北京中关村某科技大厦项目可行性

*****科技大厦项目

可行性研究报告二OO四年十二月2004－12－201目录一、****科技大厦项目简介1、地理位置2、项目现状3、后续开发计划4、市场分析二、****科技大厦项目投资分析1、技术指标2、开发计划3、开发成本4、销售收入5、利润表6、投资计划7、销售回款计划8、现金流量表附件一、中关村科技园****简介附件二、中关村科技园****优惠政策简介附件三、中关村科技园****周边物业介绍2004－12－202项目经济效益指标及计算说明项目经济效益指标总开发成本74,424万元销售收入100,859万元项目净利润11,967万元成本利润率16.1%项目净现值8947万元内部收益率56.5%项目盈亏平衡点写字楼销售均价：6085元/m2,商业销售均价为9000元/m2。销售率：80.8%计算说明：销售价格：写字楼部分按7500元/m2，三层商业销售均价为11500元/m2。大厦地下702个车位、地上118个车位、A座地下游泳池、壁球馆及二期项目地下一层约8500m2的经营面积均未考虑销售及租赁收入，此部分物业公开市场价值约1.2～1.5亿元。资金成本按年利率13.76%，计算时间为两年。项目折现率：10%。2004－12－203一、项目简介—地理位置

项目位于北京市丰台区****环，*****路与****路之间。属******科技园区一期9号地块。临四环路昭示性较好。****大厦2004－12－204

开发商：北京****科技发展有限公司物业用途：公建总占地面积：38739.64平方米。规划总建筑面积：16.9万平方米，其中：一期工程10.47万平方米，二期工程6.47万平方米。工程进度：1、目前只进行了****科技大厦一期，即A座的施工。A座地下3层，地上26层，已施工至25层，还有一层即可封顶。2、二期工程，即B座仍在规划审批阶段。一、项目简介—现状2004－12－205一、项目简介－批文已取得的批文和证件《商品房预售许可证》（****科技大厦A座）京房售证字（2004）427号《国有土地使用证》京丰国有（2002出）字第****《建设工程规划许可证》规建字0441号（****科技大厦A座）《建设工程施工许可证》（****科技大厦A座）施******号（建）《建设用地规划许可证》（93）市规地字72号《关于建设****科技大厦项目建议书的批复》2001年2月1日北京市计委签发2003年4月11日北京市规委员会签发的2003规审字0259号《审定设计方案通知书》（****科技大厦综合配套工程）2003年1月21日，北京市发展计划委员会签署“同意”意见的《基建项目申请向社会出售征询意见表》（****科技大厦A座）2004－12－206一、项目简介－后续开发计划收购此项目后，后续开发计划如下：A座：1、2005年1月复工，春节前封顶，2005年底竣工；2、2005年3月开始销售，销售周期18个月；B座：1、2005年7月开工，年底封顶，2006年6月竣工2、2006年1月开始销售，销售周期10个月。2004－12－207二、市场研究－SWOT分析（1）优势城市规划：两轴两带多中心的城市空间格局的确定，将进一步推动南城的城市建设和经济发展。区域经济加速发展。项目所在区域—中关村丰台科技园是北京市市政建设、产业发展及经济增长最快的地区之一,近两年经济增长速度超过50%。五证齐全。将大缩缩短开发时间，A座即将封顶，一年后可投入使用；A座2005年3月可开始销售，因此能降低财务等相关费用。交通方便。紧邻西南四环，到达京石及京开高速均较方便。城铁九号线在本项目东侧穿过，距离约1公里。位置优越：地处丰台科技园区，紧邻总部基地，其品牌辐射对本项目具一定正面影响。地标建筑：建筑外观、规模、总高在周边较为显赫，属片区地标性建筑。政策优惠：入住大厦企业将享受****相关优惠政策。劣势片区不属写字楼及商业热点区域。周边商务配套较差，目前启动速度较慢，不利于写字楼聚集，制约了写字楼的开发。项目自1993年启动，几经易手，市场形象差，不利树立市场信心，对后期期房销售可能带来负面影响。2004－12－208二、市场研究－SWOT分析（2）机会从目前北京城市发展现状来看，城市北部和西部地区发展空间已十分有限，南城是市区进一步拓展的最佳区域之一。项目距总部基地仅200-300米，与总部基地在功能上可形成互补。总部基地三期总建面约120万m2，其中办公物业约100-110万m2，主要聚集产业涵盖钢铁、通信设备、物流、生物、医药等，总部基地内部产业的相关配套需周边地区及市区解决。丰台科技园二期北京国际汽车博览中心立项已获批准,总规模52万平米,预计投资40亿元,也将提升区域价值，并带动相关服务配套。本项目规模较大，可以有多种功能组合的机会以满足大客户的需要。周边物业经营档次相对较低，本项目建成后属地标性建筑物，形象较好，底层商业可经营档次相对较高的业态。威胁总体上，北京市办公物业近五年内呈供大于求的态势，销售及租赁压力较大。丰台科技园一期产业基地已招商项目仍有少量地块空置，且周边物业租金呈下降态势，不利于投资型客户对物业的需求。总部基地一期、二期已开发完成，其中一期基本售罄，二期销售50%，三期开发视市场机会确定，入园企业还不能形成气候，对第三产业还不具有明显带动作用。2004－12－209

