旅游文化商住区项目深度市场调研分析报告

酒泉市北大河(法幢寺)旅游文化商住区项目深度市场调研报告广州泰盈置业顾问有限公司2011年11月此次市场调研对本项目的意义重大：了解全国房地产市场，才能洞察未来大趋势的走向；了解地方房地产市场，才能知晓目前市场具体状况；了解城市的规划方向，才能明确项目未来发展方向；总的来说，针对本项目的市调目标，集中体现为：我们要站在城市的高度远见未来我们要站在市场的角度发现价值前言2项目启动和前期准备宏观经济市场环境酒泉城市综合分析市场竞争分析宏观分析中观分析微观分析宏观房地产市场环境酒泉房地产市场研究酒泉城市发展趋势项目本体分析项目核心价值研判研究思路项目整体定位总体规划功能配比项目风格配套物管开发节奏产品研究入市策略开发方向驱动模式市场趋势客户定位主题定位产品定位客户趋势资源盘点物业发展建议客户群调研分析酒泉城市文化研究3报告大纲4第一章：酒泉城市研究一、城市概况二、城市经济环境三、城市发展状况四、城市规划方向五、城市文化研究六、城市人口状况第二章：宏观环境研究一、宏观经济环境二、全国房地产市场环境第三章：酒泉房地产市场研究一、地方政策现状二、城市房地产概况三、住宅市场研究四、商业市场研究五、绿色建筑研究第四章：调研报告结论一、未来市场状况二、项目竞争机会三、市调报告核心观点第一章：酒泉城市研究第一章、酒泉城市研究\城市经济状况一、城市概况6酒泉市位于甘肃省西北部河西走廊西端的阿尔金山、祁连山与马鬃山（北山）之间。甘肃省名“肃”字由来地。东接张掖市和内蒙谷自治区，南接青海省，西接新疆维吾尔自治区，北接蒙古国。东西长约680公里，南北宽约550公里，总面积19.2万平方公里，占甘肃省面积的42%。全市辖“一区两市四县”（肃州区，玉门市、敦煌市，金塔县、瓜州县、肃北县和阿克塞县）；有汉、蒙、哈萨克、回等40多个民族，总人口103万人。城市简介：总面积19.2万平方公里，辖“一区两市四县”，共103万人。第一章、酒泉城市研究\城市经济状况\城市简介7第一章、酒泉城市研究\城市经济环境二、城市经济环境8城市经济特征：人均收入相对较高、城市建设相对落后。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市经济特征9农业水平较高与地方工业薄弱发展水平较高与三元结构突出局部生态改善与总体生态恶化经济增长较快与经济效益不高城市化水平较高与生产要素分散外源性投资较多与内生性投资不足储蓄存款较多与消费水平较低资源优势明显与加工不足八大并存城市整体发展较落后，相对于房地产开发而言，则属于萌芽状态，未来前景较好。第一产业第二产业第三产业以农业为主钢铁、采矿、风能、航天为目前的几大支柱产业；旅游业作为酒泉第三产业的亮点，除去其他常态型的服务企业，几大支柱产业的配套性服务产业也逐渐壮大，而近年来关于第三产业这一块，正在进行综合改革，未来发展前景良好。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市三大产业结构分析城市三大产业结构分析：核心产业集中在第一产业与第二产业之间，第三产业未来前景良好，且旅游业是其亮点。10我国东、中、西部及酒泉农业在国民经济中的地位城市农业发展现状：酒泉第一产业增加值的比重高于全国平均水平。10.36.513.613.711.414.638.126.642.849.039.344.132.029.139.739.919.544.3第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市农业发展现状112009年，酒泉农业劳动生产率和亩均耕地产出，分别是全国的2倍和1.3倍，人均第一产业增加值高于东部35.3%。17063261220913641103216711857168821100590141782120180城市农业发展现状：农业发展位于全国的领先位置，农民的收入水平较高，储蓄存款较多。为农民进城居住、改善居住条件提供了坚实的基础。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市农业发展现状12酒泉农业发展领先于全国，农民存款较多，消费能力较强。酒泉市工业经济持续发展较快，从1978年的1.4亿起步，到1993年突破10亿元，2005年突破50亿元，2008年工业增加突破100亿元大关，2010年达到173亿元，按可比价计算比1978增长42倍，年均增长13.4%，高于全国平均增速2%。工业占生产总值的比重由西部大开发前的29.3%提高到2010年的42.7%，高于全国40.2%和甘肃38.9%的平均水平。785841297895373766317112852497-67412121418574771532611417849592426515337-586268629678157913964799692385611934614416934500110790人均生产总值人均工业增加值城市工业发展现状：酒泉的人均生产总值及人均工业增加值远远高于全国的平均水平，工人的收入较高，福利待遇优厚，消费能力强。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市工业发展现状13“一五”和“二五”时期，国家在西部地区建设了“156”项重点工程中，在甘肃建设的有8项，布局在酒泉境内的有：玉门油田、中核404厂、酒泉钢铁公司等大型厂矿。玉门油田成为我国第一个石油工业基地；中核404厂被誉为中国核工业的发祥地；酒钢集团成为西北最大的钢铁企业。城市工业的支柱产业：早期的工业发展主要以玉门油田及酒泉钢铁为主。两大支柱产业为酒泉城市经济发展起到了巨大的带动作用。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市工业的支柱产业14城市工业的支柱产业：近年来新能源产业崛起，吸引了大量知名企业及相关人才，推动了城市发展，促进了城市消费。酒泉围绕风电、光电基地建设，重点发展风电装备制造、光伏装备制造、新能源关联产业和配套服务业，延伸产业链条，完善产业体系，壮大产业规模，引进了：华税风电、金风科技、东方电气、中材科技、中复连众、浙江正泰等国内外知名的大企业、大集团，促进了新能源及装备制造业的快速发展；目前，国内五大电力集团和中广核、国投、华润、鲁能、中海油等20多家“国字号”企业入驻酒泉参与风电、光电、调峰电源及水能资源开发，包括18家上市公司在内的近40家新能源装备制造企业落户酒泉，进行大规模的风光电设备制造及配套产业建设。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市工业的支柱产业15酒泉工业发展高于全国水平，工人待遇及福利较好，存款较多，但多数厂矿都配有住房，且大部分员工已经置业或多次置业。自2002年以来，酒泉市国内生产总值从95亿达到2010年的405亿，整体发展稳步向上；全市国内生产总值年均增长率保持在12%以上，历年均高于全国国内生产总值增长率平均水平；酒泉自2007年以来历年GDP全国各市排名为330，291，254，240，为甘肃省内第二大经济市（兰州第一）。城市国内生产总值：酒泉市整体经济发展态势良好，保持高增长率，近年来GDP排名位于甘肃省第二。