《房地产资料下载-北京世联-建国门项目定位报告汇报稿》

中信建国门项目定位报告®200511145/23/20231Q1：北京东部商务带的发展趋势？必须明确的4个前提1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》，首次提出规划建设北京商务中心区——区域规划东直门建国门朝阳门燕莎国贸京广在此之前，北京的东部商务区一直为“点式分布”；在总体规划，首次提出在东二环—长安街—东三环—东直门外斜街围合的区域内建设北京商务中心区1993年1998年国务院批复的《北京城市总体规划》，首次提出规划建设北京商务中心区《北京市中心地区控制性详细规划》，北京商务中心区规划范围调整2000年首届朝阳国际商务节胜利召开，正式推出CBD概念2001年第一个标志性项目——北京财富中心正式开工2002年建外SOHO项目一期开盘销售2004年中央电视台新址开工、普华永道落户北京财富中心2005年地标性建筑国贸三期开工建设2003年北京电视台新址开工建设北京CBD发展历程

蓝图阶段炒作阶段实施阶段从动态指标看，CBD的强化势不可挡2000年以来，北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右，中关村的空置率在18%-21%，且逐年上涨；而CBD的空置率一直保持在5%-7%，且逐年下降；CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长；CBD高档公寓租金持续上涨，空置率持续下降；CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右；朝阳公园片区项目涨幅在3000元/平方米以上；CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/平方米；近年销售排行榜的前20名中，一般有7个左右项目在CBD及其周边从目前的静态指标来看，CBD聚集效应体现了“强者恒强”的必然规律CBD发育的初级阶段，主要为功能的集聚化阶段类别所占比例高档写字楼70%来京的世界500强90%跨国公司驻中国代表处65%跨国公司驻北京代表处95%外国银行驻北京分行90%最大的10家会计师事务所8家5大咨询公司全部知名的市场研究公司90%未来核心区中心区作为一个07年进入市场的项目，研究未来CBD的发展方向是必须的！CBD在强化之后必然要外扩城市中心功能聚集期CBD功能升级分化期CBD发展阶段：巴黎拉德芳斯东京的SUB-CBD群更高层次的中心集中纽约巴特利花园城外扩的表现：周边会出现一个或多个SUB-CBD来承担其疏散的功能或者弥补其因空间约束而不能提供的功能典型案例：目前，在CBD周边已经出现了不同功能的SUB-CBD主导功能型SUB-CBD实例金融主导型纽约巴特利花园城、北京建国门商务办公型巴黎拉德方斯文化旅游型东京上野会展型莫斯科会展中心科技型东京大崎国际贸易型东京临海零售商业型东京涩谷CBD规划区域燕莎涉外商务区东直门国门商务区建国门金融商务区低档商务区以CBD为核心的东部商务带形成，并成为北京商务区的“代言人”；由区域功能区上升为城市功能区面向整个东部商务带，可以预见：项目未来的竞争就是区域之争！Q1大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会Q2：竞争格局与地位？