土地一级开发项目成本测算精细化讲解

土地一级开发项目

成本测算讲义一、土地一级开发项目成本的概念、作用二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制五、土地一级开发项目成本的管理与控制目录5/18/20232一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发《中关村科技园区条例》（2000年12月8日通过）《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出字[2002]1100号】《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】5/18/20233一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发

定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

5/18/20234一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 2、土地一级开发成本 “540号文”中：“土地储备开发成本”

《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》：一级开发投资总额

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

5/18/20235土地一级开发成本是项目决策的依据

土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：5/18/20236土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：5/18/20237土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：5/18/20238是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：5/18/20239二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费

5/18/202310三、土地一级开发项目的成本测算依据（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费5/18/202311（一）项目前期费用1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

→测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费5/18/202312（一）项目前期费用2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→

2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。

5/18/202313（一）项目前期费用3、工程勘察、测绘、定桩费用

2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。 建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》【京发改〔2006〕1009号】5/18/202314（一）项目前期费用4、环境影响评价分析费用

2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格［2002］125号）。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。5/18/202315（一）项目前期费用5、交通影响评价分析费用

北京市规划建设委员会早在2001年就发布了《关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知》市规发[2001]1001号。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照《北京市建设项目交通影响评价准则和要求》编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2元/平米不等

）。

5/18/202316（一）项目前期费用6、地震影响评价分析费用

2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布的《地震安全性评价管理条例》规定：新建、扩建、改建建设工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依据原北京市物价局2002年9月18日京价(收)字[2002]361号文件《关于地震安全性评价收费标准的函》的规定进行核算。5/18/202317（一）项目前期费用7、地价评估费用 1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”1997年12月1日北京市物价局发布了京价(房)字(1997)第398号文件《关于房地产中介服务收费的通知》

，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定“房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。5/18/202318（一）项目前期费用8、工程设计费及施工图审查费 工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合实际情况测定。 施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23日，建设部134号令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的，不得使用”。但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。北京市可执行市规发[2001]761号《关于开展施工图设计文件审查工作的通知》中第五条“审查收费：在国家正式下达施工图审查收费标准前，北京市的施工图审查单位暂按国家发展计划委员会计价格(1999)1283号文件中《工程咨询人员工日费用标准》执行。”

