商业地产定位研究方法

商业地产定位研究研究背景

北京某大型房地产公司为开发××工程，委托我公司进行该地产工程的市场研究工作。

希望通过本次研究，实现工程档次定位、目标群体定位、业态组合比例建议和租售价格定位四个目的。

研究体系

研究结论

综合考虑该地区商圈地理、人文、商业特性，最大限度区别与该商圈内现有商业零售模式，建立起真正适合该地区需求及未来开展的具有自身特色的商业表现形式。建议本工程以特色餐饮为主题化的业种配置，兼具精品购物及效劳功能为一体的中档偏高购物中心为定位。Outlests主题规划研究背景

××公司在北京西南四环规划的大型商业工程分为A/B两个区域，B区的设想是以Outlets为主题进行购物中心的规划。

本次调研主要围绕B区定位展开,目的是为了探索工程以Outlets为主题的可行性及时机点。假设可行，那么确定工程Outlets的定位及目标客群及辅助业态规划；假设不可行，那么寻找新的工程的定位主体、目标群体业态规划建议。

研究结构

研究设计分类研究对象调查方式调查安排商圈调查商圈人口调查/在建楼盘统计/近店商圈公共资源分布普查/二手数据/客群反推在近店商圈范围内进行普查，有效问卷412份商圈消费者座谈会焦点小组访谈近店区域2组消费者商圈企事业单位访谈深度访谈20家企事业单位消费者调查抽样分为固定居民与流动消费者两个层面，样本数量为2212份商业调查燕莎—竞争者调查实地调查/客流、客单监测一周中的四天〔两个工作日，两个周末〕顾客特征及消费习惯调查店端拦截持续两周，样本规划891份目标竞争者抽样调查抽取时间3天；每店250份问卷天津新工程商圈深度研究研究背景

某大型房地产公司为探索天津商业市场环境、开拓新的增长空间，曾委托我公司进行天津商业地产工程的初步市场研究工作。作为后续研究，该公司于2004年11月再次委托我公司进行天津新工程的商圈深度研究。

本次研究将通过分析天津整体经济环境、了解目标区域商业开展状况、城市未来规划方向及政策，重点研究典型商业、消费者消费水平及消费习惯，对市场进行全面的可行性分析研究，并为市场定位提供依据。

研究体系

研究方法

宏观经济环境：以统计局公布数据为主，结合政府文件，访谈内容作为间接验证。

重点商业调查：通过官方数据以及访谈和观察等实地调查方式获取数据，并以定性、定量相结合的方式进行研究。

消费者研究：针对不同潜在消费群体，采用拦截访问、入户访问等调查方法。

研究成果

目标顾客：通过调查发现客群内以25-45岁最具消费拉动力，因此建议目标顾客以25-45岁为核心客群，兼顾其他消费层次需求，形成对全客层的拉动式影响。

购物中心业态规划建议：各层次群体对未来商业工程的期望均以大卖场、百货店为最高期望，不同层次顾客对其它业态的期望也有所不同，在商品及效劳规划时应以主力客群25-45岁的需求为主进行。

初步测度购物中心营业额水平：首先推测顾客数，其次推测顾客花费，再次依据平效数据估测面积规模。家居建材店调研工程研究背景

某大型家具建材集团为了更好地拓展北京市场，2005年3月特别委托我公司展开此调查研究。如下列图所示，零售业的核心是零售顾客、竞争对手和他们所处的环境。本项研究将围绕这些关键问题展开研究，通过对城市市场环境、潜在顾客状况、竞争对手状况及其它影响因素的调查分析，测度北京市的装饰建材市场容量、建议百安居在京的开店区域等。

研究结构

研究方法

根据新城市调研工程的特点，本报告主要采用定量与定性相结合的分析方法分析研究。定性局部资料主要来源于实地调查与二手资料。其中，二手资料主要采集自?北京市统计年鉴?、北京市分区统计年鉴、规划委公布文件、城市建筑家居行业文件等相关资料；定量局部资料主要来源于北京的实地访问。访问方法：本工程采用了两种访问方法入户访问与拦访访问，其中入户访问主要用于对消费者的总体了解，拦访访问主要用于对建材超市的具体调查。