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市国内生产总值16第一产业比重逐年递减，酒泉市推进农业结构优化调整；第二产业为区域内重点发展部分，比重逐年累进，全面实施振兴工业“6＋2”行动计划；第三产业变化较少，但酒泉市被确定为全省唯一的国家服务业综合改革试点城市，未来产业发展前景较好。城市产业结构分析：酒泉市产业结构以第二产业为主，工业比重过半。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市产业结构分析17固定资产投资增长自2005年以来稳定在25%以上，增速快，其中以第二产业投资占比较大，风电项目为主要投资项目房地产开发投资波动较大，尤其以2008年次贷问题所引发的金融危机导致2008-2009年度下滑最为严重，2010年稍有回暖固定资产投资及房地产开发投资：酒泉市固定资产投资增速较快，房地产开发投资波动明显。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\固定资产投资及房地产开发投资18消费品市场较为繁荣，2002-2010年，年均增长率在14.5%左右；其中批发零售、住宿、餐饮业增长速度较快，幅度较大。城市消费能力：全市消费能力增长平稳，消费数额接近百亿。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市消费能力19酒泉市2002-2010年人均可支配收入及消费性支出年均增长率均超过10%，增长势头良好；至2010年，酒泉市人均可支配收入达到15104元，人均消费性支出为12139元。人均可支配收入及消费性支出：全市人均可支配收入及消费性支出稳步上扬。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\人均可支配收入及消费性支出20全市整体消费能力较强，并存在明显上升趋势。酒泉市农业及工业优势明显，经济增长较快，储蓄存款及外来投资较多；但整个城市建设较为落后，房地产市场处于萌芽期状况，对于开发商是个机会；固定资产投资增速较快，热情较高，吸引了诸多国内外知名企业及上市公司；房地产开发投资受市场影响较大，波动较为明显；人均收入较高，增长稳定，全市消费能力增长平稳，消费意愿高。通过研究泰盈认为关键词：【高端楼盘】、【机会】。综上所述，酒泉人均收入水平的相对较高、城市发展的相对滞后、房地产市场高端项目的相对空缺，为北大河项目的开发提供了良好的市场机会。那么，在此背景下，我们该如何利用机会并抓住机会？更具体而言，北大河项目究竟该如何打造？21第一章、酒泉城市研究\城市发展状况三、城市发展状况22城市性质——国家重要的新能源装备制造基地和区域性商贸物流中心，甘肃省次中心城市，富有文化特色的绿洲城市。发展方向——主要发展方向：向西发展适度发展方向：向北向东工业用地拓展方向：向南城市发展定位：甘肃省次中心城市，富有文化特色的绿洲城市。第一章、酒泉城市研究\城市发展状况\城市发展定位23城市地位突出，且政府看重城市文化建设。酒泉市城市主要职能全国重要的新能源示范基地与新能源装备制造基地全国重要的区域型商贸物流中心丝绸之路旅游集散中心殷实、敦厚、低碳、宜居的戈壁绿洲城市酒嘉中心城市联合承担的主要职能国家西陇海兰新经济带上的重要战略节点与区域性中心城市全国区域性交通枢纽和物流中心国际旅游目的地西北地区重要的资源加工与综合利用基地城市职能：酒嘉两地将联合打造成为全国重要的交通枢纽和商贸物流中心。第一章、酒泉城市研究\城市发展状况\城市职能24城市未来发展规模及人口和资金流入将逐渐增强，购房需求加大。发展思路：组织发展轴线，组团式拓展城市用地，拉开城市框架两轴两带依托盘旋路、敦煌路想成东西向城市发展轴依托解放路、肃州路形成南北向城市发展轴依托北大河构建北部生态景观带依托清嘉高速、兰新铁路二线构建南部生态景观带一主两侧主中心：新城区行政文化中心副中心：老城区传统商业中心副中心：酒嘉新区金融商务中心六组团中心组团、酒嘉新区组团、高铁组团、城北组团西郊产业组团、城南产业组团城市结构：“两轴两带、一主两侧、六组团”的布局，北城区发展优势明显。第一章、酒泉城市研究\城市发展状况\城市结构25中心组团：规模：规划2030年城市人口28.5万人左右，城市建设用地22.76平方公里左右。功能：市级行政办公、文化体育、商贸服务。发展重点：加快新城区二级建设，加快公共服务设施和市政基础设施建设。老城区以更新改造为主，缓解老城人口，迁出工业用地，增加公共绿地，优化城市环境。城北组团：规模：规划2030年城市人口5万人左右，城市建设用地3.65平方公里左右。功能：生态居住、文体休闲。发展重点：加快就去改造，营造良好生态环境，发展文化休闲产业，疏解中心组团职能。酒嘉新区组团：规模：规划2030年城市人口17万人左右，城市建设用地10.34平方公里左右。功能：酒嘉新区的重要组成，酒嘉商务金融中心。发展重点：营造良好生态环境，建设高品质城市新区，大力发展第三产业，提升城市的区域服务职能。重点组团发展引导：城北组团发展重点为文化休闲产业，主要功能表现在生态居住及文体休闲。第一章、酒泉城市研究\城市发展状况\重点组团发展引导26北城区的未来政府规划，对本项目的后期定位具有一定的引导作用。双核引领，打造区域性中心城市，带动全域整体提升和有序发展一主：中心城区：积极承载高端新兴职能，推进酒嘉一体化发展，打造兰州---乌鲁木齐间重要的区域中心城市，带动全域崛起。一副：敦煌----整合敦煌市区与莫高镇、七里镇、转渠口镇一体化发展，构建大敦煌。加强对肃北、瓜州、阿克寨及敦煌阳关镇的辐射带动。重点发展旅游、新能源、矿产资源综合示范利用基地。三轴带动：依托重要交通轴线，打造对接区域的开放空间体系西陇海兰新发展轴，对接国际与国内沿海地区大通道：国家承东启西，对接中亚的大通道，全域主要发展轴带。格尔木----敦煌----瓜州发展轴，联系西南、西北的大通道：近期联系青藏线与陇海线，远期将连接西南与西北两大地区。酒航发展轴，带动东部地区全面发展：联系中心航区和航天基地，是酒泉对接京新通道的第二轴线。两区联动：立足东西两大经济区，推进区域结构优化与整体分布东翼：东部经济区-------构筑以综合性职能为特征酒嘉城镇群：推进酒嘉一体化发展，以酒嘉中心城区为中心，联动玉门、金塔，重点发展先进制造业和现代服务业。西翼：西部经济区--------构筑特色经济区：重点打造旅游、新能源、矿产资源综合利用、特色农牧业等产业链，依托重点轴线及城镇，点轴开发。多点支撑：扶持重点镇发展，构筑全域空间体系重点镇选取：发展条件好、潜力大；同时考虑到酒泉国土面积广阔的特点，单纯族县市驻地难以发挥城乡联系枢纽的作用，因此，重点镇需兼顾辐射带动周边一定地区发展的作用。总体布局：构筑“两心、三轴、两区、多点”新格局第一章、酒泉城市研究\城市发展状况\总体布局27大于100万人：中心城区20---30万人：敦煌2----10万人：金塔镇、玉门市、党城湾镇、红柳湾镇、七里镇0.5----2万：清水镇、金佛寺镇、航天镇、鼎新镇、老君庙管委会、玉门东镇、锁阳城镇、柳园镇、花海镇、马鬃山镇、阳关镇、中东镇、转渠口镇、莫高镇。小于0.5万：其他镇市域城镇等级规模结构规划：构筑“中心城市---副中心城市---县市中心城市”。第一章、酒泉城市研究\城市发展状况\市域城镇等级规模结构规划28城市人口的不断增加，对置业的需求同样呈上升趋势。