河南某项目营销策略案及销售推广方案

尽精微至广大兴隆国际营销策略案写在前面……2011兴隆国际面临怎样的目标和挑战

项目检视Part1兴隆国际是怎样的项目?项目背景1.项目总指标规划总用地面积：44481㎡

总建面积：15568.4㎡

其中商业：43307.4㎡

住宅：88906㎡

地下：23419㎡

停车位：400个容积率：2.0

绿地面积：33982㎡

绿化率：38.2%项目检视—兴隆国际价值梳理项目位于长垣县老城区，卫华大道东段。属于传统居住区的核心地带。项目规划15万平米，其中商业4.3万平米，同时规划有高层住宅、沿街底商、商业内街等，属于大型建筑综合体。户型空间设计合理，有利于后期销售。得天独厚的人居优势和巨大的体量，具备长垣综合大盘的先天优势。项目检视—兴隆国际开发状况

项目围墙已经到位规划方案已进入公示阶段项目规划图纸已进入定稿期项目各项手续办理周期不详项目施工周期不详项目拆迁正常进行中项目形象推广前期进行中项目检视—兴隆国际形象检视我们随机采访了40组有购意向购房客户，他们对兴隆国际提出这样的看法：“位置不错，属于老城区的传统居住区”！是个大盘，有住宅、商业等，但是感觉前期形象树立不够到位，档次没有树立起来。由于位于老城区周边配套比较沉旧，但商业氛围比新区要好。前期证件不全，口碑没有得到有效的传播。……兴隆国际尚未建立项目整体形象，且形象偏低。兴隆国际具备了高端住宅基本潜质（地段/规划）但是随着行业政策的调控和其他因素的影响项目整体概念尚未建立，且整体形象不够鲜明商业体量较大，为项目全面发展带来巨大困难项目检视总结那么兴隆国际推出意味着什么？产品规划:高层/中式简约风格建筑立面如何赢得项目的全面胜利？现有的规划和优势是否足够支持我们的胜利？我们和竞争对手的差异点何在？我们必须立足全国房地产市场发展趋势和长垣房地产竞争格局客观、实事求是的寻求机会点企划思考点

竞争剖析Part2楼市政策解读2011年楼市政策盘点2011年是中国房地产市场的调控之年。2011年上半年，调控政策进一步升级和加深。本轮房地产调控以1月26日的“国八条”拉开序幕，近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地；货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。加大保障房建设财政投入。坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用“限购令”渐行渐“深”1月26日

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》发布，规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。并要求在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。2月16日北京市出台落实“国八条”的楼市调控细则，要求在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。这是迄今为止全国最为严厉的限购政策，之后全国各主要城市“限购令”陆续出台。2月21日石家庄版“限购令”出台，对已拥有1套住房的石家庄户籍居民家庭限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的石家庄户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非石家庄户籍居民家庭、无法提供1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非石家庄户籍居民家庭，暂停在石家庄市内五区、高新区范围内购房。“限购令”出台后石家庄楼市成交量持续低迷。6月20日有媒著体报担道称优，地碧方政命府迫焰于财长政压歼力频汉频试品探楼倡市限闸购政票策，巧并称偏北京免正在胡研究精调整辟限购昆政策顾，并珍有望位在今拉年年脚底前河放松低对高埋端项果目的葵限购义。6月21日针对“北京释市正旬在研卡究放寺宽限接购政垦策，披拟放图宽对嚷高端盒项目么的限症购”的传毙言，顺北京谎市住抓房和纯城乡帮建设踩委员参会负麻责人打明确陷表示牲，有最关北逃京正肝研究怠放宽胆楼市塌限购牙的消皂息不开实。7月12日国务鸭院常察务会览议研循究部轮署继居续加研强房肠地产蚕调控疏工作用，提恳出房膝价上芒涨过脚快的套二三渣线城誉市也迅要采劫取必屡要的验限购脉措施盗，二察三线傍城市饶的限破购政降策首仇次被挥明确爬。限购僻令影盾响郑州统新版“限购拣令”出台询已经站数月峡有余积，政打策效臂果和惭对楼晴市的脸影响颗已经朱显现亏。限田购之虏下，签郑州粥楼市节成交剧量大旅幅下涛挫，部房价缘瑞也出映现小胃幅滑芦落。镰但“限购趁令”的影诵响远伸不止僚这些叶，它搬对居农民的啊消费浆行为县也产缘瑞生了闸深远何影响叙。限信购之洋下，挠人们享的消之费心骡态发笨生了城重大白改变笋，改蛋善型很需求产放弃“过渡”，“一步柏到位”成为落市场疯主流粒。只要常“从织紧的忽货币选政策社”粪和限稼购令转政策烘没有套改变栽，房石地产茎市场辈目前朋的局劈燕面就象不可拾能出徒现根汪本性巡寿的扭铁转。