龙湖成本管理与房地产开发成本控制讲稿周老师

龙湖成本管理与房地产开发成本控制周世艾2010年10月

讲师背景介绍：

高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。

关键词：成本管理，成本控制。

房地产开发的成本控制内容

龙湖的成本管理

房地产开发的成本控制内容

龙湖的成本管理以项目为管理对象项目的完全直接成本间接成本分摊龙湖成本管理的范围

龙湖成本责任部门龙湖成本管理的职能职能部门成本管理职能战略发展部土地成本管理设计研发部1、设计费管理2、设计优化产品成本控制成本管理部1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理工程管理部1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控包括样本销售费用（包括体验区）管控计划财务部1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、契税等发展部2前期费用设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部

龙湖目标成本测算和分解为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本准确预测编制目标成本的作用提前锁定投资合理确定销售价格预测投资效益特别在房屋预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。目标成本管理的阶段土地投资论证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段目标成本(启动版)方案设计阶段目标成本(方案版)初步设计阶段目标成本(执行版)工程实施阶段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本土地投资论证阶段责任部门工作成果发展部项目定位提供周边配套提供土地信息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算通过满足拿地成本要求未通过总经理重新给定成本限值审定存档项目启动阶段项目团队确定产品定位和销售价格、销售进度研发部根据规划条件和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准）造价采购部项目目标成本测算计划财务部根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算方案设计阶段研发部提供方案设计图提供方案技术指标提供产品建造标准造价采购部目标成本测算提出方案优化建议互动计划财务部财务指标计算初步设计阶段工程部提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比提供初步设计图提供产品建造标准基础方案对比造价采购部目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划研发部计划财务部财务指标计算合约聚规划福的目毒的：将各疗费项支成本纤分解饱成未仁来可举执行帮的合逆同随项贱目进俘展，馅合约希规划昆逐步连变成斗真实洲的合避同工程实炼施阶段工程部现场签积证、技姐术核定竞的现场气控制、农工程质阴量和进却度的管挥控、编肢制进度屈计划提供仔施工庆图设计变众更的控借制、专荐项工程棍的优化造价采拢购部签证变舒更的费晴用审核渐、专项虽工程的橡成本分余析、动译态成本证的跟踪披和回顾直、成本施调整研发没部计划财觉务部财务患指标慨的动竹态跟尘进资金计挖划审核互动动态成虚本的组到成动态成圾本=已结算择合同成垒本+未结邮算合踩同成咏本+非合刊同性土成本+待发生他成本动态盼成本待发生晃成本待发壳生费酷用未签今约合娘同估肠价已发举生成示本非合磨同性贤成本合同窑性成艰本已结乓算合霜同成胜本未结挪算合春同成且本合同伍金额结算调串整(含签寄证变杂更)合同椅金额预估修结算芝调整(含预估洁签证变易更)工程竣戏工阶段工程厕部审核戚工程幼竣工宅资料对合漫同相阵关条耍款进散行评扯估对供应移商进行垃相关履炒约评估设计阵总结造价采劈燕购部与供参应商扔进行昏竣工峰结算漏（含系材料宜供应纷结算锦）编制竣戒工成本往并与目裳标本（领执行影版）拨比较研发薄部计划药财务静部财务赖决算核算最颠终的财撒务指标龙湖景红观装饰寒工程成邪本管理景观工有程成本其管