5/18/202319（一马）项贞目前勤期费耳用9、招标界代理临费、具招标科服务忌费原国家烦计委冒关于妇印发奶《招筹标代邻理服请务收兔费管插理暂梳行办主法》嘱的通孕知糠计价奶格[艇20帽02附]1悟98蹲0号文中信明确忆了招购标代害理服匀务收雅费标元准。招标拨代理仔服务须收费血速查订表5/话12秀/2届02械320（一串）项公目前肢期费林用10鸟、工程抄保险苹费建设任部和急中国冻保险拔监督弱管理割委员堵会于雄20叉05性年8晒月出尝台了春《关冷于推叉进建结设工掘程质境量保持险工基作的旗意见吉》建妖质[社20件05芳]1蔽33雁号续，指客出：果“建旺设工外程质炸量保魔险是校一种拾转移滑在工幸程建潜设和桑使用悟期间导由可榴能的肿质量鲜缺陷崇引起雪的经扛济责桐任的行方式眯，它遍由能余够转论移工片程技远术风糕险、伏落实挤质量赚责任遥的一友系列趴保险队产品吨组成侦，包福括建弃筑工绍程一台切险肆、安速装工竖程一丸切险疗、工蜘程质服量保缝证保芦险和奖相关坝职业谊责任齐保险征等。烦其中狮，工粪程质述量保踪蝶证保征险主厚要为绣工程置竣工爪后一棕定期脂限内偿出现勤的主此体结柔构问链题和详渗漏掏问题战等提玩供风幼险保侧障。我”。摧可见对，工储程建厉设领貌域涉貌及到唯的保坑险品缓种主处要有泥职工庸意外宪伤害捞险（拘雇主户责任浩险）争、设距计责限任险芽、工烧程质巡寿量保炮修保提险和谊建筑累（安晴装）鞠工程患一切巧险。浇但具列体费恐率，降市场遍浮动柔较大忽，建梁设工蕉程一茎切险素一般董为投倦保金甚额的浅1%已左右歼，第外三者胳责任策险按划比例泳投保播。但友20身04缠年1宏1月陆中旬作进行坑的北暮京地两铁4至、5止、1遣0号眠线建艘安险光及第品三者保责任伴险合限同费屠率却乎是5悦‰左雹右。株20电05贩年深浴圳地是铁项桶目中昆，工意程质舞量险巩和运守营初垦期的仿运营豪险合谷计也丘低至拜投保猪金额衬的5苗‰，疼可见栗目前赶保险铸业竞乌争是句相当值激烈百的。除因此圈在项酒目前鼓期阶季段，饲估算招工程抚质量漆保险罢费非情常困抛难，置可以园暂按让建安谜工程波造价衬的1糖%-祝2%杠估算色。5/熔12震/2徐02前321（二崇）征伪地、默拆迁狂费用包括该：1、唱征地乔补偿无费用2、仍拆迁污补偿浑费用3、顶房屋候拆迁尸评估讨费、侄拆迁涉服务羡费4、牙拆除仙工程全费用5、区古树也保护势及文鹅物古慎建修就护、骡还建译费用6、胃其它5/则12喇/2凡02算322（二亩）征章地、骡拆迁滨费用1、婆征地山补偿那费用根据丸土地带所属鲜的不退同区皂域及冻其被渔征用烂前的县不同而用地何性质伤相应圾发生寨不同骡的征龙地费装用。本市服行政冠区域嘱内依赤法征虹用农浅民集歼体所虑有土伶地的怎，根球据20迷04年5月21日北瓣京市卸人民楼政府拳令第14活8号公惰布的《北京弟市建餐设征旺地补俊偿安表置办穴法》进行码补偿挣安置委。征稿地补怪偿费土包括睁土地烤补偿会费和悼安置则补助奋费。愤涉及欢青苗充和其炎他土类地附德着物妙的，洁还应匀当向狭所有沿权人晶支付临青苗卵补偿触费和估其他恳土地河附着巾物补唯偿费俊。青与苗是胶指尚嫌未收存获的果农作黄物。核其他承土地评附着伙物包备括房朵屋、仪水井考、道罩路、脚管线款、水秧渠等息建筑启物、躺构筑克物以港及林手木和捐其他香经济师作物记等。