旅游地产的特色开发与定位

旅游地产的特色开发与定位旅游地产的一大特点，就是利用旅游资源，将地产产品升值，形成消费吸引力。旅游资源分两大类，一是旅游区自身的景观设施资源，二是旅游区带来的人流及投资资源。因此，所有旅游地产工程，在产品定位方面，无不将利用景观资源作为重点。而在产品营销方面，那么将利用旅游区带来的人流及投资资源，作为重点。成功的旅游地产工程开发，实现旅游与地产1+1＞2的运作效果，将景区资源在产品定位与营销策略中充分发挥，弥补由区位、配套产生的短板。同样是旅游地产，在产品定位过种中，能够结合休闲功能，有独特风格的产品，往往会更进一步，形成竞争优势。例如，同是景区别墅，木别墅较之砖混别墅、围湖亲临别墅较之山景别墅，就更具竞争力。因此，旅游地产开展的一大趋势，就是将区域景观和产品赋予新的特色。以增加产品的附加值。下面，介绍几个特色明显的旅游地产，分析其特色的表达和对营销的影响。阿联尊，迪拜关键词：极尽奢华，建筑艺术的天堂迪拜是一个将旅游地产特色发挥到了极致的案例。30年前还只是沙漠边上一个小港的迪拜，对自身准确定位，通过石油换美元获得的巨额储藏，迪拜人大都投入在旅游业。在景区打造的同时，他们对建筑艺术的追求可谓疯狂，创造了最大的人工岛——“棕榈岛〞，最奢华的酒店——BurjAlArab，最高的建筑——哈利法塔，以及各种前卫的博物馆和大厦。独特的地产产品与自身旅游资源的利用，不仅为迪拜带来了丰厚的旅游业收入，也为迪拜的房地产市场带来生机。于2006年建成的小棕榈岛，其别墅在开盘3天便预售一空，买家来自174个国家，其中包括成龙、贝克汉姆、克林顿等国际名人。迪拜的成功，源于其独一无二的建筑特色与景观的结合。海南，半山半岛关键词：规划理念，品质打造凭借得天独厚的自然资源，海南一直是国人国内度假旅游休闲的首选。10年月1月4日，海南建设国际旅游岛正式获国务院批准。随后，三亚出现70000元/平米天价房。据09年的统计，海南98%的购房者是外地人群。旅游资源丰富的区域，不仅是开发方关注的重点，也是消费方关注的重点。同是海景开发，为什么三亚可以卖到70000元/平米，而威海却只有3000元/平米？原因一：前瞻的整体规划。海南用几十年完成了对景区的整体规划和打造，然后自然而然的带动了房地产，威海反之。投影到旅游地产工程，也是这样，前期规划与景观打造，是工程实现利润最大化，成功营销的根底。原因二：对品质打造的注重。前些年，海南的地价并不贵，却鲜见中低档产品，这一定位，客观反映了市场的需求，定位准确。因而获得了健康的可持续开展。三亚半山半岛工程，就是一个有代表性的工程，将产品品质这一特性充分发挥。工程位于三亚小东海鹿回头半岛，是一个拥有五十余公里海岸线的半岛，有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源。为了最大化地发挥这些资源的价值，这个三亚市府力图打造的六星级区域，包括六星级悦榕山庄酒店，世界酒店业NO1亚洲旗舰店，以及全亚洲最好的高尔夫球场——鹿回头高尔夫球场。产品本身无论从设计、建筑到物业公司，都走高端路线，整个工程均价达30000元以上，目前销售顺利，客户满意度达97%。半山半岛工程充分利用旅游资源，着力打造产品品质，针对市场，将这一特色突出的表现出来，获得成功。天津：星耀五洲关键词：造景，造洲2021年的天津地王，由星耀集团62.9亿拿下，楼面价款8800元/平米，“星耀五洲〞工程地处天津市津南区西南部，距离天津市外环线约19公里。非繁华地带，无景观资源，容积率1.1，产品如何打造？“星耀五洲〞创造了一个小世界，整个工程就是一个浓缩版的五大洲地图。建造了世界规模最大的室内滑雪场及游乐设施，世界上独一无二的湖心豪宅“海之钻〞。