月日昆山嘉裕都市花园项目前期定位报告

嘉裕都市花园项目前期定位报告2010.1.20本次汇报的结构项目自身分析竞争市场分析形象定位形象解读入市时机分析入市价格预估CompanyLogoContents

2.竞争市场研判

1.项目认知

3.入市时机分析嘉裕都市花园项目

4.入市价格预估CompanyLogo项目500米生活圈内，周边有什么？未来会是什么样？本案339省道新浦路昆太路春晖路白塘路青阳北路长江北路横泾路白塘路生态公园白塔公园裕元学校菜场

项目地处白塘路与春晖路交界处，位于长江北路大型成熟居住区易初爱莲生活圈内。 区位分析：成熟的CLD生活区区域扫描CompanyLogo周边配套分析：商业配套逐渐完善1、生态资源：生态公园(规划中)、白塔公园、长江公园2、商业配套：易初爱莲生活圈，川普商业广场，周边社区商业。3、教育资源：裕元幼儿园、裕元实验中学。易初爱莲大卖场社区商业配套幼儿园裕元实验中学川普商业广场生态公园随着周边多个楼盘的交房入住，项目区域内的人气不断提升，商业和生活配套逐渐完善CompanyLogo项目SWOT分析：劣势大于优势成熟居住区，区域认知度高配套逐渐完善公共交通发展落后，出行不便利周边环境相对杂乱，项目档次感受到损害优势劣势机会威胁成熟的开发经验差异化，唯一性的销售策略和专业的操盘技巧大市场的萎靡不正区域同质化竞争激烈价格趋同、上升放缓劣势大于优势，威胁大于机会，在目前的市场萧条、区域竞争激烈的背景下，楼盘顺利去化项目成功上岸？关键是如何在同质化的市场里差异化，打造项目自身核心卖点。CompanyLogo

2.竞争市场研判

1.项目认知嘉裕都市花园项目

3.入市时机分析

4.入市价格预估CompanyLogo昆太路长江北路主竞争市场分布图新浦路长江北路青

阳路白塘路横泾路春晖路昆太路339省道君临天下嘉禾花园新居时代江南明珠苑长江花园阳光世纪花园花都艺墅万方水岸滨江花园康城滨江丽景昆山花园东辉缘凤凰城春晖锦苑圣地亚哥锦绣豪门巴比伦花园自由都市白塔路第e特区东辉铂领祥和花园白领公寓金邻花园天成佳园本案东辉铂领在售楼盘万方水岸入住楼盘CompanyLogo竞争市场产品分析代表项目建面（万方）容积率物业形态均价（元/平）成交均价在售户数销售户数主力户型、面积开发与销售进度祥和花园103.3高层18F51005000515174130－167精装公寓65－70在售大户型120套公寓自由都市232.1811-18F5800550069658480-120一期尾盘二期1200户未推花都艺墅5.3小高层59005800370164110-160剩余206户第E特区201.6多层、小高层50004750起均50001201105081-110在售三期高层锦绣豪门141.67多层、高层47004500688535110-139在售高层君临天下102.2小高层、高层50004800二期41025587-129二期在售东辉铂领8.32.44高层5100480050524086、104、130二期在售天成佳园142.25小高层、高层62006000517303140-270平米二期在售剩余214户白领公寓1.62.6两栋高层4600总价9.7折17912486、102平米剩余55户产品形态以高层、小高层为主，同质化竞争激烈。除自由都市和第E特区，多数楼盘处于销售中后期，后续供应量并不充足。周边4700-5100元/平方米的价格区间已经形成，并得到了客户的认可。目前周边房型缩水的并不非常明显，但受调控影响，后期的小户型供应量可能会大幅增加。总价和首付比例是区域购房敏感度很高的影响因素。CompanyLogo竞争市场成交分析下半年，长江北路板块主力强销期楼盘的平均月成交套数5套左右。一方面印证了楼市低迷下各楼盘成交量开始萎缩；另一方面，购房者的观望和看跌心理越加浓厚。CompanyLogo竞争楼盘核心卖点分析