用地规模现状2010年酒泉中心城区约45平方公里，人均建设用地面积156.8平方米用地规模预测结果2015年，中心城区建设用地规模63.3平方公里，人均建设用地158.3平方米2020年，中心城区建设用地规模77.3平方公里，人均建设用地151.6平方米2030年，中心城区建设用地规模91.6平方公里，人均建设用地141.0平方米中心城区用地规模预测：中心城区的建设用地规模逐渐呈上涨趋势。第一章、酒泉城市研究\城市发展状况\中心城区用地规模预测29伴随着城市建设用地的上涨，开发项目的逐渐增多，竞争也将加剧。设施带动策略：以区域级新兴高端职能为引领，引导结构调整，各级服务设施的空间分布力求均衡。区域服务中心：复合型中心，酒嘉两市共建。商务金融中心：酒泉新区组团西部；科教创新中心：酒泉西郊产业组团南部；商业中心：讨赖河（北大河）岸；文化娱乐中心：酒泉西郊产业组团北部，依托果园---新城魏晋墓保护区设置。片区服务中心：行政文体中心：酒泉中心组团西侧；商贸服务中心：酒泉中心组团鼓楼周边。组团服务中心：生活服务中心：酒泉新区组团东南部；站前商业中心：酒泉高铁组团站前地区。社区服务中心：各居住区、独立居住组团设置社区级中心。公共设施：商业中心主要集中在北大河地区。第一章、酒泉城市研究\城市发展状况\公共设施30北大河未来商业中心地位的确定，对本项目后期的商业开发以及项目整体的运作具有巨大的促进作用，但具体的建成时间尤为关键。特色营造策略：梳理地方文化脉络，提炼文化特色，结合城市开敞空间系统，构建文化展示序列。文化景观系统构建：法幢寺地区将建设成为宗教文化展示区。第一章、酒泉城市研究\城市发展状况\文化景观系统构建文化脉络梳理：由特殊的地理区位和自然条件孕育，酒泉地区生长着河西走廊文化和现代科技文明两大文化序列，并分别以飞天、航天为典型代表。文化景观系统构建构建两大文化展示带，串联文化主题公园通过主题公园内景观设计、小品布置，展示地方历史文化，讲述城市故事。31文化景观带的开发，尤其是法幢寺文化展示区的建设，对整个片区未来的发展具有巨大的带动作用。特色营造策略：利用城市山水格局，梳理绿地系统脉络，改善城市景观系统，构建根植于地方的绿地生态系统。绿地系统总结构水绿成带：依托北大河形成滨水绿带，依托莫高湖—雁荡湖—酒泉西湖—文体公园—市政广场—祁连路绿化轴线形成中央绿带斑块相接：点状公园通过道路、内部水系、带状公园等与滨河绿带主轴串接，形成完善的绿地系统网络。纵横交错，楔脉展网：城市重要的绿化轴线加上楔形绿地、绿化廊道等形成了纵横交错的绿化网络。公园绿地规划综合公园全城性公园（4个：世纪广场等）区域性公园（12个：北郊公园、莫高公园、雁荡湖公园、正大公园、南方公园、玉门公园、工业公园、幸福公园等）专类公园5个：航天公园、文体公园、雕塑公园、法幢寺公园、湿地公园带状公园5个：北滨公园、南滨公园、美溪公园、酒泉公园等街旁绿地绿地系统规划：依托北大河形成滨水绿化带，围绕北大河规划多个公园。第一章、酒泉城市研究\城市发展状况\绿地系统规划32北大河滨水绿化带以及周边公园的建成，将提升整个区域的价值，有助于吸引人们过河。主要景观节点夜光杯广场景观中心酒嘉新区景观中心鼓楼景观中心城北组团景观中心次要景观节点主要景观轴线南北大街景观轴线世纪大道景观轴线酒嘉新区景观轴线次要景观轴线风貌控制区老城风貌区现代城市风貌区休闲都市风貌区现代科技风貌区景观系统规划：城北将建规划多个景观中心及景观轴线。第一章、酒泉城市研究\城市发展状况\景观系统规划33城北将建成的景观中心，不但可提升区域价值，同时还为本项目吸引较多的人气。一、重点打造新能源生产、研发、利用综合产业链：打造国家级新能源示范基地和研发中心、西北地区重要的新能源综合利高载能产业基地；二、打造世界级旅游目的地和丝绸之路重要的旅游集散中心：以中心城区和敦煌为中心，携手嘉峪关，构筑大旅游格局。联动甘肃省河西走廊、青海、西藏、新疆，打造世界级的旅游目的地和精品旅游线路；三、打造西北地区大型的矿产资源综合利用基地-------集矿产资源开产、冶炼及深加工为一体的大型资源综合利用基地；四、打造全国重要的特色农产品生产加工基地------逐步实现农产品加工的初级加工向高附加值精神加工方向转变；五、打造甘新蒙青交界地区现代服务业中心---------抓住酒泉作为服务业试点城市契机，提升服务业整体水平。重点打造五大特色优势产业：其中旅游业占其中之一。第一章、酒泉城市研究\城市发展状况\重点打造五大特色优势产业34伴随着旅游业的发展，整个酒泉地区的旅游经济将更上台阶，人流量以及旅游消费力将逐渐增强。酒泉依托地理位置优势，发展区域经济中心，将逐步发展成为甘肃省西部的次中心城市；人口规模以及建设用地的不断增加，为房地产开发带来了更多的契机，竞争也更加激烈；北大河地区的商业中心以及滨水绿化带的建成，将提升该区域的人气，吸引市民过河；伴随着北城地区的发展以及文化景观带的开发，该地块的价值必定呈上升趋势；以历史遗迹，自然风貌等资源大力发展旅游业吸引外来的人潮和钱潮，促进城市消费；整个城市未来发展趋势较为明朗，对于房地产开发具有一定促进作用。通过研究泰盈认为问题点：如上述规划可以看出，虽多项政策及后期发展对本项目带来较多好处，但其规划时间及实施过程仍较为漫长，短期内老城区仍是置业热点，就北大河项目而言，如何引导市民“过河”置业？35第一章、酒泉城市研究\城市规划方向四、城市规划方向36第一章、酒泉城市研究\城市规划方向酒嘉一体化规划37第一章、酒泉城市研究\城市规划方向\区域范围及发展战略

区域范围酒嘉全城：19.4万平方公里中心城区：732.2平方公里”酒嘉全城”发展战略区域联动：打造酒泉—嘉峪关—哈密跨省合作经济区战略方针：打造支撑西陇海兰经济第二区域中心城市产业带动：打造西北区域重要特色产业基地区域范围及发展战略38酒嘉一体化将势在必行，在西北地区的地位尤其重要，对本项目的未来具推动作用，但具体实施时间成为推动的关键。一体化纲要中确定的重大问题酒嘉形成一心两带三区的空间结构◆

一心：酒嘉新区中心

聚集城市新兴高端功能，承担面向区域的服务职能。酒泉新区组团西部、酒泉西郊产业组团南部位于酒嘉新区中心。◆

两带：滨河发展带、城市发展带◆

三区：酒嘉新区、酒泉城区、嘉峪关城区嘉峪关片区酒嘉新区酒泉片区本案两市相向发展，共建酒嘉新区酒泉主要向西发展、适度向北发展；嘉峪关向南、向东发展。第一章、酒泉城市研究\城市规划方向\区域范围及发展战略

