超详细标杆地产集团精细化工程管理剖析

工程精细化管理

xxx地产工程管理剖析工程精细化管理第一部分、工程精细化管理提出的背景第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题第三部分、xxx地产工程质量管理要点剖析第四部分、xxx地产工程质量精细化管理应用讲解第五部分、不同施工阶段的质量管控重点第一部分：精细化管理提出的背景一、房地产行业发展背景对工程管理的要求二、房地产行业内、外部资源对工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求■外部资源、现行规范对工程管理的影响1、设计单位对工程管理的影响2、监理单位对工程管理的影响3、施工单位的工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求■外部资源、现行规范对工程管理的影响4、国家现行规范对工程管理的影响5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响6、客户验房需求工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？外部资源背景对工程管理的要求思考60秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？外部资源背景对工程管理的要求思考60秒该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？外部资源背景对工程管理的要求思考60秒该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？外部资源背景对工程管理的要求■一些其他地产公司曾经出现的设计错误：设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求外部资源背景对工程管理的要求思考60秒该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？外部资源背景对工程管理的要求■监理单位对工程管理的影响尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展外部资源背景对工程管理的要求■监理单位对工程管理的影响如何划定监理旁站监督控制的区域？哪些部位、哪些工序需要监理旁站？如何判定监理工程师的配备满足监理要求？监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？外部资源背景对工程管理的要求■施工单位对工程管理的影响建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提外部资源背景对工程管理的要求■国家现行规范对工程管理的影响1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？2、为什么工程验收合格，项目交付时还会存在大量的工程质量问题？外部资源背景对工程管理的要求■国家相关验收规范无法满足企业需要：铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求对检验项目没有约定明确的检验方法外部资源背景对工程管理的要求■房地产业务开发流程与工程管理：投资决策规划设计施工准备施工（含保修）物业管理后评估资金、策划与销售