自由都市111112233333333331已售2在售3未来推出项目推售示意图主抓客群：年轻白领广告语：空间新领域生活新坐标核心卖点：4.9mLOFT空间景观开发商（建屋）品牌实力开发商品牌+在区域内具有唯一产品的4米9挑高产品，使得项目在开盘取得了不错的销售业绩，但近期由于房源供应的断档以及一期部分客户的退房，楼盘的销售业绩单已经连续几个月负数挂彩。CompanyLogo

第e特区项目推售示意图主抓客群：外企职工，周边居民广告语：空间新领域生活新坐标核心卖点：数字化科技社区景观雕塑小品的细致化12222111111111111111111111111333333333331已售2在售3未来推出本案主打社区智能化新科技配合一期多层强打区域小高层为主的竞争市场，消化速度较快。产品创新上有新意。CompanyLogo

白领公寓项目推售示意图主抓客群：年轻白领广告语：城熟北区，精英殿堂核心卖点：易初爱莲500米全能生活圈欧陆风情景观小品精致的简欧园林风格项目鸟瞰图项目宣传的核心卖点吸引力弱，楼盘档次感不高，但项目在设计上拉回了一点分数，而且均价和面积在区域内有一定的优势。CompanyLogo

君临天下花园项目推售示意图主抓客群：本地客户、企业管理者广告语：长江北路，静巷豪宅核心卖点：建筑风格：罗马风情人文社区高尚豪宅立体声园林音乐系统11111111222112一期二期项目从06年做前期时时就陷入了与巴比伦花园、江南明珠苑拼档次，比价格的误区，在产品品质和地段明显劣于前者的情况下，“豪宅”自然当之有愧，客户也不会买帐。后来调整了客户定位和价格策略后项目有所起色。CompanyLogo

东辉铂领项目推售示意图主抓客群：企业白领广告语：遥遥领先，铂领生活至高处核心卖点：地段配套昆山首席爵士风情社区大型私家花园、网球场112233123一期二期三期本案地段有一定优势，空中庭院和高大露台的免费赠送以及最高达70米的楼距有吸引力，一期去化较快，近几个月的平均月成交套数也在10套左右。CompanyLogo区域袍市场芦小结部分楼盘后续产品供应比较充足，未来会有很大的供应量（如自由都市、第E特区）。均价4700-6200元/平米，价格已达到了一定高度，在昆山市场属于有影响力的价格高地；区域内楼盘基本上是以小高层和高层住宅为主，多层产品在二级市场基本无供应区域内客户档次属于中高端，以昆山本地人和新昆山白领阶层、生意人士、台湾籍人士为主关键寨词：湖潜在霜竞争右市场么、同徐质化灵竞争花、价穷格高织地、料中高鬼端客防源。供应量产品类型价格客源Co撒mp姑an龟y砖Lo所go

2.

竞争市场研判

4.入市价格预估

3.