第一章、酒泉城市研究\城市规划方向\酒嘉一体化图示40北大河地块，处于酒嘉一体化战略中酒泉片区的城北组团，发展前景一目了然。本案第一章、酒泉城市研究\城市规划方向\发展定位酒嘉区域发展定位：全国重要的能源基地和传统产业转型升级新区全国区域交通枢纽，物流中心以及对外开放陆路口岸西北区重要冶金材料，新型工业和矿产资源综合基地甘肃省统筹城乡发展先行区，生态文明建设示范区，酒嘉中心城区发展定位：甘肃省次中心发展城市国家重要的新能源装备制造基地及研发中心甘肃省重要的先进制造业基地，钢铁基地和现代服务基地。全国区域重要的交通枢纽和物流中心全国历史文化名城，戈壁绿洲城市。酒嘉区域及酒嘉中心城区的发展定位：甘肃次中心城市，全国重要的交通枢纽及物流中心，全国历史文化名城。41第一章、酒泉城市研究\城市规划方向\空间结构一心：酒嘉新区中心聚集城市新兴高端功能，承担面向区域的服务职能。酒泉新区组团西部、酒泉西郊产业组团南部位于酒嘉新区中心。两带：滨河发展带、城市发展带三区：酒嘉新区、酒泉城区、嘉峪关城区酒嘉中心城区的空间结构：一心两带三区42第一章、酒泉城市研究\城市规划方向\国家政策机遇国家发展政策及战略实施，为酒泉实现跨越发展提供了良好的政策契机。《国家支持甘肃发展意见》：酒嘉作为国家重要的新能源产业基地予以重点扶持。酒泉市是国家37个现代服务业试点改革城市之一（甘肃省唯一）：酒泉嘉被确定为国家公路运输枢纽城市。国家能源战略实施，西陇海兰新线正成为国际能源大通道。西部大开发步入新阶段，跨省合作经济区成为新时期国家发展重要的区域战略。抓住新一轮西部大开发机遇，打造“酒泉----嘉峪关-----哈密”跨省合作经济区，成为国家“十二五”规划的21个主要城市化地区其中之一，属于国家区域发展战略的重点。面临国家良好的政策机遇：是国家37个现代服务业试点改革城市之一，成为国家“十二五”规划的跨省合作经济区之一。43第一章、酒泉城市研究\城市规划方向\发展优势发展优势：资源富集，为产业多元发展提供可能矿产资源优势新能源优势农牧产品资源优势旅游资源优势新型工业基地位于肃北县塔尔沟的钨矿储量居亚洲第一，大道尔吉铬矿储量居全国第三，黄金开采量居甘肃省首位棉储量居全国第三，菱镁储量据甘肃省第一。石油资源也十分丰富，是全国最早开发的石油工业基地。陆上三峡，新能源基地全国风能资源丰富的地区之一年日照时数达到3033-3316小时，较同纬度的华北平原多400小时，年太阳辐射量为145.6—153.8千卡/cm2特色优质农产品生产加工基地与周边地区相比属于绿洲较集中的地区全市人均耕地面积为2.34亩，高于全国平均水平。品牌产品，如制种、果品、啤酒原料、草市畜牧棉花等。我国仅次于东北的第二大玉米制种基地和全国三大对外花卉、瓜菜之中季度中最具优势的地区之一。国家级旅游目的地和西北旅游服务基地丝路文化、大漠风光，绿洲景观、雅丹地貌、海市蜇楼奇观、沙漠石海、独特的民族风情现在航天城、石油、钢铁等44第一章、酒泉城市研究\城市规划方向\发展优势发展优势：文化底蕴深厚，有助于提升城市形象多民族聚居，自西汉时就是中原通往西域、欧洲的门户和咽喉，著名的丝绸之路横贯全境。敦煌文化、边塞文化、长城文化、丝路文化、现代航天文化以及鲜明的民族文化在此交流和融会，形成了酒泉丰富多彩的多元文化内涵。关键词敦煌文化●石窟佛陀丝绸之路●文化交流边塞文化关隘城楼现在文明●航天工业融合多元文化交融丝绸之路生态文化绿洲水系戈壁山脉连绵戈壁浩瀚疏勒河黑河哈尔腾河游览历史文化石窟佛陀关隘遗址古建古墓莫高窟榆林窟千佛洞汉明长城阳关、玉门关瓜州城钟鼓楼白马塔金塔现代文明航天工业酒泉卫星发射基地钢铁石油文化形象城市名片宣传推广体验展示45第一章、酒泉城市研究\城市规划方向\发展优势发展优势：步入快速发展阶段经济总量快速增长：2003年以来，酒泉社会经济快速发展，酒泉GDP自2003自2010年，翻了近两番。2010年达到405亿元，且增速呈日益加速趋势。产业结构有序调整：酒泉三次产业结构快速变动，一产比重稳步下降，三产比重稳中有降，二产比重持续增高，2010年已超过50%，呈现“二、三、一”的结构。从发展阶段看，处于快速工业化发展阶段，未来，加快工业化进程，推动多元工业快速发展，仍将是酒泉未来很长一段时间坚持的发展战略。46第一章、酒泉城市研究\城市规划方向\发展优势发展优势：与周边地区发展相比具有明显的领先优势经济增长速度的领先优势和后发优势——增速领先，并不断加速，后发优势凸显。甘肃省步入新一轮快速发展浪潮，需要酒泉发挥引领和带动作用。发展规模的领先优势——在甘肃省，仅次于兰州位于第二位，远远超过金昌、武威、张掖等市。处于兰州—乌鲁木齐的中间机会优势——最容易成长为新的区域性中心城市。政策优势——已上升到国家及甘肃省战略层面。2010年甘肃省各市地区生产总值（单位：亿元）47第一章、酒泉城市研究\城市规划方向\现状问题现状问题：整体实力弱，结构单一，高端服务行业发展不足以及中心城区的升级乏力。整体实力弱，对外辐射带动能力不足发展水平不高，城市副抵消，难以承担带动区域的中心城市的职能结构单一、产业链条短产业发展存在多元发趋势，但结构单一，链条短的问题依然较为严重——如酒泉风电装备制造、石油开采及化工产业等两大主导产业，占工业总产值的比重达到61%。缺乏龙头企业：大型骨干企业少，规模以上工业企业只有189家，仅占3.5%。高端服务行业发展不足以商贸服务等传统服务业、生活性服务业为主以现在物流、金融保险、科技研发、总部办公等为主的现代生产性服务业发展较为薄弱2009年酒泉市生产型服务业增加值占全市服务业增加值比重为34.56%，远低于消费性服务业比重中心城区功能升级乏力城市功能过度集中于主城区，疏解困难，导致老城区功能混杂，交通拥堵等问题严重;城市整体框架尚未整体拉开，城市低效、无序扩张，分散城市发展动力；城市功能升级面临较大压力。48“酒嘉一体化”的规划已势在必行，随着整体规划的慢慢展开，本项目所在区域将逐步被两地市民熟知并认可；伴随着“酒嘉一体化”的具体实施，将会吸引诸多招商引资项目前往，也将为该区域带来大量资金以及流动人口，还将吸引较多的房地产开发商前来，整个区域的前景与本项目的发展将会呈现出一种互动模式，共同促进；通过研究泰盈认为问题点：“酒嘉一体化”目前仍处于规划阶段，具体的推进同样会像国内其他新区一样遇到行政体制、利益关系、管理、税收、招商等等细节问题，真正形成规模、产生较强影响力是一个漫长的过程，所以该规划对本项目的作用大小尚较难判断。就北大河项目而言，“酒嘉一体化”前期更侧重于概念炒作，实质助推作用不明显，做好自身定位与产品设计才是核心。49北大河旅游带50第一章、酒泉城市研究\城市规划方向规划北大河属黑河水系，发源于祁连山脉，经嘉峪关市和肃州区后流入金塔县鸳鸯池水库。它是嘉峪关市、肃州区和金塔县工农业生产和城乡居民生活用水的重要水源。近年来，作为酒泉市的“内环绿化带”的重要地段，北大河两岸，已经大面积植树造林，初步形成良好的绿化景观。尤其是北郊公园经过多年的发展，已成为北大河沿岸较大规模的城市森林公园，为城乡居民休闲提供了绝佳的去处。另外，随着北大河沿岸景观的改变，其周围的的房地产开发、旅游开发也逐渐兴起。北大河沿岸的零星开发使北大河面临生态环境、城市管制、文化传承等各方面的潜伏危机，政府及时提出对北大河沿岸进行整合开发，实现北大河旅游带有序合理的市场开发。酒泉将城市定位于“生态园林化城市”，争创“中国优秀旅游城市”，这就要求酒泉的城市结构和城市功能逐步完善，并根据自身特色，创造独有的城市意象。“北大河旅游带”不能单视为一个“简单”的旅游区或沿河景观带，也不是“单纯”的城市改造和建设项目，应以坚持资源环境的合理保护与开发，坚持旅游发展与城市建设的互动，深挖文化内涵和市场潜力，创造市场、政府、居民、开发商共赢局面。北大河概况：它是重要的生活用水水源，政府开始再次治理并整合开发。51第一章、酒泉城市研究\城市规划方向北大河的文化意象：生命之河、文化之河、民族之河；北大河是一条生命之河，源自祁连山，由雪水汇集成河，是酒泉、嘉峪关及金塔灌溉、防止下游沙漠化的生命源泉，是沿岸森林、农业、湿地、居住等生态系统维持的命线。北大河是一条有着美丽故事的河流，姐妹情深的“讨来河”神话传说寄托了河西人们对平和幸福生活的渴望，沿河地带的遗迹昭示着这里曾是西域文明和华夏文明、农耕文明与游牧文明等多种文明的汇集场所。