样本总量：入户访问有效样本量为804份；拦访访问共计访问样本为1002份〔6家店铺〕该工程位于某消费能力极强的城市，人口约２５０万．工程占地５万平方米，地上建筑面积２万平方米，其余为空地，有足够的停车空间．该建筑是一个正方体，高度为１２米，长约２００米，宽约１００米，钢结构，原本是个厂房．工程位置位于城市的副中心，周边是工厂和物流公司＼专业市场等，居民住宅较老旧，主要聚集的是消费力不强的外来人口．交通还算便利，离市中心最繁华的地段约１５分钟车程．

现开发商打算自己经营或者分割出租，目的只有一个，回报越高越好．有大型娱乐场所谈过，单价只能出到２０元／平方米／月，与开发商的期望值相去甚远．也考虑过专业市场，运动馆等，但没有定案．

假设你是这个工程的负责人，你想怎么做？如何运做能使收益最高？可以开发商自己投入装修，也可以整体或分割租赁．好的创意，重重加币！北京798工厂就是很好的典范。位于北京东郊大山子的798工厂，又名国营北京第三无线电器材厂，是新中国成立初期由前苏联援建、原民主德国工程师设计建造的现代轻工业基地。“退休〞的大型机床仪器、粗大的烟囱、锈迹斑斑的输气管道、斑驳古旧的砖墙、巨大的革命标语，这一切曾经见证了中国工业的辉煌，如今却显得格外苍凉和悲壮。2002年开始，一批艺术家和文化界人士陆续发现了这个富有符号意义和象征意义的“新空间〞。他们利用原有的旧厂房改建而成了现在的798艺术区，现已拥有众多艺术中心、画廊、艺术家工作室、设计公司、餐饮酒吧的现代艺术空间等，形成了具有国际化色彩的“SOHO式艺术聚落〞和“LOFT生活方式〞。

普遍意义上的商业招商模式在楼主介绍的地块条件下，运营的效果不怎么理想。要表达出差异化，剑走偏锋。实战课堂：城郊ＭＡＬＬ如何进行定位、功能规划、招商。

本人负责开发位于广州东北部的一个城郊ＭＡＬＬ，体量在５万平方米，三层建筑。在进行定位和功能规划时遇到很大的困难，现提供作为案例大家进行讨论，希望可以互相启发学习。希望大家畅所欲言，不吝赐教！

工程情况。工程位于广州东北部出城主干道的出城方向，不直接临主干道，距离主干道１８０米，有３０米宽路接主干道。工程位城乡结合部，周围３公里人口约２５万，主要由三局部人组成，本地村民、教师学生、外来打工人员。工程南面有广州最大高校区五山地区，区内有学生教师约７万人，工程所在村有本地人口２０００多人外来人口约４万人，工程主干道对面村有本地人３０００人，外来人口近４万，沿工程主干道出城约５公里有居民和大中专学校聚集地约人口７万。工程周围人口收入水平呈金字塔分布，底层的低收入人群占了很大比例，本地居民、教职工和小局部外来人员收入较高。工程周围地区商业水平落后，主要以农贸市场，中小型超市，低档次的商业街为主。但业种齐全，根本能满足当地居民的日常生活需要，高层次的消费外流到天河其他主要商圈。

本地高收入人口约有３万左右人，低收入人口在１８万左右．低收入人员以农贸市场和街边地摊为主要的购置地点，高收入人群在本地农贸市场购置生鲜食品，到天河区如天河城或其他商场购置服装．本地人口小车拥有率较低，主要交通工具是公共汽车，工程１８０米左右有规划中广州地铁三号线终点出口．该地区现阶段以物流货运、汽车配件为主要商业形态，在工程北部５公里有广州植物园，依靠植物园有两个大楼盘，销售良好，估计未来植物园附近楼市将有升温。工程周围目前无大商业工程，有各小商圈满足本地村民的