易居昆山品院地块规划之报告市场及产品规划建议方案

关于品院1.2#地块规划之报告市场及产品规划建议《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下Q:69031789项目主要情况分析昆山宏观经济分析昆山房产市场分析1.2号地块产品建议报告目录全国房产市场研判《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下Q:69031789项目主要情况分析昆山宏观经济分析昆山房产市场分析1.２号地块产品建议PART1全国房产市场研判一、项目地块经济指标数据位置占地面积地块用途容积率建筑密度1#地块116491.2m2商住《1.8《28%2#地块99253.6m2商住《1.8《28%合计215744.8m2地块经济指标数据1#地块实际建设数占地面积建筑面积容积率别墅栋数别墅套数116491.2m282000m20.7469栋328套从以上数据可知，本案1号地块现全部为联排别墅，但实际未用足容积率。目前1.2号地块正处规划设计阶段，以《1.8的容积率计算，建筑类型可选范围大，需根据实际市场需求谨慎对待。二、2008年销售成果汇报1#地块建筑规划占地面积建筑面积容积率别墅栋数别墅套数116491.2m282000m20.7469栋328套截止12/12日销售情况时间套数成交面积销售金额成交均价月均去化（签约）6/21-10/15（新政前）大定225078.01402647537929.245套/月签约225078.01402647537929.2410/15-12/12（新政后）大定306248.61366533695865.8413套/月签约263764.56214620275701.07合计大定5211326.62769181226790.928套/月签约488842.57617267806980.64新政后推出房源为：开盘推出房源78-已售22套+增推13套=69套新政前6/21-10/15日户型ABCCaD合计推出房源2429176278大定房源62112122签约房源62112122各户型成交率25%7%65%33%50%28%各户型去化比27%9%50%9%5%100%新政后10/16-12/12日推出房源21261110169大定房源121800030签约房源101600026各户型签约率48%62%0%0%0%37%各户型去化比48%62%0%0%0%100%合计推出房源27282212291大定房源1820112152签约房源1618112148各户型签约率59%64%50%33%50%53%各户型去化比33%38%23%4%2%100%三、成交房源户型分析《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下Q:69031789从新政前后成交户型可见——1、地下室对销售之促进新政前C与Ｃa面积相近，但因C带地下室，成交率50%，明显大于Ca2、小面积对销售之促进A户型作为最小户型，无论何种情况，因其总价小都发挥着稳定成交的作用；3、高附加值空间对销售之促进B户型新政前开盘时，仅成交2套，占总成交的9%，而新政后则起到主力作用。除总价因素外：原因一，户型改动，将顶层露台扩大，增加了附加值；原因二，样板展示效果佳，通过设计上的创新，增加了户型的利用空间，增强了使用功能性。关键词：地下室/小面积/附加值空间成交房源总价分析新政前成交总价130~150万151~170万171~190万190~210万合计成交套数438722成交比18%14%36%32%100%新政后成交总价110万以下110~122万125~129万133~135万合计成交套数4144426成交比15%55%15%15%100%二、成交房源价格分析2008年下半年，由于房地产市场急剧走低，为促进成交，集团调整价格策略，推出特价房源。新政前，所有22套成交房源总价均在130万以上，其中170万以上占68%新政后，26套成交房源中，130万以上仅4套，122万以下为18套，占总成交70%，客户层次发生明显变化签约价套数面积（㎡）金额（元）均价（元/㎡）10月新政前225078.01402647537929.2410月新政后263764.56214620275701.07合计408842.57617267806980.64集团底价推出套数面积（㎡）金额（元）均价（元/㎡）10月新政前7817126.67129620505758610月新政后6915133.53956774896322成交房源均价走势统计情况1：新政策前，签约均价高于集团底价均价，新政后则反之；情况2：新政策后，虽集团成交底价均价下降必导致签约均价下降，但实际签约均价下降幅度27%则远大于集团底价降幅17%从新政前后成交总价及成交均价变化可见——可见，新政前后两次推盘成交的客户群体已发生了本质的变化，新政前的客户为追求产品附加值、身份尊贵性、讲究居住品位（建筑风格、景观设计、宽大的楼间距等）的高端客户，而新政后成交的客户则价格敏感度极高，以追求性价比为主，适当考虑产品品质及总价因素。易居观点，在市场低迷状况下，原来追求高性价比的公寓类客户很可能形成一股强大购买力，需重点关注。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下Q:69031789三、成交客户分析1、成交客户居住区域分析新政前签约22组+新政后大定30组=52组

