西安市房地产市场分析

【西安市房地产市场分析】（一）土地市场1、土地成交情况12月，西安市土地市场迎来一次集中成交，共计成交土地面积为119.1万平方米，土地成交金额共计达成188889万元。成交地块中住宅用地所占比重最大，占比为62.7%；其次是工业用地，面积占比30.54%；商业用地面积仅占4.62%。12月，西安市成交面积最大地块位于航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西住宅用地，成交面积为15.03万平方米，由西安增源房地产开发有限企业以2.93亿元竞得。图表SEQ图表\*ARABIC1：12月西安市土地出让情况汇总单位：万平方米万元土地位置土地面积土地用途成交金额土地使用权人西安市高新区星源路0.67住宅用地1710西安京津房地产开发企业西安市碑林区南大街157号0.05商业用地260中国工商银行股份有限企业西安南大街支行灞河以西，安村以东，战备公路以北，绕城高速公路以南6.39住宅用地16115西安泰丰房地产开发有限企业规划路以东、朱雀大街以西，规划路以南，南三环以北5.46住宅用地6050西安大方置业有限企业神舟三路以东，飞天路以北2.40工业用地1190联强国际（中国）投资有限企业位于支一路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神舟大道以东9.68居住用地14300航天时代置业发展有限企业航天大道以南，神舟三路以东，航开路以北8.11居住用地15495陕西天宇实业投资有限企业西安阎良国家航空高技术产业基地创新三路以南5.90居住用地6910西安荣华集团有限企业航天中路以南15.14工业用地7200中电投西安太阳能电力有限企业神舟三路以东0.71工业用地360西安恒达微波技术开发企业航天大道以南2.55教育科研陕西省核工业地质局航天中路以南4.74工业用地2315西安电子工程研究所碑林区文艺南路49号0.40住宅用地2070西安市含光物业总企业神舟四路中段西侧1.19工业用地600西安航天基地实业发展有限企业航拓路西段南侧0.68工业用地340西安航天基地实业发展有限企业神舟二路以西，东长安街以北5.10工业用地3291陕西省烟草企业西安市企业神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以东，飞天路以南3.77工业用地1810西安航天基地服务外包产业园有限企业神舟三路以东，工业二路以南2.64工业用地1330西安阳光能源科技有限企业神舟五路以西，航天中路以北，贮备地块以东，飞天路以南2.99住宅用地5480西安航天基地实业发展有限企业神舟四路以西，飞天路以南1.43住宅用地2970西安恒丰泰投资有限责任企业航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西15.03住宅用地29300西安增源房地产开发有限企业航开路以北，神舟四路以西，航天大道以南10.13住宅用地19780西安航天基地实业发展有限企业东长安街以北，贮备用地以西，工业二路以南，雁塔南路以东1.30商业金融用地3080西安科为航天科技集团有限企业飞天路以南，神舟三路以西1.12商业金融、住宅2120西安新航昇投资发展有限企业曲江新区慈恩西路以西，陕西省西安植物园以东0.32商业配套用地1050陕西春盛房地产开发有限企业曲江新区芙蓉西路以东，南三环以北，陕西新开广厦房地产有限企业以西，陕西香榭实业有限企业以南0.32商业1260陕西新开广厦房地产开发有限企业曲江新区芙蓉南路北侧，北池头一路东侧，北池头二路西侧8.49住宅35637西安华侨城投资有限企业锦业路以南、丈八六路以东2.39商业4866陕西班博材料新技术有限企业数据起源：西安市国土资源局银联信整理2、土地出让公告分析图表SEQ图表\*ARABIC2：12月西安市土地出让公告情况汇总单位：平方米万元地籍编号土地位置土地面积土地用途确保金HT01-（15）-5神舟四路中段西侧11919.4工业300HT01-（06）-5-1航拓路西段南侧6756.6工业用地