本市凳征地刮补偿新费实臣行最赖低保堂护标北准制泳度。虎征地中补偿遍费最域低保阿护标纸准由登市土租地行深政主络管部金门以队乡镇吨为单经位结没合被跃征地撕农村杆村民济的生六活水棵平、厌农业舰产值茄、土脚地区止位以宪及本消办法勾规定擦的人扩员安变置费富用等宾综合借因素坡确定衣，报健市人密民政砌府批险准后冬公布绞执行自。征蓄地补左偿费迅最低狡保护叮标准汤应当关根据衰社会合、经云济发舰展水抗平适泳时调独整。5/监12喘/2芦02构323（二遇）征红地、众拆迁第费用2、苏拆迁泛补偿熔费用根据延房屋怜所属暮的不纵同区楚域及祸其不字同属愚性相缓应发架生不垒同的旺拆迁堡补偿肉费用咱，计叔取依债据亦鸭不同魔。城市厚房屋爬：根据20近01年11月1日北京捡市政扩府令着第87号公耽布的《北京偷市城傅市房感屋拆辜迁管子理办屡法》进行必拆迁影补偿忍费计混算。城市栋的住锄宅房淡屋术：（20后01）12盲34号城市发的非炼住宅柔房屋起：京惩房地斧评字减（19供99）65零6号被拆凡迁房诊屋重糕置成蚊新价元：薯京国掘土房拴管拆[2闸00挨3]羡80途8号5/裹12醋/2搅02旷324（二景）征拿地、记拆迁嫩费用集体晓土地障房屋洒：根据20口03年6月6日北京该市人津民政构府令迷第12尚4号公润布的《北京手市集病体土情地房胸屋拆棒迁管屑理办叫法》进行涉拆迁溪补偿文费计叹算。拆迁域补偿枪：京国谈土房浮管征[2罪00俯3]蠢60勇6号被拆逃迁房童屋重眉置成默新价吴：恶京国姻土房占管拆[2赏00选3]帖80字85/漠12刃/2焦02崖325（二那）征墨地、贩拆迁针费用3、助房屋奋拆迁泄评估辛费、樱拆迁狂服务授费19猫97年12月1日，疮北京狭市物猜价局脖发布持了《关于浙房地伯产中鸦介服水务收厦费的里通知》京价(房)字[1谈99滚7]第39桨8号文，对缘瑞我市辞房地屡产中撞介服战务收赛费的闸有关叮规定睁进行吓了修府订，搜规定熔“因择征用抖拆迁躬对房校屋进减行价核格评拜估的冷，按披补偿柔价款纲金额掉的1～1.仓5镇%向征授用拆爽迁单自位收去取评炊估费喂。”《北京需市物腰价局般、北钥京市邻财政近局关术于房裙屋迁舞管理沈费和岩房屋伯拆迁夸服务砌费收抄费标复准的除复函》【京价认（收近）字言（19伪93）第23唇8号】：房屋余拆迁晚管理细费饶：不言超过骗房屋液拆迁改补偿掏安置必费用0.床5%房屋后拆迁弃服务陈费：折不超喊过房怒屋拆予迁补恳偿安呼置费彻用的1.究5％5/处12充/2存02弄326（二破）征礼地、首拆迁恨费用4、喇拆躬除工卷程费帽用拆除阶工程敲费用钳应按做照工垒程实跪际需题要估遵算拆率除工岗程量禾，并辈套用际相关赏估算炭指标芒或概康算定直额，僻充分育考虑尖渣土震运输蝴、消晃纳等购因素丢进行绑测算赢。5/敞12直/2烧02先327（二音）征颜地、曲拆迁辽费用5、请古悄树保陡护及毕文物包古建切修护磁、还滋建费且用根据馅古树惹保护矮方案尾和文崖物古统建的拖修护搞、还纳建方顾案，薄套用献相关类估算盐指标吨或概答算定厕额，贯充分茧考虑假修缮振、保驴护、允还原跑等因膊素进困行费勉用测游算。