第章房地产策划导论

《房地产策划》

第二章

房地产策划导论5/24/20231第一节策划的基本知识第二节房地产策划概述第三节房地产策划的发展历程第四节房地产策划师职业概况本章目录5/24/20232一、策划的概念

策划具有悠久的历史,但不同学科的学者对策划有着不同的理解和研究重点，较典型的说法有：

事前设计说－为实现特定目标而设计的计划

管理行为说－策划是一种有效的管理方法

选择决定说－策划是一种选择和决定

思维程序说－策划是一种思维活动过程

第一节策划的基本知识5/24/20233总结：策划是人们在对事物进行充分调研、论证与判断的基础上，采用各种科学的方法，为实现某特定目标而事先进行的系统思考与规划，制定并选择合理可行的行动方案的创造性思维活动过程。试比较下列概念之间的区别：策划计划创意决策5/24/20234二、策划的对象1.策划服务的对象：个人、企业、政府…2.策划的工作对象：组织、项目、活动…

三、策划的原则1.创新性原则2.目的性原则3.客观性原则4.可性性原则5.效益性原则6.应变性原则5/24/20235三、策划的方法1.一般方法

归纳法、演绎法、分析法、综合法、排除法、推理法、…2.具体方法

头脑风暴法、德尔菲法、创意策划法、逆向策划法、策划树方法…

5/24/20236四、策划的程序1.发现问题，分析问题2.明确任务，确立目标3.拟定方案，编写报告4.方案评价，方案优选5.跟踪实施，调整方案5/24/20237一、房地产策划的概念房地产策划是房地产策划师根据房地产项目的具体开发经营目标，在充分的市场调研和科学的市场定位的基础上，以独特的主题概念为中心，综合运用各种策划手段，按照一定的程序对房地产项目进行创造性的规划，制定具体可实施的计划方案，并可根据策划目标和市场环境的改变对方案进行调整，最后以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。

第二节房地产策划概述5/24/20238二、房地产策划的特征1.地域性房地产的不可移动性(不动产)决定了房地产开发和策划活动具有地域性的特征。房地产策划的地域性体现为三个层次：(1)项目所在区域的地理位置、自然环境及文化传统、消费习俗等；(2)项目所在城市的地域特征；

(3)项目所在地段的功能定位。

5/24/20239策划案例——杭州中山花园项目的户型定位问题杭州中山花园项目位于杭州中北桥京杭大运河北侧，一期工程于1994年完成，是杭城最早的高层住宅之一，该项目的开发商为香港某公司，在户型设计上基本照搬了香港的经验，不能满足当地需求，项目开盘后销售情况很不理想。中山花园5/24/202310杭州某高层住宅平面图香港某高层住宅平面图

通过比较上面两个建筑户型平面图，找出香港和杭州两地在户型设计上的不同之处。5/24/2023112.政策性房地产业的政策性主要源于两个方面：(1)房地产是国民经济的支柱产业，政府往往通过调节房地产业的发展来实现宏观调控的目的；(2)房地产市场还很不规范，政府行业主管部门会运用各种政策或法规来规范房地产业的发展。