北大河，不仅秉承意象丰富的丝路文化基质、也挟带着河西走廊生态脆弱的特性，作为酒泉市的母亲河，北大河的总体开发与酒泉的城市发展息息相关。解读北大河52第一章、酒泉城市研究\城市规划方向北大河旅游带的区位、性质等特征，决定了它将超越普通商业项目或项目群的功能，而担负起提升城市品牌、展示城市发展理念的“社会使命”。项目位于肃州区的城乡结合部，同时也是城区的一部分，这使它不可能仅是一条沿河景观带，一个旅游区、服务接待区或城市休闲功能区，而是一个多功能有机整合的系统，是一条聚集多种产业的城郊沿河经济带。北大河的总体开发不仅要在城市观念的表达和土地项目的增值方面有所体现，还将扩散到周边区域。归根结底，本项目也仅是城市的局部，运作空间有限，但它是一个高附加值的项目，表现在其光环效应将对周边区域产生影响，以此推动整个城市经营理念的树立和巩固。反之，如果项目周边区域没能接受辐射，进行发展，甚至投机地进行短视开发，将肯定会降低本项目的价值，乃至对酒泉整个城市的经营理念和规划建设造成不利。因此，开发商应在城市建设方面具备一定的话语权，与政府积极探讨城市发展的思路，包括历史文化的复兴和良好生态环境的建设。北大河开发与城市建设53第一章、酒泉城市研究\城市规划方向54北大河的沿线规划城以及项目周边的市面文化广场，势将带动整个北大河旅游带，但实施时间是我们关心所在。本案随着“北大河旅游带”的开发，该区域将会被打造成为一个旅游、休闲功能区，对本项目有一定促进作用；而伴随着整体旅游带的不断开发，它还将成为一个多功能的有机整合系统，也是一条聚集多种产业的城郊沿河经济带，本项目所处位置、规模以及日后的规划方向，无疑将成为该旅游带上的一个亮点。通过研究泰盈认为问题点：该规划目前仍未具体实行，且主要面对酒泉市当地居民，在旅游功能上来说，尚未达到一定的高度。具体的施工时间及地块动工的先后顺序能否与本项目一致，答案是否定的。因此，后期应密切注意具体规划公布的情况，找到与本项目的联系点，使项目与规划产生较高的结合度。55第一章、酒泉城市研究\城市文化研究五、城市文化研究56第一章、酒泉城市研究\城市文化研究酒泉的由来酒泉之名源于汉代，汉代之前，酒泉为无名之地，匈奴铁骑时常袭扰，由于汉初的羸弱，国家的新立，汉与匈奴势力悬殊，屈辱的和亲政策便一直延续。直至汉武帝，四代皇帝的实力积聚为武帝反击匈奴提供了强大的资本，于是，在武帝一声喝令，卫青、霍去病等名将数次征伐后，河西玉门关外再无匈奴铁骑。随后霍去病驻守于此，与兵士“倒酒入泉”开怀畅饮，“酒泉”之名浮出水面，后来设郡置军，“酒泉郡”之名也由此得来。57第一章、酒泉城市研究\城市文化研究酒泉在历朝中的地位平定河西，边陲安宁，开通丝绸之路，遂有汉唐盛世。横扫欧亚的汉武神威，襟怀欧亚的中华气度，"丝绸之路"因此而成为人类史上举世无双的文明之路，"化干戈为玉帛"的社会理想，形成了人类历史上前所未有的繁荣局面。空前的经济贸易、广泛的文化交流、强大的政治体制，长期稳定的国家统一，揭开了世界历史上影响深远的一幕，这就是汉武帝设"酒泉郡"的历史意义。中国航天城--"酒泉卫星发射中心"成立；"酒泉钢铁工业公司"成立；“酒泉汉武酒业集团”的前身--“酒泉酒厂”成立；“中国第一个石油城”--“玉门油田”；现代中国西北“国际旅游城”--敦煌莫高窟；……58第一章、酒泉城市研究\城市文化研究酒泉旅游文化：具有众多历史古迹，以敦煌古城尤为出名。西汉酒泉胜迹酒泉公园位于鼓楼东1.9公里处，占地面积27万平方米，是河西走廊唯一保存完整的一座汉式园林，迄今已有2000多年的历史。园内有泉有湖，有山有石，这里已被国家旅游局命名为AAAA级旅游景点。大法幢寺大法幢寺位于肃州城北郊二公里处讨来河畔的北崖梧桐湾，重建于1984年，为肃州城内大法幢寺（又称钟楼寺、救生寺，为明清以来河西地方的重要寺院之一，及当时肃州城内最大的佛事活动中心，原为肃州八大景之一，惜因历史在因毁于一旦）之再建。寺依宗而名，宗名法幢，寺亦名法幢。瓜州榆林窟瓜州榆林窟又名万佛洞，是中国佛教石窿艺术的重要宝窟之一，位于瓜州县城南76公里处榆林河谷两侧的砾石崖壁。目前存石窟42个，其中东崖31座，西崖11座，一泓清流流过崖间。因其河谷中遍生榆树而得名。59第一章、酒泉城市研究\城市文化研究酒泉旅游文化安西锁阳城位于河西走廊西端的安西县中南部。居昌马洪积扇西缘，古代疏勒河流经该地。锁阳城始建于汉，兴于唐，其它各代都有不同程度的重修和利用。其形制保存了典型的唐代古城风格。城东北方向有一座大型寺院系元代建筑，大塔高14.5米，千座小塔整齐地排列于一条线上。敦煌博物馆敦煌市博物馆位于敦煌市阳关东路，是以历史文物为主的综合性地志博物馆。现馆址建于1984年，主楼三层，建筑面积2400平方米。楼前大院内有象征丝绸古道上牵驼跋涉的大型雕塑一组。馆藏文物有石、陶、瓷、木器、写经、汉简、丝绸、珠玉、花砖、书画、拓片、古币、铁铜器等14类，计4800多件。敦煌莫高窟莫高窟位于甘肃敦煌市东南25公里鸣沙山麓的大泉河畔，南北长约1610多米，是世界上规模最大、延续时间最长、保存最完整、艺术内容最丰富而又精湛的石窟群。保存至今的洞窟有492个，内有4.5万平方米的壁画和2000多身彩塑。60第一章、酒泉城市研究\城市文化研究酒泉旅游文化敦煌雅丹国家地质公园在距敦煌185公里，玉门关以西85公里的地方，有一处风蚀地貌群落，俗称魔鬼城，目前已建成中国地质公园。在一条东西长25公里，南北宽约1-2公里干涸河床地带上，雅丹密布，丘峰林立，形态各异，不论是个体，还是整体，规模之宏大，气势之浑雄，均属世界罕见。鸣沙山位于敦煌市南郊七公里处。古代称神沙山、沙角山。全山系沙堆积而成，东西长约40公里，南北宽20公里，高数十米，山峰陡峭，势如刀刃。沙丘下面有一潮湿的沙土层，风吹沙粒振动，声响可引起沙土层共鸣，故名。月牙泉月牙泉在鸣沙山下，古称沙井，俗名药泉，景区内的罗布麻、枸杞等药材很多，自汉朝起即为“敦煌八景”之一，得名“月泉晓彻”。月牙泉南北长近100米，东西宽约25米，泉水东深西浅，最深处约5米，弯曲如新月，因而得名，有“沙漠第一泉”之称。61第一章、酒泉城市研究\城市文化研究酒泉旅游文化敦煌古城位于敦煌市至阳关公路的南侧大漠戈壁，距市中心25公里。是1987年为中日合拍大型历史故事片《敦煌》，而以宋代《清明上河图》为蓝本，仿造沙洲古城设计建造而成，建筑面积达1万平方米。敦煌古城的建筑风格具有浓郁的西域风情，城开东、西、南三门，城楼高耸；城内由高昌、敦煌、甘州、兴庆和汴梁五条主要街道组成，街道两边配以佛庙、当铺、货栈、酒肆、住宅等，敦煌古城再现了唐宋时期西北重镇敦煌的雄姿，被称为中国西部建筑艺术的博物馆。敦煌三危山敦煌三危山旅游区位于敦煌市东南25公里处，和莫高窟与佛为缘，相互辉映，在丝绸之路上形成了一道以佛教文化为特色的旅游风景线。三危山东西绵延数十里，主峰隔大泉河与鸣沙山相望，其“三峰耸立、如危欲堕，故云三危”。三危山是敦煌历史的一座名山，是敦煌文明历史的发源地。62第一章、酒泉城市研究\城市文化研究酒泉饮食文化：一喜烤肉，二喜饮酒，三喜面食。酒泉的地方特色归纳起来，一曰古，二曰土，三曰兼，四曰廉。先说古。无论是火烧沟原始部落遗址，还是敦煌壁画，以及遍及酒泉的魏晋墓砖画，都有宴饮、庖厨、进食、酿酒、滤醋、烫鸡、宰羊这些场面。从中我们还可以看出当地食俗，一喜烤肉，二喜饮酒，三喜面食。再说土。酒泉小吃，有着浓浓的乡土味和农家气。