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制景观效果营销部造价采购部景观专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方、审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善景观成本数据资料景观耗工程磨成本略构成场地信整治霸费苗木庄栽植稠费苗木卧保活香养护铲管理饱费景观效店果调整庆增加费苗木价龙湖也景观掀绿化气指标广参考内容控制比例软景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景观单方造价…景观工程昂成本管蹦理措施景观工恐程分不宽同设计播阶段成扫本控制乔木或恋贵重苗墨木部分磨由甲供景观效柱果过程源控制控组制移栽俘等造成织的损失建立师苗木眯基地躲或自雀己的呜苗圃秘积累乓苗木背资源严格暖管理念现场趟收方狸结算龙湖肿控制条景观男的方铃法乔木、货灌木种杠在那里楼宇行道树道路灌木乔木公共庸部分死装饰耗工程严成本渴管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部装饰工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制装饰效果营销部造价采购部装饰专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善装饰成本数据资料公共装爹饰工程骨成本管种理措施装饰工逝程分不喜同设计上阶段成榨本控制主要装商饰面层趋材料部挡分由甲同供装饰工昂程效果叹过程控湾制避免气返工等嘉造成损重失严格直管理夸现场雷收方记结算材料设鲁备采购饭管理原建则序号供应方式适用范围1甲方供应适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。2甲方限价、乙方采购适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。3乙方自行采购适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。甲方供捏应材料非设备的支目的集约方育式规模锤采购有酬利于市袜场竞争爹降低材模料设备船的造价疾和采购雾成本可以缺有效钱控制失主要箩材料喉设备崇的质之量龙湖体似验区样校板房成田本管理样板房忧的成本塌范围样板们房成则本包载括：样板房旦建造费苍、样板毫房装饰继工程费版、样板旺房家具核及样板脉房小品伙摆设影响样捞板房成讯本的主然要因素1）、样辛板房装影饰风格晶定位2）、米样板债房装陷饰材扇料标共准3）、矮样板狂房风殊格影貌响样钟板房吴家具丙小品决风格辰和造汤价控制样数板房成粮本的措伯施1）、绳样板控房装蓄饰成群本原寨则应墨该控杜制在即目标逃成本闲执行申版的朱分解灭测算足控制画范围宋内2）、确夺定合适比的样板伞房装饰虾风格以刘控制装某饰成本孤和家具善小品成览本3）、良控制辣主要趁装饰尤材料器标准领，好望材料涛用在消关键叶部位4）、耐洋用品回可收和周免转使用龙湖新体验摩区样析板景看观成鲜本管某理样板区玩景观成益本的范尚围样板梦区景区观成数本包缸括：样板依景观尸乔木框、灌拐木、懒草坪店、小沟品、屠水体兆、便浸道、出挡墙犹、护刷栏等其，同震时还钱包括断配套果的休上息用寻家具冲。影响绩样板牵区景睬观成探本的掀因素1）、指样板蜂区景坑观设估计定抽位2）、鸦样板糠区景辨观乔小木、嘴灌木西、草黑坪的扛比例乎不按完常规呆比例赔，如侧何达毙到效先果和念成本牵的统攀一3）、万样板势区景缸观树溉木定胡位高兰名贵纹树种合多于套常规微配置4）、样数板区景嫩观水体劣不按常粉规设置落，高于掘项目配飞置平均系标准5）、术样板志区景飞观小爷品不评按常申规设省置，娱高于咐项目母配置铺平均袜标准控制样铅板区景购观成本根的措施1）、样叫板区景欣观成本佩原则应区该控制卖在目标浑成本执翁行版的裂分解测题算控制呢范围内2）、合幼理搭配材样板区糟景观乔结木、灌最木、草哑坪的比贯例和效能果，控捧制名贵瞒苗木的匙数量和泡效果3）、样衬板区景驱观突破德目标成详本要有弱补救措窗施，如劫控制项扇目总体雹景观成谷本，样倡板区景抱观苗木就移栽等房地竟产开坊发的沈成本寻控制内容龙湖的仗成本管梯理房地哈产主陆要成炉本费当项构是成成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用期间费用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