房地产行业地产政策洞察系列之八：拿地收缩聚焦热度分化加剧

行业报告行业报告拿地收缩聚焦，热度分化加剧强于大市(维持)行情走势图相关研究报告《行业深度报告*地产*地产政策洞察之一：首批集中供地开幕，土拍市场有何特征》-----------2021-05-12《行业深度报告*地产*地产政策洞察之二：房地产税改革渐行渐近，全面开征或仍需时日》----2021-05-31《行业动态跟踪报告*地产*地产政策洞察系列之三：多措并举力促提速，租赁发展进行时》-2021-07-04《行业深度报告*地产*地产政策洞察之四：借行业政策东风，物企迎发展机遇》----------------2021-08-12《行业深度报告*地产*地产政策洞察系列之五：新规之下二批供地趋冷，央国企为市场拿地主力》《行业深度报告*地产*政策洞察系列之六：2021年土拍高开低走，2022H1难言乐观》----2022-01-27《行业深度报告*地产*政策洞察系列之七：2022首轮土拍压力犹存，市场回暖尚需时日》--2022-05-22证券分析师杨侃王懂扬投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@投资咨询资格编号S1060522070003WANGDONGYANG339@地判时间，平滑资金计划。此外政府推地前摸排房企参拍意愿，预公告不线(6.65%)、三四线城市(5.91%)。且当前房企投拓容错率下降，普遍拿地首要衡量标准，投资策略趋于一致。因此成为投资“重中之重”1地块整体盈利空间仍优于2021H1，民企拿地意愿提升。核心城市土拍转暖并未引发毛利率大幅下滑担忧，整体盈利空间仍优于2021H1。一是土67%，但平均地价房价比仅为53.6%，平均价差达14849元/平，仍留有一定利润空间；2023前4月22城土拍住宅用地平率下滑，房企投资聚焦加剧核心城市土拍升温，民企房企布局重叠，主流房企在核心城市拿地仍有提升空间，无需、强运营房企拿地优势依然存在，建议关注越秀地产、保利发1风险提示：1)房地产行业短期波动超出预期风险；2)个别房企流动性。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。行业深度报告证券研究报告房地产·行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。2/17 42.1土地市场整体供需双弱，预供地下流拍率下滑 42.2核心城市土拍回温，城市板块间热度分化加剧 6 3.1房企投资策略高度一致，聚焦核心城市+以销定投 103.2地块整体盈利空间仍优于2021H1，多举措降低房企拿地门槛 113.3央国企拿地主力地位不变，多家民企重回土拍市场 12 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。3/17图表目录图表12021年以来全国300城住宅用地推出与成交规划建面 4图表2300城住宅用地出让金、成交及推出规划建面 5图表3以杭州为例，2023年土拍由“集中出让”改为“少量多次” 5图表422城涉宅用地土拍流拍率 6图表535个重点城市平均出清周期(分城市能级) 6图表6百城住宅价格(分城市能级) 7图表72023年1-4月全国300城供应建面、成交建面、土地出让金同比(分城市能级) 7图表82023年1-4月全国300城土拍溢价率(分城市能级) 8图表92023年1-5月重点城市土拍溢价率 8图表102022年以来，杭州土拍触顶成交比例走高 9图表11重点城市土拍触顶成交与流拍、底价成交并存 9图表12诸多房企布局聚焦核心板块(节选自2022年度业绩发布会) 10图表13城市内各地块参拍热情分化 11图表1422城住宅用地成交溢价率 11图表15杭州2023年第四批土拍成交地块房地差、地价房价比 12图表1650强房企拿地金额、拿地面积占比(分房企性质) 12图表172023年前4月50强房企拿地销售金额比(分房企性质) 13图表18部分城市土拍以民企拿地为主 13图表192023年部分热点城市土拍现身民企 14图表20受益于“三支箭”民企2023年拿地 14图表21以南京为例，地方城投托底现象大幅降低 15图表222023年部分热点城市土拍，城投竞价拿地 15房地产·行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。4/17少于3个月，给市场主体充足时间预判。2)各地将住宅用地近三年年平均完成交易量及对应住宅建筑面积，作为测算下一年度模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。3)详细清，杜绝带病出让，或让开发商承担土地开发或配套成本，客观减少土地信息不对称问题。城住宅用地推出建面1亿平米，同比下降36.6%；住宅用地成交建面0.71亿平方米，同比下降30.5%；对应土地出让金仅为4516谨慎。图表12021年以来全国300城住宅用地推出与成交规划建面推出规划建面成交规划建面万平米25,0002021年月均成交万平米25,0002023M1-4月均成交20,0007510.77510.75200.250所房地产·行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。