宏观烫政策额下房乐地产狭市场拆的表吩现形次式：市场镰需求论继续掠下降饥，市斩场观棒望情友绪浓饺厚1房价象将进骗一步抗回归牲理性牲，成听交量谎下滑2房地锅产开急发融裳资资猪金紧让缩，惜行业叼进一芬步洗衔牌3因此绍，在叛宏观快政策升没有呆出现夕根本株调整治时，膨房地捕产市疮场将烦不会占出现老破冰暗之旅顿，20猎11年度拔内，汗房地注产市瓣场将盗持续倍处于蚕市场宪调整扭期，移成交违量肯扶定萎郑缩，趟价格蹲也会膏产生波一定魄的波奥动。20钞11年房角地产瓜政策降分析大势夺判断瓦：在铺宏观及政策嫂没有念出现叛根本先调整核之前谷，房尤地产睡市场娘将逐闹步回贫归理注性。市场漫表现愧：新灭政对贷长垣著市场森的影车响表傻现缓运慢，脾政府奖未出嚷台地姿方细繁则，雪从年显初全欲国市流场来杰看，尾整体公房地戚产市醒场观宣望情债绪浓府厚，出出现跌量跌浇价挺刃现场取，市阔场成肝交低勇迷。2营销汗手法苦：受欢新政垮策影洽响，满打破朱市场具观望热，降项价已铺成为塘市场寇营销脸主调槽，各匙种各版样的户促销禽手段杏层出计不穷灾。4市场芹趋势放：20粪11年长淡垣房不地产迹市场榴将面种临政区策的抛适应侧及调床整期绳，经鼠历10年土言地成茄交的沉高峰治期，务未来席供应僚量将如持续产走高疮。1客户址演变含：受接新政始策影盲响，击投资田客户去逐渐剧淡出仓市场套，主碎要以筝刚性运自住龟、改鄙善型泪需求骗客户捐为主浊，客仁户购体房逐项渐理伪性，突越来傻越关票注项轧目的寨品质误及性糠价比誉。3大势五研判长垣丘发展减概况城市鞋概况络：长垣素县位存于河筒南省富东北裁部，久居郑阳州、邻新乡沫、安内阳、酿濮阳涌、开手封、拌菏泽寨等城灿市群臣中心村，全党县国袋土面唐积10辰51平方竟公里叛，耕完地86万亩庄，辖8镇6乡4个办且事处遣，59顾9个行筝政村疫，人欠口80万人门。先麻后被谱命名乐为“找中国狱厨师泽之乡振”、守“匙中国璃防腐猜蚀之淡都”战、“昨中国鼻起重予机械塞之乡祝”。城市涛定位贼：近年愁来，真长垣慕县认沿真落俊实科爸学发坊展观闻，坚嘴持“短民营蔽立县艳、特包色兴秤县”弯，确恋立了节“建蹈设一尖个体边系”孝（现呈代产著业体味系）冒，实荷施“题一个晃战略督”（瞧实施董项目忆引资兴双带谦动战怕略）皱，提阶升“臂一个鞠载体泄”的欲工作后思路范，大灵力转泰变经顽济发孩展方警式，隐跻身汗中国咱中部滑百强柏县、拘被评室为国阅家级腹卫星给县城腐、省颗级园妹林城候市、涛全国蹈十佳屯全民蓄创业质示范告县、如全国锡最具毒投资且潜力工中小鹿城市肥。交通海概况鞋：长垣太县地舍理位雕置优服越，档交通页发达净，居源郑州瘦新郑翻国际插机场1小时20分钟亡车程胁。新扩（乡假）菏爽（泽黎）铁战路横驼穿东手西，狂大（落庆）竿广（速州）牛、济悦（河绸南济贵源）鸡东（妥山东济东明午）两宿条高系速公堪路在支境内挺十字轻交汇坑，京兽港澳较和连凳霍高兆速擦渡境而狐过，篮省道30贼8线、21泄3线贯波穿全因境，粘高速雪公路扣、铁租路连末通山领东半限岛交俩通网替。60钉0公里槽半径警辐射概人口叠达5亿之酷众。经济兄：20舌11年全谎县地邪区生扰产总岛值完旨成14展3.削7亿元抬，同忠比增少长15剧%。规耽模以晓上工储业增尼加值57惨.4亿元她，增矛长25宽.7诉%。财觉政一携般预抖算收味入突巷破5亿元扔，增凳长15潮.7拨%。全袍社会垮固定舰资产群投资15箭0.毅7亿元堤，增贞长3.梯4%。社卖会消泄费品给零售饺总额32绣.4亿元欺，增局长19住.9会%。城配镇居阀民人糕均可美支配罗收入12唯69肤0.仇8元，阴增长13验.3柄%；农闪民人责均纯像收入72沉63翠.4元，仰增长15瓣.7远%。各腾项存打款余衣额14步6亿元捏，较压年初沉增长20出%；各很项贷仍款余伞额91滩.2亿元蛾，较践年初示增长34挎.8评%实际扑利用扑市外协资金21胜.1亿元唯、外不资24础64万美副元。轿实施答千万臂元以悉上项窗目20袍9个，律完成跑投资66你.5亿元箭。被甩评为据“中删原最视具投房诚资价稼值县(市、堵区）烘“。工业切：卫华鬼集团信、河顺南矿扒山、捞新乡猾矿山宇、中捐原圣篇起4家企绍业起蚕重机捕销售观额进副入全熊国前伯十强皆。卫速华集仇团荣标获“们国家距认定冲企业晃技术商中心城”，泛“宝银起”症等3个商集标入蠢选中培国驰带名商海标。辽起重他机械瓦、卫夹生材秒料及挤医疗瞒器械仇行业叔分别低实现沃销售虏收入16友0亿元租、60亿元惯，同昆比增温长18品%、16获%；起其重机浙械行籍业增叶速高洲于全捐国平迅均水离平10个百谁分点。农业批：农业鸡基础腊设施已进一验步完魂善，邀新增段有效誉灌溉滴面积笔和旱和涝保芳收田迅各30虫00亩、脂节水婆灌溉切面积1.鞭2万亩翅，粮蔽食总料产达72捧.8万吨叔，连知续七菠年实夏现增兵产。城市窃面貌汤：新建纲改建忍城乡芝道路47条，爹新增裳城市尽供水毫管网35公里跪、燃票气管会网10公里蛾，建饮成容每园等尊绿地律游园19处，耀改造谅棚户茅区22锯.7万平杂方米护，完仁成了森中水回用抚工程赛，建壶立了而“数异字城长管”尾服务脱平台托，“夜新城呀杯”葵竞赛启蝉联来全市围第一摆，顺利订通过浙国家背卫生尘县城李届满甘复审图。新铁开工庄新型仍农村商社区15个，南完成断建筑面积11枣0万平朽方米涉，同智步推烧进了辽拆旧敌复垦撒工作鼠。产业晋集聚坟区像：开工信建设牌基础当设施芳项目75个，志完成剃投资12处.4亿元延。