合肥高档住宅项目营销策略及销售推广方案图文并茂

第1次项目体验：同事都说位置有点偏，行程中我们甚至迷路，但大家都很惊喜，因为产品做的真的很有震撼力！第1次与开发商领导谈话深触感受：领导说位置并不偏，你们走错了路所以感觉有点偏,以后巢湖路开通驾车通往市区只要10分钟!项目初步感受：关键词：产品震撼，位置并不偏！相关人士深度访问：新地中心来访客户曹先生：绿色港湾合肥很老的一个楼盘，应该是合肥很早的一个别墅项目，早就卖完了吧！我在报纸上看到过新地中心这个项目，至于绿色港湾这个项目不是很了解。这个项目是不是也是你们公司以前开发的？某广告公司程总：绿色港湾我当然知道，合肥很早的一个纯别墅项目，08年时候我还与他们公司领导有过接触。那个项目什么都好就是交通不怎么好，现在应该都是现房销售了。这个楼盘已经很长时间没有动态了，项目也没怎么做过推广，应该是滞销了吧!某地产公司汪总：绿色港湾07年的时候在合肥名气很响的，是合肥很早的一个别墅项目。我前不久刚去那里看过，那个小区真的很不错，里面有湖，很多新人在里面拍婚纱照挺浪漫的，小区绿化做的很好，项目规模特别大。那应该是我在合肥看过的比较好的别墅了。关键词：老盘，滞销，位置偏，产品好！合肥在售别墅价格概况项目名称户型区间价格信息绿城翡翠湖玫瑰园二期380、470平米4万元/㎡海亮兰郡300-390平米9000-12000元/㎡置地广场柏悦府300-700平米16000元/㎡中铁国际城瑞园320-800平米总价400-700万不等碧湖云溪·缘墅180-240平米16000元/㎡绿地乔治庄园300—500平米联排别墅800-2000万每栋元一高尔夫426-580㎡独栋640—1000多万元不等观澜天下300-700平米20000元/㎡半岛1号220-300平米14000元/㎡项目周边普通住宅价格概况项目名称户型区间价格信息九珑湾125平米、110平米6800元/㎡水立坊自在城55-120平米户型6000元/㎡回头再从一则踩盘的数据开始说起：令人意外的是绿色港湾叠加均价6250元/㎡，联排均价8800元/㎡

值得反思的是：产品震撼位置并不偏的绿色港湾与合肥同类高端别墅相比性价比是最高的，部分产品甚至与片区内普通住宅价格相相差无几。然而销售却缓慢！

初步判断——绿色港湾现阶段面临以下难点：难点一：整体营销节奏周期过长导致项目的市场印象平淡模糊项目规划占地3021亩（相当于280个足球场大小），其中1800亩是主题公园用地，1200亩为住宅用地。项目分6期开发，开发总建面约80万方。以高档低密度住宅为主，目前已开发到三期。一期2006年动工并2009年3月交付使用。目前在售2期3套剩余房源与3期联排、叠加产品。难点二：长久的沉默，难免给市场带来滞销的负面印象销售情况推广概念营销活动主要媒体2011年销售43套，销售面积6230.43平方2012年至今销售12套，销售面积3126.18平方共计55套9356.61平方徽商名媛、携手天然婚纱摄影打造梦幻般费加罗的婚礼现阶段投放媒体较少滞销印象绿色港湾升级版-达利庄园

难点三：项目产品优与外界环境差的错位，影响了客户对于项目正面的价值判断高端产品形象VS恶劣外界环境外界环境总体较差，交通通达性一般，客户心理距离比实际距离远社区内实景较为震撼，与高端别墅形象相匹配2012年6月1日-6月7日绿色港湾项目周报来电4组（网络1组、朋友介绍2组、户外广告1组）来访11组（市区银泰中心3组，现场8组：网络2组、业主介绍2组、朋友介绍3组、合作单位1组）2012年6月8日-6月15日绿色港湾项目周报来电11组（网络1组、朋友介绍3组、报纸1组、问路1组、老业主2组、问退房摇号事项3组）来访12组（市区银泰中心4组，现场8组：网络2组、业主介绍2组、朋友介绍2组、合作单位1组、拍照客户1组）客户量明显“不足”难点四：客户量不足，难以满足项目销售目标的实现难点五：项目操作和推广缺乏整合性、系统性，客户渠道有限推广缺乏力度和系统性，价值体系塑造不够鲜明1市场操作整合资源力度不够，客户渠道有待拓宽2造势不够，市场声音微弱，市场美誉度不足3项目视觉系统的整合与运用缺乏系统性4难点六：项目通往项目售楼部的导视系统缺乏统一规划设计，交通引导不足1234项目所在片区现阶段并不成熟，周边道路缺乏系统导视系统难点七：销售员缺乏豪宅销售经验，杀客能力较弱销售人员不同能力情况下效果对比1销售人员无足轻重，任何人都可以取而代之32销售人员是售货员的水平，没有办法主动拓展客户，也没有能力减少客户流失率，只是守株待兔；客户已经下定决心购房（通过广告或者口碑的影响，或者因为公司正在搞促销活动），销售人员仅仅是帮助客户签定合作，不需要任何解释和说服工作。客户自己走进销售现场，销售人员仅仅作一些解释和说明工作，回答客户一些简单问题，客户是否购买只能听天由客户无意购买，但经销售人员的分析和帮助，客户改变初衷作出购买决定，或者客户根本就不知道本楼盘销售，完全被销售人员的主动工作所吸引，从而使成交成为可能。销售人员是真正的推销家，能够无中生有地创造客户，能够化腐朽为神奇地大幅度提高销售业绩，能够成为客户亲密无间、可以信赖的朋友，这是销售人员的最高境界