5/江12健/2鸟02劳328（二压）征豪地、朋拆迁症费用6、晓其它指根钩据国暖家或衡地方闪政府猪要求顺在征听地、谁拆迁脚过程颂中还圣需发萍生的懂各种慕费用临，如姻：耕谎地开殃垦费隐、耕替地占粘用税系、菜叼田基洪金、爆防洪近费、疏提前化搬家首奖、魄支援死重点蝇工程柿费等秒等。5/融12队/2仍02码329（三泥）公北共区运域市通政基密础设券施建果设费具用包括蚂：场地跑平整驰费用杠及为累各二坦级开窑发单隐位提族供施芽工临贴时供计水、翠供电钟设施形、临出时道莲路的蚊铺设阻及维竖护费危用区域论内永樱久性线道路返、桥何梁建奔设费室用市政抹管线挎建设菊费用(包括窃雨水朴、污乘水、差中水纠、上冶水、那电力胃、天掏然气爪、电斩信、匠热力椒等)市政足场站扮建设络费用(包括老雨水南泵房肃、燃煌气调鲜压站介、热询力站急、开题闭站跳、区欧域中弦水站党、区冶域管弱理中怨央监孝控室旦及涉获及城软市安染全的饼公共洋设施肤等，任其建烛设费丢用视祝规划占情况天而定)配套陡公共骨设施膨建设雅费用(区域剥内的循交通纷智能赚化系租统恩、公延共标劣识指昨示系皮统、偏安防冒监控劳系统片、公耳共卫甜生间阴、垃限圾收翁集转朽运站云、坝消防麻站、茫派出血所、熊邮局隐等)5/滨12薯/2瓶02埋330（三洒）公碑共区旗域市坟政基乘础设努施建庸设费邻用本部链分费迁用是硬指在蓝土地壳一级谨开发帮区域晚内，顷各二偏级开颂发地抢块红骡线范探围外参的公寻共区治域的庙市政极基础盯设施恶建设诉费用查。这蜜是土农地一昏级开状发成叹本中瓦的另抢一重武要组艰成部福分。应在窃不同颗阶段爬根据喂控制耍性详仍细规壮划，忽或修变建性凉详细牲规划把，矛或初辉步设补计图胡纸，立或施粗工图冰纸，骄参考跨相应凯工程旷的估谅算指赛标，宗或概母算定抛额，衫或预饲算定捆额测玻定。5/肢12礼/2榨02田331（四楚）区嘉域内塌公共元环境错景观职建设丘费用包括常：绿贡化（喇花草叛、树暖木的贫种植亲）、氧微地敲形、蜓艺术杰小品像、喷订泉、钓地下悟出入渗口的塞处理件、休哥息座券椅等忌。本部泛分费皮用是智指在鉴土地格一级予开发滤区域城内，拨各二迎级开娘发地摆块红前线范坝围外缓的公读共区断域的缩慧环境串景观犯建设染费用再。这黑是土炎地一校级开茧发成墓本中少的一套项重厌要组豪成部秒分，贼应在挖不同榆阶段械根据迎控制牢性详脆细规应划，炎或修拨建性靠详细元规划叠，或批初步驴设计吹图纸盗，或截施工凑图纸烦，参弊考相苗应工诱程的休估算纱指标沾，或泛概算匠定额妈，或碎预算粥定额孙测定枣。5/母12飘/2倚02脊332（五桂）区陕域内当公共盾配套仗设施跟建设摆费用包括烫：市录政管摇理用柄房建慎设费任用；辛机动拾车停贺车场伍（库撞）、死非机帮动车稀停车逗设施沸建设特费用司；规阿划中没其它帝须纳台入土涉地一艰级开范发成溜本的练配套响设施江建设悦费用没。在不语同阶参段根陪据控笼制性条详细碑规划纪，或叫修建瓣性详颤细规熊划，武或初赔步设即计图聪纸，扣或施晌工图炊纸，客参考纲相应需工程量的估螺算指线标，伯或概廊算定罢额，蜘或预悄算定位额测乎定。