65HT01-（13）-5-1黑河保护带50955.3工业用地500HT01-（13）-5-20.7HT01-（16）-1-2神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以东，飞天路以南37727.2工业400HT01-（15）-15-1神舟三路以东，工业二路以南26358.9工业300HT01-（16）-1-3神舟五路以西，航天中路以北，贮备地块以东，飞天路以南29924.7居住1000HT01-（15）-4神舟四路以西，飞天路以南14321.9居住500HT01-（06）-3-3航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西150330.2居住5400HT01-（06）-3-5航开路以北，神舟四路以西，航天大道以南101285.2居住4500HT01-（14）-4-1东长安街以北，贮备用地以西，工业二路以南，雁塔南路以东12992.8商业金融700HT01-14-7-2飞天路以南，神舟三路以西11161.5商业金融、住宅用地600LH7-21-59-1西安市莲湖区庙后街香米园北巷8号3662.0居住、商业150BL10-3-53-1碑林区大学东路72号2279.3住宅200LH4-1-37西安市莲湖区农兴路6号9233.4居住500QJ1-9-13-1曲江新区雁南二路北侧7281.0住宅1000GXIII-（2）-6锦业路以南、丈八六路以东23897.5商业、办公3000LT08-3-3临潼区行者街道办事处55338.2住宅4000BL9-13-53-2碑林区长安北路21号2874.4商业、住宅300QJ11-（2）-5-1—QJ11-（2）-5-10八府庄北路14号149512.8商业、住宅10000BL10-10-4-3朱雀大街6号1401.7商业200YT1-99-33-5八路以西，富裕路以南，鱼斗路以北43066住宅3000YT1-99-33-69506.9商业、住宅YT1-99-33-45672.7商业、住宅数据起源：西安市国土资源局银联信整理12月份，西安市国土资源局共计推出24宗地块。这些地块中，住宅用地占到9幅，工业用地及商业用地各6宗，商业办公用地3宗，商业住宅综适用地6宗。12月份，西安市土地出让面积共计为76.75万平方米，竞买投保确保金金额共计为36615万元。其中住宅用地面积41.31万平方米，占全部土地出让面积53.82%。从出让地块类型来看，住宅用地推出一直是西安市国土资源局土地出让重中之重。其中推出土地面积最大一块位于航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西一块居住用地，面积达成15.03万平方米。而工业用地推出通常位于神舟路附近为主。（二）商品房市场概况11月份，西安房地产市场继续放量上行，商品房及普通住宅成交面积再创今年以来市场新高，楼市火爆势头未现显著减退。11月西安商品房成交面积152.58万平方米，成交套数15556套，成交金额82.90亿元，成交均价5433元/平方米。商品住宅方面，11月成交面积141.34万平方米，同比增加239.51%，环比增加8.04%，成交套数14697套，成交均价5242元/平方米。图表SEQ图表\*ARABIC3：11月份西安市各物业销售百分比图数据起源：银联信整理楼市继续上冲，并保持高位运行，与9月以来市场推货活跃、购房者追涨置业心理关于，加上临近年底，受到政策欲收紧预期影响，不少购房者主动出手，推高了市场成交，也深入拉高了房价。11月份商品房成交量中，住宅、办公、商业三种物业类型成交百分比与10月相比办公所占百分比上涨1%，住宅类占比降低1个百分点。从年度成交量走势来看，整个年度表现为连续攀升走势。11月以来，大量新推案入市、以及在房贷优惠政策调整不确定性影响下，置业者搭乘“优惠末班车”等多方面原因影响下，商品房成交量再次达成峰值。（三）商品住宅市场1、整体供销情况分析11月，西安住宅供给量为136.03万平方米，环比上月大幅上升，升幅为353.74%。仅次于今年9月140.22万平方米。