项目面临的核心问题提出：市场形象匮乏1对外推广、面市时间长，市场老盘印象严重，周边环境、交通路网较差降低了客户对于项目的市场认知；在推广过程中，项目的价值传播未能与目标客户形成有效的心理对位，只是在利用传统的诉求方式传播物业价值，未能与同类高端物业形成有效区隔，未能凸显项目的差异化优势。缺乏有效的客户渠道和资源平台的支撑。项目外围引导系统的不足，客户到达率低，最终导致客户积累速度难以满足销售目标的实现渠道不足难以支撑客户量的需求2销售力不足3销售团队缺乏豪宅项目销售的经验，缺乏与高端客户平等对话的自信；缺乏对项目的核心优势引导和劣势问题的规避能力，且由于销售时间过长已出现疲倦的工作精神面貌；销售团队缺乏狼性最终导致对有限的客户资源无法形成高效逼定凤凰涅槃浴火重生绿色港湾项目营销策略报告合肥中原·深圳2012年7月谨呈：众安房产凤凰涅磐，浴火重生。传说，凤凰是人世间幸福的使者，火焰是凤凰的养料，每500年，当凤凰的生命快结束时，便会集梧桐枝于自焚，在烈火中重获新生，其羽更丰，其音更清，其神更髓。绿色港湾从07年销售至今，经历了4年多的销售周期，然而如今市场印象老化，项目形象匮乏，亟需一次重新洗牌从而焕发新生。谓之凤凰涅磐，浴火重生。一个典故的启发：凤凰涅磐，浴火重生1探索项目核心问题解决之路凤之涅槃2核心价值体系重建凤之浴火3绿色港湾营销激活凤之重生Thinking思路Part1凤之涅槃—探索项目核心问题解决之路>>参考案例深圳·圣莫丽斯[圣莫搏丽斯与绿慎色港拆湾相心似，吹是同愚样拥墓有美假丽的笑景观帝资源天的欧们式风泄情别剩墅区]建筑霸面积33万平唱方米够，拥15朱00闪0亩稀否缺塘剧朗山枣原生岗山地构的珍泰藏，暴最极喘致的稍自然帆风景案例冬借鉴奖：深圳·圣莫群丽斯[中原皱进场洗前圣料莫丽牙斯所面居临的打问题]形象崭系统雁紊乱亦，定汗位不肯清晰丢，无枕明确永标签（原情定位叔：香扫蜜湖预上游让天赋漫美宅宫；出臭街的VI体系绝不统总一）市场抄认知晶程度钟极低（离搁市中称心只绳有15分钟睛车程上，但筋客户平普遍远以为脱是关削外的邮郊区厕盘）推售弦无策滋略，椅无节难奏（造早成房哀多，总客户吐少的辱局面顾）陌生公区域泻，鲜结为人私知，舰客户泥渠道弱少，难上门友量低（造骗成售是楼部腰人气漠量严躲重不法足）销售芽力薄紧弱，助缺乏旦豪宅悬销售呼经验良，对感项目皂信心炉不足（造夕成大养量目数标客贡户流蜡失）原代础理公销司8个月仅销画售30余套，中原仙半路虾接手砌进场偷时面讨临状晌况：加强姥项目舒的通盏达性蚕引导第三多渠兄道开唉拓客渴源第四价值贫的挖霞掘和浪重组第一形象盒的转馆变和素升华第二圣莫些丽斯加翻盘研之术狼性铺团队熟的打陈造第五

价值的挖掘和重组，解决了项目卖点问题第一15恼00亩原户生山酸脉，精尊贵悉私享20演00万打匠造私诱家登障山道30给00贴0平米瓦私家顾内湖20宅0码私华家高拌尔夫胡练习陕场每立低方米5万个秧负氧眨离子1亿元乐打造炸私家耀园林距离常福田CB飘D1巩5分钟律车程价值低符号层面原诉求新诉求区域香蜜湖上游中央别墅区形象天赋天地湖山产品美宅叠墅,在别墅之上卖点葛量化宿梳理

形象的转变和升华，解决了客户的调性问题第二原lo斜go新lo淘go从具屿象的摇元素泉升华榨为奢涝侈符乓号（偶钻石谷、金渐色字沃、牛绍皮底炊）各期娇广告毕表现疯一直维坚持色奢侈帝符号廉统一迁化

形象的转变和升华，解决了客户的调性问题第二注入车纯正盏血统辜：瑞闸士圣纱莫丽柄斯全格球唯捧一授纵权为了们提升惨项目杀市场公影响厉力，圣莫糟丽斯歇与授榨权方附的立渔体互动旧强化母纯正蹄血统加强项目的通达性引导，解决了客户到达现场的感知问题第三看楼哑通道包装帽的顶诞级化评：重讽新包抱装看眯楼通巩道和偷园林绢植被伤，采己用大刃量的次珍贵售植物拥树种剑（进养口罗锡汉松蕉、日谁本黑蹲松套）中原颈进场捆前：扰渠道碌为王在正刮式代络理圣苍莫丽范斯前兽，中抵原无娃法参蜡与策摔划工螺作，苗只能窑接待健中原贤同事筐转介蹲来的注客户课，尽眠管这捞样仍成然以39：17的成奇绩击谋败原孔代理欧公司潮，获愤得独台家代很理权闪，才驻得以烟通过到策划静对圣设莫丽戒斯进耽行改鞠进。中原柳进场角后：队进一面步丰瞧富客缩慧户挖悬掘渠索道一方破面针题对匹漂配项家目的隶目标赔高端巡寿客户污定向耽渠道剩深入廊挖掘疯；另趟一方倚面中邪原其担他豪毫宅项艺目客拨户资锹源进盾行互棉动，堪启动速转介多渠道开拓客源，解决客户上门量第四

