蜀都新天地营销思路

郫县蜀都新天地操盘展示刘鹏

2010年5月28日目录1、关于新天地2、中国宏观经济形势3、房地产市场分析4、郫县市场5、项目竞品分析6、项目分析7、项目SWOT分析8、产品分析9、客群分析关于新天地上海新天地：就是由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街。是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点。是最上海，最时尚的地方。阳泉新天地：项目总投资32亿人民币,总建筑面积90万平方米.整个项目由shoppingmall、科幻公园、星级酒店、高级写字楼和超大型停车场等部分组成。是华北地区最大的单体商业项目。属于城市综合体的范畴。是一种产于阿根廷的植物是郭富城2001年出版的专辑成都新天地：1.是一所摄影数码学校。

2.是城南一楼盘

蜀都新天地：成都新的地标建筑。树立开发商的品牌，给政府留下好的印象

中国宏观经济形势1、2009年为应对金融危机的冲击，我国政府实施极的财政政策和适度宽松的货币政策，在这些强有力的刺激政策作用下，我国宏观经济成功走出低谷，实体经济快速反弹。2、2010年我国经济仍会保持平稳快速增长，但同时也面临诸多不确定因素。在拉动经济的三驾马车中，投资增速回调趋势不可避免，出口会随着世界经济的温和复苏而好转，消费仍将保持一定速度的增长，我国经济将继续保持回升势头。具体表现1、2010年我国经济回升趋势有望延续2、政府将加大消费刺激力度，预计消费品零售总额增长约为17%3、从需求来看，未来内需将持续稳定的而有力的拉动经济增长4、从区域来看，中国西部地区的崛起是有力推动中国经济增长的动力5、从货币政策来看，今年的货币政策基调仍定位适度宽松6、加大了对房地产价格的控制力度房地产市场1、房地产市场从2007年高峰期之后逐渐开始下滑，经历了四川大地震及全球金融危机之后于在2008年底陷入低谷。在2009年春节后出现了楼市的“小阳春”，成交量不断放大，价格也逐渐回升。2010年，两会的召开，众多代表将目标投向了房地产，房价过高的呼声越来越多，国家出台了新的国十一条,目前市场进入了观望期,众多楼盘来访量和成交量明显减弱。2、经历了楼市的波峰与波谷，客户的消费行为变得更加理性，偶然性，冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强。各种不同类型的客户对楼盘的选择都有自己的标准和喜好，产品较好且价格合理，性价比高的项目会获得客户的青睐和认可。房地产市场3、房地产已经进入品牌竞争时代。竞争手段趋向全方位和多元化。大型楼盘具有综合素质优势，中小型盘以个性化或特色需求也在市场占据一席之地。竞争手段从常规的手段到新兴方式层出不穷，为了吸引眼球，各种手法不断被创新4、房地产关联行业太多，现在仍是支柱产业，涉及经济稳定，所以房地产在未来20年内不管怎么打压都将是朝阳产业。目前的政策打压全部都是运用货币政策，在中国，这些政策往往没有太大的效果，这些政策根本上只停留在心理层面上.现在对房地产的反对声音过高，如果再置之不理真有社会动荡的势头，所以在心理层面上作一些政策，另外房地产政策有没有用很大程度上取决于政府的执行力，尤其是地方政府的执行力，从一些地方政府目前出台的政策看，除了北京以外，其他地方都停留在心理层面上，目的就是让百姓有个盼头，这些地方政府都根本不愿意打压房地产.市场仍被看好郫县市场新五区之一，在迅速成长的新的城区之一。政府加大改造的力度，基础设施日益完善。交通条件日益改善，郫县成为了成都楼市的下一个兴奋点。交易势头强劲。成交量逐日递增，2009年，郫县全年新建商品房供应面积超过170万平米，销售面积超过150万平米，2010年3月，郫县供应量已经位居双流，龙泉，新都等区县供应量之首，共计新增21.9万平米，供应面积环比增加92.9%。众多品牌汇聚快铁沿线。中信、龙湖、海骏达、华润、置信等众多地产巨头把目标放在了这个区域，众多品质项目逐渐呈现。项目竞品分析项目名称：四季豪廷占地面积：64亩总建面：20.8万方目前均价：4700面积区间：90-150平米物业类型：住宅商业住宅入住时间：2012年1月总户数：1308户备注：该项目可以首付两成，利率7折二套首付三成，利率85折。贷款银行为：成都农商银行项目竞品分析项目名称：恒创蜀都广场占地面积：75000㎡建筑面积：150000㎡均价：待定面积区间：待定物业类型住宅、酒店、公寓、写字楼、商铺住宅入住时间：2010年12月总户数：待定备注：该项目由太平洋公司开发，对本项目商业构成了威胁。可和其共同合作，实现共赢。（业态划分）项目竞品分析项目名称：舜苑·一里阳光占地面积：136667.35㎡建筑面积：500000㎡均价：4700面积区间：60--110物业类型：住宅商业住宅入住时间：2010年12月总户数：截止目前约2400户住宅入住时间：1期2010年4月2期2012年底备注：该项目离本项目最近，属于最直接的竞品。该项目同时把本项目的商业做为其配套在和客户介绍.户型方面，个人认为该算面积的部分居然全送？项目基本情况分析项目名称：蜀都新天地占地面积：26666㎡建筑面积：80000㎡目前均价：待定面积区间：物业类型：住宅+商业+酒店+夜总会住宅入住时间：2011年底总户数：450户项目定位（SWOT分析）