比如，“只此一家，别无分店”的酒泉糊锅，看似粗糙，土得掉渣，但它却把酒泉的地道、实在、醇厚浓浓地溶在锅里，用纯正的鸡汤，香脆的麻花，劲道的面筋，清亮的粉皮，不掺一点假。盛饭的时候一定要把碗盛得冒出顶，溢出碗沿。香喷喷，辣酥酥，这不正是酒泉人的古道热肠吗？三说兼。酒泉是丝路要冲，老酒泉很早就有冀、鲁、豫、京、津、沪、川、陕、宁、青、新等省的风味餐馆，酒泉小吃对各地的饮食风味兼容并包，最典型的就是吃川味火锅时，在汤中下拉条、麻花子。四说廉。酒泉风味小吃，农家味居多，属于大众的食品，譬如糊锅分明是荒年的灾民或是贩夫走卒背井离乡时，聚在一起，拼凑在一锅里的杂烩食品，类似朱元璋在逃难时吃的“珍珠翡翠白玉汤”，后来却成了本地名吃。又如芽麦面包子是涝灾年麦子发芽后不得已用以充饥的食品；麻腐包子则是旧时穷人过年时因买不起肉而吃的素馅包子；麦索子是贫苦农民青黄不接时，为了充饥只能揪青掐黄。这些吃食当然比不得山珍海味，但它价廉质优。正如酒泉俗话说“黄米饭拌辣子，胜过海参炖鸭子”。63第一章、酒泉城市研究\城市文化研究酒泉酒文化：是中华酒文化的最早发源地，喝酒是普遍习惯也是社交礼节。酒泉是中华酒文化的最早发源地。悠久的酒文化历史，壮怀激烈的英雄业绩，诗仙诗圣的千古绝唱，形成了酒泉深厚的酒文化传统。酒泉是中华酒文化的最早发源地，果园乡魏晋壁画墓中就有蒸馏法酿造白酒的场景，是中国白酒酿造史的最早记录。酒泉自古出好酒，除了源源流长的传统工艺之外，酒泉得天独厚的自然条件，也是必不可缺的因素。终年积雪的祁连雪峰化作涓涓细流滋润着酒泉大地，富饶的酒泉盆地到处都有汩汩涌淌的甘泉。到了酒泉，你不能不说喝酒，喝酒是一种普遍的习惯，也是一种社交和礼节。热情的酒泉人会拉上你干上几杯，不喝不义气，但是在喝法上，也有许多的讲究。酒泉人喝酒，很讲究礼节，不能乱喝或乱不喝。该喝的时候，不喝也不行，不该喝的时候，要喝也不行，慢慢就成了就文化。古人盛赞酒泉和酒泉酒的千古绝唱：诗仙李白的：“天若不爱酒，酒星不在天。地若不爱酒，地应无酒泉”；诗圣杜甫的：“道逢曲车口流涎，恨不移封向酒泉”；还有王翰的：“葡萄美酒夜光杯，欲饮琵琶马上催”。64第一章、酒泉城市研究\城市文化研究酒泉娱乐方式：较为单一，缺乏多样化。酒泉的娱乐设施及娱乐项目较少，市民娱乐形式较为单一。酒泉市地区未见设有大型的游乐场，且周边公园内，也基本以绿化为主，缺乏娱乐设备；当地居民的日常休闲及娱乐方式多表现为：喝酒、打牌、KTV唱歌等形式；65作为历史名城，酒泉在历朝历代中都扮演中重要角色，直至今日，仍然是西部大开发的重点城市之一；城市旅游景点较多，多以历史、人文古迹为主，每年吸引大量外地游客；酒泉在饮食文化方面，喜好酒、肉、面食为主；而设施及娱乐项目较少，市民娱乐形式较为单一。通过研究泰盈认为思考：酒泉作为历史名城，文化沉淀浓厚，而目前市面的休闲娱乐方式较单一，对此状态，可考虑作为本项目后期商业部分的发展方向之一。悠久的历史文化，建筑方面也有特有的历史风格，本项目的建筑风格能否与历史进行联系，是否能得到当地购房者的青睐？历史文化元素（诸如诗词、歌赋、名人等等）如何与本项目进行结合？66第一章、酒泉城市研究\城市人口状况六、城市人口状况67城市人口状况：全市城镇体系及人口规模规模等级城镇人口规模（万人）市域中心城市（2个）市域中心城市酒泉市（肃州区）35市域副中心城市敦煌市15县域中心城镇（5个）玉门市15金塔镇6渊泉镇（瓜州）4党城湾镇（肃北）1红柳沟镇（阿克塞）1中心镇（4个）柳园镇（1万人）、鼎新镇（0.7万人）、清水镇（0.5万人）、花海镇（0.5万人）一般镇（17个）三道沟、总寨、肃州、金佛寺、赤金、上坝、三墩、转渠口、玉门东、中东、东坝、南岔、航天、马鬃山、银达、莫高、锁阳城嘉峪关城市常住人口20万。第一章、酒泉城市研究\城市人口状况规模等级城镇人口规模（万人）地级市嘉峪关20酒泉市共辖肃州区、金塔县、瓜州县、肃北蒙古族自治县、阿克塞哈萨克族自治县，代管敦煌市、玉门市，市政府驻肃州区。全区有汉、蒙古、哈萨克、回等24个民族，总人口103万人；酒泉市的市区常住人口35万人。（第六次人口普查数据）68酒泉市2002-2010年人口增幅仅为7万余人，年均增长率在0.87%左右，增速缓慢；目前酒泉市据第六次人口普查统计全市有103余万人，同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.67%，15-64岁人口的比重上升3.47%，65岁及以上人口的比重上升3.20%城市人口状况：全市人口增长速度较低，人口总量较少第一章、酒泉城市研究\城市人口状况69人口因素将会制约房地产的开发速度，消化商品房的速度较为堪忧。中心城区的人口规模预测第一章、酒泉城市研究\城市人口状况人口规模预测结果：2015年，中心城区40万人2020年，中心城区51万人2030年，中心城区66万人201520202030基于时间序列的预测3642-4560-66中心城区人口比例推算法38-4144-5155-67综合判断40516570伴随着人口规模的增长，以及房地产开发量的增加，后期竞争将更加激烈。酒泉总人口及城镇化水平预测第一章、酒泉城市研究\城市人口状况总人口预测城镇化水平2015115-120万人70%2020123-130万人77%2030138-145万人81%71城镇化水平的比例增加，周边乡镇的人口逐渐步入城市，这部分人群同样是本项目客户群体之一。酒泉市城区（肃州）常住人口为35万，嘉峪关城区常住人口为20万，两地人口数量较低，外来流动人口较少；酒泉城市人口增长率较低，增速缓慢，对商品房的消化速度较为堪忧。通过研究泰盈认为问题点：酒嘉两地的市区人口总和是55万，人口数量的偏低以及外来人口较少，对于后期的房地产市场消化能力有限，未来销售困难增加。72第二章：宏观环境研究第二章、宏观环境研究\宏观经济环境一、宏观经济环境74第二章、宏观环境研究\宏观经济环境从国际形势来看，外需的下行将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响；从国内形势来看，中国经济依然没有摆脱进入滞涨的危险，以货币为推动力的中国经济在这种情况下，不可能放松货币政策，紧缩的货币政策决定了2011年四季度及之后中国房地产面临的依然是严峻的宏观环境。宏观经济环境接下来，我们主要从“国际”、“国内”两个层面进行分析75国际经济形势76第二章、宏观环境研究\宏观经济环境\国际形式欧洲银行评级下降：三大评级机构陆续调降意大利和西班牙主权信用评级以及多家葡萄牙银行评级后，标准普尔评级服务公司10月14日宣布，将下调西班牙10家银行的评级，其中包括西班牙最大的银行西班牙国家银行。理由是该国经济增长前景黯淡，房地产市场活跃度低，以及银行业易受资金流动影响。同时，标准普尔将西班牙长期评级从“AA”下调至“AA-”，并确认该国评级前景为负面。此外，10月欧元区投资者信心指数跌至负18.5，为连续第三个月下降，也是自2009年7月以来最低。德克夏之殇：由法国和比利时合资的德克夏银行集团近日宣布因“结构性问题”再陷困境，成为在欧元区主权债务危机中倒下的第一家欧洲银行。法比两国政店目前正在加紧制定救援方案，一场银行保卫战再次在欧洲打响。欧洲银行业面临“流动性短缺”的挑战：9月21日，IMF发布《全球金融稳定报告》，称欧洲主权债务危机给欧洲银行增加了3000亿欧元的风险敞口，他们需要充足资本以确保能应对可能的损失。