狼性团队的打造，解决了团队战斗力问题第五【“降龙辫十八泳掌”淡洗脑武式培慰训】“降龙定十八释掌”圣第一载式：绸区域盼价值馋之城箩市CL甲D价值“降龙岔十八比掌”膝第二梯式：健别墅届豪宅置的价谜值体中系链致条“降龙剩十八维掌”充第三纵式：飘高端洞商务沿礼仪词培训“降龙堆十八桃掌”最第七煮式：叛别墅希豪宅厦对于财塔尖丽人群戴的价厌值点“降龙食十八雷掌”迎第八探式：绒如何饭不卑巨不亢本提供凤与塔崇尖人界群匹溜配的郑接待思服务砍及心含理博担弈“降龙含十八抽掌”背第六附式：永私家萝内湖翼之于击顶级率豪宅跟的价屈值“降龙路十八民掌”餐第四垮式：夫房地舅产宏岂观调送控的那深入自分析“降龙蛮十八汤掌”建第五茎式：垂奢侈效品牌弦的历或史与胞现状凝赏析洗脑竭式培束训，会打造喉狼性秃团队20醒06年4月7日中胞原正摄式进塔驻泛城违前8个月销售溜仅30余套，中摧原入抱场后之与泛坚城同慌场PK1个月颂时间肿中原39套VS泛城17套，一举遍击败心泛城货取得格项目泡独家稳代理堂权20持06年9月皇怠家台氏地别挨墅隆苦重推乖出20扭06年11月一期TH趴10予0%销售20但06年11月11日二超期产北品发兴布会20漫06年12月9日二西期开乔放样把板房洲及展雹示区20型07年1月14日二期颂北区玻开售冤，当日10慨0%销售20新07年1月21日二期全南区察开售碍，当日考实现80即%销售收。20料07年5月21日二期心压轴订滨水早台地冬单位亚开售享，实现10原0%销售吊。20忧07年6月，一二于期实翁现10足0%销售。*2移00蓄6年4月—2腐00烟7年1月完成性销售殊额15亿20养09年，3期更境是实稀现8个月24亿销售决额*完美丈翻盘加强火项目既的通蛋达性目引导第三多渠废道开奋拓客对源第四价值福的挖榴掘和乓重组第一形象犹的转何变和暂升华第二狼性遇团队吃的打碰造第五Pa叠rt英2凤之连浴火—核心符价值主体系钞重建项目股核心逢价值队体系品牌实力实力上市房企，长三角领先地产商区域升值道路交通的规划利好，片区未来价值将曾爆发式增长规模规划3000亩超级大盘疆域异域风情原味西班牙异域风情小镇醇熟至美200亩湿地公园、10万方内湖、精装庭院，醇熟实景呈现高端社区配套五大主题公园、异域风情商业街、星级度假酒店等，私享专属领地核心柏价值易点深迫度解骗析··岁·价值片点1:品牌臣实力浙江微省第皆二家忙在香天港主今板上赛市的雕房產剩企業中國批長三茂角地锋區具废領先骡地位粪的房饼地產匆發展惜商入圍"2沉01街2中國谋房地示產上星市公烛司百雹強"价值答点2:区域哨升值十一唯五规痛划发建展的么核心抢区域未来秃巢湖酸路的蛾开通10分钟架即可葵通达员市区南淝拿河路备的改很造，蛛将为累绿色道港湾为带来废不可做限量贸的城众市资腰源价值于点3:规模夹规划30梳00亩占胜地，葵在合兽肥市版场上姥绝对沉属于录超级清大盘只有疲大规催模才扛可大碍手笔印擎划饥大疆质域价值忙点4:异域拘风情原味敢西班礼牙风泥情建殖筑，血明亮烂而欢肌快，疑统一闪又和期谐展现盛极致加的具狐有浓张郁西梅班牙前情调妻的别唱墅生旦活氛测围价值型点5:醇熟歼至美10万㎡沙私家克内湖凉绝对幸私享哗，绝黄无仅靠有20狱0亩湿袭地公与园谱质写真雪善美掠生活棉艺术醇熟辉实景膜现已批呈现墨开放价值奶点6:高端表社区殿配套生态推湿地州公园归，马慨场、久运动橡拓展饼中心吹、高澡尔夫葡练习波中心呜五大霸主题砌公园验镀染刑奢华限生活婚庆朴中心朗、教聚堂、断钟楼归演绎选异域糊生活先风情星级耐酒店锹凝聚米高端劝人士圆谈笑商风生在操援盘的先过程红中，川我们宿常常冷会思台考：什么欠是该厨项目素最有催优势击的价灿值点脉？我想迅说的置是，境我们坝说了捞不算飘，客户砌认可弊的，悲就是喉最好仁的！

代表客户A私营业主史先生购买物业：180平米叠加职业：滨湖前程老总年龄：38岁学历：安大研究生居住地：合肥家庭状况：已婚不久（爱人没看过房）特征描述：为人低调，讲究品位。亲朋大多为房地产圈中人士。客户语录：我喜欢这里的异域风情气息，这里有湖，有教堂，以后还有高尔夫，在这里仿佛生活在异国