二、市场研究－客户定位

打造高性价比的地标性办公物业，定位中小客户为主，以大客户定制，带动中小客户大厦本体资源使其可以成为高性价比物业项目五证齐全，且一期10.47万平米接近封顶，可大大缩短开发时间，降低开发成本；地上26层，地下3层，其中地下1、2层为停车场；建筑外形呈双侧圆弧面橄榄型，外立面为玻璃幕墙、铝塑板及石材高档装饰；层高3.6米，减少压抑感，提高办公舒适性；标准层面积约3000平米，最小户型72平米，可以满足大中小客户的需求；争取大客户定制，实现快速销售大客户定制可加快销售速度，减轻销售压力大客户定制可带动中小客户购买，形成产业聚集多种开间物业组合可为大客户在16层以上提供整层销售，标准层面积近3000平米可为中型企业提供500至1500平米左右的办公空间可为小型企业及个人投资者提供150至500平米左右的多种组合物业2004－12－2010二、市场研究－客户构成写字楼客户构成部委机构转制的大型企业集团外省市大型企业北京总部或驻京办事处上市公司及准上市公司银行及非银行金融机构，如保险、基金及信托公司周边及中关村中小研发机构律师事务所、会计师事务所、房地产等咨询顾问公司；旅行社、广告公司、保险公司、快递公司、机票代理等服务机构。投资型客户:购置办公面积出租给某些成长型科技企业及外资公司。2004－12－2011

二、市场研究－形象定位

北京西南产业、研发和商务基地的标杆大型机构的企业名片小型企业的创业乐园丰台科技园作为中关村科技园在北京西南部的延伸，由于政策和区域优势，吸引了大量化工、钢铁等制造业企业及物流等第三产业企业总部入住，有中资转制企业、大型国企、外省市名企；物业需求量在1000～30000平米不等。由于****大厦从位置、档次和建筑形象上均属地标性建筑，给予适当的冠名权，将可能吸引1－2家大型企业/机构入住。科技园大企业的存在必然带动提供相关配套服务的中小服务企业和机构进驻。此外，大厦作为丰台科技园区孵化网络的一部分，优惠的政策将吸引中关村及周边各类中小研发企业。2004－12－2012二、市场研究－商业配套

区域发展现状为大厦商业面积销售与经营提供了宝贵的商机：丰台科技园入园企业已达2750多家，需要较高档次的商业和服务配套总部基地已推出近50万平米企业总部办公物业，受规划及地块位置限制，商业配套在短期内无法及时跟进。银行、电信等服务配套更需要昭示性好的物业，目前在建公建无法充份满足这类需求，****科技大厦的推出将填补西南四环以外这一市场空缺。餐饮经营机构：产业基地一期和二期总部基地以及西南四环方圆2公里内无著名酒楼，可引进不同档次的大型餐饮品牌，满足不同消费层次的需求。西南四环目前缺乏中高档商业业态，如较高档次品牌店、健身中心等。项目周边在建和规划中的住宅开发面积高达500万平米，新增人口约25万，无疑将为项目底层商业面积的招商或经营提供厚实的基础。2004－12－2013

二、市场研究－销售价格

可比楼盘办公部分销售价格商业部分销售价格备注总部基地1期现房7900元/m2；2期均价7150元/m2待定在售国润商务大厦主楼6300-6700元/m2附楼9000元/m2在售工商联科技大厦均价6550元/m21层10000元/m22层9000元/m2内部认购海鹰多功能楼均价5100/m2全部售完昌宁大厦6300-7800元/m2－按月租金净收益63元/m2

推算根据对项目周边市场的分析，综合考虑大厦独具的位置和产品优势，销售定价如下：

办公：均价7500元/平米，商业：1、2、3层分别为15000、10500、9500元/平米2004－12－2014三、项目投资分析－技术指标总指标总规划用地38739.6M2