玉山镇张浦淀山湖镇巴城镇正仪镇陆家镇周市镇外地新政前151120002新政后170124131合计341144133成交客户中主要以玉山镇客户为主,其中除正仪及巴城以蟹老板为主外,其他乡镇客户主要为政府公务员.2、成交客户年龄结构分析从上图可见，在所有成交客户中，31-41岁客户最多，占44%。新政前后成交客户中40岁以下客户均达占总成交客户73%，未有明显变化，而51岁以上客户在新政后则完全消失，客户有年轻化趋势。

30岁及以下31-40岁41-50岁51-60岁新政前7933新政后81480合计15231133、成交客户家庭结构分析

一家两口一家三口一家四口一家五口不详新政前214600新政后322212合计536812从以上图表可见，在所有成交客户中，基本以一家三口为主。即本案最主力的客群为40岁以下的三口之家。4、成交客户职业分析

高级公务员私营业主银行人员企业高管自由职业其他新政前383512新政后6131612合计92141124从以上图表可见，在成交客户中私营业主比例最高，占总成交40%、公务员及企业高管其次。而新政后，由于针对巴城蟹坊老板进行多轮派单，促成4名蟹坊老板成交。5、成交客户购买用途分析

改善居住环境养老婚房给子女买新政前14305新政后18435合计327310在所有成交客户中,62%为改善居住环境,给子女及养老其次,分别为19%及13%6、成翠交客痰户购货买主罪要原究因分拢析从以警上图殖表可栋见,生态毅城西集的区白域环彩境，蛋客户固满意掠度最加高。新政唐后，伸价格刺成为恋促成捏成交钉的主顺要因迹素,同时穿由于伶样板趋房的椅调整贪，客岁户对释房型直满意丝式度上务升，欧达成蚁销售毁。

居住环境好建筑风格好房型好性价比高新政前11830新政后104610合计22129107、成冬交客抖户私或家车浑拥有隆情况酬分析

l辆车2辆车不详新政前1822新政后2622合计4444从以疮上图绵表可羞见,品院葬成交呈客户蛇中至暑少84宏%家庭营拥有晃一辆挥私家存车,有8%家庭傅有两池辆私捐家车奥，该攀情况弓对09年推郊广中们与4S联动/客户调礼品朗选择/短信比群发故客群佳等均沫有指烧导性奴作用.8、成柏交客浆户业递余活句动分例析

麻将运动健身品茶朋友聚会唱歌上网新政前14311300新政后18410511合计32721811从以旁上图拢表可趋见，蹲麻将陵类活崭动是砌已成脱交客黄户主介要业护余活苏动，撕其次疏为朋潜友聚杠会及菜运动株等，汪在09年推梢广中男可结烫合客很户喜喊好举尾办针牢对性岗活动幼或比拔赛,增加泳现场铁售楼搞处人有气及胶口碑歌传播9、客眼户认贼知渠塑道分煎析

路过亭林路路过现场房展会朋友介绍网络派单户外徒步大会新政前82361011新政后2104101210合计10127162221从上中图可牌见，硬朋友蛾介绍伞成交丈率最授高、姑路过段现场识及亭挡林路坐售楼葵处其晶次，道自11月起址的派尝单活浑动由例于针心对客错群强共，在宇短时钓间内地取得驰较好细效果庭，而券大众启媒体刑客户蚕成交键率较宫低。09年推僚广中,如何蜓强化班朋友兆间口粗碑传延播将畅成为宿思考刃重点.三、滤项目厉先天扛不利宪因素浴影响裁（相野对别倾墅而怕言）作为销别墅屠项目露，客房诚户对辟别墅齐生活骗环境惨十分袍注重捞，而香地块细周边烈的交岩通环懒境，渠对本研案造蓝成较诞大的亿影响畅。1、目脚前：敌紧临改古城送路、膜马鞍携山路经、绕鹿城高编速三掉条交间通主窑干道砖，影执响别英墅生旨活环谷境，政对客都户成焰交形宇成不畜利影永响。2、将剃来：橡古城贱路可能能改忙成“逢省道秋”，箩导致繁交通炮环境灯更为妈嘈杂饲，对颤本案清别墅剥销售司更为蚀不利乘。结论鼻：本工案虽胆地处醒城西辫生态糊居住俯区之朗大环惨境，膨并有粗内外欺水系艳等特群色，篮但由捎于整熄个地苏块被揉三大屿交通体主干撕道包贿围，疾对社别区私穴密性而及生博活环泪境品均质产嚼生较录大影脾响，光尤其喇对注饺重环嫂境指帅数的纸别墅赴客群织形成尝购买词抗性延。可见维，由齐于周薪边交协通环刷境复砌杂，米在本诵地块续打造痛别墅扯项目抚，其珍产品枝价值撞必定帝受影院响。息客户岛对性脚价比考的考熄虑因猫素将拼是本为项目侵１．补２号态地块粒房型须设计秒关键脱的侧达重点损．在后驳期开棍发中图，必刃须慎等重思争考1.貌2号地健块之瓦产品牲规划武及房沉型研飞究在１.2号地劫块中铅别墅惧户型剂设计辜，建推议着糊重别怪墅的恳面积连段及贡附加磁值空画间研堆究，司以高岗性价弓比空逝间、玻情趣兵空间元和合挂理的丘总价循优势盯，形羞成市逢场唯刃一性竟竞争回优势撇。全国脉房产士市场枯研判昆山臣宏观拔经济黄分析项目粱主要炉情况远分析昆山幼房产连市场劫分析1.２号忆地块徐产品线建议PA报RT杆2经济——通货奖膨胀版压力肠大，肢房地粥产保手值性摘更受灯重视受国界际市绸场初伪级产历品、六特别遇是粮耀食价宝格持影续大酷幅度案上涨沃影响击，我墙国通帽货膨渣胀压土力加垮大。申房地册产保亿值增祖值的判属性符受到石普遍蚊重视里，规患避通朴胀风胖险的风投资纱性需拼求有姿望增佳长。金融——紧缩垮性金紫融政妙策抑戏制房血价大游幅上拆涨信贷洒紧缩省导致历房地梳产市姨场资千金短雀缺，疏开发屯商普执遍面嗓临资兰金链竟紧张葛；第二贞套贷塔款政罚策尽调管有畜所松宜动，舱但对谜投资断性购唯房和霞改善犹性购室房需指求起可到一像定的登抑制协作用末。房馅价继时续大域幅上免涨的秒难度鄙较大区。政策——政策伪观望欧期20咬08年以伯来，腰房地兆产调脊控进再入到母政策刻观望图期，诵基本她未有佛大的缓调控着政策狱出台护。综合令影响——中性目前塑宏观千背景垒同时禁存在蛋着通嗓货膨乖胀对嘴房地夸产市聪场的真利好势影响腰和紧翅缩性仇金融牵政策秘的利帜空影贫响，参两相作比较见基本协抵消全，宏丘观背殿景对玻房地冶产行宽业的吊影响蓝基本路属于麻中性辽。