代表客户B私营业主唐先生购买物业：叠加职业：自营钢材生意年龄：50岁居住地：巢湖路目前居住状况：自建300平米别墅置业目的：为儿子（20多岁）将来成家准备婚房特征描述：注意个人形象，打扮庄重。为人谨慎，话语很少。客户语录：说不好的感觉，看到这里就很喜欢，第1次看完房后感觉这里仿佛是个欧洲小镇，小镇里什么都有，一应俱全代表客户C企业高管焦女士购买物业：195㎡叠加职业：电力工程年龄：38岁家庭状况：三口之家，儿子小学四年级特征描述：老公比较大大咧咧。本人由于工作繁忙，只去过一次现场，平时主要依靠电邮，短信联系。客户语录：我想这里给我的感觉是异国的感觉，这里的别墅做出了自己的风情，或许这就是西班牙风情，真正纯真的西班牙国家生活方式客户压这样虑说：客户惑认同旺点：原味屋西班讯牙风情鸽小镇那么炕，原味治西班歪牙到底隙又意推味着杆什么浅？SpainH·艇H·尝T西班投牙放大约客户丢最认出同的钢核心惰价值热点就传是我镇们要友做的马场运动欲拓展息中心高尔踢夫练雅习中佩心婚庆婶中心教堂钟楼星级落酒店垂钓姓中心具象忙的原令味西堪班牙原味呆移植腥西班冰牙风投情建懒筑生态宾湿地朝公园复制葱西班精牙欧迅洲风伴情商赤业街还原桥西班合牙16世纪事曲折环小径精致荒描摹升西班汗牙皇堵家园扭林建筑艺术抽象辆的原纺味西寻班牙落地项目原味泳西班患牙小膏镇西班众牙的典生活末方式是否焰具有贷其他差异眉化价住值区域项目名称项目地址建筑类型开发商备注包河绿色港湾312国道以北，南淝河以西别墅安徽众安实业有限公司二期在售30套300-450㎡的联排和双拼别墅；三期在售220—370平米叠加别墅包河玫瑰绅城包河区南淝河路200号高层、别墅上海城开集团合肥置业有限公司正在办理转让，暂不对外销售包河海亮兰郡庐阳区西二环与北二环交口高层、别墅安徽海亮房地产有限公司目前在售利兹庄园部分保留房源，300-390平米户型包河碧湖云溪太湖路与铜陵南路交叉口住宅、别墅合肥泰峰房地产开发有限公司在售面积为180-240平米，30套巢湖碧桂园·滨湖城巢湖忠庙镇碧桂园滨湖城小高层、别墅安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司在售双拼别墅153-260平米；临湖别墅170-210平米肥西观澜天下紫蓬山环湖路高尔夫球场旁住宅、别墅合肥康宏房地产开发有限公司在售一期319~757㎡的别墅，余2套，二期在售300—600平米左右的加推20套别墅肥西名流高尔夫庄园合肥中国合肥紫蓬山别墅合肥名流置业有限公司一期售完，二期未定高新万城南山郡玉兰大道和枫林路的交叉口西南角多层、别墅安徽万城房地产有限公司在售600-700㎡的类联排别墅，目前房源还剩20套左右经开绿城翡翠湖玫瑰园经开区翡翠湖北岸石门路和云外路交口高层、别墅安徽绿城玫瑰园房地产开发有限公司绿城翡翠湖玫瑰园二期380、470平米的别墅在售，均价4万元/平米，总价在1400万-2000万/栋合肥短在售身别墅萄项目PK合肥迎在售饭别墅乌项目拔较多糖，但提纯别勇墅较鲁少，青全合术肥以植后再书也找唤不到绿色济港湾批这种货大规拣模低熊密度搅的纯粹土性别墅区域项目名称项目地址建筑类型开发商备注庐阳中铁瑞园庐阳区清源路以南，桃源路以西公寓、商业、酒店、小高层高层、别墅中铁房地产集团合肥置业有限公司在售联排19栋117套，面积290-330㎡蜀山幸福联盟紫郡森林大道与环山路交叉口商业、别墅合肥蜀科置业有限公司在售稀世临湖独院别墅，目前共有47套，户型面积为270-870平米新站帝豪星港湾新站当涂路与新海大道交汇处以西高层、别墅合肥帝豪房地产开发有限公司在售联排别墅205㎡、230㎡长丰半岛1号长丰县蒙城北路梅冲湖畔东南侧多层、小高层、高层、别墅安徽西湖新城置业有限公司在售二期歌德岛别墅A1-A13#共计34套，220-300㎡长丰新慧金水岸双墩镇紧邻元一高尔夫多层、高层、别墅合肥新慧房地产开发有限公司目前在售原味欧洲水岸风情别墅19套，380-412平米长丰元一高尔夫合肥双凤湖畔独栋别墅安徽元一房地产发展有限公司目前在售面积为430—580平米（地上）的3层独栋别墅政务内森庄园翡翠路西、南二环路南高层、别墅上海绿地合肥天邑置业有限公司在售一期500㎡户型的联排别墅，均价约为20000元/㎡；在售二期天墅10号楼，面积为200-270㎡左右房源政务置地广场栢悦府政务区星光西路与龙图路交汇处高层、别墅安徽置地投资有限公司在售400-600㎡，为在售1#、10#、11#、16#、17#、18号楼，600-1200万/套合肥徒在售网别墅迷项目康较多圾，但条纯别裳墅较跪少，零全合航肥以长后再兔也找咏不到绿色我港湾迎这种您大规拿模低猜密度帝的纯粹聚性别墅合肥风在售证别墅古项目PK纯粹的概椒念是概否表提达完骆整？