S--优势

1、本身有比较有优势的商业配套

2、西门，上风上水，自然环境优越

3、毗邻沱江河

4、交通配套齐备

5、快铁通车纳入成都15分钟生活圈

W—劣势

1、总体来说，不属于大盘

2、开发商在郫县当地还未建立品牌效应

3、周边环境有待改善

O-机会点

片区规划得利政府重点打造中信蜀都新城带来的区域形象改观快铁通车带来区域价值迅速升值

T—威胁点

郫县目前发展处于起步阶段，新城区需要较长的成长期快铁价格偏高。新政出台，导致市民的观望态度项目重要卖点梳理

产品分析本身的配套生态资源快铁如何利用好？将优势放大充分利用项目撤基本梦情况定分析总结魄：1、地纺理位班置：发项目锁位于特郫县拘政府腿着力狗打造隶的东辈南新耐城的壮中心霞地带穴，完薯善的浪配套星便利箱的交鸣通使粥该区迈域势狱必成乖为综天合性闻的宜拳居社稳区。2、区值域规功划：虚项目岩是区锻域内抢唯一占规划彼为独视立的株餐饮刘综合妈体。捞对住令宅有个促进突作用赶。3、现岂状比姿较：彼项目拦是目削前郫琴县体搜量最偏大，抱档次织最高巩的餐框饮娱行乐配株套基让地。悼本身即配套慢齐备便。4、自水然环拿境：膏项目卧毗邻耐沱江羞河，蜻独享产得天忽独厚际的自孝然资各源，悼并将梁斥资20孕00万对女河岸协进行伙美化斑。5、交幅通环旦境：估项目特是目孔前成梅都快纱铁经洽济的素最早工呈现匠的项洲目。兼快铁武的直婆接受国益者青。客群凯在哪腔里？主力风客群次要致客群潜在饲客群成都工西门淋、投博资客垄户郫县议、高颗新西烂区、分现代晒工业浸港郫县喇周边铸乡镇增、都裤江堰锋等地培的客尚户具体滥操盘闯思路1、前串期工淘作2、推讨盘计申划3、定糟价思壳路4、销确售节酸点安路排及苏各阶句段目械标5、时农间推索进计括划表6、推射广媒饶体的干选择梨及推测广策农略7、团马队建店设8、项耕目可缩慧能会糟出现详的风烫险及重防范踢措施9、建处议及判思考4）现骆场实武行规底范化煤流程徐，标准蓝化服务串以及舒考核网上岗粮制度,树立籍公司舅的形掌象，尽维护宁好开发青商的牲形象旷，提土高其顿知名刷度前期接工作1）项跟目答汤客问弟及销闻售说辞估细化3）设快置项湖目各绍类展彼示区胞且制坊定标魄准化倚参观辜流程振（样童板间舟，戴工地某）5）客拦户定逗期跟与踪机豆制，毒控制苍客户接待影质量2）梳薯理公欢司所窄有一默切可共用资呼源。动名城包客户嘴的跟涝踪项目销售工作细化6）销昆售人证员及驴客服傲人员强的礼仪碗标准港制定.保证钥其品质。。脉。。床。。射。。推盘抬计划推盘着计划（但今仍需帆进行归更加君深入裂的市胳场调乓查再雾确定毙项目拨具体虑的亮苦相时送间）根据狠市调贩数据秧预测镇。。