房地产销售业务税收筹划分析

房地产销售业务税收筹划分析房地产销售业务税收筹划分析本文关键词：销售业务，税收筹划，分析，房地产

房地产销售业务税收筹划分析本文简介：摘要：房地产行业利润丰厚，拉动作用强，带动了我国经济的高速开展，也带来不少民生问题。在现今经济新常态增长观下，为了抑制房地产行业的过快开展，国家增加了房地产行业的税负，但这样的做法不利于保持企业的长久开展。本文以某房地产公司为例，通过对房地产行业土地增值税、企业所得税的筹划，从税收角度研究企业的长久

房地产销售业务税收筹划分析本文内容：

摘要：房地产行业利润丰厚，拉动作用强，带动了我国经济的高速开展，也带来不少民生问题。在现今经济新常态增长观下，为了抑制房地产行业的过快开展，国家增加了房地产行业的税负，但这样的做法不利于保持企业的长久开展。本文以某房地产公司为例，通过对房地产行业土地增值税、企业所得税的筹划，从税收角度研究企业的长久开展。

关键词：宏观政策；税收筹划；土地增值税

近些年，房地产行业迅猛开展，带动经济实现了较大幅度的增长，我国经济进入高速增长阶段，GDP逐年提升，但这样的增长方式带来了不少民生问题：房价大幅增长、闲钱用来买房。房地产由于其自身规模庞大，涉及资金量大，很容易带动上下游产业，从而拉动多产业开展，成为中国的支柱产业和经济快速开展的重要拉动力量。但是，全球金融危机的爆发使房地产市场沦为泡沫经济，同时，来自政府宏观政策的干预，行业竞争优势已不明显，利润空间不断压缩。其中税负过重已成为利润被压缩的第一大因素，有些房地产企业的税负甚至超过了10%。房地产行业税收政策性强、涉及税种多、税收金额大，因此，在工程运作周期长、资金占用量大、其他开发本钱已经尽量压缩的条件下，假设不充分考虑税收本钱，会造成企业无法实现利润最大化，势必会对企业的开展造成消极影响。

一、土地增值税的筹划

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，以转让所获得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除工程金额后的增值额为计税根据向国家缴纳的一种税赋，实行四级超率累进税率。从定义可以看出，对于土地增值税的筹划可以从扣除工程和销售收入两个方面来入手。例如：某房地产企业开发住宅小区HB园一期小区内住宅面积均小于120m2，容积率为1.3。可售出住宅面积为30000m2，销售价格为3200元/m2，预计销售收入为9600万元，工程本钱为5432万元。营改增后，房地产适用税率11%，城建税和附加税合计为10%，增值税及城建附加税总计1161.6万元。1.增加扣除工程假设直接进展工程开发和销售，可以扣除的工程金额5432×〔1+20%〕+1161.6=7680万元；增值额：9600-7680=1920万元；应缴纳土地增值税：1920×30%=576万元。假设进步配套设施的投资，在小区广场空地安装健身器材，追加园林绿化方面的投资共计322万元。可以扣除的工程金额：〔5432+322〕×〔1+20%〕+1161.6=8066.4万元；增值额：9600-8066.4=1533.6万元；增值率：11533.6÷8066.4=19.01%5814.81时，企业适用税率为60%。通过以分析可以发现，通过调整销售价格可以调整土地增值税税率。当企业为了进步利润而进步销售价格时，需要考虑进步销售价格增加销售收入同时会带来纳税本钱增加，当销售收入提升比例要大于纳税本钱提升比例，否那么，进步价格没有什么实际意义，反而会减少利润。

二、企业所得税的筹划

根据2022年1月1日起施行的?中华人民共和国企业所得税法施行条例?可知：企业所得税的应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损，从应纳税所得额计算方法可以知道企业所得税筹划中可以从扣除工程和通过建立小微企业来减少税率。1.建立小微企业随着全国开展“群众创新、群众创业〞活动，国家为了鼓励创业、增加就业，给予小微企业纳税优惠。在2022年4月9日，国务院结合国家税务总局印发了?关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知?，其中包括房地产开发、建筑业等。利用土地增值税筹划中的案例。假设由房地产开发企业直接销售，那么企业的经营利润为9600-5432-1161.6-576=2430.4万元，缴纳企业所得税为607.6万元，企业净利润为1822.8万元。假设成立专门进展销售房地产效劳的子公司，该公司具有独立核算资格，并且符合小微企业的相关要求。房地产公司将该HB园一期小区销售业务代销给子公司，子公司收取销售收入的5%为代理费用，不考虑其他相关费用本钱。该公司的经营利润为2430.4-9600×5%=1950.4万元，缴纳企业所得税为487.6万元，企业净利润为1462.8万元。对于子公司，作为小微企业减按20%的税率征收企业所得税，子公司应缴纳的企业所得税9600×5%×20%=96万元，企业的净利润为384万元。通过以上计算，两公司共缴纳企业所得税583.6万元，净利润共为1846.8万元。通过比拟上述两种操作，代销〔通过为销售效劳的子公司〕相对自销〔房地产企业〕所得税减少了24万元，减少的比例约为4.0%;企业净利润增加了24万元。通过建立效劳型小微企业不仅缴纳的所得税减少了，企业净利润也增加。这种操作主要利用了小微企业的税收优惠。销售效劳的子公司和房地产公司之间的销售方式可以代销，同样可以利用转销，土地增值税的减少和新公司税率的影响都可以间接的减少公司所得税。2.增加扣除工程在?企业所得税法?中规定的与房地产销售环节有关的各项扣除，比方：广告费和业务宣传费，都是属于可以全部扣除的，差异在于是在发生年限期间全部扣除还是结转以后年度扣除，这局部内容从长远来看不能发挥税收筹划的作用，但在企业年度本年中可以作为缓冲扣除项，如：通过财务方案，使广告费和业务宣传费正好等于收入的15%，将其全额扣除。对享受加计扣除的优惠局部，应该重点关注，这是税收筹划的很重要的一局部，比方：残疾人工资，企业安置残疾人员所支付工资费用可以按工资的100%加计扣除。例如本企业现有员工50人，假设安排8名残疾人员就业，人均月收入2000元，那么残疾人的工资支出=8×2000×12=19.2〔万元〕，按照规定可以享受100%的扣除，那么每年可以扣除的金额为38.4万元。上述的两种方式都是通过灵敏变通运用税前扣除工程来减少纳税根底。企业可以在明确税法对规定扣除工程的制定标准的根底上，结合自身业务特点，有选择性的选择可以运用与企业运营中的扣除工程。同时，认识到利用增加扣除工程〔如：聘用残疾人员工〕不仅可以树立企业在公众面前的形象，也可以提升公司销售程度和销售利润率，提升公司的凝聚力。

三、结语

纳税是每个企业的责任，也是社会经济的重要一环。税收不仅可以促进公共事业建立，也是国家调节经济、稳定市场的重要手段。税收筹划不代表躲避纳税，而是在合法的根底上合理地进展费用配置，因此，企业应做到：①企业开展紧跟时势。企业要持续更新和理解国家政策的变更，合理运用政策、享受政策，使政策为我所用，从而进展合理的税收筹划，绝不去违犯政策。②研究现有的优惠政策。企业认真研读现有的优惠政策，根据企业的