政策——多空帝抵消镰，“杯零和地”状乳态级别城市2007年月均成交面积2008年1-5月平均成交面积下跌幅度150万以上级上海17483--52%100-150万级北京12674-42%重庆11772-38%武汉10341-60%50-100万级沈阳9664-33%成都9750-49%天津8142-48%苏州6032-47%南京8439-54%广州※6731-54%50万以下级深圳4222-47%杭州4224-44%市场——成交德腰斩市场进入调整阶段，成交量减少的主要原因有三方面主要原因典型城市具体表现解决方案可售供应较少上海自2005年以来上海历年供应量不断减少，06年月均供应234万平方米，07年月均供应只有112万平方米，2007年供应仅有06年一半，市场在消耗存量房源，08年月均供应89万平方米。增加市场有效供应价格处于高位深圳、广州2007年深圳的住宅价格快速上涨，9月份达到最高点，均价为16777元/平方米，之后市场进入调整期，成交价格不断下调，5月份为10942元/平方米，基本回到去年07年1月份水平。主动调整销售价格需求受抑制武汉、苏州武汉：供求大幅缩减，尽管出现一定的促销现象，但市场反映一般苏州：供应量同比去年并未减少，价格走势相对平稳，而成交量明显减少；/成交——三大土主因■高档慢项目积市场值表现旧较好福，成约交比旅较活龟跃以高党端客骗户为远消费战群体真的高番档项糊目因翁品质拉优良流、客至户目狡标明抵确、戒消费喊群稳陕定，眯在市投场低纸迷的展情况联下依怨旧表晌现良顽好。项目丝庐花语三期长城中环墅星河城五期武汉天地城市上海上海北京武汉开盘时间2008-5-52008-5-252008-4-122008-5-3推出面积5779332042800039301推出价格28000180001700015000项目优惠幅度无无无无优惠活动当月销售率58%63%45%75%当前累计销售率58%63%55%75%项目天山华庭武夷城市左岸海丽德·盛世晶典华城世界三期（小户型）城市上海北京皇姑区于洪区开盘时间2008-4-242008-4-92008-4-62008-4-12推出面积43828165564732930000推出价格2050080006000-67503000项目优惠幅度无无认购当天优惠9.6折/当月销售率44%66%40%40%当前累计销售率71%82%60%60%■中小骡户型纪住宅杆受市赵场影弦响较宜小，滤持续挣旺销中小克户型怨产品坊以低汇总价赏的优担势吸尼引众怜多自纠住消返费群询体，耻抗跌蔬性强煌，受荒自住吐客青偿睐。项目——热销失产品议（1）企业名称企业名称城市开盘时间销售价格同比周边价格涨跌幅当月成交万科集团·万科城万科沈阳/高层5300-6800洋房7500-7800无明显变化27%宏发集团·华城世界三期宏发（本地）沈阳2008-4-12小户型2750-3300洋房4200-7200与周边基本持平55%万科城万科深圳2008-3-1812000无明显变化72%金地·国际花园金地武汉2008-5-177300与周边基本持平70%武汉天地瑞安武汉2008-5-315000与周边上涨20%75%■性艰价比迷较高脚，以助改善呆性需示求为核主的限项目柱销售覆情况郊优于之其他连项目在成伐交量诉总体炉低迷央的情练况下剃，消形费者塑购房坏行为延更加砌理性钓，挑涂选余若地也锄更大域。此梁时，如产品碑价格扯与产臣品品驾质、税品牌很、营徐销等巾大品悉牌开济发商洗的产恒品明抖显更番受青摘睐项目——热销旷产品俗（2）别墅伴市场蒜供求守分析别墅——在平轿稳中匪健康疤发展别墅询市场叹由于眨市场僵量小例，销地售周复期普舌遍长庭，大者多会扑出现塘供大汉于求毕的情灶况，它但从中悉长期暴看将纠保持饥稳步怜增长士态势称；从产丽品细煎分角反度，谣联排帝别墅趟近阶档段的辆供应但较大桶，市建场压挑力存誉在，世而独镜立别议墅的君市场予压力浩相对办较小替；调控些环境宗下市余场走鼓势分义析模绕型政策遵调控市场甲走势市场啄特征价格捧小幅受上涨泰，成欢交量侦走势如平稳价格罪保持蛾平稳当，但艺成交批量出慎现波康动现茧象价格枝小幅贤下跌矿，成铃交量坡明显第萎缩价格斜大幅灵下降每，成艘交量膨明显激萎缩促销归效果赠送省或者立小幅特打折斗效果叨明显赠送培或者福小幅窗打折瓶效果粉明显打折驱或直如接降隆价效锯果明榴显打折僵或直攻接降塔价无触太大扫效果城市赚类型A类：成任长型散城市B类：稳胆健型尾城市C类：波货动型旧城市D类：震说荡型语城市市场术继续记上行市场方保持椅稳定市场灰进入秃调整市场志明显踪蝶下行市场敞建议A类：隐市场醋继续戴上行拨的城裂市B类：蔽市场腿保持里稳定更的城第市C类：没市场君进入演调整模的城乓市D类：偶市场钉明显羞下行度的城沫市建议天：原则绳上不评必降违价，像如果慕基于第快去写去化汇原则阶，可粱考虑蛮采取李暗降楼策略委，如统买房立送礼絮品、运会员层打折敬等，集以实伶现项征目的较快速青去化瞎。建议端：采取抬暗降限策略蠢，如职买房甜送礼本品、殃会员挺打折盆等，京以实倦现项群目的幕快速垒去化唯。建议强：采取包直接这降价劫或者则大幅席打折扬策略辞。建议绢：打折客降价救对项贷目促蔑销作珍用不奶大.B类上海瘦、扬利州、清无锡冒、南国昌、厉常州C类杭州霸、苏州、南低京、倘宁波A类徐州比、合化肥D类暂无易居录观点造成梅市场面低迷样的原手因有净很多挑，国吼际经唱济形您势不四景气清，国退内银跨根紧加缩，魄房屋脂销售服大幅叫度下近滑等叔；不同组区域界和不吵同发缠展阶购段的后城市缴表现华不一莫；高中本低端伯物业其的市冬场表信现各桌不相径同；未来算的产鹅品将害会更投贴近脏市场研需求铺；房价汁巨大屿的下供降惯催性已阿经形淋成，枯相信饼降价纠还会雀持续堵相当卷长的没时间割，是征否企情起稳省还要伙看整航体经厨济层死面的绿未来北走势词。有研军究报早告表缘瑞明，闷预计鸡未来看两年数全国害房价倍均降10防%，最递高30麦%。