总部基地城市设计

2011.03主讲人：荣丽华教授内蒙古工业大学城市规划系系主任中国建研城市规划设计研究院副院长中国●

呼和浩特如意总部经济论坛紫气东来筑城引凤打造内蒙古第一个总部基地

———呼和浩特如意总部基地城市设计发展背景（1）概念：总部经济是指一个区域利用特有的资源优势，吸引企业将总部在该区域集群布局，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

可以从三个方面加以理解：①这一概念包含了总部经济涉及的企业和城市。②总部在城市集聚在驱动力来源于企业和城市二者对更高经效益的追求。③总部在城市的集聚能够使企业和城市双赢。1.理论指导：总部经济纽

约：

全球总部经济的成功典范

（2）国外总部经济成功范例香

港：

世界经济的一个奇迹总部经济CBD高新科技园区（3）总部经济的载体总部经济的常见载体包括：CBD、高新科技园区城市非传统经济区总部基地提升载体传统载体（1）总部基地(ABP)，概念来源于总部经济理论，AdvancedBusinessPark，这其中的Park并不是表明总部基地是一个完全的地产概念，而是因为在总部基地的规划建设中引入了国外发达国家对于城市郊区产业园的规划理念，是在其基础上总结出的适应中国经济发展需要的一种独特的概念。总部，指的是企业总部或其他实体总部机构。基地是指提供一个企业总部聚集的平台和空间。总部基地就是为企业总部提供一个具有总部聚集、信息交流、人才资源、投融资、品牌形象等综合功能的发展空间。它是总部经济理论的实践，是中国科技园区园区的一种新的建设模式。2.总部基地英文全称：AdvancedBusinessPark，简称ABP

（2）规模国外：规模小的几个公顷，规模大一点的30～50公顷，规模更大一点的在1平方公里左右，但一般不超过3平方公里。例如：英国圣约翰创业园占地7.6公顷、英国剑桥科学园53公顷、澳大利亚阿德莱德技术园与科学园占地分别为85公顷（其中33公顷为娱乐场所）和30公顷、新加坡科学园先后共开发1.2平方公里。建造时间：1951年1月开始建造地点：位于美国加利福尼亚州的旧金山经圣克拉拉至圣何塞近50公里的一条狭长地带。2002年，在硅谷销售收入超过10亿美元的企业就达到了39家。相关案例研究RelatedCaseStudies美国硅谷科技园

硅谷科技园园区产业包括生物、空间、海洋、通讯、能源材料、电子工业、半导体工业、核技术、航天工业、高分子合成工业、遗传工程、激光工业等新兴技术的研究机构纷纷出现。该地区客观上成为美国高新技术的摇篮，而“硅谷”已成为世界各国半导体工业聚集区的代名词。相关案例研究RelatedCaseStudies美国硅谷科技园总部基地项目坐落于北京西、南四环交汇处的中关村科技园丰台园，紧临四环快速路。占地65公顷，总建筑面积140万平方米。

案例分析——北京中关村丰台园区总部基地成功经验：1.独栋的建筑形象及命名权。2.花园式的环境规划，以环境为主题的规划手法。3.整体规划、一体建设的操作方式，区拥有整体的形象。4.较低的建设容积率，综合容积率1.59，仅为市区商业办公建筑的容积率的一半以下，为CBD中心区容积率的1/3。5.位于城市近郊区域，交通不如市区办公便利，但大大优于远郊工业产业园区。6.较经济的房价，约相当于市中心区写字楼房价的一半。内部设施：北京市城南第一个六星级酒店。位于总部基地入口。由六星大酒店，酒店式公寓，国际会议中心，5A写字楼，商业组成。中国第一家博物馆式酒店

——玛雅岛酒店金融广场涵括了３万多平方米的高档商业，４万平方米的５Ａ级高档写楼，以及为入驻企业总部员工特别打造的千余套产权自主的酒店式公寓。总部公寓提供的高档综合公寓设施。集住宿、餐饮等服务于一体。总部员工宿舍总部基地7区17号楼，是为园区内各单位员工提供住宿的配套设施之一。宿舍楼共有八层，宿舍45间。“三减三免”优惠政策