工程管理（常规理解）外部资源背景对工程管理的要求■房地产业务开发流程与工程管理：施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段。外部资源背景对工程管理的要求■房地产业务开发流程与工程管理：房地产企业管理分工的细化，导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。大量由于设计、招标采购、成本合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工程部门完全掌控外部讯资源甜背景妄对工务程管当理的丢要求■房地电产业逆务开惑发流浪程与教工程筑质量猫管理动：设计袖对工霜程质渔量保思障：材料跃对工炎程质墙量保喝障：招标叉采购蛮对工擦程质效量保雪障：合约冤条款肾对工掌程质嚷量保码障：成本千、付例款对率工程个质量添保障历：施工在阶段先现场畜管理燥质量鼓保障睁：外部蚕资源名背景除对工呼程管童理的壤要求■房地唯产业笛务开钻发流销程与各工程幕进度扬管理休：设计伙对工料程进沈度保记障：招标纷采购坚对工才程进服度保楚障合约湾条款氏对工谋程进伤度保衫障报批尿报建互对工氧程进疼度保置障市政格工程很对工刊程进农度保柄障成本盟、付唯款对杯工程胜进度延保障外部舌资源录背景伐对工鉴程管街理的联要求■现场柏工程品部管碎理职肠责不菜清：相当师一部互分房盗地产宣企业芝的甲环方工躁程部春，在茅权责释设计劲上既莫负责饺施工群现场岁的工拖程管精理，眯还承狗担了园大量是的招爆标采抓购配范合（赤招标德文件洁及招章标计希划编华制、学招标煌考察卷及评竹审）脾、报离批报您建配漂合及粗大量影的内梢部协理调、尘跟踪疮等一堪系列注额外欢工作裹。致购使现波场工黑程师数很难贺把全阵部精马力投团入到筒施工法现场拦的一仿线管植理外部辞资源速背景形对工热程管磁理的深要求■迁客户均验房评需求估对工借程管挪理的旬影响从业裕主投宗诉的担角度己看待赞工程销质量沟管理弄重点条的问班题1、安草全性窜质量层问题4、适肠用性咬质量饱问题2、功糠能性梢质量搁问题3、观隐感性大质量湾问题外部逝资源蛇背景枕对工伶程管猪理的葱要求■安全早性质肚量问坏题的晓主要扑体现：1、桩你基工砌程质薯量问批题2、钢经筋、穴混凝肝土工男程质奇量问劣题3、外翻墙砖堡空鼓桂、开铜裂、甚脱落脸等工址程质津量问匹题4、基音坑、顷边坡帆支护砍工程摸质量座问题6、……5、栏杏杆、饭护栏捉、人装车行洞通道物质量混问题外部僻资源激背景朋对工庄程管灭理的伍要求■功能迟性质季量问厦题的冷主要铁体现：1、铝肯合金戚门窗评渗漏忘工程兄问题2、外剪墙渗细漏工精程质忆量问统题3、屋悼面渗两漏工姿程质狡量问嗽题4、卫逼生间庆渗漏宋工程揉质量走问题5、……外部报资源寸背景鸭对工径程管浆理的势要求■观感道性质哈量问仰题的姿主要怠体现：1、内伍墙空辞鼓、糠开裂肤工程紫质量烫问题2、内前部空盲间尺盼寸方饼正、底净高攀、垂直直度挖、平甘整度工等3、门西窗、桐设备米、管锅线污挡染、篮划痕等质哲量问判题4、外肉墙平何整、惜褪色丙、泛陶碱等则观感恨类质逃量问锈题5、……外部秩资源转背景棕对工银程管王理的忠要求■适用磨性质蓝量问雾题的鞋主要予体现：1、客测户居倚住使事用功惨能的长合理运性问摧题2、客召户居培住使特用功锋能的阔舒适钉性问鞭题3、客桥户居牢住使僻用功坊能的驻协调崖性问袜题4、客乌户居兰住使尖用功悄能的勒经济交性问瓦题5、……第二亩部分闭：工烟程管箭理容棉易出刚现的现问题一、士工程赴质量挣管理烈容易跳出现右的问终题二、速工程遍进度观管理狮容易或出现亡的问球题三、虽工程掌成本率管理卷容易链出现帐的问运题四、现工程乏供方酱管理闹容易碰出现找的问嘉题工程锁质量绳管理棵容易产出现思的问另题■工程盐质量砌管理置容易耗出现生的主症要问只题：1、工瘦程质诱量管断理理冠念需雄要完鲁善2、施搜工阶蛮段工吓程质妻量控系制深虏度需品要加乎强3、工虫程合木约条洞款设徒计质为量防胀控部边分内杰容需境要明嘴确4、对摧工程淹质量务控制窜细节电的重锦视度虚不足5、工呢程质馆量管福理执蝴行力盆考核役需要彼量化工程丙质量坡管理照理念互需要军完善■工程违质量暗管理循理念古需要去完善国内驴大多想数房大地产兆企业泪的工忧程质收量管趟理，库主要攻集中紫在施猜工阶脾段的劣工程损质量托检验高，没币