入市时机分析

1.项目认知Co谨mp谁an蚂y冬Lo蹈go嘉裕都市花园项目入市甘原则【天时新地利皆人和】天时地利人和市场雁背景甜如何?避开针竞争候市场晋最佳信时机区域委形象椒差异紫化产品总档次以差异钟化提升甩客户驾对项浮目的做认同荡感,口碑恩度Co烈mp粘an限y享Lo竿go天时昆山07、08年成羡交走每势图宏观馆的持打续调猪控、云媒体坑的利悲坏报顷导，轻楼市穗股市忧双双端低迷坐，造油成了透购房民者的努看跌岁心理剖和对划市场采信心牲的逐忧步丧撑失，样导致佣昆山07年的回成交邪量逐眼渐下懒降与07年逐铸渐上果升成畜极大骆的反匀差。根据墓我们狐的分岔析，滑这种桂对楼政市看贴跌的骡悲观岔心理冷将延江续到士明年两上半爆年。Co疮mp书an托y珠Lo窝go市场庄推量贵分析刺表20微10年四季南度三季讯度二季宾度一季颠度四季度三季垂度汉城阔国际/4赚29套/高层漠，目瞒前剩专余33庙4套项目扇竞争惧区域20文09年一季度二季度佑林糠泰极穷二期积、三师期/6掩37饮/高层饲、精盾装小幸公寓酿，目絮前剩君余41班8套晶蓝雀上城/1妇03小1套/高层艘，剩贿余98兵7套佑林诞高迪造约54扫0套/多层抚、小风高层晴、高驳层，奖剩余26剥5套清华谣名城/1钻40套/小高煎层、巨多层庭，剩摩余58套卿峰释丽景/2矮38套/多层卖，剩李余17纪8套东恒夏翠园/2海90套/多层卷，剩耽余11路2套08年上削半年糕面临留的市很场竞仙争依循然激香烈！建议持项目辜的入得市时组机放销在下低半年榨。Co宪mp再an扰y梦Lo园go楼盘名称已推盘时间(月)已售户数(套)平均月销售套数(套)晶蓝上城0.54488清华名城88210.25汉城国际11958.6佑林泰极1114613.27卿峰丽景（多层）66010市场整体月平均销售套数————26.02套Co颂mp恩an忧y乘Lo北go地利形象威高档顶次形象房诚低档猜次高端沈客户低端燃客户自由歉都市白领贯公寓东辉嘴铂领祥和卸花园花都介艺墅第e特区君临牺天下天成关佳园锦绣刻豪门大德不世家丽景丢江南我们甚的形截象位谁置我们档次为形象度：中爷档偏密向中举高档处。主抓究客户卸：中苏端客标户Co呈mp粉an宗y段Lo缸go地利形象尼高档阶次形象料低档烈次地段气好地段种差自由闹都市白领堡公寓东辉回铂领祥和肢花园花都封艺墅第e特区君临睛天下天成泄佳园锦绣码豪门大德猎世家丽景掉江南我们夺的形虚象位谜置我们Co胆mp随an扛y瓜Lo榜go我们勒的形肯象位虫置宁静的明晰的高尚的正統的浪漫的自然的稳重的一流的人本的丰富的欢乐的冲击的休闲的温馨的热情的激动的Co沸olHa扑rdSo榴ftWa造rm意识赖感信赖月感接触彩感力动头感线性车的-喷直线具象搬型态猫-曲羽线圆形喂-团然块图格布白领公寓强调自然生态，身份认同君临天下强调生活尊容明確炊區隔双,更指突顯嫩產品笔特性耗,讓鸡目標闷消費舒群易鲁於識咸別自由都市强调大开发商实力东辉铂领强调生活尊荣第e特区强调数字化科技内涵形象尤空缺酬面Co铸mp医an石y秧Lo盈go地利高单西价低单态价低总耐价高总薯价自由伪都市白领弊公寓东辉永铂领祥和未花园花都尾艺墅第e特区君临土天下天成繁佳园锦绣万豪门大德受世家丽景俱江南我们折的价激格位萄置价格居空白纹档Co性mp酒an捞y衰Lo缩慧go我们叉的价州格位搁置我们魔的价租格位珠置？——60论00元/㎡以上55周00朝~6区00甲0元/㎡天成作佳园自由障都市花都港艺墅50于00梁~5御50盟0元/㎡第一电特区东辉料铂领君临笼天下45崇00红~5免00块0元/㎡锦绣魂豪门祥和浇花园金邻鸟花园白领国公寓45秆00元/㎡以下我们价格剪策略捧：看袋齐“恒祥和仁花园障”，另紧盯坏“东艳辉铂市领”浅。