5/疮12话/2蚀02畜333（六位）工栗程建阿设其多他费坚用包括垄：工程恰监理障费竣工肠图编坑制费建设泻期区手域管故理费俩用项目冈竣工样后移惠交管钳理单次位前身的维诊护管仍理费范用项目妻后评番价费萍用其他5/奶12优/2粮02前334（六证）工急程建贿设其完他费监用1、恰工程教监理轮费19断96欲年1尘月1颈6日般，北狭京市羞建委堵发布农了《北是京市姨工程改建设银监理豆费收郑费标状准实臭施办木法》(京珠价收宫19瓶96广第0缓43蒙号)奶，规恩定：雁实行鄙监理驰的工谊程，麦监理拉费按量工程沸的总序造价聚百分戚比计胀取，蛙用插粒入法苹计算辽。建夏设前妨期阶扭段按曲工程钱概预竭算的茂0.铃1-章0.绣2％鹿计取旬。5/晚12店/2昏02哭335（六治）工坦程建垒设其踏他费筑用2、跌竣工旬图编程制费20纱02蹦年国属家发贪展计则划委匆员会吹和建近设部页联合谣发布堵的《工巨程勘匆察设柔计收圣费标尤准》亭[2掩00盆2]中《全工程携设计顺收费撤标准松》1磁.0图.1狭6条宫规定只：编躬制工简程施亡工图抗预算企的，挽按照猪该建涉设项声目基屡本设醋计收策费的王10曾%收漂取施莫工图祥预算妹编制榜费；辈编制昼工程棕竣工坑图的孤，按槐照该旱建设予项目全基本菜设计毙收费拔的8嚼%收蹦取竣雹工图舟编制搅费。5/抗12围/2牛02殖336（六木）工沙程建肉设其昼他费恭用3、建设砍期区虎域管郑理费蚀用包括宏安保煌、环献境保幅洁、售临时句绿化平、美臣化等吹费用扫。这壳部分马费用锅在项殊目初妈期很录难估墙算。网不同室的土筐地一业级开湾发项揭目建屯设区强域的商面积养、基庭本状雅况、登区域肚周边额的环症境一站定后负，即茫基本恰明确患每年聪需要蒸多少侵保安啄、保含洁人北员进够行公填共区肆域的迅管理极，需嫩要做贞多少万面积属的临矿时绿毯化，药整个过区域粪的建影设期避几年埋等，架再据述以测闸算相搏应费帐用。5/踢12近/2狐02曾337（六眯）工括程建漠设其掏他费战用4、养项目慨竣工趴后移夺交管强理单钞位前清的维滔护管饮理费触用这部垃分费宾用主老要是苏由于纯目前方土地妇一级盒开发蛛项目烤完成两后，鞭形成块了大耀量的声资产铃，而美这些纳资产育的管辨理主哗体比滴较复肠杂，构例如君：道盐路、挎水、沃电、坑（天广然）封气、萍热、淹交通射设施徒、园鞠林景链观绿呆化设仁施等聚都分伙别归哪属不欣同的贼管理邻单位江，产枣权移波交尚赞未有摔规范贩的模炼式和蛙程序枯。这段就造贫成在饰土地棵一级疑开发章任务秩基本誓完成很后，厦可能技还会突对资困产进鸭行一侄段时来间的喂照管弃，对肚有些峡项目傅还要嚼从社绝会利请益角古度出奴发，苏进行尤运营驳。为妨此，烤土地缠一级腾开发怀主体朴还要坚支出烈一笔夫管理驴费和陆运营张费。吩这笔凝费用配根据府不同彩一级漂开发粗项目气的情商况，加千差央万别伸，不抹一而病足，保须慎循重对脸待，笨认真储估算胆。5/住12疫/2掌02痰338（六责）工巾程建脚设其拍他费愤用5、漠项目体后评敏价费坚用指在损土地结一级磨开发相工作默完成爆后，娘由土秒地一驼级开鸟发主闻体组海织，蔬委托曲专业继咨询柴公司塔从经纽奉济效格益、唇社会撑效益塔、环壁境效踪蝶益出帖发对嫩整个替土地迁一级革开发脉项目语和开店发过救程进浩行公招正、副客观望的评植价。挎该费率用可捉参考画国家眨有关界工程图咨询酷的收司费标睁准测除算。5/圆12皂/2然02尾339（六宋）工贝程建违设其刺他费而用6、替其他指其絮他归你属项体目前爆期及焰其他晨费用涛的项碌目。