在此之前，欧洲央行、美联储、瑞士央行、日本央行和英国央行联手发布声明，将在年底前协同执行三次美元流劢性招标操作为欧洲银行业注入美元流动性。回首08年次贷危机，随着银行业的大规模破产，美联储与各大央行开展美元掉期，高峰接近6000亿美元。因此，本轮欧债危机所表现出来的流动性缺乏和上轮次贷危机具备相同的表征，银行业面临着巨大的挑战。银行业流动性短缺，欧债危机影响逐步接近次贷危机77第二章、宏观环境研究\宏观经济环境\国际形式QE3暂不推出，实施“扭转操作”是替代方案：外界曾预计美联储将在8月底宣布启动QE3。不过，考虑到8月份美国CPI通胀同比上升至近两年来的最高点3.8%，货币政策量化宽松会推升CPI继续走高。最终美联储推出“扭转操作”，即通过减持短期债券、增持长期债券来调整美联储当前的资产组合构成，目的是为了压低长期利率，刺激投资和支出。出售短期美国国债同时购买较长期国债，以拉长其债券组合的平均期限。其操作效果相当于净买入4000亿美元的10年期美债。美国CPI走高，制约QE3的推出美元指数不全球资本市场负相关：08年3月中至7月中形成底部平台，其后大幅度走强，资本市场从美元探底开始下跌，一直持续至08年年底至09年初，各国纷纷出台各种经济刺激计划，从而才让资本市场止跌，美元指数见顶止涨。本轮美元指数于11年5月初至8月底历时4个月完成底部构造，9月初正式突破。同时，期货市场白银在5月初开始暴跌。可见，08年资本市场暴跌的一幕重新上演，连筑底历时4个月的时间周期都一致。美元指数反转导致全球资本市场全面下行78第二章、宏观环境研究\宏观经济环境\国际形式美元仍是国际储备货币，美国10年期国债收益率走低：虽然标普下调美国3A主权评级至AA+，但幵没有改变美元作为国际储备货币的地位，在主权债务危机的避险心理影响下，推升美元指数上行，美元资产将吸引大量国际避险资金回流。9月份，10年期国债收益率创下1.976%的新低，这种火爆局面说明全球避险心理导致国债价格走高。在债券市场上，必然是呈现明显需求大于供给态势。美国国债成为避风港：相比其他市场，美国国债的火爆说明美国国债避险功能并没有因为标普下调评级而丧失，而美元的回流也说明目前全球流动性紧张的局面还在持续，故全球资产价格中枢下移的局面也将持续下去。全球避险情绪升温，美国国债成为避风港关于美元指数的走势分析：从市场当下的悲观情绪来看，避险资金必将持续推高美元指数，而且这种悲观的情绪是急剧恶化的，因此美元指数接下来将产生08年7月中之后快速上升的走势。但中期来看，弱势美元比较适合美国的利益，过往09年3月份和10年6月份两个高点势将产生压力，88-90一带是本轮上升的高压区。从时间周期来看，美元指数上涨2-3个季度见底，避险资金不断撤离资本市场，压低大宗商品价格，CPI下行至合适位置，届时到期的国债需要新的购买资金，则推出QE3机会成熟。综合考量，我们认为4月推出QE3概率较高。QE3或于2012年4月推出：来自美元指数走势的考量79通过研究泰盈认为鉴于目前的欧债危机的恶化，以及美联储的政策走势，全球经济面临着更多的挑战，需求将显著下行，则对中国产生巨大影响：1、外需的下行，将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响，同时会刺激中国内需转型的功能。2、全球避险情绪升温促使美元资本回流，将有效削减中国的热钱流入压力，因此会减少热钱推升国内资产价格的现象。关键词：【欧债危机】、【占领华尔街】。如上述分析，由于欧盟、美国等世界经济强国未来的经济形势堪忧（或具有较强的不确定性），未来全球整体经济形势不容乐观、甚至引发新一轮更严重的全球经济危机。自中国加入WTO以来，国内的经济发展已与全世界紧密联系起来，未来全球经济的动荡势必引起国内经济形势的波动，或增加负担。倘若如此，波及房地产业，目前的困境才刚刚开始，我们应有充足的心理准备，也许现在的困境仅仅是开始！80国内经济形势81第二章、宏观环境研究\宏观经济环境\国内形式最新的GDP和CPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济仍没有摆脱进入滞涨的危险82第二章、宏观环境研究\宏观经济环境\国内形式中国经济进入新一轮去库存周期，经济增速放缓的概率大产成品库存水平：央行发布的5000户企业家扩散指数表显示，从2010年第4季度至今，产成品库存水平处于上升通道中，企业的库存压力在逐渐积累。国内外订单水平：国内订单水平仍然较为乐观，但从2010年第4季度开始逐步回落；国外订单水平值从2009年1季度开始迅速回升，到2010年第1季度回升到50以上，之后一直维持在略高于50的临界值水平。欧债危机仍有持续恶化的可能，外部需求仍然面临突然下降的可能。83第二章、宏观环境研究\宏观经济环境\国内形式货币紧缩政策不会放松9月份M2同比13%的增速已创下近十年来新低今年以来连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的高位2011年9月人民币贷款增加4700亿，同比少增1311亿，创下自2010年1月以来21个月的新低上半年三次加息，CPI高企，负利率依旧84为了防止经济过热和维持经济的可持续性发展，未来中国将更加注重GDP增长的质量第二章、宏观环境研究\宏观经济环境\国内形式泰盈认为,在未来五年里，中国将放弃一味追求GDP的作法，更加注重GDP增长的质量和可持续性，将会进一步改善经济发展模式，高新、节能、环保型产业将获得政策倾斜，粗放型的增长模式将被逐渐改变。85扩大内需将成为十二五期间的第一大战略任务，保民生将被作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点，整个社会的经济发展将更多呈现以人为本的精神。同时十二五规划建议势必将对作为经济引擎的房地产行业产生较大的影响——短期：利空，长期：利好。十二五规划折射未来中国经济结构与走向第二章、宏观环境研究\宏观经济环境\国内形式86中国人民银行11月30日宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行三年来首次下调存款准备金率。本次调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行21.0%和17.5%的存款准备金率。经济学家认为，准备金率的下调将有助于在当前复杂形势下保持经济的平稳较快增长，但并不意味着货币全面放松。中国人民银行三年来首次下调存款准备金率第二章、宏观环境研究\宏观经济环境\国内形式87通过研究泰盈认为受2008年4万亿刺激政策的后遗症和过度依赖投资驱动的经济结构影响，一方面，在结束了货币放松政策之后，CPI在一定时期内仍然处于高位；另一方面，中国经济进入新一轮去库存化周期，外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而，滞涨的风险仍然存在。在CPI高企和GDP增速下降，使得货币政策陷入了进退两难的维谷。因而货币政策在回归常态之后，只有因时势而微调，放松的概率较小。关键词：【十二五规划】。综合专家意见，十二五规划在短期内对房地产行业构成利空，但是就长期而言，房地产行业面临的将是更多机遇，房地产行业在未来拥有十分广阔的发展空间，同时行业格局将会进一步优化，行业运行将更加理性和平稳。在十二五规划指引下，更过开发商将积极参与城市群建造，进一步加大进军二三线城市，甚至四线城市的步伐，类似酒泉等这样的城市，可以预计未来的楼市竞争会进一步加剧。以十二五规划为背景，研发低碳、环保产品将成为未来的趋势，也产生巨大的空间，从这方面也印证了北大河项目已经走在了房地产开发趋势的前沿。88二、全国房地产市场环境第二章、宏观环境研究\全国房地产市场环境89房地产行业调控态势第二章、宏观环境研究\全国房地产市场环境\房地产行业调控态势中国房地产开始进入库存周期，与中国经济的库存周期的叠加效应增加了行业调控的复杂性。房价未出现实质性的下降、CPI未有大幅度的下降、保障房未大量供给这三个条件决定了本轮的行业调控还将持续进行。种种迹象表明，这一轮的行业调控已经由简单的针对房价的调控转向了制度变革，这表明真正的行业调控才开始。90国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整第二章、宏观环境研究\全国房地产市场环境2011年4月13日：