新嫂入驻罪千万耀元以休上工件业项嘴目41个，钢完成挑投资19指.5亿元贺。深咳化起依重工唇业园墓区管志理体幼制改革，让服务鬼职能兵进一莲步增尿强。逼被工顾信部费命名疾为“市国家缩慧新型茶工业泽化产去业示释范基地智。宏观旷市场股分析长垣笼县房臭地产宏市场咏综述长垣绣的房仔地产闸主要享有以寸下几争个部焰分组珍成：爷自建吧房、挂经济置适用酬房和违商品奋房产酱在这无三种羊房产缓市场跪中，椒自建健房主蛾要集璃中在占老城浸区内千，建衡筑形住式多惭为独轨家独圆院，眉外观爸陈旧毛，以洒长垣遥原著膛居民对为主息，因滔政府嫁大力荣发展体浦西群新区粗，因塔此商蜂品房腐和经及济适辅用房困主要暮集中慌在新丽区，心投放批量呈拜逐年坦增加轰的趋杀势。从城贿市发该展的弊眼光呆来看炎，长唯垣市于的建登设速棕度是用令人脸吃惊榴的，朗几年驴的时衬间，两长垣程的房案地产蜻市场馒已经暑实现缩慧质的疤飞跃爹。使河长垣辰从一锡个古榨老的遮县城抛慢慢惯转变对为现姻代化予的新缓城。长垣停楼盘香分布长垣富的房跑地产掩项目允大致缘瑞分布避在浦寄北板竹块、拥浦西此板块美、中盈心板软块、阳东南搅板块毕、浦违东板务块。浦西山板块：代嗽表楼呀盘有份亿隆·欧洲塞小镇跪、食泡博园思四期颗、卫携华世幅纪城领、美笛景天抵诚、绝华泰狡花园森，新霞增楼姻盘宏航瑞园柱等6个楼江盘浦北画板块：代扬表项曾目有垮新宇拴新城壁、公拜园20乓80、望攻族公置馆，沙计3个楼寺盘中心夸板块：代芳表项汁目亿级隆中惕央公券馆、井宏凡力新旗村,计2个楼袭盘东南都板块：代畜表楼桨盘：虽亿隆搜家天叹下、广容园队、丽蚕水花佛园、贿玫瑰劣苑、济东方运富地练、圣恼起新伙村、土富景局苑、策豫龙泳花园滤，计8个楼冠盘浦东驰板块：代检表楼灭盘有习浦东弓花园倦长个城金含典罩长城景华庭,计3个楼圈盘浦北板块浦西板块中心板块东南板块浦东板块项目竖规模至：片区委内地坡块相挖对较结大，怠以大赠体量肥项目静为主务，建妈筑规疤模较币大，队区域呢内环校境较闭好。该区疏域主佳要楼漫盘：亿隆·欧洲碑小镇教、食化博园纹四期盐、卫承华世碧纪城佳、美杆景天独诚、泽华泰枯花园翠、宏梢瑞园剥等建筑密类型形：高层涌、多晃层主力确户型岁：13逝0㎡左右咳三房砍、15骄0㎡——17义0㎡左右亦四房主力够价格赤：35伍00元/㎡左右主力属客户味：公务剖员、糊企事替业单遣位工贩作人段员、伶生意洽人以门及部屿分老燥城区世客户长城萌大道宏力渴大道浦西斤板块绩：该区视域是有长垣梅楼盘角较多智的区协域，催楼盘乡丰品质普较高葡，市场场供胖应量预较大仇，是响未来杨市重厘点发巴展的爽区域左，消零费者铸已形厨成一续定认迅可度依，市般场供挂应量甚将进优一步医增大倚，竞顽争也模将更婆加激堂烈。20福13房地朝产策达划设忠计大圣全，30贼0G移动绍图书贫馆！滥专业疏地产悄智库睛、淘孤宝双党钻信辩用fd忧c0情1.社ta伐ob炉ao咽.c间om浦北搬板块寇：目前岭蒲北银板块井开发动程度桶相对秋于其冲他板付块较煮低，叶但由桂于行蜻政事叠业单积位的涨集聚沫作用筋，这奸一板荐块必漆将产绝生巨垮大的泄发展联潜力找，不弯可低锯估。项目园规模撕：片区国内土馆地供凑应适碎中，润以中只大型揉项目耻为主闻，讲别究质钞量，聪品质照、生伞活、疼影响讽力。该区控域主偏要楼械盘：新宇活新城估、公胳园20认80，望描族公苗馆。建筑菊类型清：高层拴、多方层该区筝域内情主要千楼盘乐：新宇屋新城督、公喉园20声80，望带族公楚馆主力晃户型纤：11丈4-蜻14柄0㎡左右骡三房帝、13香8-若16所8㎡四房主力猫价格商：32劝00血-3界60字0元/平米绍之间献。主力害客户瞧：公务域员，长私营昆业主劣，教喂师，黄医生纽奉、家概庭年这收入5万元柔以上软。蒲城撕大道宏力叛大道长城疑大道中心秃板块碌：该区宵域整庭体开武发量奔较小上，可疾用土爆地较瞧少，接配套胖相对纪齐全饶。宏挎力新彻村和鼠中央流公馆讯是这穷个区母域的拐亮点睁。项目孙规模烂：片区捡内可城用土狡地较指少。练但地方块相唱对较内大，币属于签老城党区改虏造，缝以大灵体量对项目遍为主伶，建膨筑规贼模较育大，搬区内竟环境丽较好刘，周运边生竹活配串套齐改全。该区氏域内葱主要班楼盘呈：亿隆槽中央搁公馆乳、嘱宏力搜新村建筑爽类型蓝：多层迎、小耳高层主力粪户型末：10毫6-搁15扛0㎡左右周三房僻，14练0-历17孕0㎡左右面四房主力先价格纤：宏力51悔00忆-5打30愁0元/㎡主力闲客户辽：市区涛内高风薪阶桥层。宏力福大道长城卖大道桂陵耳大道东南复板块警：目前订东南四板块特开发硬程度芒较大兰，同使时期抬内有栋多个粪楼盘按入市奇，竞浮争力芽较大做。项目锋规模苏：东南倾板块保土地杏供应攻充足茎，大吊体量师项目壳较多梯，建锡筑规宿模较丑大，冰配套酷相对估薄弱愤。区域弊内主奶要楼斩盘：亿隆畏家天广下、援容园挥、丽搭水花镰园、学玫瑰粒苑、趁东方刘富地小、圣妥起新种村、担富景侨苑、父豫龙久花园建筑店类型暮：多层桌、小崇高层拨等产蒜品。主力匙户型掠：13誓0㎡左右散三房堤、15睁0㎡左右雀四房主力牙价格负：30贺00—35准00元/平米槐左右主力盾客户磨：项目堪周边世客群巧为主巨人菠大道桂陵鼓大道浦东争板块傻：随着胖长垣功新区向西移孩，浦堪东的划房地淋产发站展就鹿相对衰慢了充些，邻老城匹区的赢配套紫相对廉完善定，但希不及勉新城绵区迸散发的抛能量进。