比如足：委手托代予建的逆项目阀还会光发生订“代启建工辟程管听理费段”等。污染行区域骆，还民需要贷环境占整治朴费用撑。5/凶12晌/2遥02美340（七激）管知理费指土假地一眯级开麻发主港体在迹土地蛇一级蚁开发仆全过五程中触所发恼生的者管理侄费，勤包括件土地片一级画开发萌的建崖设期俯和代项政府后进行京土地辣出让心的销怪售期般。该邪费用系应根臣据项骂目的冈具体拐情况射和土毛地一杆级开晃企业睬的管饱理水尝平、降资源喇投入踏情况显等进推行核馆算。20但05群年8杨月3惑日，唇市国非土局忽发布诱了关于委印发勺《北填京市司土地缺储备吊和一幕级开厉发暂殊行办肃法》蒜的通吨知居京国团土市季[2拨00昼5]遗54厌0号逆文，其碑中第坝十三妻条规塔定：借土地边储备绒机构运负责咳实施爸土地欲开发葵的，投由土成地储扯备机挽构负旗责筹湾措资迷金、优办理盒规划饮、项肾目核兵准、显征地趟拆迁睛及大集市政僚建设嚼等手敬续并棵组织索实施盖。其讨中通闭过招把标方乓式选倒择开醉发企常业负蜘责土钢地开据发具伙体管对理的份，开觉发企趋业的拿管理顾费用疼不高茄于土哈地储伞备开原发成禁本的代2%补。以谅招标呈方式粘确定辛开发骨企业蚊后，寨土地尽储备思机构互应当互与中肾标开葱发企抢业签捆订土标地一遗级开逼发管请理委用托协昂议。5/葡12另/2质02飘341（八素）财紫务费穿用指一焦级开古发过决程中驼所发凝生的粱相关蔬财务遍费用规。其测拴算依术企业约（或惑项目佣）的浩资本携结构糠和融雁资能透力不鞋同而苍有不坐同的宣融资曾方案冈，因浊此融湾资渠皆道、销金额象和期舱限完啦全不馒同，肯其融些资成劝本应枣视具歌体情枪况分贝别测须算。5/团12跟/2议02满342（九艺）销堤售费缺用包括肉土地舱一级剩开发绪主体驼为提凳升开亏发区惊域的逮土地制价值槐，吸搬引二税级开引发商向和最肝终用闪户，煮完成竟土地尺出让圾任务萄，尽音快收逢回开洒发成换本而掏进行子的策出划、画推广肠活动廉，和弟因此清发生河的各畅种广遇告、呀宣传营费用遗等。目前游政府宣对土长地一欣级开帮发的薄销售爷费用将提取经比例竿没有足专门浩规定使，而件且市珍场中码二级槽开发倘的销涛售经授验不棚适用棵于土偷地一无级开浮发的忍销售未，已按实施案完成受的土匙地一架级开摸发项窜目尚呈不多剂，因蹲此没脚有太浅多的咱经验拌数据魄可供疼借鉴介。这笛就需茄要企率业根睡据自叹己项班目的康土地其出让晕计划遮分别劳测算六。也街可以卫按预得计销臣售收嫁入的假1%缘瑞计取乌。5/青12罪/2列02你343（十集）应原纳税叔费土地甚一级瓦开发汇涉及秘的应芽纳税粘种主弯要有相：营侦业税桐、城穗市建至设维未护税夕、教猫育费少附加裙、印四花税培、进类口设烧备关疑税等距，所渴得税瓣。具体相纳税煌额计静算方厅法详挖见国束家相决关税怀收政杀策的死规定础。5/盯12派/2挑02梢344（十醉一）程不可永预见誉费包括笔基本武预备旦费和戚涨价省预备晃费。视不驾同阶马段的么测算域精度悲不同辅，而丧以开盒发成顿本为添基数缺，适欺当计系取一炭定比拒例。5/愧12京/2曾02败345四、属成本鲁测算虚报告挡的编脏制以上悟是土幻玉地一墙级开昨发项拦目的激成本园构成皇及其斩测算他的相梯关依侨据。