必须明确的4个前提北京东部商务带内的公寓市场格局——“北重南轻”，得资源者得天下朝阳公园区两广路东延长线四惠沿线CBD规划区域长安街燕莎使馆区东直门区域建国门区域CBD区域内部——城市资源集中在长安街北侧123456789101211序号资源名称1国贸中心2中国大饭店3建国饭店4贵友商店5嘉里中心6嘉里饭店7温特莱饭店8京广中心9第一使馆区10中央电视台11东长安饭店12北京电视台13京伦饭店13新城国际2期均价18000元主力户型180-200温莎大道均价16000元主力户型233-388金地国际公寓均价14000元主力户型170-200万豪国际公寓均价14000元主力户型160-230CBD内已经没有住宅类公寓项目的供给量项目销售价格和速度，明显与城市资源、区域纯粹程度成正比CBD区域项目名称规模容积率建筑形式核心卖点主力户型销售均价销售状况物业管理万豪占地:1.2万建面:8.9万4.0塔楼区域+景观160-23014000元70%3.7元/平方米温莎大道占地:3万建面:20万5.0板塔位置80-120233-38816000元90%6.0元/平方米新城国际占地:10.5万建面:32万3.0板楼位置+园林180-20016000元95%6.5元/平方米金地国际花园占地:4万建面:12万3.0板楼位置+综合体170-20014000元95%5元/平方米蓝堡国际公寓占地:3.15万建面:20万4.74板塔位置170-19813500元95%4元/平方米高档公寓代表性区域、后续供给较少、价格14000-16000元、销售速度40套/月左右朝阳公园区——城市景观资源价值明显朝阳公园为北京市内最大的公园，有“城市绿肺”之称；朝阳公园的价值认知经历了由北到南再到西的过程；2008年奥运会的部分水上项目将在此举行棕榈泉国际公寓均价18000元主力户型176-216国兴观湖国际均价15000元（毛坯）主力户型200公园大道均价18000元主力户型160-170北京GOLF公寓均价18000元主力户型273九号公寓均价20000元主力户型266-286北京城市高档公寓的标杆型市场公园南、西、北侧的开发基本完毕，未来只能向东侧四环外扩张朝阳公园区域项目名称规模容积率建筑形式核心卖点主力户型销售均价销售状况物业管理棕榈泉国际公寓占地:7万建面:24万3.3板塔位置+景观+产品176-21618000元90%5.6\7.2元/平方米公园大道占地:4.9万建面:25万3.98板楼板塔地段+尊贵感160-17018000元100%6.5元/平米北京GOLF公寓——板楼位置+景观视野273三居18000元68%—观湖国际公寓建面:31.3万3.5板楼户型+高舒适度200三居15000元毛坯32%3.98元/平米九号国际公寓占地:1.8万建面:9万3.83板楼地段+景观视野+品质266-28620000元—8元/平米豪宅区的代名词、开发基本完毕、价格18000元以上、销售速度20-30套/月燕莎区域——第三使馆区、涉外商务配套资源聚集地12345678910111213序号资源名称1长城饭店2亮马河饭店3燕莎友谊商城4凯宾斯基饭店5德国大使馆6光明饭店721世纪剧院8第一上海中心9哈萨克斯坦使馆10联合国开发署11昆仑饭店12华都饭店13第三使馆区14希尔顿饭店14北京花园均价20000元主力户型260-290北京公馆主力户型600起昆仑公寓主力户型393-720北京最早的涉外区域、第三使馆区更是锦上添花区域内开发基本完毕，即使小体量项目也能给人足够的价格期望燕莎区域项目名称规模容积率建筑形式核心卖点主力户型销售均价销售状况物业管理北京花园建面:3万—多层区域+产品260-29020000元60%—亮马名居建面:8万5塔楼、板楼区域+景观180-190三居11500100%3.8元/平方米土地资源极度稀缺、供给稀少、价格20000元、销售速度5-7套/月东直门区域——第二使馆区+国门商务区兑现+内城价值机场高速西延长线接近完工，使国门商务区成为现实；政府用地计划的公布，使二环内城的稀缺价值有所加剧机场高速延长线第二使馆区MOMA均价18000元主力户型148、245海晟名苑5期均价20000元主力户型70-100NAGA上院预计3000美金主力户型300-700内城、国门商务区、第二使馆区的综合价值无可替代受旧城改造和拆迁政策的限制，未来供应量较少，价格仍值得期望东直吊门区揉域项目名称规模容积率建筑形式核心卖点主力户型销售均价销售状况物业管理POPMOMA占地:22万

建面:66万3板楼+塔楼位置+科技100\148\24518000元100%3.5元/平米海晟名苑(5期)占地:7.4万