项目完规模墓：片区答内地所块相甘对较剩大，趴城中鸡村改崭造较盾多，葱以大醉体量谁项目戏为主赌，建姥筑规探模较老大，晕周边狂生活写配套尝想多泽成熟锯。该区区域内竹主要疑楼盘然：浦东霜花园近长枝城金敞典锦长城献华庭建筑配类型站：多层茧、小逼高层宾等产张品。主力植户型你：10勤0㎡左右伞两房娃，14舞0㎡左右却三房主力驼价格购：28现00—32病00元/平米主力课客户滑：区域瓜内周俯边客砍户桂陵历大道长城客大道长垣严楼市——小结整体亩楼市拐：各板铲块发尘展不卫均衡勿，西苗区、阴南区桃为城愉市的虫重点魄发展把区域漏，商驳品房恒投入脂量逐咳步加叫大，晨周期险短、涛去化泰量大馋，需昆求旺驰盛；仔中心横城区蹦为高翅端楼颗盘集泽聚区课，城欣东房淹地产与发展希潜力援相对牌较小役；产品际：市场驱定位采产品骡多样据，核径心城龟区土两地供肆应量惧较小窄，建狮筑形队态以兔高层池为主弦；西尘南新删区受准城市幻玉南移箩东扩努规划筐影响府，发蹲展较者快，风产品披形象蝴佳；广出现菌部分驰投资腥型产零品，悔但受狠国家骄宏观查调控这影响傻，刚姥性需息求产浩品成变为市拆场大盛势；13转0㎡左右祖三房弓及较乞大户坚型面笨积四短房以密及区月内多灭元配摧套成烫为市宾场发敢展主渡要趋阳势；价格绿：08年以帆来，手住宅月市场餐价位傻在逐盒步提童升，任西南首城区璃价格喇提升运最快穗。推广多：高端俭项目摸以形但象和辆优质暴产品蝴推广炕为主碰，低龄端项促目推马广力叨度以果及形树象推谜广较彩少。重点黎楼盘饼解读个案猜解析-浦东咏花园2期基本简介1.基本情况：新汽车站与东长城大道308交叉，奥起房地产开发公司。0373--87778882.基础数据：共20栋楼均为11层小高层、最小户型119㎡、3.主力户型：136.37㎡、119.45-136.37㎡4.核心卖点：建筑风格、水景、景观等营销进度1.工程进度：主体起了6层2.营销进度：认购日：8月17日，开盘日期未定3.媒介策略：户外媒体投放力度较大，主要体现在候车亭和道旗上4.销售均价：3200元/㎡综合点评浦东花园2期“东区”崛起在长垣轴之上，傲然将308线，长城大道，新汽车站，长城商贸等环视左右，地理位置优越，交通四通八达，全面掌控城市发展方向。浦东花园“东区”是集大型商业街，花园电梯，洋房于一体的高档生活住宅区。奥起地产潜心力作，地理位置优越，社区配套完美，宜居，宜商，宜投资，无限的升值空间，新老客户的真诚期待。经暑典考户挂型尚鉴晴赏基本简介1.基本情况：长城大道与博爱路交汇处、富美地产有限公司。0373--80755552.基础数据：共计400亩，间距35，绿化率为40%；3.主力户型：110-125㎡（三房）、90-130㎡（三房）、,120㎡.营销进度1.优惠措施：一次性付款优惠50元/㎡；按揭优惠30元/㎡2.销售进度：8月26日开盘3.销售价格：尚未开盘、认筹：五千抵一万4.核心卖点:公园2008，公园里的地中海，400亩大公园，双学校，主题酒店综合点评400亩恢宏地中海建筑群，集合多层、洋房、电梯公馆、画廊高层等诸多产品线；50000㎡醉湖美景，180000㎡地中海园林景观；长垣实验二小意向重磅入驻。个案猫解析-富美指。公玻园20殿80基本简介1.基本情况：长垣大道与巨人大道交汇处。开发商为河南省华垣实业有限公司2.基本数据：共88亩、15栋楼、均价3200元、剩尾盘。3.主力户型：126.6㎡～145.5㎡（三房）营销进度1.优惠措施：目前按揭优惠1%、一次性优惠3%2.销售状况：2012年3月开盘；采用的是坐销的销售方式。3.销售均价：3200元/㎡；4.核心卖点：成熟、现房相综合点评

玫瑰苑主要以多层为主、小高层住宅、临街商铺等组成。户型设计从70~300平方的时尚二室、尊贵三室、奢华四室、阔耀五室、多种面积、多种户型。多层高层住宅均为中央式冷暖空调。个案茎解析-玫瑰歇苑基本简介1.基本情况：宏力大道与张金路交汇处，南蒲办事处新农村投资有限公司；总占地：1100亩。现销售Ⅲ期。电话：0373—8624603营销进度新农村改造项目。只卖商铺，住宅不对外，商铺Ⅲ期剩余20套，共50套。综合点评南蒲新区，黄金交叉口的完美社区。780亩的三普园林绿化，五星级酒店配套，资优物业管理，20万平方米的商场配套随时为您提供生活所需。精明的商人知道人旺财更旺。南蒲社区直辖10个行政村，18个自然村，南蒲社区的巨大商机势必不可限量。南蒲新贵位于宏力大道，贯穿中心，交通便捷，四通八达。房价相比其他楼盘价格较低。个案腊解析-南蒲坝新贵基本简介1.基本状况：长垣县巨人大道与修德路交叉口，长垣县金源房地产开发有限公司2.基础数据：占地面积400亩、地上车位、暖气、天然气、3.主力户型：120㎡—140㎡（三室）营销进度1.营销进度：08.10.1开盘09.12.31交房2.销售状况：一期现房，已售70%左右，二期为期房，已开始认筹。3.销售价格：均价3000元/㎡、起价2750元/㎡4.核心卖点：区位、外立面、户型综合点评400亩宏观大盘，依傍巨人大道；南邻500米宽城市绿化带，西依400米体育公园；新古典主意建筑风格，精雕细琢的建筑品质；89—158平米经典户型，5米至宽客厅；奢华气派办公楼，1500㎡品牌幼儿园。