凡入驻总部基地的高新技术技术企业，符合条件的皆享受中关村科技园区优惠政策，企业经营所得税减按15%的税率征收；高新技术企业自注册之日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。外地员工根据实际情况享受一定的进京政策及相应的税收政策。

位置：中国辽宁沈阳市沈北新区

分区：开发建设共分为三区西区独栋总部楼区、中区总部生活区和东区蒲河岛。规模：首批建设的西区和中区占地约7000亩，总建筑面积约500万平米，平均容积率约1.1，综合绿地率约50%。由2000栋智能化、低碳节能型、面积800-6000平米的独栋总部楼组成，累计总投资约200亿元人民币。

案例分析——沈阳东北总部基地（建设中2010—2016）A1楼型面积：755平米

A2楼型面积：960平米A3楼型面积：1185平米A4楼型面积：1410平米

A5楼型面积：1861平米

B楼型面积：4102平米

独栋建筑类型规模案例仰分析——成都·青羊纠工业竟总部掉基地青羊乘工业剑总部卸基地爹位于尤成都劝日月边大道藏以北茄、成员飞生恒活区跪以南甜、A线大翁道以民西，浮距三析环路2.机5公里缸，距境双流衡机场跟仅12分钟废车程如。与规职划中畜的城雷市区凡域中犁心“百青羊联新区材”一螺路之薯隔，宵青羊蜡区行政深中心及火与车西益货站伪物流冠基地触近在称咫尺泳。06相关忙案例尾研究Re牺la锅te史d璃Ca稳se唯S川tu侮di怜es成都·青羊苦工业资总部而基地产腰业糟定长位以精覆密机萄械加送工与什电子割电器习为主夺导发展火现代钱制造怠工业宁与信楚息工吊业及纸工业茧总部走新域型工化业化树道路市挎场径定补位世界50它0强企恶业国内现工业驰行业10研0强企业快速搜成长贞并有徒着较吹大发王展潜峰力的魄优秀网中小洲企业背景法概述Su管mm俭ar价y沉ba文ck赖gr拜ou巷nd宏观芳分析呼和束浩特艺市经运济发屡展步稍入了顷前所异未有棋的快侮速增隙长期挪，具凯有特惊色和房诚核心默竞争交优势右的产渣业逐忧步形闭成；呼和兽浩特刮是沟交通中发国内兽地与崇蒙古监、俄丙罗斯贫的重沿要交液通枢哀纽，词同时译肩负切内地触华北糟与西蒜部联拾系，粘承东设启西照的桥矩头堡拘作用并。如意召开发皂区——呼和疏浩特窄大城骂市格踪蝶局东规部新垒中心烈。20雀09年呼斧和浩跌特市洒城市嫁总体绞规划君中确述定城商市用年地发刮展方猛向为叨：北榆控、东优、南网拓、毅西联烫。经过18年锐挥意进己取--越-现已肠形成哑以电翁子信数息、咐生物摘制药币、新亮材料尝为主毯的高胸新技艘术产兔业集忧群和累以纺谋织、压机械洞加工采为主伙的传站统产卸业集护群区恼。如意仙开发龄区形款成以高俊新产乘业为芹支撑科，融柔合行荐政办违公、删商业以金融头、生伶活居干住、谎休闲弱娱乐答为一枪体的吗综合辽性城柏市新翠区。背景炒概述Su港mm卡ar凉y萌ba际ck废gr全ou中nd微观毙分析“一锦街”比就是属抓好机场锋路的改岂造和蒸建设撑，打怖造成李具有啦一流种水准恭的景震观大苦道、翻迎宾菜大道述，成短为自通治区揉首府世的“岗区门肆第一刘街”讲。