建面:21万2.98板楼+塔楼位置+

酒店式服务70-10020000元认筹中10元/平米NAGA上院——塔楼藏品豪宅300-600平米预计3000美元认筹中—东方银座占地:3万

建面:16万5板楼位置+精装+服务111-14916000元100%8元/平米区域股价值衔提升千、供僚给量沿较少咽、价兴格1两80速00针元、盈销售间速度樱50安套/变月左逮右两广秀路及绑四惠阀区域也——打除了断CB料D一愤无所由有所有稻城市针资源浮与这飘两个何区域卡无关痒；价格拥提升抄较多柏依靠纠CB扬D的天辐射何提升效区域芝价值膜，上献升空掠间有校限；竞争旋中，蛙更多嘱依靠特与C炭BD党的距苗离关兄系和陈价格特优势斯取胜CBD华业僚玫瑰贴东方均价1黄100获0元主力户退型14废0-2良00合生国倦际花园预计嚼10卸00横0元串（精挥装）主力持户型验10到0-痰13熊0富力城均价婚10笔50骨0元样（精好装）主力户价型11偷0-1细60天之蒙骄子均价9都000录元主力户甩型11悬0-1敌30典型的而主流住庆宅市场燃（主流奶客户、乓中小户轿型）较高捧的性充能价灾格比室是项耗目区立的竞渔争优鲜势的矮关键CBD碑东南区魔域项目名称规模容积率建筑形式核心卖点主力户型销售均价销售状况物业管理富力城占地:48.78万建面:139万2.7塔楼、板楼地段+园林110-16010500元77%2.8元/平方米合生国际占地:5万建面:20万3.4板楼地段+景观+园林100-130预计10000元认筹—CBD总部公寓—4.4板楼、板塔地段100-1308500元80%2.5元/平方米天之骄子占地:3.5万建面:13.6万2.73板楼地段+园林110-1309000元75%3.0元/平方米华业玫瑰东方占地：7.1万建面：25万2.78板楼生态主题+园林140-2001100070%3.5元/平米区域价旬值有所尘提高、字供给量毅较大、追产品针饭对主流轻中产阶视级、价支格10斗000规元、销世售速度切60套夹/月左欧右建国门摆区域—杀—具有棚一定的窜城市资凳源12345678109序号资源名称1华润大厦/美洲俱乐部2光华长安/长安大戏院3国际饭店4恒基中心5中粮广场6长富宫中心7凯莱饭店8赛特饭店/购物中心9国际俱乐部10第一使馆区东方瑞贞景均价1是350淋0元主力户叼型14仪8、2炸10具有疑一定伐城市妇资源否、基枕本开嫂发完军毕，谣西北爪侧还泽有少宗量供奥给Q2揭竞漆争格娇局与捷地位款：在竖资源滑争夺解中，吨我们贴算是微“中缝产”必须明斜确的4蛇个前提Q3：叔项目限饰制条件穷？Q1套大雹势：角CB响D的足强化搏和外隐扩给欺项目办带来践大机聚会区域考复合久：既团有现寺代写返字楼战、又裳有回萄迁楼龟，还辱有胡笔同、李平房用和文沫物东长安街金宝街东二环公园检察院华润三峡雅安空地社科贡院宏通住研出版雅宝长安建国国际饭店旅游局朝阳南小街回迁居住区朝阳门南小街本项饭目的野交通及条件长安街叨和东二包环仍为衬进出项畜目的主匙要交通纪道路，蚁但由于送项目与登他们并愚不直接闸相连，抓无论是盏进还是壤出，均洒需要经袄过较窄特的市政受路主要弊姥端包括慈：二环泥路出艺口在怠朝阳闷门桥熔附近禁；建敏国门娇桥为循双层哗立交厦（左启转调汁头需皂要盘砌桥）魄；金怜宝街要道路嚷有隔宜离设殖施（过只能源右转聋）；湿华润朱大厦嫩南侧车的道庸路较批窄且够车流叙量较叠大（绩尤其解是华勉润大父厦的隙上下找班高施峰）东长安街金宝街东二环公园检察院华润三峡雅安空地社科贡院宏通住研出版雅宝长安建国国际饭店旅游局朝阳南小街回迁居住区朝阳门南小街虽然租紧邻肤两大忙城市育主要妹干道哨，但会出入届仍需惜要“鼻受制喜于人倍”东长安街金宝街东二环公园检察院华润三峡雅安空地社科贡院宏通住研出版雅宝长安建国国际饭店旅游局朝阳南小街回迁居住区朝阳门南小街出版社（20米）宏通商务（20米）现有建筑（20米）贡院6号（60米）检察院（40米）华润大厦（100米）三峡大厦（96米）住宅设计院（30米）周围早建筑屠在长捕安街桶和东舟二环御方向鄙对本享项目亚的遮井挡严牢重本项彩目的波昭示岭性受规划性限制，香东西向蚕比例高悄达54否%以上位置建国门桥西北\华润大厦西侧\公元6号北侧总用地面积16709.98平方米总建筑面积152306.31平方米其中地上建筑面积112595.57平方米公寓建筑面积100995.37平方米配套公建11600.2平方米地下建筑面积39710.74平方米容积率6.738绿化率31.34%控制高度70米必须泰明确耐的4裙个前航提Q4降：本摆项目裕的目承标理尖解？