突围商业地产学万达

《商业地产学万达》之万达商业地产招商体系与招商全程操作主讲人:林老师2012年8月11-12日于昆明中国商业的发展历程，从形态及体量上，用短短的十五年完成了欧美国家上百年的购物中心发展阶段

一线地产开发商商业地产投资比例商业地产发展规模预期商业地产本质商业地产总体流程商业地产发展在于顺应了社会、经济、市场的发展需求。在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。开发商关心利润、效益最大化及品牌知名度。投资客关心年投资收益率和物业增值。商户关心日人流量、提袋率、营业额、利润及匹配度。消费者关心有没有自己喜欢的商业业态及品牌。政府关心商业所带来的长期税收及就业、及政绩表现商业地产的价值体现价值3：是资本化后带来的盈利、变现及金融市场的表现上海五角场万达广场为例：商业购物中心部分总投资15亿左右，目前年租金为2亿左右，NOI为1.3个亿，RETIS收益率5%，数字表面化市场至少估值在26个亿（由于万达广场租金较低的原因），这仅仅是购物中心的表面化利润，五角场万达2010年曾被资本机构估计总值目前达到50-60个亿商业地产的基本盈利模式销售型的危害1、销售型可以带来巨大的利润回报，但是目前阶段，中国商铺的销售价格远远大于他的实际价值，因此势必会对企业品牌产生巨大的危害（SOHO中国）。2、经营管理权的危害，投资人的追求是利益的最大化，而商业的经营是需要整体的协调、互补，清晰的定位。RETIS主要是解决业主的退出问题，让商业不动产可以流通化证券化公共投资人----------RETIS公司-------原产权人(实际的物业管理人)------商业开发芽环节：1、融2、投3、管4、退采取床何种岛方式东？开发寨商资浑本来饥源及龟构成悦（三眉种）开发触商主猫观意校愿（问万达再）市场祥因素城（销赶售价蜡格、蹄持有坦溢价度、竞干争情堆况、优运营传预期群等）目前时中国牺主流火商业势地产销的开乘发模想式万达钓：商液业综冤合体晚得广忍泛复超制，记旅游埋地产转的起渡步阶疫段（蚕目标缘瑞上市产）万科滩：各怠区域裕各自通为战宝龙鞋：万腿达的巷三四隙线城厕市的附模仿俯者中粮铁：大群悦城区模式裕，上脖市路客线。华润摔：万烫象城葬、欢耐乐颂鼻等各伪档次爆商业元形态贩的全夸面发骡展包根括持陪股深富国投赛等方表式凯德寒：资读本管酷理效鹅益最倍大化考（国汪内）华侨灶城：予旅游凶商业吩地产吗的成萍功者金地音：国负内地效产融杆资市美场国暑际化岛的代卷表远洋仙：借伞助港戴资成召功经润验的炉融合奸者SO呈HO中国沃：卖万达碑模式一、灾核心慨业务:商业屿地产芬开发二、考支柱摄产业四：百策货、拿文化键、旅恭游、保酒店百货辞：目症标是白国内长最大帅的连妖锁百惨货公淹司，贩提供辆强大处的现做金流等支撑情，长烂远发塑展单晓独上猫市。侄同时咽为万合达广瞎场的锻全速浪扩张志提供乘强力尖支持躁。文化雾产业瞎：影咳城、KT搁V.为整锣个商革业广短场提器供客榨流支之撑，筐同时活满足火多元剖化的愚消费肿及全观业态躁的布终局，仰影城蹦目前典已经鼓是票廊房屏血幕数付的双艺第一漠，目艰标上者市，狭同时伟影视昼基地站的建嫁立为访后期绸进入弄电影咱市场改的独悲立制新作和气发行览打下那基础惭。旅游政地产德：发洋展的款新契凳机、绿政策渴扶持答、土拌地成初本低技、难胶以复堂制，材资金止链要扩求高薪。酒店浅：委恩托经遭营。邪拿地亚的条粗件、默降低嫂拿地途成本雕。万达岛一代绝佳诱地段披，无戏法复言制，协抢占醉了先午机，低主力现店面抹积过怜大租侨金极俱低，锦为了姜回收歉资金料外铺搂销售并，为搂经营过及整勤体形送象影贤响很窝大万达赖二代信店体量认增大疮，相种对于申一代刃店，遭业态疤更加译丰富鼓，更东加吸菌引客宵流，斜尤其尺是百天货业话态的男引进伴为后厚期整防个城缎市综精合体胆的形肥成打姜下基侵础，咐同时梯更加辈有利翁于形激成聚去齐人女气的作效果逢，同间时也昌避免具了一麻代店俱商铺监销售纤的负凡面影陕响，落唯一挽的不而足是叮利润捧还是财偏低偶，互贷相之偿间的佣串联管不够扛紧密一二毁代店而的弊璃病一、臭主力卡店面叔积过号大，迹至少眨在百匆分之70以上馆，大浪部分斥在80猛-9笑0之间以，导粱致租县金收巾益过搞低，贡回报难差，二、倍只能丝式依靠励销售幼商铺劳补贴准整个业项目乱的低荒租金伟，因顷此销押售型痛商铺怕的价叨值扩衡大会动营销侦宣传伍扩大蚁化，倘过分闲依赖棒销售臣回流畜，造舅成后苍期管承理品烂质差知（沈抽阳万膛达）昌。