本项目制班成本管帐理组织通形式营销部成本管沃理部工程扰管理链部设计研和发部计划财站务部公司总勒经理研发专绩员项目负中责人项目研朴发经理项目工耕程经理项目成居本经理项目雷营销顿经理项目财姥务经理专业脖工程链师成本专司员营销顾虚问财务专煤员房地产沉开发的垄投资控欺制竣工宇验收试运贤行采妖购施探工设计勘渡察可行岁性研口究项目走建议朽书房地购产建还设投役资阶卷段划聪分建孩设照工过程筋项届目浮的赏阶艳段启动阶裤段规划阶医段实施湿阶段收尾阶钻段房地煮产投躁资比桌例阶漏段划筝分建设梨安装企完成投使盾入用投资可行蛾性研具究投资合发蜡同包决立策败项100驰%勘察廉设计施工采垄购竣工验迷收房地产丧开发的爬投资控享制要点投资滨测算冶过程匹的控腿制分粱为：·投资论乖证阶段逐测算·设计维阶段也测算执行过傅程的控棚制主要伪是施工缠控制投资殿控制厨包括益投资巡寿测算善过程矩的控摔制和验执行米过程牌的控僵制土地投瞒资论证·根据提选供的土经地信息哈，确定吉拟取得滋地块的盈项目定棍位·结合席市场裂需求猾对不音同业度态使遣用功岂能建率筑面砍积的产合理兰配置·结合周友边环境送、相邻携项目售洲价、市贞场需求猪等情况卫论证项目烟投资鹅可行幸性·参考烈类似免业态暮工程裂项目睬历史最经验险数据筒编制借投资煌估算投资关论证清阶段方案需设计染（概权念设锅计）初步设法计（扩文初设计废）施工图些设计工程设贴计阶段投资决扫策至初酒步设计窝阶段，魂通过对视设计方企案的比车较，本努阶段投御资控制坑的效果约为75%～80哨%，控怪制投赴资的退阻力府最小担，控残制投任资需偷要的镰成本寻最低深化设鸟计至施翻工图设湿计阶段逆，通过夺对建筑顺标准的饰比较，沟本阶段魄投资控浅制的效紧果约为15声%～20%施工洪图设高计结统束至支施工混阶段凶（实义施阶祸段）皂，通叨过对垮施工气方案泳的比辈较，穷本阶币段投枣资控筑制效纤果约为5%以内，控制肉投资阻把力较大孩，控制吊成本较惕高设计醒阶段割投资焦控制岭效果概念设计施工/安装使用控制舱的效扇果控制的辞阻力控制欣的成挖本主要控制价值矩区方案设岩计控制拼要点在容积展率指标蓬控制面妥积，结案合市场册需求对绣不同业领态建筑女面积的定合理配条置，建多速少高艰层、营建多且少多拍层、富建多再少商陷业、究建多碗少别即墅、佳建多烦少花彻园洋趁房；配置贵那些锣基础蚀设施缝和配狸套设悼施，睛获得筐最大杜销售独额和按高额株利润助。方案特设计侧控制涉要点对业被态和容户型埋的多活方案炕设计河，通尿过比昌较确尺定单崇体平挪面和扫户型醉；通权过对址建筑参面积拨、套贡内面顾积、摆公摊钳面积信的比象例测查算，台确定脖最合庙理户平型和屈户型播搭配成从而蒜获得赠最大骆得房挥率和袍销售毛面积。对各立方案序合理凑搭配颗主要居建筑都和配傅套设拒施、有车库冬、景遇观绿筋化面烈积，驻景观井绿化值面积岛、区警内配羽套道裙路管东网等歌，并愚进行耽土地未成本反、配搜置标担准和表建造多成本站的造圆价比卖较，扇对各宏方案卷的建筑设工战期、正销售狗速度撤、销形售价沸格和导资金柔成本两的比朝较，尝编制投资摸估算。方案设睬计控制肝要点初步柔设计户（扩演初设浪计）去阶段泳控制颠要点限额初设计确定限卧额设计伶控制指诸标限额拜设计料是按裕照批芹准的桑设计血任务兴书及送投资担估算此控制乖初步盗设计筛，对咱设计丹规模笑、设碰计标骄准、林工程外数量嗽和预棕算指洒标等丝式各方村面的梢控制布，凡猜是能赖进行病定量贼综合坏的设蒙计内液容，君均要羡通过寺计算蚂确定缓，要外充分朱考虑廊施工顷的可述能性旋和经贡济性棍。初步设转计（扩逃初设计沸）阶段蒸控制要弃点根据地塞貌标高富，比较杠总体平吧面布置边，以确援定建筑兔物和总喇平面标预高，合寻理确定胖平场土答石方标易高，达驾到平基旬土石方怖的挖填婶运最合见理方案直，减少辉挡墙工公程量，逃减少基量础深度边增加地闸下利用床面积的鲁方案比陈较。初步油设计醒（扩醉初设颗计）网阶段帖控制敲要点控制单赞体建筑程的特徵穿指数，垫包括：雷外墙周舞长、面在积系数篮，门窗逃面积系钞数窗墙怎比、窗冰地比指著标、体奇型系数属等对节宗能保温荐、消防柔、抗震迅设计标权准的影股响。初步裂设计摧（扩强初设误计）凶阶段筑控制乞要点确定产矿品配置浆系统、奖内容、拳标准开闭所牢（如果炭有）、侧高配室雪、低配讲室的区枕域位置悼的选定尝；给水降、消序防分须区是扒否合喜理初步圾设计侄（扩平初设御计）司阶段醋控制殿要点控制建棒筑设计虏标准，笔控制单绿体工程翻配置标巨准；比胞较外墙痰保温材津料和作肾法，门栏窗材质庙、标准召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