Q2栽竞感争格匹局与灰地位短：在逝资源帅争夺嘱中，龟我们请算是父“中壳产”Q3搭项目限喊制条件壁：区域底复合/偷交通受日限/建嫂筑遮挡击/东西嫁向比例Q1何大势：戏CBD鸽的强化列和外扩坛给项目衣带来大炎机会我们卧对本批项目等目标赵的理设解战略地第位：持续的也先进流痒，为后罩续开发幸项目提肢供资金蜻来源；项目坊目标月：在保证啄资金安篇全的前患提下实恒现价值喊最大化排。4个前喷提2个必吐须回答话的关键睛问题客户我们状的核拜心竞痕争力Q4筒目侨标理帖解：诞现金隔流、扩利润刮最大丝式化Q2得竞性争格胖局与穷地位葛：在犹资源京争夺疏中，将我们杰算是革“中愈产”Q3萍项目限共制条件唱：区域幕复合/猾交通受撒限/建管筑遮挡的/东西感向比例Q1滨大势：许CBD核的强化评和外扩渠给项目禁带来大器机会Lux漆ury撇ap径art亮men火t奢侈公穴寓Sem作i-l役uxu介ry份apa兼rtm受ent半奢四侈公珠寓Co逐mm霸on辩a艺pa留rt效me掠nt普通完公寓美国市CB跑D公棕寓客蠢户有字明显羡的等逐级划裕分家族型烧富豪、浅闻名世陡界的财茄富阶层污，金融些界、文胆艺界名每人及国烤际名流慰。华尔街惯的bus仍ine狡ssm尽an乱and板wo辰men得,a礼nd其the寸ir毕fam锈ili符es客户当地的敌学生、到艺术家隙、下城掩区的bus婶ine劝sspro历fes败sio百nal栽s及一医些名窑人。北京豆东部烟商务士带中溪的公部寓客然户也广有明佛显的支分级豪宅迫客户代表项观目：星河湾彩、昆仑坚公寓、洞NAG撇A上院怠、北京滥花园、耕贡院6房诚号客户闹类型也：国际名著流、知碎名艺人价值取奏向：地段或困资源极伍度稀缺锯；区域既气质符受合自己酷的身份垫；与日桂常活软动场丘所在哈一定流的距爆离尺杠度内雄；保证绝卡对私密然、安全虫；环境挣优雅、避舒适；户型面锦积300平方米些以上，怎拥有足动够的奢荷侈空间众；产品的时某些方貌面具有求唯一性梨；生活行押为方式扶：绝对圈错层感；社交遇活动辱为生朱活的唤主旋耻律；活动或丈消费场羞所固定辅，一般服不在社丙区周边罚消费；固定品类牌使用良者，对全品质要登求近似丹苛刻；高档垫公寓拼客户代表项睬目：棕榈泉章、MO棚MA、妥新城国安际、海消晟名苑遥、金地屠国际公河寓等客户类筒型：活跃案的财予富置爸业者悄（企齐业主残、各惊类社量会名凑人、筑外企梢高管米等）价值取浙向：距离工里作地较灯近，具伪有昭示招性；周边摔有品鲁质较侄高的坚配套屿设施暗和消营费场衣所；注重私索密、环沙境安静曲；面积20踢0左右，山追求简艇洁、实黎用；生活行粥为方式让：生活痛以事夏业为么中心登，兼液顾家助庭；具有国璃外生活逗经历，值具有前病瞻性；有特定山的品牌拍偏好；经常反性消便费支怪出不值吝啬榨；关注自念己的健驰康情况易，喜欢疮去会所普通公抄寓客户代表隶项目毫：富力城篮、华业抵玫瑰东套方等客户类蜘型：典型的盛中产（隆私营业舍主、企解业中层成、高级个白领等可）价值总取向胆：距离工申作地较辉近；有精致逢的景观性园林；面积160齐-18肠0左右再，追堤求舒牌适；生活行芦为方式泪：生活以咐事业为粮中心；需要想他人肚熟悉权的品哗牌作拍为标刺签；经常性岁消费支柄出很吝结啬；很少买去会食所；对于知生活级的舒嚷适度革要求晕较高础。我们的医客户：垃活跃的栽财富置帐业者核心客挠户：企根业主、捡老板、村股东重要客协户：各置类名人线、高管边缘所客户陈：小著老板帜、企巧业中津层偶得客毒户：财稳富阶层4个华前提2个朋必须逃回答习的关找键问咐题客户：鞭活跃的悠财富置符业者项目定谁位及核心竞玩争力Q4漆目声标理奶解：谅现金毫流、方利润掀最大钟化Q2蜻竞梁争格连局与粮地位临：在术资源怠争夺况中，洞我们择算是钩“中剑产”Q3摄项目限短制条件妙：区域挣复合/唇交通受胸限/建伞筑遮挡央/东西奥向比例Q1可大势：勺CBD峡的强化嘴和外扩锁给项目寄带来大遗机会来自www愧.37虹22.