三、溜主力捞店业予态互愚动性翼差：牧除超葛市、臣家电足、百趋货外隶，过箭分迷再信大者品牌间，引娃进了贸家具徐建材礼类商膨家，寒证明覆互动脂性极稠差，暖客户黄无关攀联性涨。四、荐主力猜店面鼠积过呈大造贸成整库个项疗目无光良好存的动斩线以担及公急共休纽奉息空省间。五、德业态嚼相对钓还是盏单一我，餐培饮娱垫乐比腔例低万达稼三浊代店HO锻PS鸦CA也称腿为城拔市综忙合体闻，是穷万达竹集团20叨05年以果后开劫发的哀产品妙，总缠面积帮在30万平巡寿方米乱以上崖，其艰中包农括购历物中慨心、必影城离、酒逐店、窜写字炕楼、企公寓扔等业症态。局代表仪作有铁上海图万达乖广场泊、宁揉波万普达广糟场、格成都盗万达荒广场亮等。主力存店之稍间通猪过室仓内步的行街晚的链特接形贩成良抽好的侨互动因和补害充，种而步嚷行街四被喻摔为万辞达城窝市综毯合体孔的一茫条动纱脉。宁波事万达超市晨楼娱乐检楼百货烫楼综合李楼室外步行街室鼓内睡步党行脸街成都炮万达伊藤给百货万千录百货娱乐哭楼综合虽楼三代牵产品锯的设浩计特夫点一、险万达度广场普的第弹三代划产品揪是多递功能猫综合鼻体，尺包括宫有五摩星级史酒店坑、写握字楼等、大绩型商斜业特轨色商泉业街去、公配寓、检高尚裁住宅傅、大荣型广弊场等浮，这氏种多悔功能柄特性讲使万杀达广屿场的怎影响内力及游项目央所在坡区域加的城寸市商宏业中荒心地罢位得宋到显侄著加兔强，胆如总风建筑返面积传达8谷0万平射方米帮的重兔庆南满坪万搭达广骑场，胡商业严及公担建面欢积达30万平虚方米炭，位约于南料坪区刃的区馋域核倚心商略圈。二、己公共喊空间甩：购泄物中断心外光设置番市民窑广场柄，我信们戏币称为镰方圆鼠广场旋，在竭两个睡主入要口出室分别强设置孔一个送方形览一个书圆形狱的市炒民广号场，伍为市亚民提碑供休言憩场曾所以富及为各大型夫活动才提供匹场地阁，购陈物中陵心内鸟通过宾两个础中庭捷和大卡量的剪公共鸟空间户，提船供购栽物人痒群的芝舒适取度。三、爽业态桨组合除的合迈理性窑，成比为新血入驻竹的二倾三线骡城市这的第秩一个沸全业搬态购塌物中浆心，驶满足杠了各灿个年耽龄层苍的消五费，湾同时挤加大韵了餐渗饮休交闲娱仅乐业霸态的般比较谜，极梳大的穿提升场了人晃气。四、疏开放握式街打区概珍念的索引入咱，这惩应该护是三侍代万津达广舞场像获四代枯转变档的一凳个信倘号，圾就是杨武汉课东湖计汉街耳万达篮广场据，成勤为万厌达体丧系内恼首个浮依据宾环境滋景观梁融合纵地方弄文化秆特色庙的开杠放式厨街区。三代逮产品姜的选早址特真点土地搅获取演方式举基本缎为与絮政府顾协商吸确定难土地世及地炸价，降然后强通过斥提高嫁投标拳主体寸的门眼槛来茂排除宰竞争起对手吩，继认而通转过招逗牌挂罚拿地开发签模式--回--繁-订单奇式地添产一、糟共同百选址二、售技术戏对接三、饿强强脑联手四、券先租汪后建万达形商业龙招商伞架构抛及工休作计都划招商爬架构招商孤工作哪计划吸：万达义招商睬系统抖部分锐标准货模板A招商察计划胞模板惹（主敬力店闲招商图计划教，小纷商铺轻招商嘉计划境）B租赁糖决策挽文件农模板C推广野活动行模板D租赁土条件替确认寄单E物管然条件问确认倾单F工程品进度漠及证涉照取采得确翼认单G租赁孤合同比摘要招商医工作镇时序臂表预先氧征求商家异意见扇；反馈驰基本设计医信息-1织5个月启动壶主力新店招商窝；主力基店签标约完成摇；签约炸仪式蠢；启动项小商铺招伶商完成树所有主力熄商家签约喉；小商般铺进竖入密集叔签约确期小商书铺招环商完成微率90%；进场炉装修睡协调开业-8个月-1芦0个月-1说2个月-4个月