某地产防渗漏开裂空鼓攻坚战略

打好防渗漏开裂空鼓攻坚战集团工程管理部2012年2月9日1、目前集团相关技术标准2010年集团颁布了《万科住宅建筑构造图集（一）》---防渗漏和防开裂工艺工法，2011年陆续发布三个技术标准：

(1)集团装修工程工艺工法及节点详图；(2)集团水电专业工艺工法节点；(3)万科住宅建筑构造图集(二)。1、目前集团相关技术标准防渗漏图集（一）：主要内容分两部分。包括住宅建筑常用的防水、防渗漏构造做法及防开裂做法。其中防水、防渗漏做法包括屋面、外门窗、外墙、楼地面、地下室五个部分内容。每个部位包括分说明和构造节点做法。每个构造节点包括：做法说明、工艺流程、构造做法、质量控制点和详图等。防开裂包括抹灰和填充墙砌体工程两部分内容。主要介绍了技术要求和节点做法。如何安排工序，在什么时间节点上工程应该做什么是本图集编制的一个基本出发点，作为项目工程师，必须对工艺流程和质量控制点了如指掌，只有严格按工艺流程施工，对质量控制点负起监督检查责任，防渗漏工作才能步入常态。1、目前集团相关技术标准装修工程工艺工法：

主要包括吊顶、窗台、楼地面、洁具、木作五部分内容。其中吊顶、楼地面部分除对装修工艺工法和观感质量提出要求外，对防空鼓开裂、防渗漏也有节点做法要求。该图集有关防渗漏节点包括：（1）门槛石防水做法（先铺法）（2）门槛石防水做法（后铺法）（3）门槛防水做法（混凝土挡水槛）（4）淋浴房挡水槛防水构造安装工程工艺工法：（1）重点规范现场安装环节的施工工艺（2）在装修观感方面给予了更多关注（3）强调消除安装工程对结构安全的影响，楼板面取消压槽做法，给水管走吊顶（4）加强裂缝防治预控（砌体开槽要求），预防管道渗漏（柜体内水管施工工艺）1、目前集团相关技术标准防渗漏图集（二）

（1）针对不同气候条件及建筑物特征，规范外墙防渗漏做法；（2）补充多层洋房渗漏节点；（3）补充装修房抗裂、防渗漏节点要求；（4）补充水电安装的抗裂、防渗漏节点要求。应该说全集团防渗漏、抗裂体系已基本建立，当然还需要万科工程人以孜孜以求的态度，对技术标准不断完善，目前更重要的是贯彻执行，将节点做法落实到具体的工程管理之中去。今年各公司要把杜绝渗漏，防空鼓、开裂作为一项重点工作开抓，做到成品无破损，细节无缺陷，抓基础质量，抓客户关心的质量。2、目前防渗漏工作的薄弱环节主体结构：（1）阳、露台、厨卫不降板不利于防渗漏，导致室内木地板发霉；（2）斜屋面由于结构混凝土密实度差导致渗漏；（3）大降板(沉箱)卫生间未设置缺口梁，贴砖施工时敲出缺口导致防水层破坏。砌筑抹灰：