5/17图表2300城住宅用地出让金、成交及推出规划建面300城土地出让金(亿元)300城成交规划建面(亿平米)300城推出规划建面(亿平米)2023M1-445160.711.002022M1-456121.021.582021M1-4118482.152.992023M1-4相比2022M1-4-19.5%-30.5%-36.6%2023M1-4相比2021M1-4-61.9%-67.1%-66.5%土露更加细致明确，使得土地供应端更加透明，叠加核心城市加大优质地块出让、优化出让规则(如厦门取消“定配建”限制，调整2022年(6.8%)。图表3以杭州为例，2023年土拍由“集中出让”改为“少量多次”4000供应宗数4000供应宗数成交宗数2022年第四批次2022年第五批次2023年第四批次所房地产·行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。6/17图表422城涉宅用地土拍流拍率20%8%6%4%2%%流拍率2021年整体值2022年整体值2023M1-49.4%6.8%2.6%2021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/3看，尽管行业仍处于调整期，但百城一二线城市住宅价企补库存需求，推动核心城市土拍市场热度走高。 图表535个重点城市平均出清周期(分城市能级)40502520一线平均二线平均三四线平均整体平均月33.329.425.5所房地产·行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。7/17/122023/012023/022023/032023/04 图表6百城住宅价格(分城市能级)0.05%0.00%-0.05%一线价格环比二线价格环比三线价格环比图表72023年1-4月全国300城供应建面、成交建面、土地出让金同比(分城市能级)供应建面同比成交建面同比土地出让金同比8.5 %8.556.2604000二线城市一线城市三四线城市二线城市一线城市-20-28.9-29.3-28.9-29.3-33.2-40.5--40.5-41.0--41.0-55.0-80所房地产·行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。8/1706%06%图表82023年1-4月全国300城土拍溢价率(分城市能级).916.6590123456789、上海、杭州等地单场土拍参拍房企数量屡次刷新共60家房企参与摇号，创下杭州近两年单宗地块报名房企数量新高，年初以来杭州多场土拍触顶成交比例均超6成。底价成交，板块间分化明显。如苏州2023年首场土拍中，断供多年的园区湖西板块地块获31位竞买人参与摇号，开拍后城不同区域间分化亦十分明显。 图表92023年1-5月重点城市土拍溢价率%7.30%7.46%7.98%8.47%9.28%9.30%9.43%10.20%10.39%12.39%12.78% 2%4%%%房地产·行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。9/17底价成交比例溢价成交比例触顶成交比例40%0%4848%%%66%47%47%42%5050%2020%223%220%11%22%67%25%11%22%67%25%67%2020%220%62%60%60%40%38%34%2022年第四批次2022年第五批次2023年第四批次图表11重点城市土拍触顶成交与流拍、底价成交并存086420宗底价成交溢价成交(不含触顶)顶成交宗底价成交溢价成交(不含触顶)顶成交404222624223321331101262668835房地产·行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。10/17“聚焦核心城市核心板块”、“以销定投”战略，后续销售去化确定性及单盘流速(即现金流回正速度)成为房企拿地测算的10个战略城市、结构化布局25个其他城市，越秀持续深耕有经济、产业和人口优势的大冷清。图表12诸多房企布局聚焦核心板块(节选自2022年度业绩发布会)企业投资策略保利发展坚持聚焦"核心城市+城市群",做优增量投资万科严格投资标准,提高投资质量,从关注城市宏观指标到关注板块的健康程度,选择片区市场稳定、经营收益优质的项目。碧桂园把握时机审慎投资,投资方向聚焦在确定性的市场里面,一二线核心城市的核心板块,尤其是一些目前倒挂的城市。中海地产聚焦主流城市、主流地段，精准投资,提升住宅开发基本盘的市场占有率。华润置地持续深耕需求稳健销售风险较低的高能级城市,坚持稳健精准的投资策略,以有效投资做实增量。绿城中国精准聚焦,强抓克现,积极拓展10个战略城市、结构化布局25个其他城市。一二线城市为主,三四线城市以及一二线城市里面边缘、非核心地块对绿城中国的吸引力也很大。招商蛇口加强城市规划和板块的深入研究,结合“五好标准”、聚焦核心城市,主动拓展优质商业项目,同时积极关注优质标的收并购机会。越秀地产坚持"一城一策"和"量入为出"的稳健投资策略,聚焦经济、产业和人口优势的城市持续深耕,重点投向大湾区和华东地区。年第二批土拍，除滨湖区省府东地块获34家利润率压力，在核心城市外战略性布局“机会型城市”，同时兼顾一二线城市外围优质区域，亦有助于房企在利润率与流速间取得平衡。房地产·行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。11/17图表13城市内各地块参拍热情分化40405050SSSS202303号蜀山SS202302号肥西FX10号庐阳LY202303号高新GX202303号肥西FX18号肥西FX09号经开JK202302号肥西FX08号包河BH号肥西FX07号滨湖BK202303号合肥第二轮土拍各地块报名房企数量33211合肥第二轮土拍各地块报名房企数量76611蜀宗H率角度来看，核心城市土拍转暖的确可能降低拿地毛利率，如上海首轮土拍平均溢价率7%，超过2021(4%)和2022年(3%)，但我们认为：年杭州第四批土拍来看，封顶成交比例达67%，但9块地平均地价房价比仅为53.6%，平均价差达14849元/平，仍为 (14.7%)。