因此房地产策划必须关注国家政策、法规及规范的变化，才能在市场中立于不败之地。5/24/202312相关知识——我国房地产发展的周期性％我国“七五”～“十五”期间房地产开发投资的增幅情况改革开放以来，房地产业的发展大致经历了3-4个周期(从投资角度)，每个周期的开始与结束基本上均与国家宏观政策调整相联系。5/24/2023133.市场性房地产策划的市场性体现在三个方面：(1)房地产策划自始至终要以市场为导向，以市场的需求为依据；(2)房地产策划要随市场的变化而变化；(3)房地产策划不能完全被动地迎合市场需求，要善于引导市场、创造市场。5/24/202314策划案例——“非典”时期的“健康住宅”针对“非典”时期重视健康的市场需求，以“告别空调暖气时代”为口号的北京锋尚国际公寓适时提出健康住宅概念，采用了外墙保温、置换式新风系统、干式厨卫设计等三十余项建筑新技术，满足了市场对健康住宅的需要，取得很大成功。香港淘大花园室内空气污染示意图5/24/2023154.创新充性创新指是房袋地产否策划搭的灵粒魂。奴创新这体现球在概丈念(主题)创新草、产拢品创谱新、胃营销趟手段医创新众等方贫面。比如箱，北沫京SO陷HO现代次城、尽广东朴顺德挑碧桂恢园等耗房地车产项紫目都色因为产创新鞋而大撇获成棋功!5/侨18顷/2束02请316策划伸案例——北京SO量HO现代青城的迷成功瓶定位19确97年，拆一个各以“姜居家千办公镜”为著内涵纠的SO悟HO住宅翠项目——北京SO开HO现代鸣城在舌市场辛上获区得了秆巨大狭成功邪，随届后SO兄HO概念夺流传欣至全搏国，狂一度垃成为做都市猪时尚征白领获生活困的代采表。现代劲城通照过SO望HO概念殃给商替住地蜻产以制明确戴的定换义和蝇提升羽，满牙足了丘市场突渴望佳弹性漂办公蚀、居药家办拾公的岩需求股，奠卡定了晶现代赛城在SO荡HO住宅仔领域棍的里浇程碑饥地位虫，获棍得了计巨大震的成坟功。5/去18教/2较02滥317北京SO麦HO现代叉城5/表18的/2剥02补318策划西案例——顺德按碧桂膏园的监系列蝇策划戴创新※提出拜“构珍建一组个五铃星级以的家敞”策更划主前题；※首次舌提出核“先略建配候套再志建房元子”愁的开贯发思微路；※首次闲将社巾区服输务项顾目作钻为产歌业来吐发展冲；※首次良引入滥五星上级酒壤店的斯物业用管理纹和服博务；※首创俗教育利与地石产结许合的棋先河雷；※提出售悬念叫广告天、淡虎季入碰市、笋全现聋房销滴售等病营销废手段盐上的虎创新抄。5/党18套/2怖02仁3195.前瞻付性房地酒产策丈划必临须密择切关睁注并笔预测揪经济壮与社签会发霜展趋傲势、国国家蓄宏观隐政策捕的走妙势及容其影今响，逢策划掘理念陪、创栋意、奋手段馒及内摆容应女该具痛有一之定的广超前抄性和似预见货性。房地少产策磁划的管前瞻茶性可炕体现家在市搭场调闭研、娱投资盈分析扯、规镇划设续计、钻营销秧推广袖以及趋物业婚管理挣等诸找多方核面。比如昏著名路房地堪产企江业万护科基碧于将奋来会扛“像判造汽普车一仍样建老房子拢”的员预测庸，于19眠99年率醒先提从出住宰宅产肺业化晴理念飘并进坝行试历点实僚践，靠体现较了很腐强的才前瞻签性。5/械18谨/2摇02询3206.系统笔性从全赚程策顷划的刮观点似看，烈房地狂产策董划包武括市呜场调咽研、印项目李定位枣、投率资分躲析、玻规划京设计民、营盒销推通广、胆物业湿管理箩策划质等阶妈段，吐每个坊阶段害构成治策划滩的子办系统乔，各择子系李统又箩由更韵小的村子系奥统组驴成，林各子耽系统削之间行有机鲜统一姿，共丸同构蔬成房杀地产戏策划帜这个诊大系介统。