市场巨成交念量低帮迷的虾时间遣预计盘会维自系两堪年到20奏10年，驼房地沈产市忌场将贡重新勾进入音上升强周期碑。昆山森宏观棋经济忧分析全国按房产齐市场茄研判项目舱主要际情况料分析昆山卵房产既市场奸分析1.２号惨地块瞧产品隆建议PA佛RT当319奶78年至20贱07，昆山注生产桑总值它从的2.势4亿元嘴增至11揪50亿元攻，年骨均递跟增18帮.6踩%；人均痕地区缠生产灯总值仓从46花6元增亭至17莲10近61元，旗年均服递增17游.5幕%；财政堡收入绘从0.李35亿元盯增至20螺2亿元奇，年首均递脱增24戏.6秤%。进出过口总久额由19匆90年的42嘴51万美愧元增纵至20场07年的53刘4亿美杂元，已年均参递增52护.2氏%。据20框07年江斧苏省庆统计者，苏旨州地壳区GD帅P为全废省第吧一，劣昆山挑增幅沙最大绸，为11呜50亿元迟，跃勒居全庙省第宪五。在江艇苏省臣各县捧域中多，昆铲山地使区生所产总树值略哪逊于叠江阴队。但使财政炸总收岔入、颜城镇秩人均犁可支早配收顿入、秆农村蔽人均膨纯收叹入，稍均高带于江锄阴。一、肾昆山撇城市爱经济容总量二、橡昆山眠城市径人口鹊分析户籍案人口朵：昆山跌市户填籍人归口增污长较矮缓和数，截距至20竞07年昆宾山户需籍人识口68万人，年肯增长朽率基亡本维填持在2%左右黎；暂住废人口炮：昆山论市暂次住人躁口增直长速书度较款快，02年暂困住人刚口增慎长率曾将近10棒0%，到20曲05年昆疏山市德暂住疑人口屡已超始过户克籍人佩口数编量，信截至袍到20体07年昆蜡山暂担住人于口数槐量达编到90程.3万人。二、刮昆山菜购房骄人群弟需求该分析从上撒表可窜知，幕自20戴05年至20峡08年,昆山闷普通柏住宅盛需求室人口架基本膊保持增在7.迹5万人籍左右,占总僚人口锣数4-论5.老5%左右济。20叉07年住味房需肤求急挪速膨赵胀，粱比06年增厅长58绝%，而蜂该年阵外人掀口增雄幅也丑达到23流%。可见亮，在检普通旅住宅夕销售罪中，死外来茄人口车是一包大购扣买主抽力。队同时气可以讯发现08年的稀购房辫数量专远低谊于07年,回落采到06年的上购房省数量说水平仆，甚仙至低状于06年的旅成交懂套数绣。2005年2006年2007年2008(预计)昆山户籍人口66.5万人66.7万人68万人69万人(2%增长)昆山外来人口68.9万人73.5万人90.3万人99万人(10%增长)合计人口135.4万人140.2万人158.3万人168万人普通住宅成交24579套24686套39057套24204套普通住宅购房人群(3口之家)7.4万人7.4万人11.7万7.3万人占总人口比例5.5%5.3%7.4%4.3%1、普朋通住酸宅购烂房需廊求人马群（什中低峰端客乏户）从上已表可延知，下自20挠05年以茂来，股昆山彼别墅夕成交铃量呈抛逐步稼递减疑态势财。20芳07年虽睁房市肥火爆顷，且朱外来予人口括急速律增加与，但陡双重棵利好把依然姐无法倒刺激胁别墅令成交授，可瓣见昆尽山别盖墅基白本以厨本地愁人群将购买福为主猾，且要该部鸭分客肉群日贷益减肉少，别墅闹市场聚面临摄严峻望考验。2005年2006年2007年2008(预计)昆山户籍人口66.5万人66.7万人68万人69万人(2%增长)昆山外来人口68.9万人73.5万人90.3万人99万人(10%增长)合计人口135.4万人140.2万人158.3万人168万人别墅成交1985套1397套1316套667套别墅购房人群(3口之家)0.6万人0.4万人0.4万0.2万人占总人口比例5.5%5.3%7.4%4.3%2、别让墅购碰房需学求人壤群（适中高膀端客屿户）三、资城镇板人均寒可支唱配收威入分醒析从02年到08年10月昆息山市至人均撑可支桂配收务入以10邮%以上超的速如度增阳长，雅处于备平稳翁上升轰态势雪；可被见，谜在近冠几年算的发跃展中殃，昆位山市腿城镇陪居民蝇消费召实力迟强劲财，为喂消费笑者的避购房沿、生其活等原提供阶了强察有利屋的经祸济支膛撑。四、纤城镇彩人均庭消费川支出还分析近年蜡来，弃昆山睡市城陕镇人默均消难费支征出保胞持10狗%以上团的增给长速喷度，勒可见软，随茅着昆拾山市灵外资苗企业改的不穿断增直加，墓经济狐发展肝势头遮强劲荣，居剪民生览活水陪平得亡到很兰大改宿善，队消费挪观念傍也进蒜一步测得到货改变剩，这拜将有谅利于钥房地薄产市罗场的仿发展姑。易居炎观点从整色个城漠市的呢经济咽面看近，经能济的落快速监发展粮，居己民收耐入支繁出的损增长女，有递利于案昆山寨房地协产业严的长肃期健孙康发宫展。作为爷一座净快速皱发展闸中的割城市伙，外婆来人高口的缝大量忧涌入忙导致身昆山粉外来踩人口误已超版过户培籍人评口，抽即意符味着享外来径人口要用房须量将宁大大晋增加头。而赏对于却该部既分客饲群，范小面首积紧易凑户蒙型普脂通住丸宅更耗受青炼睐，树可作诸为投阴资及有自住挖两用登。而百别墅良类用私房基壮本以拴本地席居民健为主孔，且胜需求扔量呈雁现逐熄年递权减趋识势，伯未来办竞争震激烈泼。昆山弟房产探市场岩分析全国依房产伏市场招研判项目扔主要威情况税分析昆山甘宏观缠经济她分析1.２号忍地块桌产品孙建议PA惭RT优4外来忍企业消大量争涌入虚，经舰济快瓦速增丢长，尝使昆甜山成辱为活铁力四耗射的云新兴雾移民禽城市欧，并制形成鹊昆山嘉本地隆人及绑新昆燥山人刻两大概购房改主力淘，促袄使了矮昆山少房产枣市场驰的快萌速发蛋展根据秋政府瞒对整普个城大市的笼规划绕格局修，目泛前昆策山房魂产市悄场分脏为东暖部、南部贱、西谜部、窃北部棒以及呢城中屈板块五大步板块五大端房产才板块顷格局蔬明显找，品滚院所各在城暖西板英块成松为昆词山主稠要的发别墅着带。鸭但纵协观城会市别丈墅市尘场，栋整体涌去化嫂情况凶相对撇缓慢斧，成沾为本湿案销码售中埋的一虎大障蔑碍。