工程独特的整体规划成为天津一景，形成的传播和轰动效应由天津遍布全国。独特的景观打造加上丰富的休闲娱乐配套，将吸引众多游人的目光。为工程带来丰富的客源及附加值。星耀五洲工程无景自造景，采用独特的产品规划形式，赋予工程独特的旅游休闲特性，可谓自成一派。可见，旅游地产的特色打造主要表现在两方面：景区景观的特色打造产品自身的特色打造一个旅游地产工程,只有将自身特色凸显出来,或注重景观特色,或注重产品特色,或二者兼顾，才能在市场竞争中脱颖而出，占领先机。没有特色的工程，那么会流于鱼腩，不被市场接受。旅游地产具有休闲性、第二居所性及注重享受功能的特性，针对人群相对高端。那么，旅游地产的定位，是不是越高端越好？工程特色的打造，在其中起到怎样的做用？如何结合景观，进行工程特色的打造呢？原那么一：产品品质追随景观品质的原那么产品品质不应过高于所在区域的景观品质。以我司绿化代征地为例，由于周边的景观环境平平，采用过高的产品品质，仍难以吸引高端人群。而海南三亚之所以勇于打造高品质产品，也是源于其对自身景观资源的信心。原那么二：产品特色追随景观特色的原那么产品的特色应与景区景观特色相乎应，在景区景观特色的根底上进行发挥。以我司一渡园工程为例，十渡景区是典型的北方山水特性，气候比较干噪，树林比较疏松，少有南方园林的感觉，具相应的景观资源，适合欧式木屋别墅群和林下院落的打造。原那么三：产品休闲功能大于居住功能的原那么通常，旅游地产远离城市中心，环境优美，是休闲养生的绝佳场所。因此其市场功能一定是以休闲为主，由此为根底，来定义客群、产品和定价。原那么四：因地制宜的原那么旅游地产的打造不能偏离景区的整体景观风格和文化风格。比方将一渡园打造成地中海建筑风格，或融入新海归派文化，那么不适宜。原那么五：客群定位中高端原那么这是旅游地产消费人群的一大特点，中底层收入人群没有经济能力支撑这一产业。可以说，旅游地产，尤其是独具特色的旅游地产产品，是一种真正的奢侈品，是一种具备了稀缺性、艺术性、高价格的特性的产品，面临的人群显而易见。原那么六：景观与产品的特色加分原那么这一原那么主要应用于工程定价。有特色的旅游地产工程能够提供同品质住宅产品无法提供的元素，如景区木别墅能提供无可比较的居住体验，而海底酒店、高品质的风格建筑群同样有此成效。这一类产品，因其能够提供独特的生活体验，在定价方面高于同区域同档次的普通产品。原那么七：品质敏感度高于价格敏感度原那么旅游地产工程，尤其是特色旅游地产，价格的上限并不明显，但品质的下限却非常明显，以合理的投资回报率为前提，产品品质的波动带来的正负面影响均大于价格波动。原那么八：窄众客群、产品细分原那么特色旅游地产工程，面向的客群是窄众群体。除了要求具备一定的经济条件，还要求对产品特色的认同，加上宣传力度、区域交通等因素影响，也会让目标客群进一步缩小。如同一些人对某种品牌的忠诚，虽然产品的客群不大，但喜欢这种产品的却能快速成交。目前，无论是快销品，还是奢侈品，客户细分进而产品细分，已成必然的趋势。特色旅游地产实际上就是一种产品的细分。综上所述，特色旅游地产通过对景观和产品的特色挖掘，将旅游地产进一步细分，形成市场针对性明确的产品，通过对产品品质的严格打造，大大增加了投资回报率，并因其准确的定位，在市场某一领域占据绝对优势，实现顺利营销。然而，产品与景观是相辅相成的，产品品质的打造必须参照其所处的区域景观大环境。在品质不高的景区打造高端产品，必然在营销中面临两难境地，反之，在品质很高的景区，打造低端产品，也会面临定位与营销的双重失败。特色旅游地产的消费行为，感性成分大于理性成分，所以在景观规划中，在产品设计中，甚至在营销过程中，气氛或感觉的营造必不可少，如果能够将文化融