正确揉理解每房地嚷产策家划系魂统性望需要沾把握笼如下防要点址：(1写)系统汉性更榆多地嫁体现胸在全命程策基划的导过程口中；(2茂)策划多机构您在各抹策划绝阶段检的策跪划内柿容、帐策划君手段绩、参窗与程纠度等吵均有服所不爽同。5/膨18次/2敬02符3217.程序没性程序叹性要伶求策病划活碍动遵来循一畏定的拜先后脉顺序福关系盼。房盛地产死策划牵是一交门科验学，棕具有锈自身径的规母律性渡和逻嫁辑性剑。要诊保证脆房地首产策宁划活柔动的狐成功砖，必狼须按贫照房过地产鉴开发浸的客殊观程葬序以蜡及策瘦划活胳动自升身的贸规律少来进桥行。8.多样苍性房地林产策页划本娱质上骄是一拼个思通维创择新过愧程，捏思维叹具有播多样床性的钉特点踏。房碧地产催策划牺的多曾样性犬体现镇在：(1趋)需要遮拟定亏多种掩方案抢，以梨便让干决策波者抉俭择；(2烘)策划斧方案晓需要鸽根据疗市场明变化吴调整太和变本动；(3暑)策划饭理念索、模扁式以读及手庭段具怠有多简样性矛。5/须18木/2孩02守322三、含房地制产策召划的仪地位1.从经凶济形聋态看疑，房地腿产策榴划属握新兴缩慧的智锈力产蒜业2.从行当业分宴工看砖，房龄地产真策划叨属房桶地产否中介夕服务院业3.从角越色定牧位看促，房地柴产策冲划是章房地窄产企识业和颜房地寸产项映目经花营决美策的蚕助手5/庭18两/2摇02缎323四、桂房地衫产策岭划的注作用1.房地哑产策宾划能民够防秆止并漫纠正肃项目绘运作猛出现臣的偏馅差2.房地社产策臂划能跳够为练企业河提供临各种愿专业尼的咨猪询服矿务3.房地跌产策邻划师保能与蚊开发桑商实悼现思晚维上写的优袋势互雅补4.房地胁产策焦划能车够有袍效地向整合给房地恶产项办目各学种资坏源5/静18必/2盲02外324五、照房地辱产策寨划的决原则1.创新府性原有则创新妖原则箩要求拍房地邮产策戒划不齐因循博守旧婆、墨安守陈撒规，勺而要阶勇于纯标新哈立异啄、独梢辟蹊孕径，剧讲求方策划愉的独巧特性鼓和原井创性默，创坦新是抖房地辆产策断划最难重要婶的原述则之挽一。房地矿产策岔划的泳创新烦原则温体现惩在以若下几料个方榆面：(1葡)房地右产的差主题(概念)及理尚念创孝新；(2估)房地厕产产呈品(设计)的创贱新；(3导)房地稠产营色销手府段与嘴方法树的创业新。5/肚18途/2处02阴325策划漆案例——广州殿祈福非新村波的理渡念创赚新当大掏多数券开发络商还火均热坦衷于谨在市鬼中心饱开发歌住宅含的时墓候，虚祈福送集团鱼率先至提出雅了“菜居住惠郊区到化”摧的新建理念位，开袭发了忍国内婚最大剪的郊境区楼找盘——祈福熊新村址，开呜创了惭国内拼郊区底大盘营建设衫的先缸河。在祈亮福新滴村的匠带动杯下，铁广州佛华南租板块洞出现个了星瓣河湾消、华善南新范城、款锦绣珠香江牙、华融南碧饲桂园童、南初国奥凡园、户雅居势乐等咽十多班个郊心区大拆盘，唇成功眼地实倒践了派“居劝住郊昌区化京”理亦念，虹开创昆了“沸居住刷郊区铁化”轮的新惧时代狱。5/招18蜡/2考02批326“中国弊第一鸟村”——广州摊祈福绝新村5/箱18名/2怠02颈327策划枝案例——杭州漏双牛何大厦泊的概蜓念创哭新当市国场上酱住宅察面积魄越来醋越大啦时，灵杭州犯某房愿地产浴公司喷反其认道而擦行之波，最挡早提妈出了杠小户踢型单浩身公殖寓的肯概念符，并烈开发越了杭薄州第幅一个演单身王公寓绕项目——双牛冲大厦埋，取观得了滔很大俊的销绑售成贴功。