代征城市绿化7944.8M2绿化面积11315.78M2绿化率36%总建筑面积169000M2地上建筑面积118632M2地下建筑面积50368M2可售面积127138M2（一期：81934M2；二期：45024M2）一期（A座）二期建筑面积104300M2

建筑面积64700M2

地上建筑面积75402M2

地上建筑面积43230M2

地下建筑面积28898M2

地下建筑面积21470M2

建筑层数地上26层，地下三层建筑层数地上13层，地下2层地下停车476辆地下停车226辆地上停车33辆地上停车85辆2004－12－2015三、项目投资分析－开发计划项目后续开发周期约一年半。计算期（季度）2005年一季度2005年二季度2005年三季度2005年四季度2006年一季度2006年二季度2006年三季度1前期工程2土方及基础工程3主体工程4室内外装饰工程5水电安装6电梯工程7消防工程8暧通空调9通讯工程10室外配套11竣工验收二期工程一期工程一、二期开发进度表2004－12－2016三、项目投资分析－开发成本一期二期合计土地成本(万元)1644010198.826638.8专业费及前期费(万元)232593825建安工程费(万元)253211386139182室外配套(万元)545162707开发管理费（万元）506.42277.22784不可预见费（万元）506.42277.22784财务费用（万元）3302.42201.65504总成本(万元)4685327570.8744242004－12－2017三、项目投资分析－投资计划表2004－12－2018三、项目投资分析－现金流量表2004－12－2019三、历项目蚕投资鼻分析比－销啄售回怨款计康划一期办公销售比例一期办公销售收入一期商业销售比例一期商业销售收入二期办公销售比例二期办公销售收入2006年一季度10%15258二季度30%1017230%4869三季度20%1017220%3246四季度20%949420%32462007年一季度15%762920%3246二季度5%254310%1623三季度四季度2008年一季度20%6754二季度40%13507三季度30%10130四季度10%3377备注都：销分售收碎入单担位为削万元20女04圾－1司2－强2020附件可一、中关闪村科设技园欢区*耐**好*发腹展分啊析—园区睁介绍中关仰村科般技园仁区*愈**棍*是播国家础级高熟新区裁，全吴国首芳批向沾AP说EC花开放叛的科巨技工球业园配之一坐，是间“国舱际企斑业孵陕化器修（I肿BI拖）”代试点稻单位弊，也袄是中余关村缘瑞科技伤园区索经济椅增长酿最快鸽的园佳区。亡累计础入园烧企业械27统50送余家虹，形剧成了直北京恐西南刑以光顷机电河一体丢化、右电子问信息形、生郊物医妈药、宪环保很工程残为主勤导的脏高新介技术芦产业默带。园区仍规划洋总占乳地面细积为它5平讽方公诞里，宴由产北业基术地、肿科技杠一条妄街及吨科技培孵化逃网络伐三大辈发展甲空间途组成酿。1、禽一期译产业常基地秩占地服1.穗24鼻平方促公里民，基楼础设战施完巴善，捆已基远本开房诚发完搜毕；吨二期防产业咐基地良总占拥地面拣积1抢.6延5平树方公沟里，栗正在塑打造诵北京廉首家眼总部沟基地许；三凭期正毛在启剧动，谋占地拥2.悔11画平方灶公里或。2、垒科技滴一条财街：周是园岁区科慌技产傍品集染散，顿集聚晋孵化庙空间毙的发膊展区辞。3、轿科技帽企业金孵化卧网络阀：是煎**每**帜扶持卧中小出企业剂发展副的重黎要支添撑机膨构，猛目前腔已形丙成了聪科创征大厦凝，国侧际企器业孵黎化中倦心（旋IB躺I）察、赛助欧科硬园企多业孵滩化中纪心、具软件克企业惜孵化骂中心凶四大都发展唯空间妖。**燥**殖区位场于北朽京西繁南四口环，严属近凭郊园终区，朵其发欢展需守要市悲区配胸套支略持。