所谓纯别伪墅，纯粹的何唱止别真墅千金尾择屋猫，万脱金择袄邻，纯粹遵循赌了“物以冤类聚则，人衡以群准分”的基略本命屿题当项坊目步俭入3期时堂，也痛许，贱新的翠价值减在诞仔生……发现列未曾别发现珠的新误价值闯：圈层毅价值键：庞大计的、惠经济验实力砌雄厚堪的、怠地位题显赫疤的、伞高素帮质的鬼、具捞有丰炊富阅拿历的旬业主脂圈子圾，潜邻藏着狭巨大颠能量躁的人宣际网育络，阀营造发出的坛将会穷是一茫片和恢谐、礼繁荣闭的社略区氛雷围；醇熟欠社区报价值担：一个渠拥有鞠五年屋历史艳的醇啦熟社庄区，惧沉淀瓶了深滩厚的罗社区膛文化钉底蕴装，而林现在资无需肯等待蛇，即贯刻尊逼享80万平百米醇识熟大招境；Ⅲ期达沙利庄算园推教广诉悉求：“绿色晨港湾升级钜制”升级考？非超升级清！回顾丘之前蓝的说纷法绿色祸港湾预开发壁周期岭较长班，市攀场声观音沉丙寂，蜂绿色没港湾诞并未棵在市胸场上校建立孕起较贝高的盼知名美度，Ⅲ期达佩利庄做园以侮绿色蛮港湾熊升级早概念钩入市旷并不涂能有奴效建乖立市并场反碎应。3期共24遇0套住欠宅组挤成，屠其中贵有72套联城排，16交8套叠的加（播面积景在22砌0—26佳0㎡），置叠加笼比列70拴%，无欠论是础物业膊级别怜还是码面积汪区间予较1期、2期产摊品都打有下判降。从产良品特挑征方价面说湖升级沃不合礼适。说升糕级不仆合适思考悼点：叠墅杏，与烦别墅平有别甜，高害于别虎墅，馋在别会墅之报上3期达霜利庄捕园——叠墅面，在欲别墅世之上与原味轿西班浴牙、牙纯别砍墅所对挤应的客土壤湖，不转得不肢说的地段！市场犹对地雪段存偷在什壳么偏见？——地段兽偏远——周边舟形象茂差事实滴上果垫真如销此吗与？包河弃区合献宁燃高漫速徽缝州料大镜道马鞍参山路绿色状港湾滨湖烘新区巢湖蔑路巢湖伙路的鱼开通美将极述大提鱼升项埋目的腊城市铁价值座，拉族近与爬市中童心的催距离广，实凑现项轿目于摧城市希的进心一步插融合包河厦区推振进巢份湖路渠的整哄体改烧造，劲分三咽步走辩。一是址小东这门至口屯溪够路段炎，以变环城攻水系折建设堆、轨驳道一态号线键项目授为重躲点，特将科版委大答院、岸合肥狡油厂测、汽出贸宿但舍等帖纳入听城市缓规划摩设计浸范畴帜；其误他沿弹路门偷店以谨景观溉整治桶为主丛，提她升城餐市整贺体形劝象。环二是周屯溪股路至盛东流踩路段熊，以翅城中雾村改舞造项瓦目为碌抓手壤，重申点围其绕周兰谷堆寒农贸瞒市场榨的整弹体搬蛾迁，毒对周章谷堆摄周边冤地块锻进行翅统一挎规划今设计蹈；现量杨小泳郢地刻块和作周边尾沿南阴淝河吐绿地盘正在柔按照炉规划附要求佣建设册。三是筒东流森路以毕外路们段，学市建洒委、备市规暮划部呼门正录在沿差南淝忽河巢文湖路顿进行冷道路旨拓宽借及新传建规哈划，研有望朽在近批期开需工建雹设。淝河肝路的析整改贵将极半大提琴升项硬目的术周边玩形象知，改极善客微户对废于区构域价辅值的沈认同一条趁路“负重”过大站难免堂伤筋脆动骨望，南乞淝河喂路上私目前俗正面补临这色种窘齐境。叙由于喘大型丸、重律型超赠载车绑辆频摔繁出坦入，层南淝缩慧河路鼓部分长路面犯损坏貌程度旨较重本，已饭经影旨响到副车辆屠出行各安全途。目读前这弦条南登部重衰要的兽支路绑线，姨正在步积极呈展开疗临时底性修厚复手队术，殿明年饼还有忌望整斗体进章行拓申宽改永造。所以刘，本个案地扶段所衰带来着的生漏活价嗽值应脏该是——一个血与城巡寿市保攀持恰先到好旁处距员离的睁地方一个员风景龙独好既的地推方一个四出则粥繁华孟，入害则宁绍静的固地方一个满私密茫性强茫、世社外桃球源的绞地方一个蛾城市逐别墅锹生存塞的绝化佳土关壤把看品似存摄在若呜干不抄足的闲地段筝特点疼，转睡化为届独特膀的价贩值，并充酿分自菌信、身大声刻告诉盖市场娘，关萝键在隆于如牧何推葬广引途导。“纯别琴墅”+“西班闸牙”+“地段”核心冬价值恩关键坏词：Ⅲ期达冬利庄茎园项跳目属寺性定驼位：城市之上/原味西班牙小镇且看拴合肥凭各路必别墅构如何编同中犁求异篮？中海陕原山乔治竭庄园一栋破墅，颠影响豪一座孔城（诉臣求点艳：级别考感）乔治贼来了脸，众哄墅平叙身（诉率求点抖：级别纲感）海亮别兰郡带瑞园城市夕栖地砌院档落别羞墅（诉果求点找：区域单感、常级别卧感）绿城铅翡翠旱湖玫荐瑰园以绿蜂城标妖准重黎新定夕义中遇国顶滑级别些墅（诉渐求点华：品牌）18仿0-序27最0㎡梢/马鞍舱山路/全溪聋境（诉钢求点钳：区域）碧湖溪云溪半岛洞一号合肥集首个喘世界脉级湾订区别祝墅（诉泥求点贞：资源蛮、级愉别感）“说”Ⅲ期差做异化锄形象献定位井：纯西班牙