在8月初佣他将石以高淹调的晴姿态球亮相饿郫县开盘阁仪式崭、具公体细处节等贩和策志划沟吸通定价及思路1、本台项目帐定价匪中，臭应充踩分借牵鉴该检区域夫项目户定价惯和价聪格趋均势，崇以该相区域颤中中决价位税为宜对。应枪考虑鸣价格壶和项孩目之悲间因婶素的针平衡那，作烟到定兼价合蝴理，锦完全牺销售灵目标山。2、结术合区附域楼弓盘价被格及沟公司皮的目抄标价点格，挠建议嫁制定键均价兰为47徒00元/平米休。90平米清以下申价格债稍高食，90平米炉以上签价格谅稍低备注:要高朝于合边同定新制的巴均价缠。思考夏：高开屋低走桨？还乏是低片开高沫走？3、各功房源纯价格注定价掘主要第依据摩：楼珍层、谁朝向戚、景鸣观、正户型馆的合英理性见等。销售冲节点行安排放及各菊阶段禾目标营销阶段营销节点安排销售目标任务第一阶段：造势蓄客期7月7月中上旬开始正式接受咨询开盘前蓄客量达到200组以上第二阶段：开盘热销期8、9月8月初进行项目产品品鉴会；完成住宅一期开盘；9月据客情小批量加推房源商业招商同时进行开盘达到30%销售率争取在这个阶段完成50%的销售率招商率达到30%第三阶段：持续强推期10、11月项目活动完成住宅二期开盘销售（利用房交会等有利资源）根据客情小批量加推房源商业招商同时进行达到80%销售率招商率争取达到60%（合同目标）第四阶段：竞争突围期清盘期12、1、2月项目活动实现尾盘的顺利销售完成合同销售任务时间嘉推进山计划怜表推广传媒体绞的选堤择报刊、杂志——发布项目信息，提高项目知名度目标客群销售现场、工地——树立项目形象，传递项目信息渠道行销——准确传递项目信息拦截竞品客户网络——发布项目信息扩大客户认知范围多媒体——提高项目曝光率，巩固项目形象传媒广播、短信——传递项目信息，巩固项目认知推广毅策略选择累相应腾的媒纱体组拼合来召配合喉产品轰销售业推广媒介葡选择文：报纸牛（商恰报、橡华西菌报）：应棒根据苍时间社段与域销售骑进度怖投放扁广告袖。报劝纸有窜较大午的发舍行量姻；广呜告接艘触率决也较碑高；条读者润分布徒广泛浓；广证告信盒息比慈较容脊易推侄广。杂志裂（居吊周刊来、成邀都楼尚市）鸦：以见封面花或夹脸页形烦式直熔接投加向目衬标客昼户群矿体，雄目的先性强绩，可季以达性到较至好宣倦传效飞果，模宣传抢期长妙，也齿可作搬为重安点推知广媒鼻体。扭杂志皱读者佳群大瓜多比滑较稳抢定，回对所讨订阅闪的杂币志认极同感读较强怠，由徐此对池刊登计的广孝告也突显现誉出较捞高的沉关注韵度和爷信赖陷度。煮杂志克的读开者生弱活水土准一牺般较屡高，墓消费跌能力限也较妖强。广播忠（四到川交抛通广贩播）瞒：树蝴立品醋牌美渡誉度车。广闸播传袍播速感度快群，时商效性郑强，赵收听急不受河时间妙、地律点限筛制，毅具有树很强景的机碰动性胳和灵长活性原。但沃广播艳只能怨用声诸音诉甚诸听之众，躁而且锹时间犯短暂凳，保健留性宫差，笼难以佩吸引渔听众叮留下和深刻塞印象裁。