Co慎mp密an盼y丝式Lo物go问题慌：形录象如宾何在饥众多追项目畅中脱街颖而锦出？本项轨目周萝边竞借争对坟手林罚立，垂形象渗多样版，有亿走高隙端路伸线的助天成浴佳园潮，有续昆山诱首席搏数字额化社绿区第e特区尊，有活大品拘牌开见发商袍撑腰圈的自醋由都饰市…犯…我们抓应该厨以何宽种形蒜象出催现？则？？人和Co姑mp糕an它y用Lo壮go如何腐在众胳多项急目中堤脱颖恨而出薄？作为饮昆山表的重售要大塞型生野活居机住区酒。城北余同时驳还集焦中了泳昆山势多数缘瑞的企哭业、碰工厂肾，也温产生晕了在害地化现的居辈住需楼求，然而漏，昆垄山并册不大井，地懒域不馋大，毙置业忙人口执也需顷要不凑断挖库掘，泥也必苦然加诵剧竞赏争，营销奇模式茅的转棵变、疫推广海方式建的更未新成呼为必峡然。许多沈楼盘轧的推益广已稀经不差是停视留在“给城晒北看袖”的矛层面蜡上了调，他浮们把那目光诵投射晚到了减市区泉、周还边地斯区甚汪至上游海等边等。竞争奖的激凝烈化贩，加上灶本地判目前剃的供异求关级系的柴限度各必然脸导致唯销售左难度淘加大藏，项目击的概梯念差怕异、本规划娃的功踪蝶能差悟异、码生活别方式浩的心导理差晓异成贪为突灵破口……Co踩mp图an例y挪Lo售go如何谱说服吵目标勾客户德群接衬受本剪案产品菠附加数值服务极附加侨值象群炼效应如何说服目标客户群接受本案？打造责我们坑的核上心竞继争力谊：要抓哲住目迫标客匠户的献需求运多样欢化，增加窑产品朗的附攀加价查值，企提升杨我们这的竞比争力僵。做到泡差异学、创浴新和胶唯一播性竞追争。Co苹mp谨an质y滚Lo夜go如何缓说服暴目标舅客户片群接飘受本逮案价值体系运动品质景观项目查五大理价值里体系健康亲子Co拴mp概an承y同Lo毁go运动京、健冻康01篮球框场随着附生活献的不已断提景高，样人们抚除了疾对物吸质追推求之腾外，挨时下卧最多偏的最己流行逃的就嗽是运延动和砌健康刘了，辛特别训是我饭们的触主力孕客群良：年摘轻白咽领、葡个体服老板燥，运射动和快健康胁更是至很有教卖点先和吸界引力湾的主丑题。设置剑：篮圈球场润、健米身会挽所、苹晨练肿跑道聚、健叫身广蛋场、笛乒乓枕球馆识等。Co零mp陪an爷y雾Lo镰go亲子02游乐透场打出致亲情笔牌，腊关爱碌下一姨代，轿打动钞客户爆的同米时别谁忘了朗打动舅他们冈的孩恳子。方法孙：小洁型游互乐场甚、提瞎供幼疫儿园递接送释班车列、小得提琴信古筝斜等培育训班肌、益熔智园颂等。Co窗mp猜an惧y返Lo顷go品质03品质脊有保男障，叹产品透有创叠新。绿购房珠者对爪房屋霉质量燥十分企重视随，项驱目在然品质骄上、五细节敏上下捡了功拘夫必直然会述让客富户对幅我们董的楼库盘印晕象加碑分。方法挥：知板名物樱业管察理公六司、乔新材顽料的俗运用遵、细版节的吼处理木等。Co段mp户an狭y止Lo怠go景观04景观牺小品授建议秋以常乎绿中翅等乔友木植样物为角主。薪绿化秋区内捷带休慎闲座缴椅和哨一些巾休闲卸小品充。Co陵mp仇an夹y船Lo士go我们息的价泽格位担置我们第的价待格位却置？——60沫00元/㎡以上55厌00挎~6敢00支0元/㎡天成狼佳园自由贡都市花都者艺墅50塌00那~5肯50净0元/㎡第一间特区东辉胆铂领君临抓天下45勉00等~5女00图0元/㎡锦绣叔豪门祥和悠花园金邻酸花园白领旧公寓45巡寿00元/㎡以下我们价格咏策略傻：看鲜齐“咳祥和捆花园骗”，辨紧盯鹅“东依辉铂便领”卸。Co惕mp砖