（1）高层项目使用爬架，因工期紧张导致外墙砌体质量差，增加了渗漏概率；（2）洋房、别墅项目对砌体灰缝控制重视不够，缝隙大，后补孔洞不密实。砖砌体未在外侧逐个勾缝，导致渗漏产生；（3）洋房、别墅项目未施工外墙防水层，就在抹灰层上贴劈开砖和文化石造成渗漏；（4）砌体墙未进行抹灰找平直接进行保温砂浆施工；（5）墙体改移、后加窗施工工序过于简化、工艺粗糙导致渗漏；（6）阳、露台、厨卫墙体底部未采用素混凝土反槛，使室内墙体涂料起皮。2、目前防渗漏工作的薄弱环节水电安装：（1）空调孔后开，坡度倒坡引起渗漏；（2）阳、露台处地漏靠墙根设置，对渗漏控制不利；（3）吊洞质量不高，烟道在楼层及出屋面部位发生渗漏；（4）给水管穿阳台、厨卫地面时未采用加强处理措施,门槛石下给水管成为导水管引起渗漏；（5）侧排地漏和水平支管标高控制偏差大，导致防水层作用失效造成渗漏；（6）柜体内给水管出墙面长度不足，采用内牙丝补长，因内牙丝质量不过关导致渗漏；（7）给水管微渗漏导致空心砌体内积水引起厅房墙体发霉渗漏；型材、门窗安装、塞缝：（1）切割塞缝材料发泡胶导致渗漏；（2）钢副框的使用，导致渗漏问题增多；（3）保温板条粘使外墙渗漏隐患加大；（4）外门窗洞口偏差大，塞缝质量不高。采用所谓的半精洞口做法,给防渗漏增加难度；2、目前防渗漏工作的薄弱环节（5）保温板返至窗洞口四周，未预留企口做法，节点处理不好造成渗漏；（6）窗型材拼缝大，密封性不好导致渗漏；（7）凸窗窗体质量不高，安装未采用加强措施导致渗漏；（8）外窗台反坡，滴水线设置不规范导致渗漏；（9）窗框拉片随意固定，拉片设置未做到内高外底；（10）窗周塞缝普遍质量差，未彻底返工重新塞缝导致大面积渗漏；铺贴施工阶段：

（1）厨卫地面瓷砖先贴，后装门槛石；施工完门槛石未进行闭水检验导致渗漏隐患未及时发现和处理；（2）阳台地砖干铺，水泥沙浆积水，积水从反槛底部渗出；试验检测及管理：（1）结构闭水、防水层施工后闭水、贴完地砖后闭水制度坚持不够；（2）门窗淋水和外墙淋水操作不规范，导致渗漏问题未能及时发现和处理，从而埋下了渗漏隐患。（1）强调结构自防水是防水技术的关键

现实中还存在一说到防水就联想到防水材料的思维方式，最直接并长久有效的还是结构自防水，防水材料仅能起到封闭毛细孔提高防水性能或作为一种补救措施设计要坚强自防水概念并体现到设计任务书上，防水关键部位要优先采用混凝土构造结构施工质量要有保证，防水关键部位混凝土要一次现浇。砌筑抹灰要控制好技术间歇时间，做好堵缝工作。（2）防渗漏水要体现防排结合

施工中常忽略排水对防水的影响，没有做够措施，比如屋面保温层没有排气管、屋面结构不起坡、窗台或外线条排水坡度小等水往低处流，坚持湿区标高比低区低，防水简单有效（3）合理选用防水层材料

防水材料种类很多，各有优缺点，但实际应用中各公司差异很大，选用材料还不够科学，需要进一步明确3、主要渗漏防治技术做法

（4）外墙防水防护工程做法

过往都是凭经验或当地做法确定外墙防水体系，今年已经制定标准，将根据当地气候条件（年降雨量、风压)、结构基层材料、保温做法、饰面材料等条件确定标准做法（5）关注建筑节点的防水要求

需要关注水平及竖向构件交叉点的节点处理。关注装修及水电安装带来的新渗漏点（6）防水管理

每一公司都要制定防渗漏开裂体系，在集团标准基础上规范统一公司的做法。目前各公司提交的防渗漏体系关于外墙防水做法体系深度不足，需要根据建筑构造图集（二）补充完善。防水体系要列入设计任务书及承包合同，在做好过程控制的基础上，有防渗漏要求的，严格进行闭水，淋水试验集团季度防渗漏风险评估体系已经调整，严格核查项目的防渗漏体系的执行情况3、主要渗漏防治技术做法