如我公驾司据杆此编扑制了土地些一级征开发要项目朋成本菜测算蚂通用区模板，作辆为成榨本测体算的老模板箩。测算茅报告昂编制思包括甘：1.编制测算惠表格秆；2.易编涉制测对算说赏明；3.逗编盟制测增算分处析。5/甘12亩/2板02隔346四、闯成本成测算圆报告赞的编屡制项目割土地酱一级据开发访投资锋估算啦及投零融资伟分析（一饮）投痒资估移算1、赞总投摘资估牺算2、关估算袖所依库据的穴相关派资料3、民估算乡丰依据乏的相鸣关文当件5/伴12译/2循02闷347四、剖成本践测算粥报告舰的编游制（二）评投融耍资分宋析1、登资金残使用冤计划2、造融资土额度寒及融肥资成苗本3、鉴融资遵渠道倡及模见式4、娇贷款据本息毒偿还附相角应表班格5/底12馅/2君02本348四、古成本甩测算安报告跃的编句制土地怜一级蓄开发技经济蔬效益腹分析老及资培金平焰衡（一踩）经私济效姻益测刑算及业分析1、咱测算童及分赖析前趋提投资在测算犁和市喂场预趟测数膨据项目杯开发副周期壤及时况序安蔬排5/蜻12梢/2核02拆349四、冲成本眉测算誉报告张的编懂制土地亲一级奋开发础经济豪效益看分析崭及资音金平赛衡（一悠）经鉴济效齐益测牌算及尝分析2、何相关练数据印的确缎定毛地码价的地确定招拍贩挂交淡易价尺格预唉测土地伏出让埋一级阅开发悼企业写收入税(浆费)召率贷款谈利率财务弦基准婚收益孟率I出c5/扰12乖/2坐02茫350四、货成本假测算享报告痕的编墓制土地哀一级跃开发济经济季效益挣分析殃及资储金平奴衡（一啊）经言济效加益测项算及粮分析3、狱经济猫效益券分析可经富营性军出让晚面积陶及销旁售计首划土地买挂牌毁出让蓄平均算底价土地剥上市搅出让惩收入比、成纽奉本、纳税金玩、利摔润5/虎12的/2通02识351四、览成本揉测算钞报告瘦的编逢制土地周一级导开发梁经济盒效益灵分析麻及资睛金平屑衡（二墙）财享务分晚析1、婶项目钻财务宽盈利痛能力扣分析财务朋内部画收益后率F膝IR封R(迅%)财务虽净现禽值N绢PV孝(万伍元)投资祖回收礼期(漆年)投资辟利润奖率2、凯偿债螺能力集分析3、解资金粥平衡侧分析5/畜12亭/2恭02肝352四、站成本患测算牺报告任的编饺制土地贼一级总开发卵经济奔效益敬分析柱及资凡金平库衡（三）甚不确熟定性欣与风颠险分靠析1、案不确洗定性淘与风挨险2、位不确秒定性剪分析盈亏百平衡登分析敏感妈性分佩析5/歪12辟/2叉02集353四、盈成本掘测算和报告丹的编茫制土地攻一级些开发条经济背效益糊分析水及资舌金平厕衡（四厨）结创论与啊建议1、灵结论项目薪盈利怨能力含如何项目案的偿粪债能往力如招何项目泻风险滤怎样项目捆是否咬可行2、柱建议5/催12昂/2幸02暗354编制国流程霉如下膝：基础凯数据链收集粥、整铜理根据敢通用源模板容测算乒成本测算编制说明测算甜依据孟：原处始资睁料、惑数据烟，政彩策文君件需说暗明的亲问题久：测岩算方库法、晌取值畜、原且因测算联分析冬及结殖论汇总楚编制四、要成本饼测算收报告已的编麻制总测昏算报酷告样表5/雅12勉/2淡02亿355五、榴土地衰一级联开发叫项目誓成本潮的管弹理与根控制土地闭一级乒开发释项目习在其稼内容烂组成阁、开描发宗属旨、箩开发潮方式嗽、开胞发时踢序等堂方面域都有姐着不旱同于阵一般增房地餐产开漂发项乔目的支特点旺，因讯而其其管理倚和控坚制体潮系、值工作纹流程团及其赴控制馆的关税键环遮节也捞不同舟，共斩性之肿外还舞有其叙特殊漫性。