一、灰昆山烈整体阀房地滨产市吨场特吹征北部厘：起圆步较费早，假并且尼档次俱参次谎不齐甜，有墨拆迁抄安置肤房也体有高盏档公躲寓社含区和翁别墅沉区，乒成为溉昆山叨首个殃大型兵集中咱居住缺区南部慢：该菌区域招内囊膝括了备张浦炕、千驼灯、许淀山户湖、茎周庄忧等镇抓。09年受互京沪拜高铁短及沪朗宁城斜际铁肆路开酿工利酷好影叉响，抚客户宴信心抗指数胜快速皱增加西部客：该呀区域固为昆戴山未荒来的奖生态床居住危板块嚷，主世要分周为阳介澄湖被休闲傻度假顷区、寸马鞍兆山路尼别墅般带及汪森林拢公园蔑小高缝层居盼住区袋，未末来发点展潜总力强障劲。东部坛：该答区域沟离上童海较缘瑞近，锈副中廊心居咐住区瓣已成会一种仰趋势虽，最骆突出盟的为销“设花桥休国际腥商务椒中心勺”的豆定位绞。城中佳：该盯区域益包括季老城艳区和突城北蜓。地廉段寸腹土寸羊金，熄该区谱域内饱除老碎城区罪内原韵有老稻住宅吓小区丽外，伪新住沃宅项混目也伶都集请中在霞老城退区延嗓伸区轰域内闹。城北城中城西城东城南二、辛昆山摘房地串产市抵场整馒体运崭行分毅析年份套数面积均价总价05年26564326058135391153984261106年26083299178638061138618296407年40373416863443041794203869508年2487127470544957136170853551、20撑05去-2次00坊8年昆单山所滋有住沫宅成骆交统盟计20戚05部-2少00吗8年，辩昆山施整体旋住宅腹市场圾价格微稳步军上升泊，但20老08年受呜全球省经济葵及整慈体房腹市影芳响，鸦成交侧量从20冒07年的伶峰顶委一路买滑落膊谷底层，市予场整伍体呈其现价舱升量葬跌状躬态。2、20埋05敌-2恭00凡8年昆症山普两通住忠宅（吃非别径墅类福产品刘成交命统计臭）

套数面积单价总价05年2457927919373269912654868906年2468626798463589961720959907年39057383297040641557757830908年24204254642946461183021481520续05魔-2坐00过8年昆怕山普泥通住鞋宅成近交量弟及成裤交均使价走设势分尼析07年出蝴现成沿交高振峰后建，08年普认通住净宅成效交量锣急剧泻下滑嚼，降区幅达33漫%，但绿价格吗却依白然保角持14埋.3饱1%的增延长3、20椅05吩-2吃00屡8年昆赢山别有墅成退交统秘计分草析年份套数面积均价总价05年19854686455150241329392206年13973119395671176897336507年13163356647044236446038608年6672006258907178687054020机05揉-2佩00唱8年昆巧山别吐墅成愈交量供及成却交均鹊价走熟势分蜜析05年出蜂现成掠交量客达到慌高峰倒后，08年别磁墅市哲场成友交量现急剧僚下滑嫩，降善幅达40约.2波3%，但肯价格拳却依汉然保旅持26轰.4序4%的增胀长三、20祥08年昆碗山五愧大板击块住东宅供忘求板块1月2-3月4月5月6月7月8月9月10月11月城中2916367827243406396338533773371549664770城东2948253427553263329034114260461950485072城南3347435542604749511856455779579260106249城西4446405839844983521849014942570260426790城北6201634764647408711868997365748476568017合计198582097220187238092470724709261192731229722308981、20照08年昆愚山五牲大板伏块住员宅供搞应量限（陆糠家、档张浦定等乡介镇除反外，贪单位攻套）从上损图可晚知，阀在昆颜山五铸大板剂块中梳，城丈北供裹应量家最大胡，其咽次为做城西咸板块末。截灭止自11月底行，五蔑板块转尚有30泰89朽8套供尤应量裳。该捧存量蒙按照05翅-0芳8年销榆量推村算，鹅需要居去化1年半奋。三、20丑08年昆戏山五尼大板岩块住谅宅供茅应2、20春08年昆颤山五池大板细块住结宅新潜增量午（陆岸家、捏张浦贪等乡篇镇除渡外）板块1月2-3月4月5月6月7月8月9月10月11月合计城中310910629805764600128804712城东00392126546056610475876662275210城南12013872268547896995462067006126139城西5494026391112906161347103373111687048城北39279455921247262268064383907077162合计137134932445616036451658274622643775271430271从上伙图可弃知，悠，5月推坝量最画大，饰尤其船是城迈北，锤达21代21套。击但受勉整体铅市场犁不景姿气影址响，栽自下献半年伪后，帮开发孤商信慨心明垒显不姓足，痕传统这旺季10月却秤未见麻大幅颠推量雨。11月份统城西栗新推投量位渣列榜各首，粱达11渡68套。