5/禽18例/2附02其328策划纤案例——杭州栏山水扩人家屯的营保销手托段创狮新对户饭型的凉宣传绞一般捐都是载在开压盘以都后进拦行，酷但山料水人舟家项埋目将普户型温广告滩提前标到市就场调最查阶辜段，男在某撤报纸屿媒体廉上策例划了春四次番户型寻广告应，通点过户婚型介尝绍、甚征求认意见锁并进州行改响进，点将市蜘场调孩查与径营销雨推广狼结合掀在一窄起，天实现粮了营境销手耀段上现的创润新。5/休18宾/2饺02割3292.客观剂性原护则客观窑性原麦则是靠指在变房地始产策歉划过在程中笑，要得求策越划师晴将自挡己的傅主观遥意志伶自觉滥能动辨地符拦合策拔划对污象的蚀客观孙实际残，策角划方膀案必是须实伯事求早是、智量力芦而行旧。遵循恰客观佣性原寸则必吃须注橡意以施下几丸点：(1维)必须设重视叼市场定调研菊、分麻析与午预测够；(2听)主题妖概念兼要有昨产品晌品质育支撑泉，避店免炒毒作；(3类)策划吉理念怜既符牵合实谜际又跪应适棕度超搞前。5/禁18锁/2摘02编330策划础案例——杭州理双牛掩大厦矿的功返能定评位问谅题作为辩杭城泥首个俘单身员公寓颤项目盼，双满牛大情厦在党概念坊策划火和营播销推杀广上句是成蚕功的梁。但藏该项默目本榆身却叨存在扶很多歇问题洋：土赴地使溪用权闪只有50年；狗房间蜜里没坏有排征烟、禁煤气沾、污剂水等评管道福；阳遵台不能能外袖挑；中水电适费、朱按揭辅成数傍等均磁按公饱建标拥准实块施；插业主鼠入住饱以后余发现灾吃饭最、停轿车、盲垃圾椅排放谊等都河成了嫂问题况。这坡些问葱题导徒致项园目交动付使阿用后沫纠纷铃不断域，开跌发商慢后续清项目蛋也难冒以为飘继。出现泽上述尼问题端的原剃因在摩于该牧项目栗的土午地用沉途并伤非是谊住宅挨用地斗，在图产品瓣定位牙时忽柿略了料这个角重要挑条件告。5/遮18番/2抗02侍331策划鉴案例——杭州思居住蔑郊区敢化理亦念的径实践广厦拐天都脆城、无杭州嗽闲林旨板块草等项步目或奶板块拌曾经嫩是杭出州居颠住郊杨区化见理念汗实践饲的代垂表。哪但是穴由于胖杭州燃与广到州的痕城市楚发展炸尤其鸣是轨近道交朽通等片方面叉差距善较大柴，杭申州的拣居住雨郊区候化实相践并翻没有桃广州领华南至板块盖那么芬成功击。杭州磁广厦•天都越城5/金18肯/2钳02垃3323.定位臣原则定位叙原则器要求怠根据澡房地略产企联业和衣项目商自身识的特范点，邀确定正企业喝经营杰和项浸目开波发的占具体战目标朽和方镜向。定位得原则曲应该葛包括辅三个投层次践：(1绕)房地类产企债业的餐经营碰定位云；(2靠)房地夕产项悦目的珠总体止定位松；(3锻)房地球产策果划手阿段的葱定位枯。5/驾18随/2权02刮333策划敞案例——万科浩的企校业经梦营定祖位万科淋曾一附度陷委入多旷元化驳经营券的陷角阱，菠经过菠一系坚列失短败教夜训，惨万科景认识搅到凭往借当杯时的笼管理条水平霞、资扇金实杀力及惊人才姿储备该等不廊可能商长久寇支撑明公司织的多颜元化川发展闻。19尼96年开剑始，容万科芳改变框全面语扩张范的战蔑略，堤专著帝于京滩、津饼、沪络、深安四大爹城市型的中嘱档住借宅开灶发，教最终任成为订国内学规模诉最大筋、专李业化佛程度随最高犁的房菊地产闯公司脖之一禁。讨论席：经亮过多茧年积似累，启近几仍年万博科又坦重新抗走上龙了谨未慎扩吵张道约路，裕如何秀评价略万科肆当前究的企昨业经类营定芳位？5/先18零/2粉02闻3344.可行五性原帐则可行娘原则什要求绝策划度方案菊必须啄切实怕可行航，房蛙地产敢策划仙方案乔要具派有经扁济性绒和易铸于操容作性霸。贯彻僻策划匹的可息行原革则需没要注稀意以舅下几舅方面普：(1请)策划箩方案得本身姓在技惭术上同是否辜可行对；(2籍)策划岁方案芳在经视济上落是否救可行孝；(3鲁)策划挤方案企实施距后的腰效果供是否际最优缝。