2023年投资分析报告模版

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****项目投资分析报告

一、讲明：

1、依照规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。。。。

2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地点收费标准并结合实践经验确

定。

项目面积参数表

表4-1项目总占地(m2)

总建造面积(m2)

沿街商业建造(m2)

住所面积(m2)

配套设施面积(m2)

地下停车场(m2)

二、项目开辟成本费用的估算：

本项目开辟由土地成本，前期开辟费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，治理、销

售及财务费用，别可预见费等构成。鉴于工程建设周期别长，本案采纳静态分析法举行估算，各项费用

详见以下列表：

(一)土地费用

表4-2

序号项目金额（万元）备注

1土地使用权出让金

2征地费

3拆迁安置补偿费

合计

(二)前期工程费估算表

表4-3序号项目金额（万元）取费标准(元/m2)

1规划、设计、可研费

规划费

设计费

可研费

2水文、地质勘察费

测绘费

勘探费

3策划费

合计

（三）建安工程费

表4-4

2)

序号建安项目总造价(万元）单方造价（元/m

1沿街商业建造土建670

2农贸市场土建670

3西侧二层门面土建480

4地下车库1700

5水电设备80

6内部装修

合计

（四）基础设施费

表4-5序号项目单方造价(元/m2)总造价(万元)

基础设施(含道路、绿化、

配电房、化粪池、室外管网)

（五）开辟期税费估算表

表4-6

2)

序号项目金额(万元)估算讲明(元/m

1固定资产投资方向调节税5%

2配套费80

3质检费3

4建造治理费

5卫评费

6环评费

7

墙改基金12

8绿化费

9白蚁防治费

10土地使用费4

11再就业基金10

12教育专项基金10

13编标费2

14招标费1

15规划许可工本费

16土地证工本费

17施工许可证

合计

（六）别可预见费

表4-7

序号项目金额(万元)讲明

1土地费

2建安工程费

3前期工程费

(一)+(二)+(三)+(四)*3%

4基础设施费总

计

（七）治理销售费用

表4-8序号项目金额(万元)估算讲明(元/m2)

1广告

2售楼处

3售楼许可

6监理费15

7物业治理基金

8公用设施维修基金25

9治理费16

合计

（八）投资与成本费用估算汇总表

表4-9项目金额(万元)单方成本(元/m2)占总投资比例(%)

土地费用

前期费用

建安费用

基础设施费

开辟间税费

别可预见费

治理销售费

财务费

合计

三、投资打算与资金筹措：

本项目开辟投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投

资的部分。本案开辟商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投

资进程分为前期、中期和后期，投资打算与资金筹措详见表5-10。

投资打算与资金筹措

表4-10序号项目合计(万元)前中后

1开辟投资

2资金筹措

自有资金

借贷资金

预售资金再投入

四、项目销收入的测算

本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实

地调查确定：沿街商业建造1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。

表4-11

2)建议单位平均售价（元/m2)销售收入（万元）

项目面积(m

沿街商铺

住所

停车场个车位

合计

讲明：以上销售收入基本上在项目发展顺利，营销也并且取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但

实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在别确定因素。特殊是在目前市场条件下的沿街商业办公房

的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，因此在营销时必须赋予脚够的重视。

五、项目投资收益分析：

依照估算的开辟成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：

（一）销售税金及附加估算

表4-12序号类不计算依据金额（万元）

1营业税销售总收入*%

2教育费附加营业税额*11%

3城建税

4印花税销售总收入*%

5交易治理税销售总收入*%

合计

（二）土地增值税计算表

表4-13序号项目计算依据金额(万元)

1销售收入

2扣除项目金额以下4项和

开辟费用

开辟成本

销售税及附加

其他开辟成本*20%

3增值额(1)-(2)

4增值率(3)/(2)

5增值税率(4)30%25~30%15~25%10~15%<10%

安全状态安全较安全有惊险较惊险惊险

讲明：地下停车场由于存在人防工程的要求，因此财务上看成本高于收入，但为近邻的***节省了**元/㎡的人防配套费，并产生了一定的社会效益。

（三）投资利润率敏感性分析表

表4-17项目变幅敏感度

-10%-5%05%10%

单价

投资额

投资利润率(图4-1)

单价变动

**%目标利润率

投资变动

因素变化率

-10%-5%05%10%

讲明：从敏感性分析表中看出，当销售单价提高5%时，投资利润率增长*%，即

****X*%=**万元，当投资成本落低5%是，投资利润率提高*%，即

****X*%=**万元，可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的妨碍依然较为明显的。在本项目实施

过程中，操纵成本和制定适宜的价格策略较为关键。

七、结论与建议：

1、本项目是************************，按本项目的测算依据和办法、静态分析的投资利润率回报依然十分可

观的。特殊是投资前景中、长期看好，但必须注意