召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。2011年7月12日：

召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不劢摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。2011年10月29日：

召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。912011年10月27日：“房地产调控成果仍需巩固”。2012年1月31日：“抑制房地产投资性需求促房价合理回归”。2012年2月6日：“政府调控房地产不能松

不一定人人有房”。房地产市场量价走势第二章、宏观环境研究\全国房地产市场环境\房地产市场量价走势2011年下半年开始，中国房地产市场开始进入由供求力量为主导的阶段，市场供应量、购房者预期、库存及去化时间成为影响量价走势的核心因素。调控18个月，政策效力凸显，多数城市成交量持续低迷，部分项目开始降价促销，市场观望气氛浓厚。开发企业资金来源基本上全部被阻，全力销售回款成为唯一希望。在政策效力、市场供应量、购房者预期、库存压力、资金压力的共同作用之下，降价促销成为四季度及2012年上半年市场营销的主旋律。92全国量价走势：历经18个月的调控后，全国商品房销售终于速度放缓、房价走势平稳第二章、宏观环境研究\全国房地产市场环境\全国量价走势93城市量价走势：第二章、宏观环境研究\全国房地产市场环境\城市量价走势一线城市成交量持续低迷，例如广州、北京、上海等地楼市表现强差人意；众多二线城市成交量陷入低迷；未限购的三线城市仍是市场的一抹亮色（但受整体市场下跌预期影响，部分未限购的三线城市成交量也开始走低）。94以下列出泰盈公司部分项目数据第二章、宏观环境研究\全国房地产市场环境\泰盈项目数据95广州中山-金水湾第二章、宏观环境研究\全国房地产市场环境\泰盈项目数据中山金水湾座落于中山市南区南环路与石岐河交汇处，项目占地180亩，整个地块两水环绕，呈三面环水的半岛形态。总建筑面积30万方，由18栋带电梯的精品高层建筑组成，绿地率35%，总户数3000余户。极目千亩湿地公园，400米情景商业街、3000平米幼儿园、2000平米的游泳池、50000平米的风情园林。小区由全球排名第47位的香港何显毅规划设计与广州棕榈园园林管理强强打造，突出“自然、阳光、生态”的设计理念，营造现代舒适自然的优美小区环境。96湖南长沙-山水誉峰第二章、宏观环境研究\全国房地产市场环境\泰盈项目数据山水誉峰是永泰地产山水系列的标杆之作，总建筑面积约14万方，总户数992户，绿化高达40%。规划有7栋观景高层、3000多方商业、托儿所、篮球场、泳池等。项目以“氧工坊、氧生活”为园林规划理念，力求为业主营造绿色、健康的宜居环境。社区内保留了大量原生古树，浓荫如织、环境清幽、空气新鲜，城市中央真正的高“涵氧”社区，颐神养性，让您如同生活在一座绿色的森林里。90-140㎡阳光户型，两房总价买三房、三房总价买四房，超高面积赠送。全南向两房、大面宽三房、全景观四房，大飘窗、超大宽景阳台，将空间与户外景观完美融合。坐在客厅看风景，湘江之水、岳麓风光、望月公园尽收眼底，生活在此成为享受。97常州-泰盈·八千里第二章、宏观环境研究\全国房地产市场环境\泰盈项目数据泰盈·八千里位于钟楼区怀德南路55号，深知建筑不只是钢筋水泥的结合，更是具备人性关怀与生命力的生活承载体，因而在外立面的铸造上，以现代的手法和材质，还原欧洲建筑的浪漫气质，使建筑外立面拥有古典优雅与现代浪漫的双重气质，使之得以历久弥新，以其无限的生命力，成为城市中永久的建筑艺术品。泰盈八千里既兼顾建筑自身的气质，考虑人居对于建筑的要求，最大限度做到自然采光、通风、舒适开敞的户型开间、充分接触的自然融合、畅意拥有阳光与空气。又在此基础上粹取巴黎建筑思想的精髓，融入世界最经典的学院派建筑设计理念，专注于每个细节的用心营造，让建筑真正成为居住的藏品。98西安-泰盈·奥林匹克花园第二章、宏观环境研究\全国房地产市场环境\泰盈项目数据泰盈·

西安奥林匹克花园是中国奥林匹克花园连锁品牌之一，也是西安市唯一一座奥运主题大盘，位于西安市绕城高速与世纪大道交汇处。整个社区占地828亩，建筑面积近100万平方米，是可以容纳2-3万人居住的超大型社区，绿化率40%，社区配套极其完善。泰盈·

西安奥林匹克花园，以复合体育、教育、房地产业的领跑者身份，将奥林匹克精髓铺展为社区底蕴，升腾起“运动、健康、和谐”的奥运生活，为西安社会精英，营造出一处“运动就在家门口”的健康空间，和70年自然同居、友邻同乐的健康生活，这种健康生活的构成，不仅是其与社区生活融为一体的各种体育运动设施、以奥林匹克文化为主要内涵的社区文化和交流活动，更重要的是其全国首创的"健康管家"服务系统，开启了西安人居梦想的新篇章。

99目前房地产调控政策仍然未见松懈，政府给出的反应依然是坚持调控力度的加强，整个房地产形式不容乐观；这一轮调控有可能从房价调控转变为制度改革，整个房地产市场面临着重新洗牌的局面，对于一些小型开发商来说，形势较为严峻；目前房价下滑主要为一线城市，二线城市成交量受阻，而三线城市的房地产开发大部分停留在初级阶段，收调控政策影响较小。通过研究泰盈认为关键词：【销量下行】从泰盈公司全国地区中部分项目的上访及成交数据可以看出：各在售下项目半年销量下滑明显，尤其体现在近2个月，客群针对市场的观望情绪依然浓厚，随着冬季的到来，房地产市场进入“严冬”。短期来讲，北大河项目面临逆势启动的突破性课题。100未来5-8年全国的房地产大趋势101第二章、宏观环境研究\全国房地产市场环境\未来5-8年全国的房地产趋势趋势一：中国房地产市场的重心明显转移到二三线城市近几年各类城市房地产销售面积市场份额城市分类标准：一线城市包括北上广深；二线城市包括除一线城市以外的省会城市、直辖市和计划单列市；三线城市则是指所有的地级市。102第二章、宏观环境研究\全国房地产市场环境\未来5-8年全国的房地产趋势趋势二：房地产开发企业市场集中度明显提升103趋势三：限地价、竞房价——土地出让模式的创新【深圳】A116－0335宗地【竞拍时间】2010年10月27日【地块限制