个案揭解析-东方薄富地基本简介1.基本状况：河南长垣巨人大道与怀德路交汇处开发商：新乡市圣起开发有限公司电话：0373—80886662.基础数据：规划用地面积：62984平米，总建筑面积12万平米。3.主力户型：130㎡—160㎡（三室）营销进度1.营销进度：剩几十套尾盘，最小130㎡3.销售价格：均价3100元/㎡4.核心卖点：地下停车场、定制式物业管理、标准化施工要求、地下温泉。综合点评圣起新村位于长垣县工业园区，毗邻城市主干道巨人大道。另有国际风情商业街、业主专属豪华会所、地下停车场等社区配套，以及接受定制式服务的物业管理。标准化施工要求，钢筋、水泥、涂料等全部采用国内知名品牌。1400米地下温泉、700米地下矿泉饮用水。120—320平米人居户型，户户朝阳，南北通透；均设有超大景观阳台。超宽楼间距。个案妨解析-圣起圣新村基本简介1.基本状况：长垣县南环路与巨人大道交汇处开发商：长垣县豫龙房地产开发有限公司销售电话：0373—80877772.基础数据：占地面积30亩，共5栋楼3.主力户型：120㎡—150㎡（三房）营销进度1.销售状况：尚未认筹2.销售价格：预计均价2800左右3.核心卖点：地下温泉、酒店式公寓物业综合点评地下式集体供暖；地下1400米温泉全年恒定53度以上；全现浇楼板抗御强震；酒店物业一体化；金角银边，核心生活广场；地下商场，让生活休闲随心所欲。个案窃解析—豫龙邮花园基本简介1.基本状况：长垣县南环路与巨人大道交汇处南200米开发商：河南广鑫职业有限公司电话：0373—21550002.基础数据：总占地面积500亩；共分四期，现销售第三期。3.户型主力：120㎡—155㎡（三室）营销进度1.优惠措施：认筹：五千抵一万。开盘优惠5%。2.销售进度：第三期开始认筹。一期二期已销售完毕。3.销售价格：均价3000元左右4.核心卖点：实力品牌、黄金地段、奢华配套、精雕户型。综合点评广鑫。丽水花园以其超高的绿化率使小区每景皆美景。24小时保安、保洁、绿化维修、监控。所有建筑均用全现浇顶建造，外墙保温，双层玻璃。两室，三室，四室、户型精雕细琢，超宽楼间距、观景阳台、飘窗设计。个案春解析-广鑫之。丽泻水花变园基本简介1.基本状况：长垣大道与桂陵大道交汇处北100m电话：0373—8826666开发商：河南广鑫置业有限公司2.基础数据：占地面积500亩、3.主力户型：110㎡—160㎡（三室）营销进度1.优惠政策：一次性优惠5%2.销售进度：共分四期、一期分两次开盘、10.1第二次开盘、现一期正在销售中3.销售价格：3500元/㎡综合点评超50万㎡别墅级电梯洋房，全情打造集多层电梯洋房、小高层、高层阔景豪宅，高端购物中心于一体的城市人居典范。地暖供暖，电梯入户。24小时物管服务。个案散解析-广鑫吼。容暴园公缠园基本简介1.基本状况：长垣县桂陵大道与北环路交叉口开发商：长垣县金豪房地产开发有限公司电话基础数据：占地面积460亩、楼间距30米3.主力户型：110㎡—150㎡（三室）4.配套设施：幼儿园、实验小学、人民医院、大型购物广场、体育中心幼儿园，实验小学，大型购物广场，人民医院，体育中心5.核心卖点：区域位置、配套与物业、建筑与结构、户型与设计营销进度均价3100元/㎡正在认筹，尚未开始销售。综合点评坐拥北环与桂陵大道交汇处，城市北延扩展的重心，升值潜力的发展。采用生态自然式景观，超宽楼间距，有多层小高层等建筑形态围合而成。周边设有幼儿园，实验小学，中学，大型购物广场。多层采用全景观浇板楼。户型设计合理紧凑，实用。个案雷解析-金豪便府邸大体县来看期，长献垣的栏市场畅竞争孕很激琴烈，止同等办品质宿，同弟一区忧域内循的楼悬盘很恒多，腊很容迹易出奇现同肺质化崇产品拼，所异以我导们要贵在这扫样的貌市场鹊环境钥下，劳走出绵不一素样的神路线激。我们矛的劣培势在炒于周返边配盈套不福齐全绩，地洞理位末置较配为偏肠僻，迅不能锄和周该边楼烈盘打楚区位凤站，男我们场可以妈打“乔一种送生活址，两峰种闲显情”伶的悠允闲生止活战献，本项摧目品外牌美杏誉度推、信鲜誉度战不及唉亿隆野、宏泥力，棵所以食一定探要注僚重建绩筑本哀身品绘质的留宣传挡，为既入市渴做足械做透揭功课猛。望族劣公馆知与本奇项目忌都打啊出百藏万平貌米皇演家园柜林的若诉求岂，客浑户会伟不自争觉地本进行者比较失，要牛抓住择客心揪理，屑做出户不一赚样的需园林角，吸砌引眼趟球，垄打赢党这场毛仗。本章赢小结项目窑在与根竞争叨对手惊的比禾拼中帽无法电占据以绝对穷优势20爸11年末朋如何荒实现俭销售辱和整扶体形摔象的饺提升在立策足区苦域市糕场竞李争、戚还要津透视思中国趣房地料产大传势制定际切实奏可行催的应键对之段策避免11年中否国房拒地产汁业经饼济在过政策态调控售下的蹲痛苦兔煎熬企划但思考项目成败是成就兴隆国际品质大盘的关键立足市场大势和竞争格局建立全面竞争优势总结与启示规划建议（优势）客群定位（精准）核心概念（鲜明）营销战略（有效）执行战略（关键）配套轧建议Pa睁rt呜320宾13房地赴产策脖划设标计大云全，30猫0G移动霞图书拾馆！句专业拥地产舌智库膝、淘瓣宝双俊钻信喘用fd柳c0肚1.薯ta焦ob柔ao惜.c灵om案例朱借鉴夸：全尿国首辣家移机动智作能社尚区——雅戈欧尔太容阳城成都策雅戈肌尔太亿阳城气与中楚国移愉动合补作，甲建立攀全国叮首家探移动宽智能突社区艺，取百得巨浇大成置就，升住交过会成血交15烛0套。目前拳行业仔前瞻狡着已容经开拉始建奸设类凯似项叹目。A.规划爷建议:接近遭零成裳本的3G智能泉社区1.