“五躺区”走是新霸区的5个功西能区咳块：一、火车清东站情周边岗的交统通枢刻纽综苦合功量能区，建融设集专交通狡、商信贸、颈金融莲、居脸住等搭功能烤为一训体的挽综合面型、奏生态炕型中紫心商蜂务区弃，努宅力打盏造呼兄和浩痕特东舍部门破户的稼标志峰性形梳象区携域。二、机场禁周边分的空益港物互流区，主风要发平展现饺代物哀流产串业，伞同时净发展怠旅游撑、文表化和堆信息果服务姑等产伯业，掉努力督打造梦空港——盖—城市——区域故高度晓融合雷的新藏型经私济区邻域。三、如意刻总部禁基地，要恐逐步甘将这读一区炭域的摊工业辱企业抬全部竹外迁棒至工何业园拍区，族按照稼行政贿中心董、商奇务中揉心、裤金融城中心且和总艳部基烧地的漠定位攀来建袖设。四、高职腐园区舒及周偷边的涂教育拜产业付区，要饮在现偶有布善局和冈建设右的基峡础上炼，按波照城安市建闻设的门要求躺完善岁基础遮设施死，发皮展教写育、欺文化絮、商厌业服森务及塔相关暴配套仍产业菌，推袄进高素等职辽业教世育组按团发辨展。五、且以内摘蒙古狡党校漫新址觉为中战心的鱼大小底黑河宾之间穗的滨河滤新区，要聪打造享基础词设施保完善篇、功淹能配讯套齐什全、侨生态饰环境堵优美恼的综酬合性说组团糟区。背景哲概述Su勿mm论ar限y冷ba缸ck竟gr旧ou慎nd发展病机遇——脱“一街羊五区锡”的督规划如意臂总部早基地——呼和萝浩特宿市打酸造一喜街五默区的指明星帆工程如意独总部昆基地之由于晨它特虎有的4大优居势，张成为今打造高一街冲五区劲的重腾中之古重。基地随位置Th纲e爬ba炸se父p梯os竭it卸io气n如意揉总部士基地凑选址法规模根约11现.6平方博公里列，范包围为稿西至座东二丽环，墙北至册机场竟高速毫，南辽至鄂歌尔多需斯大遮街，谜东至皱哈拉层更沟充。基地任条件Th伸e诵ba渠se拾p械os五it恋io雄n基地笑内有稀自治糕区政伞府、瓦国际亭会展讲中心西，如鞋意广搜场，炭周围楚高校菜众多队，基础我设施目较完扯备，形成裙了一晋个非逃常适短合构难建总葬部基貌地的店地区递氛围。会展姜中心建设呼中的药高端索社区自治童区发锻改委东岸织国际现状吴用地St衬at呜us笼o悠f铜la劳nd基地吴内现后状建雁筑密亏度分徐布不家均，猜最大提值72振%，平底均17另%左右挨；平庄均容洪积率耐为0.屑57。绿水统串珠虫青城岸显秀紫气通东来夺筑城跃引凤如意盆腾飞碧和谐要总部规划颤理念Pl柄an宪ni瓣ng挑i坦de久as规划谎目标滑与原吩则Pl汉an君ni岭ng烂o背bj逼ec蹄ti过ve江s能an挨dpr壤in绢ci坐pl土es以活力、生态、可持倾续为特信征，醉建设氧如意治总部咏基地魄。完善师交通意体系虹，建税立便天捷安蹈全、以人绒为本的交滴通系筒统。塑造晒高质丧量的赛总部巧基地城市抓空间和宜人垮环境。建设混合排功能和人性游化空间呆尺度单的和谐悔总部。以人弊为本、生态表优先、突出侍特色、综合保效益的总套体原榆则突显坡呼和鉴浩特本的自苍然和翁人文浩特征余，丰控富如武意总棚部基头地的怖城市拉空间拣内涵挠；合理壮组织万城市宴交通疗；构建棚公共衣空间颜体系龟，完补善步付行系约统；组织洲建筑码群体著形态热，打键造具闭有整床体性朽的城倦市形伴态；充分毫考虑距方案胸的可葬实施袖性。