有形予成项煮目开沉发全晨过程嘴的工谅程质穷量控蚊制保泳障体出系忽视岭针对骨企业哗工程恭质量泳控制的设计隙预防滋、招踏标采氧购预暴防、饭合约雾预防尊、材特料预源防、棵施工砌质量征控制价检验昨要求飞等全锦过程兄的工土程质昏保体协系管哪理工程借质量墙管理图理念类需要捆完善一级威“检碑验”二级“质访量保继证”三级善“预饭防”四级略“完惩美”特点：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率／错误的使用质量保证方法特点:改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具特点:开发设计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估特点:以最终客户为服务目标和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估质量管理的提高工程屋质量蝇管理任理念穷需要竟完善■工程雷质量传管理乘理念阳需要泄完善工程锣质量≠施工疗质量工程难质量哄不只融是工恢程管污理部灶门的任责任工程弄质量包预防芳管理皱的起同点首暴先是脉设计猾部门诞对施瞧工质性量缺杯陷、己施工杨质量折通病仿等采袋取有舍效的想设计椒防控辫措施工程渴质量钳管理坑理念物需要窜完善■约一个甘属于制“工羡程质型量”挤问题碰的案扁例：某别昼墅项放目将僚每层捆退台驾式露蓄台设寄置为眯种植革庭院菌的方缸式，览以增联加销森售卖裳点。嘴图纸压设计番审查帅未发脖现问堆题，纽奉施工鸣单位迎按规歪范要秋求施扰工监肉理单宪位按之规范杨要求狡验收厚，甲比方闭简水试公验复滴检合薄格，康项目乔交付脂后不谣足一见个月令，就赔出现的大量径的漏课水投猴诉。工程怠质量帅管理亩理念黎需要援完善■灵一个没属于衫“工左程质休量”娘问题脏的案竞例：一个司不属说于x住xx蛾地产烛的项帽目案差例某项结目外脑墙设烘计有耐外墙纯空调习板用顶于放仓置空机调室刮外机绸：图扑纸设能计审听查没忧有问胆题，凑施工岗单位茅按规买范要疮求施炒工监乎理单垒位按阀图纸疼及规巧范验强收合拒格，卷甲方截工程浅部复划检合秧格。躺项目故交付疫后只唯要一耍下暴执雨，80％以聚上空调驶板的押根部该就会担出现晌外墙跑渗漏葬。开炊发商饰为此纸付出膜巨额暂索赔工程抚质量筐管理干理念咏需要镇完善■异一个懂属于志“工菊程质绣量”抱问题坑的案思例：某项达目采绳用下队沉式泊卫生桥间设花计为挎保证吸卫生像间防疏水质枪量，蹈设计考采用抵两道牛柔性着防水廉层。鹊图纸监设计哲审查柄没有灯问题挖，施娃工单副位按晴规范贵要求众施工闹，监朝理单炊位按闯图纸拿及规昼范验穿收合给格，份甲方丙闭水竟试验脏验收浅合格蹦。项细目交仁付三帆个月车后，30%以上壳的卫缘瑞生间把开始防出现叠渗漏工程厚质量各管理叹理念水需要均完善■松一个姨属于拖“工蹄程质圈量”动问题裹的案载例：某项眯目屋收面采佛用倒蠢置式拐屋面鱼设计亏防水节层选暑用甲痰指SB女S改性亩沥青泻防水山卷材弊，在调挤塑起聚苯尿板保挑温层誓上直脏接铺存贴。纽奉施工乎单位爆严格挠控制续材料煤、工偷艺和谨节点溜。监发理按蝴规范搞验收伞合格校，甲绢方工贫程部忌屋面宿闭水示试验玻复检众，工浴程交盆付半酬年后确屋面垂出现瓣大量债渗漏牢，顶痰层住存户顶朵板出归现大炊量结层露工程殿质量拜管理锻理念思需要列完善■奖一个雨属于痛“工桂程质怜量”酬问题园的案蚁例：某项耐目为柿外墙特外保焦温，推采购徐部采狼购了重某品扯牌的嗽外墙尾弹性归涂料殿施工贸单位积使用腾水泥英腻子桌严格抗按工克艺要示求施跪工，剪监理炉单位炼按图曲纸及映工艺泻要求漆验收踢合格名，甲国方工惰程部班复检聪合格油。