升级诵常规察智能勿服务——固定凡电话惜业务——固定岩宽带虎互联担网业舞务(3位Mb文ps谜-1孔00码M苹bp坐s)当(光纤胁到户)——无限低局域炮网(W鄙LA惑N)上网梯业务——膝ED炮GE群/T顿D移动着无线馋上网场业务——家庭姿账户筹服务(全家惠人使既用包慌括语讽音、运宽带贺、信说息服宇务时傻，可吹由家拥庭户蜡主一记人集掀中付剧费)——家庭统融合睛套餐(提供飞全家扬成员幸互相请拨打挎免费鼓时长杰，非梦漫游赴通话如时长居，同渣时赠胃送有缠线/无线摔宽带象包月炉服务)与联集通合猾作，趣将3G全面伸引入蔬社区惠，打壶造长狂垣第葡一个宽真正肥意义疑的3G智能厚居住霸社区2.社区黄专属符智能野服务——手机嗽操控扭空调聚、热栏水器武等等孕家电创设备辅。——社区逆信息狭化平递台服谅务：叨物业具可直旱接向悦用户需通过战短信枪、彩犬信、灰手机绞网站能、互追联网造等方姐式发峰布信跨息，神与业导主的逗及时古沟通匹。——社区荡一卡财通：售仅需症手机满更换SI病M卡，追在社好区内茄即可涝使用衔手机竹刷社况区内播门禁讲系统申服务想。——帝“彩信村管家思”家绳庭安蚀防产驳品：浊家庭目内部己安防武系统逗触发餐后系脆统将湖自动土给用庆户发担送警已报短葛信及控现场色图片纲彩信会。整冒套系肚统目澡前包穴括摄炒像头毛主机满、门狗磁、记红外姨、遥倾控钥盾匙等邻配件语。(根据萍业主撇需要件提供绪个性腊化安客装服使务)——寨TD无线皆固话/T趣D无线寄可视唐固话糕产品——峰TD家庭钩信息屯机产宿品(可以瓦查看端各类半发布狐的信命息内芳容)——由TD家庭却网关涉产品(使用TD作为圾家庭岔互联雁网接绞入方珍式，穗用户英家庭捷内以WL傅AN方式吊覆盖坐，无裁线猫)——痰I万家楼系列巧产品(在所泽属社董区语千音通惊话享立受优娇惠资叠费)与联喂通合肃作，恋将3G全面适引入壤社区抗，打若造河勒南第绩一个共真正屠意义秧的3G智能贝居住古社区A.规划剑建议:接近肯零成签本的3G智能钉社区3.家庭掀增值郊业务裂产品——行业健类信歉息：速便民聚信息棵、母框婴信锈息、植公交男信息(开发旅中)、旅鸦游信铺息等——资讯毕类信阿息：锡天气童信息秀、生些活小伐贴士桥、健烦康随索行等——音乐栗类产虎品：惨彩铃晴、手细机音螺乐下梢载等——活.商务粮类产病品：脚手机规证券页、移命动秘指书等;——新闻驱类产级品：残手机霞报、腰体育赴信息院、电君影信薪息等阿。——提供12塔58参0电话逐资讯佩服务晶，为粮用户征提供叨包括劈燕餐饮本、娱位乐、威休闲弓等方研面的啄信息家庭信息器社区3G网络家庭信息器社区3G网络A.规划蛇建议:接近怎零成倘本的3G智能只社区与联挥通合喝作，昼将3G全面鼠引入辣社区训，打答造河丈南第站一个桂真正母意义没的3G智能垃居住哥社区4.绍3G社区断无线熊移动帜上网A.规划桶建议:接近唇零成软本的3G智能足社区与联浴通合壤作，倍将3G全面盒引入波社区冈，打疑造河喷南第善一个仙真正币意义述的3G智能贝居住臭社区将为恭项目依带来宇如下秆好处接近但零成处本：疗目前劝是联山通和移移动识拓展3G业务采的关列键时名期，垂可以留由联描通出根面解棍决技匠术问祥题和追费用馒问题神。维护输方便宫：联魄通作承为运对营商版，负卫责后简期的部维护望与保础养，她与开趟发商蝇和物棋业公肢司没马有太仔大关济系。形成甩差异描化：冶目前壁全国堆只有孤苏州暖和成愿都建抵立有逝移动煌智能聪化社详区，赌如果梦项目详全面雕导入夕，将俱形成坝巨大落的市扭场差请异化届。资源蓝共享缘瑞：如雾果与寺联通级合作滔，我袋们将占可以透全面贯利用绳长垣苹所有忆的联更通营词业厅颜和目右标客汇群开染展促遍销和吉推广固活动寻，达瞎到事嗓半功肯倍的辅效果脊。A.规划辉建议:接近糊零成除本的3G智能驼社区B.规划方建议:新型识保温测材料枯的应光用鉴于吐建议彩项目品全面求引入观知名戒外墙痒保温闷装饰骆板（鸦由铝鞋板和病聚氨纵酯泡爪沫热扰压制协而成令），群达到自如下霉效果陆：自然蓝清洗菜：属于灶铝板桶，每绩次下录雨形吉成自拘然清邀洗，面使外俘立面长期裳保持厚干净辞，清趟洁。安装址方便：采侦用外梢挂形自式，科外墙按不用碎粉刷典，直爹接安狸装。费用讲较低：平损均到旧每平芝米约音为一较百多乓元。效果辛明显：隔端热和军保温忍效果疾比一思般材周料效你果好户，有就效期亩超过50年。B.规划摇建议:新型籍保温闷材料度的应孩用建议救安装钟外遮叫阳系却统：安装异铝合懂金遮仪阳卷仇帘，桶遮阳鸣率最伙高达80醒%，可男有效尿遮挡竭直辐竟射，拢还可玩遮挡哀漫辐腰射，拍降低巨屋内岁制冷销负荷干，达芝到节裳能目难的。3G智能抓化社日区的乌概念适，充辈分拉上开与羞竞争疼对手祖差异外保弦温材洞料和欲外遮膜阳的范应用开，全届面提凤升产魂品品牲质增加王创新覆户型姓，提附升项留目关壳注点总结咱与启绞示客群罩定位Pa墙rt樱4谁会仙购买私兴隆清国际擦呢？典型战客户举１:社会披新贵——蝴蝶客户尸特征玩描述年龄岛在28布-3漆5岁，撇行政阻部门沸工作恳、经困营型驴公司开拥有绸者；鼠长垣额老城迫区市四民为片主。讲究诱品位利、品唉牌消权费意稼识强液，消上费并俗不完桐全理胞性，赢价格瓦敏感携度取跃决于城支付灿能力音。财黄富来问得容歼易，搂即使煎觉得末价格葱贵，环只要医喜欢冠就会蜜购买程。购房彼态度机：看陕重项行目所常在位蹈置及秆区域灯未来达发展灭潜力报，特遣别是治社区子的品握质感。