推广锣策略公交每车身秀广告锣：该促媒体走具有侦时效考长，商流动厚性大还，宣慢传面点广的衰特点燥，并虫且比犹较经巴济。木但传捐播对煎象的而针对耀性不散强。户外虽广告康：户廊外广赚告一糠般传呀播主钞旨比驻较鲜弱明，酷形象网突出梳，引衰人注籍目。如能够颂不受肃时间判的限赏制，贩随时泥随地援发挥凯作用珠，对泉过往亭行人宜进行樱反复孙诉求古，使牙消费导者产址生多灾次重彻复记估忆，井达到海印象饰积累利的效顷果。能否泳在快庄铁站用鲜艳扎位置秤设立甲广告务牌？销售省现场锹广告命：可惭在销述售现册场为呜客户竟起到山引导县指示炸的作严用，状促成符购买蚕；还廉能营貌造销打售气耐氛，沃激发迷客户顽的购茎买热识情，骡促使辨客户屯产生竖购买摔行为脑，直淹接提凭高购忍买率野。行销吵团队：行主销人至员主紫要到博竟品捕售楼恼部门麦口拦他截客春户，依实现往对客毕户的播分流糊。网络飘：在捕搜房碰、焦租点网袋、腾孩讯大融成网目等专朴业地停产网莲站发推布信孔息。建立员项目最自己垮专门押网站商，与杨各大卷相关创房地爆产专弄业网播站进反行连挣接，云进行先广告事推广孝，扩贸大传多播力估度，岛如见：搜厕房网孟、焦雾点房压地产帅网、缩慧腾讯际网等童。业主谅论坛辣：由宰置业陆顾问括定期丑在论遗坛上茶发表献一些描有利从于项献目的施消息匹，争辫取到出更多篮的客庸户。团队适建设团队您择人寺标准皂：团溪队意欺识膨激渴情罗勤奸奋殊吃赵苦团队逮精神千：懂无炉私幻玉奉献励感哈恩团队彼目标岗：以浓合同长目标哄为团酷队共伤同奋秤斗目槽标我们竖要求息一个范凝聚勒力很绝强的磁团队脆。对做我们碍的项专目经琴理有绞了新颠的要棒求：户怎样帅去管贤理团补队？最重解要的避是“人心”（凝聚敞力）。项目绣可能煎会出士现的富风险呈及防卡范措答施本项蛇目在尸实际唯操作蒙过程末中，徒考虑黄到可北能出岸现以职下几颗个方福面的夸风险犹因素导，因妹此在膨操作惊过程英过程献中要思把握绩和解浊决好吓各种乏可能赞存在宽的风导险。1、市宝场风棕险市场娃是决许定项忽目销腥售最让主要夕的因母素。轻本项竿目的铅市场维风险枕主要惕是实挨际的盟市场披供求柱状况汤、客持户反挪映与唐预测楚发生船偏差妖或在掠项目迅销售采过程街中市办场对阳手发杂生变喊化等锦。防范温措施愉：在股做好密市场祥的调博研的江基础裳上，帮定期会跟踪塞扫描湖市场她，了国解市羽场动逐态，笨把握号市场将发展颠趋势沫，以躁求更颤真实当的反关映市签场并旋做出箭相应娱对策吊。2、竞齿争风改险市场亿竞争快日趋吊激烈来，成身都市记场上扣可供不选择秒的品涂质楼欢盘较酒多，条从而抱使得辞本项饱目面有临竞踩争风粮险。糠为了湖规避巴此风眉险，艇须从更两方堡面着垫手解路决：夏一是亩时间碑上，授我们蹲必须弹充