坡屋顶漏水比平屋顶多，问题在于混凝土浇筑质量差，现要求大于25°坡屋顶采用双面支模工艺，确保混凝土质量质量屋面混凝土结构需要进行抗裂验算这是一个常见做法，也是一个不太好做法，应该采用降板（升板）解决渗漏问题。尤其在阳台、露台，尽管都做混凝土反坎，但由于两次混凝土浇筑的基层处理难度大，往往处理不好而出现渗漏水，应采用一次现浇工艺或留设企口）3.1、主要渗漏防治技术做法—结构自防水通常砌块本身能满足外墙渗漏水要求，大多因为灰缝质量而渗漏。所以推广加气砌块及其干法施工工艺并加强砌体技术间歇时间控制，将减少收缩裂缝的产生，提高自防水能力3.1、主要渗漏防治技术做法—结构自防水混凝土外墙是防治渗漏水方面最好的解决方案，需要大力推广推广日本三段式模板拉结螺杆的应用，杜绝拉结螺杆孔德渗漏水尽管有降板设计，但普遍存在边梁没有降低导致实际没有降板，新标准提出解决方案用降板工艺解决湿区水渗透到干区是最为简单有效方法3.2、主要渗漏防治技术做法—防排结合对于平屋面，推荐屋面结构自找坡，便于排水屋面保温层内的水分在高温时变成水汽，压力较大常导致防水层的破坏3.2、主要渗漏防治技术做法—防排结合下沉式卫生间设置侧排地漏是防水工程中防排结合的典型例子公共部位地下室底板采用排水做法，将简化防水做法3.2、主要渗漏防治技术做法—防排结合通常采用的防水材料有：高分子防水涂料；聚合物水泥防水涂料；沥青防水卷材；聚合物水泥防水砂浆；普通防水砂浆。尽管都是合格防水材料，但防水效果还是有明显差异需要综合防水材料性能、使用部位、施工条件合理选用，做到与结构刚柔互补：使用部位防水层选用地下室底板采用自粘沥青防水卷材，或聚氨酯涂料，地下室外侧墙采用聚氨酯涂料，限制采用防水卷材地下室顶板沥青防水卷材或聚氨酯涂料外墙一般采用聚合物水泥防水砂浆（保温层或饰面粘结材料符合防水要求时可以替代），干挂系统采用高分子防水涂料，雨水少的地区用普通防水砂浆屋面及露台聚氨酯涂料或沥青防水卷材厨卫间及阳台聚合物水泥防水涂料3.3、主要渗漏防治技术做法—合理选用防水材料无外保温外墙防水防护工程做法3.4、主要渗漏防治技术做法—外墙防水体系3.4、主要渗漏防治技术做法—外墙防水体系高吸水率的外保温外墙防水防护工程做法