纯别墅我们午的客控户竞炒争来剑自哪奏里？半岛1号帝豪灶星港辆湾碧湖党云溪玫瑰旁绅城碧桂拥园滨柄湖城绿地化内森堡庄园旭辉贪中央效宫园乔治敞庄园绿城离翡翠撕湖玫网瑰园中铁顶国际逝城中房液兰郡高速票云水黄湾城北磁片区西南朝片区城东淹片区中心粮城区环巢台湖片赴区置地骑广场本拦案别墅亭竞品号圈定按照台地理仁位置芳、区馅域属响性及领资源遍禀赋汪，合百肥别曾墅市级场可则分为岔城北菠、紫晌蓬山医、西似南、吴城东香、环孤巢湖打五大量片区材；？项目名称主力产品面积

（㎡）均价

（元/㎡）总价（万元）绿色港湾联排面积在330—3708800290—325叠加面积在220—2606250137—162华润凯旋门170-2009000153-180万科金域华府125-1759500119-166万达广场230-2608000184-208绿城玫瑰园150-1809000135-162绿地内森庄园118-2648600101-227市区翠优质睁楼盘锻大平节层单泥位单鉴价普慕遍在80术00趁-9殿00全0之间要，购进买一妖套14遥0-惕15乖0平米注的普手通平恢层单威位，微总价挤大约蔬为11疗2-盘13迁5万之杆间。而相毅同13屿0万左我右，傍在绿伴色港淡湾可目以购周买到摆的是足有天歉有地届的叠纯加别裹墅一个衬意外语的发甚现：除了望传统农别墅膝塔尖矿阶层避，由解于总炉价重轻叠原疾因，市区卫高端至大平匙层客户远也将姻是我免们的众主力介目标苹客户一个葬意外怠的发增现：目标客户特征30-55岁，本地人或在外地的合肥人。私营业主，企业高管为绝对购房主力。置业目的以自住为主，预备养老型置业及兼顾投资型也占据相当比例，纯投资客户只占及小比例。绝大多数客户有多次置业经历，目前住所大多也为大户型；决策理性，看中性价比；但比较相信亲朋推荐，有圈层聚居偏好，比较看重身份认同感；相当比例客户比较相信风水说。本项目对客户最大吸引力主要体现在大规模纯别墅产品的规划，小区景观及配套的高品位及由此带来的产品的高附加值。

代表客户A私营业主史先生购买物业：180平米叠加职业：滨湖前程老总年龄：38岁学历：安大研究生居住地：合肥家庭状况：已婚不久（爱人没看过房）特征描述：为人低调，讲究品位。亲朋大多为房地产圈中人士。主要成交因素：1.价格便宜；2.别墅的稀缺性；3.大盘的吸引。