园区对配套娱与市雪区可嫂以形烟成互峰动，局园区甲相关睡配套碑也面骨向市才区服老务。20麦04休－1灯2－烛2021二期傍：中华寒通信呆系统测有限装公司中国命诚通脸控股拉有限柿公司中国趣汽车撤技术捏研究诉中心航天碗时代蹄电子封集团建龙亿钢铁可集团中金尊科技傻股份敲有限辆公司中成送进出来口股岔份有退限公蔬司中牧侄实业朗股份棵有限眨公司长城字汽车竞股份罪有限户公司长征塔火箭醋技术粘股份堪有限规公司邢台垃钢铁件有限恼责任辣公司欧典汪企业坟集团中国恒质量遗认证各中心燃等大凑型企鸽业集严团附件粗一、中关凝村科背技园吸区*惊**圣*发她展分紧析—将著痕名企批业一期纷：北京窜信丰初园生蹦物医菜药科米技发贿展有亩限公困司北京升贝尔他通信逝设备鸦制造蜡有限描公司北京擦金自丽天正扶智能鼠控制劲股份璃有限隆公司北京患北方稼天鸟疮智能谷科技仅股份轰有限络公司中垦然农业堂资源浑开发冠股份宗有限猛公司中国监铁路仔通信悔信号松集团观有限抵公司航天炎科工榜海鹰迁集团碍有限涉公司中国谊华电膏电站榴装备震工程辛集团耀总公泡司京卫葛医药妹科技萝集团裁有限园公司中拓乏国际脚经贸川集团燥公司北京配倍爱声康生向物技逢术股机份有真限公工司北京腿丰科艰城医饶药有秀限公携司中博浓世金害科贸粒有限招责任劳公司北京吊太空耗板业而股份孔有限增公司北京弟中铁饶快运笨物流静科技妄有限旦公司20药04剂－1宇2－存2022附件哨一、中关划村科善技园母区*逆**散*发教展分广析—龄增长侦态势19砍99市年以辆来，厌经济义规模存超常绩规发稿展，俘年均梳增长滨速度跨超过谷30颜%。20废02缺年技诞工贸算收入滑20星0亿纲，同迷比增末长6州6.涂6%像元损。20麻03姨年技喂工贸再总收舌入3饮00撑亿，理同比必增长背50巧％。除技虫工贸医收入笔外，果20死02并年其症他各捷项经时济指序标都啄高于秘中关语村科断技园屈区平川均水怖平，感总产商值和西税费眯收入矩分别解达到便88屡亿元因、7捷.0戚1亿侄元镜。20预02熔年，企技工阔贸收裙入1株00陶0万贵元以猪上的那企业捆已达灿14附0多菌家,鸭其仙中亿慨元以歌上企俭业2雪0多余家，炎总收蕉入占庸总量公的7饱2%钻。至2肢00企4年能底，痒入园婆企业呢已达款27供50勿家，别注册奇资本裙金1禾60雄多亿木元以蛛上。20赌04膊－1训2－派2023附件症二：中关本村科趁技园春区*绕**贱*优危惠政测策摘逝要1、梅财税仙优惠古政策(1盼)卡减按哭15薄%税奋率征明收企丸业所演得税阵。企从业出微口产今品的欠产值扁达到钩当年纠总产厕值4雀0%润以上宇的，艳经税俘务部茶门核该定，处减按福10倍%税武率征线收企孩业所钩得税鼓。新糟技术沟企业诞自开耀办之款日起摇，三骨年内绞免征掀企业回所得睛税，面第四针至六释年减或按7仇.5南%征户收企辛业所狱得税布。强(2碑)薪对徐单位并和个愚人从项事技庸术转救让、独技术阅开发怠业务贝和与户之相骑关的芒技术选咨询齿、技钟术服扮务业乎务取律得的宝收入爱，免螺征营会业税迎。顽(3莫)蓝经凭财税免部门赞审批葵，高光新技详术企按业研版制开桂发新激产品仓、新然技术霞、新疼工艺严当年群所发均生的越各项恐费用蔽和为篇此所眯购置赏的单补台价辨值在厕10荡万元奋以下座的试卫制用晓关键龄设备乒、测慌试仪列器的侧费用获，可钉一次誓或分矿次摊继入成动本；越购买很国内爷外先希进技迹术、期专利闸所发电生的撤费用盆，经糠税务诸部门粮批准冤，可贵在两捷年内喝摊销跑完毕毅。高汁新技庸术企蚕业当采年发冰生的剥技术吗开发俊费比搏上年招增长德达到塌10束%（医含1裙0%熄）以完上的耳，当银年经腔税务难机关凳批准架，可甘再按丛其实错际发适生额察的5皆0%煎抵扣煤当年茶应纳边税所侨得额热。乳(4羽)执园翻区内顿的高委新技卵术企神业，谎用于缴新技涉术和谎新技驾术产文品开馅发的汤仪器怠、设丘备，蹄可以牢实行优快速产折旧促。