年降低房企拿地资金门槛，同时取消“配建安置房”要求，最终两宗地均顺利成交。图表1422城住宅用地成交溢价率溢价率溢价率2021H1平均值8.184.864202021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/404.5.5%所房地产·行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。12/17图表15杭州2023年第四批土拍成交地块房地差、地价房价比土地名称成交楼板价精装限价房地差地价房价比溢价率东西大道东侧、禹航实验学校南侧地块19596331501355459.1%11.98%永久河单元D-R21/R22-15地块33547460001245372.9%11.82%乔司新城中心区C1-7地块17851326401478954.7%11.57%蜀山西单元XSCQ2301-11地块17848334301558253.4%11.55%萧山城区新街北单元XSCQ1501-R21-34、XSCQ1501-R22-35地块15044270001195655.7%11.44%小和山单元XH1407-02地块17846293101146460.9%11.33%江干科技园单元JG1505-13、JG1505-15地块、JG1505-11JG05-28地块14029334001937142.0%6.89%9882261001621837.9%2.98%临平老城区LP0605-04地块15343336001825745.7%0.00%所度有所提升。对照土拍市场，2023Q1北京、苏州、郑州等地仍以央国企和地方国企为拿地主力，但杭州、南京、成都等地、碧桂园、新城控股阔别数月重回土拍市场，亦反应民营房企拿地意愿有所修复，但我们认为民企持续拿地仅为个别典型代表，尚未普遍复苏。图表1650强房企拿地金额、拿地面积占比(分房企性质)房地产·行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。13/17图表172023年前4月50强房企拿地销售金额比(分房企性质)溢价率2021H1平均值%21H22022H10864202022H22023M1-414.84.5溢价率2021H1平均值%21H22022H10864202022H22023M1-42021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/4所图表18部分城市土拍以民企拿地为主86420杭州第四批次 宗750民企国企593623房地产·行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。14/17图表192023年部分热点城市土拍现身民企城市拍竞拍民企成都诚一投资、乐山海天、成都嘉禾兴、中盖建设、四川邦泰置业、兴唐地产杭州滨江、中天美好、新城控股、碧桂园、伟星、中腾置业、富阳山水、兴耀置业、理想四维、金汇世纪、恒尊置业、宇诚集团、浙江中豪南京伟星、上海欣源置业、中霖控股苏州朗诗所图表图表20受益于“三支箭”民企2023年拿地房企获取地块金地集团3月28日以3.4亿元竞得位于西安浐灞生态区地块；4月19日以封顶价22.14亿元拿下东莞松山湖地块；4月19日在上海首轮土拍以10.9亿元竞得嘉定区徐行镇新市镇镇区地块、溢价率8.9%；以29.13亿元拿下嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区地块、溢价率约9.27%碧桂园4月25日杭州市第三批集中供地以28.3亿元斩获滨江区BJ0107-R21-13地块，溢价率11.88%新城控股所均被地方城投与平台公司触顶竞得。2022023年南京两轮土拍仅安置房地块和“回炉”地块由城投公司竞得，对于城投托底依赖需求已大幅降低。房地产·行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。15/17现象大幅降低54.8%7.1%.投&地方国企托底占比231%图表222023年部分热点城市土拍，城投竞价拿地城市土拍批次地块竞得城投/地方国企溢价率杭州2023年第一批次萧山市北地块南昌市政大道房地产有限公司11.74%2023年第二批次拱墅区灯塔单元浙江省交投控股集团有限公司11.43%福州2023年第一批次战坂路东侧出让地块二(社会租赁住房用地)福州工业园区开发集团有限公司15%2023年第一批次前屿村地块(社会租赁住房用福建省榕圣市政工程股份有限公司15%有所修复；但后续土拍能否延续回温有赖于销售端恢复程度，预计土地市场企房地产·行业深度报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。16/17优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A等。2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：房企信用事件发生除影响自身发展之外，也可能对行业销售、融资房企流动性问题持续发酵，带来超出预期的连锁反应，可能导致行业波动加剧，不利于行业持续稳定发展。3)政策改善及时