串因此胜，科走学合营理地粱确定沾其成百本控办制目机标，掩要建谈立一县整套士完善喊的成扇本管摸理工羽作体塞系、赵制度跳和流纵程。5/绞12捆/2慎02欧356五、寸土地好一级曾开发晨项目技成本炊的管看理与贯控制1、煎决策细体系搭：是亚战略吨管理叔层面拨，决驳定了付企业绣控制猾造价闷管理往的方早向和冰模式遗，具挺有长尼期性戚和整神体性甚，是常企业球核心错竞争除力所拾在，筋包括故长期里战略凭成本棍等重适大决绩策的上制定环和执薄行，得由企驱业领极导班童子组里成。（一滋）工毫作体组系5/杠12至/2扭02歪357五、傍土地骑一级烛开发腔项目刑成本骑的管板理与开控制2、衔内部婶专业陪管理距体系森：是班落实忧和分皂解战吹略成脂本目点标的格层面匹，包想括计贼划执骂行情统况和趋管理勉效益饭监督抱、考此评，扰是企饿业造溜价管雹理部伶门的馒首要肃核心恼任务陡。主停要包邮括：拖制定庙公司土年度宵成本玩控制请计划散；分盘解、牙落实者战略当成本邪目标境，实诱行公茧司全府面预诉算；阶及时信沟通浇、传过递和闭获取桂信息退、适仆时调铺整计截划；妨协调易组织窗相关唯部门且配合液、全或员参蛇与成战本目唤标的傍管理吧和控宁制等馆。（一拨）工站作体床系5/术12器/2例02全358五、鸦土地贷一级俩开发浆项目泛成本认的管妨理与竖控制3、厕制度简体系肌：完嘴善的爽制度棵体系蛋是项表目成浑本管塌理实永施顺描畅、卸高效堪的前列提和辨保障企。建丽立和堂完善尾诸如哨：成周本管删理办惹法、脊招投折标管仁理办绿法、虑合同兔管理拐办法摧等一鞠系列耍的成嫩本管伞理制灰度，段并严盛格按咱之执障行，尚是成夸本管仔理和租控制椅的制袜度保贫障。（一摘）工的作体害系5/舟12弊/2朴02渣359五、将土地娱一级灶开发拳项目额成本盯的管旅理与始控制4、疾操作皇体系枯：是册成本晴管理摩和控昼制的袄基础怀层面样，具愉体由冈各项愧目部狭的成侦本管射理人防员落俗实，党是成饱本管知理和懂控制素的具拜体化餐和实阵施控笑制载睡体。鼓主要表包括毛对分瞎解后何的成烦本控英制目盖标的宅落实英、关枯键点妇的控艘制、问工作分效率粒的提绕高、云项目析完成善后的英后评稍价和缺效益膨分析扣等等皱，本胶层面调成本腐管理膛的特圾点是党具有虎系统桑化、黄程序醒化和垦模式键化。（一对）工询作体捏系5/薄12列/2输02全360五、世土地含一级穗开发隔项目介成本箩的管徐理与钻控制5、俊专家枣体系梯：是岭项目供成本恒管理望的强尖力支厘持，桑权威溪性指归导意福见对编项目费成本伐管理蒸的意况义很经重大拖，是响不可承或缺壁的。瞧具体彼主要植表现恐为：摘为建倦设项认目运劈燕作过房诚程中过各阶擦段、宪各环根节成算本的围确定侄与控要制提求供专典业支衬持和虚决策斤依据（一柔）工坡作体翼系5/第12娇/2壶02吐361五、求土地怒一级列开发轰项目忽成本肉的管茧理与金控制6、滋内部凡审查少监督落体系确：由势公司膀主管声成本薯方面枯的领桥导负耕责，默成本方、财洁务、屡审计殊等部什门组屡成，青在成智本管弄理和炸控制热过程贩中，洽负责封内审样、监呢