忧(5补)衣对巡寿开发水生产影软件姓产品蚀和符粘合国幕家规悦定的研集成鹿电路兆产品在和集刑成电枯路的炕企业放：蛙(6叼)赴经芒财税示部门微批准庸，高患新技雨术企岭业购迈买国央内外诞先进红技术常、发焰明和票专利宜所发向生的还费用配，可抬一次削或分撇次在新成本超中列唇支。瓣(习7)降驻京额研发疫机构催进口隐的自径用设怜备、隔物品众等，纠符合表国家尾鼓励邮类产叹业项刚目免蚊税规欺定和呈科教但用品止免税柜规定驼的，虚除国宏家规行定不短予免显税的称商品烂外，杠免征评关税尾和进盖口环菌节增慕值税变。俱(8异)悦对释企业快（含擦外商剃投资尾企业絮、外熄国企厕业）吴为生拖产《驳国家动高新总技术范产品箭目录推》的蹦产品妥而进芦口所得需的聪自用群设备跑及按押合同熔随设艇备进已口的绕技术姻及配肌套件敢、备激件，恶除按恶规定春不予清免税肯的商滚品外炊，免挺征关芳税和鸦进口材环节评增值抗税；奴对企款业引遵进属惹于《乞国家嗽高新共技术狗产品哄目录累》所榴列的矩先进袖技术原，按虹合同港规定往向境厦外支左付的统软件择费，津免征撒关税粮和进抗口环林节增们值税概；对棕列入段科技咳部、娘外经剑贸部鸟《中猴国高认新技仓术商葵品出祝口目困录》狸的产础品，永凡出鉴口退迹税率针未达推到征纸税率赚的，缺经国登家税绣务总任局核猛准，腾产品逝出口傍后，厉可按垒征税陪率及港现行伶出口罢退税篮管理芹规定吴办理戴退税20芦04笋－1提2－姓2024附件讨二：中关扛村科卧技园盏区*僵**发*优岂惠政视策摘满要（场续）2、型人才售引进凤政策(1省)浴对阅经市果政府孩有关息部门饰认定搞的高疼新技肝术企声业和甚高新规技术攀成果必产业糕化项齐目所平需的蝴外省愁市专捐业技谦术和俗管理辱人才耗，经咱人事浙部门晌批准午，给斩予工爸作居备住证漏，享狐受本烟市市肥民待辈遇。牧工作俗满三铸年者币，经贯用人尚单位凶推荐益、有捐关部易门审金核批被准，予办理拦户口店进京款手续灾。推(2徐)乔北订京市殖的高术等学颠校、雄科研街机构究的应毁届毕道业生胜受聘赚于园奋区内偷的高宅新技剩术企都业，先可以裤直接迈办理种进京胡户口蜜，不臂受进场京指免标的遮限制默。3、尺其他陕优惠瞎政策(1偶)奔除劣法律那、法共规规离定应滩当进杏行专读项审叛批的尤经营止项目送外，房诚工商祝行政乓管理灾机关待在办顾理企释业登己记时讨,不涌再具身体核劝定经和营项皆目,乔企业援可以聪自主雨选择心经营剃项目时,开哑展经抹营活摔动。材(2羡)江以除高新驾技术阀成果弱出资脸设立贼公司狱和股闪份合旨作制拘企业劫的,艺对其们高新沾技术趴成果称出资掠所占蜂注册百资本逮和股各权情的比栏例不笨作限米制,薪由出盾资人灿在企谱业章杠程中吴约定劝。弱(3沿)狂注索册资档本在擦10染0万标元人摊民币制以上激的高草新技盒术企拔业可摩以申扫请自替营进鹊出口胳权。内(鸟4)灭允亡许高喉新技懂术企销业以拜居民逮住宅汇作为苍企业优住所察，开电展高血新技虎术的捷经营夺和科傻研工比作。辅(奋5)绢高煤新技锄术企搭业优亿先享翼受政碍府技万术创径新资疮金、叼风险鸭投资麦公司箱和担晒保资庙金的点支持倚。20税04饶－1奴2－应2025附件幼三、周边咬竞争左项目股扫描赠－（铲1）垒总部进基地一期术销售龟较好老，二柳期销打售进摇度放使慢，课三期膝开发检时间慨待定发展商开发期面积现象进度备注项目规模一期20.8万平方米2003年6月19日开盘，2004年5月31日入驻。现房，不提供按揭二期30万平方米分别预计于11月30日、1月31日、2005年5月31日入驻期房，提供五成按揭三期60-70万万平方米开工时间待定，主要仍以办公为主，基地所有配套（酒店、公寓、商业等）均设在三期内。总计约120万平方米建筑形式1000至5000平米多层单体建筑，以2000平米左右为主，独立产权独立冠名的总部楼。销售形式独栋销售，不进行分割销售。（1期只留1栋1600平米小楼分