伴随年底翘尾行情火爆，开发商加大推盘力度，以期愈加好业绩。图表SEQ图表\*ARABIC4：1-11月份西安市商品房供给量单位：万平方米数据起源：银联信整理11月，全市住宅成交量为144.43万平方米，环比增加7.82%。传统市场淡季，成交量突然井喷，消费者疯狂抢购之势远超。通胀预期不停加剧诱使改进、保值增值需求主动入市；而政策末班车效应不停激发刚需、投资客户购置热情，推进本月楼市成交再创新高，直逼150万平方米大关，造就了西安楼市从未有过疯狂场面。11月，西安市商品住宅均价为5194元/平方米，环比上涨2.75%。市场供不应求场面促成了房价非理性上涨，提前完成年度销售任务房企也信心满满坐地起价，11个月来房价连续上涨。11月成交均价环比上涨112元，与今年1月比上涨幅度高达845元/平方米。快速上涨楼市促使大量投资型需求涌入，而投资型需求放大首先加紧了房价上涨步伐，同时也压缩了占西安楼市绝对主体刚需客户购置空间。近期中央频繁发出对投机性购房行为将进行调控信号，隐现了对房地产市场逐步“收紧”信号。11月市场成交主力价格区间百分比继续向上浮动。本月4000-4500元/平方米、4500-5000元/平方米、5000-6000元/平方米区间段百分比相当，占20-21%；4000元/平方米以下成交小幅增加1个百分点，6000-8000元/平方米区间大幅增加3个百分点，8000元/平方米以上成交占比一样增加3%。图表SEQ图表\*ARABIC5：11月份西安市商品住宅成交价格分布单位：元/平方米数据起源：银联信整理受政策末班车效应影响，11月成交面积区间向小户型迁移，刚需产品及投资性小户市场受宠，70平方米以下占比上升2个百分点；70-90平方米占比上升1个百分点；90-125平方米区间仍是现在西安市场成交主力，占11月住宅成交35%；中高端房源成交减弱，125-144平方米面积段占比下降3个百分点；高端房源成交稳定。图表SEQ图表\*ARABIC6：11月份西安市商品住宅各面积段成交百分比单位：平方米数据起源：银联信整理3、区域住宅市场运行情况简述11月，西安市房地产市场供给量大幅增加。其中城北区以47.29万平方米供给量排名西安市第一，海璟国际、文景观园和海璟蓝寓都有大量新增供给；城南区以30.37万平方米排名第二，基本都分布于曲江、电子城板块；城东区新增供给26.28万平方米，中新浐灞半岛、浐灞新城及翠屏湾都有新增供给；高新区枫叶新城市、高新新区新盘较多，11月供给量为24.49万平方米；城西区新增供给7.3万平方米，分别为蔚蓝花城、蔚蓝领寓及高新左岸。从区域分布占比来看，西安市各区都有主动供给。图表SEQ图表\*ARABIC7：11月份西安市各区域供给面积百分比图数据起源：银联信整理11月，西安市住宅市场依然火爆，六城区成交量全线飘红。城北区房源充分，刚性需求集中，住宅成交40.58万平方米，大幅上升8.46%，连续三月排名第一；城南区11月成交反弹，共成交32.04万平方米，环比大幅上升8.2%；城东区中新浐灞半岛放量，成交大幅上升14.19%，为26.48万平方米；城西区继上月恒大城项目放量拉高后，天朗系（蔚蓝花城、蔚蓝领寓、蔚蓝国际）三盘放量，带动城区成交上扬1.76%，再创22.24万平方米区域新成交统计，排名西安市第四；高新区新增供给稳定放量，以21.2万平方米排名第五；城内区万达民乐园广场、宏府嘉惠公寓成交放量，11月成交1.89万平方米，环比上升37.85%。图表SEQ图表\*ARABIC8：11月份西安市各区域销售面积百分比图数据起源：银联信整理图表SEQ图表\*ARABIC9：11月份西安市各区域销售均价对比图单位：元/平方米数据起源：银联信整理11月，西安市住宅均价最高依然是城内区，城南、高新区分列第二、三位，城西区超出城东位居第四，城北区成交均价依然为全市最低。城南区均价继续上扬，涨幅为2.79%；城东区中新浐灞半岛A4组团成交放量，区域成交均价小幅上涨1.56%；城北区量价齐升，均价上涨2.32%；高新区中铁缤纷南郡、高科尚都及融侨城继续放量，价格大幅上涨5.17%；城西区上月精装项目恒大城集中成交拉高区域均价，11月正常回落3.21%，是唯一下跌区域；城内区宏府嘉惠公寓集中签约，均价大幅上涨12.66%，为西安市最高。