严格说要限制保温砂浆用于砌体外墙外的做法3.4、主要渗漏防治技术做法—外墙防水体系低吸水率的外保温外墙防水防护工程做法外门至窗防酬渗漏赚一直垂都是花关键蒸部位府：（1汁）外崭门窗饭型材努要满渠足力暖学要杆求，扩要通产过力举学验怖算选恳用型生材（2浮）外槽门窗贺型材涛选用饭要成雹体系幻玉，满庆足自肌身防界水要揉求（3踢）配互件质池量可笋靠，扩保证蜜密闭漫性及香耐久盾性（4堵）外咱门窗滩套上础有滴基水线洗，下叔窗台堡向外英坡水赴大于性5%（5炒）铝截合金泡外门但窗优夕先采眠用干险硬性隐防水盏砂浆野塞缝萌，外申侧做门防水惩层加玻强，莲塑钢组窗在摇15孕0c穗m以拔下部睡分也美要采夫用干老硬性光防水杂砂浆哭塞缝赖。研丛究采分用注养浆法情塞缝鸭及塑及钢窗页采用能砂浆胞塞缝（6眠）淋奇水试乔验3.因5、摧主要立渗漏呜防治枣技术禾做法诱—防尸水节奖点外门剩窗套羞本来动是起剧到防跌雨水花作用扁，但便目前誉应用伐适得蛙其反序，成爆了导文水板若。主疼要原晓因是勾门窗滤套型兰材不跳是专牛用型肾材没予有排汇水坡缝度、何没有道滴水慰线、换固定煮方式菜不对国外间干法栏工艺遣不能微简化卖使用稼，也民不能饼与湿吹法工或艺简驼单混惰合使段用，贝需要攻策划蒙好3.依5、做主要侦渗漏瓜防治矩技术愈做法平—防枕水节党点出屋家面烟仿道通正风道帅渗漏共时有呆发生联，出图屋面疑井道怠要用金混凝抬土现毫浇，蔑盖帽立采用枪成品屋面现天窗雪应该薯是专支业厂淹家产擦品，订而不起是几县根铝抗方通伏固定兽块玻奖璃这砌么简酷单3.员5、节主要抓渗漏姥防治慢技术泻做法扯—防旧水节厦点公共山楼梯榴间一晕般没蛾有防叼水要纹求，阶但如旅果在丹住户裁旁边弓的楼善梯就晋要小找心，悟考虑菠防水久要求室内王外必猛须有主不小闸于3周00些高差锐，首室层地伸面必种须按民照楼呆板配鹅置结奴构板钞，并趋做好狠地面诱防潮3.慈5、夜主要仓渗漏雪防治屡技术蜜做法霸—防能水节垃点外墙旬面上练一些稿小砌怒体、遥门窗库垛等迫，因室为约乘束不草足，铺容易既开裂赢渗漏郑水，绑推荐虾采用惧钢筋颜混凝院土构踪蝶造砌体僻与混贤凝土咏接触既面因遗不同芒材料次弹性损模量拨不一斜样导福致开情裂渗晋漏，叫所以拐采用猪混凝进土反歪梁防肺治墙捐上外纽奉挑线对条渗叔漏水3.嫂5、寸主要拖渗漏屋防治迹技术茎做法踩—防寺水节安点厨卫堤间门棋槛石隙应在包厨卫梦间饰做面前显先安竞装，端严格仆采用俘座浆博铺贴曲并在萌迎水院面做属防水兴加强鉴于苦卫生悟间地炕面采续用干束铺法失，砂更浆疏罚松导私水，妖所以收淋浴符房设救防水骂槛3.判5、嘱主要库渗漏济防治屡技术父做法氏—防百水节休点穿楼铁板屋湾面的锻管道可采用胜防水园套管耻是最知好防班渗漏阔做法枕，在隆屋面梦必须鸟采用止水该节是到解决所管根娱渗漏说水的宁好办菊法，望要加申大推廉广力性度3.悟5、么主要锣渗漏烈防治丸技术鬼做法零—防族水节蜻点给水萍管道醒预留堪长度龟要合形适，咽阀门守直接谋与管剖道连竿接，芒减少俗渗漏轰隐患卵。有地歇柜的超，取芦消地局柜背敞板，迟改贴酸瓷砖受，便废于安秤装及清防渗灯漏给水信管道赞阀门鸦仅能垄设置柜在湿滴区3.坊5、压主要达渗漏范防治蚊技术滋做法使—防没水节铜点每一宾公司娇都要散制定饺防渗溜漏开哲裂体拣系，冷在集谦团标苗准基之础上减规范半统一物公司横的做痒法。拴气候灾条件迅差不昏多的触，区晶域应婚统一娱做法翠。防水汽体系毅要列寨入设诵计任英务书酬及承族包合美同，般在做涌好过均程控景制的犹基础姜上，巩有防裂渗漏省要求旨的，援严格是进行刷闭水补，淋办水试惨验。默设计枣任务叹书要怜明确纪的防个水节谢点要熔求。严格涝核查上项目限的防紧渗漏伞体系顷执行叉情况垮。加杏强检陶查和翼验收么，杜网绝渗慕漏发欢生。3.窗5、娃主要眉渗漏垦防治浙技术取做法唉—防宴渗漏购管理（1惜）砌惊体裂悲缝解看决主轮要方畏法：与混迷凝土码墙拉芝结筋袭拉结视可靠上下桑各两歪层外遇墙设收置抗后裂柱丹或腰便梁吸水爪率高阁的砌景体材恰料采的用干匪法施怕工工宣艺严格中砌体拐流程定，每摄施工样之间削有间绝歇时格间，疤让砌窑体逐陶步完知成收狱缩（2员）不嚼同材据料交景接处半裂缝肚解决贪主要效方法嘴：抹灰笛层内撇采用甲增加锣钢丝赌网，差其他联材料推采用著粘贴估绷带留加强由或打扣胶封咸闭（3翅）楼暂板屋笔面结厅构裂蛾缝屋面菌及外奔挑结病构要代进行助抗裂躬验算伯复核加强董楼板繁混凝冈土浇杂注旁托站监咬督，保防治慎钢筋乳严重宫移位（4帅）外钻墙涂