港位梨置：料海淀默区阜纷石路咬69联号发莫展凝商：把北京舰锦绣智大地斗农业鹊股份跪有限颠公司商业津面积援：1避4万定平方筹米服务盆范围剃：全垃案策巷划及捞销售述代理丰富骗的商贵业项址目营摔销市挥场经防验明天猛第一窜城位润置：火立水出桥发议展落商：损国美酒集团总建洗筑面扒积：年50瘦万平汁方米其中谁商业纤面积娃：1锹0万洋平方诞米服务应范围甜：商杨业策驰划丰富债的商哀业项映目策步划市适场经焦验20估06昏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