5/留18题/2扯02壶3355.全局竭性原优则全局味原则乡丰又称林为整善体原伯则，闸要求赔在房紫地产想策划绪过程燃中注扰重项胸目运歇作的踢整体蚂性，樱避免抵因局祥部利故益、竞眼前稍利益埋而影弃响全字局利哑益和岛长期座利益涌。房地霸产策久划的滴全局睬原则横要求穴：(1咏)处理谣好局赴部利唇益和洋全局法利益阔的关选系；(2夏)处理萄好眼凭前利灾益和讽长远毁利益耳的关绸系。5/源18称/2坚02兆336策划愤案例——某房督地产退项目馋策划坝的全只局性模问题某多泥层住有宅项咐目采武用坡响屋顶纯结构蒸，顶列楼具城有可闷赠送米给客职户的勉阁楼妈层。俱为控足制项世目建醒造成克本，盯策划坝部门松建议糠开发介商取锣消了乱顶层肤阁楼案的混愈凝土鱼楼板王。阁楼合楼板版取消候虽节罪约了续部分概成本陕，但份其销翠售却氏成了祥问题恩。事色后开杏发商回又不痕得不娃重新扇搭建股阁楼饮楼板先，此省时房凭屋结掠构施仰工已戒经完录成，忌搭建弱阁楼或楼板怨的成衡本很蒜大。从最霸终的懒结果异看，组取消蚕阁楼成楼板唤的建宅议不收仅没证有降峡低建舱造成膀本，玩反而良连销俘售也授受到歉了很湖大的琴影响殊。5/镇18挑/2怪02僻3376.整合劲原则整合药原则合要求拣将项秧目各针种资否源整供合在枯一起吧，形壮成围区绕中矩心主妙题的稻有效洁资源黎，为败项目验发展享目标闹服务衫。把握随整合偷原则怕如要殖注意误以下批几个愈方面愿：(1认)将各桶种资窄源紧版密围讲绕项贪目主摩题展探开；(2拣)要善摄于挖挺掘、来发现虫各种掩隐性军资源冤；(3欲)要把背握资益源整勾合的者技巧蹦。5/将18因/2毅02村338策划群案例——万科仓会对第潜在营客户除资源春的发疏掘万科缓会是梯成立化于19宪99年的丧客户知联谊革组织吊，也辟是具健有购箩房俱醒乐部攻性质栏的组早织，谊会员梳包括洗万科塌的业瘦主、阶准业王主、浩潜在惯客户鞭以及替需要件维系星的各兔类社贫会关轻系。万科渔会的偷主要备职能阁有：罗为会墙员搭换建一滨个相秋互交杠流、求沟通罪、资施讯的煤平台循；在雁全国拴性的残商家普联盟马，对断会员睡提供泉优惠侧服务您；对飘潜在勿客户厉进行丑长期撑感情谷投资皂，直涛至让某他们托成为值万科证的业承主。盈万科斜通过奶万科劲会来头整合千客户吓资源祝，提墓高客陪户对肺万科州品牌环的认引知度拌、满观意度序和忠睬诚度投。5/剃18销/2坊02净3397.人文侧原则房地勺产策及划的纸人文逼原则捏强调萝以下纺两点般：(1茧)房地品产开虚发和轧策划晓要坚普持以碧人为灵本以人朴为本子就是蚕要求面策划在人员夸在进商行房糖地产充项目司的功胖能、牙布局辜、环选境、柔设施号等策泽划时机要以压满足解人的激需求橡、实坑现人剖的价桑值、幻玉追求锹人的亩发展疑、体斯现人还文关砌怀、际最大脑限度趟地满株足居彻住者挖的需全求为属出发鬼点和宿归宿纸点。5/仆18睁/2福02星340(2唱)房地烤产开虏发和差策划康要渗闸透文修化的促因素就是强要求盯在房肺地产奸策划已时将絮文化疮的因炊素渗挥透到斑房地胸产项湾目中觉去，构使得喊房地施产项彼目体巧现出笋特定押地区值的传辱统文壤化、蜓风俗尘习惯桐、价舞值观派念甚抽至宗么教信扶仰等采。5/鸦18毛/2腾02提341策划泼案例——传统朱中式政别墅快的兴帮起我国步房地粒产市吧场曾贪欣起添过一馅股“闪欧陆新风潮塑”，踩尤其夹在别颗墅建象筑领纠域。塔比如逐在建疑筑风外格上臂体现樱为：透立面简和屋泄顶复测杂、路室内慰通透堵感强傻、开壤放式拾院落史、大绪草坪舟、屋暮顶大伤烟囱录、客染厅壁宁炉及泻其它蛇细部宇构造觉等。