6、昆骄山20依06年底-2额00阿8年成灯交土舞地一各览成交日期成交地块属性占地（㎡）容积率成交价竞得单位2008/9/24柏庐路西侧、鸿力置业北侧住宅54994.5-5.02250昆山鸿力置业有限公司2008/7/23玉山镇前进西路南侧、虹桥路东侧商住49061.4≤2.34900江苏海帝房地产开发有限公司2008/7/7玉山镇夏浜路北侧住宅15079≤1.54670杭伟东、陆晏涢2008/1/30玉山镇城北路北侧、新乐村A-E商住183397.1≤2.0975昆山市汇丰房地产开发有限公司2008/1/29巴城镇临湖路南侧、环湖路西侧住宅79244.7≤0.8915昆山景康房产开发有限公司2008/1/29开发区中华园路南侧、小虞河路东侧商住87865≤3.52070昆山市森隆置业有限公司2008/1/29玉山镇萧林路北侧、张家港河东侧A-1商住29550≤3.02260昆山友钻置业发展有限公司2008/1/28巴城镇前进西路北侧、苇城南路西侧商住127576.81.3-2.52845苏州龙澄建设开发有限公司2008/1/21玉山镇前进路南侧、江浦路西侧地块商住25083.9≤2.82290江苏振华投资发展有限公司2008/1/9玉山镇339省道北侧、北门路东侧商住27753≤1.31820江苏振华投资发展有限公司2007/11/20衡山路北侧、柏庐路西侧商住26274≤1.854650.48昆山杉欣房产有限公司2007/10/31巴城镇古城北路东侧住宅23528.9<1.3780苏州中宇实业投资有限公司2007/9/17玉山镇萧林路北侧地块住宅200913≤1.52010金大元（上海）有限公司2007/8/1巴城镇景城北路西侧商住3574.4≤1.21400苏州翠城投资顾问有限公司2007/6/5玉山镇汉浦塘西、同心电镀厂北侧住宅44721≤2.61740昆山中基置业发展有限公司2007/2/14柏庐路西侧、衡山路北侧商住54678≤1.32955.2昆山鸿力置业有限公2007/1/24玉山镇前进西路北侧、虹桥路西侧商住55212≤2.42720昆山九扬建设开发有限公司2006/11/7玉山镇虹桥路西侧、老312国道北侧商住55907.9≤2.32100昆山凯迪置业有限公司2006/10/24玉山镇马鞍山路南侧、前进西路北侧商住133966.9≤2.51845储永余自20帖06年10月起,昆山吸城区干共成戚交土锯地22喘3万平肺米(未含愤品院们所在择地块散）,其中10万平得米以双上有4个地首块,未来输竞争厨依然购激烈城西别墅可分3大区域，阳澄湖区域、古城路区域和森林公园区域。阳澄湖区域别墅以旅游渡假为主，产品类型多为独栋、双拼，目前与本案产生竞争楼盘主要为中大易墅及锦绣蓝湾。古城路与森林公园区域者多为第一居所，产品类型丰富：独栋、双拼、联排、叠加，目前与本案形成竞争的主要有清风华院及卡布其诺。1、迷昆山即城西阁别墅伴总述四、茂昆山谢城西单典型矮别墅跟市场汇分析（1）城锐西森坊林公永园板柄块——清风充华院3、主家要竞汗品楼米盘分典析案名清风华院开发商人昆山同进置业有限公司项目区位情况城西森林公园板块

市区距离距市中心5分钟车程项目经济数据占地面积20万平米容积率1.59绿化率

总建筑面积36万平米建筑形态联排/高层/小高层项目建筑规划建筑风格南加州风格会所规划近5000平米会所，其中900年平米游泳池水景规划无别墅花园层层退台设计，私家庭院、中庭院、阳台露台形成立体叠景庭院；别墅空间地下室：30-100平米，3.2米层；1F：3.5米，部分5.8米销售情况总供应量联排274套,首批高层小高层共3栋159套+剩余未知(预计3-4栋)价格走势目前联排对外均价7500元/㎡，折后6500元/㎡;小高层起价3600元/㎡（内部员工价3000元/㎡）未来上市二期剩余联排别墅34套；高层小高层（未定）主要客户来源本地客为主，上海、苏州客为辅。本地以企事业单位中、高级职员占主导，私企业主一小部分近期促销政策联排别墅——92折减8万，相当于8.7折；老带新再送1万。已购业主介绍新客户成交，双方可获价值2000元加油卡（或等值大润发消费卡）,至08年12月31日。11月看房办卡送200元礼品，抽奖送笔记本电脑等，同时享受9折~94折优惠。小高层、高层——办2000元购房卡（可退），开盘时购房可享受总房价减5000元；办5000元购房卡（不可退），开盘时购房可享受总房价减10000元.产品形态面积段供应量去化剩余推盘时间月均去化联排170m2201912006.11销25月0.8183-195m210075253202-218m211078323.1232-241m24419250.8合计274191837.7（2）城竟西古舱城路异板块——卡布坏其诺案名卡布其诺开发商人昆山龙澄建设开发有限公司项目区位情况城西古城板块市区距离距市中心10分钟车程项目经济数据占地面积6.3万平米容积率1.5绿化率40%总建筑面积11.4万平米建筑形态叠景洋房/小高层项目建筑规划建筑风格意大利风格会所规划无水景规划中心人工水景别墅花园25-50平米底层私家花园、宅间绿地、空中露台，上户顶层露台别墅空间无地下室，3米层高主要客户来源本地客为主，本地企业主，机关公务员，周边企业老板近期促销政策1、2008年12月2日起买房送500G黄金2、客户组团给开发商谈团购3、低首付，所有客户都可以付20%.产品形态面积段供应量(套)去化(套)剩余(套)推盘时间月均去化叠加175m26438262007.112.9182-185m2194721225.5202m26060合计2641101548.4（3）城途西阳零澄湖摄板块——中大南易墅案名中大易墅开发商人江苏中大地产集团项目区位情况城西阳澄湖板块市区距离距市中心20分钟车程项目经济数据占地面积18万平米容积率0.36绿化率40.2%总建筑面积6.5万平米建筑形态独栋/双拼项目建筑规划建筑风格西班牙风格会所规划近3000平米会所,14米挑高大堂水景规划20000平米景观内湖，1700平米外围三面环水的天然水岸；3500平米内湖水岸花园露台140-180平米超大花园设计,部分户型超值赠送75-90平米露台别墅空间地下室：45-86平米大空间;标准层高3米,客厅挑高5.1米,价格情况对外均价7000~10000元/㎡，11月独栋195万300㎡（相当于6500元/㎡）3套，联排团购5800元/㎡主要客户来源本地人占65％，其中以城西本地人为主(政府公务员较多);上海人占20％;外地人占15％，私人老板近期促销政策12月年终抽奖，送物管费（2.5元/㎡/月）：一等奖3名，免交2年的物管费；二等奖10名，免交1年的物管费；三等奖20名，免交半年的物管费。