册cn中国最承大的资拐料库下竿载中央匆公园雄东区——上肌品、优秧雅、保户守CE臭NT相RA戏L欣P腔AR锈K么E且AS容TLux肯ury供ap虫art炊men劫t中央公删园东区牙：位于染第五巩大道俊和公旱园大寻道，孤附近窄是顶级商骗业街麦茶迪逊和呼莱克辛旺顿大道疑，西面库为中央公园于，是传黎统意义态的富豪狠聚居地客户：家按族型只富豪影、闻途名世思界的控财富娘阶层债。景观：中育央公害园—鸽—8梅43饺英亩你后院怒，城萝市核缎心景窗观带产品：主力灶户型为延500夹平米以伟上，最镜豪华的寇为10泛00平米以承上的3演层复式价格：千访万美所元乃蚀至上亭亿美框元配套：顶扭级的泼商业栽街价值支枯撑：传昨统意义椅的豪宅嘴标签、嚼不可复制评的景杂观资婶源及劈燕城市盛资源36Lu赢xu聚ry尾a颈pa丘rt甜me摸nt价格：祥200捉00美饱元/平伙米概况：建于逢19宇51梢年，孩20办层，稍58末1套蜓公寓价值营点排遇序：地段L展oca雹tio纱n景观Lan祥dsc优ape建筑淘Ar夜ch呜it这ec浩tu烛re产品锯Fe蚀at桃ur躺es地段优迈势：中央济公园温、C显BD迫、顶驴级商祝业街贫，建筑特游色：昭疾示性削强，乓古朴升典雅参、品吹质感你、大板花园炉、入翁户大堂、花命园气派深富有吸骗引力、本大露台产品特忆征：大锐堂休册息厅挠、顶达级私懒家花虽园、泊门房贡及管航家服尊务、元24小时车苗库、噪陕音低、催私家车伶道、工税人房、悲大凸窗每、大露抬崖、天尽台花园株、景观填人行道帐、储藏婚间Ma避nh帆at教ta济n菌H亦ou扑se37中央公额园西区——拢宏伟扶、华胜丽CEN械TRA晚L缎P狂ARK强WE甘ST中央公伶园西区拳：公寓屠大多鹿修建类于大抚萧条灶之前梅，建衰筑风格反惩映着盲那个奏时代劝的欣他欣向究荣，该宏伟饺而华品丽。仍居住赠者多垃为美英国知虎名人袖士，欺该区倒域是卵曼哈刘顿的组顶级酒豪宅户居住牺区客户：金融界碗、演艺欣界新贵懂及国际厘名流景观滔：中央亲公园托——李84削3英掉亩后漫院，云城市寒核心剥景观族带产品：主力寨户型确为5知00标平米琴以上晚，及粪整层叹物业价格槽：4山00夹0美盲元/莲平米占；配套畏：附近柴有剧涝院，膏自然聪历史合博物侦馆，筐道路袭两旁菠没有太多胃餐厅吊和商具店,低居住劝环境想纯粹结。Lux勒ury悉ap雁art萄men羊t价值支喷撑：社垂会名流中及豪宅掏标签、体不可复制迫的景勒观资气源及隆城市悄资源38Lu棚xu苍ry棕a猫pa衰rt己me能nt价格：4b恩edr妹oom醒sf织rom屡$3叨,59吓9,0桂00垃3b址edr饲oom挑sf客rom卡$2坟,69恋0,0辛0045随5律Ce容nt脚ra胖l烛P赤ar爸k晃W僻es痒t概况叨：建于2稍002乖年，2源6层愈，10黑0套公企寓价值咐点排项序：地段L魄oca偿tio宾n建筑么Ar奥ch介it辈ec变tu陡re产品即Fe仓at园ur犯es地段宝优势向：中央公脊园、C蜘BD、挤顶级商度业街，建筑特辉色：昭狐示性胁强，花外立居面典电雅、忽品质本感、谣露天食广场犁、中庭、菊花园框气派数富有锁吸引苦力产品特岭征：大堂为休息厅帽、顶级冤私家花刊园、门巡寿房及管吗家服务辞、24小时秃车库欺、噪止音低帆、私御家车房诚道、乘工人奔房、狱凸窗编、高级健旺康会侮所、案天台谨花园39名师设戚计，昭候示性和昼质感极针强；户型3居以菠上、百面积30涉0平方冤米以裕上，器有酒掩窖、辞私家蕉车道鸭等；中庭用花园难、私狐家花所园、姿大堂悄休息利厅；门房、敲管家服略务、24小时盐车库甲、高逢级健皮康会连所；1.闹中央柳公园恳，无粉可复颈制2.战已前的历量史渊源3.提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