河南郑州某CBD社区作战计划

作战报告战略策略战术Swot分析及开发战略指导思想核心要素确定感性（形象塑造）和理性（价位分析）应该怎样做？（开发方向）应该做什么？（产品定位）做出什么样的?（产品价值）战略篇一：SWOT战略分析

优势（serength）

劣势（weakness）区位优势（CBD/交通/开发量）地块优势（平坦/三面临街/南北向）配套优势（学校/商业/未来CBD市政）景观优势（CBD观景台）成本优势（土地成本）技术优势（开发经验）

周边环境，人口素质，卫生，治安城中村印象城市污染立交桥交通不便利容积率品牌机会CBD开发，城市东移政策控制开发门槛抬高片区认同度片区相对偏高楼价大盘认同周边大盘造市市场存在机会亮点（如小户型）SO战略依托借助CBD资源，强调CBD社区强调首个CBD生活圈楼盘，强调‘新都心，新生活的升级产品”吸引全市范围跨区域置业，周边换房需求为辅运用灵活的价位杠杆策略强调“我也是大盘”抓住市场亮点，推出填补市场空缺的创新产品WO战略加强小区自身环境和社区形象营造一个飞地强调“购买的是未来七十年，展示的是CBD生活”加大前期投入，加强工程形象展示进度，加强现场和卖场包装展示，以弥补品牌力，提高竞争门槛尽早入市策略提高绿化率和景观营造，分散对容积率的注意威胁预计整体楼价走低中／中高端楼盘总量规模大周边大盘竞争ST战略开启置业投资市场，开辟第二战场以区位优势和产品价值营造置业热点性价比竞争WT战略多元产品组合控制推盘量相对低价入市快速消化(opportunity)(treat)战略篇二：开发战略原则梳理

相对效益复合适量空缺/差异创新需求经济+美丽开发战略复合原则（丰富产品线）

丰富产品线，避免单一产品（如住宅类产品）所可能带来的市场压力，“不把全部的鸡蛋放在一个蓝子里”，具体产品策略是：项目组团A组团B商服类产品住宅类产品写字楼紧凑型二三房为主的平面住宅小高层多层+小高层底商街铺+产权式商城SOHO小户型商务公寓（可以部分楼层调整为产权式酒店）首层底层TOWNHOUSE战略篇三：开发战略原则梳理

适量原则：10万平米总量控制下，实现少而多的开发原则，即“多”—产品线丰富，“少”—各单一产品开发量控制住宅：44000㎡写字楼：26000㎡Soho：20000㎡商铺：10000㎡战略篇三：开发战略原则梳理

空缺差异原则：作为一家新的房地产的首个项目，不具备直面竞争的品牌优势：其企业开发战略定位是不作“挑战者”，不作“跟随者”，而进入“细分者”市场，抓住市场空缺，和对手形成差异。

住宅紧凑型两房、三房，立面风格创新，入户花园，空中庭院等创新户型，空中TOWNHOUS写字楼80—100平米小户型开放式高档次专业化写字楼

Soho40—60平米，一房一厅，两房两厅，宜商宜居，是目前热销小户型的升级版，建议楼中楼,建议三错层

产权酒店——（市场空缺）产权商场——区域市场首个项目，第一个拥有自有产权的“车居超市”战略篇三：开发战略原则梳理

创新需求原则：（自用+投资双通路）吸引置业自用为主的前提下，以具有投资价值的物业品种（具有唯一性）启动置业投资市场，其中产权式商场（固定投资回报），产权式酒店（固定投资回报），SOHO公寓，小户型写字楼（代为租赁）都具备置业投资价值

住宅自用写字楼自用+投资SOHO投资+自用产权商场投资（固定回报）街铺自用+投资战略篇三：开发战略原则梳理

经济+美丽原则：（中档价位销售中高端产品）

住宅为例，BCG矩形分析高端（如：德亿时代城）中价（小高层）2500元中端（如：福田丽景）高价（小高层3200元）中端中价市场——产品竞争优势中价高端市场——市场空缺高端高价市场——价格竞争优势

战略篇三：开发战略原则梳理

相对效益原则：（追求含金量，强调销售速度）开发效益相对最大化效益相对最快化利益提高单价降低单价商服住宅贴补战略篇三：开发战略原则梳理

整体项目定位形象主题定位价格定位开发模式定位竞争模式定位产品定位建筑风格定位目标对象定位策略篇三：项目定位

ＨOUSE+OFFICE+SHHO+MALLCBD——都市复合型高尚社区

产品竞争（复合/差异）性价比竞争技术竞争门槛竞争住宅：中高端／紧凑型住宅写字楼：小面积／高档OFFICESOHO：商务酒店式小户型公寓商场：产权式车居超市底商：风情商业街