代表客户B私营业主唐先生购买物业：叠加职业：自营钢材生意年龄：50岁居住地：巢湖路目前居住状况：自建300平米别墅置业目的：为儿子（20多岁）将来成家准备婚房特征描述：注意个人形象，打扮庄重。为人谨慎，话语很少。主要成交因素：“你们项目是纯别墅，和我现在住的地方很近，比元一高尔夫要好，价格也很便宜”代表客户C企业高管焦女士购买物业：195㎡叠加职业：电力工程年龄：38岁家庭状况：三口之家，儿子小学四年级特征描述：老公比较大大咧咧。本人由于工作繁忙，只去过一次现场，平时主要依靠电邮，短信联系。成交因素：老业主介绍，并帮助消除对合钢厂的担心。老公主张买房，认为价格将来会上涨，不买会后悔。准备将来儿子念本社区的学校。典型组客户共访猪谈谈15位成斑交客栏户。旅其中额因为商价格准便宜蛋的有8位，虾占53播%，注怕重纯纯别墅绢产品酸的有4位，拣占比27笔%，注留重升滋值前走景的妙有2位，被占比13鼠%，其睬它因缘瑞素的1位。价格刘便宜将、纯其别墅市产品是驱级动客财户购跳买的咳核心幸因素成交将驱动他们轰如何狼看待溉绿色缸港湾柿？>价格待便宜和纯别糕墅产仿品是客氏户选祸择关东键动判机他们看为什悄么要嘉买绿皱色港眠湾？>以未借来自倾住，肤兼顾始资产希保值帅增值揭为主共访抵谈谈38位未胸成交奥客户徐。其翠中因银环境棋和配告套不狗满的认共约18人，序对30槐00亩大沟盘规规划不登能落脂实的帜客户贼约6人，激成为朝影响梳客户彼成交党的主梦要不险利因读素对周请边环写境和小配套津的不猜满，宁对30标00亩大确规划种的落补实信所心不来足未成怕交客惑户目标甩客户蜜群体婆界定他们即代表厅的是妈：中坚财富外在距：展改示成膜功，垒耀天毅下内在贯：生目活的眯品质歌，不湖懈追世求，狡性价窃比职业才、收堆入稳役定，应安徽田中上很产阶炸层改善饿自住纺需求/兼顾佛资产拴保值客户昂圈定SL夫OG橡O导入坏：中产阶层的城市别墅梦Sl睡og春an诠释浙：项目鄙主力亿购买橡客户饭是城逝市的势中产颜或者首中上识层阶练层，态他们奴虽然本不是已最塔塘尖阶未层，全但内香心深创处一根直向蔽往着乓别墅猫，与哪目标话客户雄心理搭特征胡相吻柴合Pa浪rt损3凤之毙重生——绿色阿港湾恰营销缠激活赌计划推售辞策略廉建议前期猾推售脆不足芹点思孩考前期类集中敲推售偿量过立大，梦一方啊面造革成量咽多客世少的胸局面劝，无法法给景客户亲造成锹产品激稀缺但感和奏购买黎紧迫把心理偶。另廊一方压面集漠中式嚷推货演无法惜持续享保持忌市场怎热度隶。推售尽策略陈建议推售丈节点秆建议7,、8月天李气炎盈热，黎为传猜统销科售淡屠季。捐建议7、8月份携“局炉部封宗盘”政，不劳做大列幅度讲推广舍动作优，7,嫩8月工稳作重取心旨企在现匹场内西部展羡示提贸升、拌团队段销售倾力提政升等头工作砍环节竟。目前3期产挨品成钱交量聋较少屯，建贤议9月份短增大伤推广擦力度侮，使3期达效利庄共园以望崭新辨形象朝重新升入市冻，引商起市黑场关罚注，肚结合司系列牺推广胜动作坝引爆捕市场枕。推售熊节奏均建议3期共72套联胖排，16笼8套叠划加，敲合计24事0套。映建议3期分5组团裳小步殊快跑摩逐步谁推售叛持续析引爆疯市场黎。每通一组至团联破排、鬼叠加朵、优巡寿劣单遍位混嚷合搭植配以叫满足钓不同浮客户舰阶层会需求台。各驳组团返集中证发力紫，制住造市稿场稀译缺，挽造成僵量少抹客多它的紧膀迫心朴理。绿色茶港湾殿营销词激活外计划——三角碌模型疯狂拓客活动策略营销加分解决欧项目断市场裙信心扰并实穗现客白户有肯效到雀访解决佣客户贫量不谷足问支题解决外客户喊有效泡逼定三角滥形是辟世界脚上最野稳定只的图桑形，妄也是趣最牢霉固的债；通妖过“活共动策携略”沉、“舌疯狂舍拓客迹”、叹“营买销加以分”完整侄的三守个计孝划，欣就如袭三个知顶点验，稳渐定而快牢固鱼的实蚂现绿户色港仔湾的袖产品砌激活赚。激活游计划活动组织策略主题活动大事件第二步为客户提供充分有吸引力的到访理由第一步大事件活动起势，引起市场关注，建立市场热度，重燃项目信心活动到策略遭组织煎应从肃两个测维度路去思固考：逆势洒下，叔绿色强港湾易如何起势，重瞎新引眉起市场牛关注，建立市场亦热度，重痛燃置猎业信心吧？目前绵的房框地产午市场绑依然丧是一幸个极求度缺乏寄信心，缺乏咽置业曾热情抽的冷市苦场UN谊SP抚OK乳EN首R牧UL循ES豪宅谅营销群的潜凤规则和大直多数偿人无拨关却垄断大多浩数人团的注锯意力逆势父下，廊豪宅怀营销标需要大事粪件起短势去制粘造话假题，卫引爆地市场坝，引庄发热挠效应20婚12绿色影港湾秋大事模件活半动起攀势西班态牙斗皮牛大事扁件活动铃延展兰方向1：形式俊：与平相关猛组织给单位佳合作惜，邀撕请若您干西张班牙屯斗牛舌士并且空运县几头丛西班碌牙牛察在项鹿目现尘场举礼办一偷场西造班牙页斗牛挥大赛活动和地址拿：项屈目现搂场媒体古造势疏：活榆动前掠后话限题轰椒炸原味叛西班程牙小辆镇授给权仪漫式大事滨件活动清延展无方向2：形式辜：与残西班驰牙相辞关权查威组表织合顶作，阵授权垦绿色树港湾忌原味售西班艳牙小倒镇标州签，战给项缸目注夺入纯晕正西绵班牙傻血统活动访地址斧：项肿目现制场媒体朴造势验：活呀动前样后话悲题轰佳炸大事口件活动势延展竿方向3：达利/毕加臭索原作汽展形式主：大颜师原奏作画胳展活动唇地址称：营保销中剪心媒体缩慧造势慰：活丝式动前蹦后话略题轰倒炸达利出、毕写加索杰均是止西班盛牙最兴伟大聪的艺为术家籍，由感于三啦期案祸名为继达利涌庄园种，所刺以活杆动首锡选达瓣利原何作展活动面目的碧：“策淡马扬桂鞭”欠，零金距离谜鉴赏华一匹舒匹高翁大威绕猛价龟值百鄙万人艳民币遵的血润统纯异正的历宝马品，并蓬置身蝇其上伏感受戴一把窗纯种叙良驹纪带来猛驰骋盏疆场贯的感牌觉，博吸引遣更多床目标仗客户授现场垦亲身堤体验表，感腐受项逝目所痒引领梅的高咸品质顿的生滩活方效式和旋居家屯待客砍的体姓贴服循务。操作塔要点腰：活动萝前利椅用报脆纸媒开体、剖海报大进行凝广告晋宣传作。联合篮香港要赛马员会，挖空运真几匹嚷名马出（若位香港牧无法宝执行亲，则尿联系潮北京恢、杭发州胜等地烦）过笛来做吩名马攀赏鉴酬，并刻力邀五马会秃高手瞒现场孤演示泛。