产品形态面积段供应量去化剩余推盘时间月均去化双拼198m2429332008.5销7月1.3独栋221-238m255551297.8253-264m280320-327m230500-516m219合计226641629.1（4）城炕西阳制澄湖借板块——锦绣扎蓝湾案名锦绣蓝湾开发商厦门象屿集团有限公司项目区位情况城西阳澄湖板块市区距离距市中心20分钟车程项目经济数据占地面积12万平米容积率0.68绿化率46%总建筑面积8.3万平米建筑形态联排/双拼项目建筑规划建筑风格西班牙风格会所规划户外游泳池/户外网球场/健身房等水景规划外:东南两面临湖内:河湾，双拼亲水露台别墅花园联排赠送30-50平米花园；别墅空间地下室：30-40平米；平均层高：3米销售情况总供应量联排+双拼416套，商铺35套价格走势联排原均价6500元/㎡，按时签约9折。11月促销价5500元/㎡起。未来上市无主要客户来源主要为昆山居民及本地公务员人群产品形态面积段供应量去化剩余推盘时间月均去化双拼200-203m28272102006.927月2.7226-230m2464061.5联排166-169m2中间172156165.8180-184m2边套11611424.2合计4163823414.2（5）城傍中板射块——绿中东海案名绿中海开发商人宝路房产（昆山）有限公司项目区位情况城中板块市区距离距市中心2分钟车程项目经济数据占地面积9.3万平米容积率1.83绿化率47%总建筑面积17万平米建筑形态独栋/联排/小高层项目建筑规划建筑风格欧式风格会所规划带游泳馆健身房等水景规划小区外紧邻青阳港，小区内独栋以岛分布别墅花园联排近50平米花园别墅空间地下室：60平米空间销售情况总供应量独栋30套，联排235套，小高层646套价格走势目前独栋对外1100--15000元/㎡；联排7500元/㎡;小高层5200元/㎡未来上市09年上市精装修高层住宅及联排（数量未定）主要客户来源本地客为主，部分上海人及开发商关系户（台湾人）近期促销政策推出一批联排特价房，99万起，送中央空调，厨房、卫生间精装修、地暧等。.产品形态面积段供应量去化剩余推盘时间月均去化独栋248-320m2304262007.11销13月0.3联排180m2以下4018221.4181-200m25625311.9201-220m210015851.2220m2以上397320.5合计235691965.3

清风华院中大易墅锦绣蓝湾绿中海卡布其诺品院总建面36万平米6.5万平米8.3万平米17万平米11.4万平米28万平米总供应量274联179双+56独416联/双30独+235联264叠328联+未知首次公开2006.112008.42006.82007.92007.112008.6销售月数2582815136截止12/10日总签约182联15独+48双3884独+65联10741其中11/1-12/10日签约1055/313月均去化7.283.8独+6双13.80.3独+4.3联8.26.8剩余套数92131双+41独2826独+170联157287+未知竞品素楼盘宏汇总照表（寺仅别寻墅部毅分）其中篮清风直华院讽另规慰划小冲高层柴（已筝推3栋15宰9套，掀暂无帆签约女，下侍期规手划中3-岁4栋）绿中交海规功划小所高层64枕6套（数已售80套）卡布锹其诺晌另规搂划小够高层愁（具常体未非定）品院悄另规敏划小横高层/高层屿（具烤体未犬定）开盘类型供应量去化量11/1-12/25去化月均去化总计月均去化锦绣蓝湾2006.9销27月联排2882701014.2双拼1281124.2中大易墅2008.5销7月独栋184557.89.1双拼4291.3卡布其诺2007.11销13月叠加2641108.48.4清风华院2006.11销25月联排2741917.67.6绿中海2007.11销13月独栋3040.35.3联排205655品院2007.6销6月联排328+4888联排合计供应量1095，去化量574，剩余量521套（其中品院为280套，占总剩余量54%）竞品叠楼盘据整体状去化台速度夕研究遮（别森墅部耍分）主要搭竟竞蝴品楼跨盘月茅均去馋化套躺数比和较从上都图可鹊知在撇五大糕竞品差中，撇阳澄体湖板刺块两精个项翼目月梁平均围去化默最快辟，其在中锦剑绣蓝项湾达14套左娇右，腾远高问于其柏他项凤目，宅绿中瓶海去呢化最斯慢，算品院兵位排胁名第饥四。项目销售情况180m2以下181-200m2201-220m2221-240m3合计锦绣蓝湾供应量1721168246416去化量1561147240382去化率90.7%98.3%87.8%87.0%91.8%清风华院供应量2010011044274去化量19757819191去化率95.0%75.0%70.9%43.2%69.7%中大易墅供应量0420042去化量09009去化率021.4%0021.4%绿中海供应量405610039235去化量182515765去化率45.0%44.6%15.0%17.9%27.7%合计供应量232314292129967去化量19322316566647去化率83.2%71.0%56.5%51.2%66.9%主要圾竟竞悔品楼垒盘各咽面积授段去天化研缝究从上肆表可京见，党所有讲面积孩段中捷供应扣量最为大的既是18胞1-持20拳0平米悬的户四型，四其次道为20来1-渠22电0平米惊，24值0平米药以上滨无供迎应量18作0平米赠以下瓣去化申最快从图怕可见醋，供柱应量吃最大政的是18沟1-骡20膏0平米情的户棉型，挨占33原%，其奖次为20残1-疤22闸0平米董户型铜，占30尚%。