目标狸：原则羊：功能部定位机：总部菊办公衔、商邪务会钓展、俩金融笛信息凳、文专化休转闲为摧一体蛋的综才合性廊精品登城区忘。功能泼及产适业定捡位Fu设nc宿ti淘on家a梅nd邀i友nd汁us寺tr咏y产业负定位弱：依托装本土苏产业片，立血足内锈蒙市暑旗县摸企业蒙，着瓣手全如国五城百强谊，放西眼跨洋国企没业。土地路利用物规划La耽nd毒U殃se有P损la哨nn俭in报g公共墙服务勿设施郑用地居住学用地绿化订及其妹他用别地基地柱范围规划乌范围厨总用虏地11揪63报.8米7h抹a,保留恳现状湿用地61洪1.坑74剧ha醋,新规倒划用电地52洲6.扒69样ha，改造竖用地25穿.4疲4h压a。规划躁居住蚀用地28烧0.隶41不ha，占凝总建叼设用历地面掠积25拿.2劣2%匹.一类涛居住筐用地19乱.4贸2h假a二类诵居住丸用地22苏1.窃25杆ha两.普教般设施挎用地39脸.7值4h倒a规划垮公共彻设施婚用地35悦5.皆27糊ha，占碗总建柏设用性地面欢积31柜.9座5%掌.行政己办公胜用地70窜.6点9h晚a,商业冠金融羡用地21周.7塌7h锡a,文体挎娱乐渣用地13建.3冬3h学a,科研傻办公崇混合挤用地78唱.7螺5h脆a,商务敏办公走混合脖用地16沿9.舌74味ha末.绿地运面积21当4.某30底ha驳,道路夫广场溜用地24穷4.匠48蝇ha控,市政漏公用夺设施客用地4.角69索ha掘,特殊酱用地12平.8焦1h蹄a,水域灵及其趴他用喇地51踩.9撒1h矛a.土地郊利用驾规划La钥nd申U砖se先P户la斗nn子in转g土地受控制颤规划La殃nd信c浓on零tr恭l午Pl测an趁ni伍ng建筑己密度继控制保图建筑芽高度淘控制船图开发荒强度岸控制局图建筑藏密度霜控制搏范围颤：小挪于等环于50梅%开发颜强度忙控制借范围国：小草于等蚁于5.牙0建筑沈高度湿控制傻范围锡：塞小于柳等于10各0m总体冶建筑删密度湾：24留.1铁%总体酿开发刺强度座：1.悦8总体乎绿地昌率：35但.2库%设计醒思路萌与创语作De码si件gn闪I浓de杂as农a晃nd斧C伏re航at替io须n筑颜城种引边凤凤烧形如书意小久街扑区建立15环0米×1元50米方夫格状纹小街其区，咏对大盗街区歼进行施分割诉，缓身解交袋通压水力，秘建立磁街区去内部支步行炒、自薄行车圣景观巡寿网络熟，形解成开验放空的间凤凰鸣，在妈中国搞的传团统中袄，象睬征着毕吉祥凤凰课的传熔说承半载着钱现代址人追搂求“乘完美雕幸福守”的狐梦想如意罩，一喇种象崖征祥左瑞的肥器物字，戒以喻拴吉祥坐之意如意当，取航其灵气芝形伞状斑，尽缘瑞显祥食和神驱韵吉祥刺如意散承载楼梦想饭之城布局贯合理攻构筑捉总部诉基地功能孤结构灭图Fu友nc民ti茶on镜al林s漫tr泥uc哑tu纤re规划棉结构眨：两翼珠五轴关多片地区“两营翼”——沿如扰意东料河将筑总部前基地艰园区每划分穿为东斗西两字翼。“三善心”——主要初发展肃轴和葛功能学轴交次叉形盐成的记三个块主要困功能亏核心“五栋轴”——核心哭功能警发展童轴和加四条吉交通双发展龙轴。“多待片区愚”——结合祥现状身，规穗划整销合出希的多杯个功董能片姿区。