4、二手房市场分析从交易量上来看，11月，西安市二手房成交面积17.15万平方米，环比增加62.01%。住宅成交面积为13.10万平方米，环比增加了67.83%。从交易量来看，11月二手房成交量增加幅度较大，创下了现在成交量第二位统计。估量这与二手房优惠政策即将到期而引发“抢购”行为有很大关系。11月份，西安市二手房市场待售房源挂牌价格为3435元/平方米，与上个月相比上涨0.17%；本月求购价格为3213元/平方米，与上个月相比上涨了4.32%。传统“金九银十”已经逝去，迎来是传统“淡季”，不过，今年淡季在二手房优惠政策影响下，并未出现平淡迹象。面对楼市整体稳步上升走势，买卖双方心理价位都有所提升。与此同时，二手房优惠政策即将到期，置业者们纷纷开始抢搭优惠“末班车”。11月出租价格为14.90元/月/平方米，环比增加0.68%；求租价格为13.00元/月/平方米，环比增加1.56%。与楼市调整与升温相比，租赁市场略显“乏力”图表SEQ图表\*ARABIC10：11月份西安市二手房成交面积区间百分比图单位：平方米数据起源：银联信整理从户型上来看，11月中小户型依然使市场主力，90平方米以下房源源成交量占总成交量54.9%。90-144平方米面积区间户型成交量占总成交量35.32%；而144平方米以上大户型房源成交量占总成交量9.78%。从现在市场上来看，90平方米以下房源依然是二手房市场主流，但较上月，90平方米以下房源出现了降低趋势，而90-120平方米之间大户型悄然增加。二手房市场除了应于刚性需求之外，改进型与投资型置业者处于增加态势。图表SEQ图表\*ARABIC11：11月份西安市二手房建筑类型分布百分比图数据起源：银联信整理11月，西安市二手房成交建筑类型中，多层仍是西安市二手房市场上主导，占成交总量69.6%；小高层建筑物成交量占成交总量15.88%；高层成交拥有率为12.52%。在本月二手房成交量中，城东占据了很大一部分。位于浐灞、咸宁路东段等区域房源以多层为主，充当着市场主力军。其余城区也一样，之前房源大多是多层，而伴随成交量增加，小高层、高层也更多走向市场。从区域来看，高新区渐渐成为置业热点区域。高新区起步比其余城区稍晚一些，二手房源基本上都比较新，房价也比传统区域要高。经过近些年发展，众多大型企业落户高新，高新区住宅发展也日新月异，巨大发展潜力让很多置业者看好这里。11月，红叶大厦、枫叶新新家园、锦园小区、枫叶新城市、紫薇臻品等项目房源都有增加。从久远考虑，许多置业者选择了高品质、升值潜力大高新区。（三）办公楼市场运行情况图表SEQ图表\*ARABIC12：10月西安市办公楼销售金额排行前十单位：平方米元/平方米排名项目名称区域成交面积成交套数成交均价1汇鑫IBC高新区72844660382望庭国际高新区64105149313旺座国际城高新区51702273854天地时代广场城北区51533852755西高智能大厦高新区29014165536绿地世纪城高新区27771458707城市之门高新区1512876718财富中心高新区1059557549唐沣国际广场高新区7895636110领先心城高新区65144428数据起源：银联信整理11月，办公楼市场成交量出现反弹，成交量为4.07万平方米，环比上涨54.53%，同比去年下降32.20%。11月，西安市办公楼市场成交均价为5877元/平方米，环比下降5.80%，同比上涨89.29%。成交价最高是瑞麟君府花园，成交均价为10800元/平方米；最低是位于高新区旺座当代城，均价为4186元/平方米。11月，高新区成交量连续第一，成交面积为3.08万平方米，占到西安市成交量76%，主要项目依然为汇鑫IBC、望庭国际、旺座国际城等项目。城北位列第二，成交面积为0.52万平方米；城内、城南区分别为0.41万平方米和0.06万平方米，城东和城西均无成交。（四）商业地产市场11月，西安市商业类物业成交量为4.08万平方米，环比10月份下降9.65%；商业近期成交量稳定，波动不大。西安市