——买房侵是买袍潮流扣买身软份，竹更是愁炫出廊自我阴的标晕签——典型含客户闯２：拜城市灿工薪——牛客户摆特征畅描述年龄命在30方-4奏0岁之傻间，破主要亡教师控、国质私企筋业员特工、担小私晒营企特业主求等。醒长垣扇区域沉不限章。社会泰中层戴，朴惕素实斥干，疲平时沾工作谈很忙肥，有吊自己虎的稳艇定的雀事业矩。他缩慧们很勉矛盾含：一沃方面嫩满足命现有箩生活宪状态庙，一卖方面德又渴剂望提图升，伞得到胸别人涨的尊晌重和徐敬仰盒。然肆而又仆没有趣足够皂的实梨力。购房暮态度好：理标念或均营造菠的生秧活满散足他倦们“管向上筛”的痕一面繁便能欠打动符他们象。——勤勤她恳恳杀劳作厦，渴欣望物饰质/精神己得到丙尊重喂满足——典型尚客户3：城抗镇富乌有者——孔雀——县城秤的人赖物，穿光鲜累的职誓业，法良好混的收狱入——客户话特征堡描述年龄忘在35宴-5宇0岁不域等，鞠主要聪县城捷及乡两镇的钟干部干、私拨营企脾业主别等。他们弹在当羞地属胡于社职会的床上层盯，拥竞有令祖人羡餐慕的瞎职业暑和较榆高的僵收入飞，见多多识架广，纹一般滚都属根于二够次置悟业，席在长由垣购衫买房惨子不民仅是灾居住糟，更蔑是向兆社会怕而且每是投胆资和古展示功身份贼的方宿式。购房垮态度德：一重定在秧显赫兽的地点段，骡或大斤型知第名楼往盘，武但无治力购尾真豪压宅典型锹客户4：企防业主——大象客户执特征抱描述年龄爆在40岁以渡上，能主要搂为长云垣或突周边线乡镇宾的企馋业主抗。见占多识引广，沃一般我都属叨于二汤次置旨业，众购房钱是投烈资和旷展示曾身份每的方摸式。购房荷态度番：高拜档大层型社主区、埋复式房诚、大环户型——金字徐塔的柿中上网部，锣城市籍潮流克的引拨领者——客户延特征逆锁定客群1、2、3为项容目核降心人码群长垣漫社会萍主流掉人群拾而非住富豪为改桃善居户住环犹境和牲提升昂居住役档次谦的刚娱性需铁求为段主除位糕置/档次绩等物饭质层瓦面需乐求之电外的巡寿精神摸并重强调施项目仔物理清属性拔外，呆为项刚目赋角予独裙特的乞精神嫁特质核心傻概念Pa筐rt荷5项目务定位成概念项目传定位津价值臭梳理规模价值老城区核心区位，15万㎡建筑综合体，具备了长垣品质大盘的先天优势。规划价值原乡中式大宅社区、阳光高层建筑，提升项目整体形象的核心关键客群定位社会主流人群而非富豪/为改善居住环境的刚性需求为主，精神与物质并重的一群人市场竞争2011年面临着激烈竞争。对于项目来说，实现销售除产品之外，更重要的形象塑造和软性竞争力兴隆葵国际像全新捆定位15万㎡针新都写会·浪漫损生活厨城新都豆会能声够涵地盖项克目的俗住宅绪、商点业等唉业态能规划具有辣丰富跟的现帜代城剃市人渣文主吗义内缺涵建立独本项废目独银特的推核心患竞争睡优势“浪答漫生炼活城抛”突膀出项介目的耐与众筝不同剃，激缎发客矛户认搁知定位牲简洁粪，朗影朗上梦口，雷易记竿易传寇播兴隆须国际雪全新右定位虽带来界的独侨特联置想兴隆魂国际糕定位胜语提晒炼原乡炼中式分大宅港社区·优越长生活坑蓝本突出伪项目鸦核心氧卖点——中式酸大宅同时园与项伶目整服体定悬位一机致，狗把浪场漫的师概念槐转变垄为客润户感答受——优越这两鼠句话彻，充址分体识现了滚本项民目的伪精髓撕所在有高鸦度，膜有深敲度，淡有味笑道，脸一切挤全在佣其中……兴隆浆国际盗主广艇告语摧提炼骨子己里的懂优越一语订双关一方渔面说害项目说地段敲卓越社，3G智能盟社区乒，精狱致产督品折射土出一坑种先漫天的白、不孝可复欢制的朗人文郊印记少数幅人可战以享川受，拴多数之人只植仰望文字璃简洁越有力呢，耐具品味基，有匠传播菠力，跳足够羡摄人估心智定位欢概念惜下的遍项目纱价值针梳理定位概念贵胄区位：老城区核心，城市传统居住地、商业核心。宽景HOUSE：户型方正、南北通透，主力户型在85-138㎡之间，其中还规划有通体复式等。中式大宅：对传统的坚持与执着，5000年居住文化的精采演绎。完美配套：传统居住地完善的生活配套。创新产品：3G社区、创新外面面设计、超宽楼间距等。规划体量：项目15万平米体量，规划有商业、住宅、专业市场、大型商超等。营销仓战略Pa喂rt帝6现在碎至20馆12年初晶，实雕现首哄批去符化率65牢%的销梳售率等；销售乎目标目貌标树立避项目枪强势亿整体揭品牌袄和良呆好市眉场口去碑，组形成赔大盘益生命股力，碌在推墓动住肤宅销疫售的逝同时燃，为串后期些商业弟经营修奠定泽基础派。品牌昨目标基于治目标秘的核宁心目件标立足摩整个奸传统装板块串，把稼项目谣打造滴为板珠块明贱星项劳目，煌成为那目标库客群阻的心跟目中徐的首伴先楼颈盘。项目液营销林总纲推售策略＋价格策略。控制推售节奏，挖掘刚性需求，实现快速销售。核心策略配合策略推广：核心价值挖掘＼渠道拓展展示：弱化项目劣势＼增强价值体验客户：客户资源利用＼客户关系维护策略基调豪宅式推广+贵族式服务+适当的价格=超越客户心理项目泡营销生思想欲望Desire时尚Fashion稀缺Rare身份Status消费本源消费动机追逐时尚潮流元素占有稀缺并炫耀彰显身份获得认同CR谈OS纵SO哄VE排R跨界跳出凯做项想目而某做项党目，历通过飘与项勤目素旋质一致焰的公供关或邮产品慢结合皮提升遇项目亦价值FO皆CU逢SI终NG聚焦短期竞内把斩市场飞和客稿户注望意力蜻聚焦袋在项狐目上论，迅塞速实葡现项纱目价域值的乒传播项目辟策略目分解销售面策略传播甩策略推广风策略产品推出策略销售执行策略定向直投策略公关活动策略高-V绘CR形象使广告中-渠道江媒体更传播低-报纸食媒体搭传播原乡胳中式童大宅障社区·优越泛生活降蓝本案场烂策略销售执行策略一.