成果提方案交通么体系Tr肾af默fi储c道路帖框架逆：四材横四废纵方慈格网绞布局公交型系统道路痛系统景观抓体系La欲nd蜘sc位ap茂e绿化寻景观素框架牢：两钓带五姻轴多锄节点氏式布股局空间肠形态骡体系Sp杂ac母e抄fo蜜rm域s浇ys纷te马m城市脾设计专要素盘分析空间湿形态算体系Sp乐ac坟e简fo乱rm虎s梅ys摇te脉m功能基地面积(万M)建筑面积(万M)建筑面积比例（%）居住44.4854036.33商务办公37.37423.828.51商业金融30.53177.511.94总部办公15.33108.87.32行政办公9.2574.35.00创意产业2.6322.51.51研发产业6.5744.93.02学校5.7414.30.96酒店3.436.92.48展览39.40.63休闲娱乐4.7723.71.59部队军区2.510.30.69合计165.571486.4100.00城市聚天际静线空间吵形态庭体系Sp森ac脖e赶fo探rm长s却ys粥te绢m交通轮标识专项荒设计Sp乱ec续ia阴l惭De优si释gn专项水设计Sp晶ec痕ia手l谱De增si播gn广告胆系统专项跑设计Sp尘ec感ia筛l点De幼si恳gn风貌绿分区漆规划经营样特色尚的总羞部基梦地，恩以现紧代建权筑和激自然王风貌奔为主者，规甘划塑持造八聪个各业具特笼色的最城市喊风貌护区，鲜提升光城市质品质箩。专项扶设计Sp塑ec体ia炸l造De跟si睁gn夜景宇照明走系统专项巷设计Sp乎ec谎ia旗l哈De禾si挣gn植物超种植僻设计重点播地段班位置急索引显图重点窄地段兰设计Ke快y吼se管ct捷io臭ns重点抗地段冠包括:3条景斑观大烫道7个节扮点和缠地标它们咏是呼姿和浩粱特总圆部基聋地的飘中心杯或人下流交眨通的调门户伙，是膛本区励域的敲点睛杯之处哄；也坐将成顿为整尺个呼努和浩谈特门麻户景殖观节桃点和惊城市梢的亮搬点。土默惹特路谎景观愤大道虏深化醋设计定位宁：呼和犹浩特跃门户度景观膜大道功能冈分区糊：入口址节点劣、商菊业区肚、核符心区寒和企多业创搂意研专发区规划邮控制意：道路荣红线依宽60费m，两雪侧绿穴化带搁各20宏m，形偏成百腐米大光道。腾飞艘路深往化设叛计定位涉：通畅誓、便武捷、口绿色稠、现包代的梢总部搜基地英商业犬办公碑大街功能至分区至：高端角商务侧区、柄如意程广场饭文化槐休闲阀区、网南侧中商务等办公欧区规划尸控制合：道路妈红线喘宽50翅m，两后侧绿孟化带姨各20肤m腾飞睬路深挨化设匀计滨河枣景观吩带设子计—（１衬）滨河避景观询带设盏计—（2）如意搏之秀若景区滨河合景观尝带设塔计—（3）总部构之星涨景区滨河庄景观神带设世计—（5）凤凰皱之舞弃景区定位奸：门户赚景观熟节点规划肺效果搬：建筑布形式翻上追间求丰巷富统挪一，兄大胆倚运用毁现代置的曲类面双运层玻君璃墙改及屋共顶立扩体绿辰化，怜旨在楼突出垃基地羡入口枕形象赛，形四成外贸部流司动的勇空间谊景观馅，打脉造门姥户空峰间。腾飞剥路入型口节逮点土默欣特路估北入忧口节交点规划刚手法公：该节拣点作敬为土么默特悬大道乒景观练的序爸列的何开始斩。结合跌现状某设计致成半宁圆形性空间考形状朴，意斜