项饿目交悦付不鲁足三骨月，群外墙醒涂料排大量法出现妻龟裂她、开季裂、沃剥离厦、泛爆碱等受质量渐问题堪，部绩分出震现外根墙渗笛漏工程好质量饼管理粪理念阿需要贱完善■疲对上深述案劈燕例的纺共性疗（简泪单小差结）侄：采购适环节顿未考已虑工俭程构耗造做沾法对堡材料楼的特跑殊要施求，激不考劳虑工红程施险工现意场管稿理的支可行怠性和碍有效艺性，欧不清乘楚一顽些材甚料不漫仅要额本身局合格相，还颜要有弊与其愉相关娇材料斩的兼积容性惑匹配稍要求属于播以采缩慧购质城量责玩任为紧主的苏工程梁质量作事故工程欢质量蒜管理皇理念虽需要弯完善■蚀对上溉述案矛例的多共性派（简局单小嚷结）萄：招标吗文件对、合喉约文怨件对萄施工辛质量翠管控脸的质芒量标结准、俱技术四要求推、重摩点及交特殊度工艺公要求工程锁检验辰管理驳要求探等没弃有明晕确约愚定属于浅以招羞标、获合约翻文件抵条款碑设计粉与现康场施援工管似理双律重责灿任的显工程爬质量划事故施工再过程窄中施衡工方土案审名批环液节存着在缺俯陷工程辈质量辨管理太理念宜需要哑完善■通过唤设计油预防冬解决秀飘窗期渗漏苗的示倾例：飘窗衫什么认部位沸最容粘易发晕生渗川漏？针对团飘窗健渗漏距，工言程施熄工中垃有什置么好增的质电量预毒防措蚊施和满质量筐控制堵方法妇？飘窗授为什济么容这易发上生渗颂漏？思考60秒，注请三替位同宰行谈共一下具自己万的理粥解工程仔质量晋管理狸理念攀需要腰完善■骄对飘谦窗防炸渗漏法案例径的简依单小搞结：实际买工程崇施工跑过程沾中，汁过于景强调喊甲方苗工程朵师和威监理帐工程蒙师的调不间绞断检冰查和帐不疏倾漏部冈检查厨，在牵当前价环境络背景喉下，亦几乎弊不现驼实实际斩施工撇过程浑中，菠要求朴劳务惨工人着百分辰之百哪严格弱按规烦范、这图集胞和施微工工科艺要怪求进迟行施窑工，量在当编前劳暴务素田质背增景下呈，几谦乎不耗现实施工素质量孩控制爽深度笼需要自加强■施工丘现场喇质量希管理捕方法箭有待敞提高表：国内智大多械数房古地产短企业景的施旅工现文场质蚊量管浴理，用主要美依靠颂隐蔽知验收鼻、分秋部分聋项工熊程验钥收等剃事后领检验绣的管馆理方稿法。及即使厉工程蔑管理弹人员音在施烈工阶肥段采少取过丑程巡绣视，洞在其栋检验愚范围解、检缴验时亮间、拣检验理要求光均无健法保朴证的宴前提荡下，坝其检迹验效修果根痕本无莫法保旗障，哥工程掉质量根也无归法得毫到有丑效控族制施工析质量辜控制塑深度炒需要祸加强■朴施工芝阶段柄应加棵强工站序检避验的新过程汁质量防控制垦：工程滥项目毙的施警工过推程，辰是由窗一系逗列相嗓互关躁联、私相互询制约蓬的工诸序所影构成捞。工阔序质呆量是淘基础薪，直灿接影信响到侵工程俯项目足的整如体质尼量。损施工地中甲紧方对茎很多序工程绵质量徐控制岔不深词入到飘工序侮、检谷验批伪的控矛制深抹度，惧根本柴无法哈保障杆工程虎质量施工左质量熄控制奥深度梯需要杏加强■工序获质量迅控制误的四亿个主纠要内辛容：严格习遵守虫工艺院规程娇：施工滔技术陈、施帝工工级艺交宋底、塞施工墙质量钉防治辟措施慌、施益工样绣板检刃验主动月控制锤工序熔活动脸条件坚的质站量：明确葱工序赛质量堪控制间保障职体系聪具体忽要求护、实号行工悲序责洁任管冷理施工摇质量含控制慢深度危需要挤加强及时毕检验惹工序赢活动冰效果讯的质谦量施工害单位吴三检蜡制、塔监理嗓旁站遮、平柄行巡泄视、飞甲方爽巡视碰抽检设置渠必要苗的工酸序质虽量控洲制点巧（工注序停劳止点墙）进行锈必要肆的工循序检裂验批浑验收和，防傻止不扫合格朱隐患塔带入手下道重工序喘并影掉响关啊键的学质量姿控制漂目标施工趣质量廊控制刃深度犯需要羞加强■工序芳质量拌控制北点设鉴置的航基本休要求工序驴控制云点是遣指为蒸了保掩证工凝序质敞量而惠需要叠进行陈过程纵质量遇控制辣的重雷点。拍一般气设置谨原则汁或为贼关键菊部位颗、或婆为薄胳弱环沉节、铅或施秒工单搭位容盲易出龄现的夹问题衔。以突便在溪一定彩时期慕内、张一定收条件凡下进熊行强亦化管奇理，染使工泊序处存于良糊好的景受控攀状态施工辅质量睁控制舱深度互需要以加强■工序炉质量面控制郑点设越置的睁基本熊要求工序刊质量货控制村点的牙检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