近几高年来悟，一默些具唐有创辫新精孔神的毙开发痛商尝渡试在涌现代请化的柄高档咱别墅妥中回帽归中巩国传窗统建缝筑与想居住乓文化址，使荡中国擦传统枝建筑房诚文化拖和建婆筑符爽号与界西方筑先进帆的空低间布旱局原劳理相方结合息，创厦造了贯中式药别墅怪的新膝潮流砍。5/棉18头/2节02奶342“欧何陆别败墅”高与中注式别垄墅的杠比较5/锁18坐/2永02违3438.应变犯原则应变注原则水要求幕房地单产策饮划要撕在动屑态变鹊化的败市场止环境慨中，绪及时扰准确撕地把终握房泥地产刑市场仓发展逃变化击的方突向与拳轨迹讲，并齿以此烛为依雄据来铁调整叼策划灭方案船与目傻标。遵循身应变索原则言需要蜓注意楼一下柔几点搜：(1岛)要树括立动别态意锡识和兵应变朱观念驰；(2薄)全面旱掌握腊市场换与政跌策环盘境的碧现状邻；(3充)准确抚预测仁市场凶与政评策的梁变化柱趋势兄；(4丘)及时弓调整糠策划落方案愁与策墨划目炕标。5/咏18闪/2寇02灰344相关姨知识——阳台玻建筑欲面积椅计算袍规则奸的变员化阳台羡面积扩曾经根据李其水击平投星影面掉积计毯算：读封闭休式阳满台全际部计格算，品敞开留式阳屈台只攻计算珠一半边，这程为许荷多开捡发商金“先炒敞后最封”俯从而技增加带销售贼面积恩提供症了可说能。为杜旁绝上永述现态象，疗建设剧部《建筑器工程萌建筑调面积联计算盐规范》(践20医05年7月1日开局始实筝施)规定狂：所衣有阳相台均友按照腐其水层平投鸡影面层积的竭一半扫计算各建筑剩面积忠。在上仆述政脉策变工化的罩前提廊下，通策划徒人员恒如果朱没有晶应变掉观念石，仍抵然按调照以阳前“捎先敞真后封粉”的摆做法柱，不面仅无涌法增环加销铅售面舒积，乔而且素还将享加大服封阳例台的矩成本踩支出衔。5/浇18众/2台02哨345一、趣房地铜产策搏划产斜生的慢背景第三劫节房地权产策划宵的发臭展历样程《宪法》修正案规定:“土地使用权可以依法转让”。深圳市首次进行国有土地使用权有偿出让改革试点不存在真正的房地产市场，也没有房地产策划行业80年代捕之前19退87年19只88年19缩慧88年《土地管理法》规定“土地使用权可依法出让、转让、出租、抵押”。5/瞒18被/2琴02班346国家进行宏观调控，房地产业进入萧条期我国确立市场经济体制，房地产进行入快速发展期19跪92年19厉93年19期93年10月广东顺德碧桂园项目策划成功标志着房地产策划行业的诞生5/枪18泉/2犯02劈燕347二、差房地肢产策洞划的萄发展糠阶段从19来93年算套起，夸房地津产策稠划行公业从片萌芽蒙、起警步直怀至发董展到炸现在往，已防走过射了十瞎多年枣的历孩程。浆不同缎学者逐对我绳国房索地产蜓策划直行业源有不欢同的虏阶段南划分牙。黄福辫新从策划柜技术的角上度将19挨93年以裁来的彩房地华产策古划行电业划耍分为哪如下纵几个柿阶段梳：单项葡策划朵阶段、综合撑策划晒阶段、复合时策划蹲阶段、整合榆策划纳阶段。5/题18渗/2释02鼻348策划阶段时间特点代表人物代表楼盘单项策划阶段约1993-1997年间运用单项策划手段和买点王志刚等广东顺德碧桂园等综合策划阶段约1997-1999年间综合运用各种策划手段冯佳、曾宪斌等广州锦城花园等复合策划阶段约1999-2001年间结合体育、旅游等其他行业提出复合地产概念郭梓文、陈妙林等广州奥林匹克花园、杭州千岛湖开元度假村等整合策划阶段2001年以后整合房地产领域内、外的各种策划手段和策划理念王志刚等广州星河湾、广州华南新城、广州南国奥园等5/饲18躺/2组02乒349三、青房地葬产策电划的问发展堂现状1.房地房诚产策句划的宵