案场怜策略气氛摔营造科彰显楼身份探贵族蜜服务对现什有销植售部愿进行抵调整倒，除糠沙盘阻区、腊洽谈哗区；额同时辈开设咱贵宾增区、践吧台混等。创导救“贵疾族式闭”服鸟务：闷制定征严密狼的服碎务流衡程，级从进奴入销蜂售部重销售麦员接像待龟呈匙上户存型册川等销更售道夫具等床。邀请歉高校报或专详业的锦礼仪蚁培训韵公司宪，针衰对销证售员残和服场务员赵等进蹲行全代面培礼训，撞提升醋销售绑和接鸦待人款员的冒整体葬素质穷。A.销售他部包染装策盗略针对都每一笑个客尤户都膏以“贵族带式服吹务”的气递势展吐开，歉全面客提升滩项目蜜档次膝，促汁进口虑碑传传播。提高肃现场梦销售坟人员肢的服门务意污识，掀规范掉日常则行为拨、接叉待服透务流转程，涉充分夺体现组以客洞户为糟导向询的销陪售过静程；在重对大营话销节柱点中倘增强傻对现衔场支株援服努务人竿员的沸培训军，严乓格要含求所炼有工誓作人棒员的搁专业趴及服陷务质榜量；增强嗽现场窑吧台淡工作寒人员刊的服逢务质分量，适给客跑户以谷尊贵梁享受列感。归提供膀免费律茶点蒜、现扰场礼牺宾服饺务、谣后续芽追踪油服务集。B.销售碑部管炕理策益略访谈——邀请延诚意泡客户悠、成即交客端户进张行一足对一杨访谈泻，并乱将访更谈作退为一铁种直佳接销锈售手阵段。诚意客户访谈上门客户访谈成交客户访谈目的：了解目标客户的意向，整理客户问题，维护客户关系；客户登记；目标客户：发展商已登记诚意客户、进线登记诚意客户，约40-60人；目的：了解上门客户的意向，调整营销策略，整理客户问题；客户登记；目标客户：上门诚意客户目的：整理客户意见，维护客户感情，促进老带新；目标客户：成交客户定期慨针对敏客户轨的咨餐询进骂行回把访，颈获取慨更详邪尽的轧客户畜资料扔及购革买意桑向，竿巩固农客户蔽关系构，加针深与贷客户析之间容的联显系；对前贩期成退交客味户定脆期进泉行回感访，往即使叫通报镜项目退最新加进展叨；对待阀客户印疑问段、投笨诉问帽题进岩行回备访，医及时科解决乐。C.销售茎部管票理策踏略客户纤关系授维护——定期局客户竞回访赋予班客户“兴隆惜会”的身灰份感仍。可以吸优先赛获得高项目箩信息匀，得平到专垃属优颂待（扫联盟紫商家堪），骨有畅擦通的伯信息划渠道倒（我柴说话腊和诚川在听衫），灵介绍乔朋友房诚购房焰还有卷奖励……赋予纺客户“兴隆涂会”的亲闲近感缺。这个忙松散父组织画是非初完全款商业扬行为堪的。“我们”会员鸦是一己个共抚同的姑群体积，有愈人组夕织我圣们参斯加活丝式动，君有会妻刊沟戏通大肠家的解心声……给客督户身欢份感滔，然董后他土给你粥认同嫂感！１.客户犯是尊层贵的语人。让窄客户室以自挖己是“兴隆浅会”成员角为荣爹。２.客户绘是亲浴近的致人。充拦分发厌挥和争诚会合作燥为一着个非主赢利美松散给组织糊的作韵用，丑从情霸感上称赢得物客户袄。和诚狗会已渗经建撑立，诸后期桌通过《兴隆鞠会》做好壮老客汁户维拒系工址作，绿更充活分的绪利用砌和诚颈广泛炸的优身质客辟户资颤源，忧不仅御利于皇促进非老带裂新成期交，漏更有猛利于录兴隆胜市场浴形象拳的进网一步杯提升伏！D.销售亩部管她理策灰略客户允关系银维护——深化《兴隆组会》E.销售彩部包精装-通过叫壁纸盈等装完饰性砍材料敬，对述销售采部进耻行全子面的表形象地提升尸。二.销售命策略多次弊少量婶推盘略，集肉中客阵户关纹注点鉴，制委造开陆盘高踩销售汇率，松提高中市场智美誉利度，翻增强国客户恭信心鲁．11年10月10日一倡期全番面上黎市，如以“唯兴隆挠国际宅形象吨”亮胸相，绍开始禁积累焰客户秧，力吓争在害首批屠房源株开盘条当月效达到60道%的销对售率煤。开盘前之后鞭至12月30日，烧全面拘推动巩首批瞒剩余第房源它的销寇售。11年3月1日-5月20日，牌根据荣首批驶房源座销售检状况休，推学出二僻批房态源。乱力争蔑五一对前后暑二次铺开盘浅。根据液二批絮房源项销售引状况兄，强惰势推害出三目批房香源，焰以大他户型笑豪宅权概念贯，再弄次提权升项净目形糊象。项目帮整体斗销售趣进程背安排三.传播顽策略目标客群生活点工作点休闲点高档酒店大型商超品牌店企事业单位商务酒店酒吧咖啡厅洗浴中心运动会所以点布阵，网罗目标客群点阵式传播共鸣式广告情感共鸣价值共鸣心理共鸣身份共鸣品质共鸣地位共鸣文化共鸣公关为主，引发共鸣+高速路口A.传播从方式精准冲到点+覆盖可到面+高中歇低结殊合目标广告户外广告手机短信报纸媒体直投广告B.媒体恰策略高：VC谎R广告抛弃钢传统功的三络维广氏告片造的做旅法，倍采用我形象劫广告杜片的顺传播破模式坛：A.目的：与穷竞争朽对手斗拉开申差距塌，形辜成差植异化宰传播B.内容亡：以形其象和嫩居住泰感受敞为主C.时间同：1分钟叫或30秒D.媒体棵：长垣砍电视篮台晚篮上7：30骆-8：30之间C.媒体洒规划低：军报纸瞧媒体仪（区什域内DM宣传次单）在报鸽纸媒帜体投锄放上灰体现熔以下膊几点侮：A.投放叫内容雅：促销糠或活爹动为独主B.投放辩时间搅：重大刃活动降之前贫的活刃动预扔告、妄活动恩之后鞋的软膛文炒棍作C.投放意形式：软妹文或叔活动庭广告C.媒体决规划4.推广番策略公关脾主导+广告拆共鸣“公关是钉，广告是锤——钉子深深地楔进大脑，给人以根深蒂固的印象，而锤子则需要不断地敲打钉子，时刻提醒着钉子的存在。”——营销大师