邀请惑主流扶媒体育、业捷主、预特邀洋嘉宾镰参加贷比赛肆。利用培摄影刃机对妖现场摧进行山拍摄喜，制贤作成DV杆D。会后思，再说进行痒媒体差炒作纠。大赏—西班借牙小篮镇赏搏马会大事聚件活动消延展之方向4：大事阁件起音势，主题陷活动辅续势紧扣秧达利惕庄园西班船牙主掀题特色然，围稠绕主骆题展带开活桑动持续灵性的扮主题叹活动卡，聚妄集人音气，邀宣扬熄产品阴品质证，推粒动销纵售针对由性的面主题腹活动粘，在智有效命的目鼻标圈聋层中贿形成谨口碑形宣传主题色活动壳总策水略活动澡策略津：结合煤绿色坑港湾嚷产品增特色橡，主娃打西敲班牙暑牌，亭突现弄风格活动腥合作技：西班突牙驻长华使张馆、恭西班缺牙合谱肥留兄学机皮构活动舰主题瓣延展宁方向杠一：西班革牙艺网术节西班洗牙风拆情节费主题足系列牵活动揉一：西班饰牙弗餐拉门养哥歌袖舞会西班胜牙风面情节色主题贱系列耐活动级二：西班咳牙民锅族音贞乐会西班融牙风燃情节箩主题堤系列锐活动僻三：西班冈牙艺矮术品远展（弓绘画罩展、墨工艺点品展灿等）特邀暮嘉宾语：西愚班牙菊著名片厨师活动杰地址棋：项影目现克场媒体顾造势破：活伤动前胡后话滑题轰角炸活动纱形式泽：西誉班牙瞎海鲜理饭、浩西班谷牙葡喘萄酒侨等饕烦餮盛法宴首篇现合翅肥活动决主题秀延展修方向乒二：西班哗牙风赞情美跪食节活动垫策略往：针对妻目标腹客户阀群体薯直接洋诉求赛的活酱动活动办合作堂：汽车虎俱乐栏部、橡高尔品夫俱普乐部虫、网叠球俱排乐部副、收觉藏品鱼俱乐马部等活动售主题蕉延展烈方向井三：CL喇UB联谊问活动CL楼UB联谊芹主题咬系列朗活动年一：新车艳试驾绘会CL每UB联谊巨主题同系列京活动傍二：新品半发布恐会CL廊UB联谊街主题子系列溉活动惯三：古董容鉴赏姨会CL侮UB联谊言主题鲁系列酱活动畏四：户外代运动爱体验活动横策略孙：搞定御意见思领袖用，这伙些人降往往据在朋滥友买笋房中婆扮演巷着军鸣师的慢角色活动伟合作铺：主流闲媒体诊、门用户网敬站活动良主题趟延展杠方向羊四：豪门疯盛宴豪门许盛宴廊主题湿系列黑活动皱一：媒体晋联谊成酒会豪门菜盛宴够主题鞭系列答活动炕二：准业修主客赴户分陷享会豪门脏盛宴撞主题丽系列暮活动浪三：业主颂答谢攻酒会活动怠策略置：此类进人本剧身就陕是本棕案的街目标繁客户止，他缠们自鸭身所剩具有心的关周系网雁络，斯能够积有效桐形成钉圈层遥影响克，带镇动其尊他资盾源通取道高校晨选择厕：科大MB坐A、工例大MB当A合肥才教学垂机构活动港合作滩：教学惕培训宾机构活动况主题宵延展躲方向杏五：名校MB唤A沙龙名校MB殖A沙龙书主题滋系列昌活动疼一：领导费与执呼行力斤教育辈培训名校MB吃A沙龙技主题扮系列素活动姿二：中国乓经济臂论坛名校MB基A沙龙乏主题柿系列也活动挨三：精英刺酒会绿色问港湾惩营销旺激活梨计划——三角货模型疯狂拓客活动策略营销加分解决城项目估市场静信心订并实肾现客帝户有后效到磁访解决污客户度量不朱足问遥题解决学客户壮有效辰逼定三角垃形是狱世界会上最大稳定亡的图车形，抢也是袄最牢味固的叫；通截过“活缩慧动策耐略”薯、“院疯狂略拓客辫”、剖“营馆销加砖分”完整武的三考个计毒划，勿就如论三个嘴顶点从，稳僵定而活牢固悦的实芹现绿犹色港电湾的贪产品浊激活级。激活幸计划逆势闭下，肾客户踪蝶拓展，渠道为王区域总部公司（华南、华北、华东）立足亡区域肝，布窄局全朋国深圳限中原北京馋中原上海偶中原东莞蜘中原珠海佛中原中山丘中原广州沟中原佛山困中原福州辨中原重庆锻中原更多岗中原划网络…截至20圆12年底抄，中嘉原在征内地染已拥鸭有34家分专公司中原激集团巷有广限大的全国银网络准，积累逃了庞大忌的客要户资刑源20睛12年深窜圳中袖原豪余宅板达块格壮局南山2009年南山22个豪宅销售，中原代理20个占比91%，后海10盘同发客户累计共计81656批福田3个在售豪宅，中原代理2个占比66.7%，客户累计供给12895批宝安14个在售豪宅，中原代理9个占比62%，龙坂6盘同发,客量累计78369批东部4个在售豪宅，中原代理3个占比75%，客户累计8674批高端铃客源愧总量29截82朝06批20辅12年深怀圳中烈原合貌肥区轮域高汪端客想户资宰源来劳源深圳歪中原颗合肥鹅区域娃代理跌高端肾豪宅4个，送累计插高端粘客户怨资源10漏79魂3批购买旷豪宅悄项目穷客户废数据什约23只00应0批蒙城衔北路安居筋苑琥珀箱山庄绿城示百合温公寓西园仇新村汉嘉册都市括森林国轩彼苑金色滤地带4柏景将湾翠竹榴园新华轻学府贝花园创景坑花园世纪剩阳光慢花园元一速滨水栏城万振馋逍遥缎苑华府叠骏苑香樟屑雅苑金色握名郡金地醉国际俱城文景齐雅居元一桥柏庄安高阻城市塔天地琥珀休中村奥林豆花园新华拒学府供星座颐和烫花园宋都脊西湖镇花苑金色拒池塘梦园飞虹或小区城市悉华庭曙光螺新村杏林捎花园名人朗御苑黄山将花园江南案书苑彩虹苏家园虹桥尿苑虹雨架花园元一跟美邦腐国际香樟错花园世纪驾家园罗兰黎德小希区万绿碧园光明祸小区可苑绑新村瑞景元家园南山扣新村温馨查家园绿波慎廊丁家雨巷天合首大院联邦舞花园凤凰度城深圳怎花园长春句都市鞠豪庭怡秀盏山庄安农除大宿厘舍白鹭谎苑和平天家园栢果插轩1、合扬肥市株客户惰主要陈来自驾长江验西路稳、合冰作化红路、映濉溪烛路、伶望江忌路、烂潜山朱路、醒黄山姜路沿牢线；剑包河徐区客御户主水要集缩慧中在给徽州对大道锻和马倚鞍山模路；伴瑶海隆区客捕户主歇要来企自站圣前路肾和胜旁利路薪。2、省谨内客身户多万集中菠在阜姥阳、洗亳州切等皖负北城妻市和克紧邻墨合肥些的周歼边城蛇市3、省攻外城而市分老布较另少，诱目前拍省外闻客户昌主要菌来自纱南京戴、上扒海、坡北京估、深浓圳和挥浙江魂。合作科化路潜山把路长江宪西路马鞍伪山南豪路徽州芒大道胜利那路濉溪援路1、中等原合烤肥区筛域金湖域华逢府项部目拥如有高级端客翅户资纪源约43构62批。2、中洗原合遮肥区麻域金胜色名练郡项符目拥蜜有高耐端客模户资删源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