所擦有竞莫品楼纤盘中厅均无跳设置24堡0平米戴以上司大户胁型。料而20私0平米末以下害经济饰型户腿型则邀占57令%。从图硬可见郊，去发化量辰最大拦的是18傲1-沉20家0平米蛮的户棕型，梢占33挪%，其党次为18惰0平米妄以下哗户型躲，占30乞%。去迹化量万最少妨的是22气1-障24挡0平米熊的户脱型。主要骡竟竞慎品楼盖盘各狐面积纤段供盈应量淹及去缸化量连分析主要狮竟竞令品楼锐盘各盛面积旨段去族化率繁分析从图登可见躺，所习有面沈积段寒中，辞去化择率快晨的是18她0平米喂以下杏户型赢，其庙次为18循1-概20皱0平米坛户型璃，22家1-溜24陆0平米终户型励去化识速度花最慢柜。通过必对主羽要竞盾品楼乒盘的懂去化酷情况绞分析醒可发扯现，乏在所咱有项铺目中泽，锦鱼绣蓝抬湾去院化最醒快，透月均躺去化14套左舌右，荒最差找的为吗绿中辅海。在各嫁面积酒段中让，18握1-亦20势0平米陡户型渡供应廉量及侨去化当量最假大，比其次产为18次0平米边以下逆户型紧。18辣0平米超以下胶户型倡去化依率最模快。所有涝户型吐面积宵中，22拖1平米商以上牺户型锁供应努量、搜去化星量及象去化肥率均令最低剧，24越0平米侮以上追户型其则均凡未设猛置。可见20竿0平米巨以下帽户型屑去化劣情况文最好拔，可芳作品艺院1.炼2号地亏块规以划的物思考足重点典型电案例延分析典型束案例华分析个案花户型仍分析——锦绣断蓝湾16搞6-走16碌8平方删米经逗济型泥联排——户型惩（三窝室半枪）整匠体面碑宽为5.斤4米，平进深10嫁.3米可享负用空翁间独立带的室执内半红地下洲车库（面拴积约32循㎡）1、二芒层南昌北露誉台9.塘69诵㎡；2、三检层露伟台14衰.5挺8㎡；阳光板庭院（面议积约30杨㎡）客厅依挑空4米具罪气派运感客厅要与餐反厅间戴形成死小错醉层缺点宋：二层伐南北遥露台留较小练；二层痒卫生标间过千小仅3.惑84净㎡；楼梯屯走道表狭长一层紫客厅轮面宽5.冻4米，闹偏小列；二层碰设计避为一锦室半元（局保限于5.平4米的妥面宽果，房跟间3.物8米，占书房1.纯6米则井偏小占）；根据皂对该丘项目液销售耗情况晒分析垦，剩柱余68徐%的房忘源为金此小悄面积辰户型缘瑞（且增均位项于中划套）车库困坡道个案洞户型结分析——锦绣巩蓝湾18可3平方肥米经秩济型嗽联排——户型掌（三赖室半才）整违体面节宽为5.协7米，四进深15惯.7米独立眼的室煌内半天地下蹦车库（面醉积约27押㎡）南北称露台14㎡边套泉庭院（面浅积约50勺㎡）客厅召与餐积厅间叠形成命小错在层缺点袜：二层倚南北扣露台葵较小（合溜计面岔积约8㎡）；一层炼客厅离面宽5.摊7米，解偏小二层腾设计逆为一闷室半继（房看间3.喜7米，辟书房2米）三层并卧室督与卫禾生间玻相距站较远辈，不哪能形竭成主纳人套既间；根据闪对该后项目漠销售敌情况涨分析船，此卫面积有户型窜均为宅边套词，目裂前仅经剩余2套，蛾本项避目在锻对1.似2产品挂修改与时可蹄予以育参考户型古建议根据届以上周户型肺分析杰，建谁议1.摧2地块朝产品膊增加18减0~蜻20孩0㎡之间例的经贿济型搞户型寺：达到4个房间功能狡；面宽在6~雁6.叶1米之盲间；进深保证块充足幻玉的通逃风和鸭采光帐，在14仅~1葵5米之疏间；楼梯可采允用回挑字形授（2.假5米）惯，以练避免哀产生凡过长潮的走支道、食浪费牲面积徐的嫌杏疑；由于蛙小面秃积户绸型将羽针对奇三口病之家坟的年玩轻人丹，建星议停车纺位采用之半地齐下室禽的室篮内设赠计，摸以满臂足大宿部分擦爱车洁族的森需要逆；部分径房源瞒可设肃计客厅定挑空4~索5米的固高度粉，形融成气蝴派感叼；三层露台独立指面积纽奉控制蔽在15㎡左右畜，满恋足客紧户对恋附加牛值的隔需要墓，同吩时避椒免狭仆长型浩的设帖计（趣使用球性不妈强）案名中航城开发商昆山中航地产有限公司项目区位情况城东市区距离距市中心6分钟车程项目经济数据占地面积19.7万平米容积率1.８绿化率36%总建筑面积35万平米建筑形态联排／双拼／洋房／小高层产品特色建筑风格新中式会所规划该项目位于昆山市经济技术开发区内，总用地面积约19.7万平方米，建筑面积约35万平方米，是集酒店、商业、休闲、宜居为一体的代表现代都市多元化生活的大型社区。销售情况总供应量1872套（双拼16套,联排71套,洋房685套，小高层1100套)价格情况对外均价:联排8000元/平米,双拼11000元/平米,洋房5300元/平米,小高层4650元/平米主要客户来源1.本地人占80％，其中以城东本地人为主2.台湾人占15％，台企高管及企业主3.外地人占5％，私人老板近期促销政策2008年11月28日中航集团成立26周年，统一优惠98折。2、城垮东典悔型案点例——中航拘城产品形态面积段供应量去化剩余推盘时间月均去化双拼260-270m2165112008.4销8月0.6联排181-200m2165110.6201-220m25128233.5220m2以上4220.3合计8740475案名澄湖水岸开发商苏州环宇房地产开发有限公司项目地址巴城古城北路９号(澄苑花园别墅南侧)容积率0.89占地面积23528.9平方米建筑面积23818.8平方米建筑风格苏州园林新生态院落别墅风格建筑形态双拼联排别墅空间270平米-300平米,送130平米地下室.主力客群以多数苏州客户为主，及部分昆山客源。近期促销1、7月份起，澄湖水岸推出“景观亭、楹联、景观组团诗词有奖征集”活动