简约欧陆风格，首个瑞士峰景建筑整体开发，商服先行都市白领阶层27——35岁为主置业自用为主（偏重首次置业）置业投资为辅

（入市价）住宅：2500元写字楼：3100元SOHO：2600元商业：5000元

街铺：略都市中央，城市精英首席白领社区

策略篇三：项目定位

战术篇一——形象主题设计项目整体案名：碧云天·新城、ＣＢＤ国际村、丽港城、世纪村·彩虹岸、中原阳光、世纪春城、大世纪花园、美丽365花城、凤凰新城、城市中央花园、阳光国际村、水晶之城、金领港湾、金色文城、绵缎滨·彩虹岸、金水花都、盈翠雅园、中原新城、新郑州花园。SOHO商住公寓命名：CBD左岸、都市E站、丽阳天下、苹果公社、菁英特区、自由之光、都会100写字楼命名：创富时代广场、CBD城市广场小高层社区命名：翡翠森林、在水一方、左岸华尔兹、康桥郡、瑞士峰景、优仕阁、欧园。北欧印象命名CBD城市精英社区CBD白领生活圈——城市的、成功的、风尚的国际人文居住社区.风尚生活人居坐标瑞士风情特区从容CBD，闲情瑞士园

战术篇一——形象主题设计主题：概念:城市中央生活圈“精生活”概念（精致、精品、精华、精彩、精英）CBD第一居所城市眼世纪灯塔战术篇一——形象主题设计产品单价面积收益住宅2500(2200-2800)44000110,000000写字楼3100(3100-3500)2600080,600,000SOHO2600(2600-3000)20000.52,000,000商铺50001000050,000,000项目预计总收入292,600,000战术篇二——定价策略设计价格体系注：以入市价计算，各产品收益随“低开高走”的原则，会有20%-40%不等的溢价未计算产权式酒店和街铺收益战术后篇二舱——丸定价衡策略屿设计定价凑原则定价计策略潮基本幅原则道（低惰开高牢走/剧留有汤余地狡/小据幅频捉调/赠灵活垒付款宾）相对轧效益悔原则成本落原则市场筹价位园体系系原则消费猎承接束力原坡则形象大档次跨原则性价沾比优蛾原则竞争歇楼盘奥综合锦比较秩原则周边稻楼盘龙参照琴比较机原则战术杏篇二感——摔定价榴策略颈设计定价披分析（价轧位优饱势）1、住炉宅价跑格（疯多层厘22踪蝶00圈,小造高层28看00元㎡）在整当体楼司价体伐系属择中档瓜价位嚼（区娇域内拳小高炒层价浓位在25使00～35永00元）相对鼠周边蓝（同故类型静）价吧位低30锦0～50仗0元/㎡，鞋价格植竞争芦优势微明显碎，溢号价空汪间20锻0～30罪0元/㎡2、写蓄字楼贤价格蔑（31逢00捷/㎡）在整略体楼刘价体猛系属艇中高建价位食（全陡市范币围内甚写字倒楼价般位26揉00～35演00元/㎡棋）和周罢边（时同类吊竞争电）楼壳盘比答较，看价格筹低20您0元/㎡小面杨积写猜字楼港明显禽的低反总价括低月油供优需势（矮以80㎡，31撇00元/㎡的腹户型攻为例舅，首设付七惩万元绒，月巡寿供仅12愤00元（七裕成二晃十年姐计算副），吓月供缠小于骨租金仪，租摇不如秃买。3、SO暮HO定价迁（26伍00元/㎡）和在盏售小耗户型越住宅窑比，郑单价贷总价际不存奏在优排势，伙但作价为白越领小五户型痛酒店足公寓童（目初前小泽户型带的升取级版偏），峰其价染位能膛为市社场所周认同疗，且感相比胳商务俱公寓寻存在埋单价钱和总美价优妈势，（以50㎡，26猫00元/㎡的横户型绿为例霜，首纯付3液万余乒元，课月供接仅80辱0元，板对月待收入20输00～30显00元的功白领多族存厨在吸柄引力叶）4、产遥权商疤场定接价(5互00黄0元/㎡)取决控于投勿资回想报方补案（挣略）溢价蚀分析童：本项亚目未框来升年值期买望值叛较高件，售奥价可巧有一坚定幅掉度的殊上扬1、CB爬